Woningcorporaties worden ten onrechte richting renovatie geduwd, maar moeten vooral zelf na blijven denken!

In het kader van het SER energieakkoord en meer recent het Klimaatakkoord in Parijs zijn er hoge verwachtingen rondom de energiebesparing die woningcorporaties in hun woningbestand gaan realiseren. Gemeentes hebben ambitieuze ambities geformuleerd om in 2050, of liever in 2030 al klimaat neutraal te zijn. Ook daar wordt naar de woningcorporaties gekeken om een belangrijk deel van deze opgave te realiseren. Veel woningcorporaties willen hier graag substantieel aan bijdragen, maar zien ook de beperkingen die hun bedrijfsvoering hen oplegt.

Investeringen met grote risico's

De substantiële investeringen in het woningbestand die hiervoor nodig zijn houden een groot risico in. Woningcorporaties die gewend zijn goed op de winkel te passen moeten nu een versnelling inzetten die voor de toekomst grote gevolgen kan hebben. Dit zou geen probleem zijn wanneer voor de portefeuille een open afweging kan worden gemaakt welke strategie voor verschillende panden het meest toekomstbestendig is. In de praktijk is deze afweging echter sterk beïnvloed door de geldende waarderingsregels.

Met de nieuwe woningwaardering die is vastgelegd in de woningwet is de balanswaarde van een verhuurde woning aanzienlijk. Naast de benodigde investering  zal, bij vervanging, deze waarde moeten worden afgeboekt. Bij renovatie hoeft dit niet. Aangezien in sommige gebieden alles met een hogere kwaliteit dan een hondenhok verhuurbaar is, is door exploiteren altijd interessanter dan vervangen.

Eerder werden vervangingsprojecten vaak gefinancierd door naast sociale huurwoningen ook een aantal (koop)woningen in de vrije sector te realiseren. Naast een financieel haalbaar project leverde dit gewilde gemengde complexen op. Met de daeb/niet-daeb discussie is dit inmiddels voor woningcorporaties geen optie meer.

Verder is het woningwaarderingsysteem voor het bepalen van de huur niet gunstig voor vervanging. Alles wat wordt teruggebouwd met een courante afmeting valt vrijwel per definitie boven de sociale huurgrens. Woningcorporaties moeten dus kiezen om kleinere, slechtverhuurbare woningen terug te bouwen, of woningen onder de prijs te verhuren.

Tel daarbij op dat vervangingsprojecten ingewikkelder zijn, vanwege vergunningen en het herplaatsen van bewoners, en het is niet vreemd dat de keuze vrijwel altijd op instandhouding van de woning valt. Soms met grootschalige renovatie, soms met een lappendeken van kleinere onderhoudsmaatregelen. Wanneer de woning niet voldoet aan de (toekomstige) vraag naar woningen, of de (toekomstige) eisen aan comfort en energieprestatie, is dit weggegooid geld, of op zijn minst het verplaatsen van het probleem naar de toekomst. Sommige woningen zijn het niet waard er nog verder in te investeren, maar zouden moeten worden vervangen.

Een woning gaat niet eeuwig mee, dus het uitstellen van vervanging maakt dat in de toekomst een groot aantal woningen tegelijk aan het eind van het latijn is, en straks en masse moeten worden vervangen. Nu al is de leeftijd van ons woningbestand ongelijk verdeeld en wordt er jaarlijks te weinig vervangen. Met het huidige tempo van 0,5% per jaar duurt het 200 jaar om al onze woningen te vervangen. Bij een gemiddelde levensduur van 100 jaar betekent dit dat wij een aanzienlijke hypotheek leggen op onze toekomst.

Gelukkig zijn er steeds meer woningcorporaties die dit inzien. Woningcorporaties besluiten complexen waarbij renovatie geen zin heeft te vervangen. Maar het inzicht dat per pand een afweging moet worden gemaakt tussen renoveren en vervangen is nog onvoldoende gemeengoed. Vaak lopen goede strategische analyses mank omdat niet alle lagen van de organisatie beseffen dat op de lange termijn een goede balans tussen vervanging en renovatie nodig is. De werkvloer, het management en de bestuurders moeten samen zorgen dat deze afweging goed wordt gemaakt om de toekomstbestendigheid van de corporatie te borgen.

Ook aan de slag? 

Voor projectmanagers, projectleiders en beleidsmedewerkers die concreet aan de slag willen met het eigen duurzaamheidsproject is de Leergang Werken aan een duurzame woningvoorraad de juiste keuze. Voor de opzichter en vakman biedt de opleiding Duurzaamheid in de praktijk concrete handvatten bij de dagelijkse klantcontacten. Om concreet vorm te geven aan de verduurzamingsstrategie biedt de training Verduurzamingsstrategie bij ons zusje Finance Ideas Academy een prima verdieping.

Bent u erbij?

Guus Mulder – TNO

Datum: 09-10-2017