Toestemming voor airconditioning aan de gehuurde woning?

Een huurder vraagt toestemming voor het aanbrengen van airconditioning. Moet de verhuurder daarvoor toestemming geven? Dat is een vraag die wij regelmatig krijgen.

Een huurder die primair betoogde dat de woning gebrekkig zou zijn omdat de temperatuur langdurig hoog lag in de woning, vroeg subsidiair een machtiging om airconditioning aan te brengen. Die machtiging werd door de kantonrechter afgewezen. Waarom?

De juridische context van ZAV’s: veranderingen in verhuurbaarheid

In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is om het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. De verhuurder moet toestemming verlenen, als de voorgestelde veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (lid 2). Uit lid 3 volgt dat de huurder bij de rechter kan vorderen dat hij gemachtigd wordt tot het aanbrengen van de veranderingen, als de verhuurder de toestemming niet verleent.

De rechter wijst de vordering toe als aan de voorwaarden van lid 2 wordt voldaan. In andere gevallen kan slechts toewijzing plaatsvinden, als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door huurder of deze het woongenot verhogen én er geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten. Op grond van lid 5 kan de rechter aan de machtiging voorwaarden verbinden of een last opleggen.

Ook interessant: de training over Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)

Uitzonderingen ZAV’s

Artikel 7:215 lid 6 BW biedt de verhuurder echter de ruimte om ten nadele van voorgaande regeling af te wijken, als het gaat om de buitenzijde van gehuurde woonruimte . Met andere woorden; een verhuurder mag eigen beleid ontwikkelingen over hoe zij omgaat met het aanbrengen van zelf aangebrachte voorzieningen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte.

In de algemene huurvoorwaarden die door de verhuurder in deze zaak werden gehanteerd, was bepaald:

"Voor overige veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, zoals aanbouwen, zonwering, zonnepanelen en schotelantennes, heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig."

Bij het plaatsen van een airco gaat het ook om een wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde, omdat er een buitenunit geplaatst moet worden en gaten in de gevel moeten worden geboord voor doorvoeren van slangen en/of het ophangen van de buitenunit.

Met die bepaling wordt nadele van de huurder afgeweken van artikel 7:215 leden 1-4 BW, maar dat mag dus. Wel zal dus de rechter moeten beoordelen of de verhuurder met het onthouden van toestemming misbruik van recht maakt of in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt.

Redenen om de gevorderde machtiging af te wijzen

De kantonrechter komt allereerst tot de conclusie dat inderdaad toestemming nodig was:

"Uit de offerte van [aannemer] van 23 juni 2023, waarop de vordering is gebaseerd, volgt immers dat er weldegelijk veranderingen moeten plaatsvinden aan de buitenzijde van de woning. Zo moet in de muur grenzend aan het balkon een sparing van 60 mm worden geboord en moet de buitenunit worden geplaatst op trillingvrije opstelbalken. Omdat de installatie van een airconditioning met binnen- en buitenunit leidt tot veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, heeft [huurder] dus voorafgaande schriftelijke toestemming van [verhuurder] nodig. Omdat artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden een uitwerking is van artikel 7:215 lid 6 BW (en daarmee een afwijking van de leden 1 t/m 5) zijn de voorwaarden in artikel 7:215 leden en 4 BW niet van toepassing."

De door de verhuurder aangevoerde belangen zijn volgens de kantonrechter vervolgens zwaarwegend genoeg om de toestemming te weigeren. Opnieuw de kantonrechter: 

"[verhuurder] heeft daarvoor ook zwaarwegende argumenten aangevoerd. Het geluid van de installatie kan voor overlast en irritatie bij omwonenden (ook huurders van [verhuurder]) zorgen en [verhuurder] wil daarover geen geschillen. De buitenunit van de installatie die [huurder] wenst, lijkt meer geluid te produceren dan volgens de per I april 2021 verscherpte geluidseisen is toegestaan. Verder wordt de gevel van de woning door het plaatsen van de airconditioning beschadigd en kan dit ten koste van de isolatie van het gebouw gaan. Het plaatsen van airconditioning past niet in het duurzaamheidsbeleid van [verhuurder]. En dergelijke wijzigingen hebben nadelige gevolgen voor de bedrijfsvoering van [verhuurder] omdat dit vraagt om een individuele administratie en bijzondere aandacht bij mutatie en onderhoud. Ten slotte vreest [verhuurder] voor ongewenste precedentwerking. Deze belangen wegen zwaarder dan het belang van [huurder], zeker omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek."

Als het bericht op NOS.nl van 12 augustus 2024 wordt bezien, waarin het gaat om hitteproblemen in de stedelijke omgeving en docent stedenbouw Van Esch van de TU Delft aan het woord komt, dan is de uitspraak van de kantonrechter ook wenselijk. In het artikel is namelijk te lezen:

"We zien nu dat mensen graag een airco willen", zegt Van Esch. Daar is ze geen fan van, "want airco's verergeren het probleem. De airco stoot de hitte uit naar buiten en dan wordt het alleen maar warmer."

Kortom, gezien deze uitspraak hebben verhuurders in bepaalde omstandigheden dus de ruimte om hun toestemming voor het plaatsen van airconditioning niet te verlenen.

Meer verdiepen in het huurrecht?

Zoals ook hierboven weer blijkt is het huurrecht niet zwart-wit en kent het huurrecht vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal.

Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht.

Tanja de Nijs, VBTM Advocaten

Datum: 02-10-2024