Het gebruik van camerabeelden bij woonfraude

Het signaleren en bestrijden van woonfraude is al jarenlang hot topic bij woningcorporaties. Steeds vaker schakelen verhuurders onderzoeksbureaus in om signalen van woonfraude te onderzoeken.

Afhankelijk van de situatie ter plekke wordt daarbij ook wel eens gebruik gemaakt van camerabeelden. Kan een verhuurder die camerabeelden gebruiken in een procedure? Die vraag kwam aan bod in een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland

Wat was het geval?

Woningcorporatie Ymere verdacht een huurster er van dat zij niet haar hoofdverblijf in haar woning had. De woning werd overigens wel bewoond, want haar zoon en diens echtgenote woonden er en stonden ook op dat adres ingeschreven. Dat laatste was niet het probleem voor Ymere, maar dan moet de huurster wel ook haar hoofdverblijf in het gehuurde hebben.

Na onder andere een buurtonderzoek besprak Ymere de vermoedens van woonfraude met de huurster. De huurster gaf geen openheid van zaken en wenste niet mee te werken aan nader onderzoek, waarna Ymere een onderzoeksbureau inschakelde om onderzoek te doen naar de wijze van (niet) bewoning door de huurster. Bij dit onderzoek bleek uit camerabeelden dat de huurster in 3 verschillende perioden van 2 weken niet één keer bij de woning was gezien.

Het onderzoeksbureau maakte aan de hand van deze bevindingen een rapport op, dat Ymere gebruikte als onderbouwing voor haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Huurster verweerde zich hiertegen: volgens haar mocht Ymere geen gebruik mag maken van het onderzoeksrapport, omdat door het bureau gebruik is gemaakt van camera-surveillance.

(On)rechtmatig verkregen bewijs

De kantonrechter begint het vonnis met de opmerking dat een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer in beginsel een onrechtmatige daad oplevert, maar dat de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond aan die inbreuk het onrechtmatige karakter kan ontnemen. 

Of sprake is van een rechtvaardigingsgrond moet worden beoordeeld door in het licht van de omstandigheden van het geval, de ernst van de inbreuk van de persoonlijke levenssfeer af te wegen tegen de belangen die met de inbreuk makende handelingen redelijkerwijs kunnen worden gediend (zie HR 31 mei 2002, NJ 2003, 589).

De kantonrechter vindt dat er in deze zaak sprake is van een rechtvaardigingsgrond en laat daarbij een aantal omstandigheden meewegen. Ymere heeft volgens de kantonrechter een serieus te nemen belang bij het opsporen van woonfraude, omdat er sprake is van lange wachtlijsten, vooral als het gaat om sociale huurwoningen. 

Ymere heeft er dus belang bij dat haar woning bewoond wordt door degene aan wie zij de woning verhuurt. Het is inmiddels vaste rechtspraak dat dit een wezenlijk belang is voor sociale verhuurders. Bovendien is Ymere pas overgegaan tot het inschakelen van het onderzoeksbureau nadat zij haar vermoedens van woonfraude had besproken met huurster, die geen openheid van zaken gaf en niet mee wenste te werken aan enig onderzoek. Aan dat meewerken was zij op grond van de algemene huurvoorwaarden overigens wel gehouden.

Verder laat de kantonrechter de volgende omstandigheden meewegen:

• De ernst van de inbreuk is beperkt, omdat de camera was gericht op de openbare weg en de voortuin;
• De camera heeft dus alleen bewegingen geregistreerd van personen buiten de woning. Bewegingen die voor ieder ander met het blote oog ook zichtbaar zouden zijn geweest;
• Er is toegelicht waarom een andere manier van observeren niet mogelijk was, waarbij dus rekenschap is gegeven van de persoonlijke belangen van degene die werd geobserveerd;
• Niet relevante beelden zijn vernietigd.

Kortom, de kantonrechter acht hier een rechtvaardigingsgrond aanwezig, die het onrechtmatige karakter aan de inbreuk op de persoonlijke levenssfeer ontneemt. Ymere mocht dus het onderzoeksrapport gebruiken als onderbouwing van haar claim dat de huurster haar hoofdverblijf niet in de woning had. Mooie bijvangst in deze zaak was dat Ymere de kosten van het onderzoek op de huurster kon verhalen. Een flink bedrag van € 9.765,90. 

Degene die tekortschiet - de kantonrechter was inderdaad van oordeel dat de huurster haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had - in de nakoming van een overeenkomst is immers verplicht de schade die de wederpartij hierdoor lijdt, te vergoeden. Die schade kan op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ook bestaan uit de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. In dit geval dus de kosten van het onderzoek.

Overigens kent het civiele recht – anders dan het strafrecht – niet de algemene regel dat een rechter op onrechtmatig verkregen bewijs geen acht mag slaan. Het uitgangspunt van waarheidsvinding en het belang van partijen om hun stellingen aannemelijk te maken, wegen in beginsel zwaarder dan het belang van het uitsluiten van bewijs.

Alleen bij bijkomende omstandigheden kan uitsluiting van bewijs aan de orde zijn (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSHE:2022:2546 r.o. 5.13). Dus ook als de kantonrechter hier geoordeeld had dat geen sprake was van een rechtvaardigingsgrond, dan nog hadden de bevindingen mogelijk als bewijs kunnen dienen voor Ymere. Het uitgangspunt van waarheidsvinding mag niet zomaar verlaten worden.

Conclusie

De uitspraak maakt duidelijk dat videobeelden in woonfraudezaken prima als bewijs kunnen dienen, mits de verhuurder deugdelijk kan onderbouwen dat haar belangen dusdanig zijn dat daarmee een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder aanvaardbaar is. De kantonrechter geeft een mooi inkijkje in welke belangen dat kunnen zijn aan de zijde van de verhuurder.

Sander van Heertum
VBTM Advocaten

Datum: 17-11-2022