Contracten zijn een stuk complexer geworden; goede kennis van bouwrecht en contracten is een must!

De contracten tussen ontwikkelaar, architect, aannemer en opdrachtgever – de woningcorporatie dus – zijn inmiddels een stuk complexer geworden; goede kennis van de inhoud van de contracten (en het bouwrecht) is dus van belang. “De tijd dat een overeenkomst op beperkt aantal A4-tjes paste is voorbij”, aldus Onno Molders, advocaat bij VBTM en docent Bouwrechtopleidingen bij Kjenning.

Wát is er nu dan anders?

“In het verleden werd er bijna alleen met een traditioneel bouwcontract gewerkt. De corporatie benaderde een architect voor het ontwerp en bestekstukken en zei tegen een aannemer: ‘Zulke woningen willen wij en niet anders’. Tegenwoordig gaat dit heel anders en wordt gekozen voor een geïntegreerd contract. De corporatie legt haar wensen neer bij de ontwikkelaar-/-aannemer die er daarna mee aan de slag gaat om die wensen te vertalen naar een concreet bouwplan. Bij geïntegreerd bouwen liggen het ontwerp en de uitvoering bij één opdrachtnemer. Er zijn varianten van het geïntegreerde contract. Bijvoorbeeld een Design & Build-overeenkomst of een Turn-Key-overeenkomst.”

Klinkt mij nog steeds niet ingewikkeld in de oren…

“Toch wel, het is veel complexer. Er is meer aandacht voor energie, duurzaamheid, brandveiligheid, constructieve veiligheid en gezondheid. De onderhouds- en installatieconcepten worden steeds complexer. Corporaties en opdrachtnemers zijn door de toegenomen complexiteit meer van elkaar afhankelijk geworden. Vroeger was de meest ingewikkelde installatie in een huis een cv-ketel, dat is nu wel anders.  Nu gaat het over aardwarmte, zonnepanelen en nul-op-de-meter (NOM). Hierbij worden ook speciale koel- en ventilatiesystemen toegepast voor het binnenklimaat. Kortom, allemaal zaken die het niet eenvoudiger maken. 

Corporaties geven ook garanties aan de huurder als er NOM-woningen zijn gebouwd. En wat als dat dan niet zo is? Wie is daar dan verantwoordelijk voor? Dat moet goed worden vastgelegd in zowel de bouw- als huurcontracten. Bouwrecht en huurrecht zijn wat dat betreft communicerende vaten geworden.”

Want als de handtekening eenmaal is gezet…

“Als zaken niet goed afgedekt zijn, heeft dat vergaande invloed op de juridische afwikkeling. Medewerkers van corporaties moeten dus goed weten wanneer ze voor een bepaald soort contract kiezen en wat de consequenties zijn van eventuele aanpassingen. Op voorhand moet duidelijk zijn welke partij waarvoor verantwoordelijk is. Maar niet alleen dan, ook tijdens de bouw is snel signaleren en aan de bel trekken een must als zaken niet goed gaan. Er moeten controlemomenten worden ingebouwd. Dat moet allemaal in een contract staan.”

Dichttimmeren dus?

“Zeker niet. Het is belangrijk dat de partijen goed met elkaar kunnen samenwerken, dat er een duidelijk evenwicht is als het gaat om de verdeling van de risico’s. De risico’s worden dan neergelegd bij de partij die ze kan dragen. Daarvoor zijn verschillende Aedes-modelcontracten die goed voldoen. Deze contracten bevatten afwijkingen van de UAV of UAV-GC en hier kan discussie over ontstaan met de aannemer of ontwikkelaar. Ook in verband met eventueel op te dragen onderhoud. Tijdens de training komen al dit soort zaken aan bod. Alle stappen worden doorgenomen.”

De Bouwrecht Academie

Om de kennis van de professional te verbreden, te vergroten en te verdiepen, hebben branchevereniging Aedes, advocatenkantoor VBTM en opleidingsinstituut Kjenning de Bouwrecht Academie opgericht. Om de kennis van de corporatiesprofessional te verbreden, te vergroten en te verdiepen. De Bouwrecht Academie biedt daarvoor verschillende korte en praktijkgerichte modules. 

Tijdens de trainingen leert u verschillende contracten in de praktijk te gebruiken en de valkuilen te vermijden. Tips & tricks ontbreken uiteraard niet.

Datum: 03-02-2018