Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Als niet-techneut begrijpen waar het over gaat

  Een huis is meer dan vier muren met een dak erop. Welke typen huizen zijn er, hoe lees je een tekening, hoe steekt een bouwproces in elkaar? Nieuwkomer in de corporatiewereld en niet-techneut Corina van Dongen, managementassistent Vastgoed bij Thuisvester, dook erin. Nieuwkomer? “Relatieve nieuwkomer. Oorspronkelijk kom ik uit de theaterwereld. Daar was ik verantwoordelijk voor het reilen en zeilen omtrent een voorstelling. Ik zorgde ervoor dat iedereen zijn werk goed kon doen, kon schitteren en kon genieten: de technici, de spelers, het publiek. Sinds mei 2021 werk ik als managementassistent Vastgoed bij Thuisvester.” En daar ging een wereld voor u open? “Ja, een leuke wereld. Het is een wereld van aanpakken, daar houd ik van. Wat dat betreft heb ik mijn plek echt gevonden. Maar het was inderdaad ook een nieuwe wereld voor mij. Met enige regelmaat vroeg ik me af wat een vakterm betekende, waarom een bouwproces op een bepaalde manier verloopt, wat de regelgeving is, et cetera. Ik heb al een hoop geleerd het afgelopen jaar, maar toch miste ik basiskennis. Toen een collega me wees op de training Bouwkunde voor niet-bouwkundigen, heb ik intern aangegeven dat ik die graag wilde volgen. Mijn manager zei: ‘Doe maar, hoe meer je weet, hoe beter je kunt ondersteunen’.” En? Alles opgezogen als een spons? “Ik heb echt heel veel geleerd. Typen huizen, bouw- en constructiemethoden, jargon, regelgeving, asbest, tekening lezen, installatietechniek, het bouwproces, ik vond het allemaal superinteressant. Het was vier dagen, maar van mij had het langer mogen duren. Van sommige onderwerpen had ik graag meer willen weten. Daar ruik je als het ware alleen maar aan tijdens deze training. Maar goed, dat komt nog wel.” Wat sprak u het meest aan? “De opbouw van een woning. Ik kom weleens op een bouwplaats, maar ik snap nu wat ik daar zie. Ook wat de volgorde van bouwen is en waarom dat zo is. Het zien van proefdakjes en de verschillen daartussen was ook interessant. En lekker praktisch: we moesten zelf ook tekenen.” Geen poppetjes neem ik aan? “Nee, de opdracht was een plattegrond van de benedenverdieping van je eigen huis te tekenen. Dan moet je ineens nadenken over wat waar in je huis zit en waarom. Dat vond ik heel leerzaam. Na de training heb ik trouwens meteen het ventilatiesysteem in mijn badkamer vernieuwd. Ik heb nu geen last meer van schimmelvorming. Privé heb ik er dus ook nog wat aan gehad, haha.” Nog even over uw overstap: niet echt voor de hand liggend toch? “Toen ik een tijdje geen werk had, heb ik serieus nagedacht over wat ik leuk vond, en dat is het magische moment creëren voor mensen om mij heen. Dus ben ik op zoek gegaan naar een baan die dat in zich heeft. Ik kan mijn ei helemaal kwijt in deze ondersteunende functie: ik beheer de agenda van de manager Vastgoed, organiseer omgevingsdialogen, notuleer, zorg bij een oplevering voor een feestelijk moment.  Kortom, ik zorg dat alles loopt zoals het moet lopen, zodat iedereen optimaal kan presteren. De training Bouwkunde voor niet-bouwkundigen heeft me daarbij geholpen en inzichten gegeven, ik snap nu waar het over gaat als niet-techneut.”

  Lees meer

  26 september 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Hoe blijf je je red-reflex de baas

  Bewoners doen vaak een beroep op de corporatie voor het oplossen van allerlei problemen. Het uitgangspunt blijft natuurlijk dat bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor het oplossen van veel problemen en ergernissen. Eindeloos pamperen draagt niet bij aan een echte duurzame oplossing en de huurder heeft ook een eigen verantwoordelijkheid voor de woning en de woonomgeving.  Dit betekent voor de corporatieprofessional dat hij deze verantwoordelijkheid niet over gaat nemen en hooguit de huurder wat op weg helpt. Maar tot zover de theorie… Zeker in deze periode, waar steeds meer mensen het echt lastig hebben om in het dagelijkse leven rond te komen, is de kans groot dat bij jezelf als corporatieprofessional toch de red-reflex boven komt. De reflex om bewoners te redden, te helpen en om problemen voor bewoners(eindeloos) op te willen lossen. Hoe voorkom je nu dat je als corporatieprofessional zelf in de actie schiet, in plaats van de huurder de situatie zelf te laten oplossen? Wat triggert de red-reflex? Voor de red-reflex zie ik een aantal belangrijke triggers: Angst Angst leidt heel gemakkelijk tot de red-reflex. Angst voor de gevolgen, angst dat de huurder het hogerop zoekt, angst voor de media, angst om los te laten. Zo zie ik in de praktijk heel vaak dat de medewerker van de corporatie zelf de vergadering met de bewonerscommissie voorzit en ook de notulen maakt. Op die manier weet de corporatie zeker dat dit goed gebeurt. Maar was het niet de bedoeling dat bewonerscommissies professionaliseren en zelfstandige, stevige overlegpartners worden? Medelijden Medelijden is ook een sterke prikkel voor de red-reflex. We vinden het bijvoorbeeld zo sneu voor een zieke huurder dat hij zijn tuin niet bij kan houden, dat de corporatie bij wijze van uitzondering de tuin opknapt. Daar is soms best iets voor te zeggen. Maar de red-reflex uit medelijden leidt vaak tot kosten voor de corporatie en brengt die de echte oplossing niet dichterbij. Automatisme Elke klacht moet serieus worden opgepakt. Dat is in iedere organisatie wel een bekend dogma. Hierdoor kan de red-reflex ook stevig ingesleten raken in het denken en doen van veel medewerkers. Het blijkt in de praktijk vaak lastig en weerbarstig om bepaalde klachten helemaal niet meer op te pakken, maar terug te leggen bij de huurder. Zo is het overlastbeleid van veel corporaties zo ingericht dat de corporatie alleen echte overlast oppakt en andere klachten niet in behandeling neemt. Toch blijkt in de praktijk vaak dat medewerkers iedere week ook wel tijd kwijt zijn aan het onderzoeken van klachten over spelende kinderen, parkeren en leefgeluiden. Vaak wordt er dan een gesprek aangegaan met de ‘veroorzaker’. Een opmerking als ’Het is wel prettig als u rekening houdt met uw buren’ is dan de boodschap. We moeten de klager toch serieus nemen? Maar nemen we de klager op deze manier wel echt serieus, door kleine ergernissen in de wijk aan te pakken? Hoe zit met de eigen verantwoordelijkheid van de huurder? Gebrek aan tijd In de waan van de dag is het volgen van de red-reflex vaak de snelste methode. Het terugleggen van klachten, het zoeken naar en aanspreken van de vervuiler, het kost allemaal tijd. Vaak is het op de korte termijn veel sneller om ‘even’ de situatie zelf op te lossen, door de folders in de hal zelf weg te gooien, het blikje zelf op te rapen, de aannemer of schoonmaker toch maar even opdracht te geven, even langs te gaan als de huurder heel vasthoudend is. Dan ben je er maar vanaf. Maar hoe zit het met de lange termijn, is dat nu echt een duurzame oplossing? Gesprektechnieken om de red-reflex de baas te worden Als je bij jezelf de red-reflex voelt opkomen, is het belangrijk om de juiste gesprekstechnieken in te zetten. Hiermee kun je lange discussies voorkomen en blijft het probleem daar waar het hoort. We zetten 4 technieken op een rij 1) Vragen stellen Door vragen te stellen, zet je de ander aan tot denken over mogelijkheden zelf in actie te komen. Wat heeft u al gedaan om het probleem op te lossen? Wat kunt u zelf doen? Wat verwacht u van ons? Wat denkt u dat wij kunnen doen om dit op te lossen? Vindt u het goed als ik u……uitleg waarom we dit niet gaan doen?…een paar adviezen geef over wat u zelf kunt doen? 2) Boven het gesprek gaan hangen Blijf niet de hele tijd deelnemer aan het gesprek. Ga boven het gesprek hangen, kijk wat er gebeurt en benoem dit vervolgens. We gaan het in dit gesprek niet eens worden. We denken hier duidelijk verschillend over. 3) De onderstroom benoemen Benoem niet alleen de feiten, maar ook de emotie die onder de oppervlakte speelt. Doordat u hierdoor werkelijk in contact bent met de huurder, ontstaat er ruimte voor onderhandelen. Ik begrijp dat u teleurgesteld bent door mijn antwoord. Ik merk dat u het niet met mij eens bent. 4) Onderhandel Door te onderhandelen wordt de actie van de ander beloond en ondersteund. Gebruik hierbij de formule: Als u …dan kan ik… Als u een schriftelijke verklaring stuurt dat uw bovenbuurman het trappenhuis heeft besmeurd, dan kan ik de kosten van schoonmaken op hem verhalen. Als u bereid bent om regelmatig het zwerfvuil op te ruimen, dan kan ik zorgen voor prikstokken, bezems en afvalzakken. Communiceer dat de corporatie géén curlingouder is En natuurlijk is het belangrijk dat de corporatie ook duidelijk en helder maakt dat huurders zelf actief moeten zijn in de buurt en zelf ook aan zet zijn bij het oplossen van problemen. En dat corporatie niet als een curlingouder alle problemen voor huurders uit de weg gaat ruimen. Harry Vlaartrainer Kjenning

  Lees meer

  26 september 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Huurder onder bewind? Opletten geblazen

  Voor de verhuurder heeft de bewindvoerder van de onder bewind gestelde huurder een belangrijke rol. Niet alleen draagt de bewindvoerder er doorgaans zorg voor dat de huurder zijn (financiële) zaken op orde heeft of krijgt. De verhuurder kan ook bij het starten van een procedure bij de kantonrechter niet om de bewindvoerder heen.  Zo volgt uit jurisprudentie van de Hoge Raad dat de verhuurder de bewindvoerder moet dagvaarden als hij de huurovereenkomst van een onder bewind gestelde huurder wenst te ontbinden. Ook indien de huurder zelf een procedure bij de kantonrechter wil starten tegen de verhuurder heeft hij de bewindvoerder nodig. Een onder bewind gestelde huurder die in een executiegeschil opschorting van de bevoegdheid tot ontruiming wilde bewerkstelligen, werd door de rechtbank Limburg bij vonnis van 16  november 2017 niet-ontvankelijk verklaard, omdat de procedure niet door de bewindvoerder is ingesteld. Maar er zijn meer voorbeelden…  De bewindvoerder heeft namelijk de huurder niet altijd nodig. De rechtbank Rotterdam oordeelde in een uitspraak van 23 januari 2015 dat de bewindvoerder bevoegd is om de huurovereenkomst op te zeggen en daarvoor niet de opdracht van de onder bewind gestelde huurder benodigd was. Een vonnis van de rechtbank Limburg (van 7 februari 2019) biedt een nieuw voorbeeld. Een onder bewind gestelde huurder heeft de verhuurder gedagvaard – met toestemming van de bewindvoerder – en vordert in kort geding dat de verhuurder wordt veroordeeld om de huurder het woongenot te geven dat hem toekomt. De verhuurder heeft namelijk de sloten van het gehuurde vervangen, zodat de huurder het gehuurde niet meer kan betreden.  De verhuurder heeft de huurder de toegang ontzegd, omdat de huurder de huurovereenkomst volgens de verhuurder opgezegd heeft. De verhuurder had kennis van het feit dat de huurder onder bewind gesteld is. Desalniettemin heeft de verhuurder de huuropzegging geaccepteerd, zonder dat de huurder toestemming had van de bewindvoerder om de huurovereenkomst te beëindigen. Nu die toestemming ontbrak, is de huurovereenkomst blijven voortduren en had de verhuurder de huurder niet de toegang tot het gehuurde mogen ontzeggen. De vordering van de huurder om het woongenot te herstellen en de toegang tot de woning te verschaffen, is dan ook – terecht – toegewezen. Kortom: is de huurder onder bewind gesteld? Dan is het noodzakelijk om scherp te blijven en de bewindvoerder nauw bij de contacten/afspraken met de huurder te betrekken en handelingen van de huurder niet te accepteren zonder uitdrukkelijke toestemming/bevestiging van de bewindvoerder. Meer weten over bewindvoering of de wet schuldsanering? De training Meerderjarigenbewind gaat in op bewindvoering en de consequenties voor de woningcorporatie. Want wie is dan verantwoordelijk voor het betalen van de huur? Wat mag een bewindvoerder wel en niet? Wat is het verschil tussen curatele, beschermingsbewind en mentorschap eigenlijk en wat is de impact van die verschillen voor de corporatie? Tijdens de training Wet Schuldsanering natuurlijke personen krijgt u meer inzicht in de wetgeving, het proces van schuldsanering, de regelingen en uw positie als corporatie richting de huurder. En natuurlijk is voorkomen van huurachterstanden altijd nog het allerbeste. Hoe u daar vanuit de corporatie aan kunt werken en hoe u preventief schulden kunt voorkomen, komt aan de orde in de training Huurachterstanden, het rendement van voorkomen. Michael van den OordVBTM advocaten

  Lees meer

  21 september 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Wat kun je en wat mag je als woonconsulent

  Charlene Biesheuvel werkt sinds mei 2021 als woonconsulent Sociaal Beheer bij HW Wonen en zit daar helemaal op haar plek. “Het is echt mijn droombaan.” Maar omdat de corporatiewereld nieuw voor haar was, wilde ze graag kennis opdoen. De leergang Woonconsulent bood haar wat ze zocht. Droombaan? “Ja, echt. Ik ben jongerenwerker geweest, en daarna heb ik gewerkt in de preventieve tak van de verslavingszorg. Maar op een gegeven moment was ik meer bezig met de administratie bijwerken dan dat ik mensen hielp. Daar was ik na dik 3 jaar klaar mee. Wat ik precies wilde wist ik niet, behalve dan dat ik werk met een maatschappelijke component wil doen.  In deze functie komen het omgaan met mensen en die maatschappelijke component bij elkaar. Het is echt mijn droombaan. Overlast, klachten, het aanspreekpunt zijn voor bewoners bij een renovatie of nieuwproject: geen dag is hetzelfde, dat vind ik heel erg leuk.” Maar ja, geen kennis van de corporatiesector… “Het kunnen omgaan met mensen neem ik natuurlijk mee vanuit mijn vorige banen. Maar het klopt dat de corporatiewereld een nieuwe wereld voor mij was. Bijna nog voor ik begon is er een heel programma voor mij ontwikkeld: meelopen met collega’s, ontdekken, ‘de hort op’, ofwel de wijk in en bewoners spreken, en dus ook de leergang Woonconsulent.” En? “Superfijn. Zaken vielen veel meer op hun plek door deze leergang. Ik was best wel een beetje zoekende: wat kun je, wat mag je in bepaalde situaties. Door de leergang is me veel duidelijker geworden wat bij mijn functie hoort. Het was wel pittig, maar ik heb echt veel geleerd.” Pittig. Wat moet ik me daarbij voorstellen? “Je begint met een e-module Basis Huurrecht en Timemanagement. Daarna kom je 4 keer 2 dagen bij elkaar. Dan behandel je onder meer leefbaarheid, overlast, wanbewoning, problematiek achter de voordeur, en bewonersparticipatie. Ook wet- en regelgeving komt aan bod. Daarnaast heb je nog een paar uur huiswerk per week. Wat ik fijn vond is dat ik iedere keer overnacht heb tussen die 2 aaneengesloten dagen. Dat deden veel andere deelnemers ook en dat heeft echt toegevoegde waarde. Je zit ’s avonds in een ontspannen setting bij elkaar, dan deel je heel gemakkelijk ervaringen en stel je vragen aan elkaar. Want de ene corporatie heeft overal beleid voor en de ander niet.” Wat was het interessantst? “Het onderdeel gedragsaanwijzing. Dat was voor mij de crème de la crème. Het heeft me handvatten gegeven om beter om te gaan met een huurder die overlast veroorzaakt. Het begint natuurlijk met weten wat het verschil is tussen last en overlast. Toen ik in pas bij HW Wonen werkte dacht ik altijd dat ik overal wat mee moest. Nu, na de leergang, weet ik: ho even, waar hebben we het nu over? Ik vraag veel beter door.  Vaak gaat het om meer begrip voor elkaar. Maar als een huurder overlast veroorzaakt en het niet meer op te lossen is met bemiddeling of mediation, dan kun je een volgende stap nemen, de gedragsaanwijzing. Dat je een gebod/verbod aan de huurder kunt opleggen als corporatie, zonder dat je meteen naar de rechter moet voelt voor mij als een goede tussenstap om te kijken of zaken te keren zijn. Als de huurder niet vrijwillig mee wil werken, dan kan het alsnog aan een rechter voorgelegd worden. Dit kom ik gelukkig niet dagelijks tegen, dus het is fijn dat ik in dit soort gevallen ook nog weer even de documentatie van de leergang Woonconsulent erop kan naslaan.”

  Lees meer

  12 september 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Beëindiging samenhuur eenvoudiger: een vervolg

  De Hoge Raad heeft bepaald dat samenhuurders (contractuele medehuurders) overeenkomstig artikel 7:267 lid 7 BW kunnen vorderen dat een van beide de huurovereenkomst zelfstandig voortzet en dat de belangen van de verhuurder daarbij geen rol spelen.  Recent oordeelde de rechtbank Noord-Holland dat dat ook geld voor samenhuurders zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding. De kwestie die bij de rechtbank Noord-Holland voorlag Met vier personen is een woning gehuurd voor de duur van twee jaar. Een van de huurders heeft de woning per 28 mei 2021 verlaten om met haar partner samen te gaan wonen en heeft vanaf dat moment ‘haar deel’ van de huurbetalingsverplichting onbetaald laten.  In de procedure vordert zij dat zij wordt bevrijd van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en doet daartoe een beroep op artikel 7:267 lid 7 BW. Op basis van dat artikel kan de rechter naar billijkheid, op grond van alle omstandigheden van het geval, bepalen dat een van de huurders de huurovereenkomst niet langer voortzet vanaf een bepaalde datum. De overige huurders, die ineens meer huur moeten betalen dan gedacht, vinden dat geen beroep op dit artikel kan worden gedaan, omdat dat artikel alleen voor samenhuurders met een duurzame gemeenschappelijke huishouding zou gelden.  Ook vinden de overige huurders het niet redelijk om het huurrecht per 28 mei 2021 uitsluitend aan hen toe te kennen, omdat dat zou betekenen dat een contractuele huurder zich simpelweg door het vertrek uit de woning van zijn verplichtingen kan bevrijden; niet alleen ten opzichte van de verhuurder, maar ook ten opzichte van de andere huurders. Het oordeel De kantonrechter oordeelt dat de analogische toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW ook geldt voor situaties waarin samenhuurders geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Volgens de kantonrechter kan in de prejudiciële uitspraak van de Hoge Raad niet worden gelezen dat die mogelijkheid slechts geldt voor samenhuurders met een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Die beperking gaat in tegen de bedoeling van analogische toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW en is onnodig en onpraktisch (rechtsoverweging 4.9): ‘‘[gedaagden] worden niet gevolgd in dit betoog. Uit de tekst van artikel 7:267 lid 7 BW en eerdergenoemde rechtspraak volgt niet dat de overeenkomstige toepassing van dat artikel ten aanzien van contractuele medehuurders beperkt is tot ‘samenwoners’ met een duurzaam gemeenschappelijke huishouding.  Die rechtspraak heeft tot doel om gezamenlijke huurders (contractuele medehuurders) die uit elkaar gaan, de mogelijkheid te geven om de rechter te verzoeken het huurrecht aan een of meer van hen toe te wijzen en die toewijzing ook werking te geven tegenover de verhuurder.  Daarvan uitgaande is er geen reden om die overeenkomstige toepassing te beperken tot ‘samenwoners’ met een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Dat zou naar het oordeel van de kantonrechter ook een onnodige en onpraktische beperking zijn.’’ De kantonrechter volgt de overige huurders wel in hun standpunt dat het niet redelijk is om de eisende huurder per 28 mei 2021 te ontslaan van alle verplichtingen. De kantonrechter wijst het huurrecht uitsluitend aan de gedaagde huurders toe per 1 april 2022. Tot die tijd moet de eisende huurder haar deel van de huur betalen. Van een afwijkende afspraak tussen de huurders onderling is niet gebleken, zo oordeelt de kantonrechter tot slot. En de verhuurder? De verhuurder speelt in deze procedure geen rol; zijn belangen ook niet. Tot slot Deze eerste uitspraak bevestigt dat de rechtspraak zich in deze richting ontwikkeld. Of andere kantonrechters deze uitleg volgen, zal moeten blijken. Verhuurders moeten er in ieder geval op bedacht zijn dat ook contractuele huurders die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben de hoofdelijke aansprakelijkheid eenzijdig kunnen doorbreken (de belangen van de verhuurder spelen bij de beoordeling in het kader van artikel 7:267 lid 7 BW immers geen rol). Dat samenhuurders de handschoen oppakken, blijkt uit het feit dat steeds meer jurisprudentie over artikel 7:267 lid 7 BW gepubliceerd wordt (zie bijvoorbeeld rechtbank Den Haag 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:8475; rechtbank  Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:6982, rechtbank Noord-Holland  3 mei 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4512; rechtbank Noord-Holland 24 februari 2022,  ECLINL:RBNHO:2022:1702) Meer verdiepen in het huurrecht? Zoals ook hierboven weer blijkt is het huurrecht continu in ontwikkeling. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Om bij te blijven biedt Opfris en actualiteiten Huurrecht woonruimte snel inzicht in de actuele ontwikkelingen. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. En natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel, over Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV), het Klachtrecht en over de Opiumwet in de verhuurpraktijk Michael van den OordVBTM Advocaten

  Lees meer

  12 september 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Gedragsaanwijzing: nuttig, bruikbaar en effectief

  Jolanda van der Zee, wijkbeheerder bij De Bouwvereniging, volgde onlangs de training Gedragsaanwijzing in de praktijk. “Ik was zoekende naar wat wel en niet kan richting huurder, ook juridisch.” Een wijkbeheerder zorgt toch voor: schoon, veilig en groen? “Dat klopt. De Bouwvereniging beheert rond de 2500 woningen in Harlingen, Wijnaldum en Midlum, ik ben dan ook veel op pad. Ik kijk of de leefomgeving aan de buitenkant goed is. Staat het gras geen halve meter hoog in de tuin, wordt de tuin niet gebruikt als opslagplaats of vuilnisbelt? Of wordt de stoep niet geblokkeerd met bijvoorbeeld allemaal fietsen? Alles wat hoort bij een prettige en veilige leefomgeving in en om het huis en in de wijk.” En als het er niet netjes en leefbaar uitziet? “Dan ga ik het gesprek aan met de bewoner of bewoners om duidelijk te maken dat ze de overlast moeten aanpakken. Bij mij gaat het altijd om de buitenkant van de woning en de omgeving. Heb ik het gevoel dat er meer aan de hand is, dan steek ik dat ook in bij onze woonconsulenten.” Maar wat als een bewoner níet doet wat er is afgesproken? “Precies, wat ga je doen als mensen niet reageren op jouw verzoek. Daar was ik zoekende in. We hadden wel voorbeeldbrieven, maar ik vroeg me af of die wel up-to-date waren. Kortom, deze training leek me een mooie ingang om dat te toetsen en meer te weten te komen over de gedragsaanwijzing, wat het doel ervan is, en bij welk type overlast je het kunt inzetten. Dan kan De Bouwvereniging hier beter op sturen.” Gelukt? “Ja, de training was met veel praktijkvoorbeelden. We konden ook cases uit onze eigen praktijk voorleggen. Dat vind ik sowieso al toegevoegde waarde hebben, dat je zaken en ervaringen kunt delen. Daar steek je veel van op. Wat ik een eyeopener vond was het verschil tussen last en overlast. Maar ook dat je als corporatie wel een onderzoeks- en inspanningsverplichting hebt maar lang niet altijd een oplossingsverplichting, wat een vrijwillige of gerechtelijke gedragsaanwijzing precies inhoudt, wat de juridische aspecten zijn, en hoe een overeenkomst vrijwillige gedragsaanwijzing eruitziet.” Zijn er dingen in het werk veranderd na de training? “Naar aanleiding van de training heb ik een nieuw protocol geschreven in verband met gedragsaanwijzingen. We doen het niet totaal anders, maar op een aantal onderdelen zijn zaken aangepast. De brieven die we uitsturen zijn anders, en na het gesprek, de controle, 2 waarschuwingsbrieven nodigen we bewoners uit op kantoor om een overeenkomst vrijwillige gedragsaanwijzing te tekenen.” Waarom op kantoor? Als wijkbeheerder kunt u toch naar de bewoner toe? “Dat kwam dus op de training aan de orde: bewoners naar het kantoor laten komen om daar een vrijwillige gedragsaanwijzing te ondertekenen. Op die manier geef je er meer gewicht aan. Je maakt het officiëler. Dan is de kans groter dat mensen ook in actie komen en eindelijk wél het gras maaien, de vuilniszakken uit de tuin halen, om maar iets te noemen.”

  Lees meer

  29 augustus 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Leergang Verhuur: “Dit smaakt naar meer”

  Matchen van klant en pand, een goede relatie tussen huurder en verhuurder, huurrecht, woningopname: allemaal zaken waar Fleur van den Dikkenberg, als klantconsulent Verhuur bij Woningstichting Nijkerk meer van wilde weten. “Ik ben altijd op zoek naar verdieping.” Op zoek naar verdieping? “Ik heb de opleiding Vastgoed en Makelaardij gevolgd en ook gewerkt bij een makelaar, maar ben vervolgens overgestapt naar de corporatiewereld. En dat is toch wel een andere wereld! Bij Woningstichting Nijkerk heb ik een breed takenpakket met een focus op Verhuur. Wij zijn aan het bouwen, de afgelopen 2 jaar 200 woningen op een totaal van 3500 woningen. Dat is best veel. Omdat ik leergierig en nieuwsgierig ben, was het voor mij niet meer dan logisch om op zoek te gaan naar verdieping.” En? Gevonden in de leergang Verhuur? “Zonder te overdrijven kan ik zeggen dat het mijn verwachtingen heeft overtroffen. Het was een pittige leergang, in 8 dagen kwam veel aan bod, onder meer het matchen van klant en pand, de relatie tussen huurder en verhuurder, de gebrekenregeling, voorinspecties, technische kennis, een woning opleveren in goede technische staat, makelaarsvaardigheden, bezichtigingen en oefenen met praktijksituaties. Ook het huiswerk kostte best veel tijd, maar ik vond het zó leuk en interessant, dat dat niet als een belasting voelde. Na de eerste dag dacht ik al: wow, dit ga ik straks anders doen. En: kom maar door, meer meer.” Was er ook een kers op de taart? “Voor mij was dat het passend toewijzen. Dat is zo complex. De docent zette op dag 1 iedereen al op scherp door te zeggen: ‘Na deze dag ga je hier heel anders tegenaan kijken.’ Werkwijzen gaan vaak van collega op collega over, dan sluipen zaken erin die anders kunnen. Dat heb ik meegenomen naar mijn werk, wij zijn nu bezig om het verhuurbeleid aan te passen, met meer ruimte voor alle inkomensklassen. Met een goede mix in wijken kun je problemen op het gebied van leefbaarheid voorkomen die je anders later als corporatie weer moet oplossen.” Proactief denken en handelen dus? De docent vroeg ons bij de onderdelen van de leergang Verhuur vaak: ‘Waar staat dat dan dat het zo moet?’ Dat zit nog steeds in mijn hoofd. Die zin heb ik mij eigengemaakt en gebruik ik in mijn dagelijkse werk. En ook dat je soms best out-of-the-box kunt denken en handelen.” Vertel “Tijdens de leergang deed zich een casus bij ons voor, waarbij Woningstichting Nijkerk eigenlijk nee moest verkopen bij een toewijzing, maar dat voelde helemaal niet goed. Dat heb ik besproken met de trainer. Met de handvatten die ik kreeg heb ik een pitch gedaan in het MT en is de woning toch toegewezen. Ook het verhuurplan dat ik heb geschreven op basis van een casus bij ons – een van de onderdelen van de leergang – pas ik toe in de praktijk. We doen in een jongerencomplex waar veel verloop is en de leefbaarheid beter kan, een pilot met anders toewijzen. Wij keken eerst alleen naar wie bovenaan stond op de wachtlijst, maar omdat bewoners daar een badkamer en een wasmachine delen, is het belangrijk dat huurders matchen. Als student moet je altijd hospiteren, dat doen we hier nu ook als pilot. Door deze leergang heb ik handvatten gekregen om voor mensen het verschil te maken. Dat smaakt naar meer.”

  Lees meer

  15 augustus 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Persoonlijk contact is bij betalingsachterstanden een zeer effectief middel

  Na een jarenlange afname neemt het aantal huurders met een huurachterstand weer toe. Dat blijkt uit een recente enquête vanuit Aedes. De helft van de corporaties krijgt momenteel signalen dat huurders de huur niet meer kunnen betalen. In de eerste vijf maanden van 2022 zagen veel corporaties dat niet alleen de huurachterstand toenam, maar ook dat de omvang van de achterstand groter werd.  Huurders vragen vaker om betalingsregelingen en geven aan de huur of de energierekening niet te kunnen betalen. 40 procent van de corporaties ziet een stijging in het aantal betalingsregelingen. Naar schatting hebben ruim 112.000 huishoudens in 2021 een betalingsregeling aangevraagd. In de eerste vijf maanden van dit jaar is met ruim 49.000 huishoudens een betalingsregeling afgesproken. Tijdens corona nam het aantal huishoudens met huurschulden af en waren er ook minder huisuitzettingen. Maar door de hoge inflatie en de oplopende energiekosten raken nu steeds meer huishoudens in de problemen. Corporaties proberen grote problemen te voorkomen door in een vroeg stadium persoonlijke gesprekken met huurders aan te gaan en hulp te bieden via budget- en energiecoaches.  Juist persoonlijk contact is een zeer effectief middel om grote betalingsachterstanden en onnodige ontruimingen te voorkomen. Een ontruiming kost de corporatie en de maatschappij veel geld en is sociaal gezien meestal onwenselijk. Dus erop af met het onaangekondigde huisbezoek! Maar hoe pak je dat dan aan? We zetten 4 fases op een rij: 1) De voorbereiding van het gesprek Hoe is de achterstand opgebouwd? Zijn er eerder (betalings)problemen geweest? Is er eerder contact geweest met de klant? 2) Het gesprek aan de deur Kies een ontspannen, neutrale houding. Zet na het aanbellen een flinke stap naar achteren. Als er wordt open gedaan, stel je kort voor en ga na of je de juiste persoon voor je hebt.(“Goedenavond, bent u de heer … ? ”) Zeg dat je iets belangrijks wilt bespreken en vraag of je even binnen mag komen. Als je niet binnen mag komen, laat dan een kaartje achter met je gegevens en adviseer de klant om snel contact met de corporatie op te nemen om de deurwaarder en extra kosten te voorkomen. Als je het niet vertrouwt, of je onveilig voelt: Laat het bij een mededeling: “Ik kom u zeggen dat u zo snel mogelijk langs moet komen op ons kantoor.“ of gebruik een smoes en begin over iets anders zoals “Heeft u uw buurman onlangs nog gezien?” 3) Het gesprek in de woning Geef aan dat er een huurschuld is. Geef de klant de tijd om dit zelf ook te constateren en te erkennen. Vraag naar de oplossing: Wanneer denkt u dit te kunnen betalen? Als dit niet mogelijk is, biedt oplossingen: Mogelijkheden voor een betalingsregeling Mogelijkheden voor uitstel van betaling Inzet schuldhulpverlening Inzet van budget- en energiecoaches Rond het gesprek af met concrete vervolgafspraken. Wijs (vriendelijk) op de gevolgen van het niet nakomen van afspraken: “Het is heel belangrijk om dit op te lossen. We kunnen u daarbij helpen. U begrijpt ook dat u hier niet kunt blijven wonen als u de huur niet betaalt”. 4) Bewaken Leg in het systeem vast dat er een gesprek is geweest. Leg de gemaakte afspraken in het systeem vast. Bewaak in je agenda of de klant de afspraken na komt. Een goede samenwerking met (schuld)hulpverlening en eventuele budget- en energiecoaches is cruciaal. Zorg dat er heldere afspraken zijn over doorverwijzen en wachttijden. Maak duidelijke afspraken over het doorbetalen van de lopende huur. En natuurlijk de tip Volg een opleiding Huurachterstanden, de opleiding over Meerderjarigenbewind, de opleiding Wet schuldsanering natuurlijke personen of een van de opleidingen rondom

  Lees meer

  11 augustus 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Het begint met het ophalen van de leerbehoeften”

  De filosofie van detacheerder Maandag® is dat een professional zich altijd blijft ontwikkelen. “De wereld staat niet stil”, aldus Job Zwemmer, programmamanager Learning & Development bij Maandag®. Om er maar eens een cliché in te gooien: stilstand is achteruitgang? “Clichés zijn er niet voor niets, dus ja. Functies veranderen, er ontstaan nieuwe functies, en er verdwijnen functies. Voor onze professionals is het zaak om ‘bij te blijven’ en zich te ontwikkelen, maar ook voor Maandag® zelf. Zeker nu we enorm groeien.” Wat doen jullie eigenlijk? “Wij zijn al meer dan 30 jaar detacheerder in de publieke sector. Maandag® is goed in het plaatsen van de juiste mensen – professionals – in de vakgebieden zorg, onderwijs, overheid, corporatiesector. Altijd op projectbasis, dus voor langere tijd, soms zelfs voor jaren. Dat doen we met en voor 3500 professionals. We hebben door het hele land vestigingen.” En al die professionals stuurt u als programmamanager Learning & Development, hoppetop, op training? “Haha, zo werkt het natuurlijk niet.” Hoe dan wel? “Het begint met het ophalen van de leerbehoeften van onze mensen, dus goed in kaart brengen wat nodig is. Inzichtelijk maken hoe leren daadwerkelijk bijdraagt aan beter presteren. Vervolgens zoek ik daar een goede gespecialiseerde opleider bij. Voor onze corporatieprofessionals is dat Kjenning, zij zijn expert in opleidingen in dit vakgebied. Wij werken al een aantal jaren samen en dat bevalt goed.” Oh ja, waarom dan? “Omdat het echt samenwerken is. Het is geen kwestie van training uitzoeken en die dan maar volgen. Ik geef onze trainingsbehoeften aan, maar vraag ook naar de ontwikkelingen in de markt. Woonfraude is zo’n onderwerp dat actueel is, en wat Kjenning dan onder de aandacht brengt bij mij. Ik ben altijd op zoek naar alternatieve leervormen, eens iets anders dan incompanytrainingen. Daar heb je het dan samen over, en zo ontstond het idee om webinars te organiseren over een specifiek thema.” Is dat meer dan een idee geworden? “Jazeker. Eén keer per maand is er ’s avonds een thema-avond waar onze mensen op kunnen inschrijven. Je wordt dan bijgespijkerd over één thema. Dat is laagdrempelig, relevant én interactief, en prettig omdat het kort is.” In het kader van ‘practice what you preach’: hoe zit het eigenlijk met uw eigen ontwikkeling? “Ooit ben ik begonnen in het bankwezen in verschillende sales- managementfuncties. Na een aantal jaren wilde ik wat anders. Ik heb gekeken waar mijn krachten liggen en hoe ik me kon ontwikkelen, en me laten omscholen tot leraar economie. Vervolgens ben ik medewerkers in het onderwijs gaan adviseren over leertrajecten. Drie jaar geleden ben ik overgestapt naar Maandag®.” Om te doen wat u nu doet? “Ik begon met het geven van trainingen. Nu houd ik me bezig met scholingsprogramma’s voor al onze professionals. Mijn expertise ligt op het gebied van leren en ontwikkelen, samen uitzoeken wat iemand nodig heeft om goed te kunnen functioneren. Ik heb leuk en uitdagend werk, het is mooi om te zien hoe mensen en hun organisaties groeien.” Ook een maatwerktraining? Online en/of offline? De opleidingen voor Maandag® worden steeds ontworpen voor de eigen situatie, leerwensen  en vragen bij de deelnemers. Heeft u ook een vraagstuk? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing en , passend bij uw vraagstuk en uw situatie. En als dat past, kan (een deel) online worden ingevuld in de huidige tijd. Of offline. Wat maar nodig is. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  10 augustus 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Ik heb veel geleerd over huurrecht in de praktijk

  Wat zijn de rechten en de plichten van de bewoner én van de corporatie bij groot onderhoud of renovatie? Kim Groothuizen, projectmedewerker Vastgoedbeheer bij Woonwaard volgde de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering: “Ik ga een gesprek met meer vertrouwen aan nu ik weet hoe het echt zit.” Leuke functie? Projectmedewerker Vastgoedbeheer? “Mijn functie is in de loop der tijd veranderd, maar ik heb nog steeds een leuke baan. Vroeger zaten de projectmedewerkers dicht op een project, informeerden we de bewoners en waren we aanwezig bij bouwvergaderingen, dat is nu anders. Ik houd me nu meer bezig met het dagelijks onderhoud, bijvoorbeeld schilderwerk. Ik heb heel veel klantcontact, daardoor is elke dag anders. Bewoners verbazen mij nog regelmatig met de vragen die ze stellen, die goed beantwoorden is soms een uitdaging.” Dus u dacht: tijd voor een training? “Woonwaard verhuurt rond de 14.500 wooneenheden, en is ook bezig met warmtenetaansluitingen en isolatie van woningen. Ook daar komen veel vragen uit. Ik wilde graag meer weten over het huurrecht: waar heeft een bewoner recht op? Vaak verwachten huurders veel van de corporatie, maar lang niet altijd is dat terecht weet ik inmiddels.” Dus úw vragen zijn beantwoord? “Jazeker. Ik heb ontzettend veel geleerd over het huurrecht. Maar ook de andere onderdelen over wisselwoningen, tijdelijke verhuur, huurprijzen, de ZAV bij renovatie, en de actuele jurisprudentie waren interessant. Een advocaat gaf de training, hij mengde theorie en praktijk goed met elkaar en gaf tal van voorbeelden. We konden ook eigen zaken inbrengen.” Zoals? “Bij ons loopt bijvoorbeeld al lang een grootschalig vastgoedproject dat maar niet wil vlotten. Daar hebben we als groep met elkaar over gediscussieerd en ik heb tips en tricks meegekregen. Ik vond het ook prettig dat we niet werden opgedeeld in kleine groepjes maar met zijn allen discussieerden. Dan krijg je veel meer verschillende invalshoeken te horen.” Pakt u zaken nu anders aan? “Niet specifiek anders. Wat ik geleerd heb, komt erbij. Ik verweef het met hoe ik mijn werk al deed. Voor de training wist ik sommige zaken niet helemaal zeker. Nu ik dat wel weet geeft dat zekerheid. Omdat ik weet dat het klopt, ga ik met een ander gevoel richting bewoners.” 

  Lees meer

  1 augustus 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Omgaan met agressie: hoe doe je dat?

  De koppeling van theorie en praktijk was het uitgangspunt van de basis- en opfristraining voor het interventieteam van Wonen Zuid. “Praktijktraining is heel belangrijk als het gaat om het omgaan met agressie”, aldus Benny Vliegen, coördinator Onderhoud & Bedrijfsbureau bij Wonen-Zuid. Agressie dus “Helaas hebben wij als corporatie steeds vaker te maken met agressieve klanten. Zowel verbaal als non-verbaal. Mensen zijn ontevreden over iets en uiten dat op een agressieve manier, denk aan met de neus bovenop je gaan staan, of teksten bezigen als: ‘Pas maar op als je de volgende keer oversteekt’; ‘Ik weet waar je woont’, et cetera. Soms wil iemand ook echt met je op de vuist.” Dat klinkt heftig “Precies. Dat gedrag wil je als organisatie niet. Dus moet je daar grenzen aan stellen. Een paar jaar geleden heeft Wonen Zuid daarom een agressieprotocol geschreven: wat accepteer je wel en wat accepteer je niet. Hoe voorkom je agressie en geweld, en hoe bereid je jouw medewerkers beter voor op die situaties. Vervolgens is iedere frontofficemedewerker getraind in het omgaan met agressief gedrag.” Wat dat voldoende? “Helaas niet. Want wat doe je als agressief gedrag niet omgebogen kan worden door de getrainde medewerker en er een bedreigende situatie ontstaat?” Nou, wat doe je dan? “Dan wordt een van de interventieteams van Wonen Zuid ingeschakeld. Zij weten precies hoe ze op een zachtaardige, rustige manier de agressor buiten de deur krijgen. Dat doen ze onder meer door perspectief te bieden: ‘Als je nu rustig naar buiten gaat, dan word je binnen 24 uur gebeld en praten we verder over het probleem.’ De interventieteams zijn getraind in hoe je veilig samenwerkt en hoe je een dreigende situatie benadert. Ieder jaar is er een basistraining interventieteam om nieuwe teamleden te trainen en daarnaast is er ook ieder jaar een opfristraining voor de medewerkers die al langer bij een van de interventieteams zitten.” Wat leer je dan? “In de basistraining komen de rollen en de taken van het interventieteam aan bod. Een interventieteam bestaat uit 6 mensen: iemand die de bedreigde medewerker weghaalt; iemand die eventuele andere klanten weghaalt; iemand die de overige collega’s weghaalt; 2 mensen die de agressor aanspreken en hem of haar naar buiten brengen, en een coördinator die de leiding heeft en het overzicht houdt. Tijdens de training krijg je inzicht in wat er van je wordt verwacht in de verschillende rollen. Maar ook hoe je agressief gedrag herkent. Dat is wat anders dan bijvoorbeeld frustratiegedrag – ‘Jullie laten mij altijd in de steek’ -, want met dat laatste kun je wat.” En de opfristraining? “Het woord zegt het al, de kennis wordt opgefrist. En we delen en evalueren de ervaringen van het afgelopen jaar. Hadden zaken anders aangepakt moeten worden? Dat spelen we ook na, en daar leren we veel van. Sowieso wordt tijdens beide trainingen veel geoefend.” Dat oefenen is nodig? “Dat springt er voor ons echt uit. Want hoeveel theoretische kennis je ook hebt, de praktijk is altijd net een beetje anders. Dat oefenen in de praktijk gebeurde na werktijd op de werkplek zelf en met verschillende acteurs. Zij halen de medewerkers uit hun comfortzone en leren ze omgaan met verschillende vormen van agressie – de een gaat krijsen, de ander liggen, en weer een ander betrekt andere klanten erbij. Meerdere acteurs is waardevol, omdat iedere acteur zijn eigen manier van reageren meebrengt, zo is iedere situatie net een tikje anders.” En waarom op de werkplek? “Omdat het dáár gebeurt. Door op de werkplek te oefenen, probeer je een soort van automatisme qua vaste handelingen te creëren. Denk aan wanneer je op de stille alarmknop drukt, wie van het interventieteam waar gaat staan, et cetera. Dat moet inslijten en dat bereik je alleen door te oefenen.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De basis- en opfristraining Omgaan met agressie heeft Kjenning samen met Wonen Zuid aangepast naar de eigen situatie, op basis van de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  1 augustus 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Handhaven in de woonomgeving

  Het behouden of creëren van een fijne woonomgeving is niet alleen de taak van de woningcorporatie. De huurders spelen ook een grote rol. Ook hier geldt dat we het samen moeten doen. Maar als het in de woonomgeving even fout gaat, is meestal de corporatie aan zet om te handhaven.  Waarom moet de corporatie handhaven? Omdat de corporatie veel invloed heeft op de woonomgeving en juist die omgeving ook bewonersgedrag beïnvloedt. Handhaven, door het probleem in het prille begin al aan te pakken, is meestal ook veel goedkoper. Dat begint al bij de start van een verhuring. Bij een goede match tussen ‘klant, pand en omgeving’. En door aan de slag te gaan met beeldkwaliteit om de omgeving en het grijs en groen ook netjes te houden. Handhaven is klantvriendelijk Waar mensen samen wonen, lopen situaties soms gewoon uit de hand . Als de situatie uit de hand gelopen is, kost het vaak veel tijd, moeite en energie om alles weer op de rails te krijgen.  Juist daarom is handhaven ook klantvriendelijk, het voorkomt dat situaties helemaal escaleren. Het maakt de ‘spelregels’ helder en zorgt voor een leefbare omgeving. Bewoners zullen elkaar ook weleens aanspreken, maar het werkt vaak goed wanneer dat (ook) door de woningcorporatie wordt gedaan. Het is dus van belang om bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheden, maar hoe dan? Na het opstellen van heldere regels komt het handhaven. Daarom noem ik de belangrijkste zes stappen die bijdragen aan het goed handhaven van regels. Stap 1: Geef het goede voorbeeld! Ziet de woning of het complex er netjes uit? Zijn de gevels schoon? Is het gemeenschappelijk groen goed onderhouden? Een ideaal moment om te starten met handhaven is nadat de corporatie onderhoud heeft uitgevoerd. Als het netjes is, is het vaak eenvoudig ook om het netjes te houden. Andersom geldt hetzelfde: rommel trekt rommel aan. Dus zorg dat het netjes is en blijft. Stap 2: Maak het de mensen gemakkelijk Organiseer eerst een gezamenlijke actie, waarbij de corporatie een handje meehelpt of materiaal ter beschikking stelt. Is er bijvoorbeeld een probleem met het onderhoud van tuinen? Organiseer een tuinendag. Is er een probleem met het aanzicht van balkons? Overweeg om mensen die het balkon opruimen te belonen met een mooi balkonscherm of leuke nieuwe plantjes. Stap 3: Maak (nogmaals) duidelijk wat de regels zijn Deze stap is saai maar wel van belang. Want alhoewel regels vaak duidelijk lijken te zijn, is dat in de praktijk altijd heel erg weerbarstig. Betrek ook bewoners in deze stap met het opstellen van de (leef)regels. Dan hoor je ook meteen wat er echt speelt en waar mensen zich onderling aan irriteren. Wijs erop bij het tekenen van het huurcontract Stuur een brief om eraan te herinneren Hang de regels zichtbaar op in het portiek Spreek leefregels af Vraag bewoners vriendelijk zich er aan te houden Juist bij deze stap is het ook van belang om regels goed te communiceren. In heldere taal, zonder moeilijke woorden en waar het kan met goede voorbeeldfoto’s van de gewenste situatie. Stap 4: Kondig handhaven ruim van tevoren aan Als er tientallen jaren is gedoogd, kun je morgen niet meteen met het gestrekt been gaan lopen handhaven. Geef eerst het goede voorbeeld (stap 1), geef mensen dan de kans met een gezamenlijke actie mee te doen (stap 2), geef ze dan de kans de regels eigen te maken (stap 3). Pas daarna kun je (echt) gaan handhaven. Stap 5: Werk vanuit een plan Wellicht is het een open deur, maar ga niet ad-hoc beginnen met aanspreken. Breng eerst het gebied in kaart en begin met de meest schrijnende situaties en de situaties die echt heel eenvoudig aan te pakken zijn (het laaghangend fruit), want juist daardoor zien de handhavers en de bewoners ook snel resultaat, wat ook motiverend werkt voor iedereen. Stap 6: Pak door (Wie A zegt, moet B zeggen) Als je eenmaal hebt aangegeven dat je gaat handhaven, doe dat dan ook. Krabbel niet terug en maak geen uitzonderingen. Anders heeft handhaven geen enkel effect. En blijft het bij een oprisping in plaats van de gewenste berisping.  Aan de slag met handhaven en (woon)overlast? Tijdens de training Woonoverlast aanpakken wordt verder ingegaan op herkennen en aanpakken van woonoverlast. U leert situaties snel te beoordelen, de juiste verwachtingen te scheppen bij alle betrokkenen, gepast op te treden en effectief samen te werken met netwerkpartners en collega’s. De training Gedragsaanwijzing in de praktijk biedt meer inzicht en praktische handvatten bij het inzetten van de gedragsaanwijzing bij overlast en handhaven. En tijdens de training Motiverende gespreksvoering leert u hoe u bewoners kunt motiveren tot blijvend nieuw woongedrag. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  1 augustus 2022