Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Rechten, plichten én mogelijkheden bij groot onderhoud, renovatie en sloop

  Groot onderhoud, renovatie, herstructurering of zelfs sloop: voor bewoners is dit vaak heftig. Welke wettelijke regels zijn er bijvoorbeeld wat betreft herhuisvesting, verhuiskosten, huurverhogingen? En minstens zo belangrijk, hoe zorg je voor een goede communicatie? Ruben Goethals, sociaal projectleider bij Beveland Wonen, ging op zoek naar de theorie én praktische tips en tools in de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Bij renovatie, herstructurering en sloop denk ik aan emoties bij bewoners “Dat is vaak ook zo. Het heeft veel impact als het huis waar je misschien wel 30 jaar hebt gewoond – of juist een paar jaar, dat kan net zo goed – gesloopt wordt. Je hebt er geld aan uitgegeven om het in te richten, te schilderen, et cetera, om er een thuis van te maken, en dat wordt dan ineens anders. Dat zorgt voor emoties. Mensen schrikken echt: waar moet ik dan heen?” En dan? “En dan is het zaak dat je daar goed over communiceert, duidelijk uitlegt wat er gaat gebeuren, en wat de planning is. En daarna de stap maakt naar de mogelijkheden die het de bewoner biedt, zodat hij/zij vooruit kan gaan kijken. Je moet bewoners snel perspectief bieden.  Maar naast goede communicatie heb je als corporatie te maken met wettelijke regels, ook die kant moet je goed in beeld hebben. Daar waren en zijn we op dit moment mee bezig bij Beveland Wonen. Vandaar deze training. Die kwam precies op tijd.” Op tijd? Hoe bedoelt u? “Beveland Wonen is ontstaan uit een fusie van twee corporaties. Dat betekende dat ook de reglementen over huurrecht, groot onderhoud, renovatie en herstructurering aangepast moeten worden. Het schrijven van dit beleidsstuk ligt bij mij, en dat doe je nu eenmaal niet in een achternamiddag. Deze training sluit daarop aan en kon ik precies in de tijd volgen dat ik daar mee bezig was.” Toeval bestaat niet toch? “Dat zou je denken hè. Hoe dan ook heb ik dankbaar gebruikgemaakt van de kennis van de trainer. De rechten en de plichten van de verhuurder en huurder, opzegging, wisselwoningen, gevolgschade, de huurprijzen en servicekosten, vergoedingsregelingen, het sociaal plan, het is allemaal op een interactieve manier behandeld. Voor mij sprong de discussie over het verschil tussen renovatie en dringende werkzaamheden (groot onderhoud) eruit. Is een gasketel vervangen door een warmtepomp onderhoud (geen verbetering maar vervanging) of renovatie (meer kwaliteit van warmte, betere warmteverspreiding)?” Waarom is dat zo belangrijk? “Omdat je dan met andere regelgeving te maken hebt. Voor renovatie heb je goedkeuring van de bewoner nodig. Zo niet, dan is de gang naar de rechter een eventuele volgende stap. Als het gaat om dringende werkzaamheden, dan is een bewoner verplicht om daaraan mee te werken.” Nog andere inzichten gekregen? “Kennis opgedaan én soms een ander inzicht. De kracht van deze training was dat alle deelnemers met hetzelfde te maken hebben. Dan kun je ervaringen uitwisselen en discussiëren en kennis delen. Hoe doen andere corporaties het? We hebben het bijvoorbeeld gehad over het opzeggen van de huurovereenkomst in geval van sloop. Beveland Wonen stuurde vrijwel meteen na de bekendmaking van de sloop een brief met de huuropzegging. Maar dan weten bewoners nog helemaal niet wanneer wat gaat gebeuren, waar ze naartoe gaan, et cetera. Nu sturen we deze brief niet eerder dan een jaar voor de sloop, dan is er al perspectief voor de bewoner.” Toch maar mooi meegepikt als extraatje “Haha, ja. De volgorde waarin je communiceert is echt belangrijk. Je moet sowieso goed nadenken aan de voorkant: hoe gaan we het doen, wat kunnen we verwachten?”

  Lees meer

  13 maart 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Schakeltechnieken bij communicatie

  Verreweg de meeste gesprekken voeren we zonder erbij na te denken, op de automatische piloot, en dat is maar goed ook. De meeste gesprekken hebben daarom een pingpong structuur. Als de huurder het antwoord van de medewerker accepteert, dan is er niets aan de hand.  Maar als dat het niet geval is, dan kunnen de emoties snel hoog oplopen en loopt het gesprek gemakkelijk uit de hand. Als een gesprek niet harmonieus verloopt, is het eerst zaak om te stoppen met pingpongen. Sla het balletje niet terug, maar laat het rustig op de grond vallen of vang het op. De kunst is om op tijd te schakelen en de inhoud even los te laten. Schakelen? Jazeker! Stop met wat je deed en zet een van de volgende gesprekstechnieken in: 1. BOVEN-TECHNIEKEN Bij ‘boven-technieken’ ga je praten over het gesprek zelf. Dit kan gericht zijn op de dynamiek van het gesprek of op het gedrag van de ander. Ze dienen om het over het gesprek zelf te gaan hebben, zodat de kwaliteit van het gesprek kan verbeteren. Structuur van het gesprek benoemen: We zijn bezig elkaar te overtuigen. We herhalen steeds dezelfde discussie. We worden het niet met elkaar eens. Gedrag van de ander benoemen: U laat me niet uitpraten. U schreeuwt tegen me. U noemt me …. Hierna kun je voorstellen doen voor het vervolg van het gesprek: Richting geven: We hoeven het ook niet eens te zijn of te worden. Ik kan u wel informatie geven over hoe wij omgaan met dit soort situaties. Vindt u dat goed? Ik stel voor dat we elkaar in het vervolg laten uitpraten, u mag eerst. Ik wil u graag helpen, maar als u tegen me schreeuwt kan ik niet goed naar u luisteren Grenzen stellen: Ik wil dat u stopt met mij … te noemen. Als u daarmee door gaat stop ik met het gesprek. Ik wil u graag helpen, maar alleen als u mij met respect behandelt. 2. VRAGEN STELLEN Het stellen van vragen heeft een aantal functies. Je kunt hierdoor het gesprek in een bepaalde richting sturen, het probleem verhelderen en de huurder aan het denken zetten. Een vraag over de inhoud Een vraag over de inhoud is vooral bedoeld om het probleem of de vraag helder te krijgen. Wat wilt u precies van mij weten? Wat is er gebeurd? Een (open) vraag over de houding of emotie van de ander Een vraag naar de emotie is vooral bedoeld om het emmertje leeg te laten lopen en het gesprek weg te voeren van de inhoud. Met geëmotioneerde mensen kun je immers geen redelijk gesprek voeren over het probleem. Waarom bent u daar zo boos over? Wat is het probleem? Een vraag over de oplossing Wat verwacht u van ons? Hoe denkt u dat de oplossing eruit kan zien? 3. SAMENVATTEN Een samenvatting heeft twee functies. Je laat zien dat je hebt geluisterd en hebt begrepen wat de ander zegt. Daarmee kan dat onderwerp ook naar een afronding. Vat bijvoorbeeld samen wat de ander zegt Dus als ik het goed begrijp, dan …. Dus u zegt dat: …. 4. STILTE Na een vraag of mededeling (slecht nieuws) is het laten vallen van een stilte een heel krachtig middel. Het kan heel spannend zijn om die stilte te laten vallen. Een valkuil is om zelf die stilte op te gaan vullen. De kunst is om rustig af te wachten en de ander hiermee aan het denken te zetten. Een andere functie van het laten vallen van een stilte kan zijn om de ander uit te laten razen. De denkpauze Hoe zou een oplossing eruit kunnen zien?   …<stilte>… Uw inkomen is te hoog en we maken geen uitzondering: u krijgt de woning niet…   …<stilte>… Aan u de keuze: of u betaalt voor hert vervagen van het slot, of u zorgt zelf voor een oplossing   …<stilte>… Stoom afblazen “Het is belachelijk dat ik moet betalen voor een nieuw slot op mijn deur! Het is toch jullie huis? Vind jij dat normaal? …”   …<stilte>…   “Bent u daar nog?” 5. ONDER TECHNIEKEN Onder technieken gaan over het gedrag of het gevoel van de ander. Ze zijn bedoeld om de ander op zijn gemak te stellen. Door ervoor te zorgen dat de emoties er mogen zijn, voelt de ander zich gezien en gehoord en kunnen de emoties sneller tot bedaren komen. Een gevoelsreflectie Een korte, constaterende manier om gevoelens te benoemen is de gevoelsreflectie. Dus daar bent u boos over En daarom voelt u zich gepakt Begrip tonen Begrip tonen is een krachtige techniek, mits juist toegepast. Begrip tonen is nooit een trucje of kunstje. Begrip tonen lukt alleen geloofwaardig als het oprecht en specifiek is. Dus verplaats je in de ander en zeg ook waar je precies begrip voor hebt. Ik kan me goed voorstellen dat u heel boos bent omdat u een heel weekend zonder verwarming het gezeten. Ik begrijp dat u helemaal niet had verwacht dat wij u niet gaan helpen bij uw klacht over uw buren. Benoemen van gedrag of de emotie Het benoemen van het gedrag is een hele veilige techniek. Je hoeft je niet in te leven in de ander. Het is daarom heel geschikt om in te zetten als je geen begrip hebt voor de ander. Ik merk dat u hier teleurgesteld over bent Ik hoor aan uw stem dat dit u emotioneert. 6. VOORUIT TECHNIEKEN Vooruit technieken zijn geschikt aan het einde van het gesprek. Ze kunnen dienen als afronding of als het begin van een nieuwe fase in het gesprek. Keuzetechnieken Zet de mogelijkheden op een rijtje. Hierdoor wordt duidelijk wat wel, maar ook wat niet kan. Of u knapt de tuin zelf op, of wij doen het op uw kosten. U kunt naar buurtbemiddeling om te kijken of u er samen uit komt komen, of de situatie accepteren zoals die is. U kunt wachten totdat u voldoende inschrijfduur hebt opgebouwd, of zoeken naar woningen in een andere regio. Afrondende vraag Heeft u nog andere vragen? Met deze technieken achter de hand heeft u altijd een keuze op een schakelmoment en zal het gesprek voor zowel de huurder als voor de medewerker een stuk bevredigender zijn. Succes!

  Lees meer

  10 maart 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Verhuiskostenvergoeding weer geïndexeerd

  Huurders krijgen de verhuiskostenvergoeding als ze moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun (zelfstandige)woning. Het nieuwe bedrag is van toepassing op huurders die vanaf 28 februari 2023 verhuizen. Het bedrag is dit jaar een stuk hoger dan voorgaande jaren vanwege de hoge inflatie. Maar wanneer is deze verhuiskostenvergoeding ook al weer verschuldigd? Alleen vanwege renovatie De verhuiskostenvergoeding is alleen maar verschuldigd als een huurder vanwege renovatiewerkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen . Of, anders gezegd: de renovatie kan niet in bewoonde staat worden uitgevoerd. Het is om die reden belangrijk om bij grote onderhoudsprojecten waar zowel dringende onderhouds- als renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd, te kijken welke werkzaamheden renovatie betreffen en welke werkzaamheden groot onderhoud zijn. Want als de huurder vanwege groot onderhoudswerkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen, is er geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Wat is renovatie precies? Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, gericht op stijging van het woongenot verstaan. Is sprake van sloop/nieuwbouw en beëindiging van de huurovereenkomst dan heeft de huurder altijd recht op de verhuiskostenvergoeding (art. 7: 275 lid 3 en 4 BW). Bij een renovatie moet dan ook sprake zijn van meer dan alleen onderhoud. Van belang is dat niet iedere vernieuwing in de woning een renovatie is, ook al wordt deze term in het spraakgebruik wel vaak zo gebruikt.  Een voorbeeld: het vervangen van een keuken of badkamer door een nieuwe keuken of badkamer is juridisch geen renovatie. De oude keuken of badkamer wordt ‘gewoon’ vervangen door een nieuwe en dat is natuurlijk prettig voor de huurder die daarvan ongetwijfeld meer woongenot van zal hebben. De werkzaamheden zijn echter niet gericht op het stijgen van het woongenot, maar op de vervanging van de keuken of badkamer vanwege onderhoud. Maar als in die badkamer de oude douchekraan wordt vervangen door een thermostaatkraan en in de keuken wordt bijvoorbeeld het aanrechtblad verlengd, of er komen extra kastjes, dan vallen de werkzaamheden voor de thermostaatkraan, het stuk verlengde aanrechtblad en de kastjes wél onder renovatie. Deze onderdelen zijn immers een toevoeging ten opzichte van het oude en zijn ook gericht op meer wooncomfort. Moet de huurder vanwege renovatie verhuizen? Voor het bepalen of de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, zal gekeken moeten worden of de huurder alleen vanwege de renovatie (of de renovatie-onderdelen zoals in het voorbeeld) moet verhuizen. Dat zal meestal niet het geval zijn. In de situatie van het voorbeeld: de thermostaatkraan, het verlengde aanrechtblad en de extra kastjes zijn snel geplaatst en leveren geen grond voor een verhuiskostenvergoeding. Als de huurder echter om persoonlijke redenen (bijvoorbeeld ziekte) vanwege de renovatie (-onderdelen) niet in de woning kan blijven wonen, geldt de verhuiskostenvergoeding wel. Wat is verhuizen? De huurder heeft alleen recht op een verhuiskostenvergoeding als aan bovenstaande voorwaarden is voldaan én als de huurder ook daadwerkelijk moet verhuizen. Van verhuizen is geen sprake als de verhuurder aan de huurder een ingerichte en gestoffeerde logeerwoning aanbiedt. De huurder hoeft dan namelijk alleen wat persoonlijke spullen mee te nemen. Een verhuurder doet er dus verstandig aan om bij een project met renovatiewerkzaamheden waarbij de huurder niet in de woning kan blijven, een ingerichte en gestoffeerde logeerwoning aan de huurder aan te bieden. Ook als de huurder die woning weigert, heeft de huurder geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding³. Meer weten over Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering? Doe dan mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Ook tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding komen de huurrechtelijke aspecten uiteraard aan de orde. Tanja de GrootVBTM Advocaten

  Lees meer

  6 maart 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Als alles op zijn plek valt tijdens de module Verhuur

  Als alles op zijn plek valt, levert een cursus soms meer op dan vooraf gedacht. Ellen Nieuwenhuizen en Yasmin Bolland volgden de verdiepende module Verhuur. “We zijn er niet alleen theoretisch sterker door geworden maar durven ook onszelf meer te laten zien en vragen waarom bepaalde dingen gaan zoals ze gaan.” Ellen is verhuurconsulent bij Intermaris, Yasmin werkt op het klantencontactcenter van Rijnhart Wonen in Leiderdorp. Beide dames volgden een ontwikkeltraject dat Samen Professionals samen met Kjenning heeft ontwikkeld. Eén van de modules was de verdiepende module Verhuur.  Voor Ellen was het een logische aansluiting op haar werk als verhuurconsulent. “Ik wilde meer weten over verhuur en ook kijken hoe het er bij andere corporaties aan toe gaat. Wat doen zij anders dan wij en wat gaat hetzelfde?” Voor Yasmin was de module weliswaar onderdeel van haar traineeship, maar ze zou er zelf ook voor hebben gekozen. “Niet alleen omdat ik meer wilde weten over verhuur, maar ook omdat ik eerder als commercieel makelaar heb gewerkt en wilde weten wat het verschil was tussen die twee.” Wat leerden jullie allemaal? Tijdens de module stond vooral het matchen van een klant aan een pand centraal, zo vertelt Yasmin. “Daar wordt intensief naar gekeken en daar had ik voorafgaand aan de module eigenlijk geen weet van. Ook creatief adverteren maakte deel uit van de cursus. Dat moet op de juiste manier gebeuren, ook al krijgt iemand na een lange wachttijd eindelijk een woning aangeboden. Je moet het toch zo aantrekkelijk mogelijk maken want anders weigert iemand misschien.”  Het creatieve kwam ook tijdens de training tot uiting doordat de docente de deelnemers aanspoorde om toch vooral veel van zichzelf te laten zien. Ellen knikt. “Klopt, we werden echt aangezet om zelf zaken in te brengen. Een frisse wind te laten waaien binnen je eigen organisatie.” Dat was nodig? Een frisse wind? “Nou ja, de corporatiewereld ervaar ik in sommige opzichten als best stoffig”, zegt Yasmin met een knipoog. “Een woningcorporatie moet nou eenmaal zorgen voor zekerheid, het is geen snelle dynamische zakenwereld waarin ik werk. Dus een frisse wind kan zeker geen kwaad. Maar ik heb hele leuke collega’s hoor!” Ellen vindt nog wel meevallen met die stoffigheid. “Er zijn best wat jonge collega’s en we zitten in een verbetertraject om de processen wat efficiënter laten verlopen. Maar ik denk dat het verschilt per corporatie.” Door het kijken naar andere deelnemers doe je denk ik ook frisse ideeën op? “Zeker. We werden in break out rooms gezet om zo samen aan een casus te werken. Door die achteraf plenair te bespreken zie je waar andere deelnemers mee komen en daar leer je zelf ook van”, zegt Ellen. Yasmin vond dit onderdeel het leukste. “Dat je hoort hoe het ergens anders aan toe gaat, en dat het eigenlijk overal weer anders gaat. Ik dacht dat het overal ging zoals bij ons.” En wat heb je dan zoal geleerd dat nieuw was? Ellen: “Het adverteren was voor mij echt een eye opener. Dat je creatief moet zijn om de juiste persoon aan het juiste pand te koppelen. En ik vond het eigenlijk ook wel fijn dat veel dingen die ik al dacht te weten, ook bevestigd werden.” Yasmin is vooral blij met de kennis die ze heeft opgedaan. “Ik heb veel geleerd. Ik kan het niet meteen overnemen in mijn werk maar door die nieuwe kennis en de gedachte dat ik mezelf best mag laten zien durf ik meer in te brengen. Ik heb er meer zelfvertrouwen van gekregen.” Ook Ellen durft meer van zichzelf te laten zien. “Ik stel meer vragen over waarom we dingen doen zoals we ze doen. Bijvoorbeeld waarom we pas bij de eindinspectie een aannemer uitnodigen en niet al veel eerder in het proces, bij de voorinspectie. Gelukkig valt dat bij de meeste collega’s wel in goede aarde.” Ook een vraag voor een maatwerktraining? Kjenning en Samen Professionals hebben een intensief ontwikkeltraject op maat gemaakt op basis van de eigen situatie, de leerwensen en vragen van de deelnemers, met veel keuze mogelijkheden en verdiepende modules. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  27 februari 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Contractsvrijheid bij woningtoewijzing?

  Het staat een woningcorporatie op grond van rechtspraak in beginsel vrij om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst aangaat. Die vrijheid is echter niet onbegrensd. Immers, een woningcorporatie heeft vaak een monopolypositie en op haar rust wel een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee dat het onder omstandigheden onrechtmatig kan zijn om een woning aan een woningzoekende te weigeren. Er moet wel een gegronde reden zijn om een woningzoekende als huurder te weigeren. Een aanzienlijke huurachterstand of overlastgevend gedrag kunnen een reden zijn om iemand te weigeren als huurder. De omstandigheden van het geval blijven altijd van belang. The proof of the pudding is in the eating In een zaak die op 25 januari jl. diende bij de rechtbank Limburg weigerde een woningcorporatie een woning toe te wijzen aan een woningzoekende die om medische redenen naar een begane grond woning wilde verhuizen. De verhuurder weigerde dit vanwege een oude huurschuld van deze woningzoekende bij een andere woningcorporatie. De woningzoekende vorderde in een kort geding de woningcorporatie te bevelen om geen rekening te houden met een huurschuld van 16 jaar geleden bij de andere woningcorporatie. De voorzieningenrechter oordeelt dat de verhuurder ten opzichte van de woningzoekende onrechtmatig handelt door haar niet in aanmerking te laten komen voor een woning. Daarbij laat de rechter meespelen dat het niet aannemelijk is geworden dat en zo ja voor welk bedrag de andere verhuurder een vordering uit huurachterstand van circa 16 jaar geleden op de woningzoekende heeft (gehad). Daarnaast speelt mee dat de woningzoekende geblokkeerd was bij Thuis in Limburg (een samenwerking van 14 woningcorporaties in de provincie Limburg waarop het woningaanbod staat) maar dat de andere verhuurder bij wie de vermeende schuld zou zijn die blokkade inmiddels heeft opgeheven. De rechter beveelt dat de woningcorporatie bij de beslissing tot toewijzing van een woning geen rekening houdt met de huurschuld van de woningzoekende bij de andere verhuurder. Contractsvrijheid, mits en maar… Een corporatie heeft een grote mate van contractsvrijheid bij het wel of niet aangaan van een huurovereenkomst met een woningzoekende, maar zal bij een weigering wel een gegronde en aantoonbare reden moeten hebben. Een vonnis waarin de woningzoekende tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld kan bijdragen aan het bewijs van het bestaan van zo’n gegronde reden. Dergelijk bewijs van het bestaan van een huurachterstand ontbrak in deze kwestie. Tanja de NijsVBTM Advocaten

  Lees meer

  22 februari 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Huurrechtontwikkelingen in 2023

  De woningmarkt kookt, zo heeft ook de nationale wetgever gemerkt. In een poging de temperatuur te verlagen, vuurt de wetgever meerdere wetsvoorstellen op de markt af. Na eerder de introductie van de middenhuur en de veranderingen aan het WWS te hebben uitgelicht, nemen Mick en Roel u deze keer mee door een aantal andere (mogelijke) wijzigingen. Tijdelijke contracten zelfstandige woonruimte Een initiatiefwetsvoorstel van Kamerleden Nijboer en Grinwis beoogt te regelen dat de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming heeft, vervalt. Onder huidige wetgeving eindigt de huur bij een overeenkomst van twee jaar of korter simpelweg door verloop van de huurtijd.  Er dient een aanzegging daarvan gedaan te worden, maar de huurder heeft geen huurbescherming. Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, eindigt een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte nooit enkel door het verstrijken van de in die overeenkomst opgenomen bepaalde tijd. Verhuurder en huurder kunnen de huurovereenkomst natuurlijk wel opzeggen, waarbij voor verhuurders geldt dat zij dat alleen mogen doen op basis van de wettelijke opzeggronden. Huurverhoging vrije sector gekoppeld aan gemiddelde loonstijging Sinds 1 mei 2021 zijn huurverhoging in de vrije sector bij wet gemaximeerd op het percentage van de inflatie +1%. Deze wet heeft een geldigheidsduur van drie jaar. In december 2022 hebben beide Kamers ingestemd met een wijziging van de manier waarop deze maximale huurverhoging wordt berekend. In tijden van zeer hoge inflatie uiten veel politieke partijen hun zorgen over zulke grote verhogingen. De minister komt aan deze zorgen tegemoet door de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector te maximeren op de laagst uitvallende van twee rekenmethodes: de inflatie + 1% of de gemiddelde CAO-loonontwikkeling + 1%. Deze wijziging is vanaf 1 januari 2023 in werking getreden en geldt in ieder geval tot 1 mei 2024. Huurverlaging voor minima-huurders van woningcorporaties De regering introduceert een verplichte huurverlaging voor huurders van woningcorporaties in 2023 of 2024. Voorwaarde hiervoor is dat de huurder(s) niet meer dan €23.250 of €32.730 (afhankelijk van de samenstelling van het huishouden) aan inkomen hebben en een kale huurprijs betalen van meer dan €575,03. Als deze wet aangenomen wordt, zijn woningcorporaties verplicht de gerichte huurverlaging voor 1 juni 2023 voor te stellen. Voor deze doelgroep moet de kale huur dan worden verlaagd naar €575,03. Geen huurverhoging voor isolatiemaatregelen In de Nationale Prestatieafspraken is opgenomen dat isolatiemaatregelen die woningbouwcorporaties nemen, vanaf 1 januari 2023 niet tot een huurverhoging zullen leiden. Er mag na een renovatie ten behoeve van de isolatie van een woning (denk aan isolatie van gevels, binnenmuren, daken, vloeren; vervanging van ramen, deuren, kozijnen; kierdichting) geen daarop gebaseerde huurverhoging doorgevoerd worden. Wel blijft een huurverhoging mogelijk voor het aanbrengen van niet-isolerende installaties ten behoeve van de duurzaamheid, zoals zonnepanelen of een zonneboiler. Verhuurdersnormen: inbeheername woningruimte? In februari 2023 debatteert de Tweede Kamer plenair over het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap. Naast het introduceren van een bindende norm tegen bijvoorbeeld discriminatie en intimidatie, wordt aan verhuurders ook de plicht opgelegd om huurders schriftelijk te informeren over hun rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde. Opmerkelijk is ook dat er een bevoegdheid aan gemeentes wordt gegeven om voor bepaalde (kwetsbare) gebieden een vergunningplicht voor verhuur in te stellen. Naast flinke boetes van maximaal €90.000 kan in geval van niet-naleving van zo’n vergunning de woonruimte zelfs in beheer worden genomen door de gemeente, dus onttrokken aan het beheer van de verhuurder. Dit is een verregaande sanctie die schuurt met het eigendomsrecht, maar die er mogelijk wel voor zorgt dat meer verhuurders zich aan wet- en regelgeving zullen houden. Bijblijven Kortom: er gebeurt veel op het nationaal wetgevend toneel en uw kennis actueel houden is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij,  Of een van de vele andere gerichte opleidingen rondom het huurrecht. Mick van der Valk en Roel Benekker VBTM Advocaten

  Lees meer

  13 februari 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Introductie middenhuur; veranderingen WWS

  De woningmarkt kookt, zo heeft ook de nationale wetgever gemerkt. In een poging de temperatuur te verlagen, vuurt de wetgever meerdere wetsvoorstellen op de markt af. Mick en Pepijn nemen u mee in de belangrijkste aangekondigde veranderingen aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de introductie van de middenhuur. Middenhuur Het kabinet heeft een voorstel voor grote veranderingen in zijn huurbeleid naar de Tweede Kamer gestuurd. Hieruit blijkt onder andere dat de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS komt te liggen bij 187 punten, wat vertaalt naar een kale huur van €1026,71 (bij inwerkingtreding van de wet naar verwachting geïndexeerd tot ongeveer €1100). Momenteel ligt de grens op 147 punten (kale huur van €808,06). Meer dan 80% van de woningen die in Nederland verhuurd worden, zullen onder de nieuwe grens vallen en worden dus gereguleerd. Door wel de grens van huurprijsbescherming op basis van het WWS te verhogen, maar niet de inkomensgrens voor huurtoeslag, creëert het kabinet een nieuwe categorie: de middenhuur. Huurders van deze woningen krijgen vermoedelijk ook toegang tot de huurcommissie, waar procedures over toetsing van de (aanvangs)huurprijs en gebreken aan de woning gevoerd kunnen worden. Deze huurovereenkomsten vallen ook onder een streng regime omtrent huurprijsverhoging, maar worden niet gesubsidieerd middels de huurtoeslag. De verhoogde grens zal alleen gelden voor huurcontracten die na het ingaan van nieuwe regelgeving worden gesloten: huurders kunnen voor bestaande overeenkomsten dus geen succesvol beroep doen op de nieuwe regels omtrent huurprijsbescherming. Deze veranderingen zijn initieel van tijdelijke aard: het ministerie zal periodiek bepalen in hoeverre de regeling nog steeds noodzakelijk en doeltreffend is. Veranderingen in puntentelling Bepaalde kwaliteiten van een woning, zoals energielabel en buitenruimte, zullen belangrijker worden in de waardering van de woning. Energielabels vanaf A leveren meer punten op dan in het huidige stelsel, terwijl labels lager dan D zelfs negatieve punten zullen opleveren (en nadrukkelijk geen gebrek vormen, zoals eerder werd voorgesteld. Zie daarover dit eerdere artikel). Buitenruimtes van 5m² tot 25m² worden ook meer gewaardeerd, terwijl de meerwaarde van een grote buitenruimte afneemt. Ook de WOZ-waarde mag iets meer meegeteld worden, tot een maximum van 33% van alle punten bij een woning die tot 187 punten heeft. In feite wordt de bestaande regeling voor maximering van meetelling van de WOZ-waarde tot 142 punten “opgerekt” naar de nieuwe grens voor middenhuur. Komt een woning bij volledige waardering van de WOZ-waarde niet boven 142 (of 187) punten uit, dan geldt deze beperking tot en met 33% niet. Dwingend Het kabinet heeft uitgesproken te willen gaan handhaven op naleving van de maximale toegestane huurprijs. Waar het onder de huidige regels aan de huurder is om een (lagere) huur conform het WWS af te dwingen, zal de overheid in het nieuwe stelsel ook op maximaal toegestane huurprijzen gaan handhaven met boetes. De intentie van het kabinet is om ook te handhaven op bestaande huurovereenkomsten van woningen onder de huidige liberalisatiegrens. In de toekomst zullen de meeste verhuurders dus actief moeten nagaan hoeveel huur zij maximaal voor hun woningen mogen vragen, om anders boetes te riskeren. Afsluitende opmerking Waarschijnlijk zullen bovenstaande voorstellen in de eerste helft van 2023 door de Tweede Kamer behandeld worden. In het proces zijn natuurlijk nog allerlei aanpassingen aan het bovenstaande mogelijk. Momenteel betreft dit slechts in een brief van het kabinet aangekondigde maatregelen. Uiteraard houden we scherp in de gaten hoe de wet- en regelgeving zich ontwikkelt, om u met de nieuwste inzichten van advies en kennis te kunnen voorzien. Mick van der Valk en Pepijn Eymaal.VBTM Advocaten

  Lees meer

  30 januari 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Ik sta een stuk zelfverzekerder in mijn schoenen”

  Wat doe je als een huurder je aan de telefoon uitscheldt? Of als iemand recht voor je gezicht staat te schreeuwen? Ook bij Dynhus in het Friese Balk hebben ze ermee te maken. Huurincasso-medewerker Carmen Tijsma en haar collega’s volgden daarom samen de training ‘Omgaan met provocerend gedrag’. “Grenzen stellen helpt echt”, zegt Tijsma. Wat is provocerend gedrag eigenlijk? “Mensen die provocerend gedrag laten zien, zijn vaak geëmotioneerd en willen een bepaalde reactie bij de ander uitlokken om er zelf iets uit te halen. Denk bijvoorbeeld aan huurders die boos zijn omdat een deur niet op tijd is gemaakt, ze niet meer kunnen meedoen aan een betaalregeling of omdat hun energierekening zo hoog is. Soms ligt het probleem op het bordje van ons als corporatie, maar het kan ook zijn dat het niet aan ons is om het betreffende probleem te verhelpen.” Waarom doen mensen dat? “Ze voelen zich vaak al langere tijd van het kastje naar de muur gestuurd en uiteindelijk komt het er dan in het contact met ons eruit. Dat is jammer, maar ik begrijp ook dat de spanning op gegeven moment zo hoog oploopt dat het niet meer te houden is.” Is dat meestal verbaal of ook wel eens fysiek? “Meestal verbaal gelukkig, bijvoorbeeld iemand die zegt dat ‘hij wel eens even naar kantoor zal komen’. Ik heb nog nooit meegemaakt dat iemand mij of een collega is aangevlogen. Het gebeurt soms wel eens dat iemand heel dichtbij komt staan, dat is wel intimiderend.” Wilde u daarom deze training volgen? “Deels ja. Maar ook omdat we sinds 2021 zijn gefuseerd en dus ook met nieuwe collega’s werken die op hun eigen manier met dit onderwerp omgingen. Er moesten nieuwe protocollen komen over hoe je bijvoorbeeld met agressie omgaat. Een beetje eenheid scheppen en de collega’s handvatten bieden leek mij wel handig, dus vandaar de training.” Kwamen in de training nuttige zaken aan bod? “Zeker! We kregen eerst een theoretisch gedeelte over welke soorten agressie er zoal zijn, waarbij A de lichtste was en D de zwaarste vorm is. In de middag oefenden we met een acteur verschillende situaties die zich in de praktijk kunnen voordoen. Dus de acteur kwam dan heel dichtbij staan om fysiek te intimideren, of hij vloog iemand verbaal aan met kleinerende woorden zoals ‘balietrut’. Wij als deelnemers leerden hoe te reageren en hoe je zulk gedrag op dat moment moet inschatten. Is iemand psychisch niet in orde of reageert diegene nu bewust zo omdat hij een bepaalde reactie wil uitlokken?”  En wat heeft u hiervan geleerd? “Ik heb nu geleerd dat ik grenzen kan stellen. Als iemand vervelend doet, durf ik nu eerder te zeggen dat ik dit gedrag niet oké vind en niet meer met deze man of vrouw in gesprek ga. Ik merk dat als ik dat doe, de ander beseft dat hij een grens is overgegaan. Meestal kalmeert diegene dan wel weer en kunnen we het probleem samen oplossen. Het feit dat collega’s dezelfde training hebben gedaan, zorgt voor meer eenheid en ook meer openheid om over dit onderwerp te praten. Ik sta dus een stuk zelfverzekerder in mijn schoenen.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De bovenstaande training heeft Kjenning voor Dynhus op maat gemaakt op basis van de eigen situatie, de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Neem dan contact op.Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  16 januari 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  omgaan met verwachtingen

  Gister was het blue monday…of ook wel deprimaandag genoemd. Het is zogenaamd de meest deprimerende dag van het jaar. De maandag in de laatste volle week van januari, is de dag waarop de meeste mensen zich treurig, neerslachtig of weemoedig voelen. Volgens sommige doordat vakanties nog heel ver weg lijken en ca. 18% van de goede voornemens inmiddels is mislukt… Daarnaast zijn de dagen nog donker en is de maandag voor veel mensen de eerste dag van de werkweek. Een oude Griekse spreuk zegt dat de mensen niet gekweld worden door de dingen zelf, maar door de meningen die zij erover hebben. Je gevoel en emoties creëer je dus bewust of onbewust zelf. En daarmee kwel je jezelf met allerlei verwachtingen die je van jezelf hebt, maar ook door allerlei onbewuste verwachtingen over hoe anderen met ons om horen te gaan. Als we inzoomen op de verwachtingen in het contact met anderen, blijkt maar al te vaak dat je eigen verwachtingen meestal ook niet realistisch zijn.  Bijvoorbeeld de klant die een nieuwe keuken gekregen heeft, is helemaal niet zo blij als je verwacht had. Zij houdt juist erg van retro en die bruine tegeltjes zijn nu weg. Je teleurstelling komt in de meeste gevallen vooral door je eigen verwachtingen. Daarom vind je hieronder een aantal realistische verwachtingen. Als je deze als uitgangspunt neemt in een gesprek met een klant, word je zelf minder snel teleurgesteld door klanten en ben je succesvoller in je communicatie. Uitgangspunt 1. Klanten mogen het met mij oneens zijn. Ik leg mijn standpunt duidelijk uit en verwacht niet dat de klant het met mij eens is. Als de klant het er inderdaad mee oneens is, leg ik uit hoe de klachtenprocedure in zijn werk gaat en laat het daarbij.  Uitgangspunt 2. Klanten mogen onvriendelijk tegen me zijn. Ik blijf altijd vriendelijk en professioneel in gesprekken. Ik verwacht dit niet terug van de klant. Deze mag teleurgesteld, geïrriteerd, bot of boos zijn, maar niet agressief. Uitgangspunt 3. Klanten mogen voor zichzelf opkomen. Als ik de regels en de situatie heb uitgelegd, verwacht ik niet dat klanten dit meteen accepteren. Wonen is een eerste levensbehoefte, mijn boodschap is soms moeilijk in één keer te accepteren. Het feit dat een klant boos is of tegensputtert, betekent voor hem dat hij voor zichzelf op komt en alles probeert om zijn situatie te verbeteren. Uitgangpunt 4. Omgaan met lastige klanten hoort bij het werk. Ik werk bij een corporatie. Een corporatie bedient een kwetsbare doelgroep. 90% van je tijd besteed je aan 10% van de klanten. Ik kan dus verwachten dat de klanten waar ik mee te maken krijg, niet de makkelijkste zijn. Uitgangspunt 5. Omgaan met klanten is niet altijd gemakkelijk. Ik werk met een uitdagende doelgroep. Ik mag verwachten dat zij mij af en toe op scherp zetten. Dit maakt mijn werk interessant, spannend en leerzaam. En hoe zit het met die blue monday dan? Inderdaad. 1 op 6 goede voornemens zijn vaak al gesneuveld op Blue Monday. Maar als je dat omdenkt, dan betekent dat ook dat er 5 van de 6 niet gesneuveld zijn! En waarom mag je alleen maar goede voornemens maken bij een jaarwisseling? Morgen is het ook weer een nieuwe dag met nieuwe kansen. Goede voornemens mogen toch echt wel iedere dag…. of niet? Dus misschien moeten we ook daar onze eigen verwachtingen wat bijstellen. Niet alle 6 goede voornemens hoeven de eindstreep op hetzelfde moment te bereiken en niet alle goede voornemens zijn altijd even realistisch. Ga je echt per 1 januari én sporten, én minder vlees eten, én afvallen én op tijd op vergaderingen zijn én vaker je eenzame oma bezoeken? En ga je nu echt tellen of dit wel 6 stuks waren? Nee toch? Helaas kunnen we maar een paar dingen doen met de tijd die we hebben. En niet alles hoeft tegelijk. Natuurlijk hoef je je ambities ook niet weg te stoppen, maar er mogen ook echt wel dingen op de ‘later’ lijst of op de ‘ooit-misschien’ lijst. Dat geeft ruimte om verder te komen. Kijk ook eens op die manier naar je eigen ontwikkeling Welke ontwikkeling wil je dit jaar realiseren? En welke volgend jaar? En welke wil je ooit misschien doen? En gaan we je dan dit jaar, volgend jaar of ooit misschien ontmoeten bij een opleiding of een platform?

  Lees meer

  16 januari 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  De afmetingen van het toilet zijn belachelijk

  Bij een overleg bij de woningcorporatie op kantoor tref ik in de wandelgangen een verhuurmakelaar. Of ik iets kan zeggen over de eisen aan een toiletruimte. Er speelt een vraag bij een verhuurdossier. De huurder heeft klachten over de afmetingen van het toilet van de huurwoning (uit 1948). De stelling van de huurder is eenvoudig: “het toilet en de afmetingen van het toilet zijn belachelijk”. De verhuurmakelaar meldt dat het toilet weliswaar niet ruim is maar dat zij nog niet eerder klachten heeft gehoord. Maar eerlijk gezegd, dat is wel te begrijpen. Want de huurder en zijn vrouw hebben een gemiddelde lichaamslengte, maar beide zonen zijn inmiddels ruim 2 meter. Samen met de collega pak ik het bouwbesluit er bij. Artikel 4.16 is duidelijk: een vloeroppervlakte van ten minste 0,64 m², met een breedte van tenminste 0,6 meter en een hoogte boven de vloer van ten minste 2 meter. Als de toiletpot dus ook maar een beetje verkeerd staat zit je met je knieën tegen de deur. Ik maak nog even duidelijk wat 60 cm is door dit met mijn handen aan te geven. Mijn collega roept uit: “Belachelijk! ik ken billen die breder zijn!” De regels zijn zwart-wit… én grijs… In het bouwbesluit liggen eisen op 2 niveaus vast: nieuwbouw en bestaande bouw. De eisen van bestaande bouw zijn zodanig dat soms sprake is van “belachelijk”. Het is een niveau dat moet. Minder mag niet. De gemeente kan op dat niveau handhaven. De verhuurmakelaar realiseert zich dat de huurder met het bouwbesluit ook niet veel opschiet. De enige optie die resteert is om een 2e toilet te plaatsen in de badkamer. Daarbij kan de huurder kiezen om dit 2e toilet te laten plaatsen tegen een huurverhoging of een betaling ineens. Natuurlijk kan de huurder zelf ook een toilet plaatsen. Mits technisch correct uitgevoerd is het dan een zelf aangebrachte verbetering. Het bouwbesluit en de bouwregelgeving zijn op papier zwart wit. Maar vaak grijs in de uitvoering, in het toepassen van normen en in de praktische uitvoering. Toch moet u bij het ontwikkelen, (ver)bouwen en exploiteren van onroerend goed wel voldoen aan de wettelijke eisen. Het vinden van die eisen is al een hele opgave, laat staan om ze te begrijpen en te weten welke gevolgen ze hebben voor het beheer en onderhoud van onroerend goed of een voorgenomen ingreep. Bouwregelgeving; Wabo, WRO en bouwbesluit Onze cursus Omgevingswet en besluit bouwwerken leefomgeving gaat naast de wettelijke context in op de alternatieven, geeft u voldoende kennis om het gesprek met bouw- en woningtoezicht te kunnen voeren en laat u het verschil zien tussen wat ambtenaren van bouw- en woningtoezicht enerzijds en de brandweer anderszijds kan of wil eisen. Ook leert u hoe u kunt reageren als een aannemer of installateur zich verschuilt achter bouwwetgeving. Per 1 juli 2023 treedt de Omgevingswet in werking. Het klassieke bouwtoezicht gaat fors veranderen. Bent u voorbereid op deze wijzigingen? Peter KraakDocent Kjenning

  Lees meer

  11 januari 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Platform Portefeuille- en vastgoedmanagement: ervaringen en kennis delen, discussiëren en jezelf ontwikkelen

  Er is een energiecrisis, een wooncrisis, een CO2-crisis. Kortom, er gebeurt nogal veel wat impact heeft op corporaties. Dat vraagt om beleid, een visie, en een langetermijnstrategie. En dat is precies waar de deelnemers aan het platform Portefeuille- en vastgoedmanagement, waaronder Paul Smilde, directeur van Woonscan, over nadenken, sparren en van gedachten wisselen. Woonscan. Dat is? “Een adviesbureau dat adviseert en ondersteunt bij het veilig en duurzaam maken en beheren van gebouwen. Het bedrijf heeft vier takken, vastgoedmanagement en energieadvies, VvE Beheer en legionellapreventie.” En daar zwaait u de scepter. Al lang? En is dat leuk? “20 jaar geleden heb ik mede aan de wieg gestaan van de het bedrijf, dus ik zit er vanaf het begin. Door de jaren heen heeft het bedrijf zich ontwikkeld tot wat het nu is. Het is een soort kindje dat is opgegroeid, het is mooi om daar bij betrokken te mogen zijn. We zijn begonnen als zelfstandige onderneming, hebben een periode onder een woningcorporatie ‘gehangen’, maar zeven jaar geleden heb ik het weer overgenomen.” Waarom? “De wet- en regelgeving werd aangepast, toen pasten we niet meer in de vorm en mogelijkheden van corporaties. Maar we werken veel voor en met corporaties, dat is het merendeel van onze klanten. Ik vind het waardevol om te horen en te sparren over wat er leeft in de corporatiebranche. Daarom ben ik lid geworden van dit platform. 2 keer per jaar komen we 2 dagen, inclusief overnachting bij elkaar.” Wat doen jullie dan die 2 dagen? “We behandelen iedere bijeenkomst een specifiek onderwerp dat we van tevoren bepalen in samenspraak met Kjenning. Dat kan over van alles gaan: de woningwet, nul op de meter, ketensamenwerking, commercieel versus sociaal beheren. Maar het zal je niet verbazen dat het de laatste paar jaar vooral over duurzaamheid en energie gaat. Energiezuinigheid van woningen wordt steeds belangrijker. Over het gekozen onderwerp sparren en discussiëren we. Er komt regelmatig een specialist spreken en we gaan ook weleens op werkbezoek.” Wat moet ik me daarbij voorstellen? “Dan gaan we bijvoorbeeld op bezoek bij een bedrijf dat alles weet over duurzame installaties. Maar we wisselen ook ervaringen uit over samenwerking met derden, bijvoorbeeld aannemers. Vroeger was het: dit is de opdracht en zo moet het. Nu werk je samen. Welke vragen stel je dan aan de aannemer, wat verwacht je van hem, hoe zorg je ervoor dat je ook echt samenwerkt? Overigens spreken de deelnemers aan het platform zelf ook geregeld over een specifiek onderwerp waar zij mee te maken hebben.” U ook? “Afgelopen keer heb ik een workshop gegeven over onze ervaringen met het duurzaam maken van meerjaren onderhoudsplannen. Dan krijg je feedback uit de groep. Dat is heel leerzaam, want niemand weet alles zelf, ik ook niet. Voor mij is het waardevol om te horen hoe het in de corporatiewereld werkt, voor corporaties geldt dat andersom ook. Je bouwt een mooi netwerk op en je kunt elkaar versterken en van elkaar leren.” Over de Kjenning platforms In ruim 30 inspirerende functiegerichte netwerken delen, brengen en halen corporatieprofessionals kennis en ervaringen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

  Lees meer

  2 januari 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Over twee cafetaria’s en de match tussen klant en pand

  Regelmatig rij ik door het dorp Ens in de Noordoostpolder. Sinds een tijdje is daar een nieuw cafetaria gevestigd. Dat is geen nieuws natuurlijk. Maar deze nieuwe snackbar is pal naast de al bestaande cafetaria gevestigd. Is dat nu slim in zo’n klein dorp? Ens telt ca. 3.100 inwoners. Was het een ambtenaar die bij de vergunning niet oplette? En als in zo’n klein dorp de snackbehoefte echt zo groot is dat twee cafetaria’s kunnen rondkomen, is dat dan gezond? En leefbaar? Wat er ook speelt: ken de aanleiding & historie Vlak voor corona werd in Ens gebouwd aan een café. Maar toen corona losbrak, was een café niet het meest handige concept. Een cafetaria kon wel binnen de regels en die is toen geopend. Als ondernemer best slim, zo zijn wel alle lockdowns overleefd. Maar het resultaat is nu wel dat er twee cafetaria’s naast elkaar zitten. Met -denk ik- als resultaat dat beide cafetaria’s geen geweldige resultaten kunnen boeken. Daarnaast is het ook wel de vraag wat dit toevoegt aan het dorp. Wie wordt hier gelukkiger van? Hoe draagt dit nou echt bij aan een gezond, leefbaar en gezellig dorp? Is het passend als er twee cafetaria’s naast elkaar zitten in een dorp van 3.100 bewoners… Hoe vaak slaagt u in uw organisatie écht met passend toewijzen? Natuurlijk heeft de corporatie in bovenstaande situatie geen rol. Maar met het passend toewijzen is de corporatie wél dagelijks bezig. Maar wat is nu echt passend toewijzen? Houdt uw corporatie zich dan alleen aan de regels? Of laadt u in uw organisatie de betekenis van het woord passend en kijkt u verder naar een match met omgeving, woning en de klant?  Ondanks de woningnood zien wij verhuurmedewerkers worstelen met advertenties waarop 300 woningzoekenden reageren en de eerste 30 kandidaten toch geen interesse hebben. Hoe passend was de advertentie dan? En: heeft u aandacht voor de leefbaarheid in een wijk bij de keuze voor een toewijzing? De match tussen klant en pand is een vaardigheid én beleidsthema In onze leergang Verhuur gaat het vaak over de match tussen klant en pand. En dat is meer dan alleen voldoen een de regels van toewijzing. De vaardigheid van matchen gaat voorbij aan het kijken of een inkomen klopt en of de juiste volgorde is gehanteerd. Deze vaardigheid is ervoor zorgen dat de meest passende kandidaat reageert op de woning. Dat er een match is tussen de woning, de woonomgeving, de wijk en de kandidaat bewoners er iets is dat de kerntaak is, dan is het wel een thuis bieden aan mensen. En gelukkig is dat veel meer dan stenen verhuren. Als corporatie bouw je aan de samenleving. En dat is een mooie, eervolle en belangrijke taak. Misschien juist nu, nu in de overspannen woningmarkt ook de huurder iets minder kritisch wordt op de echte match met de omgeving, komt het aan op de echte kerntaak: een thuis bieden in een leefbare omgeving. Hoe bereidt u uw medewerkers voor op het kennen van de historie van maatregelen, het snappen van het verschil tussen wetgeving en (eigen lokaal) beleid en de vaardigheid om de systeemwereld waarin we bewegen aan te laten sluiten op de leefwereld van bewoners? En die twee cafetaria’s dan? Helaas ben ik bang dat het in het dorp Ens er nu op aankomt welke van de twee ondernemers de langste adem heeft. Wie kan het volhouden? Een echte duurzame match tussen klant, pand en omgeving lijkt dit op het eerste gezicht in ieder geval niet te zijn. Of ik moet de snackcapaciteiten van het dorp nu ernstig onderschatten… Wat doet u in 2023? Gaat u voor een échte duurzame match tussen klant, pand en omgeving? Volg dan dit jaar de leergang Verhuur. Tijdens de leergang leert u om anders te kijken naar het eigen verhuurproces en de verhuur van woningen. Is een leergang even teveel voor dit jaar? Natuurlijk kunt u ook met kortere opleidingen bij Kjenning of bij ons opleidingszusje Finance Ideas Academy werken aan uw eigen ontwikkeling. Ook het aansluiten bij een platform met vakcollega’s is een effectieve manier om bij én scherp te blijven in uw vak. Wat doet u dit jaar? Eddy BonthuisKjenning

  Lees meer

  2 januari 2023