Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Huurder handelt niet volgens protocollen

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Hoe ga je om met schade’s die voorkomen hadden kunnen worden als de huurder naar onze protocollen en verzoeken had gehandeld? Ga er maar vanuit dat die protocollen en verzoeken de kracht van vrijwaring tegen zo’n schadeclaim hebben. Kantonrechters hebben echter wel eens de neiging om huurders enigszins te helpen. Verricht tevoren een opname, maak foto’s, documenteer alles goed. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

19 juni 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Wie is verantwoordelijk bij schade?

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Bewoners laten spullen in de tuin staan, deze raken beschadigd/kwijt. Wie is verantwoordelijk en/of aansprakelijk voor deze schade/vermissing? In het algemeen zal de huurder dit soort schade zelf moeten dragen. Zo iemand kan je de tip geven dat hij of zij aangifte kan doen bij de politie en eventueel bij zijn of haar verzekering. Maar ook hier zijn wel uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld wanneer de aannemer onzorgvuldig heeft gehandeld. Dat geldt ook bij schade die een medewerker van een aannemer per ongeluk heeft toegebracht, bijvoorbeeld een vaas omstoten met allerlei gevolg, of een tang uit je handelen laten vallen waardoor krassen op het parket van de huurder ontstaan. De huurder zal overigens vaak een bewijsprobleem hebben: hij moet stellen en bewijzen. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

5 juni 2023

De muurtjes in de organisatie zijn lager geworden

Communiceren doen we allemaal. En velen van ons denken dat we het automatisch wel goed doen. Maar goed communiceren is een vak apart en kan veel onnodige fouten voorkomen als het gaat om problemen met huurders, maar ook met de omgang met collega’s. Wetland Wonen is een kleine corporatie met zo’n 3.500 verhuur eenheden. Vier jaar geleden sloeg de corporatie een nieuwe koers in. Gebiedsgericht, dichter bij de huurder en die beter leren kennen, zodat we de juiste dingen doen voor onze huurders, zo was de nieuwe gedachte. “Dat is de basis van de nieuwe manier van werken geweest en ook de reden dat wij in company de training “Effectief en klantgericht communiceren” hebben gevolgd”, zegt Corine Vennink. Vennink is manager klant & maatschappij. Haar afdeling heeft de meeste klantcontacten, mede ook omdat de klantenservice eronder valt. Haar collega Ineke Visscher is daar bijna dagelijks te vinden. “Mensen bellen, mailen of komen aan de balie met vragen over bijvoorbeeld dagelijks onderhoud. Ik probeer ze dan zo goed mogelijk meteen te helpen”, zegt ze. Jullie hebben allebei veel te maken met communicatie. Is dat eigenlijk een op waarde geschat onderwerp? Vennink: “Nee, ik denk het niet. Van tevoren denk je dat je het automatisch wel goed doet, maar het is echt een vak apart. We gingen ook de training in met het idee dat we vooral zouden leren communiceren met huurders, maar er ging heel veel tijd op aan communicatie met je collega’s. Dat bleek net zo belangrijk en daar had ik eigenlijk niet aan gedacht. De trainster zei ook dat de keten zo sterk is als de zwakste schakel; jij kunt het wel goed doen voor je huurder maar als een collega het niet zo goed oppakt of je stelt een vraag niet goed dan gaat het alsnog mis. Met de huurder die de dupe is.” Als communicatie niet goed verloopt kan dat dus serieuze gevolgen hebben? Vennink: “Huurders zijn vooral ontevreden als er iets niet goed gaat. Als daar vervolgens niet goed over gecommuniceerd wordt, groeit dat gevoel alleen maar verder. Terwijl je het juist kunt wegnemen door goed te communiceren.” Visscher knikt: “Een voorbeeld is dat we nu beter ‘nee’ durven te zeggen. Je moet duidelijk zijn richting de huurder, dat werkt het beste. Ook al lijkt het dan alsof je hem tegenwerkt, het verschaft toch duidelijkheid en dat is ook klantgericht werken.” De training heet “Effectief en klantgericht communiceren”. Wat betekent dat voor jullie? Visscher: “Voor mij betekent het duidelijk, begripvol en helder communiceren. In de training hebben we dat geoefend door een rollenspel met een boze huurder. Er is in zo’n gesprek veel emotie en je schiet dan automatisch in een modus waarin je meteen iets wilt oplossen. Terwijl het juist belangrijk is eerst te luisteren en empathie te tonen. Daar zijn veel mensen al een stuk mee geholpen, het gevoel dat er naar ze geluisterd wordt.” Volgens Vennink is dat ook het klantgerichte van de training. “Luisteren is belangrijk, het probleem hoeft niet altijd meteen opgelost te worden. En soms kunnen we dat simpelweg ook niet. Een stukje frustratie wegnemen kan dan al helpen.” Ga je nu ook anders om met collega’s? Visscher vindt van wel. “In de training zaten collega’s van verschillende afdelingen. Ik heb nu geleerd dat er overal binnen onze organisatie lastige gesprekken plaatsvinden en ik heb daar meer begrip voor gekregen. Ik benader ze nu daarom ook anders. Door dat onderlinge begrip spreek je elkaar gemakkelijker aan en door de training die we allemaal gevolgd hebben kunnen we met die gezamenlijke kennis problemen oplossen. We spreken nu meer dezelfde taal.” Vennink: “In die zin is de training ook een stukje teambuilding geweest. De muurtjes in de organisatie zijn weer een stuk lager geworden.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De bovenstaande training is op maat gemaakt voor Wetland Wonen op basis van de eigen situatie, de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

5 juni 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Andere vergoedingen

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Andere vergoedingen: schade en afkoop persoonlijke eigendommen van huurders? Vaak wordt bij groot onderhoud en/of renovatie, om latere strijd en stagnatie te voorkomen, vooraf een soort algemene afkoopsom aangeboden, doorgaans een bedrag tussen € 500 en € 1.000 per huurder. Dat kan een goede oplossing zijn. Je zou zo’n vergoeding kunnen relateren aan strekkende of vierkante meters, bijvoorbeeld als het gaat over vloer-, wand- of raambekleding. Dit kan een boel discussie voorkomen over – bijvoorbeeld – raambekleding die duizenden euro’s zou hebben gekost. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

22 mei 2023

Goed luisteren is heel belangrijk als teamleider

Rini Romijnders is Teamleider Serviceonderhoud & Relatiebeheer bij Thius in Tiel. “Ik stuur de buitendienst aan, de interne reparatieservicelijn en ben ook nog deels senior bij contractonderhoud en voer af en toe nog planmatig onderhoud uit. Ik ben een beetje de vliegende keeper op de vastgoedbeheerafdeling.” Dat klinkt als een behoorlijk breed takenpakket. Maakt dat het werk zo leuk? “Jazeker, het ene moment ben ik bezig met het onderhoud van cv-ketels en het andere moment sta ik bij de jongens van planmatig onderhoud een klusje te doen. Ik heb hele afwisselende dagen. Dat levert soms wel eens stress op maar over het algemeen heb ik de zaken goed in de hand. Overal brandjes blussen ligt me wel”, lacht Romijnders. Hoe bevalt dat om als teamleider te doen? “Ik zal eerlijk zijn: leidinggeven is niet het leukste dat er is, het hoort er gewoon bij. Ik vind het prachtig om bijvoorbeeld te zien dat hier op onze interne reparatieafdeling een team dames zit die weliswaar vakkundig niet optimaal onderlegd zijn, maar wel heel enthousiast en gemotiveerd. Door mijn input en de samenwerking onderling is het een heel hecht en enthousiast team geworden. Daar ben ik best wel trots op. Ook het aansturen van de jongens in de buitendienst verloopt heel soepel, ik haal een hoop plezier uit mijn werk.” Wat maakt leider zijn lastig? “Het nemen van moeilijke besluiten is niet leuk. Af en toe moet ik ook een besluit nemen over dingen waar ik zelf ook niet alles van weet. Dat gebeurt soms onder tijdsdruk of als ik al heel druk ben met een hoop andere dingen die mijn aandacht vereisen. Zo was ik onlangs heel druk met een groot project met warmtepompen dat niet helemaal lekker liep. De dames van de reparatieafdeling kregen allemaal feedback van bewoners waar ik iets mee moest maar ik zat op dat moment ook al met de handen in het haar vanwege de aannemers, garanties, aansprakelijkheid en advocaten. Kijk, dan vind ik het wel lastig om ook de bewoners goed ter wille te zijn die met een kapotte pomp zitten en hun huis met een elektrisch kacheltje moeten verwarmen en daarom boos zijn. Ik snap dat helemaal, maar op sommige momenten is het moeilijk om erbij te hebben. Gelukkig heb ik het geduld om met mensen te praten en ook geleerd hoe ik slechtnieuwsgesprekken moet voeren.” Maakt jou dat tot een goede teamleider? “Ik kan goed naar mensen luisteren ja. En ik weet dat het uitdelen van complimenten goed werkt. Door goed te luisteren kweek je over en weer begrip en dat maakt het oplossen van een probleem veel gemakkelijker. Dat geldt in mijn relatie tot bewoners maar zeker ook tot mijn teamleden. “Ik luister goed, los soms zaken voor ze op en zo kweek je een band. Dat leidt weer tot gemotiveerde medewerkers en een enthousiast en efficiënt team. En zeggen wat je doet en doen wat je zegt is ook heel belangrijk. Die duidelijkheid kunnen medewerkers goed gebruiken en ze zijn er ook dankbaar voor.” Wat heeft de training ‘Leidinggeven aan corporatiemedewerkers’ jou gebracht? “Een opfrissing van bepaalde zaken. Het was namelijk niet de eerste keer dat ik de training volgde. Ik zag dat ik veel dingen inmiddels vanuit mezelf goed doe. Het luisteren is echt belangrijk. Een botte reactie van iemand kan wijzen op een ander onderliggend probleem. Het is nuttig om daar dan de vinger achter te krijgen en zo iemand weer op het juiste spoor te krijgen. Ook het geven van complimentjes doe ik al veel, maar mijn bureau staat niet vol met bloemen van de teamleden hoor”, besluit Romijnders lachend.

Lees meer

8 mei 2023

Mensen binden en corporaties sterker maken

Corporaties werken het liefst met professionals die van wanten weten. Mensen die hun wereld kennen en van toegevoegde waarde zijn voor de organisatie. De samenwerking tussen opleider Kjenning en detacheerder Continu zorgt voor goed opgeleide interim professionals waar corporaties erg blij van worden, zo vertelt Monique Woudt. Woudt is HR Fieldmanager bij Continu. Ze houdt zich bezig met de ontwikkeling van de interim professionals die via haar werkgever bij woningcorporaties werken. Het soort mensen die vanuit Continu op tijdelijke basis woningcorporaties ondersteunen is heel divers, zo zegt ze. “Dat varieert van wijkbeheerders, woonconsulenten en verhuurmakelaars tot opzichters, projectleiders en financieel medewerkers. Een breed scala aan mensen dus.” De mannen en vrouwen die Woudt begeleidt worden vooral ingevlogen bij ‘piek of ziek’, zoals ze dat zelf zegt. “Wij staan corporaties vooral bij in periodes van drukte, maar het kan ook zijn dat een corporatie een nieuwe vaste medewerker zoekt maar die nog niet heeft gevonden. Ook dan kunnen wij tijdelijke ondersteuning bieden.” Waarom zijn jullie gaan samenwerken met Kjenning? “Toen ik begon bij Continu was de rol van de HR Fieldmanager nog nieuw. Als organisatie wilden wij onze gedetacheerden meer aan ons binden. Ik wilde zorgen dat mensen zich gewaardeerd en gehoord voelen, dat ze het gevoel hebben dat ze bij ons stappen kunnen zetten. En hoe doe je dat? Door ze ontwikkeling te bieden. Dus toen zijn we om ons heen gaan kijken welke partij daar dan het beste bij paste en zo kwamen we al snel bij Kjenning uit. Hun reputatie was uitstekend en ook in gesprekken lieten ze al snel merken goed mee te denken en veel mogelijkheden te bieden.” Wat zijn jullie samen gaan doen? “Samen met Ron Matena zijn we om tafel gegaan en we hebben gekeken naar welke functies we nu eigenlijk in huis hebben en in welke functies mensen aangeven door te willen groeien. En natuurlijk hebben we onderzocht welke opleidingen corporaties vragen. Zo hebben we een mooi programma aan trainingen samengesteld dat mensen ondersteunt als ze bij een corporatie gaan werken.” Welke zijn dat zoal? “Op ieder niveau zijn er een aantal trainingen die mensen vrij kunnen volgen. We beginnen met de basis, daaronder vallen bijvoorbeeld “Kennismaking volkshuisvesting” en “Huurrecht”. Daarna kunnen mensen kiezen welke richting ze op willen. Daartoe bieden we een zestal trainingen zoals voor woonconsulent, verhuurmakelaar of opzichter. Onze mensen zijn geheel vrij om te kiezen welke training ze willen volgen en waarin ze zich dus verder willen verdiepen.” Hoe profiteren jullie gedetacheerden daarvan? “Door mensen aan ons te binden zorgen we met de hulp van Kjenning niet alleen voor tevreden werknemers, maar die werknemers kunnen ook doorgroeien naar andere functies. Daardoor blijven ze nog langer aan ons gebonden. Kjenning is daarbij een hele fijne partner. Als er bepaalde behoeftes vanuit een interimmer komen, kijkt Kjenning meteen wat ze daarbij te bieden hebben. Die flexibiliteit is heel rustgevend en komt ook terug in de feedback op trainingen. Als deelnemers bijvoorbeeld aangeven dat bepaalde aspecten onvoldoende aan bod komen, wordt de training aangepast. Op die manier kunnen we aan de wensen van onze mensen voldoen.” Corporaties profiteren dus volop van de samenwerking tussen Continu en Kjenning? “Zeker! Los van de praktijkervaring die ze meenemen zijn onze mensen goed opgeleid en op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. Op die manier versterken zij de corporatie waar ze voor werken. Het komt zelfs voor de mensen die in vaste dienst werken bij een corporatie één van onze trainingen volgen. Dat is eigenlijk het ultieme compliment aan Kjenning.”

Lees meer

24 april 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Bewoners hebben zelf elektra aangelegd

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Bewoners hebben zelf elektra aangelegd welke niet voldoet aan de eisen. Deze wordt in samenspraak met opdrachtgever verwijderd. Bij de oplevering gaan mensen uit hun bol, zij eisen dat de elektra teruggebracht wordt! Wat nu? Vlot gezegd: niet doen. De basisinstallatie moet zonder gebreken zijn. Het verdere gebruik bij bewoning is des huurders, die daarbij wel voorschriften van de overheid en nutsbedrijven in acht moeten nemen. Deze huurders hebben zich niet als goede huurders gedragen, door een gevaarlijke situatie te creëren. Je zou zelfs schadevergoeding kunnen vorderen. Huurder had immers zelf moeten verwijderen en herstellen. Piet van der Sandentrainer Kjenning

Lees meer

24 april 2023

Je neemt jezelf mee in een functie

Ze was op zoek naar kaders, duidelijkheid rond processen. Wijkbeheerder Jessica Adelaars van BrabantWonen volgde daarom de leergang Woonconsulent. Daar vond ze wat ze zocht, maar ook juist het tegenovergestelde. “Niet alles staat vast, en dat is juist goed.” Jessica Adelaars is sinds 2021 wijkbeheerder bij BrabantWonen. Daarvoor werkte ze negentien jaar bij de gemeente Oss, waarvan de laatste vier jaren als coach op het gebied van gesprekstechnieken en klantcontact. “De uitdaging was er na al die jaren wel een beetje af”, zegt Adelaars. “Tijdens een loopbaantraject bleek dat ik vooral op zoek was naar een functie met veel afwisseling en een hoge mate van maatschappelijke betrokkenheid. Zo ben ik bij BrabantWonen terecht gekomen. Ik werk daar bij de afdeling Sociaal Beheer en Incasso. Wijkbeheerders zijn het eerste aanspreekpunt voor bewoners en samenwerkpartners in de wijk. Je moet zorgen dat je bekend bent in de wijk, dat mensen je weten te vinden.” Dat menselijke contact, dat loopt als een rode draad door je loopbaan? “Ja zeker, en de afwisseling ook. Een planning is er vaak om in de war geschopt te worden”, lacht ze. “Het contact met de bewoners spreekt me erg aan, maar ook dat je onderdeel bent van het sociale netwerk van professionals er omheen.” Is dit werk dan heel anders dan bij de gemeente? “Bij de gemeente had ik vooral te maken met directe collega’s, interne netwerkpartners en processen. Bij de corporatie ben ik eerste aanspreekpunt voor huurders en samenwerkpartners, ‘spin in het web’ voor instanties bij individuele problematiek en het beheer van de leefomgeving. Mijn ambitie is een functie als woonconsulent waarbij ik meedenk in projectteams voor nieuwbouw en renovatie, aanspreekpunt ben voor bewonerscommissies en plannen maak voor verbetering op complex-, straat-, buurt- en wijkniveau.” Dat klinkt alsof je minder contact hebt met mensen. Is dat wel iets voor jou? “Het contact met bewoners blijft bestaan, maar in een andere vorm. Denk daarbij bijvoorbeeld aan initiatieven vanuit buurt- of leefbaarheidsprojecten. Ook heb je als consulent overleg met bewonersgroepen, bijvoorbeeld bij problemen in de wijk of een complex. En je werkt samen met collega’s en ketenpartners om casuïstiek waar nodig te verbreden en te vertalen in betere processen of beleidsvoorstellen.” Wat heb je geleerd bij de leergang Woonconsulent? “Ik was eigenlijk verbaasd over hoeveel ik al wist. Bij BrabantWonen heb ik als wijkbeheerder een uitgebreide rol. Daarmee bedoel ik dat ik nauw samenwerk met de consulent wijken en -veiligheid bij overlast, woonfraude en overstijgende wijkproblemen. Samen nemen we beslissingen over zwaardere casuïstiek en delen we verantwoordelijkheid wat betreft leefbaarheid. Mijn basis als wijkbeheerder heeft me dus erg geholpen bij de leergang Woonconsulent. Er was veel herkenning en bevestiging dat ik op de juiste weg ben.” Was er dan niets nieuws voor je? “Van reactief naar proactief was een eyeopener. In plaats van op meldingen te reageren, kunnen we proactief werken door regelmatig bewoners op te zoeken in hun eigen woning, buurt of complex. Bijvoorbeeld met portiek-, hal-, complex- of koffiegesprekken. Dat levert veel op. Maar het belangrijkste dat ik geleerd heb was dat je jezelf meeneemt in een functie. Iedereen doet het op zijn eigen manier en dat is oké. Heel veel dingen staan niet vast, er zijn niet altijd kaders. En dat is best vreemd, want daar was ik nou juist naar op zoek. Het fijne daarvan is wel dat ik het contact maken met mensen dus gewoon kan blijven doen, op mijn manier. En dat voelt goed.”

Lees meer

10 april 2023

‘Incidentele’ prostitutie vanuit de huurwoning

De afgelopen jaren is raamprostitutie in Nederland steeds meer uit het straatbeeld verdwenen. Tegelijkertijd is thuisprostitutie via online platformen toegenomen. Dit heeft ertoe geleid dat verhuurders steeds vaker worden geconfronteerd met huurders die prostitutie bedrijven vanuit hun woning of die hun woning ter beschikking stellen om hieruit prostitutiewerkzaamheden te verrichten. Een huurder die vanuit zijn woning prostitutie bedrijft of de woning ter beschikking stelt voor prostitutie handelt meestal in strijd met de op hem rustende verplichtingen. Hierbij kan worden gedacht aan de verplichting zich als goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW), maar ook aan de verplichting hoofdverblijf in de woning te houden, de woning niet zonder toestemming in gebruik te geven of onder te verhuren aan derden (art. 7:244 BW), de bestemming van de woning niet te wijzigen (art. 7:214 BW), de woning niet in gebruik te nemen als bedrijfsruimte en/of geen overlast te veroorzaken aan omwonenden. Uitspraak rechtbank Zeeland-West-Brabant 4 januari 2023 In de zaak waarin de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 4 januari 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:84) uitspraak deed, was sprake van prostitutie vanuit de sociale huurwoning door de huurder zelf. Een omwonende van de huurder deed in oktober 2021 een anonieme melding bij de gemeente, waarbij verwezen werd naar een contactadvertentie van de huurder, waarin zij zichzelf aanbood voor seks tegen betaling. De gemeente maakte vervolgens via deze advertentie een afspraak met de huurder en bracht de verhuurder op de hoogte. Deze stuurde de huurder vanwege de prostitutie een brief, waarin zij aanstuurde op een vrijwillige huuropzegging door de huurder. Op 2 februari 2022 voerde de gemeente Tilburg, samen met de politie, een controle uit in de woning. Tijdens deze controle constateerden de medewerkers van de gemeente en de politie dat er opnieuw (of nog steeds) prostitutie werd bedreven vanuit de woning. De verhuurder startte hierop een procedure tegen de huurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De rechter wees de vorderingen van de verhuurder af. Volgens de rechter was onvoldoende vast komen te staan dat sprake was geweest van structureel bedrijfsmatig handelen in de vorm van prostitutie. Bovendien zat de huurder in een rolstoel en had zij een bijzonder belang bij de woning, aangezien deze drempelloos was en zich op de begane grond bevond. Ook huurde de huurder de woning al sinds 2007. Conclusie De hiervoor besproken uitspraak illustreert dat het bedrijven van prostitutie vanuit een (sociale) huurwoning niet altijd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, zoals de duur van de periode waarin de prostitutie plaatsvond, of de huurder tijdens de periode van de prostitutiewerkzaamheden het hoofdverblijf in de woning had, of de huurder de woning in gebruik heeft gegeven of onderverhuurd aan derden, of de prostitutie ook overlast tot gevolg had en de bijzondere woonbelangen van de huurder. In de meeste gevallen zal bij prostitutie vanuit een huurwoning echter wel sprake zijn van één of meerdere tekortkomingen die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dit geldt zeker in situaties waarin een huurder zijn woning onderverhuurt of in gebruik geeft aan derden ten behoeve van (bedrijfsmatige) prostitutie of in situaties waarin sprake is van structurele prostitutie. Bijblijven Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij, Of een van de vele andere gerichte opleidingen rondom het huurrecht. Lotte BergervoetVBTM Advocaten

Lees meer

10 april 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Hoe kunnen we omgaan met Zelf Aangebrachte Voorzieningen

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Hoe kunnen we omgaan met Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV’s)? Mogen we die zomaar verwijderen en ons werk uitvoeren. Moeten we de ZAV dan terug brengen? Ook al is die van een slechte staat? Tijdens de cursus geef ik een korte uitleg over klusrecht, zie de artikelen 7:215, 216 en 224 BW. Het antwoord hangt voorts af van wat ter zake vóór het aanbrengen van Zelf Aangebrachte Voorzieningen is overeengekomen. Is toestemming gevraagd en verleend? Onder welke voorwaarden? Met verwijzing naar modelhuurovereenkomst van Aedes en een modelbrief die vaak wordt gebruikt m.b.t. ZAV’s In het algemeen kan van een huurder worden gevergd dat hij een ZAV verwijdert opdat de aannemer zijn werk kan doen (art. 9.5 Algemene huurvoorwaarden Aedes). Schade die daarbij ontstaat, is doorgaans voorzienbaar en onvermijdelijk, die behoeft daarom niet te worden vergoed. Behalve in uitzonderingsgevallen: wanneer de verhuurder aldus eisende in zijn voorlichting vooraf tekort is geschoten of wanneer andere afspraken zijn gemaakt in een sociaal plan. En als toestemming is gegeven zonder voorwaarden, kan je je afvragen of een huurder zelf tijdelijk (of definitief) moet verwijderen? De verplichting om ZAV’s te verwijderen gaat dan in beginsel niet verder dan bij einde van de huur. Piet van der Sandentrainer Kjenning

Lees meer

7 april 2023

We communiceren nu gelijkwaardiger

“Dit lijkt wel een robot in plaats van een mens!”. Een veel gehoorde klacht in de communicatie tussen instellingen en klanten is de toon en moeilijkheid. Afstandelijk, lastig te begrijpen. “Door menselijker en duidelijker te schrijven geef je huurders het idee dat ze met mensen te maken hebben in plaats van een instantie”, zegt Patrick Bruggeman van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Patrick volgde samen met zijn collega Erik Buijze daarom de maatwerk training ‘Schrijven, Grammatica en spelling’ die door Suzanne van Stratum van Kjenning werd verzorgd. Wat kon er anders volgens jullie? Patrick: “Wij krijgen in ons werk als klachten-en mutatieopzichter veel te maken met klanten. Mails en brieven gaan over en weer tussen ons en huurders. Het ambtelijke en wat ouderwetse taalgebruik dat ik gebruikte, knaagde al langer. Taal is een dynamisch iets. Ik merkte bij mezelf dat ik eigenlijk dingen anders wilde zeggen dan dat ze uiteindelijk richting de huurder op papier kwamen. Het moest eigenlijk moderner, directer, en menselijker.” Hoe doe je dat? “De trainster bracht die dingen op een hele ludieke manier onder de aandacht. Ze gebruikte veel praktische oefeningen en interactieve elementen om ons erbij te betrekken. Zo stelden wij een alinea of mailtje op en dat werd dan besproken. We konden ook bij de andere deelnemers meekijken en zo hebben we veel van elkaar geleerd”, zegt Erik. “Wat we vooral geleerd hebben, is een goede zinsstructuur maken. Niet te lange zinnen en niet teveel werkwoorden gebruiken. En niet vervallen in vaktaal”, legt Patrick uit. “Ik kreeg bijvoorbeeld eens een aanvraag voor een vaste trap. Die moest ik afwijzen omdat er dan in de wapening van de betonnen vloer gezaagd moest worden en er een raveling moest komen. Dat gaan mensen zonder technische achtergrond natuurlijk niet begrijpen, dus heb ik het woord ‘raveling’ niet gebruikt en gewoon uitgelegd dat het gaat over een opening met balken voor het maken van het trapgat. En wat hebben jullie nog meer geleerd? “De lengte van zinnen mag eigenlijk niet meer dan veertien woorden zijn. En we weten nu ook dat we veel aandacht moeten schenken aan de lengte en opbouw van een mail of brief. Je begint met nog eens te verwijzen naar het onderwerp en eventueel eerdere communicatie, vervolgens ga je naar de inhoud en je sluit op een moderne manier af. Dat doe je door aan te geven dat wanneer huurders nog vragen hebben, ze contact met ons kunnen opnemen”, zegt Patrick. “En de aanhef natuurlijk!”, valt Erik hem bij. “Ik begon altijd met “Geachte…”, maar als het even kan, begin ik nu met “Beste…”. Het is natuurlijk wel zaak om te kijken wanneer dat kan en wanneer niet. Bij een fikse huurachterstand kan dat natuurlijk niet. Het zijn echt eye openers voor ons!” Klinkt alsof jullie de training met plezier hebben gevolgd? “Zeker! En de mede-cursisten ook. Ik maak wel eens trainingen mee waarbij het huiswerk slechts door enkele deelnemers gemaakt is, maar bij deze training deed iedereen volop mee”, aldus Patrick. Erik: “En we hebben er veel aan. Ik denk nu bewust wat langer na over mails. Ik merk dat als ik er meer aandacht aan besteed, de reactie van huurders ook iets anders is. Je geeft ze meer het idee met een mens van doen te hebben in plaats van met een instantie of bedrijf. Dat geeft meer begrip en leidt tot een duidelijke en fijnere gelijkwaardigere vorm van communicatie.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De bovenstaande training heeft Kjenning voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op maat gemaakt op basis van de eigen situatie, de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

27 maart 2023

Aanbrengen rookmelders door de verhuurder: dringende werkzaamheden!

Zoals bekend, moeten sinds 1 juli 2022 alle woningen voorzien zijn van rookmelders (artikel 6.21 Bouwbesluit). Deze hoeven niet op de elektra van de woning te zijn aangesloten. Volstaan kan worden met modellen die op batterijen werken, mits deze voldoen aan de norm EN 14604. Wanneer niet aan deze verplichting wordt voldaan, kan de gemeente bestuursrechtelijk handhaven door bijvoorbeeld een last onder dwangsom of een boete op te leggen Moet de huurder of de verhuurder aan de slag? Woningen die per 1 juli 2022 verhuurd zijn, moeten door de verhuurder van rookmelders voorzien zijn. Voor woningen die vóór 1 juli 2022 verhuurd zijn, ligt dat mogelijk anders. In die gevallen kan het aanbrengen van een rookmelder namelijk gezien worden als een ‘kleine herstelling’ die door de huurder uitgevoerd moet worden, omdat de aanschafkosten relatief laag zijn (€ 15,- tot € 30,-) en er geen technische kennis nodig is om de melders aan te brengen. Het onderhoud (zoals het vervangen van batterijen) moet in beide gevallen sowieso wel door de huurder uitgevoerd worden. Zijn het dringende werkzaamheden of niet? Veel verhuurders hebben ervoor gekozen zelf rookmelders aan te brengen. Toch zijn huurders niet altijd bereid om de verhuurder daar gelegenheid voor te geven. Opmerkelijk, want een rookmelder is natuurlijk vooral bedoeld om de veiligheid van de huurder te vergroten. Wanneer een huurder weigert gelegenheid te geven voor deze werkzaamheden, kan de verhuurder in een gerechtelijke procedure afdwingen dat de rechter de huurder daartoe verplicht. In een recente uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (Rechtbank Zeeland-West-Brabant 28 februari 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:1312) is bepaald dat een huurder verplicht is de verhuurder gelegenheid te geven voor het aanbrengen van rookmelders, omdat dat dringende werkzaamheden zijn. Dringende werkzaamheden zijn de werkzaamheden die niet uitgesteld kunnen worden tot aan het einde van de huurovereenkomst. Op grond van de wet (artikel 7:220 lid 1 BW) is een huurder altijd verplicht daar gelegenheid voor te geven. Kortom, als uw huurder weigert u gelegenheid te geven voor het aanbrengen van rookmelders of andere werkzaamheden, zijn er mogelijkheden om dat af te dwingen. Rick van YperenVBTM Advocaten

Lees meer

27 maart 2023

Vakgebieden

Artikelen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Huurder handelt niet volgens protocollen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Wie is verantwoordelijk bij schade?

De muurtjes in de organisatie zijn lager geworden

Schade en vergoedingen bij renovatie: Andere vergoedingen

Goed luisteren is heel belangrijk als teamleider

Mensen binden en corporaties sterker maken

Schade en vergoedingen bij renovatie: Bewoners hebben zelf elektra aangelegd

Je neemt jezelf mee in een functie

‘Incidentele’ prostitutie vanuit de huurwoning

Schade en vergoedingen bij renovatie: Hoe kunnen we omgaan met Zelf Aangebrachte Voorzieningen

We communiceren nu gelijkwaardiger

Aanbrengen rookmelders door de verhuurder: dringende werkzaamheden!

Wil je vrijblijvend advies?