Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Waterlek

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Stel dat je een kleine onderhoudsopdracht uitvoert waarbij per ongeluk grote schade ontstaat omdat je op een niet voorziene waterleiding stuitte en die lek prikte? Wanneer je schade veroorzaakt, geldt als regel dat je aansprakelijk bent voor vergoeding daarvan. Waarschijnlijk heb je dat risico verzekerd, met behoud van een eigen risico. Maar kijk eens in je algemene voorwaarden, als aannemer heb je die aansprakelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever/verhuurder beperkt of vrijwel uitgesloten? Maar wat het huurrecht betreft: het volkomen uitsluiten van zo’n aansprakelijkheid van een verhuurder ten opzichte van een huurder is niet mogelijk. Je kan bijvoorbeeld geen opzet of grove ondeskundigheid uitsluiten. Een alternatieve afwikkeling van hier bedoelde schade kan zijn: als aannemer bied je een verhuurder aan dat de verhuurder, als onderdeel van de staartkosten in de begroting van een onderhoudswerk in een wooncomplex, €300,- per woning betaalt op basis waarvan de aannemer dit soort onbedoelde maar in de praktijk voorkomende schade als zijn risico aanvaardt. Gaat het over een complex van 100 woningen, dan heeft de aannemer een buffer van €30.000,- waaruit hij de kosten van zo’n incident – dat bij vakbekwame uitvoering weinig voorkomt – kan dekken. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

11 september 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: huurder claimt onredelijk

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Hoe ga je om met onredelijke claims, zoals met betrekking tot versleten eigendommen van de huurders die ze als nieuw vergoed willen hebben? Wanneer een waardeloos object verloren is gegaan, bestaat misschien wel een immaterieel gemis doch geen concrete schade. In beginsel kan ook dan aanleiding bestaan voor enige vergoeding van immateriële schade. Het gaat echter doorgaans om werkelijke waarde (inclusief afschrijving en slijtage) en niet om nieuwwaarde. Bij gemotiveerde betwisting door de verhuurder is het aan de huurder om te bewijzen dat schade is geleden en hoe hoog die is. Afschrijvingstermijnen die inboedelverzekeraars hanteren willen in de praktijk nog wel een van pas komen (eenvoudig te vinden via Google). Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

28 augustus 2023

Huurders worden nu sneller geholpen

Talis is een woningcorporatie die in Nijmegen en omgeving actief is en zo’n 15.500 woningen in bezit heeft. Jelle Heus is er wijkadviseur, bij andere corporaties ook wel woonconsulent genoemd. Hij heeft daarbij geregeld te maken met juridische kwesties. De cursus Huurrecht heeft hem geholpen zijn werk nog beter te doen. Woonfraude en overlastcasussen zijn in Jelles werk de voornaamste zaken die wel eens willen doorschieten en zo een juridische kwestie worden. “We hebben natuurlijk onze eigen juridische afdeling en eventueel advocaten waar we mee samenwerken, maar ik ben nog jong en nog niet zo lang werkzaam in het veld. Ik wil daarom graag goed beslagen ten ijs komen en me zo veel mogelijk kennis eigen maken om goed te begrijpen waar ik over praat en hoe het proces eruit ziet. Je kunt overal wel kennis inwinnen als je een vraag hebt, maar ik vind het fijn om zelf met antwoorden te kunnen komen.” Heb je een voorbeeld van een situatie waarin kennis van huurrecht handig is? “Ja, bij contractsituaties bijvoorbeeld. Contracten voor onbepaalde tijd zijn overzichtelijk, maar je het vaak ook te maken met bijzondere contractvormen die wel of niet verlengd moeten worden. Daar zitten veel haken en ogen aan. Contracten voor bepaalde tijd moet je echt in de gaten houden. Het kan bijvoorbeeld zijn dat je een tweejarig contract hebt. Dan zou je denken ‘dat eindigt vanzelf’, maar dan toch moet er een schriftelijke aankondiging verstuurd worden (min. 1 maand van tevoren). Heb je zoiets net scherp dan kun je jezelf in je voet schieten. Zo’n cursus lijkt me vooral theoretisch? “Dat klopt ja, hoewel er wel ruimte was voor allerlei casussen waarmee we oefenden.” Wat vind je nog meer fijn aan de cursus? “Om te zien hoe collega’s van andere corporaties dingen aanpakken. Je zit met collega’s uit heel Nederland bij elkaar die ongeveer dezelfde functie hebben. Daar leer je echt van.” Wat sprong er nog meer uit voor jou? “Ik heb ook geleerd dat veel corporaties eigenlijk verder gaan voor huurders dan strikt juridisch noodzakelijk is. Dat geldt ook voor ons. Huurders gaan ons aan het hart. Neem bijvoorbeeld ongediertebestrijding of het verwijderen van graffiti. Vaak schiet de corporatie dan al te hulp terwijl het helemaal niet vanzelfsprekend is dat zoiets bij de corporatie ligt. De huurder zou het ook zelf tegen geringe kosten kunnen laten verwijderen.” Doe je nu ook dingen anders in de praktijk? “Nee niet echt. Ik stemde eerder ook wel met collega’s af en zou dan nu tot dezelfde oplossing komen. Ik kan nu wel beter duiden wat de procedures zullen zijn en ik kan huurders sneller helpen omdat ik minder hoef te schakelen. De antwoorden liggen vaak al bij mezelf. Zo sta ik sterker in mijn schoenen, worden collega’s ontzien en worden huurders sneller voorzien van een antwoord op hun vraag. Door de cursus beschik ik nu over parate kennis.”

Lees meer

28 augustus 2023

Als je zelf een oplossing bedenkt, beklijft hij beter

Wonen Limburg is de grootste corporatie van de provincie en heeft zo’n 26.000 woningen in beheer, verspreid van zuid tot noord. Met zoveel woningen en huurders is er af en toe uiteraard ook overlast of zijn er zorgvragen waarop gehandeld moet worden. Dan staat Patricia Daniëls klaar om in actie te komen. Haar training Motiverende gesprekstechnieken helpt haar daarbij. Patricia is Medewerker Leefbaarheid bij Wonen Limburg. Ze neemt onder andere deel aan vangnet-overleggen met de gemeente. “Ik kom vooral in beeld als een zorgvraag of bijvoorbeeld overlast door vuilnis of stank in de woning niet meer door de wijkbeheerders is op te lossen. Zij verwijzen de casus dan door naar mij. Maar ook word ik wel door buren gewezen op bijvoorbeeld stankoverlast of als een bepaalde bewoner al enkele dagen niet meer gezien is. Buren hebben dat vaak snel in de gaten en ondernemen vaak eerder actie dan familie die iets verder weg woont en dan toch wat minder contact heeft met een bewoner.” Wat doe jij dan? “In het geval van een sterk vervuilde woning bel ik dan allereerst aan bij de bewoner. Dan maak ik een plan samen met de bewoner en eventuele externe zorgpartners.” Dat klinkt best gemakkelijk? “Haha, nou nee. Daar heeft de training van Kjenning mij ook echt bij geholpen. Het gaat er namelijk om bij iemand een structurele gedragsverandering te bewerkstelligen. Dus niet een incident oplossen maar bij iemand in zijn hoofd komen en zo de intrinsieke motivatie aan te spreken zodat zijn huis bijvoorbeeld niet weer zo vervuild raakt. Als dat lukt, hoef je het maar één keer goed op te lossen.” Waarom is dat moeilijk? “Vaak vervallen mensen in dezelfde patronen. Ze ruimen hun huis op of ruimen de voortuin met al die vuilniszakken op, maar een tijd later zit je weer met hetzelfde probleem. Ik moet dus een manier vinden die bij een bewoner past en waarbij hij zelf overtuigd raakt van de ernst van het probleem en de oplossing ook echt vanuit hemzelf komt. Dat vergt maatwerk maar niet teveel zaken invullen voor de ander. Ik ga niet met iemand meedenken en hem alles voorkauwen. Als je zelf iets bedenkt, beklijft het ook beter.” Wat had je dan precies aan de cursus? “Het leuke aan de cursus vond ik vooral dat je leert in te zetten op langdurige gedragsverandering in plaats van incidentele. We hebben daarover theorie gehad en er ook mee geoefend met een acteur. Belangrijk was bijvoorbeeld om emotie bij de ander te herkennen en te erkennen. Dus simpelweg zien dat iemand boos of overstuur is en dat ook benoemen. Daarmee erken je de ander en dat werkt positief tijdens een gesprek. Daarbij is het ook belangrijk dat je het vanuit oprechte interesse en betrokkenheid doet. Anders prikken mensen er zo doorheen en heeft de aanpak geen effect. Je moet bij dit werk dus echt betrokkenheid voelen bij je huurders.” Wat heb je nog meer geleerd tijdens de cursus? “Ik merk dat de manier waarop de cursus werd gegeven bijzonder veilig was. Je mocht van alles, maar hoefde niets. Ik ben op geen enkele manier bijvoorbeeld voor het blok gezet dat ik moest oefenen met de acteur. Dat gaf mij een heel veilig gevoel.”

Lees meer

28 augustus 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: schade aan de vloer

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Schade aan vloeren moeten we betalen en regelen, ook al hebben we bewijs dat de plinten niet netjes waren bij de start? De verhuurder moet gebreken verhelpen, zoals dat geldt conform de op woonruimte van toepassing zijnde gebrekenregeling, die je via een huurovereenkomst niet kunt schrappen omdat die wettelijke bepalingen semi-dwingrechtelijk van aard zijn (art. 7:242 BW). Maar wanneer de plintjes door huurder zijn aangebracht en voordien al beschadigd waren, is er geen reden voor schadevergoeding. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

14 augustus 2023

Iedereen profiteert van goed projectmatig werken

In een vroeg stadium al betrokken worden bij een project, heeft zo zijn voordelen. Verhuurconsulent Susanne Optekamp van Vecht & Omstreken weet er alles van na het volgen van de training Projectmatig werken. “Door de training kan ik mijn eigen werk beter uitvoeren, en daar profiteert ook de huurder van.” “We zijn een kleine corporatie die aan het groeien is. Om die stap te zetten, zijn veranderingen in de organisatie nodig. Onze werknemers hebben nu best een groot en breed takenpakket. Vanuit die insteek was ik op zoek naar meer informatie over projectmatig werken en kwam ik uit bij de training van Kjenning. Ik zal nooit teamleider worden of zo, maar ik wilde toch weten wat er allemaal bij komt kijken, wat er achter zo’n project steekt om er goed over mee te kunnen praten en mijn rol erin te vervullen.” Wat zocht je precies? “De komende tijd worden bij Vecht & Omstreken vier nieuwe nieuwbouwprojecten opgestart. Ik wilde daar graag als verhuurconsulent bij betrokken zijn om tijdig van dingen op de hoogte te zijn die mij en mijn andere collega’s als verhuurconsulent helpen. Zo zit ik bij vergaderingen met de projectleider en kan ik op tijd zaken aanpakken en doorvoeren die voor verhuurconsulenten van belang zijn. Ik zocht eigenlijk ook een stukje timemanagement, maar daar ga ik nog een aparte cursus voor volgen.” Maar wel veel geleerd? “Jazeker, ik heb nu veel meer inzicht in hoe een project opgebouwd is, welke fases er zijn, waar je rekening mee moet houden. Dat helpt mij in mijn eigen werk verder vooruit. Als voorbeeld werd in de training een te organiseren etentje gebruikt. Hoe pak je dat aan? Waar begin je? Is dat begin wel het juiste startpunt? Wat is het doel eigenlijk? Welke risico’s zijn er? Dat soort fundamentele vragen moeten eerst duidelijk zijn voordat je kunt beginnen met organiseren en je je bezig gaat houden met wat er gegeten gaat worden, wie boodschappen doet en hoe de gastenlijst eruit ziet. Ik heb dus geleerd dat eerst de basisvragen beantwoord moeten worden en van daaruit kun je verder.” Het is een kwestie van logisch denken dus? “Ja. We hebben vooral vaste patronen en processen besproken. Met die kennis ga ik nu ook anders een project in en ken ik mijn rol beter.” Je maakt nu dus ook andere keuzes? “Inderdaad, ik ben nu beter onderlegd, denk anders en ervaar meer vrijheid. Dat pas ik bijvoorbeeld toe in een nieuwbouwproject dat we momenteel uitvoeren in Breukelen. Ik ben al vroeg in dat project betrokken omdat we onze toekomstige huurders nog een keuze willen laten maken in hoe hun keuken eruit gaat zien. Als we later in het project waren ingestapt, was dat niet meer mogelijk geweest. Dan waren de woningen simpelweg op Woningnet verschenen en was er niets meer te kiezen. Maar omdat ik nu met de projectleider in een vroeg stadium om tafel zit, hebben we dit voor de huurders voor elkaar weten te krijgen, ondanks dat mijn gedeelte van het werk nog helemaal niet aan de orde is. Een extra stukje service van ons en meer woongenot voor de huurder. Zo profiteren we allemaal.”

Lees meer

14 augustus 2023

Wisselwoning: redelijke en passende voorziening?

Als een huurder vanwege renovatiewerkzaamheden noodzakelijkerwijs (eventueel door persoonlijke omstandigheden) moet verhuizen, dan kan de huurder aanspraak maken op de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:220 leden 5 en 6 BW), te weten: de wettelijke verhuiskostenvergoeding. De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 bepaald dat geen aanspraak kan worden gemaakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, indien de verhuurder de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt tijdens de renovatiewerkzaamheden. Er is dan sprake van een redelijke en passende voorziening die voorkomt dat de huurder zelf verhuis- en inrichtingskosten behoeft te maken. Zo’n oordeel leidt altijd tot vervolgvragen. In dit geval: wanneer is sprake van een redelijke en passende voorziening? Deze vraag kwam aan de orde in een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2023 waarin 24 huurders aanspraak maakten op de verhuiskostenvergoeding, omdat weliswaar een wisselwoning was aangeboden, maar zij vonden dat van zo’n redelijke en passende voorziening geen sprake was. Redelijke en passende voorziening volgens de Hoge Raad De Hoge Raad gaf in de prejudiciële beslissing van 1 april 2022 al invulling aan het begrip redelijke en passende voorziening. Of de wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder, aldus de Hoge Raad. Het oordeel van de kantonrechter De voornoemde 24 huurders wilden aldus alsnog een verhuiskostenvergoeding hoewel de verhuurder een wisselwoning had aangeboden. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland wees die vordering af. De verhuurder had namelijk naar voren gebracht dat: de wisselwoningen bij het begin van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden compleet en nieuw ingericht zijn en de huurders alleen hun persoonlijke spullen hoefden mee te nemen, bij het ter beschikking stellen van de wisselwoningen rekening werd gehouden met de samenstelling van het huishouden en persoonlijke voorkeuren, de wisselwoning na ieder gebruik werd gereinigd door een professioneel schoonmaakbedrijf, huurders bij klachten over de inrichting of schoonmaakkwaliteit bij de verhuurder konden aankloppen en er dan actie werd ondernomen, er inpak- en opslaghulp ter beschikking werd gesteld als dat noodzakelijk bleek en aan alle bewoners een of twee opslagcontainers aangeboden zijn om inboedel in op te slaan. Met de bovenstaande randvoorwaarden is volgens de kantonrechter sprake van een redelijke en passende voorziening ter voorkoming van verhuiskosten. De wettelijke verhuiskostenvergoeding is dan niet verschuldigd. Dat sommige huurders de logeerwoning op smaak hebben gemaakt of opnieuw hebben schoongemaakt, maakte het oordeel niet anders. Volgens de kantonrechter bleek namelijk niet dat dat nodig was en bleek niet dat de verhuurder niet bereid was om extra voorzieningen aan de aangeboden wisselwoning te treffen als dat nodig was. De huurders hadden verder in het algemeen onvoldoende onderbouwd wat de wisselwoning tot een onredelijke voorziening maakte en dat eventuele gebreken na een melding niet werden hersteld. De lessen voor de praktijk De les van het voorgaande voor verhuurders is om bij wisselwoningen binnen het redelijke maatwerk te bieden. Als in algemene zin randvoorwaarden 1-6 worden aangehouden, dan is het aanbod van de verhuurder in principe een aanbod voor een passende en redelijke voorziening. Voor de huurder is de les dat niet te snel het standpunt moet worden ingenomen dat géén sprake is van een redelijke en passende voorziening. Het is verstandig om de verhuurder in de gelegenheid te stellen om het eventuele standaardaanbod passend te maken. Als het aanbod is geaccepteerd en de wisselwoning is niet als verwacht, dan doet de huurder er goed aan melding te maken van problemen die worden ervaren bij het gebruik van de wisselwoning en de verhuurder te vragen die problemen op te lossen. Als achteraf namelijk wordt geoordeeld dat een redelijk en passend aanbod is geweigerd, dan kan geen aanspraak worden gemaakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Dat zal ook gelden voor de situatie dat het aanbod wel is geaccepteerd, maar geen melding is gemaakt van ervaren problemen en niet de gelegenheid is geboden om actie te ondernemen Wilt u meer weten over de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij renovatie en dringende werkzaamheden Doe dan ook mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering of volg de Leergang Sociale Projectbegeleiding wanneer als sociaal projectleider betrokken bent bij renovatie- en/of herstructureringsprojecten. Michael van den OordVBTM Advocaten

Lees meer

7 augustus 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: aansprakelijk voor behang dat door vocht loslaat?

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Is de verhuurder aansprakelijk voor behang dat door kou en vocht loslaat en afscheurt? Doorgaans zijn de kosten voor behangen (bij in gebruik nemen van de woning) voor rekening huurder, zie: Besluit Kleine Herstellingen, onderdeel a. In het algemeen geldt dat ook in dit geval. Het plegen van onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen zijn activiteiten die af en toe voor komen wanneer je een woning hebt gehuurd: periodieke werkzaamheden die voorzienbaar zijn en waarop je kunt voorsorteren. Moet de verhuurder bijvoorbeeld onder de vloer zijn, om een dringende werkzaamheid te verrichten, dan moet huurder dat gedogen (art. 7:220 lid 1 BW), ook wanneer dat inhoudt dat het door hem gelegde laminaat deels moet worden verwijderd wanneer hij dat over het vloerluik heeft gelegd. Schade blijft dan voor rekening huurder. Zo’n redenering kan ook voor andere gevallen gelden, zoals met betrekking tot behang. Verhuurder moet ongestraft onderhoud kunnen uitvoeren. Is de ontstane schade te relateren aan het opheffen van een voordien bestaand gebrek, dan kan het anders zijn. In beginsel vormt de uitvoering van onderhoud echter geen gebrek en kom je daarom niet aan artikel 7:208 BW toe: dus geen aansprakelijkheid van een verhuurder voor gevolgschade. Had je eenvoudig preventieve maatregelen kunnen nemen dan kan mogelijk wel sprake zijn van een gebrek wanneer je die maatregelen nalaat. Is sprake van een gebrek en is sprake van verwijtbaarheid? Alleen dan de schade vergoeden. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

31 juli 2023

Ik heb een engeltje op mijn schouder gehad

Stel je voor: eerst krijg je een motor-ongeluk en word je honderd procent afgekeurd voor je werk. Je gaat vrijwilligerswerk doen maar dan word je getroffen door longkanker. Het overkwam Rob Bakker. Toch ging hij niet bij de pakken neerzitten. Hij pakte zich op en is helemaal terug als wijkbeheerder. “Een geweldige baan.” Rob Bakker volgde de praktijkopleiding sociaal wijkbeheer en huismeester. Hij heeft net een woning opgeleverd als we hem bellen voor een interview. Hij klinkt monter en geeft op de achtergrond zijn collega af en toe nog wat aanwijzingen. “De oplevering ging goed, hoewel er wat taalkundige uitdagingen waren. Deze meneer is een doofstomme Sri Lankaan en er was geen tolk bij. Maar met handen en voeten hebben we gelukkig alles duidelijk kunnen maken”, lacht hij. Je hebt een interessante loopbaan gehad tot dusver, hoe ben je als Technisch Vakman bij woningstichting Den Helder terechtgekomen? “In 1998 kreeg ik een zwaar auto-ongeluk waarna ik werd afgekeurd voor werk. Het herstellen duurde enkele jaren, waarna ik me aanmeldde voor vrijwilligerswerk. Via het UWV kwam ik toen bij woningstichting Den Helder terecht, in het magazijn. Vanwege mijn bouwachtergrond als timmerman belandde ik een jaar later op de bus als een soort allround klusjesman. Dat ging eigenlijk heel goed en ik kon daar uiteindelijk weer een volledige baan van maken. Maar toen volgde een terugslag.” Wat gebeurde er dan? “Ik kreeg longkanker, dat is nu twee jaar geleden. En nu heb ik nog maar anderhalve long. Dat gaat op zich prima, maar echt zwaar werk lukt niet meer. Vandaar dat ik me heb opgegeven voor de praktijkopleiding tot wijkbeheerder. En via die opleiding heb ik nu een baan als Technisch Vakman.” Hoe bevalt het werk in de corporatiewereld? “De laatste jaren gaat het hard achteruit. Ik bedoel het werk met de huurders. Ik merk dat mensen agressiever worden, gelukkig heb ik wel hele leuke collega’s en kan ik veel van mijn ervaring inzetten om de band met de huurders toch goed te houden. Maar het is wel een uitdaging.” Want als wijkmeester heb je veel contact met huurders? “Ja, ik zorg dat de wijk netjes blijft. De portieken netjes houden, sloten en lampjes vervangen en fungeren als tussenpersoon tussen de huurder en woningstichting. Ik had overigens al wat ervaring met het werk via een collega en ik kan goed met mensen omgaan. Ik heb er alle vertrouwen in dat dit goed komt.” Is dat ook iets wat je bij de opleiding geleerd hebt, communiceren? “Dat sprong er voor mij wel uit ja. Van nature gaat dat al goed bij mij, ik kan bij iedereen goed aansluiten. Tijdens de opleiding was er ook vel aandacht voor non-verbale communicatie. Hoe ga je staan? Hoe houd je je handen? Hoe stel je jezelf open op? Dat soort vragen.” Ik mag wel zeggen dat jij enorm veel geluk hebt gehad? “Dat mag zeker! Ik heb een engeltje op mijn schouder gehad. Ik ben van iemand die niet meer kon lopen helemaal teruggekomen naar een mooie betaalde baan. In plaats van steeds verder achteruit ben ik alleen maar beter geworden. De stap van onderhoud naar Technisch Vakman is een zegen geweest, het is een minder zware baan die ik tot mijn pensioen kan doen. Een win-win situatie heet dat geloof ik”, lacht hij.

Lees meer

31 juli 2023

De training heeft op alle vlakken een team gesmeed

Wat doe je als je in een team van allemaal nieuwe mensen een totaal nieuwe functie moet gaan invullen? Met die vraag zag woningstichting Wierden en Borgen zich geconfronteerd toen ze aan de slag ging met het invullen van de functie van verhuurmakelaar. De brede functie verhuurmakelaar kende men eigenlijk niet bij Wierden en Borgen. Tot juli 2021, toen zes medewerkers aan het In company ontwikkeltraject voor de verhuurmakelaar begonnen. “We wilden met deze stap een heel nieuw team vormen en dat is gelukt. Zowel op persoonlijk vlak als professioneel”, zeg manager Wonen Yvonne van Cooten. “Eigenlijk ben ik dus de aanstichter”, lacht ze. “Voordat we het ontwikkeltraject ingingen hadden we uiteraard wel mensen die zich met verhuurwerkzaamheden bezig hielden, maar die zaten verspreid door de organisatie. We hebben er toen voor gekozen om er één brede verhuurmakelaarsfunctie van te smeden.” Dat lijkt me best lastig? “Klopt, er moesten ook nieuwe mensen van buiten worden gevonden. Samen met de mensen die bij ons werkten begonnen zij dus met een nieuw team aan een compleet nieuwe functie”, zegt Yvonne. Hoe was dat? “We waren blij dat Kjenning er open voor stond om de training zo aan te passen dat er ook elementen van team building in zaten. Dus zowel op de inhoud als op teambuilding-vlak hebben ze een mooi traject gesmeed”, zegt Janet Reinders. Janet is één van de zes verhuurmakelaars bij woningstichting Wierden en Borgen die de training hebben gevolgd. “Het feit dat alle deelnemers een andere achtergrond en kennisniveau hadden heeft totaal geen negatieve rol gespeeld. Iedereen was heel geïnteresseerd in elkaar en ook al dacht iemand dat hij van een bepaald onderwerp veel wist, dan bleek alsnog wel dat er het nodige te leren viel”, blikt ze terug. Welke onderwerpen hebben jullie zelf ingebracht? Janet: “Afgezien van het verplichte deel mochten we zelf bepalen waar een verdiepingsslag nodig was. We hebben bijvoorbeeld gekozen voor asbest en we zijn twee dagen op pad geweest met een bouwkundige omdat de meesten van ons geen technische bouwachtergrond hebben. Ik vond vooral die afwisseling van theorie en praktijk heel leuk en leerzaam. Je ziet echt meteen in de praktijk wat je eerder op papier alleen maar hebt gelezen, zo blijft het ook beter hangen. En de verschillende vakinhoudelijke mensen die kwamen spreken vond ik ook echt inspirerend.” Naast die deskundigheid was er dus ook aandacht voor teambuilding? “Ja”, zegt Yvonne. “Dat was het bijzondere van deze training denk ik. De trainster heeft verschillende elementen ingebracht die er echt een groep van hebben gemaakt die nu hecht functioneert en ook professioneel gezien de neuzen allemaal dezelfde kant op heeft. Er was naast deskundigheidsbevordering ook genoeg rust om elkaar beter te leren kennen.” Is de training erin geslaagd om de functie verhuurmakelaar handen en voeten te geven? Janet: “Het was best een zwaar traject, maar omdat alles ineens kwam, dus de theorie en de praktijk, blijft het dus beter hangen. Je hebt meteen de juiste vragen omdat alles nog vers is. Dat was een voordeel, maar gecombineerd met mijn andere werkzaamheden op kantoor was het wel erg druk, daar lag immers ook nog het nodige werk te wachten. Maar achteraf gezien heeft het ons allemaal wat gebracht, zowel professioneel als op persoonlijk vlak.”

Lees meer

17 juli 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Behang/stucwerk sluit niet aan

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Bij renovatie wordt een nieuw plafond aangebracht in een situatie waar twee of meer plafonds aangebracht waren, terwijl in de nieuwe situatie één plafond hoger hangt. Het aanwezige behang/stucwerk sluit niet meer aan op het nieuwe plafond. Bewoners eisen vergoedingen… Dit kan een lastige puzzel zijn, want in welke staat is de woning verhuurd? Met of zonder al die plafonds? In het eerste geval kan aanleiding bestaan voor enige vergoeding door de verhuurder, maar wanneer de huurder zelf zo’n rare constructie heeft aangebracht niet. Wanneer zo’n kwestie met plafonds alom in het gehele complex aan de orde is kan een verhuurder het beste vooraf een regeling treffen. Dat scheelt discussie en verhoogt de bereidheid tot medewerken. Piet van der Sandentrainer Kjenning

Lees meer

17 juli 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Verzekeraar stelt de corporatie aansprakelijk

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Hoe voorkom je dat een verzekeraar van de inboedelverzekering al wél uitkeert aan de huurder en ons daarna aansprakelijk stelt voor het uit te keren bedrag? Wanneer je die kans ziet vroegtijdig en alert met verzekeraars communiceren. Dus geen ongebreidelde voorraad incidenten laten ontstaan, doch steeds alert zijn, proactief handelen. Ook hier geldt, behoorlijk documenteren van de situatievoor, tijdens en na het werk. Sowieso geen nieuwwaarde vergoeden, omdat werkelijke schade inclusief afschrijving mag worden berekend. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

3 juli 2023

Vakgebieden

Artikelen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Waterlek

Schade en vergoedingen bij renovatie: huurder claimt onredelijk

Huurders worden nu sneller geholpen

Als je zelf een oplossing bedenkt, beklijft hij beter

Schade en vergoedingen bij renovatie: schade aan de vloer

Iedereen profiteert van goed projectmatig werken

Wisselwoning: redelijke en passende voorziening?

Schade en vergoedingen bij renovatie: aansprakelijk voor behang dat door vocht loslaat?

Ik heb een engeltje op mijn schouder gehad

De training heeft op alle vlakken een team gesmeed

Schade en vergoedingen bij renovatie: Behang/stucwerk sluit niet aan

Schade en vergoedingen bij renovatie: Verzekeraar stelt de corporatie aansprakelijk

Wil je vrijblijvend advies?