Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Overlast? Inderdaad… je doet het nooit goed!

  ‘Het is ook nooit goed!’, verzuchtte een woonconsulente tijdens een training woonoverlast. ‘Als ik een melding grondig onderzoek, dan vindt mijn leidinggevende dat het teveel tijd kost en dat ik zakelijker moet zijn, maar als ik meteen doorverwijs naar buurtbemiddeling, dan neem ik de klacht niet serieus’. Omgaan met overlastklachten is één van de lastigste taken binnen de woningcorporatie. Dit begint al met het maken van een juiste inschatting van de melding. Geen klacht is hetzelfde, maar toch zijn overlastmeldingen grofweg in te delen in vijf categorieën. De kunst is om zo snel mogelijk een juiste inschatting te maken van de aard van de klacht, zodat je passende maatregelen kunt nemen. In theorie is dat niet zo moeilijk. Klachten zijn ruwweg onder te verdelen in de volgende categorieën: Last (zoals leefgeluiden, geuren, parkeren, spelende kinderen)De huurder moet dit zelf oplossen, maar daarbij kun je soms wel helpen. BurenruziesHuurders moeten het zelf oplossen, bijvoorbeeld met hulp van buurtbemiddeling. Overlast door een kwetsbaar huishoudenDe verhuurder treedt op. Eerst door hulpverlening in te schakelen en als dit niet helpt een gerechtelijke procedure te starten. Overlast door een woongenotverstoorder (aso)De verhuurder treedt op. Eerst waarschuwen en als dit niet helpt dossier opbouwen en een gerechtelijke procedure starten. Onduidelijke oorzaak (vaak 1 tegen 1 klachten)De verhuurder doet onderzoek. Inschattingsfouten Het ziet er zo overzichtelijk uit, dit rijtje, maar helaas… de praktijk is weerbarstig! Er is een behoorlijke werkdruk, dus moet je als medewerker voortdurend een afweging maken tussen efficiënt werken en grondig werken. Als je elke melding grondig onderzoekt, dan kost dit teveel tijd. Maar als je elke melding meteen afwijst, ben je te kort door de bocht bezig. Bij het inschatten van de melding zijn twee fouten mogelijk die je onvermijdelijk af en toe maakt. De eerste fout is om een overlastklacht ten onrechte aan te zien voor een burenruzie of klacht over last. In eerste instantie lijkt het dan bijvoorbeeld te gaan om een burenruzie, waarbij twee buren elkaar overlast bezorgen, maar uiteindelijk blijkt dan dat één van de partijen toch echt de veroorzaker is. De melder voelt zich in zo’n situatie niet serieus genomen en beklaagt zich hierover terecht. De tweede fout is het ten onrechte inschatten dat de klachten ernstige overlast betreffen, terwijl het om last of een burenruzie gaat. Na veel tijd te hebben besteed aan onderzoek en dossieropbouw kom je dan tot de conclusie dat het allemaal wel meevalt. Behalve dat dit veel tijd en energie kost, zijn er ook verwachtingen gewekt bij melders die niet worden waargemaakt. Klopt: Je doet het nooit goed! Sowieso doe je het nooit goed. In het overlastproces heb je met meerdere partijen te maken, die elk hun verwachtingen, wensen en eisen hebben. Je gaat dus mensen teleurstellen, dat hoort erbij. Dat dit gepaard gaat met weerstand en emoties hoort er ook bij. Als je je bezighoudt met het oplossen van overlastklachten kun je maar beter accepteren dat je het in de ogen van anderen vaak niet goed doet. Want hoe gaat het in de praktijk? Hier volgen een aantal voorbeelden met de voorspelbare reacties die erbij horen. De melder van last of een burenruzie – Ik heb toch recht op woongenot?!’De melder meldt zijn klacht niet voor niets bij de corporatie. Hij vindt dat er sprake is van overlast en verwacht een oplossing. De melder wil dus helemaal niet horen dat jij inschat dat hier sprake is van last of een burenruzie en dat de corporatie niet gaat optreden tegen de buren. De melder van overlast – ‘Wanneer doen jullie nu eens een keer wat?’ De melder van overlast heeft een terechte klacht, die ook echt opgelost moet worden. Het probleem is hier dat de veroorzaker ook rechten heeft. Dit betekent dat de corporatie zorgvuldig moet handelen en dat beëindiging van de huurovereenkomst door een rechtszaak moet worden afgedwongen. Tussen de eerste melding en de oplossing zitten vele maanden en soms meer dan een jaar. Ook dat is een lastige boodschap om te brengen. Je zal er naast wonen. De veroorzaker van overlast – ‘Er wordt een hetze tegen mij gevoerd.’De ‘veroorzaker’ is het ook al niet met je eens! Hij vindt zijn eigen gedrag namelijk normaal. Er zijn twee standaard reacties. De eerste is ontkenning (ik doe dat niet!). De tweede is het probleem bagatelliseren (die mensen moeten niet zo zeuren, jij geeft toch ook wel eens een feestje, nou dan?). Hulpverleners – ‘Ga je mijn cliënt nu toch ontruimen? Maar het gaat juist weer wat beter met hem!’ Ook in de ogen van de professionals maak je regelmatig fouten. Hulpverleners hebben het belang van hun cliënt voor ogen, daar zijn ze hulpverlener voor. Als zij zien dat het contact met de cliënt verbetert en dat de cliënt zijn best doet om de situatie te verbeteren, kan het hard aankomen als de corporatie aangeeft geen vertrouwen te hebben in de goede afloop en de ontruiming start. Collega’s en leidinggevenden – ‘Had je dat nu niet wat serieuzer op kunnen pakken?’ of ‘Ben je daar zo lang mee bezig geweest? ‘Ook collega’s en leidinggevenden hebben regelmatig vraagtekens bij de inschatting van klachten. Soms is dit terecht, maar inschattingsfouten zijn niet altijd te voorkomen. Dus: Accepteren én communiceren! Kortom, je doet het nooit goed. Interessanter is het om te achterhalen wat er aan te doen is. Op de eerste plaats is het belangrijk het als een feit te accepteren. Het is namelijk onmogelijk om iedereen te vriend te houden. En het is ook onmogelijk om foutloos en feilloos alle situaties perfect in te schatten. Regelmatig overleg met collega’s over meldingen en cases is hierbij van onschatbaar belang. Dit helpt je bij het maken van de juiste inschatting en het kiezen van de beste aanpak. Op de tweede plaats is het belangrijk om open en eerlijk te zijn. Geef naar de melder, maar ook naar collega’s en leidinggevenden duidelijk aan wat je inschatting is van de situatie en op welke feiten je deze inschatting baseert. Kortom, het behandelen van overlastklachten is en blijft weerbarstige materie, waarbij je naar eer en geweten de juiste inschatting probeert te maken en hierover eerlijk en duidelijk bent naar huurders, leidinggevenden en collega’s. Maar… al doe je het nooit goed… misschien kan het wel iets beter? Misschien kan een training Woonoverlast effectief aanpakken je wel helpen. Natuurlijk zal ook na deze training niet alles perfect gaan. Maar misschien gaat het inschatten, reageren, handelen en omgaan met overlast wat beter of makkelijker. En dus efficiënter en effectiever. in september start de volgende training. Ben je erbij? Harry Vlaartrainer Kjenning

  Lees meer

  2 januari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  6 gouden tips voor omgaan met agressie

  Agressie is er, dat kunnen we niet ontkennen. Maar in de huidige tijd met toenemende polarisatie en combinatie van crises, lijken de lontjes van sommige mensen wel heel erg kort geworden. Voor zover er nog lontjes zijn… Ook agressie op werkvloer neemt enorm toe. Veel medewerkers melden dat ze agressief worden benaderd, en ook veel zeggen vaker dan voorheen te maken te hebben met fysiek geweld. En bijna iedereen ervaart de korte lontjes. Toename agressie ook bij corporaties merkbaar Ook bij corporaties wordt de toename van agressie gemerkt. De vorm en uiting hiervan kunnen heftiger zijn naarmate de situatie verder escaleert. Aan agressief gedrag kunnen we gelukkig wel wat doen. We kunnen de omgeving goed inrichten met bijvoorbeeld glazen spreekkamers en minder gebruik van stimulerende en activerende kleuren. Technische middelen zoals noodknoppen kunnen worden ingezet en protocollen kunnen worden opgesteld.  Maar de belangrijkste sleutel bij agressie blijft wel het eigen gedrag. Want door ons eigen gedrag af te stemmen op het gedrag van de agressor, wordt agressie in de meeste gevallen hanteerbaar. En dat is te leren. Trainen in omgaan met agressie is altijd al belangrijk geweest voor corporaties. Maar vooral nu, in een sterk veranderde tijd waar normen en waarden verschuiven en waar grenzen van betamelijk en onbetamelijk minder zichtbaar zijn, zien we dat agressie en de uitingen hiervan zich steeds meer beweegt richting geweld. En de korte ‘lontjes’ helpen daar niet bij. Regels hanteren en inzicht in eigen gedrag Bij omgaan met agressie gaat het niet alleen om de regels te hanteren (verbieden) en de bepalingen die ons hierbij helpen (toelaatbaar en niet toelaatbaar gedrag), maar ook het inzicht in eigen functioneren (gedrag) in situaties waar sprake is van agressief gedrag. Dat is de basis die je leert in een training omgaan met agressie. Door te oefenen zijn nieuwe reflexen en reacties op agressie “in te trainen” zodat dat we niet in elke situatie primair handelen maar met deze nieuwe reflexen weerstand kunnen bieden aan bedreigende situaties. En weten welke handelingen nodig zijn om adequaat de situatie onder controle te krijgen of te houden. Oefeningen, met daarbij behorende theorie, helpen ons grenzen aan agressief gedrag te geven en inzicht geven in onze eigen stress reacties (adrenaline). Wat kun je zelf doen voor het omgaan met agressie? In de training omgaan met agressie verkennen we ook de grenzen van agressie en geweld. Waar kunt u zich weerbaar opstellen en hoe kunt u een situatie de-escaleren. Vooral om agressie te voorkomen. Want uiteindelijk is het voorkomen van agressie het allerbeste medicijn. In het geval u toch te maken krijgt met agressie geven we u nog graag onze 6 gouden tips: Herken agressief gedrag en zet uw vaardigheden in Zorg altijd voor voldoende ruimte tussen u en de agressor Geef uw grens tijdig aan en stel vragen waardoor de agressor even moet nadenken Geef ruimte aan frustratie-agressie en vertel wat u wel en wat u niet kunt doen Stel de agressor voor de keuze: of u stopt met dit gedrag of ik beëindig het gesprek Zorg voor een veilige werkomgeving met de directe mogelijkheid hulp in te roepen Cornelis Schenk, KjenningTrainer Omgaan met agressie

  Lees meer

  2 januari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Maak bewonersparticipatie dynamisch, effectief en relevant

  Woningcorporaties staan voor grote opgaven: investeren in verduurzaming, nieuwbouw, leefbaarheid van buurten en wijken. En ook de huurprijzen staan onder druk. Hoe ga je om met dit spanningsveld? Hoe maak je die lastige afwegingen en keuzes, zowel op beleidsniveau als op buurt- en complexniveau? En betrek je daar je bewoners en andere stakeholders bij voor het vergroten van  harmonie, draagvlak, betere plannen en een soepeler proces? In dit artikel deelt Harry Vlaar, docent van de training: Brede  invloed en participatie organiseren, inzichten over hoe je dit kunt organiseren. Draagvlak creëren voor beleid en plannen? De afstemming met bewoners verloopt bij veel corporaties vaak erg moeizaam. Jammer, want het is heel belangrijk voor het efficiënt laten verlopen van processen en het creëren van draagvlak. De oorzaak is te vinden in de Overlegwet. Die is, samen met de structuur die hieruit volgt, dringend aan herziening toe. Met de traditionele vormen van de Overlegwet worden grote groepen huurders niet bereikt en krijg je als corporatie niet altijd alles mee van wat er speelt. Wat is er dan mis met de huidige vorm van bewonersparticipatie? Er zijn twee grote bezwaren voor de huidige vorm. Op de eerste plaats trekt het vergaderen en de langdurige inzet in een bewonerscommissie of huurdersorganisatie maar een beperkte groep mensen aan. Bestuursleden van huurdersorganisaties en bewonerscommissies zijn meestal wit en grijs. Niet altijd representatief voor de gehele huurderspopulatie dus. Daarbij spelen eigen belangen vaak ook een grote rol. Het tweede bezwaar van de Overlegwet is de generieke benadering. Huurdersorganisaties hebben over zo ongeveer alles adviesrecht. Ook op onderwerpen waar geen ruimte is, omdat de overheid de kaders heeft vastgelegd. Aan de andere kant van het spectrum zijn er ook onderwerpen waarbij echte zeggenschap, keuzes en instemmingsrecht voor bewoners goed mogelijk is. Een nieuwe koers voor bewonersparticipatie Kortom, de traditionele participatievormen werken gewoon niet meer. Om echt samen verder te komen moet het roer dus om. Om bewonersparticipatie nieuw leven in te blazen, hoeven we de wet niet te veranderen. Wel kunnen we beginnen met de traditionele vormen los te laten en te vervangen voor participatievormen die brede groepen huurders aanspreken.   De eerste stap? Opnieuw kaders bepalen. Daarbij kun je beginnen met het definiëren van de rechten en plichten in bewonersparticipatie. Waar is invloed en zeggenschap mogelijk? Waar volstaat advies en waar is slechts inspraak gewenst? Representativiteit moet een voorwaarde zijn voor zeggenschap, zodat de belangen van de bewoners op een eerlijke manier worden behartigd. Kijk daarbij naar de verschillende stromen. Waar is wel en geen invloed van toepassing? Stroom 1: Geen Invloed In sommige gevallen is bewonersparticipatie simpelweg niet mogelijk, zoals woonruimteverdeling en huurprijsbeleid. De overheid bepaalt hier de kaders. Stroom 2: Invloed via prestatieafspraken Onderwerpen zoals verkoop, investeringen in nieuwbouw en herstructurering kunnen in de prestatieafspraken worden bepaald. De overheid bepaalt de hoofdlijnen, maar de lokale uitwerking en aantallen worden in de prestatieafspraken vastgesteld. Hierbij schuift de huurdersorganisaties aan als een gelijkwaardig partner van de gemeente en de woningcorporaties. Dat kan zo blijven. Maar het is ook goed denkbaar dat een werkgroep deze rol overneemt. Stroom 3: Invloed en zeggenschap In stroom drie kijk je naar onderwerpen zoals groot onderhoud, renovaties, beheer en complexbeleid (leefbaarheid, woonregels, toezicht, ZAV-beleid, servicekosten). Daar is volop ruimte voor directe invloed en zeggenschap van bewoners. Het is daarbij niet nodig te werken met vaste groepen bewoners of een bewonerscommissie. Op het moment dat het nodig is, zoekt de corporatie de bewoners op, gaat in overleg en stemt met de bewoners de vorm en de manier van besluitvorming af. Denk hierbij aan eenmalige themabijeenkomsten op complex, galerij of portiekniveau. Maar ook aan tijdelijke projectcommissies, huurders die zelf beheertaken uitvoeren als toezicht, schoonmaak en tuinonderhoud en werkgroepen die woonafspraken of complexbeleid maken. Stroom 4: Informatie en advies Hier gaat het om onderwerpen zoals de dienstverlening van de corporatie, nieuwbouw en sloop. Daar kan bewonersparticipatie in de vorm van informatieverstrekking en advies plaatsvinden. Dat kan ook heel goed door klantenpanels. Maak bewonersparticipatie dynamisch, effectief en relevant Door dit in kaart te brengen, maak je bewonersparticipatie weer dynamisch, effectief en relevant. Zie de Overlegwet dus niet langer als een statische muur, maar als een levend document dat met de tijd meebeweegt. De bewonersparticipatie van morgen is een afspiegeling van de behoeften en belangen van de huurders van vandaag. Kennis uitbreiden over dit onderwerp? Tijdens de eendaagse  training voor beleidsmakers leer je hoe je invloed en participatie breed organiseert. Je bent op de hoogte van de vele manieren om stakeholders te betrekken bij beleid en projecten en je ontvangt handvatten om de kwaliteit en representativiteit te borgen. Bijkomend voordeel? Het heeft direct een positief effect op het imago van je corporatie. Bekijk  het programma en de data. Ben je werkzaam  op operationeel niveau dan is de training  Bewonersparticipatie: modern, effectief en divers interessant.

  Lees meer

  14 december 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Ik run graag mijn eigen winkeltje

  Carien Wever is sinds april 2023 projectleider Sociaal bij Woonconcept. Daarvoor was ze verkoopmakelaar bij dezelfde woningcorporatie. Ze heeft de training Sociale projectbegeleiding gevolgd om nog meer kennis toe te passen in haar werk. “We hebben ongeveer 11.000 wooneenheden in portefeuille. Ik werk er bijzonder graag want er heerst een fijne cultuur van vrijheid en verantwoordelijkheid oppakken. Dat past goed bij mij, mijn eigen winkeltje runnen”, lacht ze.  Verantwoordelijkheid ligt dus op de werkvloer. Hoe uit zich dat in jouw functie? “Ik ben bij Woonconcept binnengekomen als makelaar, zo’n zes jaar geleden was dat. In die tijd heb ik het vak op mijn eigen manier kunnen oppakken. Ik ben echter pas sinds april 2023 projectleider Sociaal, het is hier dus nog even aftasten hoe ik het werk beste kan inrichten zodat het het beste bij mij als persoon past. Maar het gaat langzaam de goede kant op. Ik ben zowel op technisch als persoonlijk vlak bij steeds meer projecten betrokken en voel steeds beter wat het werk inhoudt.” Wat doet een projectleider Sociaal dan precies? “Als corporatie zijn we natuurlijk continu bezig ons bezit uit te breiden of te renoveren. Ik begeleid huurders bij een renovatieproces. Dan gaat het vooral om sociale begeleiding, zoals de vraag of mensen tijdens de renovatie in hun huis kunnen blijven wonen of niet. Ik zet dan vooral in op de menselijke kant: wat kan ik voor die mensen betekenen in het hele proces van renovatie? Want het is toch een behoorlijk ingrijpende gebeurtenis.  Er komen daarbij verschillende dingen naar voren. Zo had ik laatst een vrouw die een nieuwe voordeur had gekregen met een behoorlijk groot doorzichtig venster erin. Dat wilde ze liever niet vanwege de inkijk die hierdoor ontstaan was. Ik overleg dan met de projectmanager wat we hieraan kunnen doen. Een andere vrouw kampte tijdens de renovatie met gezondheidsproblemen. Er is toen in overleg met haar zoon besloten dat die haar tijdens het opknappen van haar woning tijdelijk onderdak zou bieden. Je zoekt dus samen met elkaar naar een oplossing. Dat vind ik het leuke van mijn werk. Bij de start van een project gaan we ook bij de mensen thuis langs voor een kennismakingsgesprek en het wegnemen van oud zeer dat misschien eerder is ontstaan om de renovatie een goed startpunt te geven. Ik wil mensen het gevoel geven dat ze met alles bij mij terecht kunnen.” Waarom ben je de training Sociale projectbegeleiding gaan volgen? “Ik wilde vooral een basis leggen voor mijn werk. En dat is ook gelukt, want eigenlijk kwam alles aan bod waar ik behoefte aan had. Het was ook fijn dat er veel mensen uit andere regio’s van het land aanwezig waren om ervaringen mee uit te wisselen. Daar heb ik met veel interesse naar geluisterd en van geleerd. De groep was heel leuk, daar heb ik wel geluk mee gehad. Iedereen was heel open en bereid om ervaringen uit te wisselen. Dan heeft zo’n cursus maximaal effect.” Wat sprong er voor jou uit? “Dat we als corporatie best goed bezig zijn maar dat het nog beter kan. We hebben de functie van projectleider Sociaal nog niet zo heel lang, maar we zijn volgens mij wel bezig om die op de juiste manier invulling te geven. Dat is een fijn gevoel.” Zelf ook uw kennis rondom sociale projectbegeleiding vergroten? Tijdens de training Sociale Projectbegeleiding leert u hoe u in de praktijk grip en overzicht houdt op complexe sloop en renovatieprojecten. Daarbij is focus voor de belangrijkste risico’s en de bijpassende oplossingen. Ook ontvangt u handvatten voor de communicatie met huurders. Bent u op zoek naar een verdieping op de onderwerpen van deze training? Kijk dan bij de Leergang Sociale Projectbegeleiding.

  Lees meer

  14 december 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Zav: Klussende huurder verliest dak boven zijn hoofd

  Zav: Klussende huurder verliest dak boven zijn hoofd Er is nog wel eens onduidelijkheid over de zelf aangebrachte voorzieningen in de woning (zav) van een huurder. Hoe zit het nu precies met de regels? Wat mag wel en niet? Tanja de Nijs, docent van de cursus: Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV), deelt een praktijkvoorbeeld voor wat opheldering. Wat mag een huurder wel en niet wijzigingen? Op grond van de wet (artikel 7:215 lid 1 BW) mag een huurder van een onroerende zaak de gedaante of inrichting daarvan alleen wijzigen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dit is slechts anders als het gaat om veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Dit soort kleine wijzigingen (bijvoorbeeld het ophangen van een gordijnrails of badkamerkastje) mag een huurder dus zonder toestemming van de verhuurder aanbrengen. Praktijkvoorbeeld: veranderingen woning zonder toestemming De huurders hadden bij aanvang huur toestemming verkregen van de verhuurder om een nieuwe keuken te plaatsen en een houten vloer aan te brengen. De huurders brachten echter nadien (zonder toestemming) nog meer wijzigingen aan. Zij vervingen opnieuw de keuken, de houten vloer en elektrische bedrading, verwijderden twee radiatoren, installeerden een nieuw verwarmingssysteem, brachten isolatie aan, stukten muren en brachten marmeren vensterbanken aan.  De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en (een voorschot op) vergoeding van de herstelkosten. Dekantonrechter wees de ontbinding en ontruiming toe, maar de vordering tot schadevergoeding af. De huurders gingen in hoger beroep. Dit pakte niet goed uit voor de huurders. In hoger beroep wijst het Hof Arnhem-Leeuwarden alle vorderingen van de verhuurder alsnog toe. Verweer van de huurders De huurders voerden aan dat er sprake was van een stilzwijgende toestemming van de verhuurder. Daarnaast konden de aangebrachte veranderingen bij het einde van de huur op eenvoudige wijze ongedaan gemaakt worden, volgens de huurders, en hadden ze dus geen toestemming nodig. Voor het geval wel sprake is van een tekortkoming stelden de huurders dat deze van bijzondere aard of geringe betekenis is, zodat ontbinding niet gerechtvaardigd is. De veranderingen zouden niet ingrijpend van aard zijn en er zou geen sprake zijn van schade of onveiligheid. De veranderingen zouden tot een betere verhuurbaarheid hebben geleid en de aangebrachte nieuwe apparatuur zou niet tot hogere onderhoudskosten voor de verhuurder leiden. Oordeel van het hof Het hof ziet geen redenen om aan te nemen dat er sprake is geweest van een stilzwijgende toestemming van de verhuurder. Voorts overweegt het hof dat een toelichting of onderbouwing van de stelling dat de wijzigingen op eenvoudige manier ongedaan kunnen worden gemaakt, ontbreekt. Het hof concludeert dan ook dat de huurders tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen door zonder (schriftelijke) toestemming van verhuurster de hierboven genoemde veranderingen aan te brengen aan het gehuurde. De vervolgvraag is of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het beroep van de huurders op deze tenzij-clausule slaagt niet. Verhuurder opgedrongen ingrijpende prestatie Het hof overweegt dat er sprake is van een aan de verhuurder opgedrongen ingrijpende prestatie. Een prestatie die bovendien: Het risico meebracht dat deze ondeugdelijk was Onzekerheid meebracht voor verhuurder over de vraag of de woning nog wel als sociale huurwoning kon worden verhuurd Het risico meebracht dat bij het einde van de huur ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk zouden zijn om het gehuurde terug te brengen in de staat die redelijkerwijs in overeenstemming zou zijn met de oorspronkelijke. Van dit laatste zou gezegd kunnen worden dat dit uitsluitend een risico van de huurders is (omdat zij het gehuurde in die staat moesten terugbrengen), maar dat is volgens het hof niet zo. Het risico voor verhuurder is immers dat de huurders hun verplichting op dit punt niet nakomen, hetgeen in hoger beroep ook is gebleken. In hoger beroep werd duidelijk dat de huurders op meerdere punten in gebreke waren gebleven op te leveren in de staat waarin zij hadden moeten opleveren. De hoogte van de schade wordt door het hof berekend op basis van de herstelkosten van de schade. Conclusie: aanbrengen zav’s altijd in overleg Hoewel er ook uitspraken zijn waarin het zonder toestemming aanbrengen van zav’s niet tot een (onvoorwaardelijke) ontbinding heeft geleid, doen huurders er verstandig aan om geen risico te lopen en altijd vooraf schriftelijk toestemming te vragen voor wijzigingen die bij einde huur niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Meer weten over de wettelijke mogelijkheden rondom zav’s? Tijdens de training Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) leert u meer over de wettelijke mogelijkheden en onmogelijkheden rondom zav. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij, Of een van de vele andere

  Lees meer

  29 november 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Training helpt bij reorganisatie van onze structuur

  Bij HW Wonen zitten vertegenwoordigers van VvE’s verspreid door de organisatie. Dat kan beter, zo dacht men. Team Vastgoeddiensten keek daarom in de keuken van andere organisaties én volgt trainingen; Huurders en Eigenaren in één complex bij Kjenning. Kristel Bos is verkoopmakelaar bij HW Wonen in Oud-Beijerland. “Ik werk in een team van drie mensen, het Team Vastgoeddiensten. We zijn eigenlijk een beetje een vreemde eend in de bijt. De kerntaak van een corporatie is natuurlijk het verhuren van woningen. Wij houden ons juist bezig met de verkoop van woningen en de verhuur van ons zakelijke vastgoed (BOG en MOG).  De verkoop van onze huurwoningen vormt in deze krappe huurdermarkt slechts een klein onderdeel van onze bezigheden. We kopen ook in het verleden verkochte KoopGarantwoningen terug, en verkopen deze opnieuw met een KoopGarantconstructie. Daarnaast zijn wij betrokken bij de verkoop van nieuwbouwwoningen die ontwikkeld worden door onze collega-projectmanagers. Het is heel divers.” En dat maakt jouw werk zo leuk? “Ja, die diversiteit vind ik wel heel leuk. Ik heb veel verschillende contacten in mijn werk, zowel binnen als buiten de corporatie. Ik mag meedenken en mee uitvoeren. Er staat ons ook een ingewikkelde operatie te wachten want we willen alle vertegenwoordigers van VvE’s gaan onderbrengen in ons team. Je hebt het dan over zo’n 34 complexen waarvan de vertegenwoordigers nu verspreid door de organisatie werken. Het is handiger om die allemaal samen te brengen. Omdat we dus die structuur anders willen gaan vormgeven leek het ons handig om andere corporaties te bezoeken en trainingen te volgen. Daarom volgde je de training ‘Huurders en eigenaren in één complex’? “Ja, samen met drie andere collega’s. Ik weet zelf niet zoveel van VvE’s, dus voor mij was het sowieso handig om daar meer kennis van te hebben en zo goed te kunnen kijken hoe we onze afdeling het beste kunnen opzetten. Door verschillende cursussen te volgen werk ik veel met casussen en docenten die veel theorie- en praktijkkennis hebben. Samen met de inbreng van andere cursisten steek ik zo heel veel op. Op die manier kunnen we straks een mooi beleidsstuk schrijven om onze organisatiestructuur aan te passen.” Weet je nu meer van VvE’s? “Zeker! Ik kwam er bij de cursus inderdaad achter hoe weinig ik eigenlijk wist. Ik heb dan ook vooral veel geluisterd. Sommige andere collega’s hadden al iets meer ervaring maar ook zij hebben nog nieuwe dingen gehoord en geleerd.” Dus je bent blij dat je de training gedaan hebt? “Het was zeker nuttig, we gaan daarom ook door met de volgende training om nog meer kennis te verzamelen voor ons beleidsstuk. Het is voor ons in elk geval duidelijker geworden dat we vooral een structuur willen waarin alles helder is. Wie is inhoudelijk verantwoordelijk? Wie is het aanspreekpunt voor bepaalde zaken? Het doel is om daarin zo transparant en efficiënt mogelijk te zijn. Ik kan niet wachten om ermee aan de slag te gaan!” Meer leren over VvE’s?  Als u in uw dagelijkse werk te maken heeft met complexen waar eigenaren én huurders wonen dan is de opleiding: Huurders en Eigenaren in één complex een must. In korte tijd leert u wat een VvE nu precies inhoudt en wat dat betekent voor de corporatie en uw eigen werkzaamheden. Wilt u sparren over welke training het beste bij uw corporatie past? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek.

  Lees meer

  1 november 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “We zitten niet meer allemaal op ons eigen eilandje”

  Eric Jonk en Saskia Haan van Wetland Wonen Groep volgden de training ‘Woonoverlast aanpakken’. Het bijzondere van deze training is dat ze niet alleen gevolgd wordt door collega’s van de woningcorporatie, maar ook door vertegenwoordigers van de gemeente en politie. “Door samen te zijn zie je waar de ander mee te maken heeft en kun je bij de juiste persoon neerleggen wat daar hoort.” Eric is gebiedsregisseur. Hij ziet er onder andere op toe dat Wetland Wonen meer verbinding krijgt met de buurt waarin het opereert. “Meer aanwezig zijn in de wijk, meer contact met de huurders om zo meer van betekenis te zijn. Daar zetten we sterk op in, vandaar dat we nu ook de stap zetten om door te groeien naar vier wijkbeheerders.” Saskia knikt. “Dat contact met de buurt is heel belangrijk, ook in mijn werk als sociaal beheerder waarbij ik te maken krijg met last- en overlastzaken. Ik werk daarbij nauw samen met de wijkbeheerder om zo een brug te vormen van corporatie naar bewoners. Wij zijn dan het gezicht van Wetland Wonen.” Wanneer is het last en wanneer overlast? Saskia ziet in haar werk soms simpele voorbeelden van overlast, maar vaak ook de meer complexe zaken zoals vervuiling of overlast door verward of agressief gedrag. Wanneer last overlast wordt, heeft Wetland Wonen vastgelegd. “Last zijn leefgeluiden, zoals een blaffende hond, traplopen of muziek draaien overdag of een wasmachine die draait. Dat kan allemaal, maar als het de spuigaten uitloopt, verandert het in overlast.” Wetland kan daarbij niet in het hoofd van de huurder kruipen. “Iemand kan overprikkeld raken door een blaffende hond, maar dat wil niet zeggen dat er direct sprake is van overlast. We proberen zoveel mogelijk maatwerk toe te passen, maar we moeten ook onze eigen grenzen hanteren. Dat maakt het soms lastig”, zegt Eric. Samenwerking met verschillende disciplines Bij het bestrijden van complexe overlast komt Wetland Wonen in het veld veel andere disciplines tegen. Mensen uit de zorg, de gemeente heeft een rol maar ook zien Saskia en Eric vaak agenten rondlopen die hun werk doen bij een melding. “Allemaal professionals die hun taak te doen hebben, maar waarvan wij niet duidelijk hadden wie nu verantwoordelijk is voor welk stuk. Vandaar dat de training daar ook op focuste. Bij extreme overlast door bijvoorbeeld psychiatrische problemen komt heel veel kijken. Het is dan fijn als je precies weet wie wat doet en dat je allemaal op één lijn zit met dezelfde informatie. Op die manier voorkomen wij dat we zelf zaken gaan doen die de zorgverlener, gemeente of politie veel beter kan. En waar het dan ook hoort te liggen. Zo verbeteren we de aanpak maar besparen we ook kostbare tijd en kunnen we mensen sneller helpen”, zegt Saskia. Ze noemt een voorbeeld. “Een man die als heel onberekenbaar te boek staat in de buurt. Hij schreeuwt en scheldt tegen kinderen, maakt ’s nachts herrie, staat bij de buurvrouw voor het raam, dat soort zaken. Op het moment dat wij merken dat de buurt het zat is en de zaak zou kunnen escaleren, is het prettig als wij snel kunnen schakelen met zorg en openbare orde en veiligheid.” Voorheen deed Wetland Wonen eigenlijk teveel zelf, zegt Saskia. “We deden teveel ons best om iemand te helpen en zelf de overlast te stoppen. We zouden eerder hulp van anderen moeten inschakelen, dat heeft de training mij geleerd. Verschillende inzichten en oplossingen In het geval van die overlast gevende man zou eerder een gedwongen opname kunnen plaatsvinden om de rust te laten wederkeren. Daar hebben wij als corporatie natuurlijk niet de middelen toe.” Eric geeft ook aan dat mede naar aanleiding van de training nu een traject voor buurtbemiddeling wordt opgezet, waarbij ook perspectieven vanuit andere professionals worden meegenomen. “We leggen bij een overlastmelding als het even kan de bal zoveel mogelijk bij de buren zelf neer. Probeer het eerst onderling op te lossen, en pas als dat niet kan komen wij in actie.” Geen eilandjes meer Van andere professionals hoort Saskia ook terug dat ze blij zijn dat ze meer van elkaar weten en intensiever overleggen vanuit dezelfde informatie. “Eerder waren we allemaal op een eilandje bezig, dat is nu aan het veranderen.” Zelf ook uw kennis vergroten? Wanneer moet u in actie komen? Wat zijn uw verplichtingen? Welke instrumenten zijn er om overlast aan te pakken? Tijdens de training Woonoverlast komen deze vragen uitgebreid aan de orde. Hierdoor leert u situaties snel te beoordelen, de juiste verwachtingen te scheppen bij alle betrokkenen, gepast op te treden en effectief samen te werken met netwerkpartners en collega’s. Bekijk het programma en de data.

  Lees meer

  26 oktober 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Huurprijsvermindering bij uitblijven medewerking herstel

  Wanneer een huurder de verhuurder verzoekt om gebreken te verhelpen, dan is de verhuurder in principe verplicht om daartoe over te gaan. Tegelijkertijd zal de verhuurder, zeker als het gaat om herstelwerkzaamheden binnen de woning, afhankelijk zijn van de medewerking van de huurder. Helaas komt het in de praktijk voor dat huurders wel melding doen van een gebrek en vragen om herstel en huurprijsvermindering, maar vervolgens niet thuis geven als de aannemer van de verhuurder voor de deur staat voor herstel. Wanneer kan een huurder aanspraak maken? Een huurder kan alleen aanspraak maken op huurprijsvermindering als sprake is van een gebrek: ‘een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’. Medewerking bij dringende werkzaamheden De huurder is bovendien wettelijk verplicht om gelegenheid te geven voor de uitvoering van dringende werkzaamheden, waaronder ook herstelwerkzaamheden worden verstaan. Wanneer de huurder het herstel van gebreken verhindert, door niet de daartoe noodzakelijke medewerking te verlenen, dan is sprake van schuldeisersverzuim tenzij de verhindering niet aan de huurder kan worden toegerekend. Als sprake is van schuldeisersverzuim van de huurder, dan kan de huurder over die periode geen aanspraak maken op herstel of huurprijsvermindering. Sterker nog, indien een huurder zich onvoldoende meewerkend heeft opgesteld, waardoor schade aan de woning is ontstaan of verergerd, dan kan dit zelfs tot gevolg hebben dat de huurder een schadevergoeding aan de verhuurder moet betalen. Praktijkvoorbeeld: Rechtbank Oost-Brabant, 20 april 2023 In deze procedure vorderde de huurder (onder meer) herstel van schimmel in de woonkamer van de gehuurde woning en huurprijsvermindering in verband met een (reeds herstelde) lekkage in de badkamer en schimmelvorming in de woonkamer. De verhuurder voerde als verweer dat de woning geen gebreken zou vertonen. Voor zover echter wel sprake is geweest van gebreken, was volgens de verhuurder sprake van schuldeisersverzuim van de huurder. De huurder had namelijk maandenlang geen medewerking had verleend aan het herstel van de lekkage in de badkamer. De kantonrechter stelt de verhuurder in het gelijk als het gaat om de door de huurder gevorderde huurprijsvermindering voor de lekkage in de badkamer: omdat de vertraging in het herstel van de lekkage in de badkamer te wijten was aan de huurder, kon de huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering over die periode van vertraging. Ten aanzien van de schimmel in de woonkamer slaagde het beroep van de verhuurder op schuldeisersverzuim van de huurder echter niet. Deze schimmelvorming werd door de huurder pas later (na het herstel van de lekkage in de badkamer) gemeld aan de verhuurder en de verhuurder kon niet aantonen dat de huurder ook over die latere periode zijn medewerking weigerde aan herstel. De verhuurder werd daarom veroordeeld tot deugdelijk herstel van de schimmel en tot betaling van huurprijsvermindering vanaf de melding van de schimmelvorming tot aan het moment waarop de verhuurder de schimmelvorming deugdelijk heeft verholpen. Praktijkvoorbeeld: Gerechtshof Den Haag, 17 mei 2022 In deze kwestie was eveneens sprake van een huurder die wel aanspraak maakte op (onder meer) huurprijsvermindering, maar tegelijkertijd onvoldoende meewerkte aan herstel. Het Hof Den Haag kwam in deze kwestie niet alleen tot het oordeel dat de huurder in schuldeisersverzuim verkeerde waardoor de huurder geen aanspraak kon maken op huurprijsvermindering, maar oordeelde bovendien dat de huurder de schade – die was verergerd doordat de verhuurder niet tijdig tot herstel kon overgaan door het uitblijven van medewerking van de huurder – diende te vergoeden aan de verhuurder. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij, Of een van de vele andere

  Lees meer

  26 oktober 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Wij passen de leergang Sociale Projectbegeleiding meteen toe in de praktijk”

  Manager Wonen Josefien Hesen en  woonconsulent Melanie Evers van Volksbelang staan voor een aardige uitdaging.  De corporatie heeft behoorlijk wat woningen die gerenoveerd/verduurzaamd moeten  worden.  “Vandaar dat wij in 2022 hebben  besloten om al onze consulenten de leergang Sociale Projectbegeleiding  te laten volgen”, zegt Josefien. “Want zo’n traject vraagt om verdiepende  kennis, zeker als je het in eigen hand wilt houden.” Wat gebeurt er bij jullie dan? Josefien: “Zo’n zeventig woningen worden op korte termijn gerenoveerd. Denk daarbij aan nieuwe dakkapellen, isolatie, nieuwe voordeuren. Alles wat aan de buitenkant zit pakken we aan. De binnenkant is meer vraaggestuurd, dat wil zeggen dat de bewoner zelf kan aangeven of bepaalde zaken in zijn woning wil laten renoveren. Die twee stromen hebben we bewust gescheiden om zoveel mogelijk overlast te voorkomen. Eerst moet de buitenkant af, en daarna mag eventueel de binnenkant.” Wat hield de leergang precies in? Melanie: “De docent nam je echt mee de diepte in. We leerden van alles over de soorten onderhoud die er zijn, en de sociale en juridische aspecten waar je tijdens zo’n traject mee te maken krijgt. We kregen allerlei eye-openers voorgeschoteld die we goed konden meenemen in de praktijk.” Want hoe pas je het geleerde toe in die praktijk? Melanie: “Het was handig dat de leergang parallel liep met ons eigen project. Ik kon dus meteen zien of hetgeen de theorie zei ook echt aansloot op de praktijk. Zo werd ik tijdens het project bewonersbegeleider, en wist ik meteen dat ik bijvoorbeeld moest denken aan een sociaal plan. We zaten ook in een spannende fase van het project, het ophalen van 70 procent. Dat wil zeggen dat je van 70 procent van de bewoners toestemming krijgt om het plan uit te voeren, anders moet het plan herzien worden. Als er bijvoorbeeld weerstand is, geeft de training ook genoeg handvatten om daarmee om te gaan. Met bewoners in gesprek gaan, hun rechten en plichten kennen of indien noodzakelijk het opstarten van juridische procedures en weten hoe en waar je moet aankloppen.” Wat kun je nog meer in de praktijk gebruiken? Melanie: “Ik heb vooral veel handvatten gekregen om het proces goed inzichtelijk te krijgen en bij wie ik moet zijn om te overleggen of zaken uit te vragen. Zo is er vanuit de aannemer veel gelegenheid voor overleg. Ook kan ik in bepaalde situaties meteen mijn map erbij pakken en zien hoe ik moet handelen, bijvoorbeeld bij weerstand of verhuisvergoedingen.” Josefien voegt toe: “We gaan nu fase vier in van het project en we leggen dan wat we uit de leergang hebben geleerd recht langs onze eigen praktijk. Op die manier willen we het proces meer op onze eigen manier vormgeven en de regie behouden. Je hebt een duidelijke stip aan de horizon waar je samen naartoe werkt.” Zijn er zaken uit de praktijk die je graag aan de leergang toegevoegd wilt zien? Melanie: “Ja, er zou meer gespreid aandacht mogen zijn voor zaken als huurrecht. Dat onderwerp wordt in de leergang best snel behandeld en het is voor ons als woonconsulent toch wel lastige stof. Maar verder is alles aan bod gekomen op de manier die voor ons behapbaar was. Ik vond het een hele leuke en nuttige leergang!” Meer weten over deze leergang? Tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding frist u uw kennis van het huurrecht rondom renovatie- en herstructureringsprojecten op en wordt u meegenomen in de meest gangbare en actuele werkvormen in projectbegeleiding. De leergang biedt een verdieping op de eendaagse training Sociale  Projectbegeleiding.

  Lees meer

  17 oktober 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Een project begint en eindigt, de bewoner blijft”

  Annemarie Zuidweg werkt al 24 jaar bij wat nu HW Wonen heet, in de Hoeksche Waard. Ze kent haar werkgever en de regio waarin die opereert op haar duimpje. Het werk als projectconsulent Sociaal Beheer is haar dan ook op het lijf geschreven. Annemarie werkt als projectconsulent Sociaal Beheer. Haar kennis van de wijk waarin ze actief is kan ze daar mooi in kwijt. “Ik begeleid bewoners bij renovatieprojecten en nieuwbouw. Ik onderhoud daarbij alle sociale contacten; ik maak sociale plannen en statuten, overleg met klankbordgroepen en zorg er mede voor dat de vereiste zeventig procent aan steun wordt behaald onder de bewoners als er een nieuw project wordt opgestart.” Wat zijn sociale plannen en statuten dan? “In een sociaal plan staan alle afspraken, rechten en plichten rond een project. De bewoner tekent dat en zo vormt het de leidraad waarmee we een project uitvoeren. Het sociaal statuut is een algemeen document, vastgesteld door de corporatie en huurdersvereniging, waarin globaal alle rechten en plichten voor bewoners beschreven staan voor alle projecten. Dit is dus anders dan een sociaal plan, dat per project vastgesteld wordt.” Je moet er dus bovenop zitten qua contact met bewoners? “Sociale plannen zijn erg belangrijk en dus heb ik inderdaad veel contact met huurders. Dat is ook het leuke van mijn werk. Mensen zijn heel veelzijdig, ik weet nooit wat ik achter een voordeur ga aantreffen. En zichtbaar zijn vind ik ook belangrijk.  Het is voor mensen fijn om te weten dat bij een project niet alleen een aannemer hoort, maar ook iemand van de corporatie. Als er problemen zijn, probeer ik die op voorhand al op te lossen. Bij weerstand vind ik het leuk om de juiste manier te vinden om iemand toch over de streep te trekken.” Associëren mensen jou dan niet met problemen? “Haha, nee hoor! Tegenwoordig zijn ze zelfs heel blij als er een grote renovatie aankomt. Want ook onze huurders zijn meestal groot voorstander van verduurzaming en besparing van bijvoorbeeld energiekosten.” Een renovatieproject duurt vaak lang. Hoe zorg je dat alles goed gaat met de bewoners? “Ik probeer ze zoveel mogelijk mee te nemen in het tijdspad en wat voor overlast er plaats gaat vinden. De training Sociale Projectbegeleiding heeft me daar ook bij geholpen. In 2017 heb ik de leergang Woonconsulent gevolgd en sindsdien zijn we bij HW Wonen een pad ingeslagen dat tijdens de training Sociale Projectbegeleiding werd bevestigd.  We zijn dus op de goeie weg en dat is een fijn gevoel. Waar sta je, wat mag je, wat mag je verwachten van de bewoner en wat mag die verwachten van ons, al dat soort zaken hebben we best goed geregeld.” Wat sprong er voor jou echt uit bij de training? “Ik kan niet echt een bepaald ding bedenken, maar meer het besef dat je er samen moet proberen uit te komen met de bewoner. Op een manier waarop je na een project ook nog samen verder kunt. Want een project begint en eindigt, de bewoner die blijft.” Werken jullie als organisatie nu ook anders? “Zeker. We proberen meer van tevoren al te bedenken wat een project voor impact kan hebben op bewoners. Zo gaan we nu wellicht weer met een rustwoning werken waar mensen terecht kunnen voor bijvoorbeeld een bakje koffie om even rustig bij te komen of bijvoorbeeld overdag te slapen. Zulke dingen kunnen we niet meteen invoeren maar door er in een vroeg stadium al over na te denken is er meer mogelijk.”

  Lees meer

  2 oktober 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Basisinstallaties: technieken en mogelijkheden

  Warmtepompen, ventilatie, elektra, energiebesparing: de ontwikkelingen gaan snel op dit vlak. Wat zijn de basisprincipes van installaties en de specifieke toepassingen ervan, zodat je de optimale schakel tussen gebruiker en installateur kunt zijn. Lettie Kok, medewerker woningservice bij Wonion, wilde daar meer van weten en volgde de training Basisinstallaties. Bent u de schakel tussen gebruiker en installateur? “Als medewerker woningservice ben je dat inderdaad. Als de huurder een klacht of melding heeft over bijvoorbeeld hang- en sluitwerk, sanitair dat niet voldoet, een lekkende waterleiding, of afgewaaide dakpannen, dan zorg ik ervoor dat de reparatie of vervanging – het dagelijks onderhoud dus – in goede banen wordt geleid. Daarnaast moeten woningen die wisselen van huurder voldoen aan een basiskwaliteit, dat hoort ook bij mijn takenpakket. En ik doe de administratie rond badkamer-, keuken- en toiletrenovaties. Dat doe ik overigens niet alleen hoor, ons team bestaat uit 3 personen. Wij hebben dus én contact met de huurder én met de installateur/aannemer.” Want bij die laatste zet u het uit? “Wonion heeft resultaatgerichte contracten met diverse installateurs/aannemers. Zij mogen een eigen invulling aan de uitvoering geven, maar werken altijd volgens de voorwaarden van Wonion. Dat controleren we ook door huurders te vragen naar hun ervaringen, en er is een collega die de technische inspecties doet. Een kraan vervangen controleren we niet hoor, maar wat ingewikkelder zaken wel. Loopt het proces scheef, dan begeleid ik dat. Daar hoort vaak een gesprek met de aannemer bij. Ik had behoefte aan meer verdieping.” U bedoelt? “Ik doe dit werk al sinds 2001, dus door ervaring weet ik veel. Maar door de jaren heen is de functie verdiept en verbreed, mede daarom wilde ik inhoudelijk technisch meer weten, meer achtergrond hebben. Dan ben ik een betere gesprekspartner voor de betrokkenen, waaronder de huurder en de aannemer.” En? Heeft de training daaraan bijgedragen? “De training was verhelderend. Het onderwerp elektrische installatie en de veiligheid daaromheen en wat daarvoor nodig is vond ik interessant. En hoe het werkt met relatieve luchtvochtigheid. Zeker in badkamers komen wij vaak problemen met vocht, en als gevolg daarvan schimmel, tegen. De grafiek die daarbij hoort – wanneer gebeurt wat bij welke temperatuur – is een praktische tool. Verwarmingstechnieken was ook een onderdeel. Wonion werkt al 10 jaar met warmtepompen, die techniek ontwikkelt zich continu, daar wilde ik heel graag meer van weten.” Tevreden met de technische verdieping? “Ja. Bij een kleine corporatie is je functie heel breed, want je werkt met een klein team, dus je moet veel weten van verschillende zaken. Je werkt horizontaal in plaats van verticaal. Maar tegelijkertijd moet je ook de diepte in kunnen om dezelfde reden. In mijn geval betekent dat inhoudelijk technisch meer weten, zodat de juiste medewerkers naar de juiste klussen gaan. Ook bij de factuurcontrole naderhand heeft meer kennis nut voor een juiste beoordeling. Wat ik prettig vind is dat je kunt sparren met andere deelnemers, niet alleen tijdens de training, maar ook informeel bij het koffiezetapparaat. Kijken of je parallellen hebt, ervaringen uitwisselen, hoe loopt het bij die ander, hoe werkt het daar. Binnenkort krijg ik een nieuwe collega, die kan ik nu beter inleiden in het vakgebied.”

  Lees meer

  29 september 2023

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Er zijn veel meer soorten verward gedrag dan ik dacht

  Als buurtbeheerder komt Ben Meertens vaak  bij mensen over de vloer. Soms treft hij dan mensen aan die verward gedrag  vertonen. Dan is het maar goed dat hij inmiddels precies weet wat hij moet doen.  “Het soort gedrag inschatten, rust bewaren en afstand houden.” QuaWonen, Bens werkgever, heeft ongeveer 9.000 huurwoningen in de Krimpenerwaard. Als buurtbeheerder komt Ben in actie als er iets aan de hand is bij één van die woningen. “Ik krijg dan een systeemmelding dat er bijvoorbeeld een reparatie uitgevoerd moet worden. Dan ga ik langs om dat bij de bewoner te melden en zet de lijntjes uit om alles in gang te zetten. Of ik loop door de wijk en zie een tuintje dat er wat verwaarloosd bij ligt. Dan bel ik aan en probeer erachter te komen wat er speelt. De tuin is dan vaak een symptoom van iets groters.” Je bent vast niet altijd overal even welkom? “Klopt, en soms kom ik ook mensen tegen die wat verward zijn. Dat kan door allerlei zaken komen. Heeft iemand drank of drugs gebruikt, of zit er een psychische oorzaak achter zoals een angst- en stemmingsstoornis, of misschien dementie? Het is vaak lastig in te schatten, maar bepaalt deels wel hoe je moet reageren. Vandaar dat ik de cursus Omgaan met verward gedrag gevolgd heb.” Wat voor gedrag zie je dan zoal? “Ik had laatst iemand die zag en hoorde allerlei dingen in haar woning die er niet waren. Ze dacht dat de buren verantwoordelijk waren, maar ook nadat die verhuisd waren bleef ze dingen zien en horen. Uiteindelijk is deze vrouw naar een verzorgingshuis gegaan.  Een ander voorbeeld is van een man die zijn slot niet open kreeg en daarom maar het voordeurglas met zijn blote handen kapot maakte om zijn woning binnen te komen. Hij vertelde dat hij een uur had staan wachten, maar dat niemand van zijn buren hem wilde helpen. Ik kwam daar toen aan en de sleutel en het slot werkten gewoon prima. Die bewoner snapt er op dat moment niets van want bij hem lukt het niet.  Dat is natuurlijk al erg, maar een raampje kapot maken met je blote handen kan ook helemaal verkeerd aflopen. Verward gedrag heeft dus op meerdere gebieden gevolgen.” Wat doe je op zo’n moment? “Rustig blijven, signalen herkennen, met meneer in gesprek blijven maar wel afstand bewaren. Het rollenspel in de cursus heeft me daarbij geholpen. We oefenden bijvoorbeeld met een acteur die een psychose nabootste zodat je kon inschatten welk gedrag er vertoond werd en welke actie daarbij hoort.  In de praktijk helpt dat enorm. Zo was ik laatst met een collega op pad en kregen we ook een melding van verward gedrag. Daar aangekomen werd de situatie voor mijn collega nogal dreigend, terwijl ik wel wist wat ik moest doen, namelijk een stapje terug doen. Dat heb ik door de cursus geleerd. Ik kan de cursus daarom aan iedereen aanbevelen.” Kun je alle situaties nu goed inschatten? “Nee, ik heb juist geleerd dat er zoveel verschillende vormen van verward gedrag zijn! Ik heb de basis nu wel onder de knie, maar ik blijf gewoon door leren. We overleggen nu ook van tevoren of tijdens de situatie met elkaar hoe we het gaan aanpakken, wat voor meer vertrouwen zorgt bij ons als buurtbeheerders. De persoon met verward gedrag profiteert daar ook van omdat we die op de juiste manier behandelen.”

  Lees meer

  25 september 2023