Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Besluit doelgroepen tijdelijke verhuur

  Per 1 juli 2024 treedt de Wet Vaste Huurcontracten in werking. Kort gezegd houdt de wet in dat vanaf 1 juli 2024 de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm wordt. Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten[1] is slechts in enkele gevallen nog mogelijk en uitsluitend voor een periode van maximaal twee jaar. Dit geldt zowel voor zelfstandige als voor onzelfstandige woningen. Ook geldt dit zowel voor woningcorporaties als voor alle andere verhuurders. Waar het nu nog mogelijk is om een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woonruimte te sluiten, kan dit vanaf 1 juli 2024 niet meer. Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen in wet en regelgeving met de snelle opfriscursus Huurrecht. Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst Het blijft mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar te sluiten met specifieke doelgroepen. Welke doelgroepen dat zijn, staat in een Algemene Maatregel van Bestuur die demissionair minister De Jonge op 2 februari 2024 naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd: het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit Besluit is tot stand gekomen na een consultatieronde via internet waaraan verschillende organisaties en groeperingen hebben deelgenomen. Het Besluit heeft zijn oorsprong in de lijst van groepen die op dit moment nog voor woningcorporaties gelden (artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, RTIV). Deze lijst komt met inwerkingtreding van dit Besluit te vervallen. Met wie mag straks nog een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten? Ik licht de groepen hieronder kort toe[2]. A: Tijdelijk in een andere gemeente door studie Personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren. Vanwege het streven naar gelijke behandeling is geen onderscheid gemaakt tussen Nederlandse- en internationale studenten. De arbeidsmigrant die nu nog in art. 22a RTIV staat, is uit de lijst komen te vervallen. De minister heeft plannen om deze doelgroep apart in de wet te regelen. B: Woonruimte verlaten door renovatie Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken. Het gaat hier om personen die in het geval van dringende werkzaamheden of renovatie tijdelijk in een andere (wissel)woning worden gehuisvest. C: Urgentiecategorie Personen die direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 waren. Hierbij gaat het om urgentiecategorieën die opgenomen zijn in artikel 12, derde lid van de Huisvestingswet 2014 (Hvw 2014). Het betreft woningzoekenden die 1) verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en 2) woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, van de Wet maatschappelijke ondersteuning verlenen of ontvangen. Hieronder vallen ook personen die begeleiding krijgen of in beschermd wonen projecten wonen. Van belang bij deze categorie is wel dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten aan deze personen aan te bieden een limitatief karakter heeft. Of, anders gezegd: er mogen alleen tijdelijke huurcontracten worden aangeboden aan de woningzoekenden die opgenomen zijn in artikel 12 lid 3 van de Hvw 2014. Andere categorieën die door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening worden opgenomen, vallen hier niet onder. D: Tweede-kans-huurovereenkomst Huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat. Het gaat hier om huurders waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat sprake was van ernstige overlast. Van belang hierbij is dat niet ‘zomaar’ een tweede kans overeenkomst als tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangeboden. Dit kan pas als de rechter de huurovereenkomst heeft beëindigd, zo staat in de toelichting. Daarmee lijken in het kader van een tweede kans geen tijdelijke huurovereenkomsten meer te kunnen worden aangeboden ter voorkoming van of lopende een juridische procedure. In de praktijk gebeurde dat door woningcorporaties regelmatig. De negatieve consequentie hiervan kan zijn dat verhuurders gedwongen zijn een volledige juridische procedure te doorlopen, omdat zij geen tweede kans met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd willen geven; met belasting van de rechtspraak tot gevolg. E: Nabestaande van een overleden huurder Personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit onderdeel is een uitwerking van de Wet bescherming weeskinderen die per 1 januari 2024 in werking is getreden. Het gaat om personen die als nabestaande in de woning achter blijven en de huurovereenkomst niet kunnen voortzetten. Er is gekozen voor het woord ‘nabestaande’ omdat dit ruimer is dan alleen de personen die een eerstegraads bloedverwantschap hebben met de overleden huurder. Zie over de Wet bescherming weeskinderen het artikel van mijn collega Sander van Heertum. F: Minderjarige kinderen Personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen. Deze uitzondering ziet op ouders met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder en die in de nabijheid van het kind willen blijven wonen. G: Tijdelijke eilandsituatie Personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven. Het gaat hier om werknemers die vanwege de eilandsituatie veelal tijdelijk op het eiland moeten wonen om hun werk te kunnen doen. H: Asielzoekers Vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente. Deze uitzondering is volgens de toelichting nodig om de druk op de asielopvang te kunnen verlichten en er aan bij te dragen dat de vergunninghouder snel na het ontvangen van de verblijfsstatus kan starten met integreren in (de nabijheid van) de gemeente waar de vergunninghouder uiteindelijk gaat wonen. Conclusie: Huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor deze categorieën  Bij aanvaarding van dit ontwerpbesluit kan een verhuurder vanaf 1 juli 2024 derhalve alleen nog tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar sluiten als het gaat om personen die vallen onder de categorieën a tot en met h, zoals hiervoor genoemd. Wordt een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met een persoon die niet onder de lijst valt, dan is alsnog sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De Tweede Kamer heeft het ontwerpbesluit ter kennisgeving aangenomen. Het besluit ligt op dit moment bij de Eerste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken. Wij houden u op de hoogte. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tanja de Groot. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere

  Lees meer

  8 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Hoe ga je binnen een seniorencomplex om met mensen met dementie

  Dat het aantal ouderen in ons land sterk gaat stijgen de komende jaren, is geen verrassing. Ook corporaties hebben hier rekening mee te houden. Zo krijgen zij vaker te maken met mensen die dementie ontwikkelen. Eén op de vijf Nederlanders krijgt ermee te maken. Wonny uit de Bulten-Stuiver volgde speciaal daarvoor een cursus. Wonny werkt inmiddels 29 jaar bij deltaWonen in Zwolle. Ze heeft sinds 1 mei 2023 een nieuwe functie als projectleider sociaal. Daarmee is zij het vaste aanspreekpunt voor de bewoners die bij een sloop- en nieuwbouwproject van deltaWonen betrokken zijn. “Het gaat daarbij om een seniorencomplex met ongeveer honderd bewoners van 55 jaar en ouder die allemaal moeten verhuizen, het liefst naar de nieuw te bouwen appartementen. We proberen dat te doen op een manier zodat de meeste mensen geen twee keer hoeven te verhuizen en meteen door kunnen schuiven naar een nieuwbouwappartement. Want twee keer verhuizen is wel heel ingrijpend, met name voor deze doelgroep.” En dan heb je het nog niet eens over mensen met dementie. Komt dat veel voor? “Ja, door de vergrijzing groeit ook het aantal mensen met dementie. Dat zien we ook bij deltaWonen. Terwijl ik meer tijd doorbracht met de mensen uit het seniorencomplex, zag ik de cursus Omgaan met en herkennen van dementie voorbij komen en dat leek me toen wel passend. Het was niet zo dat ik in het complex meteen mensen herkende die dementerend zijn, maar bij sommigen rees wel het vermoeden dat er wel eens iets meer aan de hand kon zijn.” Ben je er zelf al mee in aanraking geweest? “Nog niet direct, maar wel indirect via familie of via buren. Die betreffende bewoners kan ik nu beter in de gaten houden, doordat ik bepaalde signalen nu beter herken na het volgen van de cursus. Een voorbeeld hiervan is dat er een bewoner bij een gesprek zit die geen of nauwelijks contact maakt en een ‘lege’ blik heeft. Als er een bewoner is waarbij ik het vermoeden heb dat er dementie speelt, zoek ik contact met familie als deze nog niet in beeld is. Ook heb ik contact met de wijkverpleegkundige, waarmee ik de signalen kan bespreken en aan wie ik advies kan vragen.” Hoe komt een project zoals dit bij dementerende mensen binnen? “Het levert voor iedereen al stress op als je hoort dat je je huis uit moet. Bij dementerende mensen komt dat nieuws nog veel harder binnen, zeker als het voor hun gevoel heel snel gaat. Ze raken door alle gebeurtenissen het overzicht kwijt. Het is essentieel om ze mee te nemen in het proces met korte en duidelijke informatie, verspreid over meerdere momenten. Niet al te moeilijke woorden gebruiken en alles stap voor stap. En herhalen is ook erg belangrijk. Verder wil ik zichtbaar blijven in het proces, zodat ze mij herkennen en weten dat ze bij mij terecht kunnen.” Hoe doe je dat? “Door wekelijks een inloopspreekuur te houden en ook in de schriftelijke communicatie zoals nieuwsbrieven mijn foto te plaatsen. Ik heb laatst zelfs mijn visitekaartje laten aanpassen met mijn foto erbij. Mensen zien dan een bekend gezicht, dat werkt.” Zelf ook meer leren over dementie? Tijdens de praktische training: omgaan met en herkennen van dementie leert u meer over de symptomen van dementie. U krijgt handvatten om beter om te gaan met deze specifieke en snel groeiende groep. Met verschillende oefeningen gaat u aan de slag om situaties te herkennen. Bekijk ook de training: omgaan met bewoners met verward gedrag. Tijdens deze training krijgt u meer inzicht in de verschillende psychische problemen en verslavingen.

  Lees meer

  8 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Bewonersparticipatie: houd het dichtbij en kleinschalig

  Het is steeds moeilijker om huurders te bereiken om te overleggen over ideeën en plannen in de wijk. “Bewoners lijken minder betrokken en actief te zijn in hun wijk”, aldus Gabriëlle, senior regisseur wijkontwikkeling en leefbaarheid bij Eigen Haard. Hoe zorg je ervoor dat huurders aanhaken en participeren? Overleggen met bewoners over beleid en plannen “Dat is onderdeel van mijn werk als senior regisseur wijkontwikkeling en leefbaarheid. Mijn taak is om te kijken wat een wijk nodig heeft zodat huurders daar fijn kunnen wonen. Dan heb ik het over leefbaarheid (schoonen veilig) en sociale cohesie. Denk aan groen in een wijk, voldoende stallingsmogelijkheden, geen afval op plekken waar het niet hoort. Maar daar horen dingen bij zoals: schone complexen, kunst in een wijk en samen dingen doen als bewoners. Ik bedenk, organiseer, en onderhoud daarvoor contact met de gemeente, wijkpartners, collega-afdelingen binnen mijn eigen organisatie én met bewoners. Ik heb een superleuke baan, elke dag is anders, met altijd weer uitdagingen.” Is een van die uitdagingen bewoners bereiken en betrekken? “Ja, dat is zeker een uitdaging. Huurders vinden en willen dingen, zij willen uiteraard in een fijne wijk wonen. Soms voelen ze zich niet gehoord of achtergesteld, maar vinden ze het lastig om aan te haken voor overleg over wat anders, beter kan. Toen ik bij Eigen Haard kwam werken in november 2021, wilde ik meteen samen met bewoners optrekken om zaken aan te pakken. Dat lukte niet goed, mede daarom heb ik deze training over bewonersparticipatie ook gevolgd.” Niet zo gek, dat het niet meteen van een leien dakje gaat? “Nee hoor, maar als je ergens nieuw bent wil je dat alles slaagt. Ik wilde snel stappen maken om resultaten te bereiken. De trainer zei: ‘Haal dat snelle er maar af. Het is een proces, een investering in vertrouwen en binding.’ Dat was voor mij een opluchting. Het geeft mij meer rust en ruimte om dingen te bedenken en bewoners te betrekken. Het zorgt voor een andere mindset hierin.” Maar ja, dan blijft: hoe zorg je dan voor vertrouwen en binding? “Door het kleinschalig te houden en dichtbij te brengen weet ik nu. We organiseren natuurlijk al bijeenkomsten en gaan van deur tot deur. Dat blijven we ook doen. Maar tijdens de training kwam bijvoorbeeld ook het houden van etage/portiekgesprekken aan bod.” Wat bedoel je met etagegesprekken? “Ja, dan ga je op een etage van een complex staan met bijvoorbeeld een informatie- of ijskraampje om bewoners te enthousiasmeren met je in gesprek te gaan. Door die kleinschaligheid is de kans op goede gesprekken veel groter. Je komt letterlijk naar de bewoner toe. Maar ook het oprichten van een online platform waar bewoners kunnen stemmen op plannen, was voor mij een eyeopener. Daar wil ik zeker meer over weten.” En nu? “Nu heb ik een gereedschapskistje met achtergrondinformatie, waar ik zaken over het ondersteunen en coachen van actieve huurders en groepen, de rechten en de plichten van bewonerscommissies, maar zeker ook over hoe je goed kunt samenwerken met bewoners, uit kan halen.” Zelf ook meer leren over bewonersparticipatie? Tijdens de operationele training: bewonersparticipatie – modern, effectief en divers leert u meer over wat u kunt doen om meer huurders te bereiken om overleg te voeren over beleid. Wat kunt u als corporatie doen om de kwaliteit van overleg en samenwerking met bestaande bewonersgroepen te versterken en te verbeteren? Lees hier meer over deze opleiding. Bent u werkzaam op strategisch / tactisch niveau dan adviseren we u aan om de training Brede invloed en participatie organiseren te volgen.

  Lees meer

  8 april 2024

• 

  Wet- & regelgeving

  “Door de opfriscursus huurrecht heb ik antwoord op meer vragen”

  Grace van der Lelie werkt sinds vier jaar op de afdeling klantenservice van Waardwonen. De Gelderse corporatie heeft zo’n 4.000 woningen in bezit in de regio Huissen en stimuleert werknemers zichzelf verder te ontplooien. Van die mogelijkheid maakt Grace graag gebruik. “Ik heb daarom gekozen om me verder in huurrecht te verdiepen. Het voordeel is dat de afdeling Klantenservice nu meer kennis heeft en we klanten sneller kunnen helpen.” Wat doe je precies als medewerker klantenservice? “Ik krijg de eerste telefoontjes binnen van klanten. Dat varieert van een woningzoekende tot een reparatieverzoek of het aanbrengen van zelf aangebrachte voorzieningen. Ik behandel ook inkomende mail, huuropzeggingen en dat soort zaken. Maar ik ben best breed geïnteresseerd in de corporatiewereld en een deel van mijn werk heeft ook raakvlakken met huurrecht. Omdat ik eerder al de basiscursus gedaan had, wilde ik meteen wat verder de diepte in en heb me opgegeven voor de opfriscursus. Het past ook wel in mijn straatje omdat ik eerder al de opleiding sociaal juridische dienstverlening heb gevolgd.” Welke actualiteiten kwamen er in de opfriscursus voorbij? “We hebben het over huuropzeggingen gehad, over erven en testamenten en over zelf aangebrachte voorzieningen. Eigenlijk een breed pallet aan zaken. Er is overigens inhoudelijk niet veel veranderd, maar toch goed om het weer allemaal top of mind te hebben. Ik heb veel ‘o ja-momentjes’ gehad waarbij ik dacht ‘dat heb ik al eens gehoord’. De docent vond ik ook erg leuk. Ze wist de droge informatie heel enthousiast in zo’n leuke vorm te gieten, dat mijn aandacht er goed bij bleef. Er werd ook veel geoefend met casussen zodat een onderwerp gaat leven. Krijg je bijvoorbeeld toestemming om een kamer te gaan verhuren? Dat soort praktijkkwesties werden verder uitgediept. Het was echt leuk om die cursus te volgen. En je leert veel van elkaar omdat er zoveel verschillende functiegroepen meededen zoals verhuurmakelaar, opzichter of ik als medewerker klantenservice. Het is leerzaam om bij elkaar in de keuken te kijken.” Wat sprong er voor jou uit tijdens de cursus? “Ik was met name benieuwd of wij het goed doen als corporatie. Neem een voorbeeld als een kind dat op het huurcontract wil. Pakken wij dat goed aan? Welke voorwaarden gelden er en hebben we dat als corporatie goed in orde? Of een onderwerp als huuropzeggingen of zelf aangebrachte voorzieningen. Daar heb ik veel van geleerd en die kennis kan ik gebruiken om intern bij ons de zaken te verbeteren en eenduidiger te organiseren.” Ben jij meer een aanspreekpunt geworden dan nu? “Haha ja, ja wel een beetje. Er komen meer mensen naar me toe met vragen sinds ik de cursus heb gedaan. Het mooie is dat ik die nu vaker kan beantwoorden en dat we als afdeling niet meer eerst door hoeven te verwijzen naar de afdeling Verhuur. Daarmee zijn onze klanten op een professionele manier eerder geholpen en daar gaat het om.” Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere rondom het huurrecht. /

  Lees meer

  18 maart 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “ZAV-beleid moet veel beter zwart op wit staan”

  Wat mag je nu eigenlijk wel en niet als je in een huurwoning zit? Welke struiken mag je planten? Welke schutting mag er in de tuin? En welke vloer mag je leggen? Veel van die vragen zijn onvoldoende in beleid omgezet, zo zag Franka Veenstra bij de training Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Patrimonium: spreekbuis huurders richting de corporatie Franka Veenstra is allesbehalve de gemiddelde deelnemer aan trainingen van Kjenning. Als afvaardiging van het Groningse huurdersplatform Patrimonium volgde zij de training Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Het huurdersplatform Patrimonium is een huurdersvereniging, een belangenvereniging die louter bestaat uit vrijwilligers, zo schetst Franka. “We zijn de spreekbuis van de huurders richting de corporatie, Patrimonium. We horen ze aan, hebben jaarvergaderingen en overleggen. We brengen in kaart waar de huurders tegenaan lopen, zowel positief als negatief. Iedere zes weken hebben we vervolgens een overleg met het hoofdbestuur van Patrimonium en daar brengen we onze bevindingen onder de aandacht.” Hoe gaat die samenwerking met de corporatie? “Prima! We hebben veel inbreng en er wordt altijd serieus naar ons geluisterd. We hebben echt het gevoel als een gelijkwaardige en nuttige gesprekspartner te worden gezien.” Hoe kom je eigenlijk bij Kjenning terecht? “Alle bestuursleden mogen cursussen doen. Na een gezamenlijke training heb ik ook via Kjenning andere cursussen gevolgd. Het is leuk om als een soort vreemde eend bij een training te zitten. Je ziet toch andere dingen dan je collega’s van corporaties. Andere deelnemers vinden het heel leuk als ze horen wat mijn achtergrond is en dat ik juist bij de training zit om voor de huurders op te komen. Zo ben ik er via de cursus ZAV achter gekomen dat het helemaal niet altijd tegen de wet is om zelf een badkuip in een woning te plaatsen. Veel huurders weten dat helemaal niet en corporaties vaak zelf ook niet. Als bewoners hier dus tegen in het geweer komen, kunnen ze deze zaak winnen. In seniorenwoningen mag het overigens niet vanwege het mogelijke gevaar voor de bewoner. Patrimonium heeft mij ook al gevraagd om met hen om tafel te gaan zitten en mijn bevindingen uit de cursus met hen te bespreken. Dat geeft wel aan dat ze ons op waarde schatten en ook het belang van de huurders in het achterhoofd hebben. En ik kan hen ook informeren over wat andere corporaties zoal doen.” Wat heb je nog meer geleerd tijdens de training? “Hoe lang keukens meegaan, wat mensen zelf mogen doen qua ZAV en waarvoor ze toestemming moeten aanvragen. Ik vond het een hele leuke en inzichtelijke cursus. Alles werd mooi uitgelegd, we konden alles vragen en er werden duidelijke handvatten geboden om zaken te verbeteren. Het viel me op dat veel corporaties het ZAV-beleid eigenlijk helemaal niet zo goed op orde hebben. Dat gaven ze zelf ook toe overigens. Zo ontstaat dus ook onduidelijkheid bij huurders. Zij weten niet waar ze aan toe zijn en de corporatie ook niet. Wie gaat hen dan uitsluitsel geven? De cursus is dus zeker nuttig voor corporaties.” Duidelijkheid is dus belangrijk? “Ja, je moet als corporatie je ZAV-beleid op papier zetten. Als dat het geval is, weten de bewoners precies waar ze aan toe zijn en dat voorkomt veel vragen, irritatie en onduidelijkheid. Want veel huurders denken dat ze alles kunnen doen zodra ze in hun huurwoning zitten. Als er geen beleid over dat onderwerp is kan ik me dat best goed voorstellen.” Meer weten over de wettelijke mogelijkheden rondom zav’s? Tijdens de training Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) leert u meer over de wettelijke mogelijkheden en onmogelijkheden rondom zav. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij, Of een van de vele andere

  Lees meer

  8 maart 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Wet huurbescherming weeskinderen; (on)nodige verdere bescherming?

  Met ingang van 1 januari 2024 is de Wet huurbescherming weeskinderen in werking getreden. Deze wet biedt kinderen die ouderloos zijn geworden vergaande bescherming door deze kinderen de huurovereenkomst van hun overleden ouder(s) te laten voortzetten. Was dit echter wel nodig, gezien de manier waarop woningcorporaties in de praktijk omgaan met dergelijke situaties? En kleven er ook nadelen aan deze wet die wellicht niet goed zijn doordacht? Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen in wet en regelgeving met de snelle opfriscursus Huurrecht De situatie tot en met de wetswijziging Artikel 7:268 BW bepaalt de regels over de voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder. Indien een kind de huurovereenkomst van zijn overleden ouder(s) wilde voortzetten, moest het kind in nagenoeg alle gevallen een beroep doen op artikel 7:268 lid 2 BW. Lid 1 regelt namelijk de voortzetting door een medehuurder, maar dat zal een kind zelden zijn. Een beroep op lid 2 BW was echter niet erg kansrijk voor een kind. Het samenleven tussen ouder en kind wordt volgens de Hoge Raad namelijk slechts onder bijzondere omstandigheden aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De gedachte daarachter is dat kinderen in de meeste gevallen op enig moment zelfstandig gaan wonen; er is dus sprake van een aflopende situatie. Gedragscode voor verhuurders Om deze kinderen meer bescherming te bieden, is eind 2021 de ‘Gedragscode voor verhuurders: Ondersteuning van jongvolwassen wezen in ouderlijke huurwoningen’ gepubliceerd. Deze gedragscode maakte het mogelijk voor woningcorporaties om maatwerk te leveren aan jongvolwassen wezen (in de leeftijd van 16 t/m 27 jaar). Het doel van de gedragscode was te voorkomen dat de wees op straat zouden komen te staan, door die op het gebied van huisvesting te ondersteunen. Indien de ouderlijke woning passend was, kon de wees in die woning blijven wonen. Als de ouderlijke woning niet passend was, kon de wees de eerste periode na het overlijden van de ouder via een tijdelijke huurovereenkomst toch tijdelijk in de woning blijven, waarna er bemiddeling plaatsvond naar een andere, wél passende woonruimte. Dit maatwerk sluit niet alleen goed aan bij de praktijk die woningcorporaties reeds voerden, maar ook bij de volkshuisvestelijke opgave van diezelfde corporaties. Wat wijzigt er in de huidige Wet huurbescherming weeskinderen? Met de invoering van de Wet huurbescherming weeskinderen zijn de artikelen 54c en 54d aan de Woningwet toegevoegd. Hieruit volgt dat, indien er geen personen zijn die krachtens artikel 7:268 lid 1 of 2 BW de huurovereenkomst kunnen voortzetten, het ouderloos geworden kind de huurovereenkomst mag voortzetten, mits aan een aantal eisen is voldaan: Het kind moet ouder zijn dan 16, maar jonger dan 28 jaar; Het moet zijn hoofdverblijf bij de overleden huurder hebben gehad; en Het moet door het overlijden ouderloos zijn geworden. Het begrip ‘ouderloos’ hoeft niet noodzakelijkerwijs te betekenen dat het kind geen levende ouders meer heeft. Indien het kind kan aantonen dat de nog levende ouder in de drie jaar voorafgaand aan het overlijden van de andere ouder niet de gezamenlijke zorg over het kind heeft gehad, wordt het kind alsnog als ouderloos beschouwd. Dit geldt ook als het kind meerderjarig is en niet in persoonlijke betrekking tot de nog levende ouder heeft gestaan. Rechten en plichten van de woningcorporatie Voldoet het kind aan deze eisen dan zet hij de huurovereenkomst van zijn overleden ouder(s) dus voort. De woningcorporatie heeft in dat geval een opzegmogelijkheid op het moment dat het kind 28 jaar wordt o.g.v. het nieuw ingevoerde sub i van artikel 7:274 lid 1 BW. Let wel: het gaat dus uitdrukkelijk niet om een tijdelijke huurovereenkomst. Verder regelt de nieuwe wet onder meer de mogelijkheden om de huurprijs (tijdelijk) aan te passen, wat er gebeurt als er meerdere kinderen zijn die aan de eisen voldoen en is in artikel 54c een informatieverplichting voor woningcorporaties vastgelegd. Was verdere bescherming wel nodig en zijn er ook nadelen? De initiatiefnemers van het wetsvoorstel vonden dat de gedragscode onvoldoende bescherming bood aan weeskinderen. De gedragscode is namelijk geen wet en in feite zouden woningcorporaties daar dus van kunnen afwijken. Het gerechtshof Amsterdam besliste in 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:790) in die lijn ook dat de gedragscode enkel aanwijzingen bevat voor woningcorporaties en geen rechtens afdwingbare verplichtingen. Wel oordeelde het hof dat van woningcorporaties verlangd mag worden dat zij in hun beleid rekening houden met de in de gedragscode genoemde uitgangspunten. Ik ken echter geen concrete voorbeelden van woningcorporaties die zich niet hielden aan de gedragscode, of daar in hun beleid geen rekening mee hielden. Op de website van rechtspraak.nl zijn (zover mij bekend) eveneens geen uitspraken gepubliceerd waarin een woningcorporatie ontruiming van een woning vordert van een jongvolwassen achterblijver. Dat gebeurde overigens ook al weinig vóór de gedragscode. Dergelijke procedures werden met name gestart tegen oudere achterblijvers die nog bij hun ouder(s) woonden, bijvoorbeeld iemand van 38 die op zijn 36e terug is gekeerd bij zijn moeder of vader, die vervolgens overlijdt. Die procedures zullen blijven bestaan, ook onder de nieuwe wet. Minder ruimte voor maatwerk  De invoering van de wet voelt voor mij dus als overbodig. Sterker nog, het zorgt er juist voor dat minder maatwerk kan worden geleverd. Er zal sprake zijn van voortzetting van de huurovereenkomst, en daar moet de verhuurder (en ook het kind) het mee doen. Eén van de kritieken op het wetsvoorstel was dan ook dat het onvoldoende ruimte biedt voor maatwerk, maar ook dat het onvoldoende rekening houdt met andere woningzoekenden. De kans bestaat dat een ouderloos geworden kind een grote eengezinswoning bezet houdt, terwijl daar in het verleden een passende(re) woning voor werd gezocht. 5 aandachtspunten van de nieuwe wet Daarnaast zijn er nog een aantal andere aandachtspunten, waarbij het lijkt dat bij de invoering van de wet zeker niet over ieder punt goed is nagedacht. Hier volgt een (bewust niet limitatieve) opsomming: Voortzetting vindt van rechtswege plaats indien voldaan wordt aan de eisen van artikel 54d lid 1 en 2 van de Woningwet. Het kind heeft hierin dus geen keuze. Door de voortzetting wordt het kind verantwoordelijk voor de verplichtingen uit de voortgezette huurovereenkomst, wat tot ongewenste situaties kan leiden. Bijvoorbeeld, indien de overleden ouder allerlei (illegale) zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s) heeft aangebracht. Het kind dat de huurovereenkomst voortzet, krijgt daarmee te maken in het kader van zijn opleververplichting ex artikel 7:224 BW (oplevering conform beschrijving bij aanvang). Woningcorporaties vrezen dat de eis van het hebben van hoofdverblijf situaties van misbruik kan uitlokken, bijvoorbeeld doordat kinderen kort voor het overlijden bij de ouder gaan wonen. Mijns inziens mag een woningcorporatie kritisch naar de eis van hoofdverblijf kijken indien zij vermoedens heeft van misbruik. Er is om niet duidelijke redenen gekozen om in de situatie dat er meerdere kinderen zijn die voldoen aan de eisen van artikel 54d van de Woningwet, alleen de oudste de huurovereenkomst te laten voortzetten en de overige tot medehuurder(s) te maken. Voortzetting door alle kinderen (mits die aan de eisen voldoen) zou de rechten van die overige kinderen beter waarborgen. Deze keuze voor dit onderscheid tussen de kinderen is vreemd, ook omdat op het moment dat de oudste huurder vertrekt of overlijdt, de overige kinderen wel allemaal promoveren tot huurder. Waar in het verleden een wees kon worden bemiddeld naar passende woonruimte, kan het nu zomaar zo zijn dat het kind tot ruim na zijn 28e in een veel te grote (niet passende) woning zit, zoals een eengezinswoning. Dit staat haaks op de volkshuisvestelijke opgave van woningcorporaties, maar ook op gemeentelijke huisvestingsopgaven, waarbij in huisvestingsverordeningen regelmatig specifieke regels zijn opgenomen over de gezinsgrootte per type woning. De Wet huurbescherming weeskinderen geldt enkel en alleen voor woningcorporaties, terwijl deze in de praktijk, ook voor de invoering van de gedragscode, juist vaak maatwerk leveren. De wetgever vond dergelijke wetgeving niet nodig voor andere verhuurders. Dit vind ik onbegrijpelijk. Als je kinderen verdere bescherming wil bieden, doe dat dan ook voor kinderen die in een huurwoning van een niet-woningcorporatie wonen. Conclusie: bescherming lijkt een illusie De Wet huurbescherming weeskinderen is ongetwijfeld met de beste bedoelingen ingevoerd, maar het is de vraag of het werkelijk de gewenste zekerheid biedt aan weeskinderen, meer dan de gedragscode al deed. Daarnaast zal de tijd moeten uitwijzen of de genoemde kritieken en mogelijke situaties in de praktijk tot problemen zullen leiden. Ironisch genoeg kan een wet die bedoeld is om meer bescherming te bieden, er juist voor zorgen dat kinderen in (financiële) problemen komen. Het is een feit dat de toch al enorm krappe woningmarkt niet gebaat is bij deze wet. Er was behoefte aan maatwerk, iets wat in de praktijk al geboden werd, maar wat nu onder druk is komen te staan. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere

  Lees meer

  15 februari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Er zijn enorm veel rechten en plichten voor een corporatie

  Bianca Broeks is relatief nieuw in de  corporatiesector. Haar wortels liggen in de maatschappelijke opvang/GGZ. Sinds  kort zet ze zich in om bij de Limburgse corporatie Zaam Wonen het thema  leefbaarheid voor de huurders zo goed mogelijk neer te zetten. Ze volgde  daarvoor de cursus Huurrecht basis.  “Er ging een deurtje naar een nieuwe wereld voor me open.” Dertien jaar werkte Bianca in het maatschappelijk werk, maar ze vond het wel eens tijd voor iets anders. De vacature van leefbaarheidsmedewerker sprak haar aan, zo zegt ze. “In de GGZ ging het er vooral om de cliënt te huisvesten. Maar wat er daarna kwam, daar ging de corporatie dan over. Dat stukje wilde ik eigenlijk ook wel eens ontdekken. Hoe zet je leefbaarheid voor de huurder neer en wat is goed huurderschap? Er ging toen echt een wereld voor me open want er komt echt heel veel bij kijken. Mijn doel is om mensen met elkaar in contact te brengen om de leefbaarheid in de straat of wijk te verhogen.” Vandaar dat je ook de cursus Huurrecht basis bent gaan volgen? “Leefbaarheid heeft ook deels te maken met de rechten en plichten van huurders en de corporatie. Ik had daar nog niet veel kennis van, dus deze basiscursus leek mij een uiterst geschikte start. Voor het komende jaar heb ik nog meer cursusplannen, zoals de verdiepende cursus Huurrecht en Sociaal  Beheer & Leefbaarheid. Ik vind het allemaal reuze interessant want ik ben breed geïnteresseerd.” Was de cursus Huurrecht basis ook zo breed qua opzet als jij wilde? “Ja, er kwamen heel veel zaken aan bod die nuttig zijn in mijn werk. We konden ook zelf aangeven als we ergens mee zaten of iets aan de orde wilden laten komen. De docent was daar heel flexibel in. Ze deed het sowieso erg leuk door een bepaald onderwerp tastbaar te maken en levendig. Dat is best lastig, want het kan aardig droge kost zijn. Onderwerpen die aan de orde kwamen waren bijvoorbeeld onderhuur, uitzetting, hennep, fraude of het overlijden van een huurder als er een kind of partner in het spel is. Maar het ging ook over verplichtingen van de overheid wat betreft vergrijzing. Woningen moeten worden aangepast omdat ouderen langer thuis blijven wonen. De corporatie, maar ook overheid, hebben daar beide een rol in te spelen. Er werden daarbij ook voorbeelden van andere cursusdeelnemers gebruikt. Dat meekijken met hoe het er elders aan toe gaat, is erg leuk en leerzaam.” Wat is het belangrijkste wat je geleerd hebt? “Dat er enorm veel rechten en plichten zijn. Er ging echt een deur voor me open en ik stapte in een nieuwe wereld. Maar ik had geen enkel moment het gevoel dat ik erin verdronk. De cursus is zo opgezet dat de belangrijkste onderwerpen er als eerste worden uitgefilterd en dusdanig gebracht dat iemand van startniveau het snel onder de knie kan krijgen. Dus ondanks al die materie heb ik toch het gevoel dat ik bepaalde onderwerpen in de basis al meester ben. Maar het is belangrijk dat je jezelf als startende medewerker de tijd gunt. Je hoeft niet alles ineens te weten.” Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede  basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping  in het Huurrecht of een snelle opfriscursus  Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere

  Lees meer

  15 februari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Met nieuwe leervormen blijft kennis beter hangen

  Een training opzetten en geven lijkt  wellicht lastig. Maar bij Enserve hebben ze via maatwerk training ‘Train de trainer’  geleerd dat je niet te moeilijk moet denken. “Met de juiste werkvormen en opzet  kun je een effectieve en leuke training opzetten.” Enserve is een stichting die samenwerkt met woningcorporaties. De corporaties maken gezamenlijk beleid voor het verdelen van de woningen. Enserve adviseert daarbij en helpt door de beleidsregels als het ware te vertalen naar oplossingen voor in het woonruimteverdeelsysteem. “Dat doen we voor corporaties, maar in samenwerking met bijvoorbeeld gemeentes”, zegt specialist Wonen Saskia Sanders. “We beheren dat systeem voor acht regios’en geven corporatiemedewerkers daar training voor, maar het geven van trainingen is maar een klein onderdeel van ons werk.” Hoe ben je uitgekomen bij een maatwerk training ‘Train de trainer’? “Naast het trainen van mensen op het gebruik van het woonruimteverdeelsysteem, is een belangrijk onderdeel van ons werk werkzaamheden rond urgentiecommissies. Het verwerken van de administratie en beheer van het proces vanaf de urgentieaanvraag bij een corporatiemedewerker tot aan de bezwarencommissie, ligt bij ons. De corporatiemedewerker die met urgentieaanvragen te maken heeft, trainen wij ook in het voeren van een kansadviesgesprek, het schrijven van een urgentierapportage et cetera. Het trainen van corporatiemedewerkers deden we er vaak zijdelings bij en kreeg te weinig aandacht. Dat kon professioneler. En daar kwam nog bij dat er collega’s vertrokken zijn met veel inhoudelijke kennis. Die zijn vervangen door enthousiaste nieuwe mensen, maar zonder de basiskennis van de vertrokken collega’s. Trainen was dus ook in dat opzicht extra noodzakelijk.” Welke aspecten kwamen aan bod tijdens de training? “De trainster zorgde voor een hele leuke, afwisselende en veilige omgeving. Dat was bijzonder prettig. We behandelden onderwerpen als presentatie; hoe sta je voor een groep mensen? En waar wij zelf ook naar op zoek waren, was welke dingen je nou aan bod laat komen bij een training, de opbouw dus. En in welke vorm giet je zoiets dan? Welke leervorm past bij een groep en onderwerp? Daarin hebben we heel veel geleerd en allerlei nieuwe leervormen opgedaan die we zeker gaan gebruiken bij het trainen van corporatiemedewerkers.” Kun je een voorbeeld geven van die nieuwe leervormen? “Wij dragen veel kennis over, zijn constant bezig met zenden van regels en beleid. Dat is best droog. Maar als je bijvoorbeeld de criteria voor urgentie in papiertjes op de grond legt en je maakt er een puzzel van, dan gaat het meer leven en is het ook een leukere leervorm waar je interactief mee aan de slag kunt. Dat is leuker en het beklijft ook nog eens beter. Of het simpele voorstelrondje; zet mensen eens in volgorde van lengte naast elkaar om het wat grappiger te maken, dat soort zaken.” Wat is het belangrijkste wat je geleerd hebt? “Dat trainen echt een vak is. Bij Enserve is training geven een klein onderdeel van ons werk, des te belangrijker is het dat we geleerd hebben dat je met kleine ingrepen toch een hele leuke en effectieve training op kunt zetten. Daar is geen raketwetenschap voor nodig. Je hoeft niet alles enorm groot te maken in je hoofd als je een training opzet. Keep it simple. Mijn collega’s hebben inmiddels al met deze kennis nieuwe trainingen gegeven en die zijn zeer enthousiast ontvangen!” Ook een maatwerk training? Meer weten over een maatwerk training? Of brainstormen over een goede oplossing voor uw situatie? Bekijk de mogelijkheden voor een in company training of bel 0320 – 237488 en onze opleidingsadviseurs nemen snel contact met u op.

  Lees meer

  1 februari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Individuele gesprekken zijn de basis van sociaal projectbeheer”

  Geke van der Let is senior medewerker Klanten en service bij de Friese woningstichting Weststellingwerf. De stichting heeft zo’n 2.700 woningen in beheer in de gemeente Weststellingwerf, waar onder andere Wolvega onder valt. “Het is een mooi overzichtelijk geheel”, vindt Geke. Als medewerker Klanten en service bewaakt Geke het verhuurproces en wijst ze vrijkomende woningen toe, zit ze in overleggen over bijzondere casussen en platvormen. Ze is betrokken bij het strategisch voorraadbeheer, maar ze houdt zich ook bezig met het klantenbeheer op de website. “En dan doe ik nog een gedeelte herstructurering over sloop en nieuwbouw. Daar komt de training Sociale projectbegeleiding om de hoek kijken.” Hoe past de opleiding sociale projectbegeleiding in je werk? “Ik organiseer met mijn collega bewonersbijeenkomsten en naar aanleiding daarvan weer individuele gesprekken over sloop- en nieuwbouwprojecten. Het doel is dan om een meerderheid voor onze plannen te winnen en te regelen dat iedereen een fijn nieuw onderkomen krijgt. De training paste eigenlijk mooi in mijn doel om meer te weten te komen over hoe sociaal projectbeheer bij andere corporaties geregeld is en te kijken wat wij kunnen doen om ons eigen proces nog beter te maken.” Wat is het belangrijkste bij sociaal projectbeheer? “Het zijn vooral de individuele gesprekken waar je energie in steekt. Alles wat je daarin stopt krijg je er aan de achterkant weer dubbel en dwars uit als het goed gaat. Mensen gaan er soms met weerstand in, maar als we klaar zijn denken ze veel beter mee. Ze komen zelfs ook met eigen oplossingen. Het wegnemen van die weerstand is eigenlijk het leukste van het werk. We hebben bijvoorbeeld momenteel een project van 26 seniorenwoningen waarbij er slechts één dame niet wilde verhuizen. Ik ben tussendoor bij haar op bezoek geweest en haar persoonlijk begeleid in haar zoektocht naar een appartement. Ze wilde toen graag dat ik mee ging om te gaan kijken. Nu is dat niet helemaal hoe wij normaal te werk gaan, maar ik heb het wel gedaan. Eenmaal in dat appartement was ze meteen om en ze is recent verhuisd, veel eerder dan we aanvankelijk hadden gedacht.” Wat heb je ingezet om dit voor elkaar te krijgen? “Ja, iemand het gevoel geven dat je luistert is in dit geval heel belangrijk. En ook zorgen dat bij projecten de telefoontjes doorgeschakeld worden naar de juiste persoon zodat er geen ruis op de lijn komt en huurders meteen bij die juiste man of vrouw terecht komen. Voor mezelf heb ik geleerd dat je niet bang moet zijn voor weerstand maar die juist tegemoet moet treden en dat mensen uiteindelijk altijd wel willen meewerken als ze maar de juiste oplossing zien.” Hebben andere deelnemers ook iets van jullie geleerd? “Ik denk het wel, zo hebben wij intern iedere vier weken een overleg met alle betrokken medewerkers bij de diverse projecten. Daarbij lopen we alles door. Ook besteden we extra aandacht aan de communicatie met de huurders, bijvoorbeeld in de vorm van tussentijdse nieuwsbrieven. Dat hebben we in het verleden wel eens te veel laten liggen, maar hebben we inmiddels veel beter op de rit.” Zo te horen gaat het best goed daar bij jullie? “Haha ja, we hebben de zaken best aardig voor elkaar. Dat komt ook omdat we een relatief kleine overzichtelijke woningstichting zijn in een niet zo’n heel druk gebied. Er is niet zoveel druk als bijvoorbeeld in het westen van het land. Daarom werkt het hier iets gemoedelijker en hebben we ook de mogelijkheid om extra stappen te zetten zoals een wisselwoning gestoffeerd aanbieden, wat eigenlijk juridisch gezien niet hoeft.” Zelf ook aan de slag met sociaal projectbeheer? Tijdens de opleiding sociaal projectbeheer gaat u aan de slag met een stappenplan voor uw eigen begeleidingsprojecten, compleet met termijnen en deadlines. U leert de meest voorkomende risico’s bij de sociale begeleiding van projecten te herkennen. Ook bent in staat op de risico’s te anticiperen, zodat deze beperkt blijven. Bekijk het programma en de data. Bent u op zoek naar een verdieping? Kijk dan bij de Leergang Sociale Projectbegeleiding.

  Lees meer

  31 januari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Doelgroepen beter huisvesten? Kijk breder met lokale samenwerkingen!

  Om bijzondere doelgroepen goed te huisvesten is  overleg nodig tussen verschillende partijen. Maar wie doet wat? En hoe loop je  elkaar niet in de weg? Yvonne Janssen leerde er meer over tijdens de training Lokale samenwerking rondom bijzondere  doelgroepen. Met lokale samenwerking werken aan kansen voor nu en de toekomst Yvonne Janssen heeft al een jarenlange achtergrond in de corporatiesector, maar is sinds januari 2023 werkzaam als medewerker Vastgoedmanagement bij Leystromen. “Wij zijn actief in 6 verschillende gemeentes in Noord-Brabant. Binnen ons team  zit onder andere de Zorgportefeuille, dat wil zeggen het contract- en relatiebeheer tussen zorgpartijen (groot en klein) en Leystromen. We halen op wat er speelt binnen het gehuurde en geven dit intern een plekje en bespreken ontwikkelingen en kansen voor nu en de toekomst.  Daar zit ook meteen het haakje naar de opleiding die ik gevolgd heb, Lokale samenwerking rondom bijzondere doelgroepen. Ik vind het heel leuk om met zorgpartijen te sparren, te zien waar zij tegenaan lopen en te kijken hoe wij daar als corporatie bij kunnen helpen. Ik zet me graag in om de bewoners van de zorgpartijen een goed huis te kunnen bieden.” Zorgpartijen zijn dan de partijen waar je het meest mee overlegt? “Ja en intern binnen Leystromen, maar ik miste een stukje kennis. Wat is de rol van de gemeente? En van de zorgpartij? Hoe verhouden die twee zich tot elkaar en waar kunnen we elkaar vinden en versterken? Met dat soort vragen zat ik nog, vandaar dat ik de training ben gaan volgen. Ook om meer thuis te geraken in begrippen uit de zorg, zoals WLZ of sociale domeinen. Door me die zaken eigen te maken, begrijp ik beter waar de andere partij tegenaan loopt. Meer begrip kweken over het huisvesten van bijzondere doelgroepen dus, en wat ieders rol daarin moet zijn. Bovendien zullen we in de toekomst veel intensiever moeten gaan samenwerken. In die zin is de training ook zeer welkom.” Wat zijn dan die zorgpartijen en bijzondere doelgroepen?  “Zorgpartijen zijn partijen die bijvoorbeeld een heel pand van ons huren, een verpleeghuis bijvoorbeeld. Maar we werken ook met partijen die intermediair doorverhuren, bijvoorbeeld partijen die cliënten hebben die begeleid gaan wonen bijvoorbeeld ouderinitiatieven Maar we verhuren  ook rechtsreeks aan cliënten die maar beperkt begeleiding nodig hebben en veelal al zelfstandig wonen. De bijzondere doelgroepen heb ik daar al een beetje mee geschetst. Een andere bijzondere doelgroep bestaat uit statushouders. Daar zullen we in de toekomst veel meer mee moeten gaan doen. Of neem ouderen. Nederland vergrijst in hoog tempo. Ook ouderen is een doelgroep waar we speciale aandacht voor moeten hebben, want ze blijven langer thuis wonen, eventueel met zorg. Dat vraagt ook wat van het creatieve denken van ons als corporatie in samenwerking met zorgverlenende organisaties.” Hoe helpt lokale samenwerking om die doelgroepen beter te huisvesten? “Wat ik met name geleerd heb is dat we nog veel meer moeten gaan samenwerken dan we nu al doen. Vooral kijken hoe we geen last hebben van elkaar, maar elkaar juist versterken. Dus kijken wie welke rol heeft en waar overlap ligt en hoe je dat het efficiëntst kunt inrichten. Het helpt dan ook dat je een kijkje in elkaars keuken krijgt en ziet waar de ander tegenaan loopt. Momenteel zijn we nog teveel bezig met ieder ons eigen ding doen, dat zou ik in de toekomst graag anders zien, want de huurders profiteren daarvan. Een bredere blik en intensievere samenwerking helpen daarbij.” Uw kennis over het sociale domein vergroten? Tijdens de training Lokale samenwerking rondom bijzondere  doelgroepen krijgt u inzicht over de rol van de gemeente in het sociale domein. U weet op welke gebieden samengewerkt kan worden en kent de aandachtspunten bij de verschillende bijzondere groepen. Ook leert u meer over de actuele ontwikkelingen in de zorgsector en de impact daarvan op zorgvastgoed.

  Lees meer

  22 januari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Woonfraude: hoe pak je dat aan?

  Soms worden woningen onder- of doorverhuurd, niet bewoond, of er vinden criminele activiteiten plaats. Woonfraude dus. Hoe herken je woonfraude? Hoe voer je het goede gesprek? En wat kun je doen om onrechtmatig gebruik te beëindigen? Joël van Splunter volgde de training Woonfraude. Wat valt er onder Woonfraude? Criminele activiteiten? “Ja, onder andere. Dan moet je denken aan hennepteelt, of dealen vanuit de woning bijvoorbeeld. Maar woonfraude is natuurlijk meer. Onderverhuur komt ook regelmatig voor, of leegstand. Dan wordt wel netjes de huur betaald, maar verblijven mensen ergens anders. Dat kan zijn in het buitenland, of bij familie in een andere woning. Wat ook voorkomt is dat mensen één of zelfs meerdere koopwoningen hebben, die woningen verhuren en zelf in een sociale huurwoning wonen. Deze huurders aanpakken blijft lastig. Want wie bepaalt wat zij doen met hun koopwoning? Hoe ga je als corporatie om met Woonfraude? “Woonfraude kun je als corporatie natuurlijk niet toelaten. Als corporatie heb je een maatschappelijke functie, dus wil je woonfraude aanpakken. Zeker in deze tijd waar de wachtlijsten lang zijn en de woningnood groot is. Bij de corporatie hebben we behoorlijk wat dossiers onder ons, helaas. Het liefst wil je dat het niet bestaat, maar dat is een utopie. En dus moet je zorgen dat je het herkent en er zo goed en effectief mogelijk tegen optreedt. Vandaar dat ik de training Woonfraude heb gevolgd.” En hoe doe je dit in de praktijk? “Door middel van een vijf-stappenplan, dat sprong er voor mij echt uit tijdens de training. Dat stappenplan begint met signaleren, vervolgens onderzoek doen door onaangekondigd op huisbezoek te gaan om het gesprek aan te gaan met de onderhuurder. Na dit gesprek de hoofdhuurder uit te nodigen voor een gesprek op kantoor, dossiervorming, en als laatste de gang naar de rechter om de woning terug te vorderen. De insteek van de training was om de huurder vrijwillig de huur te laten opzeggen, zodat je niet naar de rechter hoeft. Dat is voor alle partijen beter. Natuurlijk is zo’n stappenplan niet in beton gegoten, iedere situatie is weer anders. Maar je hebt een goede basis, ik gebruik het ook echt in de praktijk. Nu moet ik er nog wat bij nadenken, het moet inslijten zodat het een automatisme wordt om het op die manier aan te vliegen.” Veel opgestoken? “Ja! De balans tussen theorie en praktijk was goed. Naast dossieropbouw, wet- en regelgeving op dit gebied, het voeren van tactische gesprekken, hadden de trainers ook nog een stuk of 15 uiteenlopende anekdotes uit de praktijk met daaraan gekoppeld hoe je daar mee omgaat. Heel praktisch dus. Net zoals de rollenspellen die we hebben gedaan. De feedback van de trainers en de groep die je dan krijgt is nuttig.” Zelf ook aan de slag om uw kennis te vergroten? Bekijk hier de inhoud en data van de training Woonfraude

  Lees meer

  22 januari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Ik hoef minder snel door te verwijzen

  Op  geen enkele afdeling van een corporatie hoort men zoveel van huurders over  juridische kwesties als bij het Service Center. Het is dan handig als vragen  snel opgelost kunnen worden zonder door te hoeven verwijzen.  Monique Beenen-Post is medewerker Service Center bij Woonkracht 10. Woonkracht 10 heeft zo’n tienduizend woningen in de verhuur in de Drechtsteden. Als medewerker van het Service Center krijgt Monique iedere dag allerlei telefoontjes van huurders binnen. “Dat wissel ik af met baliewerk. Maar ook daar komt mij natuurlijk van alles ter ore wat betreft huurderszaken. Vandaar dat ik het fijn vond om zoveel mogelijk cursussen te gaan volgen. Wij krijgen namelijk overal vragen over en tachtig procent van de vragen die we binnenkrijgen zouden we zelf moeten kunnen oplossen zonder door te verwijzen.” Je hebt dus onlangs gekozen voor de cursus huurrecht? “Ik krijg onder meer veel vragen over overlast. Dat is nou typisch iets wat binnen de cursus huurrecht hoort. Het is een veel voorkomend probleem waarvan ik vond dat ik er wel wat extra hulp bij kon gebruiken. Vandaar mijn keuze om deze cursus te gaan volgen. Maar ook bij vragen die uiteindelijk voor de huurcommissie verschijnen of financiële vragen of erfrecht kon ik wel wat extra steun gebruiken.” Hoe zag de opzet van de cursus eruit? “Via sheets en een theoretisch deel werden de belangrijkste zaken uit het Burgerlijk Wetboek behandeld. Er was veel ruimte voor vragen vanuit de deelnemers zelf. We konden ruimschoots aangeven waar we zelf tegenaan liepen in de praktijk. Die situatie werd dan als casus gebruikt zodat de rest er ook van kon leren. Sommige deelnemers zaten er voor een specifiek onderwerp, maar voor mij was eigenlijk alles interessant: aspecten voor een wijkbeheerder, barbecue op een balkon of hennepkwekerijen. Alles kwam voorbij.” Wat sprong er voor jou echt uit? “Nou, eigenlijk van alles wel. Maar één van de handigste zaken die ik heb geleerd is dat veel informatie die wij geven beschikbaar is op de website van Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties. Die site heb inmiddels al heel vaak geraadpleegd. En ook wat betreft het onderwerp overlast heb ik veel geleerd. Zo vroegen we ons af of het handig is om huurders meteen naar de buurtbemiddeling door te verwijzen. Dat blijkt wel degelijk zo te zijn, want de huurder kan dan bewijzen dat hij actie heeft ondernomen om zijn klacht kracht bij te zetten. Als zo’n zaak voor de rechter komt, kan hij laten zien dat hij iets ondernomen heeft. Het is dus lang niet altijd vanzelfsprekend dat een overlastklacht bij ons op de juiste plek is. De huurder is vaak juist zelf aan zet en het is mijn taak hem daar op te wijzen. Eerst de klacht met de andere partij bespreken, dan buurtbemiddeling en dan pas komen wij als corporatie in beeld. Tenzij er natuurlijk meerdere klachten binnenkomen over hetzelfde adres, dan zijn wij als corporatie meteen aan zet.” Haal je die tachtig procent inmiddels? “Dat gaat zeker de goeie kant op! Als ik er zo over nadenk en ik voer gesprekken met huurders, dan schiet me altijd wel iets te binnen dat ik in de cursus huurrecht geleerd heb en dat ik als advies richting de huurder kan gebruiken. Het heeft me dus zeer zeker geholpen!”

  Lees meer

  11 januari 2024