Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  IJsseldal Wonen over het omgaan met woonfraude

  Onder de digitale handtekening in haar emails staat ‘Incassoconsulent’. Maar Eudia Tjeerdsma-Mijnals is veel meer dan dat. Ze pakt ook de gevallen van woonfraude aan binnen haar corporatie. De training ‘Woonfraude’ heeft haar daarbij enorm geholpen. IJsseldal Wonen is een kleine plattelandscorporatie met zo’n 3.700 wooneenheden in bezit. In 2014 kwam Eudia er binnen als incassoconsulent om de huurachterstanden deels weg te werken. Die taak pakte ze enthousiast op en ze kreeg ook de vrijheid om de functie naar eigen inzicht in te vullen. Daarbij kwam ze in aanraking met het thema woonfraude. “Woonfraude viel eigenlijk onder mijn collega’s die woonconsulent zijn, maar zij kwamen er simpelweg niet aan toe en ik had behoefte aan meer uitdaging. Zo ben ik me dus meer gaan verdiepen in woonfraude. Het past ook wel in de rest van mijn werkzaamheden; dat hoekje van weerstand en mensen die in een lastige situatie zitten past mij wel.” Worden mensen creatiever door de tekorten op de woningmarkt? “Ja, ze gaan wonen op een manier die niet wenselijk is. Ik heb voorbeelden genoeg. Dat mensen vrienden of familie in huis nemen zonder dat te melden en daar geld voor krijgen. Of dat mensen zelf niet in de woning wonen maar die onderverhuren voor een fors bedrag. Of mensen die op een camping gaan wonen in plaats van in het huis, omdat ze zo hun uitkering of sociale voorzieningen kunnen aanhouden. Ik heb zelfs meegemaakt dat woningen die aan iemand waren toegewezen op een site voor woningruil verschenen. Het varieert enorm. Zaken die ik vooraf ondenkbaar achtte, zie ik terug in de praktijk. Ik heb in een half jaar tijd al vijf casussen met woonfraude gehad. Best veel, gezien de grootte van onze corporatie.” Hoe heeft de training jou geholpen om dit soort situaties aan te pakken? “Enorm. De training heeft mij eigenlijk alles laten zien wat er fout kan gaan bij woonfraude en hoe je woonfraude moet aanpakken. Ik ben zelf in veel van die valkuilen getrapt, maar door de training kom ik nu veel beter beslagen ten ijs. Over wat voor valkuilen heb je het dan? “Ik heb bijvoorbeeld geleerd dat je nooit een confrontatiegesprek moet voeren in de woning van de huurder. Hij voelt zich op eigen gebied sterker en dat levert vaak meer weerstand op, wat weer kan leiden tot een onveilige situatie. Laat je iemand naar je eigen kantoor komen, dan is de situatie omgedraaid. Ook de rollenspelen waren heel realistisch. Ik wist dat we een toneelstukje opvoerden, maar toch klapte ik dicht tegenover mijn tegenspeler. Dat oefenen helpt me bij het aangaan van een gesprek in het echte leven, en hoe je dat gestructureerd kunt doen zonder dicht te klappen. Je hoofd erbij houden, kalm blijven en volgens je eigen planning alles bespreken.” Heb je meer zelfvertrouwen gekregen? “Ja, ik weet nu dat ik krachtig actie moet ondernemen zodra ik heb vastgesteld dat er sprake is van woonfraude. Ik neem eerst ruim de tijd om na te denken, heb een duidelijk plan van aanpak en daar houd ik me aan. Die aanpak geeft me houvast en is ook meteen een soort blauwdruk voor toekomstige situaties, hoewel iedere situatie natuurlijk weer zijn unieke kanten heeft.” Zelf ook aan de slag met Woonfraude? De training Woonfraude focust op alle facetten van woonfraude. U leert in twee dagen signalen te herkennen en de verschillende vormen van woonfraude op te sporen.

  Lees meer

  26 juni 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Overlast: Een corporatie is geen politieagent

  Anje Tortora is mutatieopzichter en bemiddelaar overlastzaken bij woningstichting Weststellingwerf in Friesland. Ze ziet het aantal overlastzaken de afgelopen jaren stijgen, en volgde daarom de training ‘Herkennen en signaleren van ondermijning’. Met wat voor soort overlast heb je te maken? Weststellingwerf is in vergelijking met collega’s uit de Randstad een wat kleinere woningstichting met een ander klantenbestand. “Ik hoor van collega’s van de grotere woningcorporaties wel eens verhalen over de overlast die zij ervaren. Het gaat er daar een stuk wilder aan toe dan bij ons”, lacht Anje. Toch heeft ook het aspect overlast in Anjes werk langzamerhand de overhand genomen. “Vanaf 2015 zien we een stijgende lijn in het aantal gevallen. Het varieert van geluidsoverlast tot een vervuilde woning, drugsoverlast of overlast door personen met een ‘rugzakje’ of een psychiatrische aandoening. Mijn taak is om iedere overlastsituatie bespreekbaar te maken. Soms lukt het bewoners zelf om tot een oplossing te komen door alleen te luisteren en te adviseren. In veel gevallen is ook (buurt)bemiddeling een uitkomst. Het opstellen van een gedragsaanwijzing of vaststellingsovereenkomst met alle partijen is dan een goede regeling om overlast en/of burenruzie te stoppen.” ‘Ondermijning’ is een term die vaak terugkomt bij overlast. Wat is dat precies? “We komen het gelukkig niet heel vaak tegen. Je kunt het zien als het gebruik maken door een crimineel van de bereidheid van een huurder om illegale activiteiten voor hem op te knappen. Zo wordt die bewoner afhankelijk van de crimineel, met ook alle gevolgen van dien voor de rest van de bewoners in de wijk. Zo kan een bewoner bijvoorbeeld ineens veel louche mensen over de vloer krijgen omdat hij drugs dealt, een hennepkwekerij aan huis heeft of thuis pakketjes in ontvangst neemt voor anderen. Of iemand heeft een wapen thuis waarmee hij andere bewoners onder druk kan zetten. Dat doet iets met de leefbaarheid en sfeer in de wijk.” Hoe herken je problemen van ondermijning? “Het herkennen was voor mij de reden om de training ‘Herkennen en signaleren van ondermijning’ te volgen. Waar moet je op letten en hoe pak je het aan? Zeker nu georganiseerde criminele organisaties meer en meer de zwakkere huurders weten te ‘werven’ voor activiteiten. Dat lijkt vaak financieel interessant voor een huurder, maar de klussen voor criminelen zijn op lange termijn zelden lucratief. Bovendien nemen problemen bij bewoners vaak alleen maar verder toe omdat ze zich afhankelijk hebben gemaakt van een kwaadwillende derde. En in de wijk neemt het gevoel van veiligheid en leefbaarheid verder af. Ondermijning is zowel financieel als maatschappelijk een grote kostenpost.” Wat kunnen jullie als corporatie doen om ondermijning tegen te gaan? “Wij komen zelf te weinig in de wijk om alle signalen van ondermijning op te pikken. Daarom willen we graag met opbouwwerkers samen een signaalfunctie vervullen, zij zien namelijk meer dan wij. Wij kunnen het dus signaleren, naar bewoners luisteren, tips geven en indien nodig een melding doen bij de politie of andere instanties die hulp kunnen verlenen. Als dat gedaan is trek ik mij weer terug. Ik mag de rol van de politie uiteraard niet overnemen of in de weg zitten.” Wat heb je geleerd van de cursus? “Ik heb zeker nieuwe dingen geleerd, maar het was toch voornamelijk een opfriscursus voor mij. Om te checken of de werkwijze die ik hanteer bij overlast ook de juiste is. En gelukkig kwam dat overeen. Ik kreeg in veel gevallen een bevestiging dat hoe ik ooit in een bepaalde situatie heb gehandeld, ook juist bleek. Dat is fijn. Maar het is goed om scherp te blijven en je werk tegen het licht te houden, jezelf steeds af te vragen of jouw werkwijze wel de juiste is en of het niet beter kan.” Zelf ook uw kennis vergroten? Welke vormen van ondermijning bestaan er? Hoe kunt u deze herkennen? Tijdens de training ‘Herkennen en signaleren van ondermijning’ komen deze vragen uitgebreid aan de orde. U leert ook hoe u kunt signaleren, wat u zelf preventief kunt doen en hoe u ondermijning op een zorgvuldige en veilige wijze kunt melden. Bekijk het programma en de data.

  Lees meer

  6 juni 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Kennis over de basis van het woningwaarderingsstelsel

  Wat komt er eigenlijk zoal kijken bij het waarderen van woningen? Hoe bepaal je de juiste huurprijs? Die vragen kwamen bij Richard Moes bovendrijven toen hij een project ging leiden waarbij dit onderwerp een belangrijke rol speelde. “Eerst terug naar de basis”, dacht hij bij zichzelf. De training “Woningwaarderingsstelsel” heeft hem daarbij uitstekend geholpen. En daarvan profiteert ook zijn werkgever Woonconcept. Moes werkt bij de Meppelse corporatie Woonconcept. “Ik beheer de zakelijke vastgoedportefeuille. Dat heeft op zich niet veel te maken met het woningwaarderingsstelsel, maar één van de projecten die ik onder beheer heb heeft daar wel raakvlakken mee. Ik wilde daarover graag meer weten om goed beslagen ten ijs te komen wanneer ik met andere partners binnen dat project zou overleggen. Zo wilde ik op een gelijkwaardig niveau meepraten over het hoe en waarom van bepaalde processtappen binnen hun organisatie. Wat ik dus wilde was de basis van het woningwaarderingsstelsel leren kennen.” Heeft de training je daarbij geholpen? “Jazeker. Ik vind wel dat het iets langer had mogen duren dan het dagdeel dat er nu voor uitgetrokken was. Maar verder ben ik er erg tevreden over. De opzet dekte precies de basis van het woningwaarderingsstelsel: een stukje wet- en regelgeving, de totstandkoming van de punten en enkele handvatten om in de toekomst nieuwe documentatie of publicaties over het stelsel terug te vinden zodat ik snel op de hoogte ben van nieuwe ontwikkelingen.” In de training kwamen ook verschillende verdiepende praktijkvoorbeelden voorbij. “Dat waren de momenten dat de theorie ging leven”, aldus Moes. “In de middag was er ook een woninginspecteur van een corporatie die precies liet zien wat hij zoal aantreft als hij door een woning loopt. Stap voor stap, dat is perfect om te zien natuurlijk. Zo gaf hij als voorbeeld wat hij doet als hij een zelf aangebrachte voorziening aantreft. Aan de hand van die praktijkvoorbeelden kon ik meteen toetsen of hetgeen ik in de theorie had geleerd ook direct toepasbaar was.” Die praktijkvoorbeelden werden ook door andere deelnemers ingebracht? “Ja, we zaten met verschillende deelnemers, allemaal uit andere delen van het land. Zo kwamen er verschillende casussen voorbij. Het was leuk om te zien wat er op andere plekken zoal leeft en in de tijd die we hadden hebben we veel van elkaar opgestoken. Het was fijn geweest als we iets meer gelegenheid hadden gehad om elkaars situatie verder uit te diepen, maar het was zeker geslaagd om de basis te leren kennen. En dat was mijn doel.” Dus je hebt je doel behaald met deze training? “Ik wilde een brede en goed eerste kennismaking met het onderwerp woningwaarderingsstelsel en dat is zeker gelukt. In mijn dagelijkse werk komt het niet altijd aan bod, maar ik merk wel dat deze training mij een fundament heeft gegeven waardoor ik op een gelijkwaardige manier met partners een gesprek kan voeren en kan meedenken. En dat zijn mensen voor wie het woningwaarderingsstelsel dagelijkse kost is. Dus in die zin is de training ook kwalitatief dik in orde. Ik kan meepraten, begrijp wat ze zeggen en wat ze aan het doen zijn. Dat geeft mij een zelfverzekerd gevoel, een gevoel dat ik van waarde kan zijn.” Moes heeft zelfs in zijn eigen corporatie al wat zaken aan kunnen passen. “Bij het waarderen voerden we velden in die eigenlijk geen effect hadden op het totaal aantal punten om tot een huurprijs te komen. Door het schrappen daarvan besparen we nu veel tijd.”

  Lees meer

  6 juni 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Vier handvatten bij het brengen van lastige boodschappen

  Werken met klanten is er in de huidige tijd niet eenvoudiger op geworden. Meer bewoners staan onder druk door toenemende financiële problemen en/of sociale problematiek. Ook zijn mensen in het algemeen mondiger geworden, is de samenleving verhard en lijken de toch al korte lontjes zo mogelijk nóg korter. In dit blog vind je de twee belangrijkste valkuilen bij lastig nieuws en vier handvatten die helpen een lastige boodschap professioneel te brengen. Brengen van boodschappen waar je niet helemaal achter staat Tegelijk moet je als medewerker soms ook gewoon ‘nee’ verkopen, omdat zaken niet kunnen of mogen. Bijvoorbeeld omdat wetgeving het niet toelaat, omdat de gevraagde oplossing simpelweg niet kan of omdat het beleid vanuit je organisatie geen ruimte biedt. Misschien sta je soms zelf ook niet helemaal achter het organisatiebeleid. Daarbij is het goed je te realiseren dat ook het brengen van boodschappen waar je niet helemaal achter staat, bij je werk hoort. Als je in een organisatie werkt, bepaal je nu eenmaal niet in je eentje het beleid. Wees je daar bewust van en blijf altijd professioneel. De belangrijkste valkuilen bij het brengen van lastige boodschappen 1) De klant gelijk geven Uiteraard is gelijk geven geen oplossing. Het lijkt misschien de makkelijkste oplossing op dat moment, maar de rekening komt altijd later. Naast dat hiermee onbedoeld ook het lastige gedrag kan worden beloond, levert het jezelf vaak op lange termijn alleen maar meer gedoe op, omdat je hierna toch zaken moet regelen in je organisatie die niet passen binnen de kaders. 2) De discussie afkappen Een discussie afkappen is ook geen oplossing. De angel blijft zitten, de klant gaat mogelijk gefrustreerd weg en het probleem blijft onopgelost. Het is als een boemerang. Je bent wel even verlost van de situatie, maar je weet dat het probleem terugkomt op korte of langere termijn. Vier handvatten die helpen een lastige boodschap professioneel te brengen 1) Weg van de inhoud Reageer niet op de inhoud, maar ga in op het gevoel van de klant: Ik merk dat u het onbegrijpelijk vindt. Ik hoor dat u hier geïrriteerd over bent. Ik zie dat u hier boos over bent. Ik begrijp dat het heel vervelend voor u is dat u nu geen woning kunt huren. 2) Niet verdedigen, maar bij de feiten blijven Daar is helaas niets aan te veranderen. Ik zou u graag helpen, maar ik kan dit niet voor u oplossen. 3) Geef aan wat wel mogelijk is Doe dit alleen als de klant hier ook voor open staat. Ga in op alternatieven en mogelijkheden. Richt je in het gesprek op wat wel kan. Zoals bijvoorbeeld: Er zijn misschien ook betaalbare woningen voor u in de vrije sector. Wilt u die bekijken? Kent u de WMO regeling bij de gemeente al? U kunt de klacht voorleggen aan de klachtencommissie. 4) Afronden Als je merkt dat je in herhaling valt, ga dan niet verder, maar stuur aan op de afronding van het gesprek. Ik merk dat we in herhaling vallen. Ik kan u echt niet verder helpen. Het spijt met dat ik niets / zo weinig voor u kan doen. Wat ik wèl voor u kan doen, is …. Wilt u dat? Zelf aan de slag met gesprekstechnieken? Tijdens de training: Feedback geven en ontvangen leert u dit effectief aan te pakken. U ervaart hoe u uw collega of zelfs uw leidinggevende goede, constructieve feedback kunt geven, zonder de onderlinge relatie te verstoren.   Kijk dan bijvoorbeeld eens bij de volgende trainingen: Invloed uitoefenen: begin bij jezelf Omgaan met bewoners met verward gedrag  Omgaan met agressie Klantgericht communiceren Signaleren achter de voordeur Medewerker Klantcontact Motiverende Gespreksvoering Omgaan met culturele verschillen En natuurlijk mag je ons ook altijd bellen voor een goed gesprek. Met een vrijblijvend advies.

  Lees meer

  1 juni 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  De Wet betaalbare huur: de tussenstand

  Met de Wet betaalbare huur (Wbh) staat er een behoorlijke verandering in huur- en verhuurland aan te komen. Er wordt – begrijpelijk – veel geschreven en gesproken over deze wet. Maar waar staan we nu precies? Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen met Wet betaalbare huur en in het Woningwaarderingsstelsel met de training Woningwaardering  Is de datum van 1 juli 2024 haalbaar? De Wet betaalbare huur is op 25 april 2024 aangenomen door de Tweede Kamer. Daarmee is het nog geen wet: de Eerste Kamer moet daarvoor ook met de wet instemmen. De Eerste Kamer heeft al laten weten geen haast te zullen maken met de behandeling van de wet en overweegt zelfs de Raad van State te vragen een nieuw advies uit te brengen over de wet. Hoewel het kabinet had beoogd de wet op 1 juli 2024 in te laten treden, lijkt dat niet meer realistisch. Het ligt meer voor de hand dat de wet, als deze wordt aangenomen, op 1 januari of 1 juli 2025 in werking treedt. Of de wet überhaupt in werking treedt, is tot de stemming in de Eerste Kamer nog onzeker. Hoewel de partijen die in de Tweede Kamer vóór de wet hebben gestemd in de Eerste Kamer samen 40 zetels (en daarmee een kleine meerderheid) hebben, stemmen fracties in de Eerste Kamer niet altijd hetzelfde als hun evenknie in de Tweede Kamer. Of de Eerste Kamer de wet zal goedkeuren, is dus zeker nog geen uitgemaakte zaak. 5 belangrijke wijzigingen van de Wet betaalbare huur De Wet betaalbare huur (en het daarmee ingediende Besluit huurprijzen woonruimte, Bhw) verandert een aantal cruciale verplichtingen van verhuurders. De belangrijkste daarvan zijn: Introductie van een gereguleerd middensegment voor woninghuur: woningen tot en met 186 punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) zijn vanaf de inwerkingtreding van de Wbh prijsgereguleerd, dat wil zeggen, voor deze woningen geldt een maximale huurprijs. Het wordt strafbaar een woning te verhuren voor een hogere huurprijs dan toegestaan volgens het WWS. Nu is het nog aan de huurder om bij de Huurcommissie een lagere huurprijs af te dwingen; onder de Wbh zal de gemeente aan zowel particulieren als woningcorporaties boetes (tot thans maximaal € 103.000 bij herhaalde overtreding) op kunnen leggen. Particuliere verhuurders hebben na een derde overtreding voorts te vrezen voor de overname van het beheer (en bijbehorende huurinkomsten!) van hun foutief verhuurde woningen. Verhuurders van woningen welke op basis van hun puntenaantal in het WWS voor een huurprijs onder de geldende liberalisatiegrens hadden moeten worden verhuurd, maar welke desondanks zijn verhuurd voor een hoger bedrag dan op basis van hun puntenaantal maximaal redelijk zou zijn geweest, zijn een jaar na inwerkingtreding van de wet strafbaar als zij die woningen blijven verhuren voor een huurprijs die hoger is dan op basis van het puntenaantal maximaal redelijk zou zijn. De woning van drie of meer woningdelers zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding beoordeeld aan de hand van het WWS voor onzelfstandige woningen (WWSO). Verandering van het WWS en het WWSO: andere waardering, toevoeging en schrapping van meerdere rubrieken. 3 nieuwe wijzigingen voor de Wbh en het Bhw De Tweede Kamer heeft een aantal wijzigingen aangebracht in de Wbh en het Bhw. De hoogtepunten daarvan zijn: Woningen met energielabels E, F en G krijgen zwaardere strafpunten (resp. -4, -9 en -15) in het WWS Ook huurders in het vrije segment kunnen, net als huurders in het sociale of middensegment, naar de Huurcommissie om hun servicekostenafrekening te laten beoordelen. De leges voor het verliezen van procedures bij de huurcommissie worden verhoogd als de verhuurder in een periode van vier jaar tijd al eerder een procedure bij de Huurcommissie heeft verloren, tot maximaal de kosten van de behandeling van het geschil (geschat op € 1.850). Bijblijven op het gebied van huurecht? Heeft u vragen over deze wijzigingen? Tijdens de training Woningwaardering passeren alle actualiteiten de revue. Huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van kennis is onverminderd belangrijk. Naast een goede basiscursus Huurrecht, is er ook een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht. Heeft u de voorkeur voor een specifiek rechtsgebied zoals regelgeving rondom ZAV’s, renovaties, bedrijfsruimte en schuldsanering?

  Lees meer

  30 mei 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Projectbegeleiding: Een combinatie van harde kaders en menselijke inhoud

  Juriën Dos Santos is nu nog sociaal wijkbeheerder in Leidschenveen bij WoonInvest. Hij begon in de coronaperiode, wat best lastig was. Maar inmiddels heeft hij het vak aardig onder de knie en maakt hij in maart van 2024 de volgende stap in zijn loopbaan. De leergang Sociale Projectbegeleiding helpt hem daarbij want bij WoonInvest heeft de sociaal projectleider ook taken van een bewonersbegeleider. Wijkbeheerders houden zich in het algemeen alleen bezig met woongebouwen. Bij jou is dat anders toch?  “Klopt, ik heb wat bredere taken als wijkbeheerder. Ik kijk ook naar zaken als overlast en andersoortige problemen. Mijn functie is dan ook sociaal wijkbeheerder. Het gaat dus om meer dan alleen het gebouw, ook de bewoners maken deel uit van mijn werk. Het loopt een beetje parallel met enkele grote renovaties die we momenteel uitvoeren en waarbij we de bewoners door het proces heen moeten begeleiden. Daar speel ik ook een rol bij.” En daar komt de leergang Sociale Projectbegeleiding om de hoek kijken? “Ik wil graag een volgende stap zetten en inmiddels ben ik aangenomen als junior projectleider. Het belang van sociale projectbegeleiding bij die functie is groot. Veel corporaties besteden dit gedeelte namelijk uit aan aannemers, die vervolgens de communicatie met bewoners overnemen. Bij WoonInvest willen we dit weer wat meer zelf in de hand gaan houden.” Waarom besteden jullie de communicatie met bewoners niet uit? “Je ziet dat veel aannemers andere accenten leggen. Ze zijn wat meer gefocust op tijd en geld. Wij als corporatie proberen juist de mensen op de eerste plek te zetten. Je krijgt dan wat andere communicatie, iets meer inlevend en empathisch. Het wordt meer een project dat maatwerk vraagt, strakker toegesneden op de bewoner. Dat is fijn, want sommige processen zijn heel ingrijpend.” Kwam dat verschil in aanpak ook naar voren tijdens de leergang? “Tijdens de leergang lag het accent meer op het sociaal plan en hoe je dat vorm geeft. Hoe informeer je bewoners? Welke reacties kun je verwachten en hoe ga je daarmee om? Hoe ga je om met kwetsbare bewoners zoals ouderen of mensen die de Nederlandse taal niet machtig zijn? Al die facetten moeten meegenomen worden in het sociaal plan, want die kunnen het maken of breken.” Wat heb je dan vooral geleerd? “Ik vond het leuk dat er veel deelnemers uit allerlei delen van het land kwamen en ervaringen deelden. Daar heb ik veel van geleerd en er ook leuke contacten opgedaan. Maar het belangrijkste is dat ik nu weet hoe een sociaal plan van A tot Z wordt opgesteld. Je moet bepaalde processen doorlopen. Als je dat niet doet, kun je juridisch in de problemen komen. Dus vooral alle stappen op tijd zetten zodat je bewoners de gelegenheid geeft om te wennen aan een bepaalde planning of ze in bezwaar te laten gaan. Of de tijd nemen voor vergunningaanvragen. Dat moet allemaal goed geborgd zijn in het plan. Daarvoor hebben we een procesbeschrijving gekregen bij de leergang, wat ik heel prettig vind. Die kan ik voortaan als kapstok gebruiken dus daar heb ik de rest van mijn loopbaan nog profijt van. In het plan komen dus zowel de ‘hardere’ zaken zoals planning terug, maar het bevat ook de ‘warmere’ menselijke aspecten. Die combi vind ik leuk en nuttig.” Meer weten over deze leergang? Tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding frist u uw kennis van het huurrecht rondom renovatie- en herstructureringsprojecten op en wordt u meegenomen in de meest gangbare en actuele werkvormen in projectbegeleiding. De leergang biedt een verdieping op de eendaagse training Sociale Projectbegeleiding.

  Lees meer

  21 mei 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Studentenkamers vergen andere aanpak dan eengezinswoning”

  Het ene huurrecht is het andere niet. Daar weet Nick Abrahams van Servatius Wonen & Vastgoed uit Maastricht alles van. Zijn werkgever beheert onder andere eengezinswoningen, Nick zelf is verantwoordelijk voor andersoortige woonruimte, studenteneenheden. Ook parkeerplaatsen vallen onder zijn hoede. En toch volgde hij onlangs een cursus Huurrecht voor bedrijfsruimtes. “Ik help mijn collega’s de puntjes op de ‘i’ te zetten.” Bewoners van eengezinswoning en studenteneenheden verschillen nogal Servatius Wonen & Vastgoed beheert 10.000 eenheden, variërend van woningen en studenteneenheden tot parkeerplaatsen, garages en bedrijfs- en zorgpanden. Nick beheert 1500 parkeerplaatsen (garageboxen en parkeergarages) en samen met een collega 800 studenteneenheden. Dat kunnen kamers zijn maar ook compleet gemeubileerde studio’s, vaak bedoeld voor buitenlandse studenten. De bewoners van een ‘normale’ eengezinswoning en die van de studenteneenheden verschillen nogal. Vandaar dat ook de accenten in Nicks werk elders liggen dan bij zijn collega’s. Waar liggen de verschillen tussen deze groepen? “Voorheen zaten de studenteneenheden in dezelfde portefeuille als eengezinswoningen, maar dat hebben we vanwege de doelgroep losgekoppeld. Het is een heel andere tak van sport: de woningen zijn anders, de mensen en hun wensen verschillen, de manier van omgang met de woning verschilt, net als de manier van communiceren. Met studenten communiceren we vooral digitaal. We zien ze eigenlijk vrij weinig, terwijl bij een normale woning je echt met bewoners om tafel gaat om alles uit te leggen en contracten te ondertekenen. En we zijn nu bijvoorbeeld bezig met digitale woningtoegang. Dat zou bij eengezinswoningen niet snel gebeuren, geen sleutels meer. Ook hoort wifi eigenlijk bij het pakket als je een studenteenheid verhuurt, dus dat hebben we overal hebben aangelegd.” Hoe past de cursus Huurecht bedrijfsruimtes dan in jouw werk? “Eigenlijk nu nog niet. Ik heb de eerste cursus Huurrecht basis ook gevolgd en wilde mijn kennis over dat onderwerp simpelweg verbreden. Door de cursus wilde ik beter onderlegd zijn zodat ik ook mijn collega’s die bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed in portefeuille hebben, beter kan bijstaan.” Hoe verschilt huurrecht voor bedrijfsruimtes dan weer van huurrecht voor studenteneenheden? “Je hebt andere rechten en plichten als je een woning huurt of een bedrijfsruimte. Je doelgroep is ook anders. Je heb bij een bedrijfsruimte te maken met een ondernemer/belegger. Daarbij is er veel meer onderhandelingsruimte dan bij een simpel wooncontract. Bij een woning geniet de huurder ook veel meer bescherming dan bij een bedrijfsruimte, waar wij als corporatie meer de touwtjes in handen kunnen nemen. Voor parkeerplekken geldt hetzelfde. Wij mogen als verhuurder simpelweg een contract opzeggen, de huurder kan daar veel moeilijker tegenin gaan. Je moet dan wel je zaakjes goed op orde hebben.” Hoe bedoel je dat? “Doordat iedere overeenkomst anders kan zijn (mate van onderhandelen), is het belangrijk om dit goed geborgd te hebben in de organisatie. Zo weten al mijn collega’s wat is afgesproken en welke interpretatie erachter ligt. Hier attenderen we elkaar onderling ook regelmatig op. Mijn mede cursisten beaamden dat dit een onderwerp is dat veelvuldig terugkomt binnen de corporatie en een belangrijk aandachtspunt is en blijft.” Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere

  Lees meer

  16 mei 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Duurzaamheidsprojecten vragen ook nazorg”

  Sandra Lammerts werkt bij woningcorporatie Nijestee als medewerker MJOP/technisch administratief medewerker. Duurzaamheid is daarbij helemaal haar ding. Daarom volgde ze de cursus “Duurzaamheid in de praktijk“. “Het is goed om te zien hoe collega-corporaties met het onderwerp omgaan.” Als medewerker op de afdeling Onderhoud en Beheer houdt Sandra zich bezig met de financiële kant van onder andere dit onderwerp, de begroting en jaarrekening bijvoorbeeld. Ook houdt zij zich bezig met de meerjaren-onderhoudsplanning en coördineert zij alle aanvragen van zonnepanelen en complex gestuurde projecten zonnepanelen. “Vanuit dat oogpunt leek het mij leuk om te horen hoe andere corporaties omgaan met zonnepanelen. Want er zijn natuurlijk heel veel soorten aanpak van projecten. Bereken je een huurverhoging voor de zonnepanelen en hoeveel is deze dan? En dan heb je ook nog zaken als de salderingsregeling die langzaam wordt uitgefaseerd. Hoe gaat dat dan met de kosten en de woonlasten voor de huurder? Dat soort vragen komt steeds meer op de voorgrond.” Kwam je daarom bij de cursus duurzaamheid terecht? “Ja, het was reuze interessant dat er vanuit allerlei disciplines mensen meededen. Ik heb in de cursus wel dingen opgevangen en een indruk gekregen over hoe zij bepaalde dingen doen. Dat gedeelte, met interactie en uitwisseling van onderlinge ervaringen, kwam in de training wel aan bod, maar dat had iets meer mogen zijn wat mij betreft. Nu was het toch vooral in de lunchpauze dat we de gelegenheid hadden met elkaar te spreken. Het zou goed zijn als daar in de ochtend wat meer tijd voor wordt ingeruimd.” Hoe was de cursus verder opgezet dan? “Een groot deel van de ochtend bestond uit de vraag “hoe beïnvloedt je de huurder?”, dus er ging veel aandacht uit naar hoe je de huurder zo ver krijgt dat hij mee gaat doen met een duurzaamheidsproject.” Kwamen er ook nieuwe technieken aan bod? “Ja, er is uitvoerig verteld over verschillende installaties, zoals bijvoorbeeld warmtepompen en alles wat daarbij komt kijken. Het is natuurlijk een relatief nieuwe techniek waar wij als corporatie ook goed van moeten weten hoe het allemaal werkt. Het was nuttig om dat te horen.” Wat sprong er voor jou echt uit? “Ik denk dat het belangrijkste is dat ik heb geleerd, de communicatie richting de bewoners is. Dat als we een project hebben afgerond, dat we dan na een maand of twee nog eens vragen of alles naar wens is. Of de bewoners misschien nog vragen hebben over de nieuwe installatie. Vaak krijgen we wel vragen bij de feestelijke opening van de zonnepanelen, maar niet iedere bewoner is daarbij aanwezig. Het is goed om dan een beetje de vinger aan de pols te houden. Een extra stukje nazorg dus.” Zelf ook uw kennis vergroten over duurzaamheid? Tijdens de opleiding Duurzaamheid in de praktijk leert u meer over wat dit onderwerp inhoud. U bent op de hoogte van actueel (technische) ontwikkelingen en de (on)mogelijkheden. Ook kent u de voor- en nadelen van diverse maatregelen rondom duurzaamheid. Kortom u weet hoe u met bewoners in gesprek kunt gaan over duurzaamheidsprojecten.

  Lees meer

  25 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Renovatie? Dit zijn uw sociale kansen!

  “De woning stond zo vol met spullen dat de vaklui niet normaal konden werken. Gelukkig mochten we de spullen tijdelijk verwijderen van de huurder. Een ingehuurd schoonmaakbedrijf creëerde werkruimte voor de vakmannen, sloegen de spulletjes een paar dagen op en plaatsten daarna alles weer terug op de plek.“ Investeren in woningverbetering Corporaties investeren veel in woningverbetering. Een goede zaak, want veel corporatiewoningen zijn al wat ouder en op gebied van energieverbruik en wooncomfort is nog veel te verbeteren. Ook de overheid ziet graag dat corporaties investeren. Mede hierdoor kunnen de klimaatafspraken, die Nederland heeft gemaakt, worden gehaald. Het uitvoeren van renovatieprojecten kost behalve geld ook tijd. Vooral in de communicatie en begeleiding van huurders gaat veel tijd zitten. Die tijd is nodig om te zorgen voor draagvlak, het krijgen van de noodzakelijke instemming (70%) en het oplossen van allerlei praktische problemen van huurders. Dit kost erg veel tijd en dat doe je er als corporatiemedewerker, naast je normale werkzaamheden, niet zomaar even bij. Er zijn steeds meer bouwbedrijven die aanbieden dit voor corporaties te verzorgen. Behalve dat zij de technische werkzaamheden uitvoeren, nemen zij ook de communicatie met bewoners voor hun rekening. Zij hebben hier “sociale mensen” voor in dienst. Een prima oplossing, toch? Nou nee… Wat was de bedoeling? Laten we eerst terug gaan naar de bedoeling van corporaties. Die is niet om vastgoed te exploiteren, maar om mensen uit bepaalde doelgroepen passend te huisvesten. Het gaat dus om de mensen en de stenen zijn slechts het middel. Een ingrijpend project waarbij je met alle huurders van een complex intensief contact hebt en zelfs alle woningen van binnen bezoekt, biedt een aantal unieke kansen. Kansen die een rechtgeaarde volkshuisvester niet wil laten lopen. 1) De kans om huurders mee te laten denken over het project. Samen met bewoners het plan maken en uitwerken, wordt ook wel co-creatie of open planproces genoemd. Ruim voordat de werkzaamheden beginnen worden huurders uitgenodigd om mee te denken over het plan, zowel over de inhoud (wat gaat er precies gebeuren?) als over het proces. (hoe lang duren de werkzaamheden, in hoeverre kan overlast worden beperkt). Dit levert vaak een goed plan op met veel draagvlak bij de betrokken huurders. En het geeft een sterke impuls aan de binding van huurders bij elkaar, het complex en de buurt. 2) De kans om een nieuwe start te maken.  Prettig wonen is meer dan leven in een mooi huis. Welke zaken zijn er nu niet in orde? Hoe gaan verhuurder en huurders er samen voor zorgen dat niet alleen de woning opknapt, maar dat het ook prettig wonen is? Een renovatie biedt een kans om met huurders leefregels af te spreken, beheerafspraken te maken met een rol voor bewoners, de gezamenlijke ruimten en het groen om het complex anders in te richten en er samen voor te zorgen dat tuinen en balkons er weer goed uit zien. 3) De kans om huurders met achter de voordeur problemen op weg helpen. Corporaties huisvesten ook veel kwetsbare mensen. In elk project kom je onverwachts achter de voordeur problemen tegen. Soms biedt dit ook een kans om mensen in contact te brengen met de juiste hulpverlening, waardoor mensen prettig en veilig kunnen blijven wonen. Een corporatie die deze kansen wil benutten, kan daarbij echt wel gebruik maken van de projectbegeleiders van het bouwbedrijf. Maar de aannemer kan dat nooit alleen! Als een huurder echt niet mee werkt, dan heeft een aannemer geen middelen om dit af te dwingen. Als een woning vol staat met spullen, dan heeft de aannemer niet het sociale netwerk om de huurder naar de juiste hulpinstanties te begeleiden. En als er een plan is gemaakt om ook na het project prettig te wonen, dan is het aan de corporatie om dit op te volgen als de aannemer is vertrokken. De echte projectleiding kun je niet uitbesteden als je als corporatie het verschil wilt blijven maken voor uw doelgroep. Sociale Projectbegeleiding is een vak apart! In onze leergang Sociale Projectbegeleiding gaan we uitgebreid in op alle aspecten van dit vak. U leert hoe u door een goede voorbereiding en een plan van aanpak dat past bij de situatie de bovenstaande kansen echt kunt benutten. En hoe u met weerstand om kunt gaan. Philippa WadsworthTrainer Kjenning

  Lees meer

  25 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Schade en vergoedingen bij renovatie, twaalf vragen die knagen …

  Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies? Hangt het samen met het klusrecht? Of met het recht op duurzaamheidsverbetering? En hoe zit het dan met schade- of andere vergoedingen? In deze publicatie bespreek ik twaalf cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! Omgaan met ZAV’s 1. Hoe om te gaan met ZAV’s? Mogen we die zomaar verwijderen en ons werk uitvoeren. Moeten we de ZAV dan terug brengen? Ook al is die van een slechte staat?  Tijdens de training Huurrecht Verdieping geef ik een korte uitleg over klusrecht, zie de artikelen 7:215, 216 en 224 BW. Het antwoord hangt voorts af van wat ter zake vóór het aanbrengen van ZAV’s is overeengekomen. Is toestemming gevraagd en verleend? Onder welke voorwaarden? Met verwijzing naar modelhuurovereenkomst van Aedes en een modelbrief die vaak wordt gebruikt m.b.t. ZAV’s In het algemeen kan van een huurder worden gevergd dat hij een ZAV verwijdert opdat de aannemer zijn werk kan doen (art. 9.5 Algemene huurvoorwaarden Aedes). Schade die daarbij ontstaat, is doorgaans voorzienbaar en onvermijdelijk, die behoeft daarom niet te worden vergoed. Behalve in uitzonderingsgevallen: wanneer de verhuurder aldus eisende in zijn voorlichting vooraf tekort is geschoten of wanneer andere afspraken zijn gemaakt in een sociaal plan. En als toestemming is gegeven zonder voorwaarden, kan je je afvragen of een huurder zelf tijdelijk (of definitief) moet verwijderen. De verplichting om ZAV’s te verwijderen gaat dan in beginsel niet verder dan bij einde van de huur. 2. Heeft een bewoner recht op vergoeding/herstel op moment dat te handhaven ZAV’s beschadigd raken tijdens werkzaamheden? Als is afgesproken dat een ZAV mag blijven zitten tijdens de uitvoering van de werkzaamheden en die raakt beschadigd, dan bestaat niet veel verschil met andere situaties waarin andere niet voorziene schade optreedt: dat kan schade zijn die moet worden vergoed. Aanpassingen van bewoners in elektra  3. Bewoners hebben zelf elektra aangelegd welke niet voldoet aan de eisen. Deze wordt in samenspraak met opdrachtgever verwijderd. Bij de oplevering gaan mensen uit hun bol, zij eisen dat de elektra teruggebracht wordt! Wat nu? Vlot gezegd: niet doen. De basisinstallatie moet zonder gebreken zijn. Het verdere gebruik bij bewoning is des huurders, die daarbij wel voorschriften van de overheid en nutsbedrijven in acht moeten nemen. Deze huurders hebben zich niet als goede huurders gedragen, door een gevaarlijke situatie te creëren. Je zou zelfs schadevergoeding kunnen vorderen. Huurder had immers zelf moeten verwijderen en herstellen. Schade en afkoop persoonlijke eigendommen 4. Andere vergoedingen: schade en afkoop persoonlijke eigendommen van huurders?  Vaak wordt bij groot onderhoud en/of renovatie, om latere strijd en stagnatie te voorkomen, vooraf een soort algemene afkoopsom aangeboden, doorgaans een bedrag tussen € 500 en € 1.000 per huurder. Dat kan een goede oplossing zijn. Je zou zo’n vergoeding kunnen relateren aan strekkende of vierkante meters, bijvoorbeeld als het gaat over vloer-, wand- of raambekleding. Dit kan een boel discussie voorkomen over – bijvoorbeeld – raambekleding die duizenden euro’s zou hebben gekost. Aansprakelijkheid bij beschadiging/vermissing van spullen 5. Bewoners laten spullen in de tuin staan, deze raken beschadigd/kwijt. Wie is verantwoordelijk en/of aansprakelijk voor deze schade/vermissing? In het algemeen zal de huurder dit soort schade zelf moeten dragen. Zo iemand kan je de tip geven dat hij of zij aangifte kan doen bij de politie en eventueel bij zijn of haar verzekering. Maar ook hier zijn wel uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld wanneer de aannemer onzorgvuldig heeft gehandeld. Dat geldt ook bij schade die een medewerker van een aannemer per ongeluk heeft toegebracht, bijvoorbeeld een vaas omstoten met allerlei gevolg, of een tang uit je handelen laten vallen waardoor krassen op het parket van de huurder ontstaan. De huurder zal overigens vaak een bewijsprobleem hebben: hij moet stellen en bewijzen. 6. Hoe ga je om met schade’s die voorkomen hadden kunnen worden als de huurder naar onze protocollen en verzoeken had gehandeld? Ga er maar vanuit dat die protocollen en verzoeken de kracht van vrijwaring tegen zo’n schadeclaim hebben. Kantonrechters hebben echter wel eens de neiging om huurders enigszins te helpen. Verricht tevoren een opname, maak foto’s, documenteer alles goed. 7. Hoe voorkom je dat een verzekeraar van de inboedelverzekering al wél uitkeert aan de huurder en ons daarna aansprakelijk stelt voor het uit te keren bedrag? Wanneer je die kans ziet: vroegtijdig en alert met verzekeraars communiceren. Dus geen ongebreidelde voorraad incidenten laten ontstaan, doch steeds alert zijn, proactief handelen. Ook hier geldt, behoorlijk documenteren van de situatie voor, tijdens en na het werk. Sowieso geen nieuwwaarde vergoeden, omdat werkelijke schade inclusief afschrijving mag worden berekend. Vergoedingen bij schade plafond en plinten 8. Bij renovatie wordt een nieuw plafond aangebracht in een situatie waar twee of meer plafonds aangebracht waren, terwijl in de nieuwe situatie één plafond hoger hangt. Het aanwezige behang/stucwerk sluit niet meer aan op het nieuwe plafond. Bewoners eisen vergoedingen … Dit kan een lastige puzzel zijn, want in welke staat is de woning verhuurd? Met of zonder al die plafonds? In het eerste geval kan aanleiding bestaan voor enige vergoeding door de verhuurder, maar wanneer de huurder zelf zo’n rare constructie heeft aangebracht niet. Wanneer zo’n kwestie met plafonds alom in het gehele complex aan de orde is kan een verhuurder het beste vooraf een regeling treffen. Dat scheelt discussie en verhoogt de bereidheid tot medewerken. 9. Schade aan vloeren moeten we betalen en regelen, ook al hebben we bewijs dat de plinten niet netjes waren bij start?  De verhuurder moet gebreken verhelpen, zoals dat geldt conform de op woonruimte van toepassing zijnde gebrekenregeling, die je via een huurovereenkomst niet kunt schrappen omdat die wettelijke bepalingen semi-dwingrechtelijk van aard zijn (art. 7:242 BW). Maar wanneer de plintjes door huurder zijn aangebracht en voordien al beschadigd waren, is er geen reden voor schadevergoeding. Schade door weerinvloeden 10. Nog zoiets: behang dat door kou en vocht loslaat en afscheurt. Doorgaans zijn de kosten van behangen (bij in gebruik nemen van de woning) voor rekening huurder, zie: Besluit Kleine Herstellingen, onderdeel a. In het algemeen geldt dat ook in dit geval. Het plegen van onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen zijn activiteiten die af en toe voor komen wanneer je een woning hebt gehuurd: periodieke werkzaamheden die voorzienbaar zijn en waarop je kunt voorsorteren. Moet de verhuurder bijvoorbeeld onder de vloer zijn, om een dringende werkzaamheid te verrichten, dan moet huurder dat gedogen (art. 7:220 lid 1 BW), ook wanneer dat inhoudt dat het door hem gelegde laminaat deels moet worden verwijderd wanneer hij dat over het vloerluik heeft gelegd. Schade blijft dan voor rekening huurder. Zo’n redenering kan ook voor andere gevallen gelden, zoals met betrekking tot behang. Verhuurder moet ongestraft onderhoud kunnen uitvoeren. Is de ontstane schade te relateren aan het opheffen van een voordien bestaand gebrek, dan kan het anders zijn. In beginsel vormt de uitvoering van onderhoud echter geen gebrek en kom je daarom niet aan artikel 7:208 BW toe: dus geen aansprakelijkheid van een verhuurder voor gevolgschade. Had je eenvoudig preventieve maatregelen kunnen nemen dan kan mogelijk wel sprake zijn van een gebrek wanneer je die maatregelen nalaat. Is sprake van een gebrek en is sprake van verwijtbaarheid? Alleen dan schade vergoeden. Omgaan met grote schade of onredelijke claims 11. Hoe ga je om met onredelijke claims, zoals met betrekking tot versleten eigendommen van de huurders die ze als nieuw vergoed willen hebben? Wanneer een waardeloos object verloren is gegaan, bestaat misschien wel een immaterieel gemis doch geen concrete schade. In beginsel kan ook dan aanleiding bestaan voor enige vergoeding van immateriële schade. Het gaat echter doorgaans om werkelijke waarde (inclusief afschrijving en slijtage) en niet om nieuwwaarde. Bij gemotiveerde betwisting door de verhuurder is het aan de huurder om te bewijzen dat schade is geleden en hoe hoog die is. Afschrijvingstermijnen die inboedelverzekeraars hanteren willen in de praktijk nog wel eens van pas komen (eenvoudig te vinden via Google). 12. Stel dat je een kleine onderhoudsopdracht uitvoert waarbij per ongeluk grote schade ontstaat omdat je op een niet voorziene waterleiding stuitte en die lek prikte? Wanneer je schade veroorzaakt, geldt als regel dat je aansprakelijk bent voor vergoeding daarvan. Waarschijnlijk heb je dat risico verzekerd, met behoud van een eigen risico. Maar kijk eens in je algemene voorwaarden, als aannemer heb je die aansprakelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever/verhuurder beperkt of vrijwel uitgesloten? Maar wat het huurrecht betreft: het volkomen uitsluiten van zo’n aansprakelijkheid van een verhuurder ten opzichte van een huurder is niet mogelijk. Je kan bijvoorbeeld geen opzet of grove ondeskundigheid uitsluiten. Een alternatieve afwikkeling van hier bedoelde schade kan zijn: als aannemer bied je een verhuurder aan dat de verhuurder, als onderdeel van de staartkosten in de begroting van een onderhoudswerk in een wooncomplex, € 300 per woning betaalt op basis waarvan de aannemer dit soort onbedoelde maar in de praktijk voorkomende schade als zijn risico aanvaardt. Gaat het over een complex van 100 woningen, dan heeft de aannemer een buffer van € 30.000 waaruit hij de kosten van zo’n incident – dat bij vakbekwame uitvoering weinig voorkomt – kan dekken. Meer weten over huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering? De wet en de praktijk sluiten niet altijd goed bij elkaar aan. Tijdens de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering ontvangt u naast juridische aspecten ook andere praktische tips en tools om een groot onderhouds- renovatie-, sloop- of herstructureringsproject succesvol te realiseren. Meer weten over huurrecht? Bekijk de training basiskennis van het huurrecht of de verdiepende training over huurrecht. Piet van der SandenDocent Kjenning

  Lees meer

  25 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Een oplossing verpakt in Lego

  Een afbeelding zegt soms meer dan duizend  woorden. En een filmpje ook, zo dacht wijkbeheerder Bart de Schepper. Bij de  afronding schotelde hij zijn mede-studenten en docenten een visueel kunststukje  voor over zijn belangrijkste lessen uit de cursus “Sociaal wijkbeheer“. Gemaakt met Lego. Hoewel hij aan de telefoon gemakkelijk praat, vindt Bart zichzelf geen publieke spreker. “Ik doe het liever anders dan voor een grote groep iets te presenteren”, zegt hij. “Zo ben ik op het idee gekomen om een filmpje te maken om de cursus af te ronden. Met mijn zoon, die van Lego houdt, heb ik een stop motionfimpje gemaakt. Het kostte drie weekenden en het aan elkaar plakken van meer dan 2.000 foto’s, maar dan heb je ook wat”, lacht de nieuwe wijkbeheerder van woningcorporatie Casade. Wat doe je precies als wijkbeheerder? “Ik vind het erg fijn om met mensen vóór mensen te werken. Ik wil achter het logo van de corporatie een vertrouwd gezicht zijn voor bewoners. Iemand waarbij ze hun verhaal kwijt kunnen, en iemand die meedenkt om het woongenot te vergroten. Dat kan van alles zijn. Het bemiddelen bij burenruzies, de wijk veilig en schoon houden en meedenken met bewonersactiviteiten. Dat geldt dus ook voor een wat minder prominente taak, het schoon houden van brandgangen, wat in het filmpje centraal staat.” Benieuwd welke oplossing Bart kiest voor het schoonhouden van brandgangen? Bekijk dan zijn video! Wat heb je meegenomen uit de training? “Dat het laten meewerken van bewoners cruciaal is. Zodra je ergens een oplossing voor bedenkt waarbij je mensen meeneemt en motiveert, heeft die grotere kans van slagen dan top down iets opleggen of uit laten voeren. Draagvlak creëren is essentieel. Waar ik verder veel van heb geleerd is het gedeelte over huurrecht. Daar keek ik aanvankelijk best tegen op, maar het werd door de docent zo praktisch en leuk gebracht dat de dag echt voorbij vloog.” De Praktijkopleiding helpt je ver(der) In deze Praktijkopleiding  Sociaal Wijkbeheerder & Huismeester wordt juist de focus gelegd op de veelzijdigheid in je werk. Kennen, kunnen, willen en mogen staan tijdens de opleiding centraal. De wet kennen, met je klant en collega’s kunnen omgaan, tijd willen besteden aan nieuwe dingen en beslissingen mogen nemen. Er is een focus op kennis en het aanleren van nieuwe vaardigheden. Ook deelnemen? Bekijk  het programma en de data.

  Lees meer

  18 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  ZAV: vooraf alles vastleggen voorkomt veel discussie

  Als een nieuwe huurder een woning betrekt, is soms niet alles volgens zijn of haar wens. De huurder kan dan een zogenaamde Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV) aanbrengen, zoals een carport, een vloer of een schutting. Maar wat veel huurders en soms zelfs corporaties vergeten, is dat die bij overdracht naar een nieuwe bewoner vaak weer weg moet. Tom de Ruijter is opzichter NPO (niet planmatig onderhoud) centrum bij woningcorporatie De Woonplaats uit Enschede. “Ik ben begonnen als beheerder, meer de sociale kant dus, maar mijn technische inslag zorgde voor een overstap naar de onderhoudskant. Zo ben ik opzichter geworden. Ik handel vooral de dagelijkse klachten af, zoals vocht- en schimmelproblematiek, schade, et cetera. Ik ben veel met mensen bezig en de dagen zijn altijd onvoorspelbaar. In de winter zijn het vaak vocht en schimmel die opspelen, omdat mensen vanwege de hoge energierekening niet of nauwelijks stoken en de ventilatieroosters dicht houden.” Je krijgt waarschijnlijk ook veel te maken met ZAV-aanvragen? “Zeker, het varieert van uit- en aanbouwen tot overkappingen, schuttingen, vloeren, tot complete kamer-, keuken- en toiletrenovaties, wanden verplaatsen of slopen. Ik kom van alles tegen.” Hoe ga je daarmee om gezien de vrijwel afwezige wetgeving rondom ZAV? “Bij de corporatie hebben we zelf richtlijnen. Die houd ik dus aan. Ik ga dan ter plekke kijken en beoordelen of een ZAV-aanvraag gehonoreerd wordt of in het geval dat de voorziening al is gebouwd, deze mag blijven staan. Ik probeer het altijd zo goed mogelijk vast te leggen, zowel voor ons als corporatie als voor de bewoner. Het moet goed duidelijk zijn dat een bepaalde voorziening ook weer moet verdwijnen zodra iemand gaat verhuizen en dat de kosten in principe voor de vertrekkende huurder zijn. Je wilt als huurder bijvoorbeeld niet dat je eerst een dakkapel laat zetten en die vervolgens op eigen kosten weer moet verwijderen.” Weten de meeste huurders dat? “Iedereen weet alles, totdat zich een keer zo’n situatie voordoet. Dan zijn ze het vaak weer ‘vergeten’ en begint de discussie. Dat wil ik voor zijn en dat heb ik in de cursus ZAV geleerd. Het is het zo belangrijk om rond dit onderwerp de communicatie goed op orde te hebben. Zorg van tevoren dat mensen iets aanvragen en leg ze uit waar ze mee te maken krijgen als ze gaan verhuizen. Vaak ziet men er dan alsnog van af omdat het teveel kost om de situatie weer te herstellen voor een mutatie. Het feit dat je vooraf nu een gesprek hebt over wat wel en niet mag en onder welke voorwaarden, werkt goed. Het schept een rustigere situatie die niet zo snel uit de hand kan lopen omdat alles van tevoren duidelijk is.” Dus het mutatiemoment was belangrijk in de cursus? “Ja, dat is eigenlijk het belangrijkste dat ik heb geleerd. De bewustwording kweken neemt veel discussie weg. Dat deden we eerst onvoldoende. Ik denk dat dat voor veel corporaties geldt. Gezien de verandering in 2009 in de wet, waarbij geldt dat de bewijslast bij de corporaties ligt, is dat extra belangrijk. We gaan dan ook met verhuurmakelaars en opzichters dezelfde training organiseren om dit punt nog eens extra aandacht te geven.” Meer weten over de wettelijke mogelijkheden rondom zav’s? Tijdens de training Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) leert u meer over de wettelijke mogelijkheden en onmogelijkheden rondom zav.

  Lees meer

  18 april 2024