Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen
Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.
Vakgebieden
Artikelen
-
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
OM vergoedt schade aan verhuurder na politie-inval
Klopt het dat de Hoge Raad onlangs besliste dat de Staat schade aan het gehuurde, als gevolg van een politie-inval bij een huurder, aan de verhuurder moet vergoeden? Kan ik mijn factuurtje naar het OM sturen? Antwoord: Ja, dat klopt. De eigenaar van een verhuurde bedrijfsruimte in Rotterdam vorderde van de Staat vergoeding van € 6.537,60 schade. Die schade was ontstaan tijdens een opsporingsonderzoek: binnen zonder bellen, zeg maar. Goeie actie, want men trof 325 kilogram heroïne aan! Maar ja, die schade… “Eigen schuld, dikke bult!”, meende de Staat, die de claim afwees. Moet je maar geen verhuurder worden. De onberispelijke eigenaar/verhuurder had bij deze verhuring zijn zorgplicht in elk opzicht in acht genomen, hem viel niets te verwijten. “Bovendien is dit geen normaal bedrijfsrisico!”, meende de verhuurder. Kan de vergoedingsplicht van de Staat op grond van artikel 6:101 BW worden verminderd? Kan schade, toegebracht aan een zaak die een derde in zijn macht heeft, schade die op grond van artikel 6:101 lid 2 BW aan die derde (huurder) toegerekend kan worden, ook worden toegerekend aan de eigenaar van die zaak (verhuurder)? De Hoge Raad oordeelde dat de Staat in beginsel schade moet vergoeden die bij rechtmatig strafvorderlijk optreden is veroorzaakt aan zaken van een ander dan de verdachte. Die schade behoort niet tot het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van een verhuurder. De toerekeningsregel van art. 6:101 lid 2 BW moet dan buiten toepassing blijven! ’t Ging niet om actie op basis van openbare orde, of een foutje (‘boem’ in verkeerde woning). We hebben het ook niet over zaakwaarneming (hulpverlening) ten behoeve van een huurder die op de bank zijn roes uitsliep, terwijl de buren dachten … en de politie dwars door de deur liep om hulp te verlenen. Deze schades zijn meestal verhaalbaar, op de burgemeester, op de politie of op de huurder. In Rotterdam ging het specifiek om schade als gevolg van rechtmatig strafvorderlijk optreden. De meeste verhuurders hebben dat steeds gezien als een schade die in het algemeen belang is gemaakt en die eveneens uit de algemene middelen moet worden vergoed. Door de Staat dus. Indachtig het beginsel ‘égalité devant les charges publiques’. In deze zaak gaven de kantonrechter en het gerechtshof de verhuurder gelijk. Maar … de Staat stelde cassatieberoep in! Welnu, op 27 oktober 2017 besliste de Hoge Raad dat de Staat moet dokken!Wellicht heeft u enigszins actuele schadekwesties? Zullen we zeggen minder dan 5 jaar oud? Ik adviseer u die opnieuw in te dienen met verwijzing naar dit arrest! Het ging om het arrest Gerechtshof Den Haag 23 februari: ECLI:NL:GHDHA:2016:294.Het arrest van de Hoge Raad vindt u hier: ECLI:NL:HR:2017:2789.Deze beslissing van de Hoge Raad volgde het zeer lezenswaardige advies van Procureur-Generaal Langemeijer, zie: ECLI:NL:PHR:2017:478. Piet van der Sandendocent Huurrecht Kjenning
Lees meer20 januari 2018 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Verwaarloosde tuinen Bemoeien of laten
Onlangs besloot corporatie Ieder1 om iets te doen aan de verwaarloosde tuinen in een straat. Ze stuurden een brief naar de bewoners, inclusief een bijlage met foto’s van 12 tuintjes die niet door de beugel konden. De reacties van de bewoners logen er niet om: “Schandpaal! Stasi-praktijken! Zou die medewerker in camouflagekleding in de bosjes hebben gelegen?” De pers dook erop, er verscheen een artikel met de kop: Tuintjespolitie brengt straat Deventer in rep en roer. En ook de Woonbond mocht een duit in het zakje doen: Die noemt de brief bevoogdend. “Bovendien heeft dit meer weg van naming en shaming. Mensen voelen zich op deze manier te kijk gezet. Persoonlijk aanspreken of een persoonlijke brief was beter geweest.” De discussie verschuift Wat opvalt is dat de discussie niet gaat over de tuinen en het gedrag van de bewoners, maar verschuift naar de corporatie. Die had dat niet op die manier mogen doen, volgens bewoners en de Woonbond. Een ander opvallend punt is dat de Woonbond, maar ook de corporatie aangeeft dat strakke richtlijnen over hoe een tuin eruit moet zien, niet zijn te geven. Betutteling Dat instanties en professionals zich bemoeien met het leven van burgers wordt moeilijk geaccepteerd. De professional die het waagt om in het algemeen belang huurders of burgers aan te sporen tot ander gedrag begeeft zich in een waar mijnenveld. De woorden betutteling, bemoeizucht en bevoogding vallen snel. Dat is niet alleen in corporatieland het geval. Ook scholen, die het wagen zich te bemoeien met de inhoud van het lunchtrommeltje van leerlingen, krijgen de hoon van burgers en de pers over zich heen. En ook de gemeente Altena, die wil stimuleren dat tuinen vergroenen, krijgt de volle laag. Waarom eigenlijk? Is het eigenlijk wel nodig dat instanties, zoals woningcorporaties, zich bemoeien met het leven van huurders? Kunnen we dat niet gewoon achterwege laten en ervan uit gaan dat mensen zelf mogen weten hoe ze wonen? En dat als er spanningen of irritaties zijn dat zelfredzame huurders hier zelf onderling wel uit zullen komen? In het geval van corporaties zijn er drie argumenten die ervoor pleiten om zich toch te bemoeien met het woongedrag van de huurders: 1) Juridisch De wetgever gaat niet uit van vrijheid blijheid en legt duidelijke spelregels voor prettig wonen vast. Op de eerste plaats hebben verhuurders een verplichting om op te treden tegen huurders die overlast veroorzaken. In die gevallen is de corporatie dus verplicht om op te treden. Daarnaast staan er in het huurrecht en ook de huurovereenkomst allerlei richtlijnen en verplichtingen voor de huurder. Zo moet de huurder de huur betalen, de woning netjes bewonen en onderhouden, de tuin onderhouden, gemeenschappelijke ruimten leeg en schoonhouden en dergelijke. 2) Prettig wonen Iedereen is gebaat bij een leefbare buurt waar het prettig wonen is. Dit is uiteraard voor de huurders een goede zaak. Voor de verhuurder zijn de baten een goede verhuurbaarheid en lage beheerkosten. Ook maatschappelijk is het van belang dat ook mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning, kunnen rekenen op een fijne en veilige plek. Op veel plekken wonen huurders die er prima in slagen om samen prettig te wonen. Maar er zijn ook buurten en complexen waar verloedering dreigt. 3) Kosten van verloedering voorkomen Corporaties zijn maatschappelijke organisaties die doelmatig om moeten gaan met hun middelen. In een prettige, schone en veilige omgeving gedragen mensen zich veel socialer en zijn er minder vernielingen en ongewenst gedrag. Het omgekeerde is ook waar. In een verloederde omgeving gaat het snel van kwaad tot erger. Overlast, schades en leegstand liggen dan op de loer. De rekening van verloedering komt vrijwel altijd bij de corporatie terecht. Denk aan intensiever beheer, herstel van schades, opknappen van uitgewoonde woningen, leefbaarheidsprojecten en voortijdige herstructurering. Deze kosten gaan direct ten laste van de mogelijkheden om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het voorkomen ervan dient dus een algemeen belang. Voorlichting en bewustwording Wat kunnen we nu leren van de casus in Deventer? Er vallen twee zaken op: Op de eerste plaats dat het bemoeien met de individuele levenssfeer als bevoogdend wordt ervaren. Dat geldt ook voor cases van de school en de gemeente. De intentie van de instanties is echter niet om burgers of huurders te pesten, maar om een algemeen belang te dienen. Die boodschap komt blijkbaar niet over. Een ander punt dat opvalt is dat het lijkt alsof de brief van de corporatie voor de huurders uit de lucht komt vallen. Ze lijken zich ook van geen kwaad bewust. Zowel de huurders, de Woonbond als de corporatie kunnen niet aangeven wat de richtlijnen zijn voor een goed onderhouden tuin. Dat is wonderlijk. In het huurrecht (besluit kleine herstellingen, punt l.) staan zeer duidelijke richtlijnen. Een tuin dient verzorgde indruk te maken, wat in elk geval betekent dat gras regelmatig gemaaid moet worden, onkruid verwijderd, dode beplanting vervangen en zo gaat nog even door. Blijkbaar is dit bij zowel de professionals als de huurders niet bekend en zijn de huurders niet eerder aangesproken op het tuinonderhoud. De belangrijkste tip is daarom om meer aan bewustwording en voorlichting te doen. Wat is eigenlijk het effect van een paar verwaarloosde tuinen op de leefbaarheid in de buurt? Waarom is het belangrijk om portieken en galerijen leeg en schoon te houden? Daarbij is het ook belangrijk om te wijzen op de regels en taken van de huurder. Die zijn duidelijk omschreven in het huurcontract en het besluit kleine herstellingen. De verhuurder heeft ook de nodige verplichtingen en taken. Hierbij hoort wat mij betreft zeker ook het regelmatig herinneren aan de verantwoordelijkheden van huurders bij prettig wonen en het aanspreken op ongewenst woongedrag. Meer leren én zelf aan de slag? In de trainingen Modern Sociaal Beheer en de Leergang Woonconsulent leer je alles over het beïnvloeden van sociaal gedrag, wet en regelgeving, voorlichting, aanspreken en handhaven. En om tot een objectieve meting van grijs en groen te komen staat tijdens de opleiding Beheer en onderhoud van grijs en groen de methode “beeldgericht werken” centraal. Kenmerkend is het gebruik van beelden/foto’s en nieuwe meetmethoden om de kwaliteit objectief te beschrijven en te meten. Harry Vlaar Trainer Modern Sociaal Beheer en Leergang Woonconsulent
Lees meer12 oktober 2017 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Overstijgend mee kunnen denken is belangrijk
Kennis en kunde van medewerkers blijven ontwikkelen is belangrijk. Dus volgden negen medewerkers van Acantus de Leergang Woonconsulent. Samen met een andere woningcorporatie. “Dat was echt een plus”, aldus Antje Noorda, regiomanager Oldambt bij Acantus. Waarom deze leergang? “Wij zitten in een P&O-netwerk met andere corporaties in het noorden van het land. We delen informatie en wisselen ervaringen uit. Op een dag kreeg P&O een mailtje van een collega-corporatie dat zij het voor hen op maat gemaakte traject Leergang Woonconsulent ingingen. Dat is hier de organisatie ‘in geslingerd’ met de vraag: is dit wat voor ons? Dat hebben we intern voorgelegd aan de woonconsulenten. De meesten werken hier al jaren en weten veel van de materie, maar het is altijd goed om opgefrist te worden. We zijn ingestapt en hebben het traject samen met die andere corporatie gevolgd.” Iedereen riep: ja, ik wil? “Er hebben acht woonconsulenten meegedaan, vijf ervaren en drie relatief nieuwe medewerkers. Daarnaast heeft ook een administratief medewerker zich aangemeld. De een was op voorhand wat enthousiaster dan de ander. Het was namelijk niet zo van: ik ga een dagje naar een training en verder hoef ik niets te doen. Het waren acht dagen en daarnaast moest er nog huiswerk worden gemaakt. Timemanagement, huurrecht, communicatie, sociale problematiek als overlast en wanbewoning, passend toewijzen, alles kwam aan bod. Dus er moest veel (vrije) tijd in geïnvesteerd worden. Daarnaast is het een traject op hbo-niveau en sommigen twijfelden of ze konden aanhaken. Onterecht, want iedereen is geslaagd!” Een traject volgen met een collega-corporatie, is dat wat? “Jazeker is dat wat. De woonconsulenten hier zijn sowieso blij dat ze het gedaan hebben. Het traject heeft bevestigd dat ze al veel weten, maar ze hebben hun kennis ook vergroot – met name op het gebied van Huurrecht, de nieuwe ontwikkelingen vanuit de Woningwet – en zijn nu in staat om op hbo-niveau te werken. Dat is wat wij als organisatie ook willen, dat de woonconsulenten overstijgend kunnen meedenken. Dat we dit hebben gedaan samen met een andere woningcorporatie heeft toegevoegde waarde. Anders blijft alles zo binnen je eigen ‘club’. De ene organisatie gaat met sommige zaken anders om dan de andere. Maar ook de overeenkomsten en dezelfde ervaringen kun je delen en erover discussiëren. Dat is echt een plus.” Maatwerk is samen-werken Acantus heeft de leergang samen met collega-corporaties en Kjenning opgepakt. De leergang is waar mogelijk aangepast aan de eigen situatie en context en in de leergang hebben de deelnemers gewerkt aan de eigen persoonlijke ontwikkeldoelen. Ook een ontwikkelvraagstuk? Neem contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.
Lees meer28 april 2017 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
“Regelmatig ontstaat er gedonder tussen aannemer en corporatie”
Wie is wanneer aansprakelijk wanneer er iets misgaat bij bouw, verbouw of renovatie? De aannemer, architect, corporatie, of nog weer een andere partij? Regelmatig trekken corporaties aan het kortste eind, aldus Jur Deckers, advocaat bij stichting Accolade en gespecialiseerd in bouw- en huurrecht. “Het is van essentieel belang om de kennis van de corporatieprofessional op dit gebied te vergroten.” Gaat er vaak wat mis? “Woningcorporaties beheren, verbouwen, bouwen en renoveren woningen. Daarvoor sluiten ze overeenkomsten met externe partijen als aannemers en adviseurs. In die overeenkomsten staat welke partij wat gaat doen en wanneer en hoe zij dat gaat doen. Gaat er iets mis, en helaas gebeurt dat nog wel eens, dan ontstaat er regelmatig gedonder tussen de verschillende partijen.” Geef eens voorbeelden “Dat is best wel lastig. Kijk, als er een balkon afbreekt dan komt het in de media en weten we ervan, maar meestal worden zaken onderling opgelost. Denk bijvoorbeeld aan extra werk, welke partij betaalt dat dan? De aannemer of de corporatie? Vaak worden dit soort conflicten onderling geschikt en komt het erop neer dat ieder de helft betaalt.” Maar er zijn toch uniforme algemene voorwaarden? “Jazeker, maar die UAV is oorspronkelijk opgesteld in 1968 – dus niet meer van deze tijd – en die zijn in 1989 en 2012 nauwelijks aangepast. Deze voorwaarden zijn op vele punten opdrachtgeveronvriendelijk en aannemersvriendelijk. Corporaties trekken daardoor bij conflicten dan ook bijna altijd aan het kortste eind. Stel, een woningcorporatie, aannemer, architect en constructeur gaan samen in zee om een nieuw gebouw neer te zetten. Dat gebouw stort in omdat de constructeur een foutje heeft gemaakt. Schadepost: 10 miljoen euro. Daar kan een corporatie misschien 1 miljoen van verhalen op de constructeur. Naar die andere 9 miljoen kunnen ze fluiten.” Ik zeg: andere voorwaarden! “Tegenwoordig wordt er steeds meer gewerkt met design& build-contracten. Dat is mooi, maar daarnaast is het natuurlijk van groot belang dat de kennis van de corporatieprofessional op dit vlak wordt vergroot. Die moet weten welk contract het best past bij een bepaald project.” Want? “Laat je bijvoorbeeld kozijnen vervangen dan hoef je daar geen overeenkomst van 30 pagina’s voor op te stellen. Maar gaat het om het bouwen van een omvangrijk woningbouwcomplex dan ziet een contract er toch echt anders uit. Het gaat erom kennis hierover tussen de oren van de corporatieprofessional te krijgen, veelal mensen zonder een juridische achtergrond die hier wel mee te maken hebben. Tot voor kort waren voor deze doelgroep nagenoeg geen opleidingen, dus de Bouwrecht Academie kan hier een rol in spelen en voorzien in een grote behoefte. Op een praktische, laagdrempelige manier waarbij cursisten onderling ervaringen kunnen uitwisselen. Dan hoeft niet iedere corporatie het wiel opnieuw uit te vinden.”
Lees meer12 november 2016 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Een thuis? Dat vraagt om woonvaardigheden!
Op een station in het noorden van het land zie ik ze zitten op een bankje. Een moeder, vader en drie jonge kinderen. Niets bijzonders zou je zeggen. Ik raak met hen in gesprek. Al snel blijkt dat ze op de vlucht voor het geweld zijn. De afgelopen maanden zijn ze van de ene plaats naar de andere gegaan. Het enige wat hen deed denken aan thuis waren de herinneringen en de spullen die ze met zich meenemen in de drie koffers. Ze vertellen mij dat het voor hen een speciale dag is. In gebrekkig Engels, maken ze mij duidelijk dat ze vandaag de sleutels van hun nieuwe woning, in een klein dorp in Groningen in ontvangst mogen nemen. Naast de blijdschap is er ook onzekerheid. Worden ze geaccepteerd in hun nieuwe woonomgeving? Lukt het hen een toekomst voor zichzelf en hun kinderen op te bouwen? Wat wordt er van hen verwacht? Hoe regelen ze de praktische zaken? Allemaal vragen die onzekerheid en spanning oproepen. Maar gelukkig overheerst vooralsnog de blijdschap eindelijk weer een (t)huis! We nemen afscheid, de trein vertrekt naar een voor hen nieuw bestaan. Een (t)huis is een van de belangrijkste zaken in het leven van mensen. Want wonen is veel meer dan alleen een huis, een dak boven je hoofd. Wonen is het zorgen voor jezelf, het zorgen voor je financiën, het onderhouden van je woning en tuin, het omgaan met buren, het hebben van een dagbesteding, je veilig voelen in je eigen plekje. Het is je Thuis! Dat vraagt om woonvaardigheden!Wonen vraagt om vaardigheden in de breedste zin van het woord. Maar het wonen in Nederland vraagt andere vaardigheden van je dan bijv. in Eritrea of Syrië. Wat weet u eigenlijk over hoe mensen leven en wonen in de landen waar de meeste statushouders vandaan komen? Ca. 80% van de mensen in Eritrea kan niet lezen en schrijven. Mensen daar durven niet open te zijn en vertrouwen niemand omwille van het regime. Grote groepen mensen wonen in woningen van klei, van huurtoeslag is geen sprake en sociale huurwoningen bestaan niet. En zo kan ik nog wel even doorgaan. Vergelijk dat eens met het wonen hier in Nederland. Geen woningen van klei, maar bakstenen rijtjeswoningen met keurige voor- en achtertuinen, huurtoeslag moet digitaal worden aangevraagd, afval moet in een ondergrondse container worden gegooid, om maar niet te spreken over alle andere regels en procedures die er in Nederland gelden. Kortom het wonen in Nederland vraagt nogal wat “woonvaardigheden” van je. Woonproblemen met statushoudersCorporaties geven aan dat zij de laatste jaren in toenemende mate geconfronteerd worden met woonproblemen van statushouders. Te denken valt aan huurachterstand, verloedering, onderhoud van woning en tuin, vereenzaming en helaas soms ook overlast. Medewerkers van corporaties komen veelal als enige instantie achter de voordeur en signaleren deze problemen. Maar alleen signaleren is niet voldoende. Hoewel de gemeente de regie heeft voor het huisvesten en de begeleiding van statushouders komt het in de praktijk toch veelal op corporaties neer. Zij worden immers met de problemen geconfronteerd en van hen wordt de oplossing verwacht. Actie!Maar hoe speel je daarop in als corporatiemedewerker, met wie werk je samen, houd je rekening met culturele aspecten of juist niet, kun je de gemeente aanspreken op hun verantwoordelijkheid, hoe ga je om met weerstand van buurtbewoners, hoe ga je om met eisen van statushouders en mag je aanvullende voorwaarden stellen. In de ééndaagse training Statushouders; een bijzondere doelgroep? staat de woonbegeleiding van Statushouders centraal. Hoe is dit georganiseerd? Wat kan de corporatie verwachten van andere partijen, zoals de gemeente of vluchtelingenwerk? U hoort u van een specialist van Vluchtelingenwerk hoe verschillende zaken zijn geregeld en wat u wel en niet van andere partijen kunt verwachten. En hoe ervaart een nieuwkomer het wonen in Nederland eigenlijk? Uiteraard is er ruimte voor uw eigen vraagstukken en uitwisselen van praktijkervaringen. U gaat naar huis met een praktisch stappenplan waarmee u in uw praktijk de woonbegeleiding van deze nieuwe huurders kunt verbeteren. Francis Staathof, docent Kjenning
Lees meer27 oktober 2016 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Geldt burenrecht ook voor huurders?
In de Nederlandse wetgeving bestaat een onderdeel dat zich (geheel) richt op buren: het zogenaamde burenrecht. De regels van burenrecht hebben vaak te maken met (het voorkomen van) hinder. Het burenrecht regelt bijvoorbeeld zaken als: de minimale afstand van beplanting tot de erfgrens, het afscheiden van een perceel met een schutting, overbouw et cetera. De bepalingen van het burenrecht zijn te vinden in het Burgerlijk Wetboek (BW), in de artikelen 5:37 tot en met 5:59 BW. Een andere belangrijke bron voor het burenrecht zijn de algemene plaatselijke verordeningen (APV’s). Dit zijn de regels die door de gemeente worden opgesteld. Vaak bevatten deze aanvullende voorschriften, zoals een afwijkende maximale hoogte van een schutting of een afwijkende afstand die beplanting tot de erfgrens mag hebben. In de wet wordt gesproken over ‘naburige erven’. Met erf wordt bedoeld iedere onroerende zaak. Denk hierbij aan grond met bebouwing, maar het kan ook gaan om een onbebouwd stuk grond. De uitdrukking ‘naburig’ hoeft daarbij overigens niet altijd te betekenen dat de erven rechtstreeks aan elkaar grenzen. Als handelingen of situaties op een erf invloed hebben op een ander erf dan is sprake van naburigheid, ook als die erven niet naast elkaar liggen. Het is verder goed om te weten dat de regels van het burenrecht niet gelden als het naburige erf van de overheid of van de gemeente is. Ook op huurders van toepassing?Hoewel de regels van het burenrecht in beginsel bedoeld zijn voor eigenaars, gelden veel van de regels van het burenrecht ook voor huurders. Wel zal in bepaalde gevallen niet alleen de huurder, maar ook de eigenaar (de verhuurder) moeten worden aangesproken. In zijn algemeenheid zou kunnen worden gesteld dat de wettelijke bepalingen van het burenrecht óók van toepassing zijn op een (of twee) huurder(s) als sprake is van -een mogelijkheid tot- hinder. Het is aan te raden om terughoudend te zijn met het belasten van een huurder met verplichtingen uit het burenrecht. Het uitgangspunt blijft namelijk dat de verplichtingen rusten op de eigenaars van naburige percelen. In de literatuur wordt wel verdedigd dat alleen verplichtingen die leiden tot gedogen van een bepaalde situatie (of een verplichting om iets niet te doen) kan overgaan op een huurder. En dat een verplichting om iets te doen altijd bij de eigenaar van het erf blijft liggen. Ik denk dat er veel voor dit standpunt te zeggen is. Bijvoorbeeld een verplichting om geen hinder toe te brengen aan eigenaars van andere erven kan prima op een huurder van toepassing zijn. Regelend rechtDe regels van het burenrecht gelden voor de verhouding tussen twee buren, tenzij daarvoor een andere afspraak is gemaakt. Het gaat dus om regels van regelend recht waarover tussen buren onderling andersluidende afspraken gemaakt kunnen worden. Het is eveneens mogelijk dat een (rechts)voorganger -de vorige bewoner- afwijkende afspraken ten opzichte van de wet heeft gemaakt met zijn buren. Deze afspraken gelden in beginsel niet (meer) zodra de voormalige bewoner is vertrokken. Dit is alleen anders als er is afgesproken dat de bestaande afspraken door de nieuwe partijen ook zullen worden nageleefd. Dit kan in een koopovereenkomst worden geregeld in een zogenaamd ‘kettingbeding’ of simpelweg door het maken van afspraken met de nieuwe bewoner. Ik geef een voorbeeld ter verduidelijking. VoorbeeldEen boom staat op perceel A op 50 centimeter van de erfgrens met perceel B. Gelet op artikel 5:42 lid 2 BW dient de boom minimaal 200 centimeter van de erfgrens te staan. In de APV is geen afwijkende afstand opgenomen. De bewoner van perceel B heeft schriftelijk laten weten dat hij instemt met deze situatie, die nog niet verjaard is. Deze afspraak geldt al geruime tijd. De bewoner van perceel B besluit te gaan verhuizen. De nieuwe bewoner van perceel B is niet blij met de boom zo dicht op de erfgrens en wil dat deze verwijderd wordt. Aangezien de afspraak niet bindend is voor de nieuwe bewoner van perceel B, kan hij nog steeds verwijdering vorderen. Misbruik van rechtAls een eigenaar/huurder gebruik wil maken van zijn rechten op grond van het burenrecht, dan geldt als uitgangspunt dat hij hiervan gebruik mag maken. Er mag echter geen sprake zijn van misbruik van recht. Burengeschillen kunnen soms hoog oplopen en het komt voor dat het burenrecht wordt aangegrepen puur om een ander dwars te zitten. Dat mag niet als sprake is van misbruik van recht, of zoals de wet het zo mooi formuleert: “Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden”. De rechter zal desgewenst beoordelen of hiervan sprake is. Een klassiek voorbeeld is de bevoegdheid tot afsluiting van een erf (artikel 5:48 BW). Er zijn gevallen denkbaar waarbij een eigenaar totaal geen belang heeft bij de afsluiting van zijn erf met een muur of schutting, maar waarin dit enkel en alleen wordt gedaan om een buurman te treiteren. Bijvoorbeeld om hem zijn uitzicht te ontnemen, of om het parkeren van zijn auto te bemoeilijken. Burenrecht soms dus ook voor huurdersHet burenrecht geldt niet alleen tussen eigenaars van aangrenzende percelen, maar kan ook soms ook door of tegen huurders worden ingeroepen. De bepalingen zijn van regelend recht, dus afwijkende afspraken zijn mogelijk. Het is wel van belang om goed te onderzoeken tussen wie deze afwijkende afspraken gelding hebben. Misbruik van het burenrecht is uiteraard niet toegestaan. Meer weten over burenrecht over aanpak van overlast?In de training Woonoverlast aanpakken leert u hoe u woonoverlast effectief kunt aanpakken. En dan hebben we het niet over allerlei formele brieven. Maar echt hoe u woonoverlast praktisch en pragmatisch aan kunt pakken. Tijdens de leergang Woonconsulent leert u ook hoe kunt handelen bij woonoverlast en welk juridisch kader hierbij speelt. In de training Huurrecht Verdieping wordt diverse casuïstiek behandeld vanuit de praktijk van de verhuurder. Uiteraard kunt u hierbij uw eigen casus inbrengen. Tanja de Groot, VBTMdocent Kjenning
Lees meer3 mei 2016 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Statushouders en woningen… Hoe zit het nu eigenlijk?
“I am an engineer, so stop fooling me!” Ik was nu al zeker 10 minuten bezig om de vrouw uit te leggen dat de woningcorporatie de woning niet zou voorzien van nieuw behang, omdat dit iets is waar een huurder in Nederland zelf voor moet zorgen. Ik slaagde er duidelijk niet in om die boodschap over te brengen. De vrouw uit Iran geloofde me niet, vond kennelijk mijn status te laag en bleef volhouden. Als ik haar had gesproken vóór ze de woning huurde had ik misschien nu niet zo’n vervelend misverstand gehad. Tja. Ze had zeker een punt dat de woning die ze had gekregen veel opknapwerk nodig had. Ook de begeleider van Vluchtelingenwerk, die ik later sprak, was daar niet blij mee. “Waarom geven jullie die statushouders toch zo vaak zo’n uitgewoonde woning? Ze hebben al zo weinig geld om de woning in te richten.” Daar zat wel een kern van waarheid in. Bij het huisvesten van statushouders kozen we inderdaad vaak woningen die om allerlei redenen wat minder in de markt lagen. Hoe die huisvesting van statushouders precies verliep en wat daar voor onze nieuwe huurder bij kwam kijken en was geregeld, wisten we eigenlijk niet precies. In de meeste gevallen spraken we de persoon in kwestie niet eens en liep alles via Vluchtelingenwerk. Bovenstaande verhaal is mijn eigen ervaring. Van zo’n twintig jaar geleden. Momenteel is het aantal woningen dat aan statushouders wordt verhuurd tien keer zo groot geworden als toen. Maar als ik professionals van corporaties spreek, heb ik niet het idee dat er veel is veranderd. Nog steeds merk ik vaak dat de kennis ontbreekt van hoe het precies in elkaar zit. Welke begeleiding is er bij het verhuurproces vanuit het COA? Wat doet Vluchtelingenwerk? Welk budget is beschikbaar om een woning in te richten? Wat gebeurt er op gebied van informatie en wat gebeurt er aan woonbegeleiding? En als er zaken niet goed gaan, welke partijen en instanties kun je dan inschakelen? Ook komt het nog vaak voor dat de statushouder, de nieuwe huurder, niet of nauwelijks contact heeft met de corporatie. Met name dat laatste staat in schril contrast met de uitgebreide intakeprocedure die bij veel corporaties plaats vindt. Ik was laatst bij een corporatie die standaard behalve een inkomenscontrole ook de huurders informeerde over de totale woonlasten in relatie tot het inkomen en daarbij met name bij jongere kandidaten kritisch doorvroegen over hoe die dachten de maand door te komen. Ook op het sociale aspect werd er stevig doorgevraagd. Naar eventuele ervaringen met burenruzies en overlast, naar luidruchtige hobby’s en hoe de nieuwe huurder de tuin en de woning gaat inrichten. Overigens een goede zaak, wat mij betreft. Maar de statushouders, en dat zijn in 2016 minstens één op de vijf nieuwe huurders, die spraken ze helemaal niet. Is dat nu wel verstandig? Hoe zit het nu eigenlijk?In de training: “Statushouders, een bijzondere doelgroep?” komt deze vraag uitgebreid aan de orde. Bovendien vertelt een specialist van Vluchtelingwerk precies hoe de zaken rondom verhuur, inrichtingsbudgetten, informatievoorziening en woonbegeleiding zijn geregeld. Hierdoor kunt u in de praktijk een goede afweging maken en besluiten hoe de corporatie goed kan aansluiten bij wat er al is. Voor mij was het incident met het behang indertijd een reden om voortaan voor statushouders woningen uit te kiezen waar voor de huurder niet al te veel kluswerk in zat. Maar tja, die keuze heeft u in de huidige tijd ook niet altijd. Harry VlaarTrainer Kjenning
Lees meer17 april 2016 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
In Nederland zou niemand hoeven tobben aldus Merlien Welzijn
Als professional heb ik dagelijks te maken met huurders die betaalproblemen hebben. In mijn diverse vriendenkring hoor ik de verhalen van alleenstaande bijstandsmoeders die tobben. Maar ook van mensen die ten prooi gevallen zijn aan een reorganisatie… en tobben. Van ZZP’ers met teruglopende opdrachten… die tobben. Van interimmers die gebonjourd zijn… en tobben. Ergens wist ik het wel. Er is veel armoede. En als je je daarin verdiept val je eigenlijk van de ene verbazing in de andere. Het CBS becijfert dat 1,5 miljoen mensen in Nederland in armoede leven. En wat het CBS becijfert is dus per definitie zonder de verborgen armoede. Dat zet je toch aan het denken, of niet? Bijstandsgerechten.nl, mijn burgerinitiatief tegen armoede, bereikt al een groot deel van deze mensen. Ze surfen met tienduizenden tegelijk op de site. Mensen die al jaren in de bijstand zitten zoeken inspiratie. Dat ene kookkunstje waarmee ze al jaren overleven komt hen de keel uit. Velen zijn simpelweg ook op zoek naar hulp want ‘Hoe was je dit varkentje?’ Simpelweg minder geld uitgeven is niet zo gemakkelijk. Korting of uitstel van betaling van je hypotheek, huur en andere vaste lasten is vaak lastig tot onmogelijk. Dus moet er bezuinigd worden op primaire levensbehoeften zoals de dagelijkse kost. Dan maar dagelijks patat?Dacht het niet! Want het is juist belangrijk om energiek te blijven. Dan blijf je in staat de volgende kans te pakken als die zich aandient. En dan heb ik het nog niet over de algemene gezondheid. Hoe dan ook: een goede en gezonde maaltijd is van vitaal belang. Hoe je dat tot op de cent nauwkeurig voor elkaar krijgt leer je via de gratis website Bijstandsgerechten of de budgetkookboeken Koken voor 4 personen voor €5 en Slim Koken: budgetrecepten en bespaartips voor het hele gezin. Boeken die eigenlijk iedereen in Nederland in de kast moet hebben staan, want armoede kan -ook in tijdelijke vorm- uiteindelijk iedereen overkomen en dan is het wel zo handig als je actieplan klaar ligt. Omdat je in principe prima kunt blijven eten, drinken en genieten van het leven doe ik het zelf nog steeds. Ik wacht niet op een aanleiding. Wie help jij op weg?Veel gemeenten en woningcorporaties geven de boeken cadeau aan hun doelgroep: rechtstreeks, via budgettrainingen, in verhuurmappen, om hun zoveeljarig bestaan te vieren, etc. Succesvolle ondernemers verspreiden de boeken eerder via voedselbanken. De boekjes kosten per stuk € 12,95. Bij bulkafname lopen kortingen op tot 40% op de inkoopprijs. Wie help jij op weg? Merlien Welzijn werkt al meer dan 10 jaar als leidinggevende op het vlak van Wonen bij diverse woningcorporaties. Als kind is zij opgegroeid in een eenoudergezin wat rondkwam van de bijstand. Later heeft zij wel eens kortstondig met werkeloosheid te maken. Haar strategieën heeft zij door ervaring verfijnd en beschikbaar gesteld aan anderen. Haar stelling: in Nederland zou niemand hoeven tobben! Merlien werd met haar initiatief Bijstandsgerechten eind oktober verkozen tot dé Libelle STER 2015. Om dit mooie initiatief verder te kunnen delen heeft Kjenning aan Merlien gevraagd over dit speciale gast-blog te schrijven. Heeft u ook een inspirerend initiatief waarmee u het verschil maakt? Laat het ons weten via mail@kjenning.nl
Lees meer27 november 2015 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Een burenruzie: wat moet de verhuurder doen?
Buren die elkaar het leven zuur maken, het komt helaas nog wel eens voor. Van de verhuurder wordt dan meestal verwacht dat hij een oplossing biedt voor de door de buren ondervonden overlast. Bijvoorbeeld door één van de klagers te laten verhuizen of door naar de rechter te stappen. Bij een burenruzie is echter vaak onduidelijk wie de veroorzaker van de overlast is en welke huurder de verhuurder moet aanspreken. De pot verwijt de ketel. Toch betekent dat niet dat de verhuurder de burenruzie maar moet laten voor wat het is. Verhuurder aan de slag ook bij onduidelijke schuldvraagOok als niet duidelijk is bij welke huurder de schuldvraag ligt, heeft de verhuurder de plicht om maatregelen te nemen. Maar welke maatregelen moet je nemen als duidelijk sprake is van een burenruzie? Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft daar onlangs uitspraakover gedaan, waarbij VBTM de verhuurder bijstond. In deze zaak klaagden de buren over en weer over elkaar bij de verhuurder en viel niet één klager als verantwoordelijke voor de ontstane situatie aan te wijzen. De verhuurder voerde met beide huurders gesprekken, maakte afspraken en trachtte te bemiddelen. Dit leidde niet tot verbetering, zodat één van de klagers een kort geding startte om de verhuurder te verplichten tegen de andere huurder een procedure te starten met als doel ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens deze klager had de verhuurder een grondig onderzoek moeten instellen, buurtonderzoek moeten houden en het conflict moeten oplossen, bijvoorbeeld door hem andere woonruimte aan te bieden met een verhuiskostenvergoeding. Het gerechtshof was het hier echter niet mee eens. Het stelde vast dat er sprake was van een grondig verstoorde burenrelatie waarin in ieder van de buren een aandeel had. Volgens het hof rust op de verhuurder weliswaar de verplichting om op te treden tegen onrechtmatige overlast van een huurder, dat wil echter niet zeggen dat de verhuurder iedere mogelijke (rechts)maatregel moet nemen die tot beëindiging van de overlast zou kunnen leiden. De verhuurder moet díe maatregelen nemen die in redelijkheid en afhankelijk van de omstandigheden van het geval van hem verwacht mogen worden. In de situatie waar het hof over moest oordelen waren de maatregelen van de verhuurder, bestaande uit het bevorderen van overleg en het bemiddelen tussen beide huurders, voldoende. Van een verhuiskostenvergoeding kan volgens het hof geen sprake zijn. Het hof oordeelt dat de verhuurder het probleem niet heeft veroorzaakt en aan zijn verplichtingen heeft voldaan, zodat niet valt in te zien waarom de verhuurder een verhuiskostenvergoeding aan de klager zou moeten betalen. Ook bij een wederzijdse burenruzie dus niet stilzittenDus ook bij een wederzijdse burenruzie kan de verhuurder niet stilzitten, maar de maatregelen die de verhuurder moet treffen gaan in beginsel minder ver dan in een “gewone” overlastzaak. De verhuurder zal in ieder geval een onderzoek moeten instellen om een goed beeld te krijgen van de aard van de overlast. Aan de hand daarvan zal de verhuurder moeten beoordelen welke maatregelen genomen moeten worden. In de burenruzie waar het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch over moest oordelen, was het voeren van overleg en het bemiddelen tussen partijen bij het maken van afspraken voldoende. Tanja de Groot, VBTM Advocaten HuurrechtHuurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructureringHuurrecht Verdieping Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Woningwaarderingsstelsel
Lees meer25 november 2015 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Wijkgericht werken belangrijker dan ooit
Voor woningcorporaties wordt het er niet gemakkelijker op. Het imago heeft flinke deuken opgelopen, de verhuurdersheffing beperkt de investeringsmogelijkheden en de huren moeten geforceerd omhoog, ook al is dat lang niet altijd wenselijk. Volgens de ‘visie’ van Minister Blok moeten corporaties zich met name richten op de primaire doelgroep. Leefbaarheid is een taak voor de gemeente, tenzij het direct betrekking heeft op de kerntaak van de corporatie. Het zou getuigen van kortzichtigheid om hier klakkeloos genoegen mee te nemen. Corporaties hebben een groot belang bij de leefbaarheid in buurten en wijken. Zij hebben baat bij gewilde en gezonde wijken. Een gewilde wijk betekent minder mutaties, minder leegstand en tevreden bewoners. In een gezonde wijk zetten veel bewoners zich in voor de wijk en voor elkaar. Dit leidt ontegenzeggelijk tot lagere beheer- en toezichtkosten. De boodschap is dus niet: stop met aandacht besteden aan leefbaarheid, maar motiveer duidelijk waarom je het wel doet. En: formuleer heldere en meetbare doelen. Vaak wordt begonnen aan een project, zonder dat helder is wat het moet opleveren. Dan valt er achteraf natuurlijk ook niet te meten wat je hebt bereikt. Wijkgericht werken en aandacht besteden aan leefbaarheid is met name ook nú van belang omdat iedereen het heeft over de participatiesamenleving. Wat een woord, trouwens. Zeker in wijken, die de aandacht verdienen van de corporaties is het niet vanzelfsprekend dat bewoners het op eigen kracht redden. Dat betekent zorgen voor minder draaglast, zodat bewoners ruimte krijgen om de eigen problemen aan te pakken. Maar zorg ook voor meer draagkracht in de wijk. Dat levert krachtige bewoners op, die meer zelf kunnen en die er voor kunnen zorgen dat zwakkere bewoners meeliften met de sterkere. Gericht aandacht besteden aan wijkgericht werken is daarom de komende periode belangrijker dan ooit. Hans Suurmond Hans is docent van de Samenwerken in de wijk, waarin aandacht wordt besteed aan nut en noodzaak van wijkgericht werken en waarin praktische instrumenten worden aangereikt om direct mee aan de slag te kunnen.
Lees meer21 januari 2015
