Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Zijn corporaties medeverantwoordelijk voor het aantal daklozen in Nederland?

Dat is best een lastige vraag zo aan het begin van het jaar. De kranten bevatten bijna continu koppen over de woningnood. Nieuwsberichten met koppen als “Schreeuwend tekort aan sociale huurwoningen” en “Absolute schaarste op de woningmarkt” zijn afgelopen jaar meer dan eens op mijn scherm verschenen. Wat ik nog schokkender vind, is dat in een land waar de sociale voorzieningen op een hoog niveau geregeld zijn het aantal daklozen de afgelopen jaren stijgt. En niet een beetje. Met duizenden tegelijk! Pechmannen en pechvrouwen Wanneer je verder graaft in de cijfers val je van de ene in de andere verbazing. Zo is sinds 2009 het aantal daklozen verdubbeld. Dat staat haaks op de economische groei die we doormaken. Daarnaast groeit het aantal daklozen onder de 30 jaar ook explosief. Ook zitten de crisisopvangen steeds voller. En door de grotere groep mensen die hulp nodig heeft, komt de hulpverlening moeilijker op gang als de hulpverlening niet is ‘mee geschaald’. Door de krapte op de woningmarkt is doorstroom ook lastiger. Want mensen blijven dan langer ‘hangen’ in hun bestaande woning. En tot slot – en ook echt wel schokkend – zijn er steeds vaker ook werkenden in de nachtopvang te vinden. Deze mensen worden inmiddels pechmannen en pechvrouwen genoemd. Ze hebben een tegenslag in hun leven gehad waardoor een negatieve spiraal in gang is gezet die niet te keren is. De vraag die ik mezelf dan stel: Zijn corporaties dan aan zet? Die vraag houdt me al een tijdje bezig. Ben je als corporatie dan aan zet als je deze cijfers ziet? Ondertussen gebeurt er wel van alles. Zo zie je op social media menig bestuurder, manager, beleidsmaker en corporatiemedewerker zich suf hashtaggen met #ikwileenhuis en #wooncrisis. Dat is een super initiatief om de wooncrisis en de gevolgen daarvan een gezicht te geven. Echt een aanrader om te volgen via www.wooncrisis.nl En toch blijft tegelijkertijd die vraag in mijn hoofd rondzingen. “Het is de kerntaak van corporaties om woningen te verhuren aan bewoners die niet zomaar zelf aan een woning kunnen komen.” Wat mij betreft hoort daar een proactieve taak bij om de dakloze woningzoekende te helpen. Toch? Gelukkig zien we daar ook wel goede, hoopvolle en inspirerende voorbeelden van zoals Bert Moormann, bestuurder van corporatie Domesta uit Emmen die daarover al schreef in zijn kerstverhaal: ‘De woningcorporatie heeft letterlijk de sleutel in handen’ #hetkanduswel “Het was zo koud buiten vannacht. Kunt u me misschien helpen?” Ik heb in de eerste weken van dit jaar de stoute schoenen aangetrokken. Ik heb 50 woningcorporaties gebeld. Dit om proefondervindelijk te ervaren hoe een dakloze aan de telefoon verder wordt geholpen. Ieder gesprek ben ik op dezelfde wijze begonnen. “Goedemorgen, u spreekt met Johanna. Ik ben sinds kort dakloos. Vannacht kon ik niet bij de nachtopvang terecht. Ik heb geslapen op een bankje bij het station. Het was zo koud buiten vannacht. Kunt u me misschien helpen?” De reacties van corporaties Wat denk jij dat de gemiddelde reactie is van een medewerker bij een corporatie? Laat deze vraag even op je inwerken. Want ik ben na 50 belletjes geschokt, verwonderd en gelukkig ook verrast. Met stipt op nummer 1 volgde 38 keer het antwoord:“Jeetje wat vervelend voor u. Alleen kan ik u nu niet verder helpen. U staat wel ingeschreven toch in <woningverdeelsysteem naar keuze invullen>. Als ik vervolgens doorvraag krijg ik vele antwoorden over wachtlijsten, andere woningzoekenden en regeltjes – die vaak nog verkeerd worden uitgelegd, maar dat terzijde -. Het volgende goed bedoelde advies volgde ook nog 8 keer:“In onze regio komt u niet in aanmerking voor urgentie en de wachttijden zijn jaren. Kunt u niet bij vrienden of familie slapen?” Hadden de beide bovenstaande antwoorden effect op mij? Ja. Zelfs een enorm emotioneel effect dat ik niet verwachte. Ik voelde me niet gehoord en stom. Ik snapte niet dat iemand zo met regels aan kan komen zetten als ik net vertel dat ik buiten heb geslapen en wanhopig hulp zoek. Het voelt alsof ik er zelf voor koos om op een bankje te slapen. Als het dit effect al op mij heeft, hoe moet dat dan wel niet zijn om voor die woningzoekende te horen die écht in zak en as zit? Bij 92% van mijn telefoontjes werd ik niet verder geholpen. Daar kwam ik geen stap verder. Er is ook goed nieuws: Ik ben 4 keer echt oprecht verrast! De eerste medewerker vroeg me: “Waar bent u nu?” Op mijn ontwijkende antwoord dat ik in de stad loop en me geen raad weet. reageerde ze heel menselijk “Wij zijn gevestigd aan adres x in het centrum. Hier is het warm. De deur is open. Ik heb koffie, thee en wat brood hier. Kom je ontbijten? Ga ik daarna regelen dat een van mijn collega’s je gaat helpen om de juiste hulp te krijgen. Want ik denk dat je die nog niet hebt.” De tweede medewerker toonde eerst empathie en vroeg door. Op de vraag of ik werk had antwoordde ik: “ja, ik werk elke dag als schoonmaker tussen 15:00 en 22:00 uur. Ik werk ook in de weekenden.” Vervolgens kwam de vraag “Heeft u dan ook een DigiD?” Ja, dat heb ik. “Als u nu naar kantoor komt, heb ik per direct een eenkamerappartement beschikbaar. Aangezien u inkomen heeft kan ik u mogelijk direct helpen. Dan wil ik eerst kennismaken.” In de laatste twee gevallen sprak ik fijne en warme medewerkers die me uitnodigden om langs te komen voor een kennismakingsgesprek om samen te kijken wat mijn opties zouden zijn. Gelukkig: they do care! Hulde aan de medewerkers die de menselijke maat wisten te vinden. Of door te luisteren en in ieder geval de deur letterlijk en figuurlijk te openen. Verharden & verstarren we? Ik werk zelf al veel jaren in de corporatiesector. Dus de andere kant van de telefoon ken ik ook. En ik begrijp ook echt hoe lastig het soms is. Ik geef het je te doen. Dagelijks telefonisch in contact te zijn met huurders, woningzoekenden en al hun problemen aan te horen. Ik snap echt wel dat je dan niet met iedereen die je spreekt een open verbinding aangaat. Maar toch verbaast me dat ook wel weer. Want worden we daarmee niet heel langzamerhand zelf onderdeel van een probleem? Het werken in een functie waar veel klantcontact bij hoort, wordt vaak onderschat. Om die reden bieden we bij Kjenning ook

Lees meer
29 januari 2020
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Waar eindigt de inspraak van een huurder bij dringende werkzaamheden?

Het overgrote deel van de huurders van woningen legt de verhuurder geen strobreed in de weg bij het verrichten van dringende werkzaamheden. Sterker nog, geregeld ‘staat de koffie klaar’. Toch kent iedere verhuurder wel een (voormalig) “kritische” huurder die bij elke dringende (controle)werkzaamheid zijn of haar kont tegen de krib gooit. Het is de koppige huurder die van oordeel is te kunnen bepalen welke werkzaamheden worden verricht en wanneer deze worden verricht. Of het gaat om het onderhoud aan een CV-installatie, het verwijderen van houtrot of het uitvoeren van buitenschilderwerk; deze huurder wil maximale inspraak. Recent kreeg ik de vraag voorgelegd waar die inspraak eindigt. Onder verwijzing naar de contractuele- en wettelijke verplichtingen van de huurder en naar een op 13 november jl. gepubliceerde uitspraak (ECLI:NL:RBMNE:2018:5797) van de kantonrechter Utrecht gaf ik antwoord op die vraag. De contractuele- en wettelijke verplichting van de huurder ten aanzien van dringende werkzaamheden De meeste huurovereenkomsten bevatten in de algemene huurvoorwaarden een bepaling ten aanzien van de door de verhuurder uit te voeren dringende werkzaamheden. Deze bepaling houdt kort gezegd in dat de huurder alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde of aangrenzende woningen zal toestaan, dat de huurder als gevolg van het uitvoeren van de dringende werkzaamheden geen recht heeft op vermindering van de huurprijs of schadevergoeding en dat de bedoelde werkzaamheden, na voorafgaande aankondiging van het tijdstip, plaatsvinden op werkdagen, dringende gevallen evenwel uitgezonderd. Ontbreekt een dergelijke bepaling, dan maakt u gebruik van (zeer) gedateerde voorwaarden. In dat kader adviseer ik uw algemene huurvoorwaarden te updaten. Een goed uitgangspunt is het nieuwste model huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimten van Aedes en VBTM, Let wel: dit blijft maatwerk. De huurder heeft daarnaast op grond van de wet een gedoogplicht ten aanzien van dringende werkzaamheden (7:220 lid 1 BW). Kort en goed; de huurder dient op grond van de huurovereenkomst en de wet dringende werkzaamheden te gedogen. De uitspraak van 14 november 2018 In een onlangs gepubliceerde uitspraak – waarin overigens meer speelde dan alleen een geschil over de uitvoering van dringende werkzaamheden – was sprake van een huurster die inspectie- en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde bleef tegenwerken. Wat was het geval? Begin 2015 heeft de huurster bij de verhuurder melding gemaakt van een lekkage afkomstig van de rookgasafvoer op de vliering van haar woning. Nadat een door de verhuurder ingeschakeld bedrijf de rookgasafvoer tevergeefs heeft geprobeerd te repareren, heeft de beheerder een installatie-adviesbureau ingeschakeld om te onderzoeken op welke wijze dit probleem kon worden opgelost. Het bureau kwam met twee opties, waarvan de verhuurder optie 1 door het eerder ingeschakelde bedrijf wenste uit te laten voeren. Ten behoeve daarvan vroeg de verhuurder de huurster meermaals om haar goedkeuring. Deze weigerde keer op keer haar medewerking aan de uitvoering van optie 1 door het bedrijf, niet alleen omdat zij wenste dat het probleem anders werd aangepakt, maar ook omdat zij stelde geen vertrouwen te hebben in de kundigheid van het door de verhuurder in te schakelen bedrijf. Uiteindelijk heeft de huurster de verhuurder in rechte betrokken om (primair) de door haar gewenste wijze van aanpak van het probleem af te dwingen dan wel (subsidiair) optie 1 te laten uitvoeren door een Rogafa erkende cv-installateur. In reconventie vorderde de verhuurder (onder meer) medewerking van de huurster aan optie 1. De kantonrechter oordeelde dat de huurster van de verhuurder mag verwachten dat de werkzaamheden aan de rookgasafvoer door een erkend vakman zouden worden uitgevoerd. Op de zitting liet de huurster haar bezwaren tegen de inzet van het door de verhuurder gewenste bedrijf varen toen bleek dat deze “Rogafa-erkend” was. De overige voorwaarden die de huurster aan haar medewerking stelde, waren naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd. De kantonrechter overwoog dat de verhuurder eigenaar is van de woning en dat de huurster slechts een huurrecht heeft. De huurster mag van de verhuurder verwachten dat de werkzaamheden deugdelijk worden verricht, maar zij kon als huurster de verhuurder (of de door de verhuurder ingeschakelde installateur) niet voorschrijven op welke wijze die werkzaamheden aan de woning precies zouden moeten worden uitgevoerd. De verhuurder behoefde de huurster daarover ook niet vooraf in detail te informeren. In het rapport van het installatie-adviesbureau en in de diverse brieven die de verhuurder aan de huurster heeft gestuurd, was – aldus de kantonrechter – voldoende concreet omschreven welke werkzaamheden de verhuurder in de woning wilde (laten) uitvoeren. De huurster diende dan ook, als goed huurder, aan die dringende werkzaamheden onvoorwaardelijk haar medewerking te verlenen. Ook ten aanzien van het moment waarop de dringende werkzaamheden worden verricht zijn er grenzen aan de inspraak van de huurder. In het voorbeeld heeft de huurster ter zitting toegelicht dat het bedrijf altijd wilde komen als zij niet thuis was, bijvoorbeeld omdat zij op dat tijdstip een afspraak in het ziekenhuis had. Zij was van mening dat zij aan het bedrijf geen toegang hoeft de verlenen op een moment dat het haar niet uitkomt. De kantonrechter stelde voorop dat het ging op dringende werkzaamheden. Onder die omstandigheden kon een afspraak in het ziekenhuis of elders geen reden zijn om aan het bedrijf de toegang tot haar woning te weigeren. De kantonrechter nam mede in aanmerking dat de huurster niet de enige bewoner van de woning is, zij kon zo nodig een andere bewoner of een derde inschakelen om namens haar toegang te verlenen aan het bedrijf. Samenvattend Vaststaat dat een huurder op grond van de huurovereenkomst en de wet dringende werkzaamheden dient te gedogen. Geconcludeerd moet worden dat de huurder mag verwachten dat de dringende werkzaamheden door een (erkend) vakman of kundig bedrijf worden uitgevoerd. Duidelijk is echter, en dat blijkt ook uit de uitspraak van 14 november 2018, dat hier de inspraak van de huurder eindigt. De huurder heeft niet het recht te bepalen welke werkzaamheden wanneer worden uitgevoerd en zal dus de door de verhuurder geplande werkzaamheden op een vooraf aangekondigd tijdstip moeten gedogen. Geadviseerd wordt om de huurder tijdig schriftelijk te informeren over de datum en het tijdstip waarop dringende werkzaamheden zullen worden uitgevoerd, behoudens onverwijlde spoed. Wouter Kempe VBTM Advocaten

Lees meer
17 januari 2020
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Oriëntatie volkshuisvesting: wegwijs in de corporatiesector

In oktober 2019 zette Cyrella Beckers haar eerste stappen in de woningcorporatiewereld. Ze ging als communicatieadviseur aan de slag bij WoonGoed 2-Duizend. Om zo snel mogelijk veel te leren over deze wereld volgde ze de training Oriëntatie volkshuisvesting. “Ik heb nu een veel beter beeld hoe de corporatiewereld in elkaar steekt.” Waarom werken bij een woningcorporatie? “Ik heb negen jaar in gezondheidszorg gewerkt als communicatieadviseur en merkte dat ik toe was aan een nieuwe uitdaging. Op LinkedIn kwam ik deze functie tegen en ik dacht meteen: dit is een match! Ik wilde namelijk wel graag in een sector blijven werken met een maatschappelijke component en dat is een woningcorporatie natuurlijk bij uitstek. Ik zit dan ook op de goede plek en ben blij met mijn keuze.” Maar ja, wel groen als gras dus “Ik wist inderdaad niet zoveel van de corporatiewereld. Op voorhand had ik me er wel in verdiept en gezien dat deze sector complex en interessant is, maar ik heb nog veel te leren. Als communicatieadviseur heb je vaak niet een-op-een te maken met de doelgroep, de huurder. Om mijn werk goed te kunnen doen – relevante thema’s toegankelijk maken voor de doelgroep en de organisatie adviseren – moet ik inzicht en overzicht hebben. Tijdens het sollicitatiegesprek heb ik aangegeven dat ik dat belangrijk vind, en hebben we doorgesproken hoe dat op korte termijn het best zou kunnen worden opgepakt. De training Oriëntatie volkshuisvesting van Kjenning sloot aan op mijn wensen. Sterker nog, deze training stond al gepland voor een aantal medewerkers van WoonGoed 2-duizend, ik kon zo aanschuiven.” De hoed en de rand is nu duidelijk? “De rode draad was de historische ontwikkeling: hoe zijn corporaties ontstaan, en hoe zijn we op de wereld van vandaag uitgekomen. Het ging van industrialisatie – en als gevolg daarvan de volgepropte binnensteden – tot de Vestia-affaire en de gevolgen daarvan. En van het kader en de voorwaarden waarbinnen corporaties werken tot de aangeboden producten en diensten. Oh ja, ook een onderdeel was hoe corporaties zich verhouden tot de overheid, wat hun relatie is. Dat klinkt misschien wat droog, maar het was echt superinteressant.” Geen hoorcollege mag ik hopen? “Absoluut niet. De aanpak was prettig en interactief. Er was afwisseling tussen theorie, filmpjes, opdrachten maken in groepjes, en discussiëren. Nu begrijp ik veel beter hoe wij wonen in Nederland en waar bijvoorbeeld de huurtoeslag en het passend toewijzen vandaan komen. En waarom systemen als deze nodig zijn. Daarnaast vond ik het leuk om mensen van andere corporaties te ontmoeten. Met een paar ben ik nu gelinkt op LinkedIn. Dat pak je dus ook nog mee.” Conclusie? “Ik heb er veel van opgestoken. Wist je bijvoorbeeld dat 1 op de 4 mensen in een sociale huurwoning woont? Veel toch?! Oeps, nu klink ik zelf bijna als een docent, haha.” Heeft u ook interesse in deze training? Kijk dan bij de training Oriëntatie volkshuisvesting die Cyrella volgde. Na deze training volgen veel deelnemers ook nog de cursus Huurrecht Basis, want Huurrecht is een belangrijk kennisonderdeel binnen de dagelijkse werkzaamheden van corporaties.

Lees meer
3 januari 2020
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Bewonersbegeleiding bij projecten, dat doe je er niet even bij

Corporaties zijn van plan om 2,1 miljoen woningen CO2 neutraal te maken. Vrijwel alle huurders krijgen dus te maken met een verhuizing of met overlast als zij tijdens de werkzaamheden in de woning blijven wonen. Het ideaalplaatje is natuurlijk om samen met enthousiaste bewoners op te trekken. Om samen het plan te ontwikkelen en afspraken te maken over de uitvoering van de werkzaamheden. Denk daarbij ook aan voorzieningen voor bewoners, logeerwoningen, wisselwoningen en allerlei maatregelen om de overlast te beperken of te verzachten. En als je toch zo intensief met elkaar in gesprek bent ook meteen afspraken te maken over het beheer na het project of oplevering van de nieuwbouw. Denk aan leefregels en afspraken over schoonmaak, groenonderhoud, toezicht en dergelijke. Gaan de bewoners dit zelf doen of gaat de corporatie dit voor hen regelen tegen servicekosten? Als renovatie of sloop in harmonie verloopt, dan zijn er alleen maar winnaars. Trotse bewoners, een corporatie die terug kan kijken op een soepel proces en een gebouw dat weer jaren mee kan en netjes is en blijft. Tot zover het ideaalplaatje…nu de realiteit De bewoners van de huurwoningen hebben vaak niet om de werkzaamheden gevraagd en zitten hier vaak niet op te wachten. Het is daarom cruciaal om ze goed voor te lichten, te overtuigen, met ze mee te denken en hen te betrekken bij de plannen. Toch zien we dat veel corporaties hier erg makkelijk over denken: Vaak is de projectbegeleiding een taak voor een woonconsulent, die dit naast de gewone werkzaamheden er even bij doet. Of wordt deze taak helemaal uitbesteed aan de aannemer. Dat gaat vaak goed, maar ook vaak niet. Dan zie je boze bewoners die vinden dat overlast onverdraaglijk is en dat ze worden tekort gedaan door de corporatie. Soms halen deze verhalen ook de pers: Corporaties renoveren woningen waar nog mensen wonen We moeten beter communiceren met onze bewoners Renovatiewoede: renovatie van je woning is een kwelling (Zembla) De conclusie bij al deze mislukkingen is altijd dezelfde: we moeten beter communiceren met bewoners. Maar hoe doe je dat? En wat betekent dit eigenlijk? Onrealistische verwachtingen Om met het laatste te beginnen: Bij huurders leven vaak overtuigingen die niet kloppen en verwachtingen die niet waar gemaakt kunnen worden, zoals: Ik kan met mijn kinderen toch niet maandenlang elke dag in de herrie zitten, dan heb ik recht op een andere woning! Als ik ga verhuizen vanwege de werkzaamheden, heb ik altijd recht op een vergoeding van 6000 euro! Als mijn huis wordt gesloopt, dan heb ik recht op een vergelijkbare woning! Ik heb hier niet om gevraagd, dus ik moet volledig ontzorgd worden, anders doe ik niet mee! Zolang bewoners dit soort onrealistische verwachtingen hebben, krijg je gaandeweg het proces gegarandeerd te maken met boosheid en frustratie. Werkzaamheden gaan nu eenmaal gepaard met overlast. Een verhuizing is niet altijd leuk en een nieuwe woning is meestal een stuk duurder en vaak niet beter dan de oude. En een verhuiskostenvergoeding is alleen verplicht als de huurder moet verhuizen vanwege sloop of renovatie, niet vanwege overlast door onderhoudswerkzaamheden. Kortom, het is zaak de bewoner te overtuigen om mee te doen en dat hij daarbij overlast en ongemak moet accepteren. Dit vraagt om aandacht en tijd. Vaak zijn hiervoor meerdere gesprekken met mensen nodig. Het is daarbij belangrijk om met mensen mee te denken en soms is het ook nodig om oplossingen aan te reiken als iemand die zelf niet heeft. Organiseren vraagt om tijd, aandacht en maatwerk! Medewerking van bewoners is cruciaal voor het slagen van verduurzamingsprojecten. Tegelijkertijd zien we dat veel corporaties hier veel te gemakkelijk over denken en de bewonersbegeleiding niet goed organiseren. Een goede organisatie betekent dat er voldoende aandacht en tijd is. Dat doe je er niet zomaar even bij en dat is ook niet zomaar uit te besteden aan derden. In de verdiepende leergang Sociale Projectbegeleiding staan we uitgebreid stil bij hoe het wel kan: Je leert hoe je bewoners betrekt, wat hun rechten en plichten zijn en hoe je de bewonersbegeleiding organiseert en aanstuurt. Harry Vlaar

Lees meer
6 december 2019
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

De opslag van lachgas in een huurwoning, is het gevaarlijk en is het te verbieden?

Het recreatief gebruik van lachgas is al een aantal jaren ‘booming’. Regelmatig berichten de media over het gebruik van lachgas en over de ontzettend lucratieve handel in lachgas. In de grote steden rijden jonge succesvolle ondernemers in de nachtelijke uren met scooters en bakfietsen vol handelswaar rond, klaar om toeristen en uitgaand publiek van een dosis lachgas te voorzien. Begin augustus is zelfs de eerste officiële lachgaswinkel van Nederland geopend. Wat is lachgas en hoe wordt het gebruikt? Distikstofoxide (N2O) – in de volksmond lachgas – is van oorsprong een narcosemiddel en pijnstiller, maar wordt al geruime tijd ook recreatief gebruikt. Lachgas wordt in een ballon gespoten, waarna het gas door de gebruiker wordt geïnhaleerd door in en uit de ballon te ademen. Het Trimbos-Instituut schrijft over het effect van lachgas dat het inhaleren voor een korte en (soms) sterke roes zorgt, waarbij vaak de gebruiker de omgeving anders gaat zien en geluiden anders gaan klinken. Iemand kan lacherig worden, vandaar de naam ‘lach’ gas. Inmiddels hebben diverse instellingen en medische specialisten hun zorgen geuit over het recreatief gebruik van lachgas. Maar de handel in lachgas is momenteel strafrechtelijk niet verboden en voor een handeltje of eigen gebruik is maar weinig nodig. Is de opslag van lachgas gevaarlijk en kunt u dat verbieden? Nu wordt lachgas ook regelmatig opgeslagen in huurwoningen. Wat moet u daar als verhuurder nu mee? Is het gevaarlijk? Kunt u het als verhuurder verbieden? Lachgas is een oxiderend gas. Dat betekent dat het gas – net als zuurstof, maar dan veel krachtiger – verbranding van brandbare stoffen kan versterken. Bovendien bevatten de gasflessen en patronen gas onder druk en deze kunnen bij verwarming ontploffen. De aanwezigheid van een grote hoeveelheid lachgas (≥ 50 liter) levert strijd op met het Bouwbesluit 2012 (artikel 7.6). Vanuit het Bouwbesluit 2012 is te stellen dat de opslag van een grote hoeveelheid lachgas in een huurwoning wel gevaar oplevert en daardoor tevens leidt tot slecht huurderschap. Naast gevaarzetting kan er ook nog sprake zijn van verboden bedrijfsmatig handelen of het veroorzaken van overlast voor de directe woonomgeving. Bovendien zijn aan de opslag van gevaarlijke gassen strenge voorwaarden verbonden. Schendt een huurder die, dan levert dat strijd op met o.a. bestuursrechtelijke- en milieurechtelijke regelgeving. Maar is de opslag van lachgas in een woning dus ook strafbaar? Nee. Lachgas is in juli 2016 van de Geneesmiddelenwet gehaald en valt momenteel onder de Warenwet. Gevolg daarvan is dat lachgas vrij verkrijgbaar is. Dat de aanwezigheid van lachgas in een huurwoning eventueel strafrechtelijk door de beugel kan, laat onverlet dat dit in een huurrechtelijke relatie een tekortkoming kan opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met zich mee kan brengen zoals in een recent gevoerd kort geding. Update 24 november 2022: Lachgas staat per 1 januari 2023 op Lijst II van de Opiumwet. Lees hier ons artikel dat verder ingaat op deze wijziging. Ontruiming van de woning door de opslag van lachgas In dat geding vorderde een woningcorporatie dat de huurder zijn woning diende te ontruimen vanwege de opslag van 251 liter lachgas, verdeeld over 11 gasflessen. Tevens vond er handel plaats van datzelfde gas vanuit de woning, terwijl dat eveneens gepaard ging met overlast. Omwonenden hadden hier veelvuldig over geklaagd bij zowel de politie als bij de corporatie en gaven aan zich niet veilig te voelen. Deze feiten waren voor de verhuurder aanleiding om aan de kantonrechter toestemming te vragen om de woning te ontruimen. Het oordeel van de kantonrechter Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat de huurder vanuit zijn woning bedrijfsmatig lachgas heeft verkocht, dat hij de bestemming van het gehuurde hiermee (gedeeltelijk) heeft gewijzigd, dat hij door deze handel overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden en dat hij gevaarlijke stoffen (namelijk grote hoeveelheden lachgas) in zijn woning heeft opgeslagen en hiermee gevaarzettend heeft gehandeld. De kantonrechter volgde de stelling van de woningcorporatie dat huurder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder moet zijn huurwoning binnen 14 dagen verlaten. Kortom: ook al is lachgas strafrechtelijk niet verboden, de opslag en handel daarin kan voor verhuurders reden zijn om op te treden tegen haar huurders. Update 24 november 2022: Lachgas staat per 1 januari 2023 op Lijst II van de Opiumwet. Lees hier ons artikel dat verder ingaat op deze wijziging. Sander van Heertum en Wouter KempeVBTM advocaten

Lees meer
25 oktober 2019
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Verwarde personen, zelfbeschikking & veiligheid : wat is de verantwoordelijkheid van de verhuurder

Cursist Karel kwam recent in de training Huurrecht Verdieping met een eigen casus, die interessant maar ook best complex is. Karel werkt bij een makelaar en beheert sinds vorig jaar enkele panden voor eigenaren/verhuurders. Af en toe stuit hij daar op ernstige dilemma’s. Neem nou de stokoude huurster van een appartement. Zij woont daar al zowat een halve eeuw. Begin dit jaar had Karel haar ontmoet. Het verloop van deze kennismaking bevestigde bij Karel het vermoeden dat zij nogal verward is. Mevrouw vertelde bijvoorbeeld dat ze lege wijnflessen spaart. Die verzameling bleek haar boven het hoofd te groeien. Of Karel eens kon helpen met opruimen? Behalve enkele in Canada woonachtige neven en nichten heeft zij geen familie of vrienden. Mevrouw liet haar appartement zien. De vloeren in de hal en in de woonkamer staan vol met lege flessen, naast bergen oud papier en allerlei andere zaken. Via een smal paadje liepen we van het ene naar het andere vertrek. Mevrouw slaapt in de woonkamer op een matrasje. Ook de keuken en badkamer bevatten -een beetje oneerbiedig gezegd- een enorme puinhoop. Karel maakte zich grote zorgen om de veiligheid en hygiëne, niet alleen voor deze huurster, maar ook voor omwonenden. Samen aan de slag : opruimen! Karel bood vanuit zijn werkgever zijn hulp aan en maakte hiervoor met haar een afspraak. Op de afgesproken datum kwam Karel met de aanhanger voorgereden. Helaas wist mevrouw niets meer van een afspraak met Karel. Nou vooruit, Karel mocht het halletje wel wat opruimen. Ondertussen had ook een zorgmediator contact met de makelaar opgenomen. Wat bleek? Deze dame bezoekt mevrouw eens per veertien dagen om haar eenzaamheid te doorbreken. Bovendien liet zij ons weten dat mevrouw niet alleen lege wijnflessen verzamelt: zij drinkt die flessen eerst zelf leeg. Mevrouw weigert alle poets- en zorghulp. Vanuit de zorg kan het verlenen daarvan niet worden afgedwongen. In hoeverre is de verhuurder (mede)verantwoordelijk Alhoewel het halletje nu is leeggemaakt, is de woonsituatie daarna niet minder risicovol. De vraag van Karel tijdens de cursus was dan ook in hoeverre de verhuurder daarvoor medeverantwoordelijk is? Wat als er iets gebeurt? Denk aan brand, terwijl mevrouw dronken of anderszins verward is. De zorgmediator zegt dat ze niets kan doen, zolang huurster nog ’toerekeningsvatbaar’ is en alle hulp weigert. Wat zijn de rechten en plichten van een verhuurder in zo’n geval? Natuurlijk hebben we het erg met mevrouw te doen en willen we haar graag helpen, maar waar trek je de grens? Let op: het nalaten van ingrijpen kan zelfs verwijtbaar zijn Helaas komen dit soort situaties steeds vaker voor. Opname in een bijzondere woonzorg-voorziening kan de beste oplossing zijn. Dat kunt u bespreken met de betrokken hulpverlener. Misschien is de hulpverlener bereid beschermingsbewind aan te vragen? Verkeert een dier in erbarmelijke omstandigheden, dan zou u het mee kunnen nemen en afleveren aan het asiel. Maar een mens, ook een ernstig verwarde persoon, heeft een onvervreemdbaar recht: zelfbeschikking! Beschermingsbewind kan die zelfbeschikking ten dele doorbreken. Komen de belangen van de eigenaar/verhuurder en die van omwonenden in het gedrang, dan zal iemand een keer een grens moeten trekken. In de gegeven omstandigheden bent u dat als verhuurder! Sterker nog: onder bijzondere omstandigheden kan het nalaten daarvan zelfs verwijtbaar zijn als onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Dan kan een verhuurder aansprakelijk worden gesteld voor schade. Welk woongedrag is wel of niet aanvaardbaar? De grens kan een verhuurder ontlenen aan huurdersverplichtingen, bij niet-nakoming daarvan. Dus zodra u oordeelt dat het bewonen door deze huurster niet langer aanvaardbaar is, omdat haar onmacht leidt tot overlast, schade en zelfs groot gevaar, dan gedraagt zo iemand zich niet zoals dat een goed huurder betaamt (art. 7:213 BW). Dat kan een reden zijn voor beëindiging van de huur. Dat mevrouw niet compos mentis is, staat daaraan niet in de weg. U kunt de huur opzeggen of ontbinden. Geeft mevrouw daaraan geen gevolg, dan zal de rechter daarover beslissen, desgevorderd. En in het geval beschermingsbewind is ingesteld, dan moet u de opzegging of ontbinding adresseren aan de bewindvoerder. Risico-management Ziet u dat de situatie acuut verslechtert? Vindt u het onverantwoord om te wachten op de afloop van een procedure tot huurbeëindiging? Dan kunt u -vooruitlopend daarop- een kort geding aanspannen en alvast ontruiming van het gehuurde vorderen. Mocht u dit dossier die kant op willen sturen, dan is het raadzaam een lokale advocaat in te schakelen, iemand die de situatie goed kan overzien, ook in sociaal opzicht. Dat moet wel iemand zijn die vaker zo’n zaak behandelt, bij voorkeur iemand die is aangesloten bij de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA). Want het Huurrecht vergt inzet van iemand die weet hoe je dit mijnenveld moet doorkruisen en die pijlsnel de juiste actie kan inzetten. U zorgt er dan voor dat u precies de informatie aanlevert die de advocaat nodig heeft, want stellen verplicht tot bewijzen. Verzamel dus bewijs op aangeven van uw advocaat. Soms bestaat de beste hulp uit het bewerkstelligen van zo’n onvermijdelijke afloop, want uiteindelijk is in de situatie van Karel ook mevrouw beter af wanneer ze echt geholpen kan worden, bijvoorbeeld door opname in een woonzorg-voorziening. Eigen kennis om snel te kunnen handelen en schakelen Natuurlijk kunt u ook zelf aan uw kennis van het huurrecht werken, om beslagen ten ijs te komen maar ook om snel te kunnen handelen en schakelen als het nodig is. De training Huurrecht basis biedt een prima start. En bij bespreken van casus en verdieping ontmoet ik u graag bij de training Huurrecht Verdieping. Piet van der Sandentrainer Kjenning

Lees meer
11 oktober 2019
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Corporaties in het nieuws: de leefbaarheid holt achteruit

De corporaties staan weer volop in het nieuws. Afgelopen week waren er twee thema’s die zelfs het landelijke nieuws haalden. Het eerste thema is leefbaarheid. Die holt achteruit en vooral de woonoverlast neemt sterk toe in wijken en buurten met sociale huurwoningen. De feiten uit het onderzoek van Aedes liegen er niet om. Ook in de landelijke pers kreeg dit aandacht, met onder andere artikelen in de Volkskrant en op nos.nl. Nu is aandacht goed, maar de ontwikkeling is natuurlijk zorgwekkend. Willen we als samenleving echt dat mensen met de laagste inkomens moeten leven in wijken en buurten waar verloedering en overlast normaal zijn? Die kant gaat het nu wel op. Gelukkig blijkt het nu ook uit het onderzoek, want het is hoog tijd om het tij te keren en corporaties spelen daarbij een cruciale rol. Medewerkers kunnen het niet meer bijbenen Al enkele jaren horen we van woonconsulenten en wijkbeheerders dat de problematiek enorm toeneemt en dat zij het werk nauwelijks nog aankunnen. In onze trainingen is dit een belangrijk thema, waarvoor ook oplossingen worden aangereikt. In een eerder artikel over woonoverlast schreven we ook dat de oude werkwijze, die gericht is op huisuitzetting, niet meer werkt in de huidige tijd. In het afgelopen jaar kregen we opvallend veel hulpvragen van corporaties , omdat zij zien dat de afdelingen die zich bezig houden met sociaal beheer (leefbaarheid, overlast, onrechtmatige bewoning en participatie) helemaal vastlopen. Deze afdelingen krijgen meer klachten en meldingen van huurders dan ze aankunnen. Ze blijven daardoor sterk in de waan van de dag opereren en slagen er daarbij niet tot moeizaam in om grip op het werk te krijgen. Het gevoel te moeten dweilen met de kraan open, heeft natuurlijk gevolgen voor het werkplezier. Zo zien we in de huidige arbeidsmarkt regelmatig talentvolle en competente medewerkers afhaken en een andere baan kiezen binnen of buiten de corporatie. Oplossingen? • Waar zijn we wel en niet van… Als we met deze afdelingen aan de slag gaan, zien we zeker mogelijkheden om het werk efficiënter te organiseren. Vaak worden er allerlei werkzaamheden verricht, die wel belangrijk zijn, maar die niet perse tot de kerntaak van die afdeling behoren. • Nieuwe instrumenten Ook kunnen nieuwe instrumenten (de gedragsaanwijzing), investeringen in de relatie met netwerkpartners en het anders organiseren van het wijkbeheer helpen om meer grip op de zaak te krijgen. • Focus op échte woonoverlast Maar in het overlastproces is de grootste winst (in theorie) te behalen door alleen de échte overlast in behandeling nemen. Want de meeste meldingen van overlast, betreffen leefgeluiden of burenruzies. Maar dat is theorie. Was het maar zo simpel. Want willen we echt zeggen tegen huurders die zich ergeren aan hun buren, daar zelf niet uit komen en dit bij hun verhuurder melden: “Wij hebben hier geen tijd voor, zoek het zelf uit?” Of zoals een woonconsulent laatst zei: “Mensen willen in zo’n situatie vooral aandacht. Gewoon even gehoord worden. En wij geven ze vaak kastje-muur. Ga eerst zelf praten met uw buren. Als dat niet helpt: ga dan naar buurtbemiddeling. Pas als u dat hebt geprobeerd gaan we heel misschien iets voor u doen.” • Wees helder: wat kan de corporatie wel en vooral ook niet doen Misschien is de beste manier van werken wel om bij elke melding, of het nu last of overlast is, meteen een huisbezoek te doen. Om echt naar mensen te luisteren, het gesprek aan te gaan en uit te leggen wat de corporatie wel en vooral ook niet kan betekenen en doen. Wat gaan we de huurder bieden? Maar hierboven zijn de oplossingen vooral gericht op de werkvloer. Maar dit probleem ligt natuurlijk niet alleen maar daar. Misschien moeten er eerst een paar andere vragen worden beantwoord. “Wat willen we als corporatie eigenlijk bieden aan de huurder? Welke kwaliteit van wonen wil de corporatie leveren? Op welke dienstverlening mag een huurder die overlast ervaart eigenlijk rekenen?” Die vragen, of beter gezegd de antwoorden, helpen in de dagelijkse praktijk natuurlijk ook om focus te hebben en te voorkomen dat de afdelingen die zich bezig houden met sociaal beheer, een soort duizend-dingen-doekje is of wordt. Met medewerkers die zich een slag in de rondte werken, vanuit een diepe passie en sociale betrokkenheid met de huurders, druk zijn om alles maar op te lossen wat er zoal voorbijkomt. O ja. Het tweede thema En dan nog het tweede thema dat het nieuws haalde afgelopen week. Want u heeft vast wel gezien dat veel corporaties en bestuurders volop de publiciteit zochten, met een stroom van protestberichten met de aanslagbiljetten van de verhuurdersheffing. Bij het bericht werd aangegeven dat de corporaties met het geld liever andere dingen hadden willen doen. Daarbij ging het vooral over nieuwe woningen, zonnepanelen en duurzaamheid als de betere bestemmingen voor het geld. Dat zijn logische bestemmingen, en zeker met de huidige wooncrisis helpen die voorbeelden wellicht om de oren en ogen te openen. Maar vergeet daarbij, met de problemen in het sociale domein en rondom de leefbaarheid, ook zeker de sociale crisis niet. Ook daar moet flink geïnvesteerd worden als de corporatie de kwaliteit van wonen voor de huurders op een aanvaardbaar peil wil houden, overlast wil aanpakken én een goede werkgever wil zijn. De corporatie is immers juist veel meer dan een vastgoedbedrijf. Dus pak ook die rol! Harry Vlaar, Trainer Kjenning

Lees meer
27 september 2019
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

De Overlegwet en de huurdersvereniging: hoe zit dat eigenlijk?

De leden van de huurdersvereniging van Baston Wonen volgden de training De Overlegwet en de huurdersorganisatie. Voorzitter Wil Ankersmit: “Het was een intensieve en inspirerende dag. We hebben veel geleerd. Als huurdersvereniging heb je een belangrijke rol, dan is het goed om te weten wat je rechten en de plichten zijn.” Informatierecht, overlegrecht, adviesrecht, et cetera. Veel rechten… “Inderdaad. Je vergeet het agenderingsrecht trouwens, haha. De taak van een huurdersvereniging is een volwaardige gesprekspartner van de corporatie te zijn. Baston Wonen heeft 4000 verhuureenheden, als huurdersvereniging zijn wij de belangenbehartiger voor álle huurders van Baston Wonen wat betreft betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, verkrijgbaarheid en de leefomgeving. Om dat goed te kunnen doen heb je een aantal rechten. En uiteraard ook plichten.” En die kende de huurdersvereniging allemaal? “Niet alles en niet goed genoeg, ook omdat er een aanpassing van de Woningwet is geweest in 2015. We zitten allemaal met passie in dit bestuur, willen echt maatschappelijk wat bijdragen. Iedere maand komen we als bestuur bij elkaar. Daarnaast hebben we regelmatig overleggen met de directeur-bestuurder van Baston, overleg met de gemeente over prestatieafspraken, en samen met huurdersverenigingen van twee andere corporaties met de wethouder en het bestuur van Bastion. Vandaar dat we als huurdersvereniging graag bijgespijkerd wilden worden over alle ins en outs.” En dus deze training? “Precies. En dat beviel heel goed. We hebben heel bewust voor Kjenning gekozen, in het verleden hebben we al eens een training over bewonersoverleg gevolgd en daar waren we erg positief over. Ook dit keer was het weer helder qua stof, we kunnen de regels van de Overlegwet nu beter in de praktijk toepassen, weten waar overleg voor nodig is en waar niet. Het huurrecht vond ik erg interessant, en de rechten van bewonerscommissies en hoe deze samengesteld moeten worden. Onze trainer was een kanjer, en dat kan ik namens alle mensen zeggen die de training hebben gevolgd. We hingen aan zijn lippen.” Oh serieus? “De trainer zocht voortdurend de discussie op, die dan levendig werd gevoerd. Er kwamen veel voorbeelden voorbij, we werden continu actief betrokken. Het was een mooi samenspel de hele dag. Pittig ook hoor, ik kan je zeggen dat de bank thuis heerlijk zat daarna.” Veel geleerd dus. Ook in praktische zin? “Jazeker. Aan het eind van de dag kregen we een boekwerk mee. Dat ligt nu bij iedere vergadering van de huurdersvereniging op tafel. Er staan namelijk heel veel voorbeelden én oplossingen in van situaties waar corporaties mee te maken hebben. Wij gebruiken zo’n voorbeeld soms als discussiestuk, eyeopener, et cetera. Voor ons een prachtig naslagwerk. In een huurdersvereniging zitten kost veel tijd, maar ik krijg er energie van, en vind het contact met mensen van verschillende pluimage leuk. Het voelt goed dat we als huurdersvereniging onze kennis hebben vergroot met de training, omdat we nu nog beter de belangen kunnen dienen van de huurders.” Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Voor de huurdersvereniging van Baston Wonen hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerktraining over de Overlegwet en huurdersorganisatie ontworpen, gericht op de eigen situatie bij Baston en passend bij de deelnemers en hun eigen praktijksituaties binnen de huurdersvereniging. Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor de huurdersvereniging van Baston Wonen. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

Lees meer
14 september 2019
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Handboek Woonconsulent: Een must have voor de corporatieprofessional.

Zegt iemand: ‘Ik ben woonconsulent’, dan is een logische wedervraag: ‘Wat doe je dan precies?’ De functie woonconsulent komt bij de meeste woningcorporaties voor, maar de functie-inhoud verschilt van corporatie tot corporatie. Taken lopen uiteen van verhuur tot huurincasso, van overlastzaken en leefbaarheid tot bewonersparticipatie. Het is vaak een mix van binnen (kantoor) en buiten (in de wijk). Zet een aantal woonconsulenten van verschillende corporaties bij elkaar, dan hebben ze allemaal een ander takenpakket. Toch hebben ze minstens twee dingen gemeen: een sociale instelling en de voortdurende strijd tegen de waan van de dag. Kortom, dé woonconsulent bestaat niet. Handboek Woonconsulent Daarom heeft Kjenning samen met Harry Vlaar een Handboek Woonconsulent geschreven. Het Handboek Woonconsulent is breed van opzet en een must-have voor alle corporatieprofessionals die met een stevig mandaat werken in het sociale domein, zoals wijkbeheerders, sociaal beheerders, medewerkers bewonerszaken, klant-, wijk- of leefbaarheidsconsulenten. Het is een echt handboek. Een handig naslagwerk dus om tijdens de uitoefening van het vak woonconsulent ‘bij de hand’ te hebben en houden. Om na te slaan, verdieping, toelichting en inzicht te vinden. En gewoon als praktisch handvat. Allerlei aspecten van het vak komen in het handboek voorbij. Een must have voor de corporatieprofessional. Ook een handboek bestellen? Het handboek is te bestellen via een mailtje naar mail@kjenning.nl Het boek kost € 37,95 excl. btw en verzendkosten. Na je bestelling ontvang je een factuur. Cursusmateriaal bij de Leergang Woonconsulent Deelnemers aan de komende edities van de leergang Woonconsulent ontvangen het handboek als cursusmateriaal.

Lees meer
11 september 2019
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Sociaal plan bij groot onderhoud of renovatie? Is dat verplicht?

Een aannemer vroeg mij recent of een ‘sociaal plan’ bij groot onderhoud en/of renovatie verplicht is? “Het Burgerlijk wetboek schrijft geen sociaal plan voor”, antwoordde ik. “Al zal het aanbieden van zo’n plan het bouwproces wel bevorderen.” Gelukkig schoot me nog juist op tijd te binnen dat dit voor woningcorporaties anders is! Want voor zo’n ‘toegelaten instelling’ gelden extra verplichtingen die voortvloeien uit de Woningwet. Enne … wat zeggen de leden 1 en 2 van artikel 55b Woningwet? Wat zegt de Woningwet? De leden 1 en 2 van artikel 55b luiden als volgt: 1) De toegelaten instelling stelt reglementen op inzake: a. slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij en b. de bijdragen, bedoeld in de artikelen 220 lid 5 en 275 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen wordt bepaald. 2) De toegelaten instelling voert overleg over het reglement, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, met de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, alsmede de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder.’ Voor een woningcorporatie is de beschikbaarheid van een ‘sociaal plan’ bij ingrijpende werkzaamheden aan haar woningen dus wel degelijk een wettelijke verplichting. Een redelijk schriftelijk voorstel Het Burgerlijk Wetboek schrijft particuliere verhuurders geen sociaal plan voor bij groot onderhoud. Maar een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) moet door elke verhuurder aan huurders worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW). Dat geldt dus eveneens voor particuliere verhuurders. De redelijkheid van een renovatievoorstel kan door een huurder worden betwist. Komt de rechter er dan aan te pas, dan is het oordeel daarover medeafhankelijk van de mate waarin de verhuurder rekening heeft gehouden met de belangen van de huurders en eventuele onderhuurders. We moeten elke verhuurder dus aanraden dat hij/zij in een renovatievoorstel eveneens aandacht besteedt aan sociale aspecten. Voor woningcorporaties is dat een keiharde Woning-wet-verplichting die ook geldt bij groot onderhoud. Een corporatie dient in die gevallen te beschikken over ‘reglement inzake de betrokkenheid van de bewoners’, waarvan een ‘verhuis-kosten-reglement’ deel kan uitmaken. Dat blijkt uit artikel 55b Woningwet. Zo’n sociaal plan kan niet worden vastgesteld zonder overleg met het college van B&W en de betrokken huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s). Model-Reglementen beschikbaar Voor het zojuist bedoelde sociaal plan bestaan al geruime tijd modellen. Medio 2016 publiceerde Aedes haar ‘Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud’. Enkele maanden later meldde de Woonbond dat zij bij het opstellen daarvan niet betrokken was en dat de inhoud van dit Aedes-Model ‘dan ook’ ernstig teleurstelde. De focus in het Aedes-model zou liggen op de belangen van de verhuurder. Prompt publiceerde de Woonbond haar model ‘sociaal statuut’. Ach, zo wil de folklore dat in polderend Nederland: verhuurders en huurders kunnen putten uit deze teksten bij hun overleg ter zake. Piet van der Sandendocent Huurrecht Dit artikel verscheen ook in Huurrecht Actueel 2019/01

Lees meer
9 september 2019
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Reeuwijkse senioren verzoeken ministers om verbetering van woningwaardering van zorgwoningen

Lichtzinnige toepassing van de 35% puntentoeslag voor ‘zorgwoningen’ kan deze woningen al heel snel manipuleren naar de geliberaliseerde huursector. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Met een degelijk en waterdicht betoog vroegen bewoners van de bewonerscommissie van senioren in Reeuwijk recent aan de ministers Ollongren en De Jonge dan ook om spoedige verbetering van het woningwaarderingsstelsel met betrekking tot zorgwoningen. Want dit stelsel deugt niet meer. In diverse huurprijsgeschillen blijkt dat eenvoudige woningen zo maar 142 of 143 punten, of zelfs meer woningwaarderingspunten scoren. Bij 143 punten bedraagt de maximale huurprijsgrens per 1 juli 2019: € 721,24 kale huur per maand. Dat is nipt meer dan de huidige liberalisatiegrens: € 720,42. Het gevolg daarvan is dat zo’n woning na leeg komen verhuurd mag worden voor elke huurprijs! Het gaat dan alleen nog maar om de tucht van de markt. De Reeuwijkse senioren herinneren zich nog dat Nederland vroeger trots was op haar volkshuisvesting. Tegenwoordig geeft een seniorenwoning met een WWS-score van 143 punten of meer uitzicht op big business! Dan is huurprijsbescherming niet meer van toepassing. Daarom is verbetering van het WWS geboden, naast strikte toepassing daarvan, opdat die 35%-puntentoeslag niet lichtzinnig of zelfs om onbegrijpelijke redenen wordt toegekend. Wat is ook alweer een Zorgwoning? Een zorgwoning is een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking. De daaraan verbonden kwaliteitseisen zijn per 1 oktober 2015 gedetailleerd vastgelegd in de Bijlage bij artikel 5 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte, het WWS: een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie; het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht. De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger. De redelijkheid en de rechtszekerheid gebieden dat, met name de huurcommissie en de kantonrechter, strikt toetsen aan deze nog jonge en gedetailleerde kwaliteitseisen. Eén punt minder of meer kan immers een wereld van verschil inluiden. Grondslag 35%-puntentoeslag is zeer aanvechtbaar Bij de WWS-waardering van zorgwoningen mag een toeslag van 35% op de punten worden toegepast. Het bouwen van dergelijke woningen zou veel “extra” investeringen vergen, die niet tot WWS-punten leiden. Dat gemis zou zo’n fikse puntentoeslag van 35% rechtvaardigen, opdat tegenover die investeringen een overeenkomstig hogere huurprijs kan worden bedongen. De Reeuwijkse senioren merken op dat deze redenering niet meer klopt. Want drempelloos bouwen staat sinds 2013 in het Bouwbesluit. Dat kwaliteitsaspect is dus geen ‘extra’. En hetzelfde geldt voor de vrije breedte van een gemeenschappelijke verkeersruimte in een woongebouw: die moet conform het Bouwbesluit 1,20 m zijn. Dus ook dit kwaliteitsaspect is geen ‘extra’. Dat geldt grotendeels ook voor de gemeenschappelijke ruimte: het oppervlak daarvan krijgt al één punt per m2, welk aantal punten vervolgens wordt gedeeld door het aantal daarmee corresponderende woningen, de uitkomst van deze deling wordt aan de puntentelling van elke woning afzonderlijk toegevoegd – extra toeslag leidt in dit geval tot een dubbeltelling. En die noodroepinstallatie dan? Die is niet zelden afwezig en die wordt steeds minder als onderdeel van een gebouw gezien, naarmate we voortschrijden in het draadloze tijdperk waarin steeds meer bewoners individueel een zorgarrangement afnemen van een zorgaanbieder naar hun keuze. Toepassing 35% puntentoeslag soms onbegrijpelijk of lichtzinnig De Reeuwijkse senioren putten uit een klein handjevol uitspraken van de huurcommissie waaruit blijkt dat het gehuurde strikt genomen niet voldoet aan één of meer van de gedetailleerde kwaliteitseisen die gelden voor het stempeltje ‘zorgwoning’, terwijl dat predicaat desondanks is verleend, met het vroeger of later gewraakte gevolg: 35% puntentoeslag! Hoezo recht? De bewonerscommissie merkt op dat ook kantonrechters niet altijd voldoende zuinig zijn met het stempeltje ‘zorgwoning’. Daarbij komt nog dat procedures te lang duren, mede gelet op de hoge leeftijd van de doelgroep. En wanneer je als bewoner de rechter adieert, moet je puissant rijk zijn of goed verzekerd. Tel daarbij op de grillige uitkomst van deze geschilbeslechting en dan heb je zomaar een reden waarom er nog zo weinig jurisprudentie over zorgwoningen is ontstaan! De bewonerscommissie wijst erop dat uitbuiting van onvrije woonconsumenten kan voorkomen en dat dit zich nog zal uitbreiden. Niet zozeer in de praktijk van woningcorporaties, maar verschillende beleg-gers spinnen hier wel garen bij. Desgevraagd bevestigde de Woonbond aan de bewonerscommissie: “U kunt in uw brief opnemen dat de Woonbond meer signalen hierover ontvangt en uw pleidooi van harte steunt.” De bewoners rekenen op de ministers Ollongren en De Jong. In plaats van zich tot de huurcommissie of de kantonrechter te wenden vragen zij om in een ingreep van hogerhand: een rechtvaardiger WWS, dat vervolgens strikter in acht wordt genomen. We wachten op het vervolg. mr P.G.A. van der Sanden Deze casus werd ook besproken in Huurrecht@actueel

Lees meer
29 juni 2019
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

Woonfraude: wat is dat precies en hoe kun je het signaleren en aanpakken?

Woonfraude: wat is dat precies? En hoe kom je er als corporatie achter of dit plaatsvindt? 18 Medewerkers van Viverion volgden onlangs de training Woonfraude signaleren van Kjenning. “We hebben nu praktische handvatten en een stappenplan om hiermee aan de slag te gaan”, aldus woonconsulent Diana Dreijerink. Woonfraude. Hebben jullie daar mee te maken? “Viverion verhuurt een kleine 6000 woningen in het oosten van het land, in de kernen van dorpen en in het buitengebied. Dan heb je als corporatie ook te maken met woonfraude, dat is nu eenmaal de realiteit. Het is niet alleen een grootstedelijk probleem. Sinds kort ligt ons ondernemingsplan – met de titel ‘Hart voor wonen’ – er voor de periode 2019-2021. Daarin is woonfraude specifiek benoemd. Naar aanleiding daarvan is het logisch om te beginnen bij stap 1: hoe signaleer je dat als corporatie?” En dus kwam de training Woonfraude signaleren in beeld? “Precies. We willen er op tijd bij zijn. Wat betreft woonfraude gaat het in ons werkgebied bijna altijd om onder- of doorverhuur. Of de woning wordt wel gehuurd, maar de huurder woont er niet. Zo kan er toch een uitkering worden aangevraagd.” Hoe pakte Viverion het tot nu toe aan? “In kleine kernen was het grotendeels ons-kent-ons en werden verdachte zaken snel gesignaleerd. Maar de sociale controle wordt steeds minder omdat er ook mensen ‘van buiten’ komen wonen. Dan wordt het allemaal wat losser. Natuurlijk signaleren de betrokken medewerkers, zoals de opzichters, verhuurmakelaars, wijkbeheerders, woonconsulenten en huurincasso, ook woonfraude. Maar het is nu tijd voor eenduidig beleid en een integrale aanpak op dit vlak vanuit de corporatie. We waren op zoek naar handvatten hiervoor.” En? Gekregen die handvatten? “Jazeker. Samen met Kjenning hebben we naar een passende vorm gezocht, toegespitst op de situatie van Viverion. Het was een hele interessante bijeenkomst die niet alleen voor bewustwording heeft gezorgd bij de 18 deelnemers. Naast het belang van het aanpakken van woonfraude, de signalen en de verschillende vormen ervan, kwam ook de praktische kant in de vorm van een stappenplan aan de orde. Dossieropbouw is heel belangrijk om stappen te kunnen nemen. Na een melding of signalering vanuit een medewerker begin je dus altijd met vooronderzoek. Alles wat je over dat adres kunt verzamelen, verzamel je ook. Dat klinkt heel logisch, maar als je daar als corporatie geen specifiek beleid op hebt, pakt iedereen het op zijn eigen manier aan.” Nu niet meer? “We hebben nu de basis van woonfraude, het signaleren, duidelijk. Onze volgende stap is beleid en procedures opstellen. Dan wordt ook duidelijk hoe we daar vorm aan willen geven als het gaat om verdieping. Dat gaan we samen met Kjenning doen. Als corporatie wil je graag een eerlijke verdeling van de woonruimte die beschikbaar is. Woonfraude signaleren en aanpakken is dan ook belangrijk.” Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Samen met Viverion hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerktraining ontworpen. De training was qua vorm en inhoud toegespitst op eigen situatie bij Viverion. Ook een vraag voor een incompanytraining ? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

Lees meer
29 juni 2019

Wil je vrijblijvend advies?

Bel naar 0320 - 2374 88 of gebruik de keuzehulp tool.