Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  VvE’s, huurders en de corporatie: hoe zit dat eigenlijk?

  Ineke Monshouwer, medewerker bewonersparticipatie, voelt zich al 30 jaar als een vis in het water bij De Goede Woning. En is nooit uitgeleerd, vindt ze. Onlangs volgde ze de training Huurders en eigenaren in één complex. “Ik wil altijd weten hoe zaken in elkaar steken.” Is het na al die jaren nog leuk: de corporatiewereld? “Jazeker! Deze wereld verveelt nooit, mij in ieder geval niet. Door de jaren heen heb ik verschillende functies gehad binnen De Goede Woning. Altijd functies met direct contact met de huurders. Toen ik begon bestonden bijvoorbeeld bewonerscommissies nog niet, die heb ik mede opgezet. Kun je je nu niets meer bij voorstellen hè, dat beslissingen genomen worden door de corporatie zonder inspraak van de huurders. Dat was een leuke uitdaging, met veel pionieren.” Contact met de huurder lijkt me soms ook wel lastig “Dat gevoel heb ik nooit. Natuurlijk is het zo dat sommige gesprekken met bewonerscommissies intensief zijn, maar dat hoort erbij. Alle bewonerscommissies kennen mij inmiddels, je bouwt een band op door de jaren heen. Nu wordt de structuur intern anders, ik ga mij richten op projecten – het verduurzamen van het woningbestand – en het opzetten van participatiebijeenkomsten. Er zijn nu 4 woonconsulenten die de contacten met de bewonerscommissies en alles wat daarbij hoort oppakken.” En dan komen VvE’s in beeld? “De Goede Woning heeft ook wooncomplexen met daarin huurders en eigenaren. Dan heb je te maken met VvE’s als je wilt verduurzamen. Zij zijn eigenaar en opdrachtgever. De corporatie is, als een van de eigenaren, onderdeel van de VvE. Vanuit de corporatie behartigen wij de belangen van de huurders, uiteraard in samenspraak met hen. Daarom wilde ik heel graag de training Huurders en eigenaren in één complex volgen. Ik had zoveel vragen.” Zoals? “Wat precies de structuur is van een VvE, hoe je kosten toerekent, hoe het zit met de meerderheidspositie. Als je gaat verduurzamen moet 70% van de huurders daarmee instemmen. Maar ja, wat als je vooraf die instemming geeft, en het plan is nog niet helemaal duidelijk? Of je doet dat achteraf, maar dan kan er niet zoveel meer worden aangepast omdat alles al redelijk vastligt?” En? Wat dan? Nu ben ik ook benieuwd “Je kunt ook toestemming onder voorbehoud geven, weet ik nu. Een mooie tussenoptie. Het is ingewikkelde materie, omdat de belangen van de huurders en eigenaren soms anders zijn. Een onderdeel van de training was ook appartementsrecht. Dat leek me echt verschrikkelijk, maar het was echt interessant.  Nu weet ik wat appartementseigenaren wel en niet kunnen, wat wel en niet onder de VvE valt. En dat is soms toch anders dan ik van tevoren had bedacht. Overlast van een eigenaar naar een huurder bijvoorbeeld ligt niet bij de VvE, maar bij de corporatie, wij zijn verplicht ons voor een oplossing in te spannen.” De training was online. Mee- of tegengevallen? “Enorm meegevallen. Ik heb in het begin van corona een training afgezegd en deze uitgesteld. Maar toen de coronamaatregelen alsmaar bleven, heb ik me toch aangemeld voor online. En ik kan niet anders zeggen dat dat het prima is gegaan. Online is intensief, maar de trainer bouwde voldoende pauzemomenten in. En soms een quizje tussendoor ‘om de boel wakker te houden’. Overigens heb ik bij de trainingen van Kjenning nog nooit een zware dag gehad vanwege de trainer hoor, zij zorgen altijd voor veel interactie. Deze training was afwisselend in opzet en geeft mij meer basis. Ik vind het belangrijk om te weten hoe het allemaal in elkaar steekt, om het goed uit te kunnen leggen aan bewoners en om zo hun belangen op de best mogelijke manier te kunnen behartigen.”

  Lees meer

  12 augustus 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  5 tips om problemen bij de samenwerking met bewonerscommissies te bespreken én te voorkomen

  Bij de samenwerking met bewonerscommissies zijn er een aantal veel voorkomende problemen. Zo verloopt een vergadering met bewoners meestal minder gestructureerd dan met collega’s of een netwerkoverleg. Daar kun je van alles van vinden. Maar de beste tip is heel simpel: Laat ieder gewoon eerst even tetteren! Maar hoe bespreek je nu andere veelvoorkomende problemen? We zetten een aantal tips op een rij om problemen bespreekbaar te maken én te voorkomen. 5 tips om problemen te bespreken én te voorkomen Spreek verwachtingen naar elkaar helder uit. Dat kan door onderstaande vragen met je commissie te bespreken en hierover afspraken te maken. Wat verwacht je van de bewonerscommissie? Wat mogen ze van jou en de corporatie verwachten? Welke onderwerpen staan op de agenda en welke niet? Hoe wordt de achterban geïnformeerd en betrokken? Voorbeelden van spelregels zijn: De bewonerscommissie vergadert op het juiste (complex- of buurt) niveau. De commissie onderhoudt actief contacten met het centrale niveau. (koepel, huurdersraad) De bewonerscommissie vertegenwoordigt het complex; een afspraak met de commissie = een afspraak met het complex De achterban wordt door de commissie of door een gezamenlijke brief van corporatie en de bewonerscommissie geïnformeerd over belangrijke besluiten. We hebben respect voor elkaar; Het zal voorkomen dat de corporatie nee zegt op voorstellen van de commissie. Het is prettig als dit wordt gerespecteerd en oude koeien in de sloot blijven. De commissie zit de vergadering voor en notuleert. De commissieleden zetten zich actief in bij het organiseren van activiteiten in buurt en complex Verdiepen of meer leren? En natuurlijk is het altijd goed om je te verdiepen in de overlegwet en de  huurdersorganisatie, te leren hoe je met de Huurdersorganisatie in de praktijk actie aan de slag kunt, hoe je goede Bewonersbijeenkomsten kunt organiseren en hoe je bewonersparticipatie op een moderne, effectieve en diverse wijze kunt vormgeven.

  Lees meer

  26 juli 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Ontbinding van de huurovereenkomst door agressie

  Zowel het gerechtshof Den Bosch als het gerechtshof Den Haag deden in 2020 uitspraak in door verhuurders gestarte procedures tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens (verbaal) agressief en intimiderend gedrag van de huurder naar omwonenden, medewerkers van de corporatie en door de verhuurder ingeschakelde derden. In beide procedures speelde de vraag of bedreigingen en scheldkanonnades door de huurder een tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beide gerechtshoven beantwoorden deze vraag bevestigend. Stelselmatig uitschelden en bedreigen van omwonenden en medewerkers van de corporatie De uitspraak van het gerechtshof Den Haag (14 januari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:27): In de situatie waarover het Haagse gerechtshof oordeelde, ging het om een huurder die zijn omwonenden en medewerkers van de verhuurder (corporatie Woonbron) stelselmatig uitschold en bedreigde. De kantonrechter wees de gevorderde ontbinding en ontruiming af. Het gerechtshof was echter wél van oordeel dat sprake was van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.  Zij achtte de volgende omstandigheden om tot dit oordeel te komen relevant: verklaringen (en getuigenissen) van zowel de wijkagent als medewerkers van Woonbron, vele klachten van omwonenden, meerdere pogingen van Woonbron om de overlast te doen stoppen (zonder resultaat) en het structurele karakter van de overlast. Het belang van Woonbron om haar medewerkers en huurders te beschermen woog in dit geval zwaarder dan het woonbelang van de huurder. De uitspraak van het gerechtshof Den Bosch (21 januari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:165): Ook in de situatie waarover het hof van Den Bosch moest oordelen was sprake van een huurder die zich stelselmatig agressief gedroeg jegens zowel omwonenden, medewerkers van de verhuurder (corporatie Laurentius) als door de verhuurder ingeschakelde derden (waaronder een aannemer). Ook bleef de huurder klagen over gestelde gebreken, waarvan de kantonrechter eerder al had geoordeeld dat hiervan geen sprake was. Het gedrag van de huurder heeft voor meerdere andere huurders de reden gevormd om te verhuizen. De verhuurder heeft zelfs beveiliging ingehuurd vanwege het gedrag van de huurder. Bovendien heeft de huurder geweigerd om een gedragsaanwijzing te tekenen. Meerdere waarschuwingen hebben de situatie niet verbeterd, hetgeen de reden vormde voor de verhuurder om een procedure te starten met een positief oordeel voor de verhuurder tot gevolg. Agressief gedrag van huurders kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst Helaas hebben woningcorporaties meer dan eens te maken met huurders die zich (verbaal) agressief gedragen jegens medewerkers, ingeschakelde derden of omwonenden. Uit de hierboven besproken uitspraken blijkt dat dit kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Een procedure is dus kansrijk, mits uit de omstandigheden voldoende blijkt dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het Huurrecht kent in de praktijk veel nuances en vele zienswijzen Die dagelijkse praktijk maakt huurrecht ook leuk. Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen? Tijdens Huurrecht verdieping staan veel interessante praktijksituaties op het programma. Ook uw eigen casus kunt u bespreken. Na de cursus bent u weer op de hoogte! Bent u erbij? Een snelle opfris van kennis kan met de training Opfris en actualiteiten Huurrecht. En wanneer u nog beperkte ervaring heeft met huurrecht biedt de opleiding Huurrecht de basis een prima start. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder. Tanja de GrootVBTM Advocaten

  Lees meer

  13 juni 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Bij de vierde IKEA kast is het echt opletten geblazen

  Tja. Vorige keer vertelde ik al over het klusvirus dat rondgaat. Nederland is massaal aan het klussen geslagen. Zo massaal dat een normale Ikea pax kast al lastig leverbaar bleek te zijn. Ja, dat zijn die leuke kasten, die je zelfs met enige ‘klusdyslexie’ nog wel in elkaar kunt zetten. Maar als je er meer achter elkaar monteert, ligt de “ik-weet-het-nu-wel” gedachte op de loer. Ik-weet-het-nu-wel Nu een aantal kasten rechtop staan, snap ik het wel. Denk ik. De handleiding heb ik er bij de eerste kasten steeds naast gehad. Die kasten staan al te pronken en mijn zelfvertrouwen is enorm gegroeid. Enthousiast begin ik aan kast nummer 4. En de handleiding kan opzij want ik-weet-het-nu-wel. Helaas blijkt dat je juist dán extra moet opletten. Doordat ik niet oplette met de linker- en rechterzijde van de kast zaten een aantal schroeven al op de verkeerde plek. De plint vergat ik en ook pootjes verschenen ineens aan de binnenzijde van de kast. Ja, iedere plank kun je dus op minimaal 2 manieren monteren. Nu is bij iedere IKEA kast echt wel een handleiding bijgeleverd. Maar tja ik dacht dat ik die niet meer nodig had. De combinatie zelfvertrouwen en net-te-weinig ervaring blijkt me zo toch meer leermomenten op te leveren dan ik had verwacht. Opfrissen, bijblijven en werken aan je ontwikkeling In het dagelijkse werk heb je bij de meeste situaties niet eens een handleiding. Vaak moet je het doen met je kennis en ervaring uit eerdere situaties. Omdat we in de corporatiesector veel te maken hebben met mensenwerk, is er ook geen standaard ‘Ikea handleiding’ te schrijven die altijd werkt. Je ervaring moet je dan ook uitbreiden om een breder repertoire op te bouwen voor verschillende situaties. En bijblijven en opfrissen, want als je bijvoorbeeld het Huurrecht neemt, dan heb je grote kans dat jouw oude handleiding alweer is ingehaald door de ontwikkelingen in de wetgeving en dus niet eens meer klopt. Daarom moet je regelmatig aan de slag om je kennis actueel te houden en op de hoogte te blijven van nieuwe ontwikkelingen. En soms echt even tijd nemen voor een stevige verdieping. Of lekker ervaringen delen met collega’s. Want door ervaringen te delen kun je kennis immers vermenigvuldigen!  Zorg dus dat je jouw handleiding af en toe even een update geeft. Zelfs -of vooral- als je voldoende routine hebt opgebouwd.  Of je moet accepteren dat je bij de vierde kast sommige schroeven gewoon 3x in handen hebt. Ik heb in ieder geval veel geleerd. Dat dan weer wel. Eddy Bonthuisdirecteur Kjenning

  Lees meer

  13 juni 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Leefbaarheid: laten we het niet te moeilijk maken!

  Er is best veel discussie over de rol van de corporaties bij leefbaarheid en dat geeft allerlei misverstanden, omdat ieder vanuit zijn eigen positie over het onderwerp praat. Kortom, als je gaat praten over leefbaarheid, zonder helder te maken wat je precies bedoelt, praat je hopeloos langs elkaar heen.  Nu is leefbaarheid ook een containerbegrip. Een paar mogelijke invullingen van het begrip leefbaarheid die ik zo kan bedenken: Een huurder denkt aan de samenstelling in de wijk en vindt dat de corporatie nieuwe huurders beter moet selecteren en screenen. Een gemeente denkt bij leefbaarheid vaak aan criminaliteit, veiligheid, armoede en werkloosheid en ziet voor de corporatie geen rol hierbij. Een wijkbeheerder denkt aan veiligheid en vindt dat geen taak voor de corporatie, maar voor de gemeente. Een andere wijkbeheerder denkt aan verloedering van de woonomgeving en vindt dat de corporatie daar heel hard op in moet zetten. Een controller denkt aan de woningwet en vindt dat corporaties geen taak hebben op gebied van de leefbaarheid. Een politicus denkt bij leefbaarheid aan geldverspilling en vindt dat corporaties daarom geen rol hierin hebben etc… Dat zie je ook bij pogingen om leefbaarheid te meten…  Een bekende monitor als Lemon definieert leefbaarheid vooral vanuit parameters waarop gemeenten zouden kunnen sturen en levert voor corporaties nauwelijks bruikbare informatie op. Andere metingen bestaan in feite uit rapportcijfers die huurders geven voor leefbaarheid, zonder het begrip verder in te kaderen. Wat zegt dat cijfer dan? De Aedes Veerkrachtkaarten vertonen ook geen absolute waarheid, maar signaleren wel hoe het staat met de veerkracht in buurten en hoe deze zich ontwikkelt. Ze maken duidelijk welke gebieden een nadere analyse verdienen. En de kaarten zijn een prima middel om met elkaar in gesprek te gaan en gerichte afspraken te maken.  De rol van de corporaties bij leefbaarheid Corporaties hebben in mijn ogen wel degelijk een grote, unieke en onmisbare rol op gebied van de leefbaarheid. Die is zo vanzelfsprekend, dat deze vaak over het hoofd wordt gezien. De Van Dale zegt dat leefbaarheid betekent “geschikt om erin of ermee te kunnen leven”. Wat is dan de rol van de corporatie? Dit begint dus bij de woning zelf. Dit behoort een goed onderhouden woning te zijn, met een prettige uitstraling. Vaak is de corporatie ook de eigenaar van de directe woonomgeving, zoals toegangspaden, entrees, hallen, gezamenlijke ruimten en gezamenlijke tuinen. Door deze goed te onderhouden, levert de corporatie een grote bijdrage aan de leefbaarheid. Een tweede belangrijke rol  Deze tweede rol heeft te maken met het gedrag van bewoners. Corporaties en huurders sluiten een huurcontract en daaraan zijn allerlei rechten en plichten van de huurder en verhuurder verbonden.  Bijvoorbeeld de verplichting van de huurder zich als goed huurder te gedragen en de verplichting van de corporatie om op te treden tegen overlast. Door huurders goed voor te lichten over deze regels en ze daar ook aan te houden, levert de corporatie een grote bijdrage aan prettig wonen. Als je leefbaarheid op deze manier benadert, is het vanzelfsprekend dat corporaties hier een concrete rol te vervullen hebben. En dat doen ze ook, maar lang niet altijd even consequent en doortastend. Fysieke Leefbaarheid Als we het hebben over fysieke leefbaarheid, dan gaat het op de eerste plaats om het goed onderhouden van woningen, gezamenlijke ruimten en tuinen. Daarnaast is het belangrijk om te kijken naar het ontwerp van gebouw en woonomgeving. Het is soms nodig om dat aan te passen. Zo zijn in de loop der jaren veel open portieken afgesloten. Ook worden binnenterreinen anders ingericht, om verloedering tegen te gaan. Effectief is ook het aanbrengen van verlichting bij entrees en fietsenkelders.  Een huidige trend is om bij flatgebouwen de privétuin van de bewoners beneden gemeenschappelijk te maken en deze door de verhuurder te laten onderhouden. Vaak waren deze privétuinen daarvoor verwilderd en vervuild in plaats van een mooi groen uitzicht. Bewonersgedrag beïnvloeden Het beïnvloeden van huurdersgedrag begint met het duidelijk stellen van regels en voorlichting hierover. Daar hoort ook het handhaven van deze regels bij. In de directe woonomgeving treden wijkbeheerders vaak op tegen allerlei ongewenst gedrag, zoals het plaatsen van afval, fietsen of goederen in gezamenlijke ruimten, het niet goed onderhouden van de privé tuin of de woning zelf. Achter de voordeur Achter de voordeur van de huurders komen corporaties vaak pas als er een klacht is ingediend door buren. Daarnaast doen veel corporaties aan vroeg signalering door bijvoorbeeld vaklieden die in de woning komen.  Zij spelen mogelijke problemen door aan de hulpverlening. Dit is een belangrijke taak van de corporatie omdat zij als enige instantie nog vanzelfsprekend bij huurders in huis komen. Vroeg signalering is dan ook één van de negen bouwstenen, die de basis vormen voor de begeleiding en aanpak van personen met verward gedrag. Meetbaar maken Als we leefbaarheid op deze manier inkaderen, is de fysieke leefbaarheid heel goed meetbaar. Hiervoor bestaan meerdere meetmethodes, waarvan de beeldmeetlat de meest bekende is. Achter de voordeur is de leefbaarheid niet goed meetbaar, omdat niet alle overlast wordt gemeld en niet alle corporatiewoningen systematisch worden bezocht. Het meten van de fysieke leefbaarheid biedt een aantal mogelijkheden. Op de eerste plaats is het mogelijk om een sociale basiskwaliteit te definiëren, met heldere criteria en definities. Dan weet ook de huurder wat hij op dat gebied mag verwachten.  Voor de corporatie betekent dit dat zo ook de schaarse tijd en middelen heel effectief kunnen worden ingezet. Niet op basis van subjectieve klachten en indrukken, maar op basis van een objectieve meting. En dat we met deze meting niet álle aspecten van leefbaarheid grijpen, is zeker geen reden om geen waarde te geven aan de meting. Conclusies Een corporatie die serieus werk maakt van leefbaarheid, doet heel gewone en basale dingen. Woningen en woonomgeving goed onderhouden. Huurders wijzen op woonregels, die al sinds jaar en dag in het huurrecht zijn vastgelegd en ze hieraan houden. Dit belangrijke werk biedt bewoners een goede basis. Een goed onderhouden woning in een prettige woonomgeving, die schoon, heel en veilig is. Daarnaast is het ook voor de corporatie ook bedrijfseconomisch verstandig. Goed beheer zorgt ervoor dat verloedering en de hoge faalkosten die hiermee gepaard gaan, worden voorkomen. En daarmee ook dat de verhuurbaarheid van woningen goed blijft, een wijk niet achteruit gaat en er voor iedereen ruimte in de wijk is om te wonen en mee te doen. Een corporatie zou deze basale activiteiten kunnen uitbreiden door de huurders nauw te betrekken bij het verbeteren van de leefbaarheid; door samen met hen beleid en plannen te maken en huurders die zelf de handen uit de mouwen willen steken, een steuntje in de rug te geven. Moeilijker dan dat moeten we het niet maken. En dat is ook het uitgangspunt in de trainingen. Harry Vlaartrainer Kjenning

  Lees meer

  11 juni 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Je weet het van tevoren. Dit gaat spierpijn opleveren…

  De Pinksterdagen heb ik bij de buurvrouw in huis doorgebracht. Nu is het belangrijk dat ik daarbij even iets meer context geef. De buurvrouw had ons onlangs geholpen met behangen, schilderen en kasten in elkaar knutselen. Maar dat klussen blijkt ook besmettelijk, want nu is ze zelf ‘aan de klus’ en had ze een handje nodig met behangen en sauzen. Nu doe ik dat niet dagelijks. Dus de week na Pinksteren liep ik nogal moeilijk, omdat je bij behangen allerlei spieren in moet zetten die ik niet alle dagen gebruik. En ja, dingen doen die je niet gewend bent, dat geeft (spier)pijn… Terug de zaal in: dat wordt ook spierpijn Met elkaar weer een hele dag in één ruimte zal ook weer wennen zijn. En dat gaat er aan komen. Met de versoepelingen per 5 juni gaan de komende periode stapsgewijs ook onze bijeenkomsten, opleidingen, platforms en trainingen weer gewoon in de zaal plaatsvinden. Tenminste, zo gewoon als mogelijk in deze tijd, en natuurlijk blijft veilig en verantwoord daarbij het uitgangspunt. Terug de zaal in, doen we niet alleen omdat veel deelnemers nog praktijkdagen moeten afronden. Maar ook omdat we merken dat veel mensen ook echt toe zijn aan een bijeenkomst in de zaal, live met echte mensen om je heen en niet met alleen maar koptelefoons en de strakke functionele schermen van MS Teams en Zoom. ’t is weer even wennen… Maar het wordt ook even een soort van spierpijn. Want we moeten weer wennen aan de dynamiek in de zaal, het samenzijn, samen leren, samen live discussiëren en kennis en ervaringen uitwisselen. We moeten ook weer even wennen aan samen zijn met ‘andere mensen’. Dat is in de afgelopen periode natuurlijk ook veel minder geweest. Dus ja. Het wordt een soort van spierpijn en even weer wennen. Maar we kijken er wel echt naar uit. Voorlopig houden we het protocol Veilig en verantwoord naar opleidingen en platforms in de hand. Want de basisregels blijven gelden. En een ding kan ik u alvast beloven: de spierpijn gaat weer over! Tenminste, bij mij was het na het rondje behangen gelukkig ook weer snel over. Eddy Bonthuisdirecteur Kjenning

  Lees meer

  31 mei 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Verward gedrag: wat kun je doen?

  Corporaties hebben steeds vaker te maken met bewoners met verward gedrag. Hoe ga je in gesprek met deze bijzondere doelgroep? En wat kun je voor ze betekenen als corporatie? Tijd voor de training op dit vlak vonden ze bij Wonen-Zuid. “Er gebeurt zoveel op dit gebied, je moet zorgen dat je bijblijft”, aldus wijkbeheerder John Vleugels. Wat gebeurt er allemaal dan? “De maatschappij verandert. Mensen blijven steeds langer zelfstandig wonen. De wet- en regelgeving op dit vlak verandert. Maar ook de instrumenten die je hebt om mensen met verward gedrag te kunnen helpen veranderen. Bij welke instanties kun je bijvoorbeeld voor wat aankloppen als dat nodig is?” Heeft Wonen-Zuid veel te maken met verward gedrag? “Dat komt steeds vaker voor. Als wijkbeheerder ben ik verantwoordelijk voor de leefbaarheid van de wijken. Dat gaat onder meer om schoonmaak van de complexen, groenvoorziening en controle brandveiligheid. Maar ook om hoe mensen in een wijk prettig naast en met elkaar kunnen leven. 80 tot 90% van mijn werktijd besteed ik aan last en overlast van huurders. Daarbij wordt de groep met verward gedrag helaas steeds groter.” Dat is pittig lijkt me “Dat doe je natuurlijk niet alleen. Bij Wonen-Zuid werken 8 wijkbeheerders en we werken met een netwerk. Denk aan politie, handhaving, maatschappelijk werk, buurtbemiddeling, zorginstellingen, gemeenten, et cetera. Samen probeer je de leefbaarheid goed te houden. Daarnaast is het belangrijk om bij te blijven. Zaken veranderen. Mensen worden steeds assertiever, agressiever ook, ze hebben meer eisen. Hoe ga je daar goed mee om.” Is dat de reden voor de training Omgaan met bewoners met verward gedrag? “Wij wilden meer verdieping. Zelf kom ik uit de incassowereld, dan leer je echt wel goed communiceren. Maar dan nog ben ik altijd op zoek naar meer informatie, zodat ik nog sneller en beter kan handelen.” Gelukt met deze training? “De training Omgaan met bewoners met verward gedrag was geweldig. Vaak val je na een tijdje bijna in slaap bij een training, maar daar was hier absoluut geen sprake van. Dat kwam echt door de trainer. Zij heeft een achtergrond in de zorg en adviseert de overheid op het gebied van overlast. Dan kun je dus echt diepgaande vragen stellen en discussiëren, ook aan de hand van praktijkvoorbeelden. Dat hebben we ook volop gedaan.” Waarover dan? “Over de rol van de overheid dus. Over wat verward gedrag precies is. Paniek is wat anders dan verward gedrag namelijk. Maar we hebben het ook gehad over de oorzaken, bijvoorbeeld psychiatrisch, een verstandelijke beperking, verslaving, et cetera. En over hoe je mensen met verward gedrag effectief kunt benaderen, waar welke verantwoordelijkheden liggen, wie je kunt inschakelen voor aanvullende hulp. Hulpbehoevende bewoners worden geacht langer zelfstandig in hun woning te blijven wonen, maar waar ligt de grens? ” Klaar dus? “Eigenlijk niet. Voor we het wisten, was de dag al voorbij. Dus we willen graag nog een vervolg op deze training.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Wonen Zuid en aangepast aan de vragen en situatie van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  30 mei 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Parkeerperikelen op eigen parkeerterrein

  Onlangs kreeg ik vrijwel gelijktijdig van drie corporaties in verschillende delen van het land een soortgelijke vraag: hoe om te gaan met foutparkeerders op het eigen parkeerterrein. U kent de situatie vast: u verhuurt (bijvoorbeeld) een ouderencomplex met parkeerterrein dat bij het wooncomplex hoort. Zowel het woongebouw als de parkeerplaats zijn uw eigendom. De bedoeling is dat alleen de huurders van het complex hun auto op het terrein parkeren. Het komt echter regelmatig voor dat mensen ‘van buiten’ hun auto op het parkeerterrein parkeren. Voor de huurders is dit een doorn in het oog en zij vragen u hiertegen maatregelen te nemen. U besluit een bordje op te hangen met de tekst ‘parkeren uitsluitend voor bewoners’ of zelfs een ‘verboden toegang’ of ‘wegsleepregeling’ bordje. Kort daarna ontvangt u een brief van de gemeente waarin aangegeven wordt dat uw parkeerterrein openbaar is omdat sprake is van een openbare weg. U wordt vriendelijk doch dringend verzocht het bordje weg te halen. Maar klopt dit wel, het is toch uw parkeerterrein? Uw eigen parkeerterrein als openbare weg… Het antwoord op deze vraag zit onder meer in de Wegenwet. Deze wet uit 1930, maar nog steeds van kracht, bepaalt kortgezegd dat een weg onder meer openbaar is als deze gedurende meer dan 30 jaar voor iedereen vrij toegankelijk is geweest. Van vrije toegankelijkheid is sprake indien de eigenaar van de grond waarop de weg is gelegen het gebruik van de weg door het publiek heeft toegelaten. Het voorgaande geldt ook voor een parkeerterrein bij een wooncomplex dat op particuliere grond gelegen is. Als dit parkeerterrein inderdaad al 30 jaar vanaf de openbare weg voor een ieder bereikbaar is, dan betekent dit dat een ieder daar dus ook zijn auto mag parkeren. Het kan nog sterker: foutparkeerders op het parkeerterrein kunnen zelfs worden beboet. Verjaring doorbreken Zolang de 30 jaarstermijn nog niet verstreken is, is hier eenvoudig wat aan te doen. Bijvoorbeeld door het plaatsen van een slagboom, of het plaatsen van een bordje “eigen weg” bij het begin van het parkeerterrein. Een dergelijk bordje onderbreekt de 30 jaarstermijn en voorkomt dat de weg (het parkeerterrein) na verloop van tijd openbaar wordt en niet meer kan worden afgesloten. Onttrekken aan de openbaarheid Is de openbaarheid een feit dan kan er op basis van artikel 9 van de Wegenwet een verzoek worden ingediend bij de gemeenteraad om de weg aan de openbaarheid te onttrekken. Bij een dergelijk verzoek tot onttrekking van een weg aan de openbaarheid vindt een belangenafweging plaats. De dringende particuliere redenen om de weg aan het openbaar verkeer te onttrekken moeten worden afgewogen tegen het algemeen belang bij openbaarheid en dat is in dit voorbeeld, het algemene belang om voor iedereen zijn auto te kunnen parkeren op het parkeerterrein. Recht is niet zwart wit Net als in de situatie hierboven is het wetboek niet altijd zwart-wit. Dat geldt ook voor het Huurrecht. Het huurrecht kent in de praktijk vele kleuren grijs. Vele nuances en vele zienswijzen. Die dagelijkse praktijk maakt huurrecht ook leuk. Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen? In Huurrecht verdieping staan vele interessante praktijksituaties op het programma. Ook uw eigen casus kunt u bespreken. Na de cursus bent u weer op de hoogte! Bent u erbij? Een snelle opfris van kennis kan met de training Opfris en actualiteiten Huurrecht. En wanneer u nog beperkte ervaring heeft met huurrecht biedt de opleiding Huurrecht de basis een prima start. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder. Tanja de GrootVBTM Advocaten

  Lees meer

  14 mei 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  De corporatie als groot-eigenaar in de VvE: wat is haar rol?

  Wat zijn precies de taken en verantwoordelijkheden van een groot-eigenaar in VvE’s? Wooncompagnie wilde meer kennis op dit vlak. Coördinator Conny Kamerling volgde de training De groot-eigenaarsrol in de VvE: “Het was praktisch, toegankelijk en interactief. Precies wat we voor ogen hadden.” Waarom deze training? “Sinds kort heeft Wooncompagnie een nieuwe aanpak als het gaat om VvE’s. Voor die tijd was de VvE enigszins een ondergeschoven kindje. Het was altijd ‘een beetje’. De VvE-taak was belegd bij buurtconsulenten, maar dit werkte niet zoals we wilden. Besloten is om het anders aan te pakken.  Naast mijn werk als medewerker Accounting ben ik nu ook coördinator VvE, daaronder werken 3 accountmedewerkers. Zij zijn de ogen en oren in het veld en bezoeken bijvoorbeeld ook de vergaderingen van de VvE’s. Als er ingewikkelde vragen zijn spelen zij die door aan mij, daarnaast leid ik het technisch beheer in goede banen.  Nu we zijn overgestapt naar een andere aanpak, wilden we duidelijker hebben wat de taken en verantwoordelijkheden van een groot-eigenaar zijn. Ook inhoudelijk wilden we meer kennis opbouwen.” Kennis waarover? “Over modelreglementen, het appartementsrecht, splitsingsakten, hoe het werkt met stemmingen in een VvE.” Klinkt saai “De training was echt niet saai hoor. Natuurlijk was er een deel theorie, daar ontkom je niet aan. Maar dat werd op een interessante manier gebracht. En de koppeling naar de praktijk werd meteen aan die theorie toegevoegd. Wij waren redelijk ‘groen’ op dit vlak, een aantal van ons begon zelfs vanaf 0 aan deze training. Vragen uit onze eigen dagelijkse praktijk met betrekking tot VvE’s konden we volop stellen. We hebben veel gediscussieerd, en zo kom je weer op andere interessante punten. Op een toegankelijke manier kwam van alles over VvE’s en de groot-eigenaarsrol voorbij. Van praktijkvoorbeelden en discussiëren steek je veel meer op dan van alleen theorie. We hadden van tevoren ook aangegeven dat we een interactieve training wilden. Kjenning heeft een training op maat gemaakt voor Wooncompagnie.”  Veel geleerd dus? “Ja, veel geleerd. Onder meer ook waar welke taken en verantwoordelijkheden liggen: bij de VvE of bij de Wooncompagnie. Denk bijvoorbeeld aan een klacht over een verrot kozijn. Wie lost dit op en wie betaalt dit? Wij namen in het verleden soms iets te snel de leidende rol, ook financieel, we zijn nu duidelijker naar de betrokken partijen en nemen wat meer afstand in sommige zaken. Dat kunnen we nu doen omdat we inhoudelijk veel meer kennis hebben.” Iedereen blij? “Het waren goede dagen. Een voordeel vond ik dat we met een klein clubje waren: met zijn zessen. En dat we van dezelfde corporatie waren. Je hebt dezelfde vragen en kunt in de praktijk ook allemaal wat met de antwoorden. Soms denk je na een training weleens: wat heb ik nu eigenlijk geleerd… Maar dat is hier absoluut niet zo.” Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Wooncompagnie. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraag en uw situatie #doenwatnodigis 

  Lees meer

  31 maart 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil.

  Ylona Benneker is administratief medewerker bij De Key en maakt deel uit van het incassoteam. Onlangs volgde dat team de training Incassogesprekken: basis en verdieping. “Ik kan nu nog beter de – soms moeilijke – gesprekken voeren.” Incasso. Ik vind het altijd een beetje heftig klinken “Waarom? Omdat je ervoor moet zorgen dat iemand zijn achterstallige huur alsnog betaalt en dat dat soms moeilijke gesprekken zijn?” U slaat de spijker op zijn kop. Lijkt me lastig. Al die emoties ook “Ik doe de incasso van onze studentenhuisvesting, dat is inderdaad pittig en uitdagend. Naast het incassowerk doe ik ook de verhuur van een complex van De Key. Die afwisseling maakt mijn werk leuk. Natuurlijk komt er regelmatig emotie bij kijken aan de kant van de huurder als je contact hebt vanwege achterstallige betaling, en soms moet je zelfs de stap nemen om een deurwaarder in te schakelen. Dat is ook heftig. Maar zo start je natuurlijk niet.” Hoe dan wel? “Het begint met luisteren: wat is de reden van de huurachterstand? Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil. Studenten hebben het op dit moment ook nog eens financieel lastig, door corona zijn er veel hun bijbaantje kwijtgeraakt. We gaan altijd voor een betalingsregeling op maat. Uiteraard controleer je vervolgens of de huurder zich daar aan houdt. Zo niet, dan volgt een waarschuwing, ga je nog een keer het gesprek aan, maak je weer afspraken. Blijft iemand in gebreke dan draag ik het dossier uiteindelijk over aan de deurwaarder. Maar dan ben je echt al een stuk verder hoor.” Klinkt alsof u geen training nodig hebt. Waarom dan toch? “Omdat ik het gevoel had dat ik soms te veel ruimte gaf in de gesprekken. Misschien wat te veel meebewoog met de huurder. Ik wilde ook nog meer weten van de juridische kant. Daarom ben ik op zoek gegaan naar een training, zo kwam ik bij Kjenning terecht. Uiteindelijk is de training Keybreed uitgerold. Het hele team, 11 mensen, heeft de training gevolgd.” En? Veel geleerd? “Ja, echt. In twee dagdelen heb ik enorm veel opgestoken. De juridische aspecten kwamen aan bod, dus wat zijn de regels. Maar daarnaast ook de context en de oorzaken van schulden, welke schuldenregelingen je kunt inzetten, de Nibud-methode ‘grip op geld’, hoe je een goed incassogesprek voert. Dat laatste hebben we ook geoefend met een gedragsacteur. Ik kan nu ook het dossier van de deurwaarder beter lezen. Sprong er nog wat uit? “Voor mij was dat de aansluitende verdiepingstraining van een dagdeel. Daarin kwam aan bod hoe je beginnende jonge huurders beter kunt adviseren: wat houdt op kamers wonen financieel eigenlijk in? Welke rechten hebben ze, denk aan het recht op huurtoeslag, op kwijtschelding van gemeentelijke belastingen. Door preventief te adviseren, kun je voorkomen dat huurders in de problemen raken. Daar zou ik nog veel meer van willen weten.” Ik zeg: door naar een aansluitende training “Haha ja, dat zou niet verkeerd zijn. Het is goed om jezelf te blijven ontwikkelen, dus dat blijf ik zeker doen.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor De Key en aangepast aan de vragen, situatie en context bij de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Met de beste passende vorm, online, klassikaal of een mix. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  8 maart 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Inschatten van overlastklachten in drie snelle stappen

  Geen klacht is hetzelfde, maar toch zijn overlastmeldingen grofweg in te delen in vijf categorieën.  De kunst is om zo snel mogelijk een juiste inschatting te maken van de aard van de klacht zodat je ook snel passende maatregelen kunt nemen om de overlast aan te gaan pakken. Met onderstaand schema kun je in drie stappen snel tot een eerste inschatting komen van het type overlast. Dat helpt je ook om daarna snel passende maatregelen te nemen. Stap 1: De aard van de klacht Kijk hierbij naar de feiten en niet naar de emotie van de melder. De feiten filter je in eerste instantie uit de schriftelijke verklaring(en) en eventueel gesprekken met de melder(s). Mogelijke overlast: Bijvoorbeeld klachten over structureel: luide muziek (af)spelen, feesten, geluid ‘s nachts, schreeuwen, treiteren, bedreiging, discriminatie of crimineel gedrag. Te dulden hinder: Bijvoorbeeld klachten over: spelende of huilende kinderen, huishouden, koken, roken in de eigen woning, tuin of balkon, lopen, praten, huisdieren, parkeren. Stap 2: Zijn er meerdere melders? Ja Nee Over en weer Stap 3: Is de “veroorzaker” zorgwekkend? Maakt bijvoorbeeld een verwarde indruk. Lijkt dingen te zien of horen die er niet zijn. Is verslaafd. Of er is sprake van een gezin met problemen met opvoeding of huishouden. Meer weten over aanpakken van woonoverlast Tijdens de training Woonoverlast aanpakken wordt verder ingegaan op herkennen en aanpakken van woonoverlast. U leert situaties snel te beoordelen, de juiste verwachtingen te scheppen bij alle betrokkenen, gepast op te treden en effectief samen te werken met netwerkpartners en collega’s.

  Lees meer

  22 januari 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Hoe juridisch is woonoverlast eigenlijk?

  Veel trainingen die ik zie op het gebied van woonoverlast hebben een juridische insteek. De trainer is meestal een advocaat die in de praktijk ook overlastprocedures voert. Dat lijkt logisch, maar hoe juridisch is het overlast vak eigenlijk? Afgelopen jaar zagen corporaties de overlast op alle vlakken al toenemen. Zeker nu we massaal thuis werken, stijgt ook het aantal meldingen van burenoverlast of burenruzies nog verder. Al bestaande overlastzaken lijken (weer) op te laaien maar er ontstaan ook nieuwe overlastzaken. Uit CBS cijfers komt dat ca. 35% van de mensen overlast ervaart. Als we uitgaan van 2,4 miljoen huurwoningen zijn er dus ruim 840.000 huishoudens die jaarlijks overlast ervaren. Ongeveer 50.000 huurders melden deze overlast ook bij hun verhuurder. Hoe vaak zo’n melding uiteindelijk leidt tot een gerechtelijke procedure is gissen. Ik vraag er altijd naar tijdens trainingen. Het antwoord varieert, maar ligt ergens tussen bijna nooit en enkele keren per jaar. Het totaal aantal huisuitzettingen op basis van overlast is wel bekend. Dit gebeurt jaarlijks 299 keer. Gemiddeld per corporatie is dat nog niet één keer per jaar. En nu we veel thuis zijn helpt de vaak langer durende juridische aanpak ook niet heel snel om het probleem op te lossen. Wat betekent dit nu? Op de eerste plaats dat huisuitzetting op basis van overlast zeer zeldzaam is. Zouden corporaties niet veel vaker moeten doorpakken op overlast en zijn ze vaak teveel van het pappen en nathouden? Misschien wel. Er zijn wel signalen die daarop duiden. Zo zie ik nog wel zaken als de Dimitrov zaak in Amsterdam, waarbij 10 jaar lang ernstige overlast was, die pas nadat burgemeester Van der Laan de regie overnam, werd opgelost. Er zijn ook corporaties die er bewust voor kiezen om niet naar de rechter te gaan. Bij een recente incompanytraining voor woonconsulenten vertelden deelnemers dat ze bij overlast nooit een gerechtelijke procedure aanspanden. Desnoods boden zij de klager of de veroorzaker een andere woning aan. Zo’n aanpak zou ik zelf niet snel bedenken. Maar blijkbaar kan en werkt het wel. Op de tweede plaats moeten we concluderen dat in een echte goede praktijkgerichte training woonoverlast voor een jurist weinig of geen plaats is. Immers, van de 50.000 zaken die jaarlijks worden gemeld wordt slechts 0,01% van de gevallen via een ontruiming opgelost. Het aantal zaken waarbij een advocaat of jurist wordt ingezet, bijvoorbeeld om een goed geformuleerde brief met waarschuwing te schrijven of een gedragsaanwijzing te vorderen, zal iets hoger liggen, maar de conclusie mag duidelijk zijn. Een gerechtelijke procedure komt in de praktijk bijna nooit voor. Maar waar moet het in bij woonoverlast dan wel over gaan? Drie zaken zijn belangrijk: 1.Beoordelen en inschatten van situatiesNiet elke melding van overlast is daadwerkelijk overlast. Ongeveer 80% van de meldingen betreffen woongeluiden en burenconflicten. De corporatie heeft in deze gevallen geen inspanningsverplichting Dit betekent dat de corporatie er niets mee hoeft te doen en de klacht meteen kan worden afgewezen. Bij de “ echte” overlastklachten is het belangrijk om in te schatten of de veroorzaker van de overlast een kwetsbare huurder is, die hulp nodig heeft, of een woongenotverstoorder die hard moet worden aangepakt. 2.Regie en samenwerkingRegie voeren is de kern van het oplossen van overlastmeldingen in de praktijk. Die regie richt zich op: De melder(s): Het is cruciaal om zo snel mogelijk de verwachtingen van de melder te managen. Die verwacht vaak veel meer dan mogelijk is, bijvoorbeeld een huisuitzetting. Daarbij bestaat ook vaak de neiging om de verantwoordelijkheid bij de verhuurder te leggen met het motto “Ik heb recht op woongenot en daar moet u voor zorgen.” Collega’s: Het is belangrijk dat alle medewerkers in de eerste lijn, zoals huismeesters, baliemedewerkers en medewerkers klant (KCC), helder hebben hoe de corporatie omgaat met overlastklachten. Hiermee bereik je dat consequent de juiste informatie wordt gegeven en er geen valse verwachtingen worden gewekt. De “veroorzaker”: Als de klachten terecht zijn, dan is het zaak dat de veroorzaker stopt met het ongewenste gedrag. Hoe breng je die boodschap duidelijk over? Stuur je alleen een brief, in het slechtste geval via een sjabloon ingevuld, of is er ook een goed gesprek? Netwerkpartners: Om zaken op te lossen is de samenwerking met partijen als buurtbemiddeling, de politie en hulpverlening onmisbaar. Maar hoe verloopt die samenwerking en wat is ieders rol? En hoe voorkom je nu situaties waarin de hulpverlening eindeloos “bezig” is met een casus, zonder dat de overlast afneemt? Of dat de politie huurders die aangifte willen doen van geluidsoverlast standaard naar de corporatie doorverwijst? De relatie onderhouden met professionals in het netwerk, verwachtingen verhelderen, afspraken maken en soms het conflict aangaan, is een belangrijk deel van het werk. De advocaat: Heel soms wordt een advocaat ingeschakeld om te sommeren of een gerechtelijke procedure te starten. Het is belangrijk dat de corporatiemedewerker de advocaat een duidelijke opdracht geeft. Is het doel een waarschuwing, een ontruiming of een gedragsaanwijzing? Wat heeft de advocaat nodig aan dossier om een succesvolle procedure te voeren? 3.CommunicerenStevig in je schoenen staan en duidelijk en helder communiceren zijn cruciaal bij het behandelen van overlastklachten. Denk daarbij aan: verwachtingen managen, een slecht nieuws gesprek voeren, slimme vragen stellen om veel informatie te verzamelen en confronteren zonder de relatie te schaden Het vak in de praktijk… Overzicht houden, complexe situaties beoordelen, regie voeren en lastige gesprekken voeren, daar draait het vak in de praktijk om. In twee trainingen van Kjenning staan deze zaken centraal: De leergang Woonconsulent en onze training Woonoverlast aanpakken. Ontmoet ik u daar? Harry VlaarKjenning

  Lees meer

  12 januari 2021