Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Is verliefdheid een geestelijke stoornis

  Vraag Wat te doen als een huurder terugkomt op een huuropzegging, bijvoorbeeld na een vervlogen verliefdheid en het afzien van samenwonen?  In zo’n situatie wil zo iemand zijn huis toch liever blijven huren. De verhuurder kan daarmee akkoord gaan, waarna de huur wordt voortgezet. Maar … als er nu omstandigheden zijn op grond waarvan de verhuurder dat niet wil? Bovendien heeft hij de woning al aan een opvolgende huurder te huur aangeboden. Kan de verhuurder daarbij blijven? Antwoord Uit deze vraag leid ik af dat de opzegging is aanvaard, waardoor de huur is beëindigd. Artikel 6:217 lid 1 BW zegt letterlijk: “Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan.” Deze bepaling geldt ook voor het opzeggen van een huurovereenkomst, althans door de huurder. In beginsel kan je zo’n opzegging herroepen, tenzij die nadrukkelijk onherroepelijk was of waarbij een termijn van aanvaarding is gegeven (artikel 6:219 BW). Aanvaarding kan stilzwijgend, door een instemmend knipoogje of hoofdknikje, mondeling of schriftelijk plaatsvinden. De aanvaarding moet wel door de aanbieder zijn ontvangen. In dit geval is de opzegging – zoals gebruikelijk in de sociale verhuurpraktijk – per kerende post aanvaard en verzonden. Het intrekken van de opzegging volgde pas weken later, dus na het beëindigen van de huur, zij het nog wel voor de einddatum daarvan. De verhuurder kan de huur dan als beëindigd blijven beschouwen. Smoorverliefd! De vraag herinnert mij aan een voorval in de Zaanstreek. Huurster X zegde de huur op. Bij de voorinspectie, enkele dagen later, bespeurde een opzichter ”dat de woning er zeer slecht uitzag. In de keuken was rechtsonder een groot gat gemaakt (+/- 1 m2) richting de badkamer. In de badkamer stond o.a. een grote regenton. In de voorslaapkamer zaten op raamkozijnen en plafond o.a. plakresten. Er was een soort tussenwand gecreëerd en je kon duidelijk zien dat de raamkozijnen afgeplakt waren geweest. In de inpandige bergingskast hebben we eveneens ventilatoren zien liggen.” Kortom, het zag er naar uit dat de woning was gebruikt voor hennepteelt. Normaal gesproken is dat een grond voor ontbinding van de huur. In het licht van deze huurbeëindiging wilde de opzichter daarover niet moeilijk doen. Om huurster de gelegenheid tot herstel te geven verlengde hij de huur zelfs nog met een maand.  Twee weken later kwam huurster X op de huuropzegging terug. Ze wilde de huur voortzetten. Op het moment van opzeggen was ze smoorverliefd, verklaarde ze. Ze zou gaan samenwonen met een zekere Y. Huurster zou onvoldoende in staat zijn geweest om de gevolgen van haar opzegging te overzien. Zij riep de nietigheid ervan in, omdat de opzegging zou zijn ontstaan als gevolg van een geestelijke stoornis. Voor de rechtsgeldigheid van zo’n opzegging geldt als voorwaarde dat iemands verklaring daarover overeenstemt met zijn wil. Dat bepaalt artikel 3:33 BW: “Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard.” Het kan voorkomen dat iemand zijn wil niet kan bepalen, wegens een tijdelijke of blijvende stoornis van zijn geestvermogen. Dan is er sprake van wilsontbreken, aldus artikel 3:34 BW. Zo iemand heeft hulp nodig, bijvoorbeeld van een curator, om een niet vernietigbare overeenkomst aan te kunnen gaan. Onverbiddelijk De verhuurder was onverbiddelijk. Eerst die bende in dat huis en toen die huurverlenging met een onderhoudsbelofte. Vervolgens het intrekken van de huuropzegging, terwijl de woning intussen al te huur was aangeboden aan een opvolgende huurder. “Gekker moet het toch niet worden!” vat ik de overwegingen van de verhuurder samen. Hij besloot X aan haar huuropzegging te houden. In een kort geding vorderde hij, bij voorraad uitvoerbaar, dat de rechter X zou veroordelen de woning te ontruimen, binnen acht dagen na betekening van het vonnis. In dit geval vond de verhuurder gehoor, zij het dat de ontruimingstermijn op veertien dagen werd gesteld. De rechter oordeelde dat het beroep van huurster X op geestelijke gestoordheid faalde. Een voornemen tot samenwonen wijst immers niet per definitie op geestelijke stoornis. Huurster X had er rekening mee kunnen houden dat samenwonen kan tegenvallen. Zij had evenmin feiten of omstandigheden gesteld op basis waarvan de verhuurder zou handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid door haar aan haar opzegging te houden. En dus besloot de rechter dat de huur was beëindigd.  Bovendien besloot hij dat de verhuurder voldoende feiten had gesteld die aannemelijk maakten dat X de woning had gebruikt als wietplantage. De verhuurder hoefde in zo’n situatie niet te dulden dat de woning nog langer bij X in gebruik zou zijn. Daarom veroordeelde de rechter huurster X tot de ontruiming van de woning en tot het betalen van de proceskosten (Vzr. Rb. Haarlem 19 december 2007, ECLI:NL:RBHAA:2007:BG1437 (Parteon/X), JHV 2008/46). Vertrouwen als basis voor rechtshandelingen Beroep doen op verliefdheid is geen beroep op een geestelijke stoornis zoals bedoeld in artikel 3:34 BW. De opzegging door huurster is een eenzijdige rechtshandeling en beëindigde de huur. Stemmen wil en verklaring niet met elkaar overeen, dan ontstaat er geen geldige rechtshandeling. Er bestaat echter geen regel zonder uitzondering. In dit geval staat die in artikel 3:35 BW. De strekking daarvan is dat je op een verklaring van je wederpartij mag afgaan, wanneer je in redelijkheid mag vertrouwen dat die verklaring overeenstemde met de wil (Artikel 3:35 is de codificatie van de klassieker HR 11 december 1959, NJ 1960/230, Eelman/Hin). Dat deed verhuurder, door de opzegging te aanvaarden. Een leuke casus? Wilt u meer verdiepen in huurrecht? Doorpraten over meer interessante casus en eens verder verdiepen in uw eigen casus? In de cursus Huurrecht Verdieping bespreken we naast actuele ontwikkelingen in het huurrecht ook verdiepende en inspirerende praktijkvoorbeelden zoals bovenstaande. Ontmoet ik u bij de volgende cursus? Piet van der Sandendocent Huurrecht

  Lees meer

  31 januari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  En wat zeggen oud-deelnemers over de leergang Verhuur?

  Al veel medewerkers bij verhuurders volgden de leergang Verhuur in het verleden. We vroegen een aantal oud-deelnemers wat ze nu, een tijdje na de leergang, het meest is bijgebleven en wat ze met al die nieuwe kennis doen in de praktijk. “Verhuren is het matchen van klanten aan panden” Die toverzin neem ik nu dagelijks mee. Op de eerste dag passeerde deze zin de revue en ik heb hem nooit meer losgelaten. Het maakt mijn werk leuker en ik denk beter na over de kandidaat huurder die ik voor me heb. Ook ben ik veel bewuster van mijn eigen cirkel van invloed. De technische kennis die ik heb opgedaan, is een aanvulling. Een echte aanrader! “Leefbare wijken starten bij een goede verhuring” Om meer uitdaging uit mijn werk te halen, ben ik de Leergang Verhuur gaan volgen. Ik heb ontdekt dat leefbare wijken juist beginnen bij de verhuring. Als eindopdracht heb ik een plan geschreven hoe ik huurders in een specifiek seniorencomplex, waar veel problemen zijn geweest, wil betrekken bij het selecteren van een nieuwe huurder. De uitvoering van dit plan leverende verrassende inzichten op! Betrek je huurders bij een essentiële keuze, dan ontstaat er een nieuwe dynamiek en een veel grotere huurderstevredenheid. En dat terwijl de leegstand daalt. Echt iedereen wint! Een jaar geleden had ik niet bedacht om mijn werk zo anders aan te pakken. En ik ben er zo blij mee! “Realiseer je je ook dat je baan binnen 5 jaar voor een deel niet meer bestaat?” Daar zit je op de eerste dag en dan krijg je zo’n boodschap. Lekker zeg! Passend toewijzen is mijn specialisatie. En wat nou als een computer dat werk overneemt? Hoe langer ik erover nadacht, hoe meer ik me realiseerde dat de digitalisering niet mijn vijand is! Natuurlijk kunnen werkprocessen slimmer, zeker bij Verhuur in onze organisatie. Ik heb inmiddels zelfs veranderingen in ons communicatieproces gedigitaliseerd. Gewoon met bestaande middelen zoals mail en internet. Nu hou ik meer ruimte over voor het contact met mijn klant en ga ik met energie naar huis. Ik had vooraf niet verwacht dat een leergang me zoveel zou opleveren. “Natuurlijk kun je een huurder weigeren” Ik weigerde huurders al vaker als ze geen papieren hadden of er iets niet klopte. Maar ik vind het altijd lastig als een dossier wel klopt en mijn gevoel zegt dat dit niet goed komt. Je kent ze wel, die huurders waarvan je al bij voorbaat twijfelt of ze de huur wel kunnen betalen. Voor mij was het heel prettig om dit gevoel te kunnen uitspreken en een golf van herkenning te zien bij de andere deelnemers. Voor mij is al direct veranderd hoe ik weigergesprekken aan ga. Na de opleiding heb ik eigenlijk geen vervelende gesprekken meer gehad met klanten. Puur omdat ik de gesprekken nu zelf anders aanpak. “Een motivatiebrief bij een nieuwbouwproject” Tijdens de leergang ben ik behoorlijk aan het denken gezet over onze advertenties. Hoe komt het eigenlijk dat we onze kandidaat huurders alleen om een paar feitelijke gegevens vragen? Dat is toch best gek als je daar goed over nadenkt. Bij een nieuwbouwproject heb ik het geleerde uit de opleiding toegepast. In plaats van een advertentie op woonnet, waar gemiddeld ruim 1000 huurders op reageren, terwijl er maar 34 woningen beschikbaar zijn, heb ik het advertentieproces omgedacht. In de advertentie heb ik als vereiste gesteld dat huurders een motivatie moesten indienen bij hun reactie. En wauw! Wat een effecten. Het aantal reacties daalde naar 236 huurders voor 34 woningen. Tegelijkertijd ontvingen we de leukste motivaties! Filmpjes, foto’s en brieven. Die motivatiebrief levert ook op dat kandidaat huurders bewuster reageren op de nieuwbouwwoning. Dat is enorme winst, ook voor de potentiële huurders. “Ik studeer inmiddels rechten” Een examen en een Verhuurplan. Ik heb er tegenop gezien bij de eerste dag. Dat ik een dikke 8 haalde op mijn examen had ik niet verwacht, want het examen was best pittig. Dit resultaat heeft me heel erg gemotiveerd. Inmiddels volg ik een HBO opleiding Recht. Want naast dat ik het leuk vind, ik kan het dus ook gewoon! Ook aan de slag met jouw verhuurvaardigheden? Wil jij werk maken van verhuur? De ideale match maken tussen klant en pand? Leren hoe je gericht kunt adverteren? Werk maken van leefbaarheid juist vanuit je verhuurwerkzaamheden? Volg dan ook de leergang Verhuur en ervaar wat de leergang voor jouw persoonlijke ontwikkeling kan betekenen.

  Lees meer

  28 januari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Hoe kom ik met die bewoners in contact?

  “Ik wil contact. Geen afstand.” Kent u het liedje van Frank Boeijen nog? Ik krijg het spontaan in mijn hoofd. Recent gaf ik weer een training Sociale Projectbegeleiding. En wat mij altijd opvalt, hoe ervaren medewerkers ook zijn, is dat er één uitdaging universeel is bij renovatie -en sloopprojecten en dat is: “Hoe krijg ik contact?” Twee soorten contact Er bestaan twee soorten contact waar wij in dit werk behoefte aan hebben. Enerzijds willen we zeker weten dat een bewoner weet wat voor plannen we met zijn huis hebben en dat hij akkoord is en de deur open zal doen en meewerken als het zover is. Anderzijds wil je meer dan dat. Je wil echt contact en vertrouwen winnen. Als je dat hebt, kun je prettig samenwerken, afspraken maken en op elkaar bouwen. Hoe maken mensen contact met jou? Hoe krijgen wij jou in beweging? Open jij alle post en reageer jij op verzoeken om mee te denken / naar bijeenkomsten te komen / enquêtes in te vullen? Maakt de vorm en de toon wat uit, wellicht? Denk daar eens goed over na, wanneer je een groep mensen wil bereiken. De sociale kaart is leading Wat mij betreft is de ‘sociale kaart’ leading. Voordat je kunt bepalen hoe je een groep mensen gaat benaderen, moet je weten hoe die groep is samengesteld. Is er sprake van jonge, of juist oude mensen? Dan ga je dus meer digitaal, of juist meer persoonlijk of via papieren post communiceren. Wonen er mensen met een Marokkaanse, Turkse, Syrische, Egyptisch etc. etc. achtergrond? In die gevallen is het verstandig om niet als man alleen aan te bellen. De kans is dan groot dat de deur niet zal open zwaaien voor je. Bedenk goed wie in de te onderhouden huizen wonen en waar deze mensen bij elkaar komen en zich prettig voelen. Dat kan de kerk zijn, een moskee, of een buurthuis. Zoek de mensen daar op en connect met mensen die al in contact zijn met jouw huurder. Er is niet één manier waarop je je uitdaging oplost. En dat maakt ons werk ook zo mooi. En tja, in deze coronaperiode is het misschien soms nog best lastig om dat contact te krijgen. Maar dat maakt het zeker niet minder noodzakelijk Sparren en verdiepen met vakcollega’s? Wil je hier eens over sparren, nieuwe inzichten opdoen? Ervaring delen met je vakgenoten? Dan is de training Sociale Projectbegeleiding of de leergang Sociale Projectbegeleiding een uitgelezen gelegenheid dat te doen. Wedden dat je boordevol nieuwe ideeën naar huis gaat? Philippa Wadsworthtrainer Kjenning

  Lees meer

  13 januari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Woonconsulent is een prachtig vak!

  Woonconsulenten zijn gedreven mensen. Ze kiezen voor een mooi, maar ook uitdagend vak. Over die uitdagingen gaat het vaak tijdens de Leergang Woonconsulent. Dat levert vaak mooie en échte gesprekken op. Natuurlijk is kennis van zaken onmisbaar om een goede woonconsulent te kunnen zijn. En dat bieden we ook volop in de leergang. Maar het vak van woonconsulent gaat in de kern niet over kennis.  Woonconsulent zijn, is mensenwerk! Woonconsulent zijn, is mensenwerk. Vaak kun je echt van betekenis zijn en mensen verder helpen. Door maatwerk te leveren aan mensen die door standaard dienstverlening niet geholpen zijn. Door soms gewoon een luisterend oor te bieden aan mensen die zich in de steek gelaten voelen. Of door mensen duidelijkheid en structuur te bieden, zodat ze weten waar ze aan toe zijn.  Het is ook best een lastig vak… Lang niet elk probleem is oplosbaar. Soms is het zoals het is en hebben mensen het gewoon niet getroffen met hun buren. Of kan de corporatie niet veel doen om een verstoorde verhouding tussen buren te verbeteren. Dan moet je mensen teleurstellen. En er is altijd meer werk dan tijd wat betekent dat je keuzes moet maken. Soms is het een ondankbaar vak…  Teleurgestelde huurders zijn niet altijd vriendelijk. Maar ook zijn mensen die je wel hebt geholpen, ondanks je grote inzet, niet altijd dankbaar of blij. En ook binnen de corporatie wordt de woonconsulent niet altijd begrepen. Collega’s met een technische of financiële achtergrond begrijpen niet altijd dat het sociale werk erg weerbarstig is en resultaten niet altijd meetbaar zijn.  Inmiddels hebben ook beleidsmakers massaal in de gaten dat het écht de verkeerde kant op gaat met de leefbaarheid in veel buurten. We kennen genoeg woonconsulenten die dit al vele jaren in hun organisatie aankaartten, maar mede doordat leefbaarheid tot voor kort best een ingewikkeld onderwerp was in de Woningwet, geen luisterend oor vonden. Het is een dynamisch vak. Als woonconsulent hoef je je niet te vervelen. Er is werk genoeg: overlastmeldingen, intakegesprekken met bijzondere kandidaten, omgaan met actieve bewonersgroepen, het ondersteunen van sloop- en renovatieprojecten, het aanpakken van verloedering. De manier waarop corporaties omgaan met leefbaarheid, participatie, overlast en sloop- en renovatieprojecten is volop in ontwikkeling, door nieuwe wet- en regelgeving, nieuwe instrumenten en nieuwe werkwijzen. De ontwikkelingen volgen elkaar in zo’n hoog tempo op, dat het werk van de woonconsulenten steeds minder te vangen is in processen en procedures. Weten wat de bedoeling is en naar eer en geweten een besluit nemen, is het devies.  Een vak waarin je jezelf kunt ontwikkelen Als woonconsulent neem je jezelf mee en kom je jezelf tegen. De gesprekken met huurders zijn niet altijd makkelijk. En het gedrag van huurders is niet altijd even vriendelijk. Probeer zelf maar eens professioneel te blijven als je boos wordt. En sommige situaties kun je niet oplossen. Om dat los te laten, valt niet altijd mee. En soms is het moeilijk of eng om een besluit te nemen, zeker als je weet dat jouw besluit voor een huurder grote consequenties heeft. In je persoonlijke vaardigheden zoals communicatie en effectiviteit kun je je enorm ontwikkelen in het vak. En niet te vergeten in alle brede vakkennis natuurlijk. En bovenal een enorm belangrijk vak! Dit vak beoefen je niet voor jezelf. Want tussen de obstakels door, slalom jij je naar de huurder toe. Jij bent als woonconsulent het sociale gezicht van de corporatie, in een tijdperk waarin de sociale problematiek zeer sterk toe neemt.  Als woonconsulent maak je deel uit van de oplossing van grote, nu nog onopgeloste sociale vraagstukken. Hoe maken we de inclusieve samenleving tot een succes? Hoe zorgen we ervoor dat de leefbaarheid op peil blijft of zelfs verbetert? Hoe blijven we in contact en verbinding met huurders, en hoe betrekken we hen écht bij belangrijke beslissingen, juist nu we zien dat er steeds minder goed functionerende bewonerscommissies en huurdersverenigingen zijn?  Is Woonconsulent jouw vak? Spreekt dit je aan? Dan begroeten we jou ook graag in 2022 tijdens de leergang Woonconsulent. En je hoeft nog geen woonconsulent te zijn om aan de leergang mee te doen. Veel mensen volgen de leergang Woonconsulent omdat ze de ambitie hebben om woonconsulent te worden. We hebben in de afgelopen jaren gezien dat mensen met het diploma Woonconsulent op zak, meestal ook al snel als Woonconsulent aan de slag gaan. En heel eerlijk: daar zijn wij best trots op! PS. Heb je al de nodige ervaring als Woonconsulent en zoek je vooral nu meer verdieping en een collegiaal netwerk? Schuif dan eens vrijblijvend aan bij een bijeenkomst van een van de platforms Woonconsulenten, om te ontdekken wat een platform voor jouw ontwikkeling kan betekenen. Harry Vlaar en Eddy Bonthuis

  Lees meer

  13 januari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Wie gaat straks het werk doen?

  Met alle problemen in de woningmarkt is de komst van een nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zeker hoopvol. Maar zelfs met een apart ministerie is er nog geen garantie dat alle problemen zomaar worden opgelost.  Naast de wooncrisis is er ook een grote toename van problemen op het gebied van leefbaarheid. De zorgen rondom leefbaarheid zijn echt groot. Gelukkig hebben veel corporaties voor de komende periode ambities op het gebied van de leefbaarheid. De leefbaarheid in wijken met sociale woningbouw holt achteruit. Leven met overlast lijkt voor veel mensen het nieuwe normaal te worden. De meeste corporaties hebben plannen om daar iets aan te doen. Maar een nieuwe hobbel dient zich aan. Ik zie een duidelijke trend dat veel corporatieprofessionals die zich bezighouden met leefbaarheid en overlast omkijken naar een andere baan. Enkele recente voorbeelden: Woonconsulent: “Ik stop ermee. Ik bouw voor mijn gevoel niks op. De meeste overlastcasussen zijn simpelweg onoplosbaar.” Verhuurmakelaar: “Voor mijn stage wilde ik graag woonconsulent worden. Daar ben ik nu wel van genezen. Ik blijf liever verhuren, want dan maak je de mensen wel blij.” Medewerker Zorg en Overlast: “Na twee jaar ben ik dat gezeur echt zat. Zeker 80% van de klachten is gewoon gezeur. En ik moet daar van mijn werkgever nog serieus iets mee doen ook. Ik ga weer lekker bij de gemeente werken. “ Buurtbeheerder: “Ik stap over naar een andere corporatie. Hier krijg ik simpelweg niet de ruimte om zaken echt beet te pakken. Ik werk op piepsysteem en dat is gewoon zonde van mijn tijd. Die 8 op het KWH schijnt hier echter heilig te zijn. “ Aantrekkelijke werkgevers? Er zijn meer banen dan werkzoekenden, dus een ambitieuze corporatieprofessional vindt makkelijk iets anders. En er zijn nu al regio’s waar het niet of nauwelijks lukt om geschikte opvolgers aan te trekken. Het is daarom cruciaal dat corporaties nadenken over de vraag hoe zij aantrekkelijke werkgevers voor professionals op gebied van leefbaarheid en overlast worden. De relatief goede arbeidsvoorwaarden zijn hiervoor niet voldoende. Medewerkers willen ook succesvol zijn. Zij ervaren nu twee belemmeringen: Ze voelen zich gedwongen tijd en aandacht te besteden aan onterechte klachten. Ze ervaren dat ze in onvoldoende mate het verschil kunnen maken. De belangrijkste behoefte bij klachten? Aandacht! De meeste overlastklachten gaan niet over zaken waar de corporatie tegen op kan treden, maar gaan over dagelijkse ergernissen en burenruzies. Wat is nu de onderliggende reden van deze klachten? En vooral: Wat is de behoefte van de klagers? De reden van de klachten verschilt. Maar vaak heeft dit te maken met onvrede over het feit dat de buurt verandert. De behoefte van de klagers verschilt minder. De belangrijkste behoefte is aandacht. Gehoord worden. En wellicht hebben we hier de sleutel naar een oplossing te pakken. Wat als we het geven van aandacht nu eens anders organiseren? Anders organiseren met complexgesprekken Door in plaats van op meldingen te reageren, en reactief te werken, zou je ook proactief kunnen werken door regelmatig bewoners op te zoeken in hun eigen woning, buurt of complex. Door bijvoorbeeld eens per twee of drie jaar in elk complex portiek-, hal-, complex- of koffiegesprekken te houden. Hoe bevalt het wonen hier? Wat gaat goed en wat kan beter? Wat leeft er onder de mensen? Wat kunnen we hierover samen afspreken? En wat kunnen we samen doen? Dit levert veel op. Bewoners voelen zich gezien en gehoord. Klachten worden besproken in de context met alle betrokkenen. De corporatie weet nu wat er echt speelt. En als een luisterend oor niet voldoende is om de lucht te klaren, kan er een echte oplossing aangedragen worden. Bijvoorbeeld het maken van woonafspraken, het beheer anders organiseren of samen met bewoners het gebouw, de tuinen en de omgeving opknappen. Dat is wel een leuke baan voor ambitieuze woonprofessionals. Eentje waarin je echt het verschil kan maken. En waar een positieve uitdaging in zit en waar je samen met bewoners werk kunt maken van wonen. Ja! Anders organiseren. Dat lijkt mij een mooi goed voornemen voor dit nieuwe jaar! Harry Vlaartrainer Kjenning

  Lees meer

  3 januari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Aan de slag met jouw eigen Persoonlijk Ontwikkelplan

  En hoe zit het met jouw ontwikkeling? Een nieuw jaar ligt weer voor ons. Een nieuw jaar, met nieuwe kansen. Ieder jaar hopen veel mensen met de jaarwisseling op veel positieve veranderingen voor het volgende nieuwe jaar. We schrijven goede voornemens op voor januari, met de zaken die we tot nu toe iedere keer met vakkundige onderbouwing hebben weten uit te stellen. Voor de dingen die je écht wilt lukken heb je de jaarwisseling helemaal niet nodig. Maar toch zo’n jaarwisseling vaak wel een goed moment om de balans op te maken. Dus wat doe jij dit jaar? Hoe zit het met jouw balans? Want de arbeidsmarkt blijft volop in beweging. Functies en taken veranderen continu. Functies verdwijnen en er komen nieuwe taken en nieuwe functies voor in de plaats. Ook hierdoor is de corporatiesector aan het veranderen. Wees hierop bedacht en verander zelf mee. Gelukkig snijdt het mes aan twee kanten. Door jezelf te blijven ontwikkelen en bij te blijven, wordt je werk interessanter en uitdagender en blijf je zelf flexibel, up to date en inzetbaar. Daarom is het van belang dat jij als medewerker én je leidinggevende beiden goed weten wat jij wel of niet wilt en kunt, en waartoe jij je wilt en kunt ontwikkelen in je loopbaan. Hoe flexibel kun jij je opstellen? Ben jij fit en vitaal genoeg voor de toekomst? Om je hierbij te helpen kun je aan de slag met ons POP werkboek. Een werkboek waarmee je jouw Persoonlijk Ontwikkelings Plan kunt opstellen. Het POP-werkboek kan de basis vormen voor een veelzijdige loopbaan die aansluit bij wat je wilt en wat je kunt. Download hier ons POP-werkboek en ga aan de slag met jouw eigen plan.

  Lees meer

  3 januari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Sociaal beheer: Niet alleen meer, maar vooral anders.

  Sinds 1995 was leefbaarheid een taak voor woningcorporaties. Bij de herziening van de Woningwet werd leefbaarheid echter als prestatieveld geschrapt. De gevolgen zijn bekend. Nu maakt minister Ollongren het investeren in leefbaarheid (weer) een Volkshuisvestelijke prioriteit. De minister verwacht onder meer een stevigere inzet op sociaal beheer door corporaties. Dit betekent meer woonconsulenten en wijk- en complexbeheerders. Behalve meer, mag het vooral ook anders. Reactief werkt niet. In verloederde buurten en complexen wordt nauwelijks geklaagd. In de afgelopen jaren was het sociaal beheer vooral reactief, op klacht. Die vraag gestuurde manier werkte vaak niet. In verloederde buurten en complexen wordt nauwelijks geklaagd. Actief beheer is daarom nodig. Het gevaar is dan wel bevoogdend over te komen. Een goede manier om dat te voorkomen is om woon- en huisregels af te spreken met huurders. Dit vraagt allereerst om het agenderen van het goede gesprek. Een corporatie die dichtbij is Actief sociaal beheer vraagt dus om een corporatie die dichtbij is. Hierdoor zien corporaties problemen snel en kunnen hier al vroeg op acteren. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan en vraagt om een andere manier van organiseren. Het organiseren van die nabijheid kan op verschillende manieren: De wijk in Zorg ervoor dat professionals tijd hebben om de wijk in te gaan. Veel corporatieprofessionals zitten nu het gros van hun tijd aan hun bureau achter de computer. Dus naar buiten, ook zonder duidelijke aanleiding. Gewoon in de wijk aanwezig zijn om te observeren, een praatje te maken en je te verdiepen in het leven van huurders. De tijd nemen en koffiedrinken. Werkplekken in de wijk helpen hierbij. Van uitbesteden naar zelf doen Een Nederlandse wijkbeheerder heeft meestal een werkgebied met duizenden woningen. In Denemarken zijn dat er nog geen 200. Een Deense beheerder is een echte doener. Hij verricht onderhoudswerkzaamheden in het complexen en achter de voordeur, maakt schoon, onderhoudt het groen en communiceert. Hij is benaderbaar en spreekt huurders aan als dat nodig is. Door werkzaamheden niet meer uit te besteden, maar zelf te doen door één vast persoon, krijg je de nabijheid er gratis bij. 24/7 beheer De meeste sociale problemen vinden ’s avonds en ’s nachts plaats. Dus waarom gaat de complexbeheerder om 16.30 uur naar huis? Bij een corporatie die studio’s verhuurt aan studenten, is er 24/7 iemand in het complex aanwezig. Dit zorgt voor structuur en biedt veiligheid aan huurders. Zeker in gebouwen waar ook kwetsbare huurders wonen is dit ook voor corporaties het overwegen waard. Het Sociaal beheer van de toekomst vraagt om andere manier van denken en doen. Op de eerste plaats: durven bemoeien Het is tijd om weer te durven bemoeien. Corporaties moeten dus opnieuw leren hoe zij zich bemoeien met het leven van hun huurders. Op de tweede plaats: in de wijk zijn Het is belangrijk om weer in de wijk te zijn en contact te maken. Dat vraagt om ruimte. Dat ‘praatje pot’ is door corporaties zowel bewust als onbewust afgeschaft. Maar ‘lummeltijd’ is echt nodig. Er zijn, observeren en een praatje maken. Dat vraagt om professionals die hun afstandelijke professionele rol kunnen loslaten en tussen en met bewoners kunnen zijn. En een organisatie die dit waardeert en accepteert dat niet elke inspanning direct, aantoonbaar rendeert. Op de derde plaats : andere kwaliteiten en vaardigheden Het nieuwe sociaal beheer vraagt om andere kwaliteiten van praktijkmensen. Als we gaan voor een beheerder die veel technische werkzaamheden uitvoert vragen we handige mannen en vrouwen. Maar dan ook met goede sociale en commutatieve vaardigheden. En bij 24/7 beheer vraagt dat ook om praktijkmensen die kunnen corrigeren en communiceren. Bijvoorbeeld mensen met een achtergrond in de beveiliging of Horeca. Het sociaal beheer van de toekomst is naar buiten gericht en is dichtbij en met huurders. En dat vraagt ook een (nieuwe) stevige visie en beleid van de corporatie. Hoe wilt u omgaan met de grote instroom en hoge concentratie van mensen met een laag inkomen of een zorg- of begeleidingsvraag in dezelfde wijken? Hoe komt u samen met gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties en eventuele collega corporaties tot een integrale wijkaanpak? Hoe kunt u effectief en soepel samenwerken in de wijk?  Wat is dan de rol van uw corporatie? En wat vraagt dat van het denken en werken binnen de corporatie? Wie gaat dit binnen de corporatie dan allemaal “doen”? Wat vraagt de (nieuwe) visie van het leidinggeven binnen de corporatie? Welke doelen streeft u na op het gebied van leefbaarheid? En hoe kunt u de voortgang zorgvuldig meten en in kaart brengen? Wanneer is leefbaarheid dan ‘goed genoeg’? Aan de slag? Tijdens de interactieve training Leefbaarheid: Beleid en Organisatie wordt ingegaan op deze vragen. Naast theorie, actuele ontwikkelingen en achtergronden over leefbaarheid wordt ingegaan op “goede en slechte” maar bovenal leerzame praktijkvoorbeelden. En natuurlijk is er ruimte voor eigen praktijkvoorbeelden. Zo kunt u na de training met nieuwe inspiratie aan de slag met leefbaarheid binnen uw organisatie en mét uw stakeholders. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  29 november 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Woonconsulenten dweilen met de kraan open

  De werkdruk voor woonconsulenten, sociaal adviseurs, wijkconsulenten, medewerkers klant, klantadviseurs, wijkadviseurs of medewerkers sociaal beheer, neemt enorm toe. Het aantal overlastzaken en problemen met zorgwekkende huurders blijft maar stijgen. En het aantal zorgwekkende huurders neemt alleen maar toe. En ook de zittende huurder wordt steeds ouder en minder zelfredzaam. De gemiddelde huurder is inmiddels al 60 jaar. Woonoverlast is zeer ingrijpend voor mensen die er direct mee te maken hebben. Het verstoort het woongenot en de leefbaarheid in een buurt. En in ernstige gevallen kan het zelfs tot geestelijke of fysieke klachten leiden. Bij maar liefst 30 tot 50% van de overlastzaken spelen psychische problemen bij de overlastgever een rol. Leefbaarheid en participatie gaan achteruit Dit heeft grote gevolgen voor de leefbaarheid in buurten en complexen. Er is veel meer overlastproblematiek dan tien jaar geleden. Die problemen zijn ook nog eens weerbarstig en lastig oplosbaar. Door de toenemende diversiteit neemt de sociale cohesie af en organiseren bewoners zich steeds minder. In de meeste wooncomplexen is geen actieve bewonerscommissie meer en het aantal bewonerscommissies neemt jaarlijks verder af. Hierdoor is het voor bewoners lastiger om problemen op gebied van overlast of leefbaarheid zelf op te lossen of aan te kaarten bij instanties. Dit is vaak zichtbaar in de woonomgeving: Vervuiling wordt steeds vaker niet opgeruimd door de bewoners zelf. Dit is merkbaar bij overlast en wanbewoning: Het komt steeds vaker voor dat corporaties min of meer toevallig overlast of vervuiling constateren, die niet is gemeld door omwonenden. Meer met minder? Een tweede reden voor de toename van de werkdruk is dat er ook steeds minder woonconsulenten zijn. Voor alle corporaties geldt dat de bedrijfslasten naar beneden moeten. Dit betekent dat er minder formatieplaatsen zijn, waardoor de werkdruk toeneemt. Ook is er een neiging om te bezuinigen op uitgaven, waar geen direct meetbaar resultaat tegenover staat. En juist in het sociale domein is het lastig om het rendement van investering in leefbaarheid, participatie en wijkbeheer direct te vertalen in euro’s of meetbare kwaliteiten. Daarbij is er ook een neiging om uit te besteden. Tegen beter weten in, hopen veel corporaties nog altijd dat huurders door meer zelfredzaamheid en meer eigen verantwoordelijkheid te nemen de effecten van de bezuinigingen teniet zullen doen. Gevolgen voor de woonconsulent Zo ontstaat er een somber beeld. De woonconsulent van nu heeft te maken met veel meer sociale problematiek. Daarbij zijn steeds meer huurders niet zelfredzaam en de zelfredzame huurders zijn minder actief. Het aantal actieve bewonerscommissies en groepen neemt af. Daarbij heeft de woonconsulent onvoldoende tijd en middelen om alle problemen op korte termijn aan te pakken. Maar wat kan wel? Regie voeren Deze ontwikkelingen vragen om een andere manier van werken. Niet alleen het uitvoeren van processen, maar ook om het voeren van regie. Die regie richt zich dan op een betere aanpak, maar op het voorkomen en vroeg signaleren van sociale problematiek Een voorwaarde hiervoor is om tijd te blokken om planmatig en projectmatig aan het werk te gaan. Als je dit niet doet ben je als woonconsulent aan het dweilen met de kraan open. Ook met een beperkt aantal uren in de week kun je belangrijke slagen maken. De kraan moet dicht door: 1) Interne samenwerking op te zoeken Sociale problemen, leefbaarheid en participatie zijn niet het monopolie van de woonconsulent. Het is cruciaal dat alle medewerkers van de corporatie worden betrokken bij het voorkomen, signaleren en aanpakken van sociale problematiek. Denk hierbij aan: Verhuur: intake en voorlichting ook op sociaal gebied, after-sales gesprekken en juiste oplevering van tuinen Renovatieprojecten: Betrekken van huurders en werken met projectcommissies, signaleren van problemen en het maken van een nieuwe start Dagelijks onderhoud: vroeg signalering door vaklieden Planmatig onderhoud: aandacht voor de woonomgeving en huurdersonderhoud (tuinen, balkons) 2) Investeren in het Netwerk Denk hierbij zowel aan het professionele netwerk, maar vergeet ook de vrijwilligersorganisaties niet. Wat is er al? Wat kunnen zij doen? Hoe kun je samen optrekken? Investeren in netwerk met professionals? Wat kunnen zij doen? 3) Plannen en projecten Een planmatige aanpak heeft vaak een groter en blijvender effect dan het ad-hoc oplossen van problemen op klacht. Enkele tips hierbij zijn: Pak met name de woonomgeving liever planmatig aan. Kies voor een straat of blokaanpak voor het beste resultaat. Probeer actieve bewonersgroepen op te starten en te onderhouden. Als dit goed loopt, levert dit betrokken huurders op, die veel problemen zelf meteen op kunnen lossen. Probeer aan te sluiten op kansen en ontwikkelingen. Denk hierbij aan renovatieprojecten, landelijke actiedagen NL doet, (dag van de vrijwilliger) en initiatieven van bijvoorbeeld de gemeente. Het vak van Woonconsulent: een vak met uitdagingen! Kortom, de woonconsulent van nu staat voor grote uitdagingen, zowel in de eigen organisatie als in de omgang met huurders. Het maakt deze functie uitdagender dan ooit. In de leergang Woonconsulent hebben we in de afgelopen periode weer ruim 200 mensen opgeleid voor deze prachtige baan. Ervaren woonconsulenten blijven bij op de actualiteit via platform Woonconsulenten waar verdiepen en delen van ervaring en kennis centraal staat.

  Lees meer

  1 november 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Vereist een huurdersorganisatie bestuur door en uit huurders?

  Als grote corporatie koesteren we al jaren een samenwerkingsovereenkomst met een overkoepelende huurdersorganisatie. Een hand vol huurdersorganisaties uit ons regionale werkgebied heeft die koepel ooit gevormd. Ieder vaardigt enkele leden af naar de ledenraad. Die ledenraad kiest het koepelbestuur en bepaalt het beleid. Dat werkte hartstikke goed.  Maar… tegenwoordig bestaat de meerderheid van dat bestuur uit leden die geen huurder (meer) zijn. Steeds vaker overleggen we met uitsluitend niet-huurders! Mijn nuchtere verstand en mijn professionele intuïtie slaan alarm. Is dit nu huurdersparticipatie? Of ben ik getuige van een ontwikkeling waarin handige lieden zich hebben ontwikkeld tot nieuwe ‘vrijgestelden’? En hoe beoordeelt u deze situatie, redenerend vanuit de doelstelling van de Overlegwet? De doelstelling van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) “Alzo Wij in overweging genomen hebben, dat het gewenst is wettelijke regels te stellen ter bevordering van het overleg tussen huurders van woongelegenheden en de verhuurder daarvan” aldus de Koninklijke boodschap die aan deze wet vooraf gaat. In ons polderlandschap kenden we al de ondernemingsraad (werknemers), de medezeggenschapsraad (scholieren/studenten) en de cliëntenraad (zorgbehoevenden). Op vergelijkbare wijze schiep de Wohv in 1998 kansen voor huurdersorganisaties, te vormen door en uit huurders, om de collectieve belangen van huurders te behartigen. Per wooncomplex kan je daartoe een Bewonerscommissie vormen. Per stad, per dorp of per verhuurder kan je één of meer huurdersorganisaties oprichten. En in een grotere stad, of per regionaal werkzame verhuurder, kunnen deze via een koepelorganisatie hun krachten bundelen. Participatie door en uit huurders Voor de vormgeving van huurdersparticipatie bestaan verschillende mogelijkheden. Afhankelijk van de ambitie en/of het werkgebied kan het wenselijk zijn dat het bestuur zich laat bijstaan door betaalde krachten. Denk aan iemand voor het secretariaat, een opbouwwerker of incidenteel in te schakelen deskundigen. Behoefte aan bijstand neemt toe met de Woningwet 2015  Huurdersorganisaties krijgen via de Woningwet 2015 meer verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden. Hoe gaan huurders dat realiseren? Dat is een forse uitdaging. Niet voor niets is op initiatief van de Tweede Kamer tegelijk de Wohv ietwat ‘opgetuigd’. Reeds bestaande Overlegwet-aanspraken van een huurdersorganisatie op het (incidenteel) inschakelen van deskundigen, op scholing en vorming van bestuursleden en op vergoeding van kosten zijn verruimd in de Wohv. In de wandeling noemde men dat –nogal ongelukkig– ‘professionalisering van huurdersorganisaties’. Uiteraard bedoelde niemand dat actieve huurders plaats zouden moeten maken voor baantjesjagers in besturen van huurdersorganisaties. De Wohv eist onveranderd dat het bestuur van een huurdersorganisatie wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders. Dus, huurders: zorg ervoor dat u de baas blijft binnen uw huurdersorganisatie, ook al werft u wat professionele hulp bij de uitvoering van uw werk! Huurdersorganisatie met niet-huurders is géén huurdersorganisatie volgens de Wohv De Wohv definieert een huurdersorganisatie nog steeds als een vereniging of stichting van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt. Rechters hebben deze definitie steeds strikt opgevat. Verschillende uitspraken van rechters zeggen telkenmale: “Een huurdersorganisatie die geen gekozen bestuur heeft of waarvan het bestuur ook uit niet-huurders bestaat, is geen huurdersorganisatie in de zin van de Wohv”. Een huurdersorganisatie dient precies aan alle wettelijke vereisten te vol­doen wil zij aan de Wohv ontleende aanspraken kunnen verzilveren. Zo’n huurdersorgani­satie moet dan ook: Alle huur­ders ge­le­gen­heid bieden zich bij haar aan te sluiten; Een bestuur hebben “gekozen of aangewezen door en uit de huurders”; De huurders betrekken bij haar standpuntbepaling en activiteiten; De huurders ten minste uitnodigen voor een jaarvergadering. Representativiteit en legitimiteit Bovenstaande eisen waarborgen dat een huurdersorganisatie representatief is. Zo’n organisatie mag huurders van verschillende verhuurders vertegenwoordigen. Daarbij gaat de minister ervan uit dat huurdersorganisaties voor het overleg met de verschillende verhuurders een zodanige werkvorm afspreken dat individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders worden aangesproken op het door hen gevoerde beleid en beheer. Dus: Doe geen concessie wat het principe betreft! Om op de oorspronkelijke vraag terug te komen: het is absoluut niet wenselijk dat het bestuur van zo’n koepel van huurdersorganisaties uit niet-huurders bestaat. Zo is de Wet op het overleg huurders verhuurder niet bedoeld. En strikt gesteld: met zo’n huurdersorganisatie hoeft een verhuurder geen zaken te doen. Ook de huurcommissie en/of de kantonrechter zal zo’n koepel ‘niet-ontvankelijk’ verklaren. De belangen van huurders kunnen dus niet worden behartigd door zo’n bestuur. Op glijdende schaal Wanneer niet-huurders het bestuur domineren, en kennelijk ook niet-huurders leden kunnen zijn, dan ontstaat geleidelijk een soort wijkorganisatie of ‘schaduwgemeenteraad’ die zich met van alles gaat bezig houden. De doelstelling gaat dan glijden. Nu een corporatie met de Woningwet 2015 minder dan ooit mag, loopt zij het risico dat zij tijd, energie en geld moet gaan steken in activiteiten en voorzieningen die niets meer te maken hebben met waarover het eigenlijk zou moeten gaan. Mijn advies Bespreek als bestuur van de corporatie de bestuursgebreken in een volgend overleg. En vraag daarbij om herstel: een rooster van aftreden van niet-huurders en benoeming van opvolgende bestuursleden door en uit huurders. Meer weten over de Wet op het overleg huurders verhuurder en huurdersparticipatie? In de training De overlegwet en de huurdersorganisatie leert u alles over huurdersparticipatie en wetgeving in theorie en praktijk. Tijdens de training De Huurdersorganisatie in de praktijk gaan we in op mogelijkheden om de huurdersorganisatie te ondersteunen, kwaliteit te borgen en hoe u met dagelijkse knelpunten kunt omgaan. De training Bewonersparticipatie biedt handvatten om meer en effectieve participatie kunt bereiken. Mr P.G.A. van der SandenDocent Kjenning

  Lees meer

  27 oktober 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Woonfraude: Samenwerking met ketenpartners is essentieel

  Illegale onderverhuur, inwoning of een hennepkwekerij. Marleen van den Tol heeft er vanuit haar functie als woonconsulent bij corporatie Oost West Wonen mee te maken. Zij volgde de training Woonfraude: “Het was superinteressant en heel leerzaam.” Woonfraude, dat klinkt zo heftig “Ja hè, maar dat is het soms ook. Enkele jaren geleden kwam woonfraude maar weinig voor bij ons en waren we hier niet zo op gericht. Het laatste jaar zien we een enorme toename van woonfraudezaken. Dat gaat van onderverhuur tot een hennepkwekerij of GHB-laboratorium. Ik wilde dan ook heel graag meer weten over dit onderwerp.” Aha, een Sherlock Holmes. Is dat leuk? “Gekscherend noem ik mezelf wel eens zo. Ik ben inderdaad een speurneus. Ik vind het jammer dat woonfraude bestaat, maar het is er nu eenmaal. En dan is het belangrijk om dat zo goed mogelijk op te pakken, aan te pakken en te voorkomen. Zodat een buurt veilig en leefbaar is voor alle bewoners.  Het gaat niet alleen om het opsporen van woonfraude, maar ook om hoe je zo goed mogelijk naar een oplossing toe kunt, voor ons als corporatie, voor de huurder en voor de omwonenden. Dat gebeurt in samenwerking met onze ketenpartners als de politie, de gemeente, zorginstanties en de netbeheerder. Die samenwerking is essentieel: samen kun je meer dan alleen. Ik vind dat ik heel uitdagend en interessant werk heb, en wilde meer inzicht, ook in procedures.” Gelukt, meer inzicht? “Zeker. Het was echt superinteressant. De twee trainers die de training Woonfraude verzorgden vond ik een gouden duo. De een heeft heel veel juridische kennis overgebracht en met ons gedeeld, de ander had echt een ‘doos’ vol praktijkvoorbeelden. We konden zelf casussen inbrengen waarover we dan discussieerden met elkaar. De deelnemers waren medewerkers van verschillende corporaties uit het hele land. En er was nog een acteur ‘ingevlogen’ waarmee we rollenspellen speelden.” Rollenspellen. Da’s altijd een dingetje toch? “Daar heb ik zelf niet zo’n last van. Ik vind het leuk en leerzaam om een huisbezoek of een confrontatiegesprek te oefenen. Je gaat dan echt in je verhaal zitten. Het was ook heel laagdrempelig opgezet. Als deelnemer speelde je een klein stukje van zo’n gesprek en daarna nam een andere deelnemer het weer over. Aan het eind krijg je feedback op een positieve manier. Ik heb nu tools om een gesprek zo effectief mogelijk te voeren. Ik weet wat ik moet zeggen om achter de voordeur te komen en om zaken boven water te krijgen.” Sprong er iets uit? “Dat je bewoners niet moet (ver)oordelen voor de woonfraude, hennepkwekerij of onderverhuur. Dat trof mij wel, omdat het zo waar is. Je bent snel geneigd de huurder die de woonfraude gepleegd heeft te veroordelen en dat ook te laten merken in je gesprekken. In de training leerden we dat dat onze rol niet is. Je moet het zakelijk houden en in de meeste gevallen de woning terugvorderen. De trainer gaf ook aan dat de huurder die de woonfraude gepleegd heeft met opgeheven hoofd de deur moet kunnen uitlopen. Die tip heb ik altijd in mijn hoofd zitten bij het voeren van deze lastige gesprekken.” Nog meer? “Dat het belangrijk is iedere stap in het proces vast te leggen. Maak van alle gesprekken en huisbezoeken een gedetailleerd verslag voor in je dossier. Dat is heel belangrijk, zeker wanneer je soms helaas toch de gang naar de rechter moet maken. We hebben tips & tricks gekregen om te proberen tot een oplossing te komen zonder rechter. Jammer genoeg lukt dat niet altijd.” Alle deelnemers weer terug op hun eigen honk? “Iedereen weer aan het werk bij zijn eigen corporatie inderdaad. Maar we hebben wel een mailgroep waarin we soms casussen delen. Het is leuk om contact te houden en ervaringen te delen. Het was in alle opzichten een toptraining. Of klink ik nu te veel als een ambassadeur, haha.”

  Lees meer

  30 september 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  De inclusieve samenleving: een ideaal met een prijs

  De inclusieve samenleving is een mooi ideaal. Het idee dat iedereen, ook kwetsbare mensen, mee mag doen inspireert en spreekt aan. Alleen komt dit ideaal met een prijs. En corporaties betalen die prijs letterlijk en figuurlijk. Onze samenleving is vaak helemaal niet inclusief en niet iedereen kán meedoen. Zo krijgen corporaties steeds vaker te maken met overlast door kwetsbare personen, waarbij de hulpverlening onvoldoende grip krijgt op de situatie. Dit plaatst corporaties voor een duivels dilemma. Corporaties zijn verplicht op te treden tegen overlast.  Als de hulpverlening faalt en de overlast blijft, dan is huisuitzetting de volgende stap. Corporaties zetten die stap nog maar zelden. In heel Nederland gebeurt dit nog maar 300 keer per jaar. Want beschermde woonvormen of plekken in instellingen zijn er nauwelijks. En niemand wil een kwetsbaar persoon dakloos maken. Maar ondertussen is het woongenot van de buren ver te zoeken en klagen die terecht. Leven met overlast en verloedering is voor veel sociale huurders het nieuwe normaal geworden. Corporaties kunnen 2 sporen bewandelen. Ze bewaken hun grenzen of investeren in oplossingen. De ondergrens bewaken Corporaties treden daadkrachtig op tegen verloedering en overlast.  Hierbij hoort ook dat zij aansturen op huisuitzetting als overlast blijft aanhouden. Dat is puur zakelijk gezien ook logisch. Corporaties zijn immers verplicht om op te treden tegen overlast. En waarom zouden corporaties lijdzaam moeten toezien dat de leefbaarheid in wijken achteruitgaat omdat de overheid faalt? Door huisuitzettingen leggen zij het probleem weer waar het hoort, namelijk bij de overheid. Moreel en sociaal gezien is dit natuurlijk wel erg ongemakkelijk. Het gaat hier om kwetsbare mensen. Corporaties houden anderen consequenter aan afspraken.  Het komt nog te vaak voor dat afspraken door zorgpartijen of kwetsbare huurders niet worden nagekomen. Corporaties zijn dan meestal opvallend meegaand. Bij omklapcontracten komt het voor dat corporaties instemmen met het omklappen van het contract, ook als er overlast is geweest of andere signalen dat de cliënt niet zelfstandig kan wonen. Het argument dat er geen plek meer is in een instelling is dan doorslaggevend. Ook afspraken over begeleiding en hulpverlening worden vaak niet nagekomen. Soms weigert de cliënt huurder nog langer mee te werken, maar ook zorgpartijen laten steken vallen. En waarom zouden corporaties dan nog nieuwe kwetsbare mensen uit instellingen toelaten als de hulpverlening aan huidige kwetsbare huurders niet op peil is? Dat corporaties veel strenger kunnen zijn, liet Portaal recent zien. Zij verhuurden een woning met een omklapcontract aan een zorgpartij. De cliënt van de zorgpartij veroorzaakte overlast en de zorgpartij werkte niet mee aan huisuitzetting. Portaal spande met succes een procedure aan. De zorgpartij moet nu de woning ontruimen. Bovenstaande twee oplossingen zetten de corporatie tegenover samenwerkingspartners als zorgpartijen en gemeenten. Dat is ook niet (altijd) wenselijk. Gelukkig zijn er ook oplossingen in harmonie denkbaar. Investeren in netwerk en oplossingen Corporaties kunnen initiatief nemen door bijeenkomsten te organiseren met netwerkpartners.  Corporaties hebben hier ook belang bij. De relatie met de gemeenten, politie en zorgpartijen kan op deze wijze via inhoudelijke thema’s worden versterkt en de gezamenlijke ervaren urgentie bij thema’s helpt ook om samen écht de problemen aan te willen pakken. Dit kan gaan om themabijeenkomsten, stakeholdersbijeenkomsten, werkconferenties of buurtschouwen.  Het doel is om afspraken te maken over samenwerking en een gezamenlijke aanpak. Dit helpt, maar vaak zijn de middelen van de anderen ontoereikend. Ook hier kan de corporatie iets betekenen. De corporatie kan ook financieel bijdragen aan hulpverlening. De Woningwet maakt dit nu al mogelijk. Die bijdrage is nu nog gelimiteerd, maar de verwachting is dat die beperking verdwijnt. Dit betekent dat corporaties onbeperkt voor hulpverlening aan kwetsbare huurders mogen betalen, voor zover dat gaat over wonen. Dat kost geld, maar daar staat tegenover dat corporaties meer grip krijgen op hulpverlening bij overlast. Want wie betaalt, bepaalt. Creëer meer geschikte woonvormen voor mensen die net niet zelfstandig kunnen wonen. Corporaties experimenteerden in de afgelopen jaren al met nieuwe woonconcepten. In Eindhoven betrok de corporatie kandidaat huurders bij de ontwikkeling. Samen creëerden zij een complex waarin ook kwetsbare bewoners een plek kregen.  Een ander voorbeeld is de Magische Mix waar meerdere corporaties, waaronder Openbaar Belang, in investeren. Dit soort experimenten is veelbelovend, maar nog te kleinschalig. Het wordt tijd het groter aan te pakken. Waarom geen woon-zorgcomplexen voor GGZ-patiënten en verslaafden? De huidige uitvoering van de extramuralisering van de GGZ vraagt in elk geval om een antwoord van de corporaties. Die betalen sowieso een hoge prijs, ook als ze niets doen. Het bewaken van de ondergrens en het investeren in oplossingen zal beide nodig zijn. Overlast en verloedering kan en mag niet het nieuwe normaal worden in sociaal wonen. Aan de slag? Tijdens de interactieve training Leefbaarheid: Beleid en Organisatie wordt ingegaan op deze vragen. Naast theorie, actuele ontwikkelingen en achtergronden over leefbaarheid wordt ingegaan op “goede en slechte” maar bovenal leerzame praktijkvoorbeelden. En natuurlijk is er ruimte voor eigen praktijkvoorbeelden. Zo kunt u na de training met nieuwe inspiratie aan de slag met leefbaarheid binnen uw organisatie en mét uw stakeholders. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  20 september 2021

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Huur of bruikleen?

  In aanloop naar bijvoorbeeld sloop van een complex wordt door eigenaren van woningen regelmatig gebruik gemaakt van contractvormen waarbij de bewoner geen aanspraak kan maken op huurbescherming, zoals een bruikleenovereenkomst of een Leegstandwetcontract. Vaak wordt daarvoor een leegstandbeheerder ingeschakeld. Als de voor die contractvormen geldende eisen niet worden nageleefd, dan gaat het voor de eigenaar mis en kan de bewoner alsnog aanspraak maken op huurbescherming. Dat kan grote gevolgen hebben voor de geplande herontwikkeling van een complex of gebied. In dit artikel wordt aandacht besteed aan de bruikleenovereenkomst. Kenmerken huur en bruikleen Een overeenkomst kwalificeert als huurovereenkomst, als de ene partij zich verplicht om aan de andere partij een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de andere partij zich verplicht tot het leveren van een tegenprestatie (artikel 7:201 BW).  De tegenprestatie is meestal het betalen van een geldsom, maar zou ook het onderhoud aan het gehuurde, het voorkomen van kraak, brand en vernieling of het verzorgen van de eigenaar kunnen inhouden. Als een eigenaar een woning verhuurt aan een huurder voor een concrete huurprijs, dan is duidelijk dat sprake is van een huurovereenkomst. Als diezelfde woning wel ter beschikking gesteld wordt aan een bewoner, maar tegenover dat gebruik geen tegenprestatie staat, dan is sprake van een bruikleenovereenkomst.  Maar waar ligt de grens en wanneer kan nog worden geoordeeld dat geen sprake is van een tegenprestatie? Afspraak met geen vergoeding In het algemeen zit de eigenaar goed als géén vergoeding voor het enkele gebruik wordt afgesproken of als sprake is van een symbolische vergoeding (Hoge Raad: ‘‘van elke reële betekenis is ontbloot’’).  Lasten die bij de eigenaar opkomen omdat de woning gebruikt wordt, zoals kosten voor gebruik van nutsvoorzieningen, mogen wel worden doorberekend. Immers, die kosten zouden niet zijn gemaakt indien de woning niet bewoond zou worden. Normale eigenaarslasten (zoals onderhoud, belastingen en hypotheekrente) kunnen niet worden doorberekend. Die kosten worden ook gemaakt als de woning leeg staat. Als de eigenaar de gebruiker dus alleen laat betalen voor de nutsvoorzieningen, dan zit hij in ieder geval goed. Bij veel eigenaren bestaat de behoefte om het leegstandbeheer uit handen te geven. De leegstandbeheerder gaat in dat geval een bruikleenovereenkomst met de gebruiker aan en brengt een bedrag in rekening voor de geleverde diensten. Dan wordt het lastiger. Want waar ligt dan de grens? Rechtspraak Een zaak waarin het hof Den Haag op 3 augustus jl. uitspraak deed, biedt een goed voorbeeld.  In 2007 tekende de bewoner een ‘oppascontract’ met een door de eigenaar ingeschakelde leegstandbeheerder. Op basis van dat contract was de gebruiker maandelijks een vast bedrag voor gas, elektra en water verschuldigd. Op verzoek van een opvolgende leegstandbeheerder werd in 2011 voor dezelfde woning een dienstverlenings- en bruikleenovereenkomst gesloten. Op basis van die overeenkomst was de bewoner een maandelijkse vergoeding van € 125,- (en later € 150,-) verschuldigd. Bovenop dat bedrag was de bewoner ook nog de kosten voor gas, elektra en water verschuldigd en eventuele gebruikersbelastingen. De leegstandbeheerder heeft de overeenkomst op enig moment opgezegd, maar de bewoner weigerde om de woning te ontruimen, omdat de bewoner stelde een huurovereenkomst te hebben gesloten en dus aanspraak te kunnen maken op huurbescherming.  De leegstandbeheerder daarentegen voerde aan dat de € 150,- een redelijke vergoeding vormt voor gemaakte beheerskosten (beheer, communicatie, incasso, een noodlijn, administratie, acquisitie, onderhoud ten behoeve van eigenaar en bruiklener en VvE-kosten). Het hof volgt dat laatste standpunt niet. Het hof is van mening dat aangezien sprake is van een tegenprestatie in de zin van de wet, er sprake is van een huurovereenkomst en de bewoner (dus huurder) aanspraak kan maken op huurbescherming. Daarvoor is aanleiding omdat de vergoeding volgens het hof meer dan symbolisch is, de leegstandbeheerder geen acquisitie behoefde te plegen (de bewoner heeft immers een nieuwe overeenkomst getekend toen de woning al bewoond werd), de bijdrage in 2011 ineens verhoogd is en niet valt in te zien waarom de bewoner zou moeten meebetalen aan eigenaarsonderhoud. Is dat een opvallend oordeel? Nee. Bepaald niet. In 2011 oordeelde het hof Amsterdam al eens dat het bij een vergoeding van € 120,- per maand gaat om een hogere vergoeding dan enkel de gebruikskosten en geen sprake is van een symbolische vergoeding, zodat de vergoeding als tegenprestatie en de overeenkomst als huur moet worden gekwalificeerd. Dat de beoordeling door rechters toch zeer afhankelijk is van de feiten en omstandigheden, blijkt wel uit een oordeel van het hof Amsterdam uit 2013. In die zaak werd een maandelijkse bemiddelingsvergoeding van € 115,- (die volledig aan de leegstandbeheerder toekwam) niet als tegensprestatie gekwalificeerd, omdat de betaling aan de leegstandbeheerder kon worden gekwalificeerd als een redelijke bemiddelingsvergoeding. In de literatuur is deze uitspraak bekritiseerd, bijvoorbeeld omdat het bedrag erg hoog is. De gebruiker woonde ruim vijf jaar in de woning en had dus al tenminste € 6.900,- betaald aan bemiddelingsvergoeding; een evident buitensporig bedrag. Tot slot Het voorgaande houdt in dat een eigenaar of leegstandbeheerder heel kritisch moet zijn op het bedrag dat hij vraagt. Hij moet goed kunnen onderbouwen hoe de kosten zijn opgebouwd en waarom geen sprake is van tegenprestatie voor het gebruik van de woning en een eventuele vergoeding niet meer is dan een symbolische bijdrage. Slaagt de eigenaar of leegstandbeheerder daar niet of onvoldoende in, dan ligt een geslaagd beroep op huurbescherming op de loer. Verder verdiepen in het huurrecht? Heeft u nog geen basiskennis van het Huurrecht? Volg dan de cursus Huurrecht Basis. Wilt u uw huurrechtkennis opfrissen, dat kan ook met onze HuurrechtQuiz of tijdens de training Opfris en Actualiteiten Huurrecht Woonruimte. Een stevige verdieping in het huurrecht kan tijdens Huurrecht Verdieping. De training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering gaat specifiek in op het huurecht en renovaties en groot onderhoud. Tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding komt ook dit specifieke deel van het huurrecht aan de orde. Michael van den OordVBTM advocaten

  Lees meer

  3 september 2021