Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Bij huurachterstanden gaan de kosten voor de baten uit.

  Natuurlijk kost het (preventief) werken aan huurachterstanden tijd en geld. Maar het bespaart ook kosten én voorkomt veel geldstress en gedoe. Want betalingsachterstanden zijn vaak niet alleen een financieel probleem, maar onderdeel van een sociaal probleem.  Wanneer er niet tijdig wordt ingegrepen, leidt dit vaak tot toename van de problemen zoals armoede, stress en gezondheidsproblemen met alle gevolgen van dien. Naast voorkomen van huurachterstanden is ook vroegsignalering belangrijk, wanneer er al schulden zijn ontstaan. Want door schulden vroegtijdig aan te pakken, kan vaak worden voorkomen dat schulden echt problematisch worden en er geen andere mogelijkheid meer is dan huurders te verwijzen naar de gemeentelijke schuldhulpverlening. En wie daar al ervaring mee heeft weet het: dat gaat (soms echt veel) geld kosten! Over welke kosten hebben we het dan?  De kosten lopen bij huurachterstanden en incassotrajecten al heel snel op. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de volgende kosten: Incassokosten. Incassokosten zijn buitengerechtelijke kosten die door de corporatie gemaakt worden als een huurder niet of niet tijdig voldoet aan zijn betalingsverplichting. De incassokosten komen vaak dan bovenop de huurachterstand. Naast deze harde kosten, gaat er natuurlijk ook veel tijd met het incassoproces en de aanmaningen verloren. Kosten van de deurwaarder. Deze kosten lopen vaak al snel op tot enkele honderden euro’s. Een minnelijke of wettelijke schuldsanering. De gemeentelijke schuldhulpverlening zal in veel gevallen vragen om gedeeltelijke kwijtschelding te verlenen. Niet zelden ontvangt men minder dan 10% van de vordering! Gederfde duur. Wanneer een huurachterstand leidt tot een uithuiszetting staat de woning ook nog enige tijd leeg, zeker als er in de woning nog herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden. Herstelkosten. Bij een uithuiszetting zijn er vaak herstelwerkzaamheden nodig om de woning weer in goede staat en verhuurklaar te krijgen. Vroegsignalering gemeenten sinds 2021 Gemeenten zijn sinds 2021  verplicht om persoonlijk contact te zoeken met inwoners met schulden. Deze vroegsignalering doet de gemeente op basis van de signalen van de vier ‘vaste lasten partners’ – zorgverzekeraars, energieleveranciers, drinkwaterbedrijven en woningcorporaties. Deze vier partijen moeten zo vroeg mogelijk signalen van betalingsachterstanden doorgeven aan de gemeenten, om problematische schulden zoveel als mogelijk te voorkomen. Dat is een mooie aanvulling op datgene wat gemeenten kunnen doen.  Maar daarmee ligt niet de bal alleen maar bij de gemeenten. Woningcorporaties hebben als geen ander de mogelijkheid om preventief te werken en snel te kunnen ingrijpen als er betalingsachterstanden zijn. Er is tenslotte ook een wederzijds belang en vaak is er ook een korte lijn tussen de huurder en de corporatie. Dit helpt om snel met mensen in gesprek te komen en afspraken te maken. Juist het snel kunnen schakelen en ‘korte lijntjes’ zijn hier van groot belang, om erger te voorkomen. Het voorkomen van betalingsachterstanden loont De grote betrokkenheid van corporatiemedewerkers en de wil om tot oplossingen te komen helpt, net als de bereidheid om te kijken hoe financiële zaken anders of beter kunnen. Veel corporaties informeren en adviseren huurders al proactief over inkomsten en uitgaven tijdens een huuradviesgesprek. Dat kan ervoor zorgen dat huurders in staat zijn en blijven om iedere maand “uit te komen” met de uitgaven en inkomsten. Wanneer er wel achterstanden ontstaan, loont het altijd om in een zo vroeg mogelijk stadium in te grijpen; elke dag telt. Ook omdat vroegtijdig aanpakken, voor alle partijen veel minder ingrijpend is. De betaling van de lopende huur kan dan snel worden hervat en met een (passende) betalingsregeling kan de achterstand worden ingelopen. Deze aanpak vraagt wel meer kennis en inzet, maar kan in veel gevallen wel voorkomen dat een schuldsituatie echt uit de hand loopt en problematisch wordt. In sommige gevallen is het informeren en/of adviseren van de huurder voldoende, soms is het noodzakelijk de huurder te verwijzen voor budgetbegeleiding of meerderjarigenbewind. Aan de slag met huurachterstanden? De WSNP of meer weten over meerderjarigenbewind? Een schuld oplossen is soms best complex en hangt samen met veel regelgeving. Stevige kennis van huurachterstanden, schuldregelingen, bewindvoering en wetgeving is noodzakelijk om tijdig en op het juiste moment de juiste stappen te kunnen nemen. De ins en outs rondom schuldsanering en de WSNP leert u tijdens de cursus Wet schuldsanering Natuurlijke Personen. Vaak hebben corporaties hiernaast ook te maken met bewindvoering. Tijdens de training Meerderjarigenbewind wordt ingegaan op onder andere de rollen en posities van alle betrokken partijen maar ook hoe u als corporatie uw huurders proactief kunt verwijzen naar bewindvoering. En wilt u preventief aan de slag met huurachterstanden en uw incassobeleid? Al bij het eerste gesprek goed kunnen adviseren over woonlasten en overige uitgaven? Dat leert u tijdens de training Huurachterstanden. Bij welke training ontmoet ik u? Mark Brouwertrainer Kjenning

  Lees meer

  5 mei 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Leergang Woonconsulent: “Ik wil met de poten in de maatschappelijke klei staan”

  Een jaar geleden werkte Art Vodegel nog fulltime als zelfstandig vastgoed- en ondernemingsrechtjurist. Dat staat nu op een wat lager pitje, want inmiddels is hij ook project-wijkbeheerder bij Woonwaarts. Onlangs volgde hij de Leergang Woonconsulent. “Dat is zeker waardevol geweest om de overstap te kunnen maken.” Van jurist naar project-wijkbeheerder. Vertel “Na mijn rechtenstudie ben ik begonnen als kandidaat-notaris, maar dat gaf uiteindelijk geen voldoening meer. Daarna ben ik les gaan geven aan de Radboud Universiteit in Nijmegen. In 2010 ben ik voor mezelf begonnen als zelfstandig (interim-)jurist. In die hoedanigheid kwam ik in contact met grote woningcorporaties. Hun ‘sociale kant’ vond ik meteen interessant.” Ja? En toen? Hoppetop overgestapt? “Nee. In 2020 kwam Corona. In dat jaar werd ik ook 50. Ik dacht: als ik nog een keer wat anders wil gaan doen, dan is dit het moment. Ik wilde werk gaan doen met meer maatschappelijke relevantie. Ik heb gesproken met mensen uit mijn netwerk en heb bij verschillende woningcorporaties ‘in de klei’ gestaan. Dat beviel heel goed. Ik besloot de Leergang Woonconsulent bij Kjenning te volgen. Zo kon ik én kennis vergaren én laten zien dat ik écht gemotiveerd was.” U bedoelt: dat het geen bevlieging was “Precies.” Was de Leergang Woonconsulent waardevol of…? “De Leergang was zeker waardevol. Aan bod kwamen onderwerpen als leefbaarheid, overlast, wanbewoning, achter-de-voordeurproblematiek en bewonersparticipatie. Ook het huurrecht kwam – uitgebreid – aan bod. Dat pik ik als jurist natuurlijk heel gemakkelijk op. Je sluit af met een scriptie en een mondeling examen. Wat er voor mij echt uitsprong was het onderdeel sociaal beheer.” Want? “Dat was superinteressant. Wat is bijvoorbeeld het verschil tussen last en overlast? Hoe voorkom je klachten? Hoe ga je het gesprek aan met huurder? Hoe bevorder je bewonersparticipatie? Hoe stimuleer je de zelfredzaamheid van huurder? Hoe werk je eigenlijk aan leefbaarheid? De docent liet je smullen van de stof, met tal van voorbeelden. Hij gaf ook aan: werk aan leefbaarheid, werk niet op klacht. Daar heb ik nog dagelijks profijt van. En ondanks dat door Corona een groot deel van de Leergang online was, was er veel interactie.” Was het ook praktisch? “Sowieso door alle praktijkvoorbeelden. Maar we hebben ook geoefend met acteurs. Hoe je het gesprek aangaat met kwetsbare, agressieve, of emotionele huurders. Door te kijken naar anderen en door het zelf te doen, neem je daar veel van mee.” En met al die opgedane kennis kon u meteen aan de slag bij Woonwaarts? “Via de leergang ben ik ook in contact gekomen met een collega bij Woonwaarts. Daar houd ik mij nu vier dagen in de week bezig met het sociaal beheer bij grootschalig onderhoud en renovatie. Dat ik de Leergang Woonconsulent heb gevolgd, heeft mij daarbij zeker geholpen. Op vrijdag geef ik nog juridisch advies. Van die combi word ik erg blij.”

  Lees meer

  25 april 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Een Singles event georganiseerd door Staedion

  Een geniale actie in tijden van de wooncrisis of een hulpkreet in een systeem wat vastzit? Een Singles Evenement in Den Haag is niet echt bijzonder. Maar dat woningcorporatie Staedion een Singles Evenement organiseert, is wel heel bijzonder! Een corporatie die vrijgezellen probeert te koppelen… Niet alleen om hen gelukkig te laten worden in de liefde maar ook om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Ja ja… en die actie was op 1 april? Even leek het een ludieke 1 aprilgrap. Maar niets blijkt minder waar. Staedion spot niet met de liefde. En al helemaal niet met de problemen op de woningmarkt. Tanja Riet-Nickolson, projectmanager Verhuur bij Staedion, vertelt. Een singles evenement organiseren als corporatie. Past dat wel bij jullie rol als corporatie? “Met de actie willen we vooral aandacht vragen voor de wooncrisis in Nederland. Deze crisis is een probleem van ons allemaal. Het is tijd om in te zetten op een nieuwe vorm van collectief denken over wonen in Nederland.” Wat bedoel je precies met collectief denken? “Woningen zijn op dit moment een zeer schaars goed. Één van de problemen van de woningmarkt is, dat is er vaak mismatches zijn tussen de woning en de bewoner(s). Gezinnen betrekken de woning in een levensfase met kinderen. De kinderen vliegen op een zeker moment uit. En ouders blijven wonen in een grote woning. De gedachte bij veel bewoners nu is “Het is mijn huis. Hier heb ik recht op. Ik woon hier prettig en waarom zou ik weg gaan?” Een hele begrijpelijke gedachte. Maar wat nu als wonen wel een recht is, maar dat de specifieke woning kan veranderen afhankelijk van je levensfase? Wat nu als we mensen wel zo ver krijgen om te denken “mijn tijd hier is goed geweest, ik maak plaats voor een ander.” We zijn collectief nog niet zo ver met deze gedachten. En misschien is het met deze crisis nu wel tijd om daaraan te werken.” Bouwen, Bouwen en Bouwen: het is niet dé oplossing “De focus in veel plannen ligt op bouwen, bouwen en bouwen. Dat is zonde. Want voor de opgave van Staedion in de komende tijd,  staat 99% van de woningen er al. Nieuwbouw voegt bij ons 1% toe. In plaats van de focus zo op dat kleine percentage te leggen, zijn we creatief aan de slag gegaan. Als je dan kijkt naar het aantal bewoners per huishouden, dan ligt ook daar een uitdaging. Zo ontstond de vraag “hoe motiveren of beïnvloeden we bewoners om meer samen te wonen?”. Uiteindelijk is dat niet alleen goed voor de doorstroom. Ook voor zaken zoals eenzaamheid of het delen van financiële lasten is samenwonen een mooie oplossing. Het kan ook de andere kant op werken. Wat nu als je gekort wordt op je uitkering als je een huis samen gaat gebruiken?” Kiezen voor de liefde: is dat dan een logische keus? “Voor nu wel! Als we willen dat meer mensen gaan samenwonen, dan moeten we echt Out of the Box gaan denken en hier ook aandacht voor vragen. En: we onderzoeken allerlei vormen van samenwonen op dit moment. Dat is ook het magische aan ons verhuurvak. Je hebt mogelijkheden om de wijze waarop mensen wonen te beïnvloeden.” Hoe komen jullie zo creatief bij Staedion? “Natuurlijk lopen we op afdelingen Verhuur ook tegen het systeemdenken aan. Waar zaken niet kunnen, mogen of passen bij onze rol. Vanuit woonruimteverdeling zijn talrijke belemmeringen te bedenken, waarom zaken niet kunnen, mogen of passen. En we kijken echt vanuit de mogelijkheden.” Waarom lukt dat bij Staedion wel? Wat is jullie geheim? “Er is geen geheim. We vinden dat we als corporatie onze rol moeten pakken. En dat willen we intern allemaal ook. Er is een flinke woningschaarste. En dat lossen we niet op door te doen wat we altijd deden. Dus gaan we wat anders doen. Wat anders proberen. En dit soort ideeën ontstaat doordat verschillende afdelingen samenwerken. Wat natuurlijk ook helpt, is dat onze nieuwe bestuurder Gijsbert van Herk lef heeft. Eigenlijk was het zijn ludieke idee, een singles event. En dat hebben we samen opgepakt.” Gijsbert van Herk, de bestuurder van Staedion vertelt “We willen de doorstroom in ons bestaande bezit op gang krijgen. Een deel van de bewoners wil dat ook echt, en er zijn zoveel belemmeringen in de regels die we hebben in Nederland. Daar zit het vast. Met deze actie vragen we aan de systeemwereld of we iets meer naar de leefwereld kunnen luisteren waar de behoefte ligt. En nee, we zijn zeker geen datingbureau, maar om aandacht te vragen voor het beter gaan benutten van de bestaande al gebouwde woningen, helpt zo een actie. Overigens willen we los van dit beter benutten ook 6000 nieuwe woningen toevoegen, plannen en ideeën genoeg waar we hopelijk ook de ruimte voor krijgen.“ Maar Tanja, hoe reageren de bewoners? “Op het moment van het interview waren we net 1 dag in de lucht met de Singles Campagne. Nog te vroeg om daar echt iets over te zeggen. Inmiddels hebben zich circa 70 bewoners ingeschreven, dus het evenement gaat er komen. We willen hier de expertise van bijvoorbeeld een datingbureau voor inschakelen. We begrijpen dat we de woningnood hier niet mee oplossen, maar we hebben wel de maatschappelijke discussie hiermee op gang gebracht. We moeten de drempels om samen te gaan wonen, in welke vorm dan ook, verlagen.” Het blijft toch raar dat we in een wooncrisis zitten terwijl uit data blijkt dat Nederlanders de afgelopen decennia alleen maar groter zijn gaan wonen. Dan blijft de vraag “hoe lossen we het op dat er meer mensen in bestaande woningen gaan samenwonen?” En die vraag is echt niet zomaar beantwoord.” Naast de inzet op ‘meer mensen in één huis’ is het van belang doorstroming te stimuleren. De sleutel om zoveel mogelijk huishoudens te helpen aan een passende woning ligt aan de start van de verhuisketen. Zodra de ‘Empy Nester’ verleid kan worden te verhuizen, brengt dat een keten aan verhuisbewegingen op gang. Een woning is zo belangrijk. Je moet je er veilig voelen. Je huis moet je thuis zijn. Wat nou als het mis gaat? “En wat nou als het wel lukt? Wat als we mensen wel inspireren om anders naar wonen te kijken? Natuurlijk denken we ook na over problemen die kunnen ontstaan bij samenwoners en hoe we daarop kunnen inspelen. Van ons vraagt dat vooral dat we dichtbij onze bewoners staan. En dat gaan we doen. Niet alleen maar handhaven en op regels letten. Maar vooral samen denken in mogelijkheden. We onderzoeken ook de mogelijkheid van proefsamenwonen om de drempel te verlagen en de doorstroming te bevorderen. Kun jij ook tot creatieve oplossingen komen? Tanja denkt groots en durft met andere oplossingen te komen. Ze heeft zelfs ideeën om bestaande opvattingen over wonen te veranderen. De uitdaging bij het verhuren van woningen is groot. Medewerkers Verhuur hebben zich de afgelopen decennia gericht op het volgen van regels. Maar nu de vraag in de markt is veranderd, is het de uitdaging om anders te gaan denken en belemmerende regels los te laten waar dat kan. Het is zoals Albert Einstein al zei: “We kunnen een probleem niet oplossen met de denkwijze die het heeft veroorzaakt”. Dat vergt kennis, kunde en een gezonde dosis lef. Dat ontstaat niet zomaar. Ook Tanja is bij Staedion niet zomaar op deze ideeën gekomen. Ze investeerde in zichzelf door mee te werken aan verbeterprojecten, met Lean trajecten en door in interne samenwerking te investeren. Is Tanja een mooi voorbeeld voor jou? Voor mij wel. Ik geniet van creatieve oplossingen en lef. Want dat is hard nodig om de huidige uitdagingen in de woningmarkt aan te pakken. Dus ik vraag je het toch: Wees ook een beetje een Tanja. Marija BjelobrkTrainer Leergang Verhuur Kjenning Ps. Meer informatie over het singles event lees je hier op de website van Staedion

  Lees meer

  11 april 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Het leeghalen van de huurwoning door erfgenamen

  Het opleveren van de huurwoning na overlijden van de huurder levert altijd wat kopzorgen op. Vaak gaat het daarbij om een situatie dat de woning moet worden opgeleverd, maar dat er geen erfgenamen bekend zijn. De vraag is dan of de woning in dat geval door de verhuurder kan worden leeggehaald. Wel erfgenamen maar nog geen aanvaarding van de nalatenschap Hieronder ga ik in op de situatie dat er wel een erfgenaam bekend is, maar deze nog niet weet of hij de nalatenschap gaat aanvaarden. De vraag doet zich dan voor of deze erfgenaam wel (alvast) de woning van de overleden huurder, de erflater, mag ontruimen. De verhuurder zal hier op aandringen omdat hij de woning weer snel wil gaan verhuren. Een erfgenaam wil een woning vaak niet ontruimen omdat hij vreest dat het leegruimen van de woning als een ‘daad van aanvaarding’ wordt gezien en hij daarna niet alsnog de nalatenschap kan verwerpen. Dit kan inderdaad het geval zijn en als daarvan sprake is, dan heeft de verhuurder ook de mogelijkheid de erfgenaam op de schulden van de overleden huurder aan te spreken. Maar het leeghalen van een woning door een erfgenaam wordt niet altijd gezien als het aanvaarden van de nalatenschap. Dat zit als volgt. Keuze verwerpen of (beneficiair) aanvaarden nalatenschap De keuze voor (de wijze van) aanvaarding van de nalatenschap kan op verschillende manieren plaatsvinden. Dit kan uitdrukkelijk, door het afleggen van een verklaring van zuivere aanvaarding, beneficiaire aanvaarding of verwerping bij de griffie van de rechtbank van de woonplaats van de overledene. Beneficiaire aanvaarding wordt ook wel aanvaarding “onder het voorrecht van boedelbeschrijving” genoemd. Het betekent dat de erfgenaam niet met zijn eigen vermogen aansprakelijk gesteld wordt voor de betaling van de schulden als deze groter zijn dan de bezittingen van de nalatenschap. Heeft de erfgenaam een keuze gemaakt dan kan hij daar niet meer op terugkomen. De keuze is definitief. Maar het aanvaarden van de nalatenschap gaat soms ook zonder dat een erfgenaam zich daarvan bewust is, namelijk stilzwijgend. Dat is bijvoorbeeld het geval als een erfgenaam – vóór dat hij zijn keuze voor aanvaarden of verwerpen heeft gemaakt – bepaalde gedragingen verricht met betrekking tot de nalatenschap die als “daden van zuivere aanvaarding” worden gezien.  Is dat het geval, dan is de nalatenschap alsnog (stilzwijgend, dus zonder uitdrukkelijke verklaring) door de erfgenaam aanvaard. En dat betekent weer dat de erfgenaam met zijn privé vermogen aansprakelijk is voor eventuele schulden van de erflater, zoals bijvoorbeeld een huurschuld of de mutatiekosten. De Wet BETS Per 1 september 2016 is de Wet bescherming erfgenamen tegen schulden (Stb. 2016, 226) in werking getreden, waarbij artikel 4:192 lid 1 BW is gewijzigd. Doel van de wetswijziging is erfgenamen meer bescherming te bieden tegen handelingen die duiden op een zuivere aanvaarding van een nalatenschap.  In de wet staat nu dat van zuivere aanvaarding alleen sprake is als een erfgenaam beschikkingshandelingen verricht door goederen van de nalatenschap te verkopen, bezwaren of op andere wijze aan het verhaal van schuldeisers te onttrekken. Van dergelijke handelingen kan immers niet worden aangenomen dat een erfgenaam deze onbewust verricht. Leeghalen woning De vraag is nu of het leeghalen van de woning al een ‘daad van zuivere aanvaarding’ is. Vaak wordt dit wel aangenomen maar dat is zeker niet altijd het geval. Dit zit als volgt. Volgens de wet aanvaardt een erfgenaam de nalatenschap zuiver wanneer hij zich “ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam gedraagt” (Art. 4:192 lid 1 BW). Dat is bijvoorbeeld het geval als hij schulden van de overleden huurder betaalt, of spullen van de overleden huurder verkoopt of mee naar huis neemt om zelf te houden. Door dit te doen ontneemt hij eventuele (andere) schuldeisers van de mogelijkheid zich op deze spullen te verhalen. In feite ‘beschikt’ de erfgenaam dan over de spullen van de overleden huurder. In de wetsgeschiedenis wordt dit ook wel aangeduid als het “als heer en meester beschikken over de goederen van de nalatenschap”. Zou de erfgenaam dit doen, dan is sprake van een beschikkingsdaad en leidt dat tot (zuivere) aanvaarding van de nalatenschap. Er is echter niets op tegen als de erfgenaam, voordat hij zijn keuze heeft gemaakt, de woning leeghaalt en de spullen bijvoorbeeld tijdelijk opslaat zodat zij voor eventuele schuldeisers nog bereikbaar zijn. De erfgenaam beperkt zich dan tot een “beheersdaad” en dat is juridisch iets anders dan beschikken over de nalatenschap. Ook kan het voorkomen dat een erfgenaam een fotoalbum meeneemt. Omdat een fotoalbum louter emotionele waarde heeft en geen verhaalsobject voor schuldeisers is, zal het meenemen ervan geen beschikkingsdaad opleveren. Ook het meegeven van inboedel zonder waarde aan de kringloop is geen beschikkingsdaad volgens de toelichting bij de wet. Gaat het daarentegen om het meenemen en behouden van sieraden, dan zal dat anders kunnen zijn. Bij de beoordeling of een gedraging van een erfgenaam geldt als een daad van zuivere aanvaarding moet dus een onderscheid gemaakt worden tussen ‘daden van beheer’ en het ‘als heer en meester beschikken over de goederen van de nalatenschap’. Want in het laatste geval gedraagt de erfgenaam zich “ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam”. Het enkel verrichten van daden van beheer levert geen zuivere aanvaarding op. Maar de grens tussen beide is soms moeilijk te trekken. Uitspraak Hoge Raad Dat blijkt ook uit een recente uitspraak van de Hoge Raad van 21 oktober 2021 (bij een kwestie die speelde voor de wetswijziging). Het ging hier kort gezegd om het leeghalen van een kamer in een verzorgingshuis en het afvoeren van de inboedel door een van de kinderen van de overleden moeder. De zoon had in opdracht van moeder van haar bankrekening een doos gebak van € 31 gegeven aan het personeel van het verzorgingstehuis en cadeaubonnen ter waarde van € 150 aan de alfahulp gegeven die moeder verzorgde. Daarna had de zoon de nalatenschap beneficiair aanvaard. Hierbij is van belang dat als een van de erfgenamen beneficiair aanvaardt, dit ook geldt voor de andere erfgenamen. De dochter vond dat het leeghalen van de kamer, het afvoeren van de inboedel en het betalen vanaf de bankrekening van de moeder, een (stilzwijgende) zuivere aanvaarding van de nalatenschap oplevert en dat haar broer dus aansprakelijk was voor alle schulden. De dochter wilde wel aanspraak blijven houden op haar wettelijk erfdeel. De Hoge Raad vond dat de erfgenaam, door deze in opdracht van de moeder uitgevoerde handelingen uit te voeren, zich niet ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam heeft gedragen. Ook het leeghalen van de woning van de moeder en het aanbieden van de inboedel aan een kringloopwinkel leverde geen gedraging op waaruit de bedoeling blijkt om de nalatenschap zuiver te aanvaarden. Het afvoeren van (delen van) een inboedel van de erflater zonder reële economische waarde naar een kringloopwinkel of milieu depot kan niet worden aangemerkt als een daad van zuivere aanvaarding. Volgens de Hoge Raad volgt uit de wet en uit de wetswijziging dat uit gedragingen van een erfgenaam niet te snel mag worden afgeleid dat deze de bedoeling heeft de nalatenschap zuiver te aanvaarden. Conclusie Kortom, als het gaat om het leeghalen van een huurwoning door een erfgenaam die nog geen keuze heeft gemaakt of en hoe hij de nalatenschap gaat aanvaarden, mag de erfgenaam wel de huurwoning leeghalen (en eventueel spullen opslaan) maar hij kan beter niet de inboedel verdelen onder familie of vrienden, verkopen of zomaar weggeven aan derden. Dan loopt hij de kans dat die handeling als een beschikkingsdaad wordt aangemerkt. Is dit het geval dan is de erfgenaam alsnog in zijn eigen vermogen aansprakelijk voor eventuele schulden van de overledene. Huurrecht  Ook rondom het overlijden van huurders is veel geregeld in de huurrecht over o.a. beëindigen van de huurovereenkomst maar ook over het medehuurderschap. Recent zijn bijvoorbeeld ook regels aangepast waardoor meerderjarige inwonende kinderen na het overlijden van hun ouder(s) niet binnen twee maanden de ouderlijke huurwoning dienen te verlaten. Het huurrecht staat dus nooit stil, is altijd in beweging en kent vele nuances en zienswijzen. Dat maakt huurrecht ook leuk! Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen? De opleiding Huurrecht de basis biedt een stevige basis. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder. Om bij te blijven en te verdiepen kunt u

  Lees meer

  11 april 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Gemengd wonen gaat ook over meedoen, elkaar helpen

  Er is een groeiende vraag naar gemengd wonen: een mix van jong, oud, mensen met een beperking, kwetsbare mensen, statushouders, et cetera. Marjan de Groot en Johnny Luchtmeijer, beiden wijkconsulent voor bijzondere doelgroepen bij Actium Wonen, volgden de training Gemengd wonen. “Het heeft ons echt geïnspireerd.” Bijzondere doelgroepen? De Groot: “Wij onderhouden contacten met de gemeente en maatschappelijke instanties zoals de GGZ, om mensen die bijvoorbeeld uit detentie komen, of die psychische problemen hebben, te plaatsen in een woning die het best bij hen past in een wijk die het best bij hen past. Ons doel is altijd een zo goed mogelijke mix in een wijk te creëren, zodat de leefbaarheid goed blijft.” Aha, vandaar de training Gemengd wonen Luchtmeijer: “Precies. Toen de training Gemengd Wonen ‘langskwam’, triggerde mij dat. Vlak daarvoor was ik in een seniorencomplex om een bloemetje te brengen bij iemand die in een moeilijke situatie zat. Daar werd ik wel 14 keer voor bedankt. Toen dacht ik: daar moeten we misschien wat mee, in de vorm van meer aandacht voor deze doelgroep. Maar hoe en wat had ik nog niet duidelijk.” Bracht de training uitkomst? De Groot: “Eerlijk gezegd dachten we dat de training ging over gemengd wonen in een wijk, maar het was specifiek gericht op gemengd wonen in een wooncomplex. Actium Wonen heeft op dit moment nog geen complexen met gemengd wonen. Voor ons was het dus vooral een heel interessante dag met veel inspirerende informatie.” Inspiratie dus. Noem eens wat aub De Groot: “Voor deze training dacht ik bij gemengd wonen aan jong versus oud. Op deze dag werd onder andere een project uit de praktijk belicht waar de mix veel breder was. Ook statushouders werden in een wooncomplex geplaatst, samen met senioren en jongeren. Een mix van 60% zonder problemen en 40% met een beperking. Op iedere gang woont ook een ‘maatje’, dat is iemand zonder beperking waar bewoners terecht kunnen met vragen en opmerkingen. Dat onderdeel was echt heel interessant, ook het gesprek daarna over onder meer de overlastgradatie bij zo’n bredere mix. Luchtmeijer: “Voor mij sprong eruit dat je er meteen ‘bovenop moet zitten’, zodat je samen een goede start kunt maken. De wijkagent, de woonconsulent, maar ook de bewoners van de wijk zelf moet je vanaf het begin meenemen in het proces.” Blijft het bij inspiratie? De Groot: “Toen we na de training Gemengd wonen samen terugreden, borrelden er allerlei ideeën bij ons op. We zijn het gesprek aangegaan binnen Actium Wonen, en dat heeft geleid tot een pilot gemengd wonen.” Echt? Vertel Luchtmeijer: “Afgelopen najaar zijn we gestart met een microproject. Een student gerontologie woont nu in een seniorencomplex. Zij levert een sociale bijdrage binnen het complex – denk aan samen met een senior bijvoorbeeld een kopje koffiedrinken, een boodschapje doen, een wandelingetje maken – en doet tegelijkertijd haar afstudeerproject daar. Daarbij doet ze onderzoek naar eenzaamheid onder de senioren, of ze openstaan voor een mix aan bewoners, of dat toegevoegde waarde voor ze heeft, wat ze ervan verwachten, waar ze behoefte aan hebben, et cetera.” En dan? Na de pilot? “Luchtmeijer: “Dat ei moet dan gelegd worden door Actium Wonen. En dat is natuurlijk afhankelijk van de uitkomst van dit onderzoek. Op voorhand is al wel duidelijk dat de mensen die dan naast de senioren ook in een complex komen te wonen, wel sociaal bewogen moeten zijn. Het is vanuit Actium Wonen niet alleen: welkom en zoek het verder lekker uit. De bedoeling is de nieuwe bewoners ook te faciliteren, zodat zij de senioren kunnen bijstaan. Dat ze zaken kunnen signaleren, denk aan eenzaamheid, vervuiling, verwardheid. Bij gemengd wonen gaat het om meer dan een dak boven het hoofd. Het gaat ook over meedoen, elkaar helpen.”

  Lees meer

  23 maart 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Huisvesten vluchtelingen Oekraïne kennisdelen

  Als gevolg van de situatie in Oekraïne ontstaan veel initiatieven in Nederland om hulp te bieden. Ook bij corporaties worden veel acties gestart om o.a. vluchtelingen op te vangen. Christel Reilink en Judith Adema zijn op LinkedIn een groep gestart om kennis, informatie en ervaringen te bundelen, delen en uitwisselen. Zo kunnen we binnen de sector kennis delen over bijvoorbeeld praktische vraagstukken waar je tegenaan loopt en hoe je die kunt oplossen. Of over hoe je afspraken met gemeenten en andere partijen kunt maken. Maar er is ook ruimte om hele praktische zaken te delen, zoals hoe je snel de meubilering van de ter beschikking te stellen woningen kunt organiseren. Vanuit Kjenning zijn we uiteraard enthousiast over het delen van kennis en over alles wat de mensen uit Oekraïne kan helpen in deze verschrikkelijke situatie. Dus delen we graag dit mooie initiatief ook hier. Wilt u ook uw kennis en ervaringen delen?  De Linkedin groep vind je hier: https://www.linkedin.com/groups/12641161/  Word ook snel lid en deel jouw kennis en ervaring, stel je vraag of leer snel hoe andere corporaties zaken hebben aangepakt. #doedan #slimsamenwerken

  Lees meer

  14 maart 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Huurrecht Bedrijfsruimte: wanneer gebruik je welke huurovereenkomst?

  Linda de Groen startte na haar studie communicatie in 1998 bij een woningcorporatie. Vanaf juni 2020 werkt ze bij De Leeuw van Putten als manager Wonen. Nieuwe functie, nieuwe uitdagingen, daarom volgde ze de cursus Huurrecht bedrijfsruimte. “290 en 230a-bedrijfsruimte, huurovereenkomsten voor overige ruimtes, zoals een overeenkomst voor scootmobielen: ik weet nu hoe het in elkaar steekt.” Verhuren is verhuren, zou ik zeggen “Maar dat is dus niet zo. Er gelden andere regels voor het verhuren van winkels en bedrijfspanden dan voor woningen. Dat wist ik wel, maar ik had er in mijn vorige functies enkel zijdelings mee te maken gehad, dus de noodzaak om er verder in te duiken was er niet.  Bij veel corporaties is verhuur van bedrijfsonroerendgoed (BOG) een aparte functie, maar hier niet. Als manager Wonen ben ik niet alleen verantwoordelijk voor het sociale deel, de leefbaarheid in de wijk, maar ook voor alle zaken die te maken hebben met nieuwe verhuringen. Omdat verhuren (en beheren) van de BOG-panden binnen mijn takenpakket valt, was de noodzaak er nu dus wel om mij erin te verdiepen.” Wat sprong eruit? Wat weet u nu wat u niet wist? “Ik wist wel dat er verschillende soorten huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten waren. Maar wanneer je welke overeenkomst gebruikt, ik had geen idee. Je hebt bijvoorbeeld 290-winkelruimte, je hebt 230a-overige-bedrijfsruimte, en de huurovereenkomsten voor overige ruimtes. Deze zijn goed toepasbaar voor bijvoorbeeld het verhuren van garages en plekken voor scootmobielen.” Parkeer je die niet gewoon in de hal van het complex dan? “Nee vanwege brandveiligheid is dat niet toegestaan. Vroeger ging je als je oud werd naar een verzorgings- of verpleeghuis, dat is tegenwoordig niet meer zo. De situatie op dit moment is zo lang mogelijk zelfstandig in een geschikte woning wonen. Steeds vaker hoort daar ook een scootmobiel bij en daaraan gekoppeld een scootmobielstalling. Tijdens de cursus kwam aan bod hoe je een overeenkomst daarvoor opstelt.” Nog meer actualiteit? “Ja, het onderwerp COVID-19. Vanuit de overheid is er compensatie voor ondernemers. Doe je dat als corporatie naar je huurders toe ook, en zo ja, hoe dan? De docent vertelde daar heel goed over, met praktijkvoorbeelden.  Het was ook nuttig en interessant om te horen hoe andere deelnemers daarmee omgaan binnen hun corporatie. Dat de trainer inspeelde op actuele problematiek en niet een standaardverhaal afdraaide, vind ik echt toegevoegde waarde hebben.” Ligt de opgedane kennis nu te verstoffen in de bovenkamer? “Zeker niet. Na de cursus kwam er een nieuwe huurder voor een bedrijfspand. Op een perfect moment dus. Ik heb meteen mijn opgedane kennis ingezet: verhuren voor 1 of toch voor 5 jaar, welke huurprijs, welke termijnbescherming, ontruimingsbescherming en dergelijke. Ik kon er dus meteen wat mee.” Ik moet het toch vragen: De Leeuw van Putten. Waar komt die naam vandaan? “Er is een oud gemaal in Spijkenisse dat zo heet. Het is gebouwd in 1881 en moest ervoor zorgen dat de omringende polders voldoende capaciteit hadden om het teveel aan water af te voeren. Een belangrijke taak dus voor het gemaal. Een mooie historische naam, waar onze corporatie naar vernoemd is. Wij zetten ons ook met hart en ziel in voor een mooi, veilig, en leefbaar Spijkenisse. De medewerkers noemen zich ook Leeuwen en Leeuwinnen, dat zegt iets over de verbondenheid met de corporatie.”

  Lees meer

  14 maart 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  van data verzamelen en inzetten tot ‘hoarding’: het komt allemaal voorbij

  In haar rol van manager Wonen bij UWOON was Iris Uittien lid van het platform Managers Wonen. Onlangs nam ze afscheid omdat ze wat anders binnen de organisatie gaat doen. Wat heeft het platform haar gebracht? Was het zinvol? Een terugblik. Wat gaat u doen dan en waarom? “Laat ik beginnen met het laatste. Ik heb het altijd heel erg naar mijn zin gehad als manager Wonen bij UWOON. Maar het is ook een verantwoordelijke functie, en dat rustte zwaar op mijn schouders. Ik ben 60 jaar en wil de komende jaren niet afbranden, maar met plezier werken en ook van toegevoegde waarde zijn. Intern iets anders gaan doen is voor mij en de organisatie de beste oplossing.” Maar… wat gaat u doen? “We zijn intern nog in gesprek over de precieze invulling van mijn functie, maar ik ga mij richten op de huurderstevredenheid en alles daaromheen. Veel processen hangen samen met huurderstevredenheid, en lopen ook door alle afdelingen heen. Ik vind het een mooie uitdaging die in deze fase van mijn leven goed bij mij past.” En daar past het platform Managers Wonen niet meer bij? “Dat klopt. Op zich jammer, want ik ben met veel plezier lid geweest. Alleen heeft het geen aansluiting met mijn toekomstige functie, en dan is het ook goed geweest. Ik heb er veel aan gehad.” Wat dan? “Het is belangrijk om in een netwerk te zitten, te kunnen sparren. Je bent als manager Wonen allemaal met hetzelfde bezig. Het is natuurlijk onzin dat iedereen het wiel opnieuw uitvindt. De bijeenkomsten beginnen altijd met een rondje ‘welke ontwikkelingen spelen er en waar loop je tegenaan’. Dat heeft echt toegevoegde waarde. ’s Middags komt er vaak een gastspreker over een interessant onderwerp. Daarnaast is er een online omgeving waar de leden contact hebben. Daar heb ik een bijvoorbeeld een keer beleidsstukken over de visie op dienstverlening aan de anderen gevraagd omdat ik daar mee bezig ging. Die krijg je dan ook, heel waardevol is dat.” Noem eens een onderwerp waar een gast over komt spreken “We hebben het thema ‘hoarding’ besproken. Kijk, als je op een boerderij ‘in the middle of nowhere’ woont, is het geen probleem wanneer je veel verzamelt. Niemand heeft daar last van. Maar tegenwoordig wonen we veel dichter op elkaar, dan kan dat voor overlast zorgen. De spreker was een opruimcoach, ik vond het echt heel interessant om te horen hoe je mensen op een zachte manier en met respect kunt begeleiden om op te ruimen. Een ander onderwerp over data vond ik ook boeiend.” Wat is er boeiend aan data? “Je kunt er heel veel gegevens uithalen en die gebruiken om dingen te verbeteren. Het voorbeeld dat de spreker daarover gaf ging om twee wooncomplexen. In het ene complex was veel overlast, in het andere niet. Na het analyseren van de data bleek dat het type huishouden per complex heel verschillend was: samenstelling, opleiding, leeftijd, et cetera. Die kennis leidde tot het wijzigen van het toewijzingsbeleid. Dat onderwerp heeft ertoe geleid dat wij naast interne data ook externe data hebben ingekocht. Zo kunnen we zaken beter analyseren en aan verbeteringen werken. Ik heb trouwens ook een keer een stagiaire meegenomen naar een bijeenkomst.” Een stagiair meenemen naar een bijeenkomst? Waarom? “Omdat het onderwerp de leefbaarheidsmonitor was en de stagiaire bij ons een opdracht had om variabelen aan te geven die van invloed zijn op de leefbaarheid om zo te komen tot zo’n monitor. Die heeft ze mede door de informatie op deze platformdag kunnen voltooien.  Sterker nog, ze vond de dag en het onderwerp zo interessant dat ze daarna nog een universitaire opleiding over data is gaan doen. Dat is dan toch omdat ze daar via het platform kennis mee heeft gemaakt. Het zegt ook iets over de manier waarop het onderwerp wordt behandeld: praktisch, met veel voorbeelden. Als mijn nieuwe functie zich heeft uitgekristalliseerd, ga ik zeker kijken of daar een platform van Kjenning op aansluit.” Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

  Lees meer

  28 februari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Trainingen en platforms en het protocol in de Coronatijd

  Opleidingen en platforms Vanaf 25 februari 2022 zijn er op de cursuslocaties geen coronamaatregelen meer. Daarmee zijn we (min of meer) terug bij de situatie precorona. Bij incompanytrainingen volgen we uiteraard uw beleid. Overzicht maatregelen en adviezen om verspreiding corona te beperken Een overzicht met de actuele maatregelen en adviezen vindt u op de website van de Rijksoverheid. De vrijblijvende optie blijft! Afgelopen periode hebben veel mensen gebruik gemaakt van vrijblijvende opties. Daarom blijft deze mogelijkheid er ook in de toekomst. Dus wilt u én zeker zijn van uw plek én tegelijk ook zeker zijn dat u toch nergens aan vastzit? Daarvoor houden we de vrijblijvende optie!  Met een vrijblijvende optie zit u nergens aan vast: U kunt kosteloos doorschuiven. U kunt kosteloos annuleren. U kunt kosteloos uw optie omzetten naar een andere opleiding. U bent wel zeker van uw plek! En bij wijzigingen… We hopen het natuurlijk niet meer. Maar mocht er iets veranderen in de situatie dan informeren we alle betrokkenen direct. We volgen de ontwikkelingen en we nemen maatregelen als dat moet. Want ook hier geldt ons motto: doen wat nodig is. Voor vragen zijn we digitaal bereikbaar via ons  contactformulier, via mail@kjenning.nl of telefonisch tijdens kantooruren via 0320-237488.

  Lees meer

  15 februari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Ik ben ervoor teruggekomen van mijn vakantie. En daar heb ik geen spijt van

  Wat betekent huurdersparticipatie in theorie én in de praktijk? Hoe zit het met de Overlegwet? En de Woningwet? Kors Voorbach en Cor van der Hoek, beiden van de huurdersraad van Woningstichting Samenwerking, volgden de training De overlegwet en de huurdersorganisatie. Waarom zit u in de huurdersraad? Kors Voorbach (KV): “Eigenlijk ben ik erin gerold. Ik was vijf jaar geleden op de ledenvergadering en ben toen als het ware ‘geronseld’. Omdat ik het belangrijk vind om de stem van de huurders te laten horen, ben ik erin gestapt. Eerst als lid, nu ben ik secretaris. Als 81-plusser heb ik veel levens- en huurderservaring, beide wil ik hier graag inzetten.” Cor van der Hoek (CvdH): “Ik heb als 67-jarige uiteraard iets minder levenservaring dan nestor Kors, maar het is belangrijk dat je als huurder mee kunt praten. Voorheen zat ik in de bewonerscommissie, toen die werd opgeheven, heb ik mij hierbij aangesloten. Ik ben verantwoordelijk voor de communicatie. Ik heb meerdere ‘vrijwilligersbaantjes’, omdat ik graag maatschappelijk betrokken wil blijven. Als lid van de huurdersraad kun je de belangen van de huurders vertegenwoordigen, daar doe ik het voor.” En toen dacht u beiden: tijd voor een training? KV: “Er waren nogal wat veranderingen in de huurdersraad, leden vertrokken, nieuwe leden kwamen erbij. Dan is het goed om de kennis te vergroten als groep.” CvH: “Tijdens vergaderingen kwamen regelmatig vragen op als: Hoe zit dit? Hoe werkt dat? De Woningstichting Samenwerking heeft toen voorgesteld om met de hele huurdersraad samen deze training te volgen. Dat vonden we meteen een goed plan.” Was het ook een goed plan, achteraf gezien? KV: “Dat was het zeker. Ik ben ervoor teruggekomen van mijn vakantie, en daar heb ik absoluut geen spijt van. Ik wil bijblijven. Dat er ruimte was om vragen te stellen had voor mij toegevoegde waarde. Er kwam ook veel los. We hebben praktische tips en adviezen gekregen, dat helpt ons om ons ‘werk’ goed te kunnen doen. Het was wel een pittige dag moet ik zeggen. Er komt veel op je af.” CvdH: “Het was inderdaad een ‘bak’ informatie. Heel nuttige informatie, dat wel. De huurdersparticipatie in de Overlegwet en Woningwet kwam aan bod. En ook waar de rechten en de plichten van verhuurders en huurders liggen, jurisprudentie, onderhandelpraktijken, huurrecht, klachtrecht, et cetera. Voor mij sprongen de ‘gouden regels over participatie’ eruit. Hierbij zijn vooral transparantie naar de huurders en structuur in het overleg belangrijk.” KV: “Voor deze training had ik soms wat drempels, wist ik van sommige zaken minder, en dan hield ik weleens mijn mond. Nu ga ik het gesprek aan, die durf is er.” CvdH: “En we hebben een prachtig naslagwerk gekregen, ook digitaal. Het is handig en praktisch dat we zaken snel kunnen opzoeken in onze ‘bijbel’. Je kunt nu eenmaal niet alles onthouden.” Dus de corporatie is nu nog blijer met de huurdersraad? KV: “We werden altijd al serieus genomen. Woningstichting Samenwerking ziet ons als gelijkwaardig, en zo hoort het ook.” CvdH: “Omdat we nu meer weten, kunnen we als dat nodig is ook meer tegengas geven. Maar dat is prima, dat wil de woningstichting ook. Het doel van ons als huurdersvereniging en van de Samenwerking is gelijk: het belang van de huurder vooropstellen.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De training De overlegwet en de huurdersorganisatie heeft Kjenning samen met de huurdersraad en Woningstichting Samenwerking aangepast naar de eigen situatie, op basis van de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  14 februari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Checklist kwetsbare bewoners

  Elke corporatie heeft kwetsbare huurders. Het is daarbij belangrijk om problemen snel te signaleren en op te lossen. Deze checklist is een hulpmiddel om te bepalen in hoeverre uw corporatie problemen met kwetsbare huurders signaleert en oplost en biedt inzicht in mogelijke verbeterpunten voor uw aanpak bij de hulp van kwetsbare mensen. Hoe gebruikt u deze checklist? Vink de zaken af die bij uw corporatie op orde zijn. Bespreek of het voor de zaken die nog niet geregeld zijn, gegeven de situatie van uw corporatie en lokale situatie, nodig of wenselijk is om die overige punten op te gaan pakken. Signaleren In het gehele bezit zijn wijkbeheerders actief. Personeel met klantcontacten is getraind in het herkennen van signalen dat er achter de voordeur een probleem is. Vaklieden en onderhoudsmonteurs zijn getraind in het herkennen van signalen dat er iets mis is. Vaklieden en onderhoudsmonteurs, ook die van aannemers, worden gestimuleerd om signalen te melden en doen dat ook. Bij huurachterstanden gaan we, als er niet wordt gereageerd op betalingsherinneringen en aanmaningen, altijd op huisbezoek. Als huurders niet mee werken aan onderhoud in de woning (zoals controle van de cv installatie) wordt dit opgevat als een signaal dat er mogelijk een probleem achter de voordeur is. Wij onderhouden op wijk en buurtniveau netwerken met professionals zoals de wijkagent, gemeente en hulpverlening en ontvangen daar ook signalen dat er op een bepaald adres iets aan de hand is. Wij werken samen met formele en informele bewonersorganisaties en ontvangen van hen signalen dat er op sommige adressen iets aan de hand is. Preventie We hebben duidelijke regels en beleid over het omgaan met de woning, de tuin en gemeenschappelijke ruimten. In veel van onze wooncomplexen zijn leefregels van kracht, die door de bewoners zelf zijn opgesteld. Wij controleren actief en spreken huurders die zich niet aan deze regels houden, direct aan. Wij ondersteunen groepen vrijwilligers die zich op allerlei manieren inzetten voor hun buurt. Wij hebben onze zorgwekkende huurders goed in beeld. Oplossen Medewerkers zijn getraind in het omgaan met bewoners met verward gedrag. We nemen deel aan netwerkoverleggen, waar wij problemen met zorgwekkende huurders inbrengen. De hulpverlening in ons netwerk zoekt contact met de persoon, ook als deze zelf geen hulpvraag heeft geuit. De hulpverlening komt snel in actie. Wij maken met de hulpverlening zakelijke afspraken over doelstellingen en binnen welke termijn deze moeten zijn bereikt. Als wij kwetsbare huurders ontruimen worden deze vrijwel altijd opgevangen en krijgen elders onderdak. Medewerkers zijn getraind in het zorgvuldig aanpakken van woonoverlast en hanteren van gedragsaanwijzingen.

  Lees meer

  31 januari 2022

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Duurzaamheid in de praktijk: van techniek tot bewonersgedrag

  Het verduurzamen van woningen. Dat klinkt prachtig in theorie, maar hoe werkt dat in de praktijk? Wat houden die aanpassingen in, en hoe krijg je bewoners mee?  Ivan Landlust, mutatieopzichter bij Accolade volgde de training Duurzaamheid in de praktijk: “Ik weet nu hoeveel invloed bewonersgedrag heeft.” U komt bij veel bij huurders over de vloer “Bij Accolade werken 5 mutatiemedewerkers, wij komen bij mensen over de vloer als ze gaan verhuizen en bij een sleuteloverdracht. Bij een verhuizing inspecteren wij de woning, of deze aan de richtlijnen voldoet die Accolade heeft vastgesteld met betrekking tot het achterlaten van de woning. Is er een sleuteloverdracht, dan kijken we in aanwezigheid van de nieuwe bewoners of het 0-punt goed is.” Dat geeft soms vast discussies. Toch? “Elke afspraak is anders. Mensen komen vanuit verschillende situaties. Denk aan mensen die door een scheiding gehuurd gaan wonen, maar ook aan mensen die voor het eerst gaan samenwonen. Dan voer je andere gesprekken. Gaat het om de staat van de woningen, en hoe deze worden achtergelaten, dan is dat heel verschillend. Ik zeg altijd: ‘Verbaas u niet, verwonder u slechts’. Ik vind vastgoed interessant en ik vind mensen interessant: ik heb met allebei te maken in deze functie. Dus ik zit hier op mijn plek.” Gaat het om stenen, dan gaat het inmiddels ook over verduurzamen “Dat klopt. Het verduurzamen van woningen is een steeds groter issue in de corporatiewereld, dus ook bij Accolade. Een collega kwam deze training tegen en wilde die graag volgen. Als mutatiemedewerker kom je elke dag met duurzaamheid in aanraking, én met bewoners die daar niet altijd even goed mee omgaan. Alle 5 mutatiemedewerkers hebben de training Duurzaamheid in de praktijk inmiddels gevolgd. En we zijn allemaal enthousiast.” Waarover dan? “Dat begint al met de trainer. Die was kundig en nam ons echt mee in de onderwerpen. Hij had mooie voorbeelden uit de praktijk. Ik heb trainingen gevolgd waarvan ik achteraf dacht: oké, toe maar. Maar dat was nu niet zo.  De ochtend ging over gedrag. Hoe overtuig je bewoners? Hoe laat je ze zien dat hun gedrag en leefstijl invloed hebben op het energieverbruik? Hoe krijg je ze mee in de verduurzaming en hoe zet je een duurzaamheidsproject op?  De middag ging over de technische ontwikkelingen – welke duurzame maatregelen zijn er in de woning, wat zijn de voor- en nadelen – en over de financiële kant. Onder meer over de kosten voor de bewoner en voor de corporatie, en wat het beiden oplevert.” Wat is u specifiek bijgebleven? “Het onderdeel over ventilatie en vocht in de woning. Wist je dat in een woning met vier personen tussen de 10 en 20 liter vocht in de lucht zit? En dat 1 kuub lucht maar een bepaalde hoeveelheid vocht kan bevatten, komt er meer in dan kan de lucht dat niet opzuigen.” En dan? “Dan krijg je condens op de ramen aan de binnenkant, of bijvoorbeeld schimmel in de badkamer. Ventilatie is echt heel belangrijk. En ook de manier van ventileren. Als de buitentemperatuur zakt onder een bepaalde waarde, kun je wel een raam openzetten in de badkamer, maar dan komt het vocht naar binnen. Verwarmen is dan de oplossing en de badkamerdeur openzetten als je klaar bent met douchen. Bij een prima buitentemperatuur: ruimten lekker ventileren. In hoogbouw gebeurt het nog weleens dat mensen een handdoek in het ventilatiesysteem proppen omdat het te veel lawaai maakt. Maar in hoogbouw is het ventilatiesysteem centraal geregeld, dat ontregel je dan, met als gevolg dat andere bewoners last krijgen omdat het systeem niet meer goed werkt.” Gut, nu lijkt u wel de trainer “Dat is mijn enthousiasme. Ik zei toch: prima training!”

  Lees meer

  31 januari 2022