Wonen, Verhuur & Leefbaarheid artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Welke meters scoren punten in het woningwaarderingsstelsel?

  Om het per 1 juli 2024 gewijzigde Woningwaarderingsstelsel (WWS) goed toe te passen hoef je geen ingenieur of meester in de rechten te zijn. Praktisch inzicht en logisch redeneren zijn wél vereisten. Want hoe waardeer je een serre? Is dat een vertrek of een overige ruimte? Parate en actuele kennis van het WWS is noodzakelijk. Hieronder tref je enkele vragen en antwoorden aan over vierkante meters en over de kwalificatie van ruimtes in woningen. Hoe beoordeel je een serre: vertrek of overige ruimte? Het antwoord hangt af van de kwaliteit van de serre en van de grootte van de opening tussen de woonkamer en serre. Is de kwaliteit matig (een goedkoop aanbouwsel) dan is het te beschouwen als een “overige ruimte”. Het kan dan zelfs problemen opleveren bij beperking van daglichttoetreding. Heeft de serre echt een degelijke schil, is de kap beschoten en geïsoleerd? Dan gaat het om een hoogwaardige vergroting van de woonkamer. In dat geval kan zo’n serre als vertrek gewaardeerd worden. Waardering hangt dus af van kwalitatieve omstandigheden. Om een ruimte als vertrek te waarderen moet het – kort samengevat – voldoen aan de kwaliteitseisen die voor een vertrek gelden. Zie het ‘Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (www.huurcommissie.nl), hoofdstuk 3, Rubriek 1: Oppervlakte van vertrekken. En geldt de serre in de telling van ‘verwarmde vertrekken’ als afzonderlijk vertrek? Dat is afhankelijk van de wijze en grootte van de opening tussen de woonkamer en de serre, zie: Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 3: Verwarming en verkoeling). Wanneer is een ruimte een slaapkamer? Een slaapkamer van slechts 1,9 m x 2 m… Is dat wel een slaapkamer? De ruimte heeft slechts een oppervlakte van 3,8 m2. En dus wordt die slaapkamer als een ‘overige ruimte’ gewaardeerd. Ondanks dat de huurder er slaapt. Een slaapkamer kleiner dan 4 m2 telt namelijk als ‘overige ruimte’ (met 0,75 punt/m2). Deze minimumnorm voor oppervlakte van een vertrek geldt niet voor een ruimte die uitsluitend bedoeld is als keuken, badkamer of doucheruimte; zo’n ruimte geldt altijd als een vertrek (met 1 punt/m2). Een toiletruimte is geen vertrek, maar kan wel gelden als ‘overige ruimte’, indien de toiletruimte ten minste 2 m2 groot is. Wat is nu de minimale grootte van een balkon? En een balkon kleiner dan 1,5 m? Zo’n smal balkon kom je in nieuwbouw niet tegen, vanwege actuele bouwvoorschriften. In oude woningen komt dat wel voor. Minimale diepte en breedte van een buitenruimte van 1,5 m zijn per 1 juli 2024 als WWS-voorwaarden geschrapt. Bestaat alle buitenruimte uit een balkon, dat 4 m lang en 1,25 breed is, dan telt deze buitenruimte 5 m2 tegenwoordig mee in de woningwaardering. Voor privébuitenruimte geldt aks huidige formule: twee punten plus 0,35 punt per vierkante meter. In dit voorbeeld: 2 + (5 x 0,35) = 3,75 punten. En hoe met gemeenschappelijke buitenruimte? Voor gemeenschappelijke buitenruimte gelden ietwat andere WWS-regels. Dan kent het WWS wél een minimumafmeting: 2 m x 1,5 m x 1,5 m (respectievelijk hoogte, breedte, diepte). Gedeelde buitenruimte die als parkeerplek bedoeld is, wordt gewaardeerd volgens een geheel nieuwe rubriek. Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 10: Gemeenschappelijke parkeerruimten). Voor andere gemeenschappelijke buitenruimte, zoals een tuin, geldt per vierkante meter een waardering van 0,75 punt. De uitkomst van die berekening wordt daarna gedeeld door het aantal adressen dat toegang heeft tot de buitenruimte. Voorbeeld: een gemeenschappelijk dakterras van een woongebouw dat 30 m2 beslaat en waartoe drie adressen toegang hebben, wordt gewaardeerd met: (0,75 x 30) / 3 = 7,5 punten per woning. Maximaal 15 punten worden toegekend als saldo voor alle buitenruimten. Is een ‘onbenoemde ruimte’ met raam een slaapkamer? Op de tekening staat ‘onbenoemde ruimte’. Maar als er een raam > 0,5 m2 is, mag het dan als slaapkamer worden benoemd? Deze ruimte was ‘onbenoemde ruimte’ doordat deze door toevallige bouwkundige omstandigheden niet als een vertrek geld: wel voldoende raamoppervlak, doch onvoldoende lichttoetreding. Welnu: dan is dit hoogstens een ‘overige ruimte’ ongeacht het gebruik door de huurder als slaapkamer. Complex: Hoe werkt de puntentelling van gezamenlijke ruimtes? Wij hebben een complex met 40 wooneenheden, 6 algemene woonkamers met keuken en 3 wasruimten. Kunnen dan simpelweg alle m2 van gemeenschappelijke ruimtes worden opgeteld en gedeeld voor de puntentelling? Groepswonen met gemeenschappelijke was altijd een behoorlijke puzzel. Een groepswoning kan, afhankelijk van de situatie, als één zelfstandige woning gelden. Maar ook als een verzameling onzelfstandige woningen. Dan moet je dus kiezen voor het juiste WWS-systeem: voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen! De rol van het huurcontract Is met elke gebruiker van een wooneenheid een individueel huurcontract afgesloten? In dat geval is het mogelijk om de gemeenschappelijke ruimte te splitsen qua toegewezen gebruik en qua puntentoekenning. Zo weet elke huurder precies waaraan hij of zij toe is. Het is eenvoudiger als er geen exclusieve toewijzing van delen van de gemeenschappelijke ruimte is toegepast. In die situatie kun je de oppervlakte van alle ruimtes waarderen en toerekenen aan het geheel. Je komt tot de punten per wooneenheid door het puntenaantal te delen door het aantal wooneenheden die tot de groep behoren. Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten? Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten om deze te mogen waarderen? En moet de vrije ruimte > 2 m2 zijn? Bij een vaste kast onder een trap kun je dat oppervlak (minimale hoogte van 1,5 m) bij de oppervlakte van dat vertrek optellen. Dat mag zelfs wanneer die kast > 2 m2 is. Dat levert dus meer punten op, dan wanneer je die kast als overige ruimte zou waarderen. Maar… komt een kast op een verkeersruimte uit, dan telt die kast als ‘overige ruimte’ (minimaal 2 m2 en 1,5 m hoog). Een kleinere kast die uitkomt op een verkeersruimte geldt eveneens als verkeersruimte: geen punten. Hoe waardeer je kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten? Wanneer mag je overige ruimten waarderen zoals kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten. Elke ‘overige’ ruimte moet afzonderlijk aan de minimale kwaliteitseisen voldoen. Het  oppervlak moet op twee decimalen afgerond worden. Daarna kun je de oppervlakte salderen en afronden op hele vierkante meters. Indien een berging kleiner is dan 2 m2 dient deze niet gewaardeerd te worden, tenzij je zo’n ruimte kan labelen als een vaste kast bij een overige ruimte of vertrek. Een uitzondering is als er meerdere bergingen zijn en de gezamenlijke oppervlakte van die bergingen meer is dan 2 m2. In dat geval mogen ze wel worden gewaardeerd. Is de huurcommissie leidend, bij het waarderen van een woning? Ja … althans wil je niet ‘nat gaan’ in een procedure, dan is het verstandig steeds je beleid af te stemmen op beleid van de huurcommissie. Uiteraard kun je na de huurcommissie ook nog naar de kantonrechter, wanneer je verwacht in zo’n procedure alsnog je gelijk te krijgen. Het Beleidsboek is echter wel een praktisch en gezaghebbend hulpmiddel. Uiteraard kan het voorkomen dat je stuit op dermate bizarre uitkomsten dat je een andere waardering toepast op grond van de redelijkheid. Of zo’n oplossing stand houdt bij een geschil is lastig te voorspellen. Maar redelijkheid is altijd een gezond uitgangspunt. Meer informatie over het Woningwaarderingsstelsel? Wil meer weten over de gevolgen van het nieuwe beleid? In de cursus Woningwaarderingsstelsel gaan we in op de WWS-wijzigingen en staan we stil bij dillema’s uit de dagelijkse praktijk. Liever een ‘in company’ op locatie? Tijdens een in company staat je eigen praktijk centraal met een bezoek aan een woning voor een ‘live puntenwaardering’. Een leerzame oefening om de nieuwe kennis direct in de praktijk toe te passen. Neem contact op voor de mogelijkheden. Mr P.G.A. van der Sanden docent Huurecht

  Lees meer

  25 oktober 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Door de cursus huurrecht ken ik de spelregels”

  Stel je voor dat je van buiten de corporatiesector komt en als manager Wonen aan de slag gaat. Je moet je dan veel eigen maken om als volwaardig partner aan tafel te zitten met andere partijen. Dat was voor Marieke van Miltenburg de reden om de cursus Huurrecht Basis te volgen. Als professional een bijdrage leveren aan leefbaarheid Marieke werkt pas sinds januari 2024 in de corporatiesector. “Hiervoor heb ik bij een welzijnsorganisatie gewerkt en bij een gemeente. Beiden vond ik heel leuk maar ik miste toch iets. Bij de welzijnsorganisatie vond ik vooral vraagstukken rond leefbaarheid heel interessant, dus hoe zorg je ervoor dat mensen op een prettige manier samenleven in een stad of dorp. Dat gaat niet vanzelf, als professional moet je daar een bijdrage aan leveren. Ik miste daarin het beleidsmatige deel. Vandaar dat ik ben overgestapt naar een gemeente waar ik verantwoordelijk werd voor het beleid en de uitvoering van het beleidsveld Welzijn. Bij de gemeente ging het onder andere over uitstroom beschermd wonen en housing first. Dat vond ik ook heel leuk, maar de gemeente vond ik toch minder aantrekkelijk als werkgever. Ik wilde toen het beste uit die twee banen en kwam zo terecht als manager Wonen bij Pro Wonen. Het onderwerp en de aanpak van de corporatie, met de voeten in de klei, zaken snel oppakken, past wel bij mij.” Hoe past de cursus huurrecht in je werk? “Ik heb van tevoren nagedacht over welke zaken ik nodig heb om mijn werk te kunnen doen. Zo volg ik ook al de leergang Corporatiefinanciën en zal ik hierna nog de verdiepende cursus Huurrecht en de Overlegwet volgen. Ik vind dat je de spelregels moet kennen in de sector waar je werkt. Er gaat veel geld om in deze branche dus ik vind dat ik kennis moet hebben van de corporatiefinanciën. Het is fijn om goed beslagen ten ijs te komen, te weten waar grenzen liggen. Waar zijn de wettelijke kaders heel duidelijk en waar ligt ruimte voor maatwerk? Dat soort zaken is goed om te weten, vooral bij dossiers die veel maatwerk vragen.” Hoe komt huurrecht concreet terug in je werk? “Er zijn zaken die maatwerk vragen. Bij een overlijden van een huurder bijvoorbeeld of gedragsaanwijzingen en onderverhuur. Bij de training viel het me op dat huurrecht toch echt weer iets anders is dan bijvoorbeeld strafrecht of arbeidsrecht. Ik heb een arbeidsverleden bij de politie, daarom ken ik het strafrecht. Daarnaast ben ik thuis in het arbeidsrecht. Huurrecht is weer heel anders. Het is goed om daar een basis in te hebben.” Wat sprong er dan echt uit voor jou? “Meerdere dingen. Het ging zowel over rechten van huurders waar je niet in mag treden maar ook over zelf aangebrachte voorzieningen of onderverhuur, overlijden, volwassen inwonende kinderen en gestrande relaties. Echt hele menselijke dingen waar een wettelijk kader omheen zit. Dat mag je ook nooit vergeten, dat er mensen in het spel zijn. In mijn rol wil ik dan bereiken dat ik de juiste vragen kan stellen. Ook vind ik het belangrijk dat ik een goed besluit kan nemen op basis van een advies van een woonconsulent. En een ander leuk dingetje dat me opviel was dat er heel veel zij-instromers op de training waren. Dat geeft maar weer eens aan hoe nijpend het arbeidstekort is. Maar zo komen er wel nieuwe mensen de sector in met een frisse blik.” Meer verdiepen in het huurrecht? Huurrecht is niet zwart-wit en kent vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht.  

  Lees meer

  9 oktober 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Toestemming voor airconditioning aan de gehuurde woning?

  Een huurder vraagt toestemming voor het aanbrengen van airconditioning. Moet de verhuurder daarvoor toestemming geven? Dat is een vraag die wij regelmatig krijgen. Een huurder die primair betoogde dat de woning gebrekkig zou zijn omdat de temperatuur langdurig hoog lag in de woning, vroeg subsidiair een machtiging om airconditioning aan te brengen. Die machtiging werd door de kantonrechter afgewezen. Waarom? De juridische context van ZAV’s: veranderingen in verhuurbaarheid In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is om het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. De verhuurder moet toestemming verlenen, als de voorgestelde veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (lid 2). Uit lid 3 volgt dat de huurder bij de rechter kan vorderen dat hij gemachtigd wordt tot het aanbrengen van de veranderingen, als de verhuurder de toestemming niet verleent. De rechter wijst de vordering toe als aan de voorwaarden van lid 2 wordt voldaan. In andere gevallen kan slechts toewijzing plaatsvinden, als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door huurder of deze het woongenot verhogen én er geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten. Op grond van lid 5 kan de rechter aan de machtiging voorwaarden verbinden of een last opleggen. Ook interessant: de training over Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Uitzonderingen ZAV’s Artikel 7:215 lid 6 BW biedt de verhuurder echter de ruimte om ten nadele van voorgaande regeling af te wijken, als het gaat om de buitenzijde van gehuurde woonruimte . Met andere woorden; een verhuurder mag eigen beleid ontwikkelingen over hoe zij omgaat met het aanbrengen van zelf aangebrachte voorzieningen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte. In de algemene huurvoorwaarden die door de verhuurder in deze zaak werden gehanteerd, was bepaald: “Voor overige veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, zoals aanbouwen, zonwering, zonnepanelen en schotelantennes, heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.” Bij het plaatsen van een airco gaat het ook om een wijziging aan de buitenzijde van het gehuurde, omdat er een buitenunit geplaatst moet worden en gaten in de gevel moeten worden geboord voor doorvoeren van slangen en/of het ophangen van de buitenunit. Met die bepaling wordt nadele van de huurder afgeweken van artikel 7:215 leden 1-4 BW, maar dat mag dus. Wel zal dus de rechter moeten beoordelen of de verhuurder met het onthouden van toestemming misbruik van recht maakt of in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt. Redenen om de gevorderde machtiging af te wijzen De kantonrechter komt allereerst tot de conclusie dat inderdaad toestemming nodig was: “Uit de offerte van [aannemer] van 23 juni 2023, waarop de vordering is gebaseerd, volgt immers dat er weldegelijk veranderingen moeten plaatsvinden aan de buitenzijde van de woning. Zo moet in de muur grenzend aan het balkon een sparing van 60 mm worden geboord en moet de buitenunit worden geplaatst op trillingvrije opstelbalken. Omdat de installatie van een airconditioning met binnen- en buitenunit leidt tot veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde, heeft [huurder] dus voorafgaande schriftelijke toestemming van [verhuurder] nodig. Omdat artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden een uitwerking is van artikel 7:215 lid 6 BW (en daarmee een afwijking van de leden 1 t/m 5) zijn de voorwaarden in artikel 7:215 leden en 4 BW niet van toepassing.” De door de verhuurder aangevoerde belangen zijn volgens de kantonrechter vervolgens zwaarwegend genoeg om de toestemming te weigeren. Opnieuw de kantonrechter: “[verhuurder] heeft daarvoor ook zwaarwegende argumenten aangevoerd. Het geluid van de installatie kan voor overlast en irritatie bij omwonenden (ook huurders van [verhuurder]) zorgen en [verhuurder] wil daarover geen geschillen. De buitenunit van de installatie die [huurder] wenst, lijkt meer geluid te produceren dan volgens de per I april 2021 verscherpte geluidseisen is toegestaan. Verder wordt de gevel van de woning door het plaatsen van de airconditioning beschadigd en kan dit ten koste van de isolatie van het gebouw gaan. Het plaatsen van airconditioning past niet in het duurzaamheidsbeleid van [verhuurder]. En dergelijke wijzigingen hebben nadelige gevolgen voor de bedrijfsvoering van [verhuurder] omdat dit vraagt om een individuele administratie en bijzondere aandacht bij mutatie en onderhoud. Ten slotte vreest [verhuurder] voor ongewenste precedentwerking. Deze belangen wegen zwaarder dan het belang van [huurder], zeker omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek.” Als het bericht op NOS.nl van 12 augustus 2024 wordt bezien, waarin het gaat om hitteproblemen in de stedelijke omgeving en docent stedenbouw Van Esch van de TU Delft aan het woord komt, dan is de uitspraak van de kantonrechter ook wenselijk. In het artikel is namelijk te lezen: “We zien nu dat mensen graag een airco willen”, zegt Van Esch. Daar is ze geen fan van, “want airco’s verergeren het probleem. De airco stoot de hitte uit naar buiten en dan wordt het alleen maar warmer.” Kortom, gezien deze uitspraak hebben verhuurders in bepaalde omstandigheden dus de ruimte om hun toestemming voor het plaatsen van airconditioning niet te verlenen. Meer verdiepen in het huurrecht? Zoals ook hierboven weer blijkt is het huurrecht niet zwart-wit en kent het huurrecht vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht. Tanja de Nijs, VBTM Advocaten

  Lees meer

  2 oktober 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Van woonadviseur naar verhuurmakelaar: “we blijven leren”

  Laura Emans (52) en Nancy Vleeshouwers (55) van Woonik bevinden zich in de herfst van hun loopbaan. Niet veel werknemers zouden daarin nog een intensieve leergang zoals Verhuur volgen, maar beide dames stonden daar toch heel anders in. “We waren een tikje onzeker, maar we kunnen het achteraf aan iedereen aanraden. Je bent nooit te oud om te leren!” Van woonadviseur naar verhuurmakelaar Nancy werkt al twaalf jaar bij Woonik en Laura werkt er ook al zes jaar. Het duo werkt op de afdeling Wonen, waar recent enkele veranderingen wijn doorgevoerd. Laura en Nancy kregen daarbij de vraag voorgelegd of zij zich van woonadviseur wilden ontwikkelen tot verhuurmakelaar en zo verantwoordelijk worden voor het volledige verhuurtraject van Woonik. “We pakten dat meteen positief op maar we wisten wel dat we van veel onderwerpen geen kaas hadden gegeten. Moesten wij nou bijvoorbeeld ineens gaan bepalen wanneer er een nieuwe keuken in een woning moet komen? Vandaar dat we de leergang Verhuur zijn gaan volgen”, zegt Laura. Jullie hebben de leergang als duo gevolgd. Hoe was dat? Laura: “We hebben daar van tevoren goede afspraken over gemaakt met onze leidinggevenden. Het is fijn om de druk een beetje te kunnen verdelen, samen na te denken en te kunnen sparren over onderwerpen. En het samen neerzetten van de eindopdracht was ook erg leuk en leerzaam. Van onze directeur-bestuurder en manager hebben we ook op het werk tijd gekregen om aan de opdrachten te werken. Het is fijn dat iedereen zo flexibel meedacht tijdens onze opleiding.” Hoe was de leergang georganiseerd? “Er waren zeven lesdagen, opgedeeld in verschillende modules waaronder twee techniekmodules”, zegt Nancy. “Die vonden we weliswaar interessant voor onze werkzaamheden maar er werd wel heel diep op de materie ingegaan door de docent. Maar het was wel heel leuk om hem zo enthousiast te horen vertellen over soorten beslag, bouwstijlen en asbest. Na iedere lesdag kregen we huiswerkopdrachten, moesten we e-learnings volgen en werkten we aan ons eindproject: het verhuurplan, een moeilijk verhuurbaar complex binnen ons bezit.” Waar heb je het meest van geleerd? “Het interessantst vond ik de module Huurrecht. Wat moet je doen als iemand overlijdt, wat mag wel en niet bij een woning toewijzen, hoe zit het met melden van gebreken. Daar wisten we wel iets van, maar tijdens de leergang werd het in hapklare brokken heel begrijpelijk gepresenteerd. Onze kennis is enorm gegroeid, we hebben geleerd welke rechten en plichten wij als verhuurder en welke rechten en plichten onze huurders hebben. Dat betekent niet dat we het Wetboek uit ons hoofd hebben moeten leren, maar we weten waar we moeten zoeken als we een vraagstuk hierover tegenkomen in onze huidige functie”, vertelt Laura. Kunnen jullie nu beter je werk doen door de leergang? Beide dames knikken. “We staan veel sterker in onze schoenen en hebben allebei het gevoel dat we beter kunnen meepraten tijdens overleggen, dat we ons als professionals kunnen opstellen. We hebben ook geleerd dat het goed is om op je gevoel af te gaan, bijvoorbeeld bij het toewijzen van een woning. Niet alles hoeft uit den treure onderbouwd te worden”, zegt Nancy. Laura voegt toe: ”Het is fijn om veel meer te weten. Dat komt professioneler over, zowel bij je collega’s als bij de huurder. Meestal weet je direct een goed antwoord te geven op een vraag en in sommige gevallen ga je eerst met een collega sparren en bel je de huurder terug. Zo weet de huurder dat hij met een deskundige te maken heeft.” Ook aan de slag met jouw verhuurvaardigheden? Wil jij werk maken van verhuur? De ideale match maken tussen klant en pand? Leren hoe je gericht kunt adverteren? Werk maken van leefbaarheid juist vanuit je verhuurwerkzaamheden? Tijdens de Leergang Verhuur ontvang je de tools om leegstand te voorkomen. Bekijk het programma en de data.

  Lees meer

  2 oktober 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Statushouders: met de juiste informatie scheve gezichten corrigeren

  In de media komt vaak het beeld voorbij van groeiende groepen statushouders die problemen veroorzaken. Ook woningcorporaties hebben met deze groep te maken. Klantconsulent Latisha Paintsil van Vivare volgde de training “Statushouders-een bijzondere doelgroep“ en maakt het haar missie om haar huurders goed voor te lichten en vooroordelen weg te nemen. Waarom krijgen mensen voorrang boven anderen Als klantconsulent legt Latisha haar accent op verhuur aan statushouders. “Ik hoor dat er steeds meer negatieve geluiden uit onze Arnhemse wijken komen. “Waarom zij wel en anderen niet? Waarom krijgen deze mensen voorrang boven anderen?” het zijn vragen die ik steeds meer hoor. “Ik probeer dat soort uitspraken te weerleggen door te wijzen op het feit dat in 2023 ongeveer 9 procent van de vrijgekomen woningen van Vivare naar statushouders is gegaan. Het gaat vooral om het goed huisvesten van die groep in een krapper wordende woningmarkt.” Zijn er specifieke problemen die spelen bij statushouders? “Ja, het is voor hen, bijvoorbeeld door de taal, extra moeilijk om contact te leggen met buren en andere wijkbewoners. Omgekeerd lijken buren en wijkbewoners tegenwoordig minder hun best om deze mensen welkom te heten. Dat leidt dus tot isolement en in het ergste geval vrees voor elkaar. De cultuurverschillen spelen hier ook een grote rol in. De leefwijzen komen niet altijd overeen en het kan voor zowel de statushouders als de buren lastig zijn om hiermee om te gaan.” Ook interessant: onze training over het omgaan met culturele verschillen Op welke manier proberen jullie daar iets aan te doen? “Samen met Vivare-collega’s uit andere gemeentes hebben we een speciale werkgroep opgezet die zich richt op twee zaken. Allereerst willen we onze bewoners beter voorlichten over de doelgroep en de taakstelling. Zo kweken we hopelijk meer begrip. Ook belichten we de leuke kanten van verschillende culturen in een wijk. Het is mooi en divers, je kunt van elkaar leren. We willen juist dat soort zaken beter over het voetlicht brengen. Als tweede willen we inzetten op verbinding in de buurt. Hoe kunnen statushouders beter integreren in de Nederlandse samenleving? In Arnhem werken we bijvoorbeeld samen met het Bureau Nieuwkomers en Vluchtelingenwerk om te kijken hoe we dat kunnen verbeteren. We kijken dan welke initiatieven er al zijn of welke sleutelfiguren uit de wijk een rol kunnen spelen.” Heb je dit idee uit de training opgepikt? “We speelden al met het idee maar de training heeft wel een duidelijke richting gegeven aan hoe we verder wilden. De trainster gaf ons praktische tips mee over bijvoorbeeld het omgaan met verschillende culturen en de culturele achtergronden. Daarnaast heb veel meer inzicht gekregen in de cijfers en feitelijke informatie. Bijvoorbeeld met betrekking tot het beeld dat statushouders meer overlast zouden veroorzaken. Dat blijkt helemaal niet uit de feiten. Die informatie kan ik gebruiken in mijn voorlichting aan huurders.” Ga je die kennis nu ook in je werk gebruiken? “Zeker. In Arnhem Presikhaaf komen 148 flexwoningen waarvan er vijftig naar statushouders gaan. Ze worden eind van dit jaar opgeleverd dus we gaan haast maken met het voorlichten van de buurt. Dat wordt spannend, want het is de eerste keer dat we zoveel statushouders op één plek huisvesten. Maar Presikhaaf kent aan de andere kant ook nu al een grote culturele diversiteit, hopelijk zal dat de integratie vergemakkelijken. Bovendien gaan we met een community builder werken om de saamhorigheid zo groot mogelijk te maken.” Zelf ook aan de slag met kennis rondom de woonbegeleiding statushouders In de ééndaagse training “Statushouders-een bijzondere doelgroep” staat de woonbegeleiding van Statushouders centraal. Hoe is dit georganiseerd? Wat kan de corporatie verwachten van andere partijen, zoals de gemeente of vluchtelingenwerk? Tijdens de training leer je hoe verschillende zaken zijn geregeld en wat je wel en niet van andere partijen kunt verwachten. Bekijk het programma en de data.

  Lees meer

  2 oktober 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Overlast: Duidelijkheid scheppen is belangrijk

  Astrid Vromans houdt zich als teammanager Sociaal Beheer bij het Rotterdamse Hef Wonen bezig met woonoverlast, woonfraude, leefbaarheid in de wijk en mensen doorgeleiden naar zorg. Het werk van haar afdeling bestaat steeds vaker uit contact met kwetsbare doelgroepen, waaronder mensen die uitstromen uit GGZ-instellingen. Contact met deze groep vraagt specifieke vaardigheden. Die vaardigheden stonden centraal tijdens de maatwerktraining ‘Effectieve gespreksvoering met bijzondere doelgroepen’. Krijgen jullie vaker te maken met deze doelgroep? “Ja, we hebben als corporatie jaarlijkse targets van de gemeente voor het huisvesten van groepen zoals statushouders, maar dus ook voor mensen die uitstromen uit de GGZ zodat in die sector meer doorstroming kan plaatsvinden. We proberen die mensen zo goed mogelijk te plaatsen in ons bezit.” Levert dat wel eens problemen op? “In sommige gevallen wel ja. Deze mensen zijn meestal niet genezen als ze de instelling verlaten. Met medicatie, een goed ritme en een goed sociaal netwerk kunnen ze prima functioneren maar zodra er iets niet helemaal goed gaat, kan de situatie toch weer verslechteren. Dat kan soms overlast geven voor omwonenden. Wij hebben natuurlijk als verhuurder de verantwoordelijkheid om aan alle huurders een prettige leefomgeving te bieden. Dus als er sprake is van overlast wordt er door omwonenden actie van ons verwacht. Het mooiste is natuurlijk als we overlast kunnen voorkomen, door regelmatig te kijken hoe het met de bewoner gaat. Zodra het minder goed gaat, kunnen we daar samen met de begeleidende zorgpartij vroegtijdig op inspelen.” Goed contact met deze groep is dus extra belangrijk? “Zeker, om woonoverlast aan te pakken is het handig om er snel bij te zijn en effectief in te grijpen daar waar we kunnen. Contact met deze groep vraagt soms om specifieke vaardigheden. Onze mensen hebben vaak als achtergrond een opleiding als sociaal juridisch dienstverlener en daarnaast een opleiding tot woonconsulent. In die opleidingen zitten ook veel gesprekstechnieken, maar niet specifiek voor deze doelgroep, vandaar dat we de training hebben gevolgd.” Waarom was dat nodig dan? “Medewerkers merkten vaak dat de boodschap niet binnenkwam, of dat ze letterlijk de woning van een huurder niet binnen kwamen om een gesprek te voeren of informatie in te winnen. Dan moet je contact zien te maken op een manier die voor beide partijen werkt en veilig is.” Wat heb je geleerd tijdens de training? “De trainster legde uit waarom bepaalde dingen niet werken. Recht voor iemand staan tijdens een gesprek of iemand een hand willen geven bijvoorbeeld. Dat zijn zaken die helemaal verkeerd kunnen vallen bij iemand met en psychiatrische aandoening. Het helpt dan om schuin bij een voordeur te staan om zo beide weg te kunnen kijken, dat is minder confronterend. Ook omdat mensen soms angstig zijn is het goed om meteen duidelijk te maken waarom je bij iemand aanbelt en te zeggen hoe lang het gaat duren. Duidelijkheid scheppen is eigenlijk het belangrijkste bij deze doelgroep. Onze mensen hebben veel praktische zaken geleerd tijdens de training en kunnen zo effectiever hun werk doen. Daar profiteren de huurders van maar ook wij als corporatie.” Zelf ook aan de slag met een training? Tijdens de training: omgaan met bewoners met verward gedrag krijg je meer inzicht in de verschillende psychische problemen en verslavingen. Ook leer je hoe je deze problemen kunt herkennen en hoe je mensen met psychische problemen of een verslaving het beste kunt benaderen Wil je juist specifieke kennis opdoen over dementie? Tijdens de training: omgaan met en herkennen van dementie leer je meer over symptomen die bij dementie spelen. Je krijgt handvatten om beter om te gaan met deze specifieke en snel groeiende groep. Ook een vraag voor een incompanytraining? De training ‘Effectieve gespreksvoering met bijzondere doelgroepen’ heeft Kjenning voor Hef Wonen op maat gemaakt op basis van de eigen situatie, de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heb jij ook een vraag voor een incompanytraining? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij je vraagstuk en je situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  10 september 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Inspiratieprogramma voor ambitieuze werknemers

  Vaak zijn leergangen of opleidingen voor dezelfde groep mensen: managers of specialisten. Voor hen wordt over het algemeen veel geregeld als het op bijscholen aankomt, maar er is een grote ambitieuze groep waar minder voor aangeboden wordt. Bij Accolade zetten ze de spotlights nu vol op deze waardevolle groep mensen. En met succes. Breed overkoepelend programma Marieke Feenstra werkt als strategisch HR adviseur bij één van de grotere woningcorporaties in het noorden van het land, Accolade uit Heerenveen. “We hebben 183 medewerkers waarbij ik bezig ben met de organisatie als geheel en mijn blik breed is. Vanuit die optiek ontstond de behoefte om een inspiratieprogramma te ontwikkelen voor mensen die misschien niet zo snel in aanraking komen met andere delen van de organisatie, maar wel nieuwsgierig zijn en ambitie hebben. Vaak zijn opleidingen gericht op een specifiek thema of specialisme. Dat spreekt alleen een bepaalde groep aan zoals managers. Wij wilden juist iets bieden waarbij deze groep een breed beeld krijgt van de diverse afdelingen/aspecten van een woningcorporatie. Want er is een groep collega’s die graag meer wil leren en de corporatie wil ontdekken, ook in combinatie met collega’s van andere afdelingen. In het aanbod van opleidingen zie je niet zo’n breed overkoepelend programma terug. Met het inspiratieprogramma dat we zijn gestart, willen we daar verandering in brengen.” Wat is precies de focus van dit inspiratieprogramma? “Het is bewust breed opgezet. Niet alleen financiën, duurzaamheid, verhuur of onderhoud, maar we proberen alles aan bod te laten komen zodat er een breed begrip ontstaat van waar iedereen binnen de corporatie mee bezig is. Op die manier kun je wellicht bij iemand een vuurtje laten ontvlammen voor een bepaald onderwerp en afdeling. Een ander deel van het programma gaat over jezelf. Wie ben ik nu eigenlijk en waar liggen mijn drijfveren?” Is het programma voor iedereen geschikt? “We vragen om minimaal MBO plus niveau. Het ontwikkeltraject is echt voor een andere groep mensen. Met verschillende achtergronden, kennis en ervaring. Dat geeft juist een mooie impuls aan de samenwerking binnen onze organisatie. Hoe leuk is het dat een jurist, een medewerker wooninformatie, een vakman en een ontwikkelaar elkaar beter leren kennen en met onderdelen van het programma aan de slag gaan. Inmiddels zijn jullie ruim over de helft. Hoe ervaren deelnemers het programma? “Wat we zien zijn die wisselende contacten en samenwerking tussen verschillende afdelingen. Dat zorgt ervoor dat eigenlijk iedereen meer kennis krijgt van de problematiek bij andere afdelingen en kweekt meer begrip voor waar zij tegenaan lopen. Bovendien leert men elkaar beter kennen waardoor ze sneller bij elkaar zullen binnenlopen als er eens iets is waar ze hulp bij kunnen gebruiken.” Zijn er ook verbeterpunten? “We gaan proberen om iets meer de samenhang te zoeken tussen al die losse onderwerpen die aan bod komen zodat er een meer organisch geheel ontstaat. Dat je bijvoorbeeld het onderdeel financiën hebt afgerond en dan die kennis kunt toepassen op een volgend onderdeel van het programma. Maar inmiddels zijn de geluiden zo positief dat we in december gaan starten met een tweede editie van het inspiratieprogramma.” Heeft u ook behoefte aan een inspiratieprogramma? Wilt u ook aan de slag met een ontwikkelprogramma voor uw corporatie? Onze adviseurs denken graag met u mee om een programma samen te stellen op basis van uw eigen situatie, de leerwensen, vragen van uw collega’s en veel keuze mogelijkheden en verdiepende modules. Neem vrijblijvend contact  op voor de mogelijkheden.

  Lees meer

  10 september 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Mag een huurder zijn huuropzegging intrekken?

  Het komt weleens voor dat huurders een eenmaal gedane huuropzegging willen intrekken. Daar kunnen verschillende redenen voor zijn, zoals: de huurder had nooit de bedoeling om op te zeggen, had achteraf spijt, of er is sprake van onvoorziene omstandigheden, zoals ziekte, of overlijden van bijvoorbeeld een inwonende partner. De vraag is of de huurder aan zijn huuropzegging gebonden is. In beginsel is dit wel het geval. Dat zit als volgt. Huuropzegging: alleen onder bijzondere omstandigheden Een huuropzegging is juridisch een “eenzijdige rechtshandeling”. Het is de wilsverklaring van één partij die, om werking te hebben, de andere partij moet bereiken (art.3:37 BW). Een eenmaal gedane opzegging kan alleen onder bijzondere omstandigheden worden ingetrokken; een eenzijdige rechtshandeling heeft namelijk directe rechtswerking zodra de boodschap de ontvanger heeft bereikt. Er is een beperkt aantal mogelijkheden om een eenmaal gedane opzegging in te trekken of te herroepen. Voorbeelden hiervan zijn: als de huurder zijn huuropzegging nog intrekt vóórdat deze de verhuurder heeft bereikt (artikel 3:37, lid 5 BW), als sprake is van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW), als het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder de huurder aan zijn opzegging houdt, (artikel 6:248, lid 2 BW), of als sprake is van een wilsgebrek. Op dit laatste ga ik hieronder in. Een wilsgebrek: wil en verklaring Van een wilsgebrek is sprake wanneer iemand iets zegt of doet wat niet in overeenstemming is met wat hij of zij eigenlijk wil. In juridische zin is het dus belangrijk dat de verklaring van de huurder (lees: de huuropzegging) ook écht overeenstemt met zijn wil (lees: ik heb ook echt bedoeld om de huur op te zeggen). Dat betekent aan de ene kant dat de huurder er verstandig aan doet duidelijk en ondubbelzinnig aan te geven dat hij inderdaad wil opzeggen, terwijl aan de andere kant een verhuurder in voorkomende gevallen goed moet onderzoeken of een onduidelijke opzegging wel als zodanig is bedoeld. Een bekend voorbeeld van dit laatste is een huurder die duidelijk in dronkenschap, of in verwarde toestand, bij de balie een huuropzegging komt ondertekenen. Vertrouwen bij wilsverklaringen Het komt er bij de uitleg van wilsverklaringen kort gezegd op aan of de ontvanger (lees: de verhuurder) er ‘gerechtvaardigd’ op mocht vertrouwen dat de huurder zijn huurovereenkomst wilde opzeggen. En dat is bijvoorbeeld niet zo, als de huurder ‘overvallen’ wordt en onder druk of dwang zijn huuropzegging tekent. Dit speelt in het bijzonder als de huurder tot een kwetsbare doelgroep behoort. Een voorbeeld hiervan is de zaak die leidde tot een uitspraak van de rechtbank Overijssel, eerder dit jaar (uitspraak). Het ging hier om een huuropzegging van een kwetsbare huurder met complexe problematiek die in een beschermd wonen complex woonde en daar begeleid werd. Na klachten over ernstige overlast stuurde de verhuurder uiteindelijk een laatste brief aan de huurder met een huuropzeggingsformulier dat binnen een paar dagen moest worden teruggestuurd omdat anders een juridische procedure zou worden gestart. De huurder ondertekent de huuropzegging, maar komt daar later via zijn advocaat op terug. Zorgplicht bij huurovereenkomsten De kantonrechter oordeelt dat de huuropzegging niet geldig is. De huurder is een kwetsbare jongere, die kampt met diverse problematiek en die moeite heeft met het tot zich kunnen nemen van informatie en met het daar vervolgens adequaat op kunnen reageren. Hoewel dit ‘aan de buitenkant’ misschien niet te zien is, vindt de kantonrechter het van belang dat de verhuurder een sociale verhuurder is en in die positie huurovereenkomsten sluit met maatschappelijk en/of sociaal zwakkere mensen. Er was in dit geval voor de verhuurder volgens de kantonrechter dan ook een (extra) zorgplicht om zich bij de huuropzegging te overtuigen van de overeenstemming van de wil en de bedoeling van deze huurder. De brief geeft volgens de kantonrechter bovendien de indruk dat de beëindiging door de verhuurder een voldongen feit is en dat het invullen van het “formulier huuropzegging” alleen nodig is om advocaatkosten te voorkomen. En er is sprake geweest van tijdsdruk. De kantonrechter vindt al met al dat de verhuurder hiermee een ‘hang yourself-methode’ heeft toegepast. De huuropzegging is niet geldig. Het baat de huurder in dit geval overigens niet, want hij wordt wél tot ontruiming veroordeeld, wegens de ernstige overlast. Conclusie: huuropzeggen niet ‘zomaar’ intrekken In het algemeen zal een huuropzegging door de huurder in overeenstemming zijn met wat hij bedoelde. De huurder kan zijn huuropzegging dan niet ‘zomaar’ intrekken. Dit is anders als sprake is van bijzondere omstandigheden bij de huurder. De huurder moet dit aantonen. Gaat het om een kwetsbare huurder, of blijkt uit het gedrag van de huurder dat hij in verwarde toestand is, dan kan niet zomaar op een huuropzegging vertrouwd worden. Als de verhuurder een huuropzeggingsformulier toestuurt of tijdens een gesprek overhandigt aan een huurder met het verzoek deze te ondertekenen, kan het verstandig zijn de huurder niet onder druk te zetten en de huurder voldoende tijd te geven om het formulier terug te sturen en eventuele (juridische) hulp in te schakelen. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede  basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping  in het Huurrecht of een snelle opfriscursus  Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere

  Lees meer

  1 september 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Qua Wonen over het omgaan met verward gedrag in de praktijk

  Corporaties krijgen steeds vaker te maken met verward gedrag. Dit soort gedrag heeft niet alleen effect op de situatie van de huurder die zich verward gedraagt, maar ook op de omgeving, zo zegt woonmakelaar Mathieu van der Burg van Qua Wonen. Daarom volgde hij de training ‘Omgaan met bewoners met verward gedrag’. Verward gedag bij kleine en grote corporaties QuaWonen is een middelgrote corporatie in Krimpenerwaard en Krimpen aan den IJssel met ongeveer 9.000-10.000 woningen in beheer. Mathieus werkgebied is vooral de Krimpenerwaard, dat bestaat uit een groter oppervlak met enkele kleinere dorpjes. Hij ziet dat ook de corporaties in kleinere kernen te maken krijgen met verward gedrag. In zijn werk komt hij het niet heel vaak tegen, toch wil hij voorbereid zijn en de juiste actie ondernemen als hij het ziet. Wat doe je precies als woonmakelaar? “Dat is bij iedere corporatie weer anders denk ik. Ik houd me voornamelijk bezig met alles wat met de objecten te maken heeft. Huuropzeggingen, nieuwe contracten, inspecties, opleveringen. Alles wat met de woning betrekken of verlaten te maken heeft is mijn werkveld. Ik voer ook intake gesprekken met nieuwe huurders en onderhoud contacten met gemeente, Vluchtelingenwerk of zorgpartijen.” Hoe speelt verward gedrag bij jullie als corporatie? “De maatschappij individualiseert. Mensen zijn steeds meer op zichzelf aangewezen en het wordt lastiger om geestelijke zorg te vinden. Vooral bij mijn collega’s van sociaal buurt- en complexbeheer en de klantenservice is het een onderwerp dat regelmatig speelt en steeds vaker voorkomt.” “Als woonmakelaar heb ik daar minder direct mee te maken maar heb wel een signalerende functie. Stel ik verhuur een woning en heb en bepaald onderbuikgevoel over een huurder, dan kan ik dat doorgeven aan de betreffende collega’s. Ik ben er zelf wel beter in geworden om eventueel kwetsbare mensen eruit te pikken. Stel dat ergens weken lang de gordijnen dicht zijn of ik voer een gesprek met een buurtbewoner die me ergens op wijst, dan weet je dat er meer speelt. Dan ga ik wel informeren wie er woont, of er al zorgpartijen bij betrokken zijn et cetera. Op dat moment gaat het balletje rollen.” Welke vorm van verward gedrag kom jij wel eens tegen? “Manipulatief gedrag is een goed voorbeeld. Mensen tegen elkaar proberen uit te spelen, schreeuwen om je zin te krijgen. Bij dat soort gedrag weet je dat er meer aan de hand kan zijn. Maar ik heb ook wel eens iemand gehad die dacht dat er ’s nachts allemaal lasterstralen door zijn kamer straalden. Of dacht dat de buren in zijn woning konden kijken en dat die gevaarlijke wapens in huis hadden. Het is belangrijk om dan zo snel mogelijk in te grijpen, niet alleen in het belang van de betreffende huurder maar ook voor de rest van de straat.” Wat kun je dan doen? “We kijken vaak eerst of er familie ingeschakeld kan worden of vrienden. Zo niet, kunnen we zorgpartijen inschakelen via onze sociaal consulenten en buurt- en complexbeheerders. We voeren ook regelmatig gebiedsoverleg om dergelijke casussen te bespreken.” Wat heb je geleerd van de training over verward gedrag? “Het belangrijkste dat ik ervaren heb is de koppeling tussen theorie in de ochtend en praktijk diezelfde middag. Zo leerden we bijvoorbeeld in de ochtend over wanen, en ’s middags werd dat gespeeld door een actrice. Dan gaat het meteen leven en valt alles wat je ’s ochtends hebt geleerd op zijn plek.” “Gesprekstechniek is bijvoorbeeld heel belangrijk. Hoe benader je iemand? Hoe ver ga je mee in zijn fantasiewereld? Het was goed om dat meteen te kunnen oefenen. Het was ook nuttig om te zien wat collega’s van andere corporaties doen in bepaalde situaties. Wat kan ik daaruit oppikken? Daar heb ik ook veel van geleerd!”  Zelf ook aan de slag met een training? Tijdens de training: omgaan met bewoners met verward gedrag krijgt u meer inzicht in de verschillende psychische problemen en verslavingen. Ook leert u hoe u deze problemen kunt herkennen en hoe u mensen met psychische problemen of een verslaving het beste kunt benaderen Wilt u juist specifieke kennis opdoen over dementie? Tijdens de training: omgaan met en herkennen van dementie leert u meer over de symptomen. U krijgt handvatten om beter om te gaan met deze specifieke en snel groeiende groep.  

  Lees meer

  16 juli 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Overlast: Zoeken naar zaken die niet in de haak zijn

  “Ik heb een signalerende functie waarbij ik de schakel ben tussen bewoners en corporatie en andersom. Tijdens mijn werk zie en hoor ik van alles en als het nodig is maak ik daar melding van. Overlast is een thema dat steeds vaker speelt, dus daar moeten we als corporatie alert op zijn.” Overlast, broeinestjes, dealen of ondermijning Eddy Hankamp is wijkhuismeester bij Vechtdal Wonen in Ommen. Hij volgde de training “Herkennen en signaleren van ondermijning”. Zijn werk speelt zich veelal af in complexen en in de wijk om contact te hebben met de bewoners. Eddy heeft daarbij een scherp oog voor zaken die niet in de haak zijn. “Overlast, kleine broeinestjes noem ik het altijd maar. Dealen ook, of ondermijning. Maar ik probeer ook te zien of mensen in een sociaal isolement zitten. Ik zie al snel of er iets niet klopt. Ik werk veel vanuit mijn gevoel. Het is fijn om een situatie al in beeld te hebben voordat er een melding over komt van bewoners. Dan heb ik het gevoel dat ik mijn werk goed gedaan heb.” Kom je overlast veel tegen in je werk? “Nee gelukkig niet heel veel. Je hoort wel veel verhalen in het nieuws over chemische labs in woonwijken en hennepkwekerijen op zolders. Dat gebeurt wel eens, maar niet op grote schaal.” Waarom heb je dan toch die training gevolgd als je het niet veel ziet? “Pure nieuwsgierigheid. En je neemt er altijd wel wat van mee. Echte ondermijning hoort eigenlijk bij de wijkconsulent maar ik wil wel graag weten hoe ik moet handelen als ik het in de praktijk zie. En soms overlapt het ook een beetje zodat ik zelf ook actie moet ondernemen. Ondermijning is bovendien een gevaar voor corporaties. Allereerst heeft het nadelige effecten op de leefbaarheid van een wijk wanneer er bijvoorbeeld gedeald wordt, ergens een vuurwerkopslag of een hennepkwekerij zit. Er komen drommen louche figuren op af die ook allemaal weer hun effect hebben op de rest van de wijk. Dat wil je voor zijn.” Waar liggen kansen om ondermijning te bestrijden? “De sleutel ligt bij samenwerking. Niet alleen met de wijkconsulent of wijkagent maar meer met de bewoners. Die organiseren zichzelf ook vaak in commissies of buurtverenigingen en zoeken zo de samenwerking met de corporatie op. Ik merk dat ik de meeste mensen wel weet te enthousiasmeren om ook een oogje in het zeil te houden en zo op tijd zaken te signaleren. Samen zien je immers meer dan alleen.” Wat is het belangrijkste dat je geleerd hebt? “Nou dat dus, dat je samen meer ziet dan alleen. Mensen in de wijk voelen snel als er iets niet pluis is. Het is handig als je dan een lijntje hebt met deze bewoners, zodat ze zich ook prettig voelen om ons te informeren. Verder vond ik de opzet van de training erg leuk. De docent was criminoloog en kon veel vertellen over zijn eigen vak, maar bood ook een luisterend oor voor de problemen van de deelnemers. Er was veel gelegenheid om ervaringen te delen en te kijken waar andere corporaties mee zitten. Want de problematiek wordt wel steeds groter, door het hele land heen is dat te zien. Het is dus goed dat deze training er is.” Zelf ook uw kennis vergroten? Welke vormen van ondermijning bestaan er? Hoe kunt u deze herkennen? Tijdens de training ‘Herkenne  en signaleren van ondermijning’ komen deze vragen uitgebreid aan de orde. U leert ook hoe u kunt signaleren, wat u zelf preventief kunt doen en hoe u ondermijning op een zorgvuldige en veilige wijze kunt melden. Bekijk het programma en de data.

  Lees meer

  11 juli 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Meer informatie over duurzame toepassingen helpt huurders”

  Elloïse Plagge-Janssen van Thius in Tiel volgde de training Duurzaamheid in de praktijk. Ze startte in april 2022 als medewerker reparatieverzoeken en is intussen doorgegroeid naar projectmedewerker verduurzaming waarbij ze vooral focust op bewonerscommunicatie. De training heeft haar onder andere geholpen om beter te overleggen met bewoners. Thius zet de nodige stappen op duurzaamheidsgebied. “We zijn momenteel bezig met een groot project waarbij hybride warmtepompen worden geplaatst. Ik ga met de monteurs de vooropname doen, we gaan dan bij mensen thuis langs. En drie maanden na de plaatsing ga ik nogmaals langs om te vragen hoe het gegaan is, en uitleg te geven over hoe de apparaten precies werken.” Met wat voor vragen komen mensen over duurzaamheid? “Net als bij de warmtepompen gaat het vaak over hoe iets precies werkt. Huurders hebben te maken met oude toestellen die worden vervangen door een nieuwe techniek. Verwarming en ventileren werkt tegenwoordig bijvoorbeeld anders dan twintig jaar geleden. Mensen zetten na plaatsing van een warmtepomp bijvoorbeeld ‘s avonds en ’s nachts de verwarming nog wel eens acht graden terug maar dat is juist niet de bedoeling. Met een warmtepomp kun je gewoon dezelfde temperatuur aanhouden, overdag en ’s nachts, met een maximale afwijking van twee graden. Maar mensen vragen ook simpelweg waarom we niet meteen honderd procent overgaan op all electric. Terechte vragen allemaal, en ik leg ze graag uit hoe het zit. Dat woningen eerst verregaand aangepast moeten worden voordat we all electric kunnen gaan.” Je moet veel informatie geven. Was dat de reden om de training te gaan volgen? “Ja eigenlijk wel. Ik kwam in het team Verduurzaming terecht en vroeg me af wat dat nou precies inhield. Als je het zelf niet snapt, kun je het een ander ook niet uitleggen. Dus vandaar mijn deelname aan de training. Maar ik wilde ook leren hoe ik kan omgaan met bepaald gedrag dat ik tegenkom. Niet iedereen staat immers te springen om grote ingrepen in zijn woning die hij of zij niet kan overzien of het nut niet van ziet. Ik wil dan kunnen kijken waar de weerstand precies zit en die proberen weg te nemen. Achteraf zijn mensen dan heel blij dat ik het op die manier heb aangepakt. Maar ook dat stukje informeren over nieuwe technieken valt onder gedrag. Ik probeer het oude stookgedrag te veranderen. Dat is af en toe best lastig want mensen hebben het al jaren lang op de oude manier gedaan.” Wat zijn de belangrijkste inzichten? “Die gedragsverandering, maar ook de communicatie met de bewoners. Dat je samen een plan maakt en hoe je dat precies aanpakt. Het feit dat we met meerdere corporaties in de training zaten, heeft ook geholpen. Zo waren andere deelnemers bijvoorbeeld verbaasd over het feit dat wij, na het plaatsen van warmtepompen, bij huurders langsgaan. Daar hadden zij nog niet aan gedacht maar ze vonden dat wel een heel goed plan. Zo leer je ook nog eens van elkaar. En ik vond het technische deel ook heel interessant. Het was leuk om uitgebreide uitleg over ventilatie en zonnepanelen te krijgen.” Heeft de training je gedrag veranderd richting huurders? “Ja, ik had eerder snel mijn mening klaar. Nu geef ik de bewoners meer ruimte om hun zegje te doen. Ik merk dat zij het fijn vinden om hun zegje te doen, ook al komt er niet altijd iets nieuws uit. Maar het feit dat zij het gevoel hebben dat ze hun ei kwijt kunnen, werkt voor hen al positief. Voordeel daarvan is dat de samenwerking soepeler verloopt.” Zelf ook uw kennis vergroten over duurzaamheid? Tijdens de opleiding Duurzaamheid in de praktijk leert u meer over wat dit onderwerp inhoud. U bent op de hoogte van actueel (technische) ontwikkelingen en de (on)mogelijkheden. Ook kent u de voor- en nadelen van diverse maatregelen rondom duurzaamheid. Kortom u weet hoe u met bewoners in gesprek kunt gaan over duurzaamheidsprojecten.

  Lees meer

  3 juli 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Een (te) warme woning in de zomerperiode. Een gebrek of niet?

  Op 30 juni 2023 oordeelde de kantonrechter over een zaak van een huurder die klaagde over extreme hitte in zijn woning. Ondanks zonwering was het binnen 27 graden. Wat zijn hierin de rechten en plichten van de verhuurder? En welke van de huurder? Welke consequenties heeft deze situatie gehad op de huur? In dit praktijkvoorbeeld zetten we het uiteen. Uitspraak 30 juni 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:3403) De feiten In deze zaak heeft de huurder bij zijn verhuurder gemeld dat het – volgens hem – veel te warm wordt in zijn woning. Zo meldt hij in april 2019 het volgende aan zijn verhuurder: “(…)Het is 20 april half twee in de middag en nog lang geen zomer, maar aan de zon te zien, lijkt het daar wel op. (…)De gordijnen en de zonwering binnen zijn vanaf vanmorgen gesloten, tot de zon weg is. In de huiskamer is het op dit moment 27 graden. Dit is een aanslag op mijn welbevinden! Het is veel warm om normaal te functioneren! (…)” Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen in wet en regelgeving met de snelle opfriscursus Huurrecht Oververhitting van de woning In diezelfde e-mail verzoekt hij zijn verhuurder – kort gezegd – om maatregelen te nemen. Ook laat de huurder een onderzoek uitvoeren in zijn woning naar het binnenklimaat door het Bureau voor Bouwpathologie. De conclusie van het onderzoek is dat er in het voorjaar en de zomer sprake is van ernstige oververhitting. Deze oververhitting wordt veroorzaakt door grote raamoppervlakten in combinatie met afwezigheid van mogelijkheden om de woning te koelen of om zoninstraling te weren uit de woning. De verhuurder ging echter niet over tot het nemen van maatregelen om de woning te koelen, zoals het plaatsen van zonwering, omdat de woning zou zijn gebouwd in overeenstemming met de destijds geldende bouwtechnische normen en de VvE akkoord zou moeten gaan met het plaatsen van zonwering. De huurder liet het hier niet bij zitten en is een procedure gestart tegen de verhuurder waarin hij – onder meer – vordert dat zijn verhuurder wordt verplicht om het gebrek te verhelpen en de huurprijs wordt verminderd tot 40% van de geldende huurprijs. Wat vindt de kantonrechter? De kantonrechter stelt voorop dat handelen conform het destijds geldende Bouwbesluit niet betekent dat er geen sprake kan zijn van een gebrek. Dit moet namelijk worden bepaald aan de hand van het wettelijk criterium van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter oordeelt dat er sprake is van een gebrek, omdat de huurder voldoende heeft onderbouwd dat in het voorjaar en de zomer sprake is van ernstige oververhitting en de verhuurder dit onvoldoende heeft weersproken. Zo is er door de verhuurder (bijvoorbeeld) geen tegenonderzoek uitgevoerd.  Ook aan het standpunt van de verhuurder dat de temperatuurstijging aan de huurder zelf te wijten is door niet de juiste maatregelen te nemen, gaat de kantonrechter voorbij nu duidelijk uit het onderzoek is gebleken dat er geen mogelijkheden zijn om de woning te koelen en zoninstraling te weren. De verhuurder wordt dus veroordeeld om het gebrek te verhelpen. Omdat de woning niet het gehele jaar te warm is en het gebrek niet het gehele gehuurde betreft (de huurder huurt ook een parkeerplaats en een berging), oordeelt de kantonrechter dat een vermindering van de huurprijs met 10% gerechtvaardigd is. Uitkomsten erg afhankelijk van omstandigheden Overigens oordeelde een kantonrechter van dezelfde rechtbank in 2022 in een soortgelijke zaak dat geen sprake was van een gebrek. Dit had met name te maken met het bewijs dat door de huurder werd geleverd om de stelling dat sprake was van een gebrek te onderbouwen. De huurder had namelijk alleen een overzicht aangeleverd waaruit de temperatuur in de woning van slechts 10 (zomer)dagen bleek. Ook was gebruik gemaakt van een computermodel door een ingenieursbureau. Het waren dus geen eigen waarnemingen van de huurder. Dit laat duidelijk zien dat uitkomsten in procedures als deze erg afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval en een woning die (te) warm wordt niet per definitie een gebrek oplevert. Recht op huurprijsvermindering De hiervoor besproken uitspraak is de meest recente (gepubliceerde) uitspraak over dit onderwerp waaruit duidelijk blijkt dat een woning die te warm wordt in de zomermaanden kan kwalificeren als een gebrek dat door de verhuurder moet worden opgeheven en de huurder recht geeft op een huurprijsvermindering. De rechtspraak op dit punt is echter niet eenduidig, zodat in zijn algemeenheid niet te zeggen is wanneer een (te) hoge binnentemperatuur een gebrek oplevert. Alle omstandigheden van het geval spelen namelijk een rol en er zijn geen vaste “regels”. Bijblijven op het gebied van huurecht? Heeft u vragen over deze wijzigingen? Tijdens de opleiding Huurrecht basis nemen de specialisten van VBTM Advocaten de wijzigingen met uw door. Huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van kennis is onverminderd belangrijk. Naast een goede basiscursus Huurrecht, is er ook een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht. Heeft u de voorkeur voor een specifiek rechtsgebied zoals regelgeving rondom ZAV’s, renovaties, bedrijfsruimte en schuldsanering?

  Lees meer

  27 juni 2024