Wet- & regelgeving artikelen

Wie gaat straks het werk doen?

Met alle problemen in de woningmarkt is de komst van een nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zeker hoopvol. Maar zelfs met een apart ministerie is er nog geen garantie dat alle problemen zomaar worden opgelost. Naast de wooncrisis is er ook een grote toename van problemen op het gebied van leefbaarheid. De zorgen rondom leefbaarheid zijn echt groot. Gelukkig hebben veel corporaties voor de komende periode ambities op het gebied van de leefbaarheid. De leefbaarheid in wijken met sociale woningbouw holt achteruit. Leven met overlast lijkt voor veel mensen het nieuwe normaal te worden. De meeste corporaties hebben plannen om daar iets aan te doen. Maar een nieuwe hobbel dient zich aan. Ik zie een duidelijke trend dat veel corporatieprofessionals die zich bezighouden met leefbaarheid en overlast omkijken naar een andere baan. Enkele recente voorbeelden: Woonconsulent: “Ik stop ermee. Ik bouw voor mijn gevoel niks op. De meeste overlastcasussen zijn simpelweg onoplosbaar.” Verhuurmakelaar: “Voor mijn stage wilde ik graag woonconsulent worden. Daar ben ik nu wel van genezen. Ik blijf liever verhuren, want dan maak je de mensen wel blij.” Medewerker Zorg en Overlast: “Na twee jaar ben ik dat gezeur echt zat. Zeker 80% van de klachten is gewoon gezeur. En ik moet daar van mijn werkgever nog serieus iets mee doen ook. Ik ga weer lekker bij de gemeente werken. “ Buurtbeheerder: “Ik stap over naar een andere corporatie. Hier krijg ik simpelweg niet de ruimte om zaken echt beet te pakken. Ik werk op piepsysteem en dat is gewoon zonde van mijn tijd. Die 8 op het KWH schijnt hier echter heilig te zijn. “ Aantrekkelijke werkgevers? Er zijn meer banen dan werkzoekenden, dus een ambitieuze corporatieprofessional vindt makkelijk iets anders. En er zijn nu al regio’s waar het niet of nauwelijks lukt om geschikte opvolgers aan te trekken. Het is daarom cruciaal dat corporaties nadenken over de vraag hoe zij aantrekkelijke werkgevers voor professionals op gebied van leefbaarheid en overlast worden. De relatief goede arbeidsvoorwaarden zijn hiervoor niet voldoende. Medewerkers willen ook succesvol zijn. Zij ervaren nu twee belemmeringen: Ze voelen zich gedwongen tijd en aandacht te besteden aan onterechte klachten. Ze ervaren dat ze in onvoldoende mate het verschil kunnen maken. De belangrijkste behoefte bij klachten? Aandacht! De meeste overlastklachten gaan niet over zaken waar de corporatie tegen op kan treden, maar gaan over dagelijkse ergernissen en burenruzies. Wat is nu de onderliggende reden van deze klachten? En vooral: Wat is de behoefte van de klagers? De reden van de klachten verschilt. Maar vaak heeft dit te maken met onvrede over het feit dat de buurt verandert. De behoefte van de klagers verschilt minder. De belangrijkste behoefte is aandacht. Gehoord worden. En wellicht hebben we hier de sleutel naar een oplossing te pakken. Wat als we het geven van aandacht nu eens anders organiseren? Anders organiseren met complexgesprekken Door in plaats van op meldingen te reageren, en reactief te werken, zou je ook proactief kunnen werken door regelmatig bewoners op te zoeken in hun eigen woning, buurt of complex. Door bijvoorbeeld eens per twee of drie jaar in elk complex portiek-, hal-, complex- of koffiegesprekken te houden. Hoe bevalt het wonen hier? Wat gaat goed en wat kan beter? Wat leeft er onder de mensen? Wat kunnen we hierover samen afspreken? En wat kunnen we samen doen? Dit levert veel op. Bewoners voelen zich gezien en gehoord. Klachten worden besproken in de context met alle betrokkenen. De corporatie weet nu wat er echt speelt. En als een luisterend oor niet voldoende is om de lucht te klaren, kan er een echte oplossing aangedragen worden. Bijvoorbeeld het maken van woonafspraken, het beheer anders organiseren of samen met bewoners het gebouw, de tuinen en de omgeving opknappen. Dat is wel een leuke baan voor ambitieuze woonprofessionals. Eentje waarin je echt het verschil kan maken. En waar een positieve uitdaging in zit en waar je samen met bewoners werk kunt maken van wonen. Ja! Anders organiseren. Dat lijkt mij een mooi goed voornemen voor dit nieuwe jaar! Harry Vlaartrainer Kjenning

Lees meer

3 januari 2022

Aan de slag met jouw eigen Persoonlijk Ontwikkelplan

En hoe zit het met jouw ontwikkeling? Een nieuw jaar ligt weer voor ons. Een nieuw jaar, met nieuwe kansen. Ieder jaar hopen veel mensen met de jaarwisseling op veel positieve veranderingen voor het volgende nieuwe jaar. We schrijven goede voornemens op voor januari, met de zaken die we tot nu toe iedere keer met vakkundige onderbouwing hebben weten uit te stellen. Voor de dingen die je écht wilt lukken heb je de jaarwisseling helemaal niet nodig. Maar toch zo’n jaarwisseling vaak wel een goed moment om de balans op te maken. Dus wat doe jij dit jaar? Hoe zit het met jouw balans? Want de arbeidsmarkt blijft volop in beweging. Functies en taken veranderen continu. Functies verdwijnen en er komen nieuwe taken en nieuwe functies voor in de plaats. Ook hierdoor is de corporatiesector aan het veranderen. Wees hierop bedacht en verander zelf mee. Gelukkig snijdt het mes aan twee kanten. Door jezelf te blijven ontwikkelen en bij te blijven, wordt je werk interessanter en uitdagender en blijf je zelf flexibel, up to date en inzetbaar. Daarom is het van belang dat jij als medewerker én je leidinggevende beiden goed weten wat jij wel of niet wilt en kunt, en waartoe jij je wilt en kunt ontwikkelen in je loopbaan. Hoe flexibel kun jij je opstellen? Ben jij fit en vitaal genoeg voor de toekomst? Om je hierbij te helpen kun je aan de slag met ons POP werkboek. Een werkboek waarmee je jouw Persoonlijk Ontwikkelings Plan kunt opstellen. Het POP-werkboek kan de basis vormen voor een veelzijdige loopbaan die aansluit bij wat je wilt en wat je kunt. Download hier ons POP-werkboek en ga aan de slag met jouw eigen plan.

Lees meer

3 januari 2022

Bij de vierde IKEA kast is het echt opletten geblazen

Tja. Vorige keer vertelde ik al over het klusvirus dat rondgaat. Nederland is massaal aan het klussen geslagen. Zo massaal dat een normale Ikea pax kast al lastig leverbaar bleek te zijn. Ja, dat zijn die leuke kasten, die je zelfs met enige ‘klusdyslexie’ nog wel in elkaar kunt zetten. Maar als je er meer achter elkaar monteert, ligt de “ik-weet-het-nu-wel” gedachte op de loer. Ik-weet-het-nu-wel Nu een aantal kasten rechtop staan, snap ik het wel. Denk ik. De handleiding heb ik er bij de eerste kasten steeds naast gehad. Die kasten staan al te pronken en mijn zelfvertrouwen is enorm gegroeid. Enthousiast begin ik aan kast nummer 4. En de handleiding kan opzij want ik-weet-het-nu-wel. Helaas blijkt dat je juist dán extra moet opletten. Doordat ik niet oplette met de linker- en rechterzijde van de kast zaten een aantal schroeven al op de verkeerde plek. De plint vergat ik en ook pootjes verschenen ineens aan de binnenzijde van de kast. Ja, iedere plank kun je dus op minimaal 2 manieren monteren. Nu is bij iedere IKEA kast echt wel een handleiding bijgeleverd. Maar tja ik dacht dat ik die niet meer nodig had. De combinatie zelfvertrouwen en net-te-weinig ervaring blijkt me zo toch meer leermomenten op te leveren dan ik had verwacht. Opfrissen, bijblijven en werken aan je ontwikkeling In het dagelijkse werk heb je bij de meeste situaties niet eens een handleiding. Vaak moet je het doen met je kennis en ervaring uit eerdere situaties. Omdat we in de corporatiesector veel te maken hebben met mensenwerk, is er ook geen standaard ‘Ikea handleiding’ te schrijven die altijd werkt. Je ervaring moet je dan ook uitbreiden om een breder repertoire op te bouwen voor verschillende situaties. En bijblijven en opfrissen, want als je bijvoorbeeld het Huurrecht neemt, dan heb je grote kans dat jouw oude handleiding alweer is ingehaald door de ontwikkelingen in de wetgeving en dus niet eens meer klopt. Daarom moet je regelmatig aan de slag om je kennis actueel te houden en op de hoogte te blijven van nieuwe ontwikkelingen. En soms echt even tijd nemen voor een stevige verdieping. Of lekker ervaringen delen met collega’s. Want door ervaringen te delen kun je kennis immers vermenigvuldigen! Zorg dus dat je jouw handleiding af en toe even een update geeft. Zelfs -of vooral- als je voldoende routine hebt opgebouwd. Of je moet accepteren dat je bij de vierde kast sommige schroeven gewoon 3x in handen hebt. Ik heb in ieder geval veel geleerd. Dat dan weer wel. Eddy Bonthuisdirecteur Kjenning

Lees meer

13 juni 2021

Je weet het van tevoren. Dit gaat spierpijn opleveren…

De Pinksterdagen heb ik bij de buurvrouw in huis doorgebracht. Nu is het belangrijk dat ik daarbij even iets meer context geef. De buurvrouw had ons onlangs geholpen met behangen, schilderen en kasten in elkaar knutselen. Maar dat klussen blijkt ook besmettelijk, want nu is ze zelf ‘aan de klus’ en had ze een handje nodig met behangen en sauzen. Nu doe ik dat niet dagelijks. Dus de week na Pinksteren liep ik nogal moeilijk, omdat je bij behangen allerlei spieren in moet zetten die ik niet alle dagen gebruik. En ja, dingen doen die je niet gewend bent, dat geeft (spier)pijn… Terug de zaal in: dat wordt ook spierpijn Met elkaar weer een hele dag in één ruimte zal ook weer wennen zijn. En dat gaat er aan komen. Met de versoepelingen per 5 juni gaan de komende periode stapsgewijs ook onze bijeenkomsten, opleidingen, platforms en trainingen weer gewoon in de zaal plaatsvinden. Tenminste, zo gewoon als mogelijk in deze tijd, en natuurlijk blijft veilig en verantwoord daarbij het uitgangspunt. Terug de zaal in, doen we niet alleen omdat veel deelnemers nog praktijkdagen moeten afronden. Maar ook omdat we merken dat veel mensen ook echt toe zijn aan een bijeenkomst in de zaal, live met echte mensen om je heen en niet met alleen maar koptelefoons en de strakke functionele schermen van MS Teams en Zoom. ’t is weer even wennen… Maar het wordt ook even een soort van spierpijn. Want we moeten weer wennen aan de dynamiek in de zaal, het samenzijn, samen leren, samen live discussiëren en kennis en ervaringen uitwisselen. We moeten ook weer even wennen aan samen zijn met ‘andere mensen’. Dat is in de afgelopen periode natuurlijk ook veel minder geweest. Dus ja. Het wordt een soort van spierpijn en even weer wennen. Maar we kijken er wel echt naar uit. Voorlopig houden we het protocol Veilig en verantwoord naar opleidingen en platforms in de hand. Want de basisregels blijven gelden. En een ding kan ik u alvast beloven: de spierpijn gaat weer over! Tenminste, bij mij was het na het rondje behangen gelukkig ook weer snel over. Eddy Bonthuisdirecteur Kjenning

Lees meer

31 mei 2021

Projectmatig werk is dé trend. Terwijl de meeste projecten mislukken…

Projecten. Een echte trend, steeds meer werk wordt projectmatig gedaan. Maar als je van naam en faam bekende projecten voor de geest haalt, dan is het beeld niet direct positief. Denk aan de Noord-Zuid lijn, de Betuwelijn of de Fyra. Of aan de restauratie van het Rijksmuseum, aan Lelystad airport, of de uitbreiding van Schiphol. Dus eigenlijk staan de meeste projecten niet zo positief bekend. Wat is er dan aan de hand? De meeste projecten mislukken (deels) Het Fyra-project werd helemaal gestaakt, maar de meeste projecten komen op de een of andere manier toch wel tot een resultaat. Maar overwegend niet succesvol. Volgens de literatuur falen projecten in 70% – 80% van de gevallen, waarbij ze in 10% – 20% zelfs helemaal worden gestaakt. Blijkbaar zijn projecten dus moeilijk en gaat het projectmatig werken niet vanzelf. Maar wat is dan een project? Daarmee komt de vraag op, wat ìs een project eigenlijk? Noemen we het een project alleen omdat er het woord ‘project’ op staat? Niet perse. Een ‘echt’ project heeft een aantal vaste elementen. Dat zijn: Een project: Heeft een duidelijk doel en resultaat. En er is dus ook helder wat niet: heeft een duidelijke scope. Is een unieke, eenmalige opdracht Heeft een duidelijke opdrachtgever en opdrachtnemer. Er is een heldere rolverdeling. Kent een beperkte tijd (start en einde) en beperkte middelen/budget Is planmatig van opzet Is een Samenwerkingsverband, meestal van verschillende disciplines Heeft een heldere zakelijke rechtvaardiging (Business Case) en levert een belangrijk resultaat dat als urgent wordt ervaren door de stakeholders. Daarmee zijn de belangrijkste succesfactoren ook al genoemd: Helder resultaat en heldere afbakening Opdrachtgever in staat om de juiste omstandigheden (budget, mensen, middelen, tijd) te creëren Duidelijke zakelijke rechtvaardiging waardoor voor de organisatie helder is waarom dit moet Projectmethodiek en training projectmatig werken Nu is de projectmethodiek dus niet echt het belangrijkste element dat helpt om het projectresultaat voor elkaar te krijgen. Het gedragselement in bijvoorbeeld “samenwerken”, “heldere waarom”, “duidelijke afbakening” is vele malen belangrijker. Want mag je in jouw werkcontext ook echt zeggen dat de tijd die Pietje voor jouw project vrijmaakt, te weinig is? Of dat we eigenlijk geen ERP maar een boekhoudsysteem neerzetten? Of tegen je opdrachtgever aangeven dat die wens toch echt niet binnen jouw project hoort? Dat maakt de methodiek -zoals in mijn ogen elke methodiek en/of kennis- volstrekt context afhankelijk: het is belangrijk om de dagelijkse praktijk expliciet mee te nemen. En dat doen we dus ook in de training projectmatig werken. De projectmethodiek wordt toegepast op de eigen context van de deelnemers, in de eigen situatie en de eigen weerbarstige dagelijkse praktijk. Tijdens de training Projectmatig Werken wisselen we de theorie af met praktische oefeningen. We delen ervaringen, de successen en de net zo leerzame mislukkingen. Je krijgt een brede basis theoretische basis van projectmatige werken die je tijdens de training vertaald naar je eigen project in jouw eigen praktijk bij je woningcorporatie. En natuurlijk helpt het óók als je een goede projectmethodiek – zoals Projectmatig Werken – toepast. Een kleine waarschuwing vooraf: pragmatisme en situationeel handelen staat in onze aanpak altijd voorop. Doen wat nodig is. En we gaan dus geen project van het project maken. Eric SommerTrainer Kjenning

Lees meer

6 november 2020

In gesprek over ontwikkeling met je leidinggevende? Hoe dan?

Tja. Daar zit je dan. Morgen is je voortgangsgesprek met je leidinggevende en wil je het eigenlijk ook hebben over je ontwikkeling. Want je wilt vooruit, verbreden, verdiepen. Maar vooral weer in beweging komen met je eigen ontwikkeling. Hoe dan? Zo’n gesprek voorbereiden kan best lastig zijn. Er zijn zoveel mogelijkheden. Dus wat kies je dan? Wat wil je dan? Hoe geef je richting aan je eigen ambities, je eigen wensen maar hou je ook balans zodat de organisatie waarvoor je werkt aan jou ontwikkeling wat heeft? Want laten we eerlijk zijn, die balans is ook van belang. Natuurlijk is het geen investeringsbesluit zoals bij nieuwbouw, maar ook een opleiding is een investering met maatschappelijk geld. Dus dan is het wel goed om zo’n investering te onderbouwen. Een uitstapje naar andere sectoren Andere sectoren werken rondom ontwikkeling meer en meer vanuit het model van de “T-shaped professional.” Daarmee wordt ontwikkeling zowel in brede algemene kennis en vaardigheden als ook in diepe expertise en specialisme gezocht. Want in de huidige tijd, met volop veranderingen en beweging, is alleen een diepe expertise niet meer voldoende. Maar ook alleen goede vaardigheden helpen je niet verder. Ontwikkelen moet zowel in je eigen specialisme en je eigen generalisme. Even terug naar jouw gesprek Ook bij de corporatie moet je als medewerker generalistisch én specialistisch werken. Je moet werken aan je vakkennis, je als woonconsultent bijvoorbeeld verdiepen in de aanpak van woonfraude of kennis van schuldproblematiek en overlastsituaties. Of als opzichter moet je kennis hebben van asbest, aanpak van vocht en schimmel of ga maar door. Maar daarnaast wordt ook van je verwacht dat je bijvoorbeeld resultaatgericht kunt samenwerken, kunt omgaan met bewoners met verward gedrag, kunt onderhandelen en een klantgerichte houding hebt. Zo kun je ook naar je eigen functie, werk en ambities kijken. Waar kun je je ontwikkelen in de breedte? Waar moet je je ontwikkelen in de diepte om bij te blijven op je vak? Deze vragen helpen in je gesprek over je ontwikkeling. Het geeft richting aan jouw bijdrage aan de organisatie, waar je ambities liggen en hoe je daarin kunt gaan groeien. Maar wel een stapje concreter Bij Kjenning zijn opleidingen ingedeeld in het model van de T-Shaped corporatieprofessional. De opleidingen in de horizontale balk (generalisme) richten zich op de brede vaardigheden, die je als corporatiemedewerker nodig hebt in de corporatie anno nu. In de verticale balk (specialisme) zijn opleidingen gericht op de vakontwikkeling van de corporatieprofessional. Dit model zetten onze opleidingsadviseurs in bij het bepalen van aanwezige en gewenste kennis en kunde en bij het opzetten van opleidingsplannen om zo gericht te werken aan breed en goed inzetbare corporatieprofessionals. Maar dit model kun je natuurlijk zelf ook gebruiken als je morgen dat gesprek hebt of zoekend bent in je eigen ontwikkeling. Direct aan de slag? Wilt je ook aan de slag met het model? Om jezelf verder te verbreden en specialiseren? Of wil je als leidinggevende je team of afdeling verder ontwikkelen? Dan is dit model de handige kapstok die wij gebruiken. Maar wel om dat te vertalen naar een praktisch opleidingsplan, met concrete acties en stappen. Even sparren of meedenken? Wil je dat we even meedenken over jouw ontwikkeling of de ontwikkeling van je team? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Ze helpen u verder om vanuit het model van de T-shaped corporatieprofessional te komen tot een praktisch ontwikkelplan.

Lees meer

22 maart 2019

Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018

Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018 Aedes, FNV Bouwen & Wonen, CNV Vakmensen en De Unie bereikten dit resultaat op dinsdag 24 april 2018, na een lang en intensief traject en stakingsacties. Hierbij de hoogtepunten van het onderhandelingsresultaat Duur CAO Tweejarige CAO Woondiensten van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2018. Salaris en lonen Loonsverhoging Per 1 augustus 2018 structurele loonsverhoging van 3 procent. Eenmalige uitkering van 1,5 procent in juni 2018. De salarisschalen C t/m H en O krijgen een lager maximum. Dit nieuwe maximum gaat gelden voor nieuwe medewerkers in de branche. Harmonisering: Medewerkers waarvan huidige salaris op of boven dit nieuwe maximum ligt, ontvangen vanaf 2019 tot en met maximaal 2025, hun structurele loonsverhoging verminderd met een zogenaamd ‘aanpassingsbedrag’. Aan de onderkant van het loongebouw worden vier nieuwe treden toegevoegd. Scholing en ontwikkeling Een leven lang leren maakt voortaan een vast onderdeel uit van de functionerings- en beoordelingscyclus. Verwacht wordt van medewerkers dat zij een opleidingsplan opstellen. Kopen extra roostervrije uren vanuit individueel loopbaanontwikkelingsbudget voor medewerkers van 55 jaar en ouder wordt per 1 januari 2019 buiten werking gesteld. Invoering generatiepact Per 1 januari 2019 introduceren CAO-partijen een generatiepact. Medewerkers van 63 jaar en ouder krijgen de mogelijkheid om minder te gaan werken met behoud van volledige pensioenopbouw. Het generatiepact heeft een looptijd van drie jaar. Corporaties zijn verplicht om de vrijgekomen formatie op brancheniveau te herbezetten met medewerkers van 35 jaar of jonger. Moderne arbeidsvoorwaarden CAO-partijen spraken af dat met ingang van 1 augustus 2018: Corporatiemedewerkers één dag betaald verlof krijgen als ze gaan trouwen of als ze zich laten registreren als partner. Vaders het recht krijgen op vijf dagen betaald verlof bij de geboorte van hun kind. Werkgevers het werkgeversdeel van de pensioenpremie betalen gedurende het ouderschapsverlof van corporatiemedewerkers. Corporatiemedewerkers bij kortdurend zorgverlof 85 procent van hun brutoloon ontvangen. De tekst van het onderhandelingsresultaat en een toelichting daarop worden binnenkort op www.Aedes.nl gepubliceerd. Hierin leest u meer over de verdere afspraken. Hoe gaat het nu verder? CAO-partijen leggen het onderhandelingsresultaat voor aan hun eigen achterban. Aedes organiseert hiervoor een ledenraadpleging waarin zij haar leden informeert over de inhoud van de CAO en vraagt naar hun mening over het behaalde resultaat. Ook de Bestuursadviescommissie Arbeidsvoorwaarden Woningcorporaties (BAC) bespreekt het onderhandelingsresultaat en adviseert het Aedes-bestuur hierover. Het Aedes-bestuur bepaalt uiteindelijk of ze akkoord gaat met het resultaat waarbij het advies van de BAC en de reacties van de leden betrekken.

Lees meer

25 april 2018

Jan Drenth kracht van platforms goede onderwerpen en verdieping

Jan Drenth, directeur Onderhoud bij Nijestee, zit vanaf 2006 in het platform Portefeuille & Vastgoedmanagement van Kjenning. Om kennis te halen en te brengen. Interactief, want in een zaaltje zitten en alleen maar luisteren is er niet bij. “Je moet er zelf ook energie in steken.” Niet alleen maar luisteren dus “Nee, zeker niet. Dat is voor mij ook de toegevoegde waarde van in dit platform zitten. Niet alleen maar consumeren. Als dat zo zou zijn, was ik al afgehaakt. Ik vind ook dat je het verplicht bent om je kennis te verrijken en te delen. Zo ben je van toegevoegde waarde voor de organisatie en dus voor de huurders.” Zijn de thema’s inspirerend? “Altijd. De onderwerpen voor dit platform worden aangedragen door de deelnemers. Wat houdt ons bezig, waar hebben we mee te maken in de dagelijkse praktijk? Deze opzet zorgt ervoor dat je ook kunt aanhaken bij de actualiteit. Dat is prettig, want er gebeurt veel in corporatieland. Dat meebepalen op inhoud is de kracht van de verschillende platformen die er zijn, dus ook van dit platform dat altijd goed wordt bezocht.” Onderwerp ‘gepinpoint’. Maar dan? “Het komt altijd aan op een goede inhoudelijke uitwerking van de aangedragen thema’s. Daar zorgt Kjenning voor, want dat is echt een vak apart. Zij hebben daarvoor de inhoudelijke expertise en zorgen onder meer voor inspirerende sprekers die hun kijk op een vraagstuk met ons delen, en voor de opbouw van het programma. Er zijn altijd meerdere sprekers per bijeenkomst. Ons platform komt twee keer per jaar twee aansluitende dagen bij elkaar, inclusief overnachting. Die praktische kant regelt Kjenning ook.” En jullie hebben het over… “Een thema is bijvoorbeeld financieringsvormen voor corporaties. Dan komt onder andere aan bod hoe je vreemd vermogen aantrekt, hoe je in projecten omgaat met de financiën, hoe je aansluiting kunt vinden met de financiële afdeling van de organisatie. Op die manier krijg je als techneut meer inzicht in hoe het werkt en dat is waardevol.” Nog meer? “Het onderwerp marktdata en inzicht in bewoners was de afgelopen keer een thema. Wat is de toekomstige behoefte, hoe realiseer je dat? Hoe beheer je de vastgoedpoot optimaal en beheers je de kosten? Dan komen andere bouwtechnieken aan bod tijdens de platformbijeenkomst. Denk aan modulair bouwen, dan worden in de fabriek modules gebouwd die op locatie in elkaar worden gezet. Interessant onderwerp voor ons want bij Nijestee verhuren we nu 13.000 woningen, maar in 2020 zijn er 14.000 woningen nodig.” Is het hard werken op die dagen? “Het is absoluut niet vrijblijvend, het is niet alleen maar luisteren en tot je nemen. Regelmatig moeten we tijdens een sessie aan de bak om deelonderwerpen in kleine groepjes uit te werken. Aan het eind van een dagdeel is er discussie en diepen we samen de voor- en nadelen uit van een onderwerp. En soms heb je op voorhand ‘huiswerk’ om goed voorbereid te kunnen deelnemen. Overigens starten wij de eerste dag voordat het programma begint altijd met een collegiale intervisie: wat houdt iedereen op dat moment zakelijk bezig? Dan kan het zo zijn dat daar een thema uitrolt voor later op de dag of voor een volgende keer. Zo actueel is het soms.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 25 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

Lees meer

15 maart 2018

“Regelmatig ontstaat er gedonder tussen aannemer en corporatie”

Wie is wanneer aansprakelijk wanneer er iets misgaat bij bouw, verbouw of renovatie? De aannemer, architect, corporatie, of nog weer een andere partij? Regelmatig trekken corporaties aan het kortste eind, aldus Jur Deckers, advocaat bij stichting Accolade en gespecialiseerd in bouw- en huurrecht. “Het is van essentieel belang om de kennis van de corporatieprofessional op dit gebied te vergroten.” Gaat er vaak wat mis? “Woningcorporaties beheren, verbouwen, bouwen en renoveren woningen. Daarvoor sluiten ze overeenkomsten met externe partijen als aannemers en adviseurs. In die overeenkomsten staat welke partij wat gaat doen en wanneer en hoe zij dat gaat doen. Gaat er iets mis, en helaas gebeurt dat nog wel eens, dan ontstaat er regelmatig gedonder tussen de verschillende partijen.” Geef eens voorbeelden “Dat is best wel lastig. Kijk, als er een balkon afbreekt dan komt het in de media en weten we ervan, maar meestal worden zaken onderling opgelost. Denk bijvoorbeeld aan extra werk, welke partij betaalt dat dan? De aannemer of de corporatie? Vaak worden dit soort conflicten onderling geschikt en komt het erop neer dat ieder de helft betaalt.” Maar er zijn toch uniforme algemene voorwaarden? “Jazeker, maar die UAV is oorspronkelijk opgesteld in 1968 – dus niet meer van deze tijd – en die zijn in 1989 en 2012 nauwelijks aangepast. Deze voorwaarden zijn op vele punten opdrachtgeveronvriendelijk en aannemersvriendelijk. Corporaties trekken daardoor bij conflicten dan ook bijna altijd aan het kortste eind. Stel, een woningcorporatie, aannemer, architect en constructeur gaan samen in zee om een nieuw gebouw neer te zetten. Dat gebouw stort in omdat de constructeur een foutje heeft gemaakt. Schadepost: 10 miljoen euro. Daar kan een corporatie misschien 1 miljoen van verhalen op de constructeur. Naar die andere 9 miljoen kunnen ze fluiten.” Ik zeg: andere voorwaarden! “Tegenwoordig wordt er steeds meer gewerkt met design& build-contracten. Dat is mooi, maar daarnaast is het natuurlijk van groot belang dat de kennis van de corporatieprofessional op dit vlak wordt vergroot. Die moet weten welk contract het best past bij een bepaald project.” Want? “Laat je bijvoorbeeld kozijnen vervangen dan hoef je daar geen overeenkomst van 30 pagina’s voor op te stellen. Maar gaat het om het bouwen van een omvangrijk woningbouwcomplex dan ziet een contract er toch echt anders uit. Het gaat erom kennis hierover tussen de oren van de corporatieprofessional te krijgen, veelal mensen zonder een juridische achtergrond die hier wel mee te maken hebben. Tot voor kort waren voor deze doelgroep nagenoeg geen opleidingen, dus de Bouwrecht Academie kan hier een rol in spelen en voorzien in een grote behoefte. Op een praktische, laagdrempelige manier waarbij cursisten onderling ervaringen kunnen uitwisselen. Dan hoeft niet iedere corporatie het wiel opnieuw uit te vinden.”

Lees meer

12 november 2016

Opdracht in regie aan de aannemer

Partijen bij een aannemingsovereenkomst spreken meestal een vaste prijs af maar soms ook een “richtprijs”. Als het om minder grote werken gaat of het ontwerp van de opdrachtgever nog niet voldoende is uitgewerkt. In een recent verschenen arrest van het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:1418) kwam de vraag of er sprake was van een richtprijs aan de orde en de vraag wat dit betekende voor de prijs die de aannemer in rekening mocht brengen. De feitenPartijen hebben eind 2007 en begin 2008 contact gehad over werkzaamheden die onder meer betrekking hadden op het leveren en monteren van een cv-ketel, de voorbereiding van de inbouw van een keuken en de aanleg van een badkamer. De aannemer heeft daarbij onder meer het volgende geschreven: “(…) Offerte maken en begroten kost een hoop tijd die in de offerteprijs wordt meegerekend, evenals een opslag voor risico en een opslag voor winst. Bij wijze van uitzondering kunnen wij het volgende kunnen doen: Ik zou deze week voor de cv en volgende week voor de badkamer aan slag kunnen als wij van u opdracht krijgen om de werkzaamheden in regie uit te voeren. Dit betekent dan géén offerte met een vaste prijs maar iedere week een gespecificeerde rekening van de tot dan toe gemaakte uren en gebruikte materialen. (…)” De opdrachtgever is akkoord gegaan met aanvang van de werkzaamheden op regiebasis en de werkzaamheden zijn op 11 januari 2008 gestart. Op 24 januari heeft de opdrachtgever geklaagd over de eerste facturen. Vervolgens heeft de aannemer op 29 januari een raming van de kosten toegestuurd, uitkomend op een bedrag van €29.700,-. In totaal heeft de aannemer voor een bedrag van €51.754,53 incl. btw aan facturen verzonden. De opdrachtgever heeft daarvan een bedrag van € 22.977,12 onbetaald gelaten. Maximumprijs, richtprijs of andersoortige prijsopgave?Het Hof beoordeelt eerst of sprake is van een maximumprijs, van een richtprijs of van een prijsopgave met een ander karakter. De betreffende prijsopgave vangt aan met de woorden ‘Onderstaand een raming van de werkzaamheden incl. 19% btw’. Door het gebruik van het woord raming komt het Hof tot de conclusie dat er sprake is van een schatting en niet van een (nauwkeurig vastgestelde) maximumprijs. Is er dan wel sprake van een richtprijs? Het begrip richtprijs is in art. 7:752 BW niet nader omschreven, zodat aan de rechtspraak is overgelaten wanneer een prijsindicatie als een richtprijs wordt aangemerkt. Uit de rechtspraak blijkt dat een prijsindicatie niet (letterlijk) als een richtprijs benoemd hoeft te worden, om wel het karakter van een richtprijs te hebben. Anderzijds is het enkele noemen van een indicatie (bijv. in een offerte) niet zonder meer voldoende om een richtprijs aan te kunnen nemen. In sommige gevallen is de offerte bijvoorbeeld opgesteld op een moment dat de werkzaamheden nog niet (geheel) duidelijk waren. Overigens kan ook een na het sluiten van de overeenkomst afgegeven prijsindicatie als een richtprijs worden aangemerkt. In het hier besproken arrest oordeelt het Hof Amsterdam dat er sprake is van een richtprijs van €29.700,-. Daarbij overweegt het Hof dat de opdrachtgever uiteindelijk akkoord is gegaan met het voorstel van de aannemer om alle werkzaamheden op regiebasis per uurtarief te gaan doen, omdat deze de opdrachtgever wist te overtuigen van de voordelen, nu de aannemer had aangegeven niet te verwachten dat zij boven de genoemde bedragen zou uitkomen en verwachtte eventueel zelfs daaronder te blijven. Vast staat dat de aannemer vervolgens de ‘raming’ van 29 januari 2008 heeft toegezonden, waarin het protest van de opdrachtgever met betrekking tot de in de facturen van 22 januari 2008 in rekening gebrachte kosten met betrekking tot de centrale verwarmingsketel werd gehonoreerd en die, met inbegrip van enkele andere posten, sloot op een totaalbedrag van €29.700,-. Is er gewaarschuwd voor overschrijding van de richtprijs?Op deze regel geldt geen uitzondering indien de opdrachtgever zelf had kunnen begrijpen dat de richtprijs zou worden overschreden (Hof Arnhem – De kwalificatie van de prijsopgave als richtprijs brengt met zich dat de richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd, om hem de gelegenheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. Leeuwarden 29 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ2018, r.o. 4.11). De aannemer stelt wel te hebben gewaarschuwd, door regelmatig te factureren en dat de opdrachtgever daaruit had kunnen concluderen dat het door hem te betalen bedrag uiteindelijk veel hoger zou worden dan het in de raming genoemde bedrag. Het Hof gaat hier niet in mee. Gelet ook op hetgeen de opdrachtgever heeft aangevoerd over de gang van zaken, heeft de aannemer onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat aan de waarschuwingsplicht is voldaan. ConclusieHet Hof steekt hier de opdrachtgever een helpende hand toe. Wanneer werkzaamheden op regiebasis worden uitgevoerd is het belangrijk zo snel mogelijk een richtprijs te bepalen. De opdrachtgever krijgt dan een houvast om discussies met de aannemer te beslechten. Wilt u meer weten over Bouwrecht?Volg dan een van de trainingen van

Lees meer

1 september 2016

Vakgebieden

Artikelen

Wie gaat straks het werk doen?

Aan de slag met jouw eigen Persoonlijk Ontwikkelplan

Bij de vierde IKEA kast is het echt opletten geblazen

Je weet het van tevoren. Dit gaat spierpijn opleveren…

Projectmatig werk is dé trend. Terwijl de meeste projecten mislukken…

In gesprek over ontwikkeling met je leidinggevende? Hoe dan?

Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018

Jan Drenth kracht van platforms goede onderwerpen en verdieping

“Regelmatig ontstaat er gedonder tussen aannemer en corporatie”

Opdracht in regie aan de aannemer

Wil je vrijblijvend advies?