Waar eindigt de inspraak van een huurder bij dringende werkzaamheden?

Het overgrote deel van de huurders van woningen legt de verhuurder geen strobreed in de weg bij het verrichten van dringende werkzaamheden. Sterker nog, geregeld ‘staat de koffie klaar’. Toch kent iedere verhuurder wel een (voormalig) “kritische” huurder die bij elke dringende (controle)werkzaamheid zijn of haar kont tegen de krib gooit.

Het is de koppige huurder die van oordeel is te kunnen bepalen welke werkzaamheden worden verricht en wanneer deze worden verricht. Of het gaat om het onderhoud aan een CV-installatie, het verwijderen van houtrot of het uitvoeren van buitenschilderwerk; deze huurder wil maximale inspraak. 

Recent kreeg ik de vraag voorgelegd waar die inspraak eindigt. Onder verwijzing naar de contractuele- en wettelijke verplichtingen van de huurder en naar een op 13 november jl. gepubliceerde uitspraak (ECLI:NL:RBMNE:2018:5797) van de kantonrechter Utrecht gaf ik antwoord op die vraag.

De contractuele- en wettelijke verplichting van de huurder ten aanzien van dringende werkzaamheden

De meeste huurovereenkomsten bevatten in de algemene huurvoorwaarden een bepaling ten aanzien van de door de verhuurder uit te voeren dringende werkzaamheden. Deze bepaling houdt kort gezegd in dat de huurder alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde of aangrenzende woningen zal toestaan, dat de huurder als gevolg van het uitvoeren van de dringende werkzaamheden geen recht heeft op vermindering van de huurprijs of schadevergoeding en dat de bedoelde werkzaamheden, na voorafgaande aankondiging van het tijdstip, plaatsvinden op werkdagen, dringende gevallen evenwel uitgezonderd. 

Ontbreekt een dergelijke bepaling, dan maakt u gebruik van (zeer) gedateerde voorwaarden. In dat kader adviseer ik uw algemene huurvoorwaarden te updaten. Een goed uitgangspunt is het nieuwste model huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimten van Aedes en VBTM, Let wel: dit blijft maatwerk.

De huurder heeft daarnaast op grond van de wet een gedoogplicht ten aanzien van dringende werkzaamheden (7:220 lid 1 BW). Kort en goed; de huurder dient op grond van de huurovereenkomst en de wet dringende werkzaamheden te gedogen.

De uitspraak van 14 november 2018

In een onlangs gepubliceerde uitspraak – waarin overigens meer speelde dan alleen een geschil over de uitvoering van dringende werkzaamheden – was sprake van een huurster die inspectie- en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde bleef tegenwerken.

Wat was het geval? 

Begin 2015 heeft de huurster bij de verhuurder melding gemaakt van een lekkage afkomstig van de rookgasafvoer op de vliering van haar woning. Nadat een door de verhuurder ingeschakeld bedrijf de rookgasafvoer tevergeefs heeft geprobeerd te repareren, heeft de beheerder een installatie-adviesbureau ingeschakeld om te onderzoeken op welke wijze dit probleem kon worden opgelost.

Het bureau kwam met twee opties, waarvan de verhuurder optie 1 door het eerder ingeschakelde bedrijf wenste uit te laten voeren. Ten behoeve daarvan vroeg de verhuurder de huurster meermaals om haar goedkeuring. Deze weigerde keer op keer haar medewerking aan de uitvoering van optie 1 door het bedrijf, niet alleen omdat zij wenste dat het probleem anders werd aangepakt, maar ook omdat zij stelde geen vertrouwen te hebben in de kundigheid van het door de verhuurder in te schakelen bedrijf.

Uiteindelijk heeft de huurster de verhuurder in rechte betrokken om (primair) de door haar gewenste wijze van aanpak van het probleem af te dwingen dan wel (subsidiair) optie 1 te laten uitvoeren door een Rogafa erkende cv-installateur. In reconventie vorderde de verhuurder (onder meer) medewerking van de huurster aan optie 1.

De kantonrechter oordeelde dat de huurster van de verhuurder mag verwachten dat de werkzaamheden aan de rookgasafvoer door een erkend vakman zouden worden uitgevoerd. Op de zitting liet de huurster haar bezwaren tegen de inzet van het door de verhuurder gewenste bedrijf varen toen bleek dat deze “Rogafa-erkend” was.

De overige voorwaarden die de huurster aan haar medewerking stelde, waren naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd. De kantonrechter overwoog dat de verhuurder eigenaar is van de woning en dat de huurster slechts een huurrecht heeft. De huurster mag van de verhuurder verwachten dat de werkzaamheden deugdelijk worden verricht, maar zij kon als huurster de verhuurder (of de door de verhuurder ingeschakelde installateur) niet voorschrijven op welke wijze die werkzaamheden aan de woning precies zouden moeten worden uitgevoerd.

De verhuurder behoefde de huurster daarover ook niet vooraf in detail te informeren. In het rapport van het installatie-adviesbureau en in de diverse brieven die de verhuurder aan de huurster heeft gestuurd, was – aldus de kantonrechter – voldoende concreet omschreven welke werkzaamheden de verhuurder in de woning wilde (laten) uitvoeren. De huurster diende dan ook, als goed huurder, aan die dringende werkzaamheden onvoorwaardelijk haar medewerking te verlenen.

Ook ten aanzien van het moment waarop de dringende werkzaamheden worden verricht zijn er grenzen aan de inspraak van de huurder. In het voorbeeld heeft de huurster ter zitting toegelicht dat het bedrijf altijd wilde komen als zij niet thuis was, bijvoorbeeld omdat zij op dat tijdstip een afspraak in het ziekenhuis had. Zij was van mening dat zij aan het bedrijf geen toegang hoeft de verlenen op een moment dat het haar niet uitkomt.

De kantonrechter stelde voorop dat het ging op dringende werkzaamheden. Onder die omstandigheden kon een afspraak in het ziekenhuis of elders geen reden zijn om aan het bedrijf de toegang tot haar woning te weigeren. De kantonrechter nam mede in aanmerking dat de huurster niet de enige bewoner van de woning is, zij kon zo nodig een andere bewoner of een derde inschakelen om namens haar toegang te verlenen aan het bedrijf.

Samenvattend

Vaststaat dat een huurder op grond van de huurovereenkomst en de wet dringende werkzaamheden dient te gedogen. Geconcludeerd moet worden dat de huurder mag verwachten dat de dringende werkzaamheden door een (erkend) vakman of kundig bedrijf worden uitgevoerd. Duidelijk is echter, en dat blijkt ook uit de uitspraak van 14 november 2018, dat hier de inspraak van de huurder eindigt.

De huurder heeft niet het recht te bepalen welke werkzaamheden wanneer worden uitgevoerd en zal dus de door de verhuurder geplande werkzaamheden op een vooraf aangekondigd tijdstip moeten gedogen. Geadviseerd wordt om de huurder tijdig schriftelijk te informeren over de datum en het tijdstip waarop dringende werkzaamheden zullen worden uitgevoerd, behoudens onverwijlde spoed.

Wouter Kempe

VBTM Advocaten