Vastgoed, Onderhoud & Beheer artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

Vastgoed, Onderhoud & Beheer

De opslag van lachgas in een huurwoning, is het gevaarlijk en is het te verbieden?

Het recreatief gebruik van lachgas is al een aantal jaren ‘booming’. Regelmatig berichten de media over het gebruik van lachgas en over de ontzettend lucratieve handel in lachgas. In de grote steden rijden jonge succesvolle ondernemers in de nachtelijke uren met scooters en bakfietsen vol handelswaar rond, klaar om toeristen en uitgaand publiek van een dosis lachgas te voorzien. Begin augustus is zelfs de eerste officiële lachgaswinkel van Nederland geopend. Wat is lachgas en hoe wordt het gebruikt? Distikstofoxide (N2O) – in de volksmond lachgas – is van oorsprong een narcosemiddel en pijnstiller, maar wordt al geruime tijd ook recreatief gebruikt. Lachgas wordt in een ballon gespoten, waarna het gas door de gebruiker wordt geïnhaleerd door in en uit de ballon te ademen. Het Trimbos-Instituut schrijft over het effect van lachgas dat het inhaleren voor een korte en (soms) sterke roes zorgt, waarbij vaak de gebruiker de omgeving anders gaat zien en geluiden anders gaan klinken. Iemand kan lacherig worden, vandaar de naam ‘lach’ gas. Inmiddels hebben diverse instellingen en medische specialisten hun zorgen geuit over het recreatief gebruik van lachgas. Maar de handel in lachgas is momenteel strafrechtelijk niet verboden en voor een handeltje of eigen gebruik is maar weinig nodig. Is de opslag van lachgas gevaarlijk en kunt u dat verbieden? Nu wordt lachgas ook regelmatig opgeslagen in huurwoningen. Wat moet u daar als verhuurder nu mee? Is het gevaarlijk? Kunt u het als verhuurder verbieden? Lachgas is een oxiderend gas. Dat betekent dat het gas – net als zuurstof, maar dan veel krachtiger – verbranding van brandbare stoffen kan versterken. Bovendien bevatten de gasflessen en patronen gas onder druk en deze kunnen bij verwarming ontploffen. De aanwezigheid van een grote hoeveelheid lachgas (≥ 50 liter) levert strijd op met het Bouwbesluit 2012 (artikel 7.6). Vanuit het Bouwbesluit 2012 is te stellen dat de opslag van een grote hoeveelheid lachgas in een huurwoning wel gevaar oplevert en daardoor tevens leidt tot slecht huurderschap. Naast gevaarzetting kan er ook nog sprake zijn van verboden bedrijfsmatig handelen of het veroorzaken van overlast voor de directe woonomgeving. Bovendien zijn aan de opslag van gevaarlijke gassen strenge voorwaarden verbonden. Schendt een huurder die, dan levert dat strijd op met o.a. bestuursrechtelijke- en milieurechtelijke regelgeving. Maar is de opslag van lachgas in een woning dus ook strafbaar? Nee. Lachgas is in juli 2016 van de Geneesmiddelenwet gehaald en valt momenteel onder de Warenwet. Gevolg daarvan is dat lachgas vrij verkrijgbaar is. Dat de aanwezigheid van lachgas in een huurwoning eventueel strafrechtelijk door de beugel kan, laat onverlet dat dit in een huurrechtelijke relatie een tekortkoming kan opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met zich mee kan brengen zoals in een recent gevoerd kort geding. Update 24 november 2022: Lachgas staat per 1 januari 2023 op Lijst II van de Opiumwet. Lees hier ons artikel dat verder ingaat op deze wijziging. Ontruiming van de woning door de opslag van lachgas In dat geding vorderde een woningcorporatie dat de huurder zijn woning diende te ontruimen vanwege de opslag van 251 liter lachgas, verdeeld over 11 gasflessen. Tevens vond er handel plaats van datzelfde gas vanuit de woning, terwijl dat eveneens gepaard ging met overlast. Omwonenden hadden hier veelvuldig over geklaagd bij zowel de politie als bij de corporatie en gaven aan zich niet veilig te voelen. Deze feiten waren voor de verhuurder aanleiding om aan de kantonrechter toestemming te vragen om de woning te ontruimen. Het oordeel van de kantonrechter Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat de huurder vanuit zijn woning bedrijfsmatig lachgas heeft verkocht, dat hij de bestemming van het gehuurde hiermee (gedeeltelijk) heeft gewijzigd, dat hij door deze handel overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden en dat hij gevaarlijke stoffen (namelijk grote hoeveelheden lachgas) in zijn woning heeft opgeslagen en hiermee gevaarzettend heeft gehandeld. De kantonrechter volgde de stelling van de woningcorporatie dat huurder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder moet zijn huurwoning binnen 14 dagen verlaten. Kortom: ook al is lachgas strafrechtelijk niet verboden, de opslag en handel daarin kan voor verhuurders reden zijn om op te treden tegen haar huurders. Update 24 november 2022: Lachgas staat per 1 januari 2023 op Lijst II van de Opiumwet. Lees hier ons artikel dat verder ingaat op deze wijziging. Sander van Heertum en Wouter KempeVBTM advocaten

Lees meer
25 oktober 2019
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Verwarde personen, zelfbeschikking & veiligheid : wat is de verantwoordelijkheid van de verhuurder

Cursist Karel kwam recent in de training Huurrecht Verdieping met een eigen casus, die interessant maar ook best complex is. Karel werkt bij een makelaar en beheert sinds vorig jaar enkele panden voor eigenaren/verhuurders. Af en toe stuit hij daar op ernstige dilemma’s. Neem nou de stokoude huurster van een appartement. Zij woont daar al zowat een halve eeuw. Begin dit jaar had Karel haar ontmoet. Het verloop van deze kennismaking bevestigde bij Karel het vermoeden dat zij nogal verward is. Mevrouw vertelde bijvoorbeeld dat ze lege wijnflessen spaart. Die verzameling bleek haar boven het hoofd te groeien. Of Karel eens kon helpen met opruimen? Behalve enkele in Canada woonachtige neven en nichten heeft zij geen familie of vrienden. Mevrouw liet haar appartement zien. De vloeren in de hal en in de woonkamer staan vol met lege flessen, naast bergen oud papier en allerlei andere zaken. Via een smal paadje liepen we van het ene naar het andere vertrek. Mevrouw slaapt in de woonkamer op een matrasje. Ook de keuken en badkamer bevatten -een beetje oneerbiedig gezegd- een enorme puinhoop. Karel maakte zich grote zorgen om de veiligheid en hygiëne, niet alleen voor deze huurster, maar ook voor omwonenden. Samen aan de slag : opruimen! Karel bood vanuit zijn werkgever zijn hulp aan en maakte hiervoor met haar een afspraak. Op de afgesproken datum kwam Karel met de aanhanger voorgereden. Helaas wist mevrouw niets meer van een afspraak met Karel. Nou vooruit, Karel mocht het halletje wel wat opruimen. Ondertussen had ook een zorgmediator contact met de makelaar opgenomen. Wat bleek? Deze dame bezoekt mevrouw eens per veertien dagen om haar eenzaamheid te doorbreken. Bovendien liet zij ons weten dat mevrouw niet alleen lege wijnflessen verzamelt: zij drinkt die flessen eerst zelf leeg. Mevrouw weigert alle poets- en zorghulp. Vanuit de zorg kan het verlenen daarvan niet worden afgedwongen. In hoeverre is de verhuurder (mede)verantwoordelijk Alhoewel het halletje nu is leeggemaakt, is de woonsituatie daarna niet minder risicovol. De vraag van Karel tijdens de cursus was dan ook in hoeverre de verhuurder daarvoor medeverantwoordelijk is? Wat als er iets gebeurt? Denk aan brand, terwijl mevrouw dronken of anderszins verward is. De zorgmediator zegt dat ze niets kan doen, zolang huurster nog ’toerekeningsvatbaar’ is en alle hulp weigert. Wat zijn de rechten en plichten van een verhuurder in zo’n geval? Natuurlijk hebben we het erg met mevrouw te doen en willen we haar graag helpen, maar waar trek je de grens? Let op: het nalaten van ingrijpen kan zelfs verwijtbaar zijn Helaas komen dit soort situaties steeds vaker voor. Opname in een bijzondere woonzorg-voorziening kan de beste oplossing zijn. Dat kunt u bespreken met de betrokken hulpverlener. Misschien is de hulpverlener bereid beschermingsbewind aan te vragen? Verkeert een dier in erbarmelijke omstandigheden, dan zou u het mee kunnen nemen en afleveren aan het asiel. Maar een mens, ook een ernstig verwarde persoon, heeft een onvervreemdbaar recht: zelfbeschikking! Beschermingsbewind kan die zelfbeschikking ten dele doorbreken. Komen de belangen van de eigenaar/verhuurder en die van omwonenden in het gedrang, dan zal iemand een keer een grens moeten trekken. In de gegeven omstandigheden bent u dat als verhuurder! Sterker nog: onder bijzondere omstandigheden kan het nalaten daarvan zelfs verwijtbaar zijn als onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Dan kan een verhuurder aansprakelijk worden gesteld voor schade. Welk woongedrag is wel of niet aanvaardbaar? De grens kan een verhuurder ontlenen aan huurdersverplichtingen, bij niet-nakoming daarvan. Dus zodra u oordeelt dat het bewonen door deze huurster niet langer aanvaardbaar is, omdat haar onmacht leidt tot overlast, schade en zelfs groot gevaar, dan gedraagt zo iemand zich niet zoals dat een goed huurder betaamt (art. 7:213 BW). Dat kan een reden zijn voor beëindiging van de huur. Dat mevrouw niet compos mentis is, staat daaraan niet in de weg. U kunt de huur opzeggen of ontbinden. Geeft mevrouw daaraan geen gevolg, dan zal de rechter daarover beslissen, desgevorderd. En in het geval beschermingsbewind is ingesteld, dan moet u de opzegging of ontbinding adresseren aan de bewindvoerder. Risico-management Ziet u dat de situatie acuut verslechtert? Vindt u het onverantwoord om te wachten op de afloop van een procedure tot huurbeëindiging? Dan kunt u -vooruitlopend daarop- een kort geding aanspannen en alvast ontruiming van het gehuurde vorderen. Mocht u dit dossier die kant op willen sturen, dan is het raadzaam een lokale advocaat in te schakelen, iemand die de situatie goed kan overzien, ook in sociaal opzicht. Dat moet wel iemand zijn die vaker zo’n zaak behandelt, bij voorkeur iemand die is aangesloten bij de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA). Want het Huurrecht vergt inzet van iemand die weet hoe je dit mijnenveld moet doorkruisen en die pijlsnel de juiste actie kan inzetten. U zorgt er dan voor dat u precies de informatie aanlevert die de advocaat nodig heeft, want stellen verplicht tot bewijzen. Verzamel dus bewijs op aangeven van uw advocaat. Soms bestaat de beste hulp uit het bewerkstelligen van zo’n onvermijdelijke afloop, want uiteindelijk is in de situatie van Karel ook mevrouw beter af wanneer ze echt geholpen kan worden, bijvoorbeeld door opname in een woonzorg-voorziening. Eigen kennis om snel te kunnen handelen en schakelen Natuurlijk kunt u ook zelf aan uw kennis van het huurrecht werken, om beslagen ten ijs te komen maar ook om snel te kunnen handelen en schakelen als het nodig is. De training Huurrecht basis biedt een prima start. En bij bespreken van casus en verdieping ontmoet ik u graag bij de training Huurrecht Verdieping. Piet van der Sandentrainer Kjenning

Lees meer
11 oktober 2019
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Sociaal plan bij groot onderhoud of renovatie? Is dat verplicht?

Een aannemer vroeg mij recent of een ‘sociaal plan’ bij groot onderhoud en/of renovatie verplicht is? “Het Burgerlijk wetboek schrijft geen sociaal plan voor”, antwoordde ik. “Al zal het aanbieden van zo’n plan het bouwproces wel bevorderen.” Gelukkig schoot me nog juist op tijd te binnen dat dit voor woningcorporaties anders is! Want voor zo’n ‘toegelaten instelling’ gelden extra verplichtingen die voortvloeien uit de Woningwet. Enne … wat zeggen de leden 1 en 2 van artikel 55b Woningwet? Wat zegt de Woningwet? De leden 1 en 2 van artikel 55b luiden als volgt: 1) De toegelaten instelling stelt reglementen op inzake: a. slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij en b. de bijdragen, bedoeld in de artikelen 220 lid 5 en 275 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen wordt bepaald. 2) De toegelaten instelling voert overleg over het reglement, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, met de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, alsmede de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder.’ Voor een woningcorporatie is de beschikbaarheid van een ‘sociaal plan’ bij ingrijpende werkzaamheden aan haar woningen dus wel degelijk een wettelijke verplichting. Een redelijk schriftelijk voorstel Het Burgerlijk Wetboek schrijft particuliere verhuurders geen sociaal plan voor bij groot onderhoud. Maar een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) moet door elke verhuurder aan huurders worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW). Dat geldt dus eveneens voor particuliere verhuurders. De redelijkheid van een renovatievoorstel kan door een huurder worden betwist. Komt de rechter er dan aan te pas, dan is het oordeel daarover medeafhankelijk van de mate waarin de verhuurder rekening heeft gehouden met de belangen van de huurders en eventuele onderhuurders. We moeten elke verhuurder dus aanraden dat hij/zij in een renovatievoorstel eveneens aandacht besteedt aan sociale aspecten. Voor woningcorporaties is dat een keiharde Woning-wet-verplichting die ook geldt bij groot onderhoud. Een corporatie dient in die gevallen te beschikken over ‘reglement inzake de betrokkenheid van de bewoners’, waarvan een ‘verhuis-kosten-reglement’ deel kan uitmaken. Dat blijkt uit artikel 55b Woningwet. Zo’n sociaal plan kan niet worden vastgesteld zonder overleg met het college van B&W en de betrokken huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s). Model-Reglementen beschikbaar Voor het zojuist bedoelde sociaal plan bestaan al geruime tijd modellen. Medio 2016 publiceerde Aedes haar ‘Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud’. Enkele maanden later meldde de Woonbond dat zij bij het opstellen daarvan niet betrokken was en dat de inhoud van dit Aedes-Model ‘dan ook’ ernstig teleurstelde. De focus in het Aedes-model zou liggen op de belangen van de verhuurder. Prompt publiceerde de Woonbond haar model ‘sociaal statuut’. Ach, zo wil de folklore dat in polderend Nederland: verhuurders en huurders kunnen putten uit deze teksten bij hun overleg ter zake. Piet van der Sandendocent Huurrecht Dit artikel verscheen ook in Huurrecht Actueel 2019/01

Lees meer
9 september 2019
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Hoe werkt de volkshuisvesting in Denemarken?

Een poosje geleden begeleidde Kjenning een groep Deense volkshuisvesters, tijdens hun bezoek aan Amsterdam. Ik mocht daarbij iets vertellen over de manier waarop wij huismeesters en wijkbeheerders inzetten. Aansluitend gingen we met een wijkbeheerder naar de Kolenkitbuurt in Amsterdam. Ik vond het een zeer leerzame dag. Niet alleen omdat ik in mijn beste Engels een presentatie moest verzorgen, maar vooral omdat ik door het contact met de Denen, door hun ogen keek naar de manier waarop we het hier doen met volkshuisvesting. Verbazing De dag ervoor waren de Denen naar Amsterdam Zuidoost geweest, de Bijlmer dus. Dat had indruk gemaakt: Waarom is dat groen daar zo slecht onderhouden? Ik heb uitgelegd dat het Stadsdeel door allerlei bezuinigingen het niveau naar omlaag heeft gebracht. Hoofdschuddend accepteerden zij deze uitleg. Ook tijdens de rondgang door de Kolenkitbuurt was de verbazing groot: Waarom doet hij niets? Ik legde uit dat onze wijkbeheerders netwerkers zijn, die dingen organiseren. En soms lukken dingen niet. Naast een complex was een strook van 10 bij 2 meter, die duidelijk verwaarloosd was en vol met zwerfvuil en lege blikjes was. “Van de gemeente, dat hebben we al heel vaak gemeld, maar ze doen er niks aan, was de uitleg.“ Bij ons pakt hij een vuilniszak en dan is het probleem binnen 20 minuten opgelost. Was de reactie van de Denen. Ook een kort bezoekje aan een klein studentencomplex leidde tot hilariteit. De keuken zag eruit als in een scene uit Jiskefet: vieze pannen op het aanrecht, een plakkerige vloer, een volle asbak op de tafel onder de onklaar gemaakte rookmelder. Het kan ze niets schelen! Was de eerste reactie van onze Deense vrienden. En daarmee bedoelden ze de verhuurder en niet de studenten. De span of control is groot, té groot, was de conclusie. Maar nu andersom. Hoe werken ze dan in Denemarken? Het Deense model. De huismeester in Denemarken is een doener. Zijn primaire taken zijn onderhoudswerkzaamheden in het complex en ook achter de voordeur. Hij maakt ook de gezamenlijke ruimten schoon en onderhoudt het groen. Daarnaast heeft hij ook sociale taken. Zijn werkgebied bestaat uit ongeveer 150-250 eenheden. Een van de grotere verschillen is dat in Denemarken het onderscheidt tussen grijs/groen van de gemeente, van corporaties en van andere eigenaren niet bestaat. De huismeester onderhoudt het grijs/groen. Om deze veelzijdige taak goed uit te kunnen voeren, wordt hij goed opgeleid. In een periode van 2 jaar gaat hij regelmatig een volle week naar school. Daarbij ligt de nadruk op het leren uitvoeren van de technische werkzaamheden, schoonmaken en groenonderhoud. Het is een fysiek zware baan, maar wel eentje die veel voldoening kan scheppen: Kijk eens hoe mijn complex erbij staat! Precies wat we in Nederland nodig hebben! Bij ons zien we een heel andere ontwikkeling. De huismeesters van weleer zijn er nauwelijks nog. De ontwikkeling is dat ze steeds minder zelf doen, hun gereedschap is hen afgenomen en is vervangen door een smartphone. Hun werkgebieden zijn steeds groter geworden. De complex gebonden huismeester zien we vrijwel alleen nog bij ouderencomplexen. De wijkbeheerder of buurtbeheerder van nu bestrijkt een gebied van 2000 tot soms wel 4000 woningen. Hoe effectief is dat? En past dat wel bij de ontwikkelingen in de samenleving en de huurderspopulatie? Ik denk het niet. Door bezuinigen en digitalisering is de afstand tussen de corporatie en de huurders steeds groter geworden. Onderhoud, groenonderhoud en schoonmaak worden meestal uitbesteed. Tegelijkertijd zien we dat het aantal kwetsbare huurders sterk is toegenomen. Door de tijdgeest en de toenemende diversiteit is de saamhorigheid in de afgelopen jaren sterk afgenomen. De mate van betrokkenheid bij elkaar en de woonomgeving is in steeds meer wooncomplexen onvoldoende. Dat is zichtbaar: zwerfvuil, bekladding, opslag en vuilnis in algemene ruimten en vervuiling. Corporaties proberen het tij te keren door in te zetten op activering van huurders, meer woonregels en het handhaven daarvan. Maar activeren lukt niet of nauwelijks en voor het consequent handhaven van regels is niet voldoende menskracht beschikbaar. Daarom denk ik dat het Deense model veelbelovend is in de Nederlandse context. Door dagelijks onderhoud, schoonmaak en groenonderhoud niet meer uit te besteden, maar zelf uit te voeren, creëer je een vaste medewerker die vrijwel dagelijks op het complex is. Door het kleine werkgebied leert hij vanzelf de huurders kennen. En omdat hij ook nog achter de voordeur komt, is vroege signalering opeens wel veel eenvoudiger geworden. Hennepteelt en onrechtmatige bewoning is opeens een stuk sneller en makkelijker te constateren en verloedering kan meteen worden aangepakt. Wij zijn enthousiast. U ook? Wij zijn zo enthousiast over de “Deense aanpak” dat we de eerste corporatie die een pilot start om huismeesters/wijkbeheerders ook de taken in het dagelijks onderhoud en beheer te laten doen, gratis met 3 adviesgesprekken over de invulling en organisatie en 2 workshops over leefbaarheid en sociaal beheer, willen ondersteunen in de aanpak. Dus bent u net zo enthousiast als wij? Neem dan gerust even contact op. Harry VlaarTrainer Kjenning

Lees meer
13 juni 2019
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen eindelijk aangenomen

De Eerste Kamer heeft op dinsdag 14 mei 2019 de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen aangenomen. Deze wet beoogt de kwaliteit van een gebouw en het bouwproces te verbeteren en een grootschalige wijziging van vergunningverlening, de introductie van een privaat toezichtstelsel en de verruiming van de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer. Het stelsel van regelgeving zal stapsgewijs worden ingevoerd en de komende jaren worden toegepast bij verscheidene proefprojecten. De intrede van de wet staat gepland op 1 januari 2021 en zal allereerst gelden voor relatief éénvoudige bouwwerken zoals ééngezinswoningen. Complexe bouwprojecten worden pas later aan de wet onderworpen. Kwaliteitsborger Op de bouwplaats kan men zich opmaken voor de komst van de kwaliteitsborger. De kwaliteitsborger zal onder andere bouwplannen gaan beoordelen en de veiligheid en kwaliteit van uitgevoerde constructiewerkzaamheden monitoren. Het is voor aannemers, ondernemers en leveranciers van belang om te voorzien in goede documentatie om aan deze kwaliteitscontroles te kunnen voldoen. Versterking positie opdrachtgever Eén van de meest zichtbare gevolgen voor opdrachtgevers zal de intrede van het opleverdossier zijn. In dit dossier zal de aannemer onder meer verklaren dat het gebouwde volgens geldende bouwregelgeving is gebouwd en wordt opgeleverd. Verder verandert de regelgeving rondom ‘’verborgen gebreken’’ in de zin van een aannemingsovereenkomst Nu is het zo dat een aannemer vanaf het moment van oplevering in beginsel alleen aansprakelijk is voor zogenoemde verborgen gebreken: gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze regeling wordt veranderd ten gunste van de opdrachtgever. De aannemer zal in het vervolg aansprakelijk zijn voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Hiermee verdwijnt in de basis dus de bewijslast voor de veelal ondeskundige opdrachtgever indien deze een gebrek bij de oplevering redelijkerwijs niet had moeten onderkennen. Daarbij is het dwingendrechtelijke karakter beperkt tot natuurlijke personen die niet handelen in het kader van een beroep of bedrijf. Voor andere partijen (natuurlijke en rechtspersonen die handelen in het kader van een beroep of bedrijf) wordt voorgesteld dat zij hiervan alleen uitdrukkelijk bij overeenkomst ten nadele van de opdrachtgever kunnen afwijken, in plaats van in algemene voorwaarden (zoals de UAV 2012 en de UAV-GC 2005). Gevolgen in de praktijk De nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen zorgt voor meer duidelijkheid in de aansprakelijkheid en verbetering in de bouwkwaliteit en het -toezicht. De praktijk zal moeten uitwijzen wat de gevolgen zijn van de veranderde regelgeving en welke knelpunten er eventueel zijn. Wilt u zich voorbereiden op de komst van deze wetgeving? Doe dan mee aan de opleiding Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, welke VBTM en Kjenning organiseren vanuit de Aedes bouwrechtacademie. Zo kunt u zich goed voorbereiden op de komst van deze nieuwe regelgeving. Uiteraard kan deze opleiding ook incompany worden verzorgd. Onno MoldersVBTM advocaten

Lees meer
27 mei 2019
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

In gesprek over ontwikkeling met je leidinggevende? Hoe dan?

Tja. Daar zit je dan. Morgen is je voortgangsgesprek met je leidinggevende en wil je het eigenlijk ook hebben over je ontwikkeling. Want je wilt vooruit, verbreden, verdiepen. Maar vooral weer in beweging komen met je eigen ontwikkeling. Hoe dan? Zo’n gesprek voorbereiden kan best lastig zijn. Er zijn zoveel mogelijkheden. Dus wat kies je dan? Wat wil je dan? Hoe geef je richting aan je eigen ambities, je eigen wensen maar hou je ook balans zodat de organisatie waarvoor je werkt aan jou ontwikkeling wat heeft? Want laten we eerlijk zijn, die balans is ook van belang. Natuurlijk is het geen investeringsbesluit zoals bij nieuwbouw, maar ook een opleiding is een investering met maatschappelijk geld. Dus dan is het wel goed om zo’n investering te onderbouwen. Een uitstapje naar andere sectoren Andere sectoren werken rondom ontwikkeling meer en meer vanuit het model van de “T-shaped professional.” Daarmee wordt ontwikkeling zowel in brede algemene kennis en vaardigheden als ook in diepe expertise en specialisme gezocht. Want in de huidige tijd, met volop veranderingen en beweging, is alleen een diepe expertise niet meer voldoende. Maar ook alleen goede vaardigheden helpen je niet verder. Ontwikkelen moet zowel in je eigen specialisme en je eigen generalisme. Even terug naar jouw gesprek Ook bij de corporatie moet je als medewerker generalistisch én specialistisch werken. Je moet werken aan je vakkennis, je als woonconsultent bijvoorbeeld verdiepen in de aanpak van woonfraude of kennis van schuldproblematiek en overlastsituaties. Of als opzichter moet je kennis hebben van asbest, aanpak van vocht en schimmel of ga maar door. Maar daarnaast wordt ook van je verwacht dat je bijvoorbeeld resultaatgericht kunt samenwerken, kunt omgaan met bewoners met verward gedrag, kunt onderhandelen en een klantgerichte houding hebt. Zo kun je ook naar je eigen functie, werk en ambities kijken. Waar kun je je ontwikkelen in de breedte? Waar moet je je ontwikkelen in de diepte om bij te blijven op je vak? Deze vragen helpen in je gesprek over je ontwikkeling. Het geeft richting aan jouw bijdrage aan de organisatie, waar je ambities liggen en hoe je daarin kunt gaan groeien. Maar wel een stapje concreter Bij Kjenning zijn opleidingen ingedeeld in het model van de T-Shaped corporatieprofessional. De opleidingen in de horizontale balk (generalisme) richten zich op de brede vaardigheden, die je als corporatiemedewerker nodig hebt in de corporatie anno nu. In de verticale balk (specialisme) zijn opleidingen gericht op de vakontwikkeling van de corporatieprofessional. Dit model zetten onze opleidingsadviseurs in bij het bepalen van aanwezige en gewenste kennis en kunde en bij het opzetten van opleidingsplannen om zo gericht te werken aan breed en goed inzetbare corporatieprofessionals. Maar dit model kun je natuurlijk zelf ook gebruiken als je morgen dat gesprek hebt of zoekend bent in je eigen ontwikkeling. Direct aan de slag? Wilt je ook aan de slag met het model? Om jezelf verder te verbreden en specialiseren? Of wil je als leidinggevende je team of afdeling verder ontwikkelen? Dan is dit model de handige kapstok die wij gebruiken. Maar wel om dat te vertalen naar een praktisch opleidingsplan, met concrete acties en stappen. Even sparren of meedenken? Wil je dat we even meedenken over jouw ontwikkeling of de ontwikkeling van je team? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Ze helpen u verder om vanuit het model van de T-shaped corporatieprofessional te komen tot een praktisch ontwikkelplan.

Lees meer
22 maart 2019
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Woning APK komt de verplichting eraan met de NEN 8025

Al tientallen jaren wordt, analoog aan de verplichte keuring van auto’s, gesproken over een algemene periodieke keuring voor woningen. Voor de veiligheid van woninginstallaties werd in 2005 door een groep stakeholders de Nederlandse Technische Afspraak (NTA) 8025 ontwikkeld en geïntroduceerd als ‘Woning-APK’. Een belangrijk doel was om eenduidigheid te krijgen in het gebruik van deze term. Woning APK werd immers gebruikt voor (gedeeltelijke) installatie keuringen, maar ook voor controle op de staat van schilderwerk. Deze NTA wordt momenteel geactualiseerd en tot een nationale NEN-norm NEN 8025 omgevormd. Steeds meer woningen met installatietechnische gebreken… Zowel specifiek onderzoek als de ervaring in de praktijk wijst uit dat een steeds groter deel van de bestaande woningvoorraad in ons land installatietechnische gebreken vertoont. Volgens Brandweer.nl overlijden jaarlijks 35 mensen door brand in een woning. Daarnaast melden zich jaarlijks 620 mensen bij het ziekenhuis met letsel door een woningbrand. Eén van de belangrijkste oorzaken van de woningbranden is onvoorzichtig gebruik van elektrische apparatuur. Nog wat getallen Kiwa meldt dat 53% van de ongelukken met elektriciteit thuis plaatsvindt bij de meterkast of wasdroger. En bij 24% van de ongelukken met elektriciteit thuis vallen slachtoffers. Zij overlijden of hebben rookvergiftiging of brandwonden. Ongevallen met koolmonoxide niet alleen maar bij oude ketels! Uit onderzoek van de Onderzoeksraad voor Veiligheid naar koolmonoxideongevallen blijkt dat 46% van de ongevallen gebeurt met een cv-installatie; het merendeel modern en goed onderhouden. Dit wijkt af van het beeld dat vooral oude geisers of slecht onderhouden toestellen te veel koolmonoxide zouden produceren. Tot nu toe wordt aangenomen dat jaarlijks ten minste vijf à tien dodelijke slachtoffers vallen door blootstelling aan een verhoogde concentratie koolmonoxide en enkele honderden gewonden. Naar inschatting van de Raad is de omvang van het probleem met koolmonoxide drie tot vijf keer zo groot. De symptomen van koolmonoxidevergiftiging worden echter vaak niet herkend zodat een juiste diagnose uitblijft. Ook de Nederlandse ziekenhuizen melden dat jaarlijks bijna 150 mensen in het ziekenhuis worden behandeld vanwege koolmonoxidevergiftiging. Waar tot eind jaren ‘90 op mutatiemomenten de installaties gekeurd werden door het energiebedrijf, ligt die verantwoordelijkheid nu bij de eigenaar van de woning. Met wisselende taakopvatting, waardoor onderhoudsachterstand meer regel dan uitzondering is geworden. Dat vooralsnog geen rampen te betreuren zijn is daarom niet te danken aan de uitstekende staat van de installaties. Al jaren wordt daarom aan de politiek gevraagd om een Woning APK verplicht te stellen. NTA 8025 inzetten vanuit de zorgplicht De NTA 8025 wordt door diverse woningcorporaties inmiddels ingezet om aan de zorgplicht vanuit het Bouwbesluit 2012 art. 1.16 tegemoet te komen. De NTA80 is inmiddels omgezet naar de norm NEN8025. Het draagvlak voor zo’n verplichting is, begrijpelijk, nogal wisselend. Onder huurders is het draagvlak veel groter dan onder eigenaren van woningen, wat wellicht door de kosten te verklaren is. Daarnaast is de voortgaande roep om deregulering geen steun voor een nieuwe verplichtende regeling. De uitdaging is om het evenwicht te vinden tussen de opbrengst van een keuring in veiligheidstermen en de kosten in termen van financiën, inspanningen en administratie. NTA 8025 wordt NEN 8025 Los van de vraag of de keuring ooit verplicht gaat worden is de NTA 8025 hard aan herziening toe vanwege de technologische ontwikkelingen rond zonnepanelen, laadpalen, warmtepompen, e.d. Ook daarom is de omvorming naar de NEN 8025 een welkome ontwikkeling. Het Nederlands Normalisatie Instituut (NNI) heeft in augustus 2018 de NEN 8025 gepubliceerd. Verdiepen of invulling geven aan uw zorgplicht? Tijdens de cursus “Woning APK: Toepassing van de NEN8025″ wordt u bijgepraat over geldende normen in bestaande bouw, wat het bouwbesluit zegt over mutaties aan technische installaties. En er is volop ruimte om uw eigen praktijksituaties voor te leggen. Na de cursus weet u wat de NEN 8025 voor u zou kunnen betekenen in het voldoen aan uw zorgplicht overeenkomstig het bouwbesluit. Ron de Rovertrainer Kjenning

Lees meer
11 mei 2018
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018

Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018 Aedes, FNV Bouwen & Wonen, CNV Vakmensen en De Unie bereikten dit resultaat op dinsdag 24 april 2018, na een lang en intensief traject en stakingsacties. Hierbij de hoogtepunten van het onderhandelingsresultaat Duur CAO Tweejarige CAO Woondiensten van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2018. Salaris en lonen Loonsverhoging Per 1 augustus 2018 structurele loonsverhoging van 3 procent. Eenmalige uitkering van 1,5 procent in juni 2018. De salarisschalen C t/m H en O krijgen een lager maximum. Dit nieuwe maximum gaat gelden voor nieuwe medewerkers in de branche. Harmonisering: Medewerkers waarvan huidige salaris op of boven dit nieuwe maximum ligt, ontvangen vanaf 2019 tot en met maximaal 2025, hun structurele loonsverhoging verminderd met een zogenaamd ‘aanpassingsbedrag’. Aan de onderkant van het loongebouw worden vier nieuwe treden toegevoegd. Scholing en ontwikkeling Een leven lang leren maakt voortaan een vast onderdeel uit van de functionerings- en beoordelingscyclus. Verwacht wordt van medewerkers dat zij een opleidingsplan opstellen. Kopen extra roostervrije uren vanuit individueel loopbaanontwikkelingsbudget voor medewerkers van 55 jaar en ouder wordt per 1 januari 2019 buiten werking gesteld. Invoering generatiepact Per 1 januari 2019 introduceren CAO-partijen een generatiepact. Medewerkers van 63 jaar en ouder krijgen de mogelijkheid om minder te gaan werken met behoud van volledige pensioenopbouw. Het generatiepact heeft een looptijd van drie jaar. Corporaties zijn verplicht om de vrijgekomen formatie op brancheniveau te herbezetten met medewerkers van 35 jaar of jonger. Moderne arbeidsvoorwaarden CAO-partijen spraken af dat met ingang van 1 augustus 2018: Corporatiemedewerkers één dag betaald verlof krijgen als ze gaan trouwen of als ze zich laten registreren als partner. Vaders het recht krijgen op vijf dagen betaald verlof bij de geboorte van hun kind. Werkgevers het werkgeversdeel van de pensioenpremie betalen gedurende het ouderschapsverlof van corporatiemedewerkers. Corporatiemedewerkers bij kortdurend zorgverlof 85 procent van hun brutoloon ontvangen. De tekst van het onderhandelingsresultaat en een toelichting daarop worden binnenkort op www.Aedes.nl gepubliceerd. Hierin leest u meer over de verdere afspraken. Hoe gaat het nu verder? CAO-partijen leggen het onderhandelingsresultaat voor aan hun eigen achterban. Aedes organiseert hiervoor een ledenraadpleging waarin zij haar leden informeert over de inhoud van de CAO en vraagt naar hun mening over het behaalde resultaat. Ook de Bestuursadviescommissie Arbeidsvoorwaarden Woningcorporaties (BAC) bespreekt het onderhandelingsresultaat en adviseert het Aedes-bestuur hierover. Het Aedes-bestuur bepaalt uiteindelijk of ze akkoord gaat met het resultaat waarbij het advies van de BAC en de reacties van de leden betrekken.

Lees meer
25 april 2018
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Jan Drenth kracht van platforms goede onderwerpen en verdieping

Jan Drenth, directeur Onderhoud bij Nijestee, zit vanaf 2006 in het platform Portefeuille & Vastgoedmanagement van Kjenning. Om kennis te halen en te brengen. Interactief, want in een zaaltje zitten en alleen maar luisteren is er niet bij. “Je moet er zelf ook energie in steken.” Niet alleen maar luisteren dus “Nee, zeker niet. Dat is voor mij ook de toegevoegde waarde van in dit platform zitten. Niet alleen maar consumeren. Als dat zo zou zijn, was ik al afgehaakt. Ik vind ook dat je het verplicht bent om je kennis te verrijken en te delen. Zo ben je van toegevoegde waarde voor de organisatie en dus voor de huurders.” Zijn de thema’s inspirerend? “Altijd. De onderwerpen voor dit platform worden aangedragen door de deelnemers. Wat houdt ons bezig, waar hebben we mee te maken in de dagelijkse praktijk? Deze opzet zorgt ervoor dat je ook kunt aanhaken bij de actualiteit. Dat is prettig, want er gebeurt veel in corporatieland. Dat meebepalen op inhoud is de kracht van de verschillende platformen die er zijn, dus ook van dit platform dat altijd goed wordt bezocht.” Onderwerp ‘gepinpoint’. Maar dan? “Het komt altijd aan op een goede inhoudelijke uitwerking van de aangedragen thema’s. Daar zorgt Kjenning voor, want dat is echt een vak apart. Zij hebben daarvoor de inhoudelijke expertise en zorgen onder meer voor inspirerende sprekers die hun kijk op een vraagstuk met ons delen, en voor de opbouw van het programma. Er zijn altijd meerdere sprekers per bijeenkomst. Ons platform komt twee keer per jaar twee aansluitende dagen bij elkaar, inclusief overnachting. Die praktische kant regelt Kjenning ook.” En jullie hebben het over… “Een thema is bijvoorbeeld financieringsvormen voor corporaties. Dan komt onder andere aan bod hoe je vreemd vermogen aantrekt, hoe je in projecten omgaat met de financiën, hoe je aansluiting kunt vinden met de financiële afdeling van de organisatie. Op die manier krijg je als techneut meer inzicht in hoe het werkt en dat is waardevol.” Nog meer? “Het onderwerp marktdata en inzicht in bewoners was de afgelopen keer een thema. Wat is de toekomstige behoefte, hoe realiseer je dat? Hoe beheer je de vastgoedpoot optimaal en beheers je de kosten? Dan komen andere bouwtechnieken aan bod tijdens de platformbijeenkomst. Denk aan modulair bouwen, dan worden in de fabriek modules gebouwd die op locatie in elkaar worden gezet. Interessant onderwerp voor ons want bij Nijestee verhuren we nu 13.000 woningen, maar in 2020 zijn er 14.000 woningen nodig.” Is het hard werken op die dagen? “Het is absoluut niet vrijblijvend, het is niet alleen maar luisteren en tot je nemen. Regelmatig moeten we tijdens een sessie aan de bak om deelonderwerpen in kleine groepjes uit te werken. Aan het eind van een dagdeel is er discussie en diepen we samen de voor- en nadelen uit van een onderwerp. En soms heb je op voorhand ‘huiswerk’ om goed voorbereid te kunnen deelnemen. Overigens starten wij de eerste dag voordat het programma begint altijd met een collegiale intervisie: wat houdt iedereen op dat moment zakelijk bezig? Dan kan het zo zijn dat daar een thema uitrolt voor later op de dag of voor een volgende keer. Zo actueel is het soms.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 25 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

Lees meer
15 maart 2018
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

OM vergoedt schade aan verhuurder na politie-inval

Klopt het dat de Hoge Raad onlangs besliste dat de Staat schade aan het gehuurde, als gevolg van een politie-inval bij een huurder, aan de verhuurder moet vergoeden? Kan ik mijn factuurtje naar het OM sturen? Antwoord: Ja, dat klopt. De eigenaar van een verhuurde bedrijfsruimte in Rotterdam vorderde van de Staat vergoeding van € 6.537,60 schade. Die schade was ontstaan tijdens een opsporingsonderzoek: binnen zonder bellen, zeg maar. Goeie actie, want men trof 325 kilogram heroïne aan! Maar ja, die schade… “Eigen schuld, dikke bult!”, meende de Staat, die de claim afwees. Moet je maar geen verhuurder worden. De onberispelijke eigenaar/verhuurder had bij deze verhuring zijn zorgplicht in elk opzicht in acht genomen, hem viel niets te verwijten. “Bovendien is dit geen normaal bedrijfsrisico!”, meende de verhuurder. Kan de vergoedingsplicht van de Staat op grond van artikel 6:101 BW worden verminderd? Kan schade, toegebracht aan een zaak die een derde in zijn macht heeft, schade die op grond van artikel 6:101 lid 2 BW aan die derde (huurder) toegerekend kan worden, ook worden toegerekend aan de eigenaar van die zaak (verhuurder)? De Hoge Raad oordeelde dat de Staat in beginsel schade moet vergoeden die bij rechtmatig strafvorderlijk optreden is veroorzaakt aan zaken van een ander dan de verdachte. Die schade behoort niet tot het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van een verhuurder. De toerekeningsregel van art. 6:101 lid 2 BW moet dan buiten toepassing blijven! ’t Ging niet om actie op basis van openbare orde, of een foutje (‘boem’ in verkeerde woning). We hebben het ook niet over zaakwaarneming (hulpverlening) ten behoeve van een huurder die op de bank zijn roes uitsliep, terwijl de buren dachten … en de politie dwars door de deur liep om hulp te verlenen. Deze schades zijn meestal verhaalbaar, op de burgemeester, op de politie of op de huurder. In Rotterdam ging het specifiek om schade als gevolg van rechtmatig strafvorderlijk optreden. De meeste verhuurders hebben dat steeds gezien als een schade die in het algemeen belang is gemaakt en die eveneens uit de algemene middelen moet worden vergoed. Door de Staat dus. Indachtig het beginsel ‘égalité devant les charges publiques’. In deze zaak gaven de kantonrechter en het gerechtshof de verhuurder gelijk. Maar … de Staat stelde cassatieberoep in! Welnu, op 27 oktober 2017 besliste de Hoge Raad dat de Staat moet dokken!Wellicht heeft u enigszins actuele schadekwesties? Zullen we zeggen minder dan 5 jaar oud? Ik adviseer u die opnieuw in te dienen met verwijzing naar dit arrest! Het ging om het arrest Gerechtshof Den Haag 23 februari: ECLI:NL:GHDHA:2016:294.Het arrest van de Hoge Raad vindt u hier: ECLI:NL:HR:2017:2789.Deze beslissing van de Hoge Raad volgde het zeer lezenswaardige advies van Procureur-Generaal Langemeijer, zie: ECLI:NL:PHR:2017:478. Piet van der Sandendocent Huurrecht Kjenning

Lees meer
20 januari 2018
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Verwaarloosde tuinen Bemoeien of laten

Onlangs besloot corporatie Ieder1 om iets te doen aan de verwaarloosde tuinen in een straat. Ze stuurden een brief naar de bewoners, inclusief een bijlage met foto’s van 12 tuintjes die niet door de beugel konden. De reacties van de bewoners logen er niet om: “Schandpaal! Stasi-praktijken! Zou die medewerker in camouflagekleding in de bosjes hebben gelegen?” De pers dook erop, er verscheen een artikel met de kop: Tuintjespolitie brengt straat Deventer in rep en roer. En ook de Woonbond mocht een duit in het zakje doen: Die noemt de brief bevoogdend. “Bovendien heeft dit meer weg van naming en shaming. Mensen voelen zich op deze manier te kijk gezet. Persoonlijk aanspreken of een persoonlijke brief was beter geweest.” De discussie verschuift Wat opvalt is dat de discussie niet gaat over de tuinen en het gedrag van de bewoners, maar verschuift naar de corporatie. Die had dat niet op die manier mogen doen, volgens bewoners en de Woonbond. Een ander opvallend punt is dat de Woonbond, maar ook de corporatie aangeeft dat strakke richtlijnen over hoe een tuin eruit moet zien, niet zijn te geven. Betutteling Dat instanties en professionals zich bemoeien met het leven van burgers wordt moeilijk geaccepteerd. De professional die het waagt om in het algemeen belang huurders of burgers aan te sporen tot ander gedrag begeeft zich in een waar mijnenveld. De woorden betutteling, bemoeizucht en bevoogding vallen snel. Dat is niet alleen in corporatieland het geval. Ook scholen, die het wagen zich te bemoeien met de inhoud van het lunchtrommeltje van leerlingen, krijgen de hoon van burgers en de pers over zich heen. En ook de gemeente Altena, die wil stimuleren dat tuinen vergroenen, krijgt de volle laag. Waarom eigenlijk? Is het eigenlijk wel nodig dat instanties, zoals woningcorporaties, zich bemoeien met het leven van huurders? Kunnen we dat niet gewoon achterwege laten en ervan uit gaan dat mensen zelf mogen weten hoe ze wonen? En dat als er spanningen of irritaties zijn dat zelfredzame huurders hier zelf onderling wel uit zullen komen? In het geval van corporaties zijn er drie argumenten die ervoor pleiten om zich toch te bemoeien met het woongedrag van de huurders: 1) Juridisch De wetgever gaat niet uit van vrijheid blijheid en legt duidelijke spelregels voor prettig wonen vast. Op de eerste plaats hebben verhuurders een verplichting om op te treden tegen huurders die overlast veroorzaken. In die gevallen is de corporatie dus verplicht om op te treden. Daarnaast staan er in het huurrecht en ook de huurovereenkomst allerlei richtlijnen en verplichtingen voor de huurder. Zo moet de huurder de huur betalen, de woning netjes bewonen en onderhouden, de tuin onderhouden, gemeenschappelijke ruimten leeg en schoonhouden en dergelijke. 2) Prettig wonen Iedereen is gebaat bij een leefbare buurt waar het prettig wonen is. Dit is uiteraard voor de huurders een goede zaak. Voor de verhuurder zijn de baten een goede verhuurbaarheid en lage beheerkosten. Ook maatschappelijk is het van belang dat ook mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning, kunnen rekenen op een fijne en veilige plek. Op veel plekken wonen huurders die er prima in slagen om samen prettig te wonen. Maar er zijn ook buurten en complexen waar verloedering dreigt. 3) Kosten van verloedering voorkomen Corporaties zijn maatschappelijke organisaties die doelmatig om moeten gaan met hun middelen. In een prettige, schone en veilige omgeving gedragen mensen zich veel socialer en zijn er minder vernielingen en ongewenst gedrag. Het omgekeerde is ook waar. In een verloederde omgeving gaat het snel van kwaad tot erger. Overlast, schades en leegstand liggen dan op de loer. De rekening van verloedering komt vrijwel altijd bij de corporatie terecht. Denk aan intensiever beheer, herstel van schades, opknappen van uitgewoonde woningen, leefbaarheidsprojecten en voortijdige herstructurering. Deze kosten gaan direct ten laste van de mogelijkheden om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het voorkomen ervan dient dus een algemeen belang. Voorlichting en bewustwording Wat kunnen we nu leren van de casus in Deventer? Er vallen twee zaken op: Op de eerste plaats dat het bemoeien met de individuele levenssfeer als bevoogdend wordt ervaren. Dat geldt ook voor cases van de school en de gemeente. De intentie van de instanties is echter niet om burgers of huurders te pesten, maar om een algemeen belang te dienen. Die boodschap komt blijkbaar niet over. Een ander punt dat opvalt is dat het lijkt alsof de brief van de corporatie voor de huurders uit de lucht komt vallen. Ze lijken zich ook van geen kwaad bewust. Zowel de huurders, de Woonbond als de corporatie kunnen niet aangeven wat de richtlijnen zijn voor een goed onderhouden tuin. Dat is wonderlijk. In het huurrecht (besluit kleine herstellingen, punt l.) staan zeer duidelijke richtlijnen. Een tuin dient verzorgde indruk te maken, wat in elk geval betekent dat gras regelmatig gemaaid moet worden, onkruid verwijderd, dode beplanting vervangen en zo gaat nog even door. Blijkbaar is dit bij zowel de professionals als de huurders niet bekend en zijn de huurders niet eerder aangesproken op het tuinonderhoud. De belangrijkste tip is daarom om meer aan bewustwording en voorlichting te doen. Wat is eigenlijk het effect van een paar verwaarloosde tuinen op de leefbaarheid in de buurt? Waarom is het belangrijk om portieken en galerijen leeg en schoon te houden? Daarbij is het ook belangrijk om te wijzen op de regels en taken van de huurder. Die zijn duidelijk omschreven in het huurcontract en het besluit kleine herstellingen. De verhuurder heeft ook de nodige verplichtingen en taken. Hierbij hoort wat mij betreft zeker ook het regelmatig herinneren aan de verantwoordelijkheden van huurders bij prettig wonen en het aanspreken op ongewenst woongedrag. Meer leren én zelf aan de slag? In de trainingen Modern Sociaal Beheer en de Leergang Woonconsulent leer je alles over het beïnvloeden van sociaal gedrag, wet en regelgeving, voorlichting, aanspreken en handhaven. En om tot een objectieve meting van grijs en groen te komen staat tijdens de opleiding Beheer en onderhoud van grijs en groen de methode “beeldgericht werken” centraal. Kenmerkend is het gebruik van beelden/foto’s en nieuwe meetmethoden om de kwaliteit objectief te beschrijven en te meten. Harry Vlaar Trainer Modern Sociaal Beheer en Leergang Woonconsulent

Lees meer
12 oktober 2017
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

“Regelmatig ontstaat er gedonder tussen aannemer en corporatie”

Wie is wanneer aansprakelijk wanneer er iets misgaat bij bouw, verbouw of renovatie? De aannemer, architect, corporatie, of nog weer een andere partij? Regelmatig trekken corporaties aan het kortste eind, aldus Jur Deckers, advocaat bij stichting Accolade en gespecialiseerd in bouw- en huurrecht. “Het is van essentieel belang om de kennis van de corporatieprofessional op dit gebied te vergroten.” Gaat er vaak wat mis? “Woningcorporaties beheren, verbouwen, bouwen en renoveren woningen. Daarvoor sluiten ze overeenkomsten met externe partijen als aannemers en adviseurs. In die overeenkomsten staat welke partij wat gaat doen en wanneer en hoe zij dat gaat doen. Gaat er iets mis, en helaas gebeurt dat nog wel eens, dan ontstaat er regelmatig gedonder tussen de verschillende partijen.” Geef eens voorbeelden “Dat is best wel lastig. Kijk, als er een balkon afbreekt dan komt het in de media en weten we ervan, maar meestal worden zaken onderling opgelost. Denk bijvoorbeeld aan extra werk, welke partij betaalt dat dan? De aannemer of de corporatie? Vaak worden dit soort conflicten onderling geschikt en komt het erop neer dat ieder de helft betaalt.” Maar er zijn toch uniforme algemene voorwaarden? “Jazeker, maar die UAV is oorspronkelijk opgesteld in 1968 – dus niet meer van deze tijd – en die zijn in 1989 en 2012 nauwelijks aangepast. Deze voorwaarden zijn op vele punten opdrachtgeveronvriendelijk en aannemersvriendelijk. Corporaties trekken daardoor bij conflicten dan ook bijna altijd aan het kortste eind. Stel, een woningcorporatie, aannemer, architect en constructeur gaan samen in zee om een nieuw gebouw neer te zetten. Dat gebouw stort in omdat de constructeur een foutje heeft gemaakt. Schadepost: 10 miljoen euro. Daar kan een corporatie misschien 1 miljoen van verhalen op de constructeur. Naar die andere 9 miljoen kunnen ze fluiten.” Ik zeg: andere voorwaarden! “Tegenwoordig wordt er steeds meer gewerkt met design& build-contracten. Dat is mooi, maar daarnaast is het natuurlijk van groot belang dat de kennis van de corporatieprofessional op dit vlak wordt vergroot. Die moet weten welk contract het best past bij een bepaald project.” Want? “Laat je bijvoorbeeld kozijnen vervangen dan hoef je daar geen overeenkomst van 30 pagina’s voor op te stellen. Maar gaat het om het bouwen van een omvangrijk woningbouwcomplex dan ziet een contract er toch echt anders uit. Het gaat erom kennis hierover tussen de oren van de corporatieprofessional te krijgen, veelal mensen zonder een juridische achtergrond die hier wel mee te maken hebben. Tot voor kort waren voor deze doelgroep nagenoeg geen opleidingen, dus de Bouwrecht Academie kan hier een rol in spelen en voorzien in een grote behoefte. Op een praktische, laagdrempelige manier waarbij cursisten onderling ervaringen kunnen uitwisselen. Dan hoeft niet iedere corporatie het wiel opnieuw uit te vinden.”

Lees meer
12 november 2016

Wil je vrijblijvend advies?

Bel naar 0320 - 2374 88 of gebruik de keuzehulp tool.