Vastgoed, Onderhoud & Beheer artikelen

Je weet het van tevoren. Dit gaat spierpijn opleveren…

De Pinksterdagen heb ik bij de buurvrouw in huis doorgebracht. Nu is het belangrijk dat ik daarbij even iets meer context geef. De buurvrouw had ons onlangs geholpen met behangen, schilderen en kasten in elkaar knutselen. Maar dat klussen blijkt ook besmettelijk, want nu is ze zelf ‘aan de klus’ en had ze een handje nodig met behangen en sauzen. Nu doe ik dat niet dagelijks. Dus de week na Pinksteren liep ik nogal moeilijk, omdat je bij behangen allerlei spieren in moet zetten die ik niet alle dagen gebruik. En ja, dingen doen die je niet gewend bent, dat geeft (spier)pijn… Terug de zaal in: dat wordt ook spierpijn Met elkaar weer een hele dag in één ruimte zal ook weer wennen zijn. En dat gaat er aan komen. Met de versoepelingen per 5 juni gaan de komende periode stapsgewijs ook onze bijeenkomsten, opleidingen, platforms en trainingen weer gewoon in de zaal plaatsvinden. Tenminste, zo gewoon als mogelijk in deze tijd, en natuurlijk blijft veilig en verantwoord daarbij het uitgangspunt. Terug de zaal in, doen we niet alleen omdat veel deelnemers nog praktijkdagen moeten afronden. Maar ook omdat we merken dat veel mensen ook echt toe zijn aan een bijeenkomst in de zaal, live met echte mensen om je heen en niet met alleen maar koptelefoons en de strakke functionele schermen van MS Teams en Zoom. ’t is weer even wennen… Maar het wordt ook even een soort van spierpijn. Want we moeten weer wennen aan de dynamiek in de zaal, het samenzijn, samen leren, samen live discussiëren en kennis en ervaringen uitwisselen. We moeten ook weer even wennen aan samen zijn met ‘andere mensen’. Dat is in de afgelopen periode natuurlijk ook veel minder geweest. Dus ja. Het wordt een soort van spierpijn en even weer wennen. Maar we kijken er wel echt naar uit. Voorlopig houden we het protocol Veilig en verantwoord naar opleidingen en platforms in de hand. Want de basisregels blijven gelden. En een ding kan ik u alvast beloven: de spierpijn gaat weer over! Tenminste, bij mij was het na het rondje behangen gelukkig ook weer snel over. Eddy Bonthuisdirecteur Kjenning

Lees meer

31 mei 2021

Verward gedrag: wat kun je doen?

Corporaties hebben steeds vaker te maken met bewoners met verward gedrag. Hoe ga je in gesprek met deze bijzondere doelgroep? En wat kun je voor ze betekenen als corporatie? Tijd voor de training op dit vlak vonden ze bij Wonen-Zuid. “Er gebeurt zoveel op dit gebied, je moet zorgen dat je bijblijft”, aldus wijkbeheerder John Vleugels. Wat gebeurt er allemaal dan? “De maatschappij verandert. Mensen blijven steeds langer zelfstandig wonen. De wet- en regelgeving op dit vlak verandert. Maar ook de instrumenten die je hebt om mensen met verward gedrag te kunnen helpen veranderen. Bij welke instanties kun je bijvoorbeeld voor wat aankloppen als dat nodig is?” Heeft Wonen-Zuid veel te maken met verward gedrag? “Dat komt steeds vaker voor. Als wijkbeheerder ben ik verantwoordelijk voor de leefbaarheid van de wijken. Dat gaat onder meer om schoonmaak van de complexen, groenvoorziening en controle brandveiligheid. Maar ook om hoe mensen in een wijk prettig naast en met elkaar kunnen leven. 80 tot 90% van mijn werktijd besteed ik aan last en overlast van huurders. Daarbij wordt de groep met verward gedrag helaas steeds groter.” Dat is pittig lijkt me “Dat doe je natuurlijk niet alleen. Bij Wonen-Zuid werken 8 wijkbeheerders en we werken met een netwerk. Denk aan politie, handhaving, maatschappelijk werk, buurtbemiddeling, zorginstellingen, gemeenten, et cetera. Samen probeer je de leefbaarheid goed te houden. Daarnaast is het belangrijk om bij te blijven. Zaken veranderen. Mensen worden steeds assertiever, agressiever ook, ze hebben meer eisen. Hoe ga je daar goed mee om.” Is dat de reden voor de training Omgaan met bewoners met verward gedrag? “Wij wilden meer verdieping. Zelf kom ik uit de incassowereld, dan leer je echt wel goed communiceren. Maar dan nog ben ik altijd op zoek naar meer informatie, zodat ik nog sneller en beter kan handelen.” Gelukt met deze training? “De training Omgaan met bewoners met verward gedrag was geweldig. Vaak val je na een tijdje bijna in slaap bij een training, maar daar was hier absoluut geen sprake van. Dat kwam echt door de trainer. Zij heeft een achtergrond in de zorg en adviseert de overheid op het gebied van overlast. Dan kun je dus echt diepgaande vragen stellen en discussiëren, ook aan de hand van praktijkvoorbeelden. Dat hebben we ook volop gedaan.” Waarover dan? “Over de rol van de overheid dus. Over wat verward gedrag precies is. Paniek is wat anders dan verward gedrag namelijk. Maar we hebben het ook gehad over de oorzaken, bijvoorbeeld psychiatrisch, een verstandelijke beperking, verslaving, et cetera. En over hoe je mensen met verward gedrag effectief kunt benaderen, waar welke verantwoordelijkheden liggen, wie je kunt inschakelen voor aanvullende hulp. Hulpbehoevende bewoners worden geacht langer zelfstandig in hun woning te blijven wonen, maar waar ligt de grens? ” Klaar dus? “Eigenlijk niet. Voor we het wisten, was de dag al voorbij. Dus we willen graag nog een vervolg op deze training.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Wonen Zuid en aangepast aan de vragen en situatie van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

30 mei 2021

De corporatie als groot-eigenaar in de VvE: wat is haar rol?

Wat zijn precies de taken en verantwoordelijkheden van een groot-eigenaar in VvE’s? Wooncompagnie wilde meer kennis op dit vlak. Coördinator Conny Kamerling volgde de training De groot-eigenaarsrol in de VvE: “Het was praktisch, toegankelijk en interactief. Precies wat we voor ogen hadden.” Waarom deze training? “Sinds kort heeft Wooncompagnie een nieuwe aanpak als het gaat om VvE’s. Voor die tijd was de VvE enigszins een ondergeschoven kindje. Het was altijd ‘een beetje’. De VvE-taak was belegd bij buurtconsulenten, maar dit werkte niet zoals we wilden. Besloten is om het anders aan te pakken. Naast mijn werk als medewerker Accounting ben ik nu ook coördinator VvE, daaronder werken 3 accountmedewerkers. Zij zijn de ogen en oren in het veld en bezoeken bijvoorbeeld ook de vergaderingen van de VvE’s. Als er ingewikkelde vragen zijn spelen zij die door aan mij, daarnaast leid ik het technisch beheer in goede banen. Nu we zijn overgestapt naar een andere aanpak, wilden we duidelijker hebben wat de taken en verantwoordelijkheden van een groot-eigenaar zijn. Ook inhoudelijk wilden we meer kennis opbouwen.” Kennis waarover? “Over modelreglementen, het appartementsrecht, splitsingsakten, hoe het werkt met stemmingen in een VvE.” Klinkt saai “De training was echt niet saai hoor. Natuurlijk was er een deel theorie, daar ontkom je niet aan. Maar dat werd op een interessante manier gebracht. En de koppeling naar de praktijk werd meteen aan die theorie toegevoegd. Wij waren redelijk ‘groen’ op dit vlak, een aantal van ons begon zelfs vanaf 0 aan deze training. Vragen uit onze eigen dagelijkse praktijk met betrekking tot VvE’s konden we volop stellen. We hebben veel gediscussieerd, en zo kom je weer op andere interessante punten. Op een toegankelijke manier kwam van alles over VvE’s en de groot-eigenaarsrol voorbij. Van praktijkvoorbeelden en discussiëren steek je veel meer op dan van alleen theorie. We hadden van tevoren ook aangegeven dat we een interactieve training wilden. Kjenning heeft een training op maat gemaakt voor Wooncompagnie.” Veel geleerd dus? “Ja, veel geleerd. Onder meer ook waar welke taken en verantwoordelijkheden liggen: bij de VvE of bij de Wooncompagnie. Denk bijvoorbeeld aan een klacht over een verrot kozijn. Wie lost dit op en wie betaalt dit? Wij namen in het verleden soms iets te snel de leidende rol, ook financieel, we zijn nu duidelijker naar de betrokken partijen en nemen wat meer afstand in sommige zaken. Dat kunnen we nu doen omdat we inhoudelijk veel meer kennis hebben.” Iedereen blij? “Het waren goede dagen. Een voordeel vond ik dat we met een klein clubje waren: met zijn zessen. En dat we van dezelfde corporatie waren. Je hebt dezelfde vragen en kunt in de praktijk ook allemaal wat met de antwoorden. Soms denk je na een training weleens: wat heb ik nu eigenlijk geleerd… Maar dat is hier absoluut niet zo.” Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Wooncompagnie. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraag en uw situatie #doenwatnodigis

Lees meer

31 maart 2021

Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil.

Ylona Benneker is administratief medewerker bij De Key en maakt deel uit van het incassoteam. Onlangs volgde dat team de training Incassogesprekken: basis en verdieping. “Ik kan nu nog beter de – soms moeilijke – gesprekken voeren.” Incasso. Ik vind het altijd een beetje heftig klinken “Waarom? Omdat je ervoor moet zorgen dat iemand zijn achterstallige huur alsnog betaalt en dat dat soms moeilijke gesprekken zijn?” U slaat de spijker op zijn kop. Lijkt me lastig. Al die emoties ook “Ik doe de incasso van onze studentenhuisvesting, dat is inderdaad pittig en uitdagend. Naast het incassowerk doe ik ook de verhuur van een complex van De Key. Die afwisseling maakt mijn werk leuk. Natuurlijk komt er regelmatig emotie bij kijken aan de kant van de huurder als je contact hebt vanwege achterstallige betaling, en soms moet je zelfs de stap nemen om een deurwaarder in te schakelen. Dat is ook heftig. Maar zo start je natuurlijk niet.” Hoe dan wel? “Het begint met luisteren: wat is de reden van de huurachterstand? Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil. Studenten hebben het op dit moment ook nog eens financieel lastig, door corona zijn er veel hun bijbaantje kwijtgeraakt. We gaan altijd voor een betalingsregeling op maat. Uiteraard controleer je vervolgens of de huurder zich daar aan houdt. Zo niet, dan volgt een waarschuwing, ga je nog een keer het gesprek aan, maak je weer afspraken. Blijft iemand in gebreke dan draag ik het dossier uiteindelijk over aan de deurwaarder. Maar dan ben je echt al een stuk verder hoor.” Klinkt alsof u geen training nodig hebt. Waarom dan toch? “Omdat ik het gevoel had dat ik soms te veel ruimte gaf in de gesprekken. Misschien wat te veel meebewoog met de huurder. Ik wilde ook nog meer weten van de juridische kant. Daarom ben ik op zoek gegaan naar een training, zo kwam ik bij Kjenning terecht. Uiteindelijk is de training Keybreed uitgerold. Het hele team, 11 mensen, heeft de training gevolgd.” En? Veel geleerd? “Ja, echt. In twee dagdelen heb ik enorm veel opgestoken. De juridische aspecten kwamen aan bod, dus wat zijn de regels. Maar daarnaast ook de context en de oorzaken van schulden, welke schuldenregelingen je kunt inzetten, de Nibud-methode ‘grip op geld’, hoe je een goed incassogesprek voert. Dat laatste hebben we ook geoefend met een gedragsacteur. Ik kan nu ook het dossier van de deurwaarder beter lezen. Sprong er nog wat uit? “Voor mij was dat de aansluitende verdiepingstraining van een dagdeel. Daarin kwam aan bod hoe je beginnende jonge huurders beter kunt adviseren: wat houdt op kamers wonen financieel eigenlijk in? Welke rechten hebben ze, denk aan het recht op huurtoeslag, op kwijtschelding van gemeentelijke belastingen. Door preventief te adviseren, kun je voorkomen dat huurders in de problemen raken. Daar zou ik nog veel meer van willen weten.” Ik zeg: door naar een aansluitende training “Haha ja, dat zou niet verkeerd zijn. Het is goed om jezelf te blijven ontwikkelen, dus dat blijf ik zeker doen.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor De Key en aangepast aan de vragen, situatie en context bij de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Met de beste passende vorm, online, klassikaal of een mix. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

8 maart 2021

Inschatten van overlastklachten in drie snelle stappen

Geen klacht is hetzelfde, maar toch zijn overlastmeldingen grofweg in te delen in vijf categorieën. De kunst is om zo snel mogelijk een juiste inschatting te maken van de aard van de klacht zodat je ook snel passende maatregelen kunt nemen om de overlast aan te gaan pakken. Met onderstaand schema kun je in drie stappen snel tot een eerste inschatting komen van het type overlast. Dat helpt je ook om daarna snel passende maatregelen te nemen. Stap 1: De aard van de klacht Kijk hierbij naar de feiten en niet naar de emotie van de melder. De feiten filter je in eerste instantie uit de schriftelijke verklaring(en) en eventueel gesprekken met de melder(s). Mogelijke overlast: Bijvoorbeeld klachten over structureel: luide muziek (af)spelen, feesten, geluid ‘s nachts, schreeuwen, treiteren, bedreiging, discriminatie of crimineel gedrag. Te dulden hinder: Bijvoorbeeld klachten over: spelende of huilende kinderen, huishouden, koken, roken in de eigen woning, tuin of balkon, lopen, praten, huisdieren, parkeren. Stap 2: Zijn er meerdere melders? Ja Nee Over en weer Stap 3: Is de “veroorzaker” zorgwekkend? Maakt bijvoorbeeld een verwarde indruk. Lijkt dingen te zien of horen die er niet zijn. Is verslaafd. Of er is sprake van een gezin met problemen met opvoeding of huishouden. Meer weten over aanpakken van woonoverlast Tijdens de training Woonoverlast aanpakken wordt verder ingegaan op herkennen en aanpakken van woonoverlast. U leert situaties snel te beoordelen, de juiste verwachtingen te scheppen bij alle betrokkenen, gepast op te treden en effectief samen te werken met netwerkpartners en collega’s.

Lees meer

22 januari 2021

Opslag van spullen op de gang: mag dat?

Huurders van appartementencomplexen delen gemeenschappelijke ruimtes zoals de entreehal, liften, galerijen en gangen met andere huurders. Niet zelden worden deze ruimtes door de huurder gebruikt om er spullen neer te zetten. Denk aan plantenbakken, bankjes, kinderwagens of ‘zitjes’. Huurders doen dit soms om de gemeenschappelijke ruimtes gezelliger te maken of omdat ze menen dat er binnen de woning geen plek voor deze spullen is. Hoewel verhuurders soms wel begrip hebben voor het ‘aankleden’ van de gemeenschappelijke ruimtes, zijn de meeste verhuurders niet blij met dit soort initiatieven. Niet alleen kan het plaatsen van spullen in de gemeenschappelijke ruimtes veel overlast veroorzaken, het schoonmaken belemmeren, belangrijker is dat de veiligheid in het geding kan zijn. Denk aan de brandveiligheid, maar ook aan veiligheid in het kader van toegankelijkheid van hulpdiensten, zoals een ambulance. Daarnaast kan de verhuurder worden aangesproken door de overheid als de situatie in een gebouw niet in overeenstemming is met de voorschriften. Verantwoordelijkheden eigenaar Een eigenaar van een gebouw heeft bepaalde verantwoordelijkheden voor de veiligheid. Zo is een eigenaar van een gebouw verantwoordelijk voor het naleven van de eisen die zijn neergelegd in het

Lees meer

2 januari 2021

Omgaan met verwarde personen: hoe dan?

“De vakman die achter de voordeur van de huurder komt, heeft steeds vaker te maken met bewoners met psychische problemen en/of een verslaving”, aldus Gerard Nijmeijer, uitvoerder Dagelijks Onderhoud bij Accolade. Vandaar dat de 21 vakmannen van de corporatie de training ‘Omgaan met verwarde personen voor de vakman’ volgden. Nou, kom maar door: hoe was het? “Na afloop waren alle 21 vakmannen enthousiast en positief. Daar ben ik heel blij mee, want vooraf stond echt niet iedereen te springen om deze training te volgen. Dit zijn bijna allemaal ‘ruwe-bolsterjongens’, ontzettend goed in hun vak, maar niet iedereen weet hoe je het best kunt reageren en het gesprek kunt aangaan met bewoners met deze problematiek.” Dus daar had u nog wat missiewerk te verrichten? “Nee hoor, zo voelt dat niet. Als uitvoerder Dagelijks Onderhoud is een van mijn taken te zorgen dat ‘mijn jongens’ hun werk zo goed mogelijk kunnen uitvoeren. In 80% van de contacten die zij hebben met bewoners gaat dat goed, in 20% van de gevallen lopen zij tegen zaken aan die extra aandacht nodig hebben. Daar ga ik dan ‘achteraan’.” Waar hebben we het dan over? “Over mensen met verward gedrag, verslavingsgedrag, psychische problemen, dementie, huiselijk geweld, en depressie. Omdat mensen met deze problemen steeds langer zelfstandig blijven wonen, hebben onze vakmannen hier steeds vaker mee te maken. Dan is het prettig als ze snel de situatie kunnen herkennen, daarop kunnen inspelen met respect voor de ander, zodat ze uiteindelijk hun werk goed kunnen uitvoeren.” Herkennen is niet het enige neem ik aan? “Nee, zeker niet. Je moet als vakman ook wat met dat gedrag. Vandaar deze training die we bij Kjenning hebben gevolgd. Ik zit al jarenlang in het Platform Dagelijks Onderhoud van Kjenning, samen met mensen van andere corporaties uit het hele land. Ieder jaar komen we twee keer bij elkaar en behandelen we een thema dat we zelf aandragen. Daar heeft een deskundige een keer gesproken over het onderwerp verwarde mensen. Dat vond ik heel waardevol, want je kunt wel denken: ach, ik weet wel hoe ik daarmee moet omgaan, maar er valt natuurlijk nog heel veel te leren.” U dacht: daar moeten we intern ook wat mee? “Precies. En dat hebben we dus ook gedaan. Tijdens de training werden er ook echt praktische tips gegeven. Fijn, want daar kunnen vakmensen ook het meest mee. Bijvoorbeeld dat je niet tegenover mensen moet gaan staan, maar ernaast omdat dat veel minder bedreigend is. Dat je ze de tijd moet geven om te verwerken wat je komt doen. Dus niet snel snel even je werk doen, en weer weg, want dat is lastig te hanteren voor mensen die net iets anders in elkaar steken om welke reden dan ook.” Fijn, die tips en tricks? “Zo’n training draagt bij aan meer inzicht in en het herkennen van de symptomen en het gedrag van mensen met psychische problemen en/of een verslaving. Onze vakmannen herkennen situaties nu sneller, kunnen daar rekening mee houden en erop inspelen. Daarnaast kunnen ze nu ook beter inschatten wanneer het goed is om een collega in te schakelen, bijvoorbeeld voor hun eigen veiligheid. Het was mooi om te zien dat deze grote, stoere jongens deze dag waardevol vonden. Deze training was een stap in de goede richting, we denken er nu over een cursus gesprekstechniek te gaan volgen met deze groep medewerkers.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Accolade. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

Lees meer

8 december 2020

Van ‘likje verf’ tot groot onderhoud: conditiemeting volgens NEN 2767

Wanneer voer je welk onderhoud aan een woning uit als corporatie? Het begint in ieder geval met een conditiemeting van de woning. Richard Middelkamp, algemeen directeur van Middelkamp projectmanagement en van Occupant, volgde samen met het team de training Conditiemeting in onroerend goed volgens NEN 2767. “Het was een mooie mix van online, klassikaal en praktijk.” Het team? Dan heb ik het over de medewerkers die de training hebben gevolgd. In dit geval zijn dat er 9, in functie variërend van projectbegeleider en -manager, tot kostendeskundige.” Wat ‘projectmanaget’ de organisatie zoal? “Ooit ben ik als zelfstandige Middelkamp projectmanagement begonnen. Na een aantal jaren heb ik samen met een andere partij de personeels-bv Occupant opgericht. We verbinden klant en uitvoerenden en laten deze efficiënt samenwerken. We managen projecten, maar adviseren ook over verduurzaming en onderhoud.” Ha, het woord onderhoud valt “Wij werken veel samen met corporaties. Die stoeien vaak met het in kaart brengen van de staat van hun bezit volgens de NEN 2767. Daar hebben wij een app voor ontwikkeld, de Pulse-inspectieapp. Aan de hand van de app toetsen we allerlei zaken van een woning, van zolder tot kelder, en zowel de binnen- als buitenkant. Naast deze technische inspectie brengen we ook de sociale status in kaart.” Klinkt alsof de NEN 2767 geen geheimen meer voor u heeft… “We weten er inderdaad veel van, maar dat weerhoudt mij er niet van om een training te volgen, samen met het team. Kennis, daar heb je gewoon nooit genoeg van in huis. Iedereen kan zich altijd verbeteren. Kjenning kwam meteen in beeld. Ik heb er hele goede ervaringen mee, dus daar was ik snel uit. Alles was al gepland, maar ja, toen kwam corona…” Alles ‘on hold?’ Ja, in eerste instantie wel. Maar je moet altijd denken in kansen en niet in beperkingen. We hebben contact gehouden en zijn online begonnen, met 1 dagdeel. Dat ging echt prima. Zaken als elementen- en gebrekenherkenning, de zespuntsschaal conditiescores, werkwijze bij verschillende gebouwen, de meerjarenonderhoudsbegroting, het kwam allemaal aan bod op een interactieve manier. Er was ruimte voor discussie en voorbeelden vanuit de praktijk. Inmiddels werden de coronamaatregelen versoepeld, dus werd er snel geschakeld naar 1 dagdeel klassikaal. Dat vind ik zelf fijner. Dan verloopt de interactie wat soepeler/natuurlijker. Het laatste dagdeel kregen we in groepjes van 3 praktijkles. We hebben de conditie van een huis gemeten volgens de NEN 2767.” Aha. Van zolder tot kelder? “Ja echt. Dan heb je superveel interactie. Je kunt zaken naar voren brengen die je eerder al ‘bij de hakken hebt gehad’, zoals wij dat zeggen. Op deze manier maak je de stap van theorie naar praktijk. Dat is mooi.” Tijd en investering waren het waard? “Zeker weten. Onder de praktijk moet een mooie dosis theorie liggen, de theoretische basis is altijd het vertrekpunt. Dat hebben we nu nog beter onder de knie. We hebben naar aanleiding van de training ook zaken aangepast in de Pulse-inspectieapp, zodat we klanten nog beter advies en een kostenindicatie kunnen geven. Wij zijn de druppel (pulse), zetten wat in beweging richting corporaties. Mooi dat we dat nu nog beter kunnen na het volgen van deze training.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Occupant. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. En dan zoeken we daarbij ook de best passende vorm bij die aansluit bij uw vraag en organisatie. Klassikaal, online of een mix. Wat maar nodig is. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

8 december 2020

Projectmatig werk is dé trend. Terwijl de meeste projecten mislukken…

Projecten. Een echte trend, steeds meer werk wordt projectmatig gedaan. Maar als je van naam en faam bekende projecten voor de geest haalt, dan is het beeld niet direct positief. Denk aan de Noord-Zuid lijn, de Betuwelijn of de Fyra. Of aan de restauratie van het Rijksmuseum, aan Lelystad airport, of de uitbreiding van Schiphol. Dus eigenlijk staan de meeste projecten niet zo positief bekend. Wat is er dan aan de hand? De meeste projecten mislukken (deels) Het Fyra-project werd helemaal gestaakt, maar de meeste projecten komen op de een of andere manier toch wel tot een resultaat. Maar overwegend niet succesvol. Volgens de literatuur falen projecten in 70% – 80% van de gevallen, waarbij ze in 10% – 20% zelfs helemaal worden gestaakt. Blijkbaar zijn projecten dus moeilijk en gaat het projectmatig werken niet vanzelf. Maar wat is dan een project? Daarmee komt de vraag op, wat ìs een project eigenlijk? Noemen we het een project alleen omdat er het woord ‘project’ op staat? Niet perse. Een ‘echt’ project heeft een aantal vaste elementen. Dat zijn: Een project: Heeft een duidelijk doel en resultaat. En er is dus ook helder wat niet: heeft een duidelijke scope. Is een unieke, eenmalige opdracht Heeft een duidelijke opdrachtgever en opdrachtnemer. Er is een heldere rolverdeling. Kent een beperkte tijd (start en einde) en beperkte middelen/budget Is planmatig van opzet Is een Samenwerkingsverband, meestal van verschillende disciplines Heeft een heldere zakelijke rechtvaardiging (Business Case) en levert een belangrijk resultaat dat als urgent wordt ervaren door de stakeholders. Daarmee zijn de belangrijkste succesfactoren ook al genoemd: Helder resultaat en heldere afbakening Opdrachtgever in staat om de juiste omstandigheden (budget, mensen, middelen, tijd) te creëren Duidelijke zakelijke rechtvaardiging waardoor voor de organisatie helder is waarom dit moet Projectmethodiek en training projectmatig werken Nu is de projectmethodiek dus niet echt het belangrijkste element dat helpt om het projectresultaat voor elkaar te krijgen. Het gedragselement in bijvoorbeeld “samenwerken”, “heldere waarom”, “duidelijke afbakening” is vele malen belangrijker. Want mag je in jouw werkcontext ook echt zeggen dat de tijd die Pietje voor jouw project vrijmaakt, te weinig is? Of dat we eigenlijk geen ERP maar een boekhoudsysteem neerzetten? Of tegen je opdrachtgever aangeven dat die wens toch echt niet binnen jouw project hoort? Dat maakt de methodiek -zoals in mijn ogen elke methodiek en/of kennis- volstrekt context afhankelijk: het is belangrijk om de dagelijkse praktijk expliciet mee te nemen. En dat doen we dus ook in de training projectmatig werken. De projectmethodiek wordt toegepast op de eigen context van de deelnemers, in de eigen situatie en de eigen weerbarstige dagelijkse praktijk. Tijdens de training Projectmatig Werken wisselen we de theorie af met praktische oefeningen. We delen ervaringen, de successen en de net zo leerzame mislukkingen. Je krijgt een brede basis theoretische basis van projectmatige werken die je tijdens de training vertaald naar je eigen project in jouw eigen praktijk bij je woningcorporatie. En natuurlijk helpt het óók als je een goede projectmethodiek – zoals Projectmatig Werken – toepast. Een kleine waarschuwing vooraf: pragmatisme en situationeel handelen staat in onze aanpak altijd voorop. Doen wat nodig is. En we gaan dus geen project van het project maken. Eric SommerTrainer Kjenning

Lees meer

6 november 2020

Projectmatig werken: doelgericht, resultaatgericht én efficiënt

Projectmatig werken wordt bij steeds meer organisaties ingezet. En dus ook bij corporaties. Esther Zwolsman, medewerker proces- en projectondersteuning bij Beter Wonen in Almelo, volgde de tweedaagse training Projectmatig werken van Kjenning. “Ik weet nu nog beter hoe belangrijk een helder projectdoel, de projectfasering, het resultaat en het effect van een project zijn.” Dat doel, et cetera, was voor die tijd niet voldoende duidelijk? “Voordat ik anderhalf jaar geleden overstapte naar Beter Wonen als medewerker proces- en projectondersteuning, heb ik vijf jaar bij een grote organisatie in dezelfde functie gewerkt. Maar dat was toch anders, projecten werden centraal in de organisatie aangevlogen en vervolgens naar de rest van de organisatie uitgerold. Ik was destijds verantwoordelijk voor de implementatie van de processen en de projecten. Bij Beter Wonen ondersteun ik de manager Bedrijfsvoering & Vastgoedbeheer bij het actualiseren en opstellen van processen, maar ik ondersteun ook bij projecten op bijvoorbeeld het gebied van ICT, controlling en vastgoedbeheer, soms draai ik mee als projectmedewerker, soms leid ik zelfs een project. Dat is superleuk, het is heel gevarieerd en ik heb veel vrijheid.” Ik zeg: u weet toch al van de hoed en de rand “Iedere organisatie is anders. Bij Beter Wonen werken ze wat betreft interne projecten veelal conform de uitgangspunten, methoden en technieken van projectmatig werken volgens de Twijnstra en Gudde-aanpak. Ik hoorde terminologie en zag documentatie voorbijkomen waarvan ik niet wist hoe deze tot stand waren gekomen en – gezien mijn beperkte praktijkervaring met projectmatig werken – het leek mij verstandig om bij de basis te beginnen. Ik dacht: ik ga deze training Projectmatig Werken volgen, dan begrijp ik de methodiek goed en kan ik deze beter in de praktijk brengen.” Kom maar door: wat zijn de ervaringen? “Het was intensief, maar goed ‘behapbaar’, en interactief. Ik was blij dat het heel erg op de praktijk was ingestoken. We konden zelf praktijkvoorbeelden aandragen, waar we dan over spraken en over discussieerden. Ook brachten we eigen casussen in, die we vervolgens in projectvorm mochten uitwerken, hierdoor krijg je echt veel meer feeling met de leerstof. Theorie als uitgangspunten, randvoorwaarden, projectfasering, projectrollen, resultaatbeschrijving, effect en afbakening gaan dan meer leven. Het begrip, het waarom van al die stappen en het oefenen in de praktijk, hebben mij echt wat gebracht. We hadden ook een leuke groep deelnemers, dat telt ook mee.” Oh, vertel? “De deelnemersgroep bestond uit allemaal medewerkers van collegawoningcorporaties uit het hele land en was heel divers, dat zorgt mede voor toegevoegde waarde. Deelnemers die meer aan de klantkant, de bouwkant, of de interne kant zitten kijken ieder door hun eigen bril naar eenzelfde project. Zo leerde ik om verschillende facetten van het project op een andere manier te bekijken. Leuk om dan samen voorbeeldprojecten te doorgronden. Daar steek je een hoop van op. De trainer zelf kwam ook nog eens uit de praktijk en had mooie voorbeelden.” Kortom? “Ik heb er veel aan in de dagelijkse praktijk. Overigens is zo’n training Projectmatig Werken zeker niet alleen voor projectmedewerkers, vind ik. Tegenwoordig worden veel vraagstukken in organisaties steeds vaker projectmatig aangepakt, waardoor steeds meer medewerkers deelnemen in projecten, dan is het goed dat breed in de organisatie medewerkers de strategie van projectmatig werken begrijpen en toe kunnen passen. Dat werkt echt veel efficiënter.”

Lees meer

11 maart 2020

Waar eindigt de inspraak van een huurder bij dringende werkzaamheden?

Het overgrote deel van de huurders van woningen legt de verhuurder geen strobreed in de weg bij het verrichten van dringende werkzaamheden. Sterker nog, geregeld ‘staat de koffie klaar’. Toch kent iedere verhuurder wel een (voormalig) “kritische” huurder die bij elke dringende (controle)werkzaamheid zijn of haar kont tegen de krib gooit. Het is de koppige huurder die van oordeel is te kunnen bepalen welke werkzaamheden worden verricht en wanneer deze worden verricht. Of het gaat om het onderhoud aan een CV-installatie, het verwijderen van houtrot of het uitvoeren van buitenschilderwerk; deze huurder wil maximale inspraak. Recent kreeg ik de vraag voorgelegd waar die inspraak eindigt. Onder verwijzing naar de contractuele- en wettelijke verplichtingen van de huurder en naar een op 13 november jl. gepubliceerde uitspraak (ECLI:NL:RBMNE:2018:5797) van de kantonrechter Utrecht gaf ik antwoord op die vraag. De contractuele- en wettelijke verplichting van de huurder ten aanzien van dringende werkzaamheden De meeste huurovereenkomsten bevatten in de algemene huurvoorwaarden een bepaling ten aanzien van de door de verhuurder uit te voeren dringende werkzaamheden. Deze bepaling houdt kort gezegd in dat de huurder alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde of aangrenzende woningen zal toestaan, dat de huurder als gevolg van het uitvoeren van de dringende werkzaamheden geen recht heeft op vermindering van de huurprijs of schadevergoeding en dat de bedoelde werkzaamheden, na voorafgaande aankondiging van het tijdstip, plaatsvinden op werkdagen, dringende gevallen evenwel uitgezonderd. Ontbreekt een dergelijke bepaling, dan maakt u gebruik van (zeer) gedateerde voorwaarden. In dat kader adviseer ik uw algemene huurvoorwaarden te updaten. Een goed uitgangspunt is het nieuwste model huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimten van Aedes en VBTM, Let wel: dit blijft maatwerk. De huurder heeft daarnaast op grond van de wet een gedoogplicht ten aanzien van dringende werkzaamheden (7:220 lid 1 BW). Kort en goed; de huurder dient op grond van de huurovereenkomst en de wet dringende werkzaamheden te gedogen. De uitspraak van 14 november 2018 In een onlangs gepubliceerde uitspraak – waarin overigens meer speelde dan alleen een geschil over de uitvoering van dringende werkzaamheden – was sprake van een huurster die inspectie- en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde bleef tegenwerken. Wat was het geval? Begin 2015 heeft de huurster bij de verhuurder melding gemaakt van een lekkage afkomstig van de rookgasafvoer op de vliering van haar woning. Nadat een door de verhuurder ingeschakeld bedrijf de rookgasafvoer tevergeefs heeft geprobeerd te repareren, heeft de beheerder een installatie-adviesbureau ingeschakeld om te onderzoeken op welke wijze dit probleem kon worden opgelost. Het bureau kwam met twee opties, waarvan de verhuurder optie 1 door het eerder ingeschakelde bedrijf wenste uit te laten voeren. Ten behoeve daarvan vroeg de verhuurder de huurster meermaals om haar goedkeuring. Deze weigerde keer op keer haar medewerking aan de uitvoering van optie 1 door het bedrijf, niet alleen omdat zij wenste dat het probleem anders werd aangepakt, maar ook omdat zij stelde geen vertrouwen te hebben in de kundigheid van het door de verhuurder in te schakelen bedrijf. Uiteindelijk heeft de huurster de verhuurder in rechte betrokken om (primair) de door haar gewenste wijze van aanpak van het probleem af te dwingen dan wel (subsidiair) optie 1 te laten uitvoeren door een Rogafa erkende cv-installateur. In reconventie vorderde de verhuurder (onder meer) medewerking van de huurster aan optie 1. De kantonrechter oordeelde dat de huurster van de verhuurder mag verwachten dat de werkzaamheden aan de rookgasafvoer door een erkend vakman zouden worden uitgevoerd. Op de zitting liet de huurster haar bezwaren tegen de inzet van het door de verhuurder gewenste bedrijf varen toen bleek dat deze “Rogafa-erkend” was. De overige voorwaarden die de huurster aan haar medewerking stelde, waren naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd. De kantonrechter overwoog dat de verhuurder eigenaar is van de woning en dat de huurster slechts een huurrecht heeft. De huurster mag van de verhuurder verwachten dat de werkzaamheden deugdelijk worden verricht, maar zij kon als huurster de verhuurder (of de door de verhuurder ingeschakelde installateur) niet voorschrijven op welke wijze die werkzaamheden aan de woning precies zouden moeten worden uitgevoerd. De verhuurder behoefde de huurster daarover ook niet vooraf in detail te informeren. In het rapport van het installatie-adviesbureau en in de diverse brieven die de verhuurder aan de huurster heeft gestuurd, was – aldus de kantonrechter – voldoende concreet omschreven welke werkzaamheden de verhuurder in de woning wilde (laten) uitvoeren. De huurster diende dan ook, als goed huurder, aan die dringende werkzaamheden onvoorwaardelijk haar medewerking te verlenen. Ook ten aanzien van het moment waarop de dringende werkzaamheden worden verricht zijn er grenzen aan de inspraak van de huurder. In het voorbeeld heeft de huurster ter zitting toegelicht dat het bedrijf altijd wilde komen als zij niet thuis was, bijvoorbeeld omdat zij op dat tijdstip een afspraak in het ziekenhuis had. Zij was van mening dat zij aan het bedrijf geen toegang hoeft de verlenen op een moment dat het haar niet uitkomt. De kantonrechter stelde voorop dat het ging op dringende werkzaamheden. Onder die omstandigheden kon een afspraak in het ziekenhuis of elders geen reden zijn om aan het bedrijf de toegang tot haar woning te weigeren. De kantonrechter nam mede in aanmerking dat de huurster niet de enige bewoner van de woning is, zij kon zo nodig een andere bewoner of een derde inschakelen om namens haar toegang te verlenen aan het bedrijf. Samenvattend Vaststaat dat een huurder op grond van de huurovereenkomst en de wet dringende werkzaamheden dient te gedogen. Geconcludeerd moet worden dat de huurder mag verwachten dat de dringende werkzaamheden door een (erkend) vakman of kundig bedrijf worden uitgevoerd. Duidelijk is echter, en dat blijkt ook uit de uitspraak van 14 november 2018, dat hier de inspraak van de huurder eindigt. De huurder heeft niet het recht te bepalen welke werkzaamheden wanneer worden uitgevoerd en zal dus de door de verhuurder geplande werkzaamheden op een vooraf aangekondigd tijdstip moeten gedogen. Geadviseerd wordt om de huurder tijdig schriftelijk te informeren over de datum en het tijdstip waarop dringende werkzaamheden zullen worden uitgevoerd, behoudens onverwijlde spoed. Wouter Kempe VBTM Advocaten

Lees meer

17 januari 2020

Bewonersbegeleiding bij projecten, dat doe je er niet even bij

Corporaties zijn van plan om 2,1 miljoen woningen CO2 neutraal te maken. Vrijwel alle huurders krijgen dus te maken met een verhuizing of met overlast als zij tijdens de werkzaamheden in de woning blijven wonen. Het ideaalplaatje is natuurlijk om samen met enthousiaste bewoners op te trekken. Om samen het plan te ontwikkelen en afspraken te maken over de uitvoering van de werkzaamheden. Denk daarbij ook aan voorzieningen voor bewoners, logeerwoningen, wisselwoningen en allerlei maatregelen om de overlast te beperken of te verzachten. En als je toch zo intensief met elkaar in gesprek bent ook meteen afspraken te maken over het beheer na het project of oplevering van de nieuwbouw. Denk aan leefregels en afspraken over schoonmaak, groenonderhoud, toezicht en dergelijke. Gaan de bewoners dit zelf doen of gaat de corporatie dit voor hen regelen tegen servicekosten? Als renovatie of sloop in harmonie verloopt, dan zijn er alleen maar winnaars. Trotse bewoners, een corporatie die terug kan kijken op een soepel proces en een gebouw dat weer jaren mee kan en netjes is en blijft. Tot zover het ideaalplaatje…nu de realiteit De bewoners van de huurwoningen hebben vaak niet om de werkzaamheden gevraagd en zitten hier vaak niet op te wachten. Het is daarom cruciaal om ze goed voor te lichten, te overtuigen, met ze mee te denken en hen te betrekken bij de plannen. Toch zien we dat veel corporaties hier erg makkelijk over denken: Vaak is de projectbegeleiding een taak voor een woonconsulent, die dit naast de gewone werkzaamheden er even bij doet. Of wordt deze taak helemaal uitbesteed aan de aannemer. Dat gaat vaak goed, maar ook vaak niet. Dan zie je boze bewoners die vinden dat overlast onverdraaglijk is en dat ze worden tekort gedaan door de corporatie. Soms halen deze verhalen ook de pers: Corporaties renoveren woningen waar nog mensen wonen We moeten beter communiceren met onze bewoners Renovatiewoede: renovatie van je woning is een kwelling (Zembla) De conclusie bij al deze mislukkingen is altijd dezelfde: we moeten beter communiceren met bewoners. Maar hoe doe je dat? En wat betekent dit eigenlijk? Onrealistische verwachtingen Om met het laatste te beginnen: Bij huurders leven vaak overtuigingen die niet kloppen en verwachtingen die niet waar gemaakt kunnen worden, zoals: Ik kan met mijn kinderen toch niet maandenlang elke dag in de herrie zitten, dan heb ik recht op een andere woning! Als ik ga verhuizen vanwege de werkzaamheden, heb ik altijd recht op een vergoeding van 6000 euro! Als mijn huis wordt gesloopt, dan heb ik recht op een vergelijkbare woning! Ik heb hier niet om gevraagd, dus ik moet volledig ontzorgd worden, anders doe ik niet mee! Zolang bewoners dit soort onrealistische verwachtingen hebben, krijg je gaandeweg het proces gegarandeerd te maken met boosheid en frustratie. Werkzaamheden gaan nu eenmaal gepaard met overlast. Een verhuizing is niet altijd leuk en een nieuwe woning is meestal een stuk duurder en vaak niet beter dan de oude. En een verhuiskostenvergoeding is alleen verplicht als de huurder moet verhuizen vanwege sloop of renovatie, niet vanwege overlast door onderhoudswerkzaamheden. Kortom, het is zaak de bewoner te overtuigen om mee te doen en dat hij daarbij overlast en ongemak moet accepteren. Dit vraagt om aandacht en tijd. Vaak zijn hiervoor meerdere gesprekken met mensen nodig. Het is daarbij belangrijk om met mensen mee te denken en soms is het ook nodig om oplossingen aan te reiken als iemand die zelf niet heeft. Organiseren vraagt om tijd, aandacht en maatwerk! Medewerking van bewoners is cruciaal voor het slagen van verduurzamingsprojecten. Tegelijkertijd zien we dat veel corporaties hier veel te gemakkelijk over denken en de bewonersbegeleiding niet goed organiseren. Een goede organisatie betekent dat er voldoende aandacht en tijd is. Dat doe je er niet zomaar even bij en dat is ook niet zomaar uit te besteden aan derden. In de verdiepende leergang Sociale Projectbegeleiding staan we uitgebreid stil bij hoe het wel kan: Je leert hoe je bewoners betrekt, wat hun rechten en plichten zijn en hoe je de bewonersbegeleiding organiseert en aanstuurt. Harry Vlaar

Lees meer

6 december 2019

Vakgebieden

Artikelen

Je weet het van tevoren. Dit gaat spierpijn opleveren…

Verward gedrag: wat kun je doen?

De corporatie als groot-eigenaar in de VvE: wat is haar rol?

Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil.

Inschatten van overlastklachten in drie snelle stappen

Opslag van spullen op de gang: mag dat?

Omgaan met verwarde personen: hoe dan?

Van ‘likje verf’ tot groot onderhoud: conditiemeting volgens NEN 2767

Projectmatig werk is dé trend. Terwijl de meeste projecten mislukken…

Projectmatig werken: doelgericht, resultaatgericht én efficiënt

Waar eindigt de inspraak van een huurder bij dringende werkzaamheden?

Bewonersbegeleiding bij projecten, dat doe je er niet even bij

Wil je vrijblijvend advies?