Vastgoed, Onderhoud & Beheer artikelen

Huisvesten vluchtelingen Oekraïne kennisdelen

Als gevolg van de situatie in Oekraïne ontstaan veel initiatieven in Nederland om hulp te bieden. Ook bij corporaties worden veel acties gestart om o.a. vluchtelingen op te vangen. Christel Reilink en Judith Adema zijn op LinkedIn een groep gestart om kennis, informatie en ervaringen te bundelen, delen en uitwisselen. Zo kunnen we binnen de sector kennis delen over bijvoorbeeld praktische vraagstukken waar je tegenaan loopt en hoe je die kunt oplossen. Of over hoe je afspraken met gemeenten en andere partijen kunt maken. Maar er is ook ruimte om hele praktische zaken te delen, zoals hoe je snel de meubilering van de ter beschikking te stellen woningen kunt organiseren. Vanuit Kjenning zijn we uiteraard enthousiast over het delen van kennis en over alles wat de mensen uit Oekraïne kan helpen in deze verschrikkelijke situatie. Dus delen we graag dit mooie initiatief ook hier. Wilt u ook uw kennis en ervaringen delen? De Linkedin groep vind je hier: https://www.linkedin.com/groups/12641161/ Word ook snel lid en deel jouw kennis en ervaring, stel je vraag of leer snel hoe andere corporaties zaken hebben aangepakt. #doedan #slimsamenwerken

Lees meer

14 maart 2022

Hoe krijgt een corporatie vat op de brandveiligheid van woningen en woongebouwen

Hoe krijgt een corporatie vat op de brandveiligheid van woningen en woongebouwen? Dat is een forse uitdaging, aldus Peter Kraak. Waar loopt hij in de praktijk tegenaan? Kraak begeleidt grootschalige en complexe nieuwbouw- en onderhoudsprojecten in de corporatiewereld, inmiddels al dik 20 jaar als zelfstandig adviseur. Kortom, hij is gepokt en gemazeld. Daarnaast geeft hij al een aantal jaren trainingen bij Kjenning, onder meer op het gebied van brandveiligheid van woningen en woongebouwen. “Brandveiligheid is een ingewikkeld iets voor corporaties. Dat komt mede omdat zij een bijzondere rol hebben als eigenaar en verhuurder van een gebouw. En ze zijn regelmatig ook nog opdrachtgever bij de bouw van een complex.” Tip 1) Maak keuzen Je zou denken: er is toch gewoon een bouwbesluit waarin de eisen voor de brandveiligheid zijn vastgelegd, maar zo simpel is dat niet volgens Kraak. “In het bouwbesluit staan inderdaad de eisen. Maar er zijn verschillende manieren mogelijk om aan die eisen te voldoen. Het kan dus zo zijn dat er twee identieke flatgebouwen naast elkaar staan die anders zijn ingericht qua brandveiligheid. Bij de aanvraag van de Wabo-vergunning voor bouwen zijn de keuzen gemaakt door de architect en adviseurs. Als corporatie moet je met je adviseurs in gesprek bij de voorbereiding van projecten. Tijdens de (ver)bouw controleer je de uitvoerende partijen en in de beheerfase zie je toe dat de woningen en woongebouwen conform de Wabo-vergunning wordt bewoond.” Tip 2) Houd als corporatie vast aan de naleving Het houdt niet op voor corporaties als alle woningen en woongebouwen voldoen aan de brandveiligheidseisen uit het bouwbesluit. Kraak: “Wij Nederlanders zijn een nogal eigengereid volkje en hebben de neiging om te doen wat we zelf goed vinden. Wat denk je bijvoorbeeld van een geheel volgens de voorschriften opgeleverd verzorgingstehuis waar de monteur bij het aansluiten van een koffiezetapparaat dwars door een brandwerende wand had geboord. Het snoer moest er doorheen namelijk. Ook in een trappenhuis van een flat hebben bewoners de neiging er een ‘gezellige’ boel van te maken, compleet met schoenenrekjes. Of een bank in de centrale hal, winkelwagentjes op de galerij, ga zo maar door. Het is belangrijk dat corporaties daarop controleren. Anders krijg je de situatie dat bij ‘een rondje’ brandweer na een paar jaar ‘het hele gebouw wordt afgekeurd’ en aanvullende eisen stelt. Dan heb je pas echt de poppen aan het dansen, want dan moet er een volledige check worden uitgevoerd. Dat kost tijd én geld. En dat komt echt heel regelmatig voor.” Tip 3) Bezint eer ge begint Lukraak gaan controleren heeft geen zin, aldus Kraak. “Het begint met inventariseren hoe het gesteld is met de brandveiligheid van de woningen en woongebouwen die je als corporatie beheert (wat is het brandconcept). Per complex leg je de huidige en de gewenste situatie vast. Vervolgens maak je een plan van aanpak, waarin uiteraard ook de financiële kant is vastgelegd. Want aanpassingen kosten ook geld. Begin met het ‘laaghangend’ fruit, bijvoorbeeld het eerdergenoemde winkelwagentje op de galerij. Op die manier kun je een aantal zaken snel realiseren. Zorg er ook voor dat er

Lees meer

14 maart 2022

Trainingen en platforms en het protocol in de Coronatijd

Opleidingen en platforms Vanaf 25 februari 2022 zijn er op de cursuslocaties geen coronamaatregelen meer. Daarmee zijn we (min of meer) terug bij de situatie precorona. Bij incompanytrainingen volgen we uiteraard uw beleid. Overzicht maatregelen en adviezen om verspreiding corona te beperken Een overzicht met de actuele maatregelen en adviezen vindt u op de website van de Rijksoverheid. De vrijblijvende optie blijft! Afgelopen periode hebben veel mensen gebruik gemaakt van vrijblijvende opties. Daarom blijft deze mogelijkheid er ook in de toekomst. Dus wilt u én zeker zijn van uw plek én tegelijk ook zeker zijn dat u toch nergens aan vastzit? Daarvoor houden we de vrijblijvende optie! Met een vrijblijvende optie zit u nergens aan vast: U kunt kosteloos doorschuiven. U kunt kosteloos annuleren. U kunt kosteloos uw optie omzetten naar een andere opleiding. U bent wel zeker van uw plek! En bij wijzigingen… We hopen het natuurlijk niet meer. Maar mocht er iets veranderen in de situatie dan informeren we alle betrokkenen direct. We volgen de ontwikkelingen en we nemen maatregelen als dat moet. Want ook hier geldt ons motto: doen wat nodig is. Voor vragen zijn we digitaal bereikbaar via ons contactformulier, via mail@kjenning.nl of telefonisch tijdens kantooruren via 0320-237488.

Lees meer

15 februari 2022

Ik ben ervoor teruggekomen van mijn vakantie. En daar heb ik geen spijt van

Wat betekent huurdersparticipatie in theorie én in de praktijk? Hoe zit het met de Overlegwet? En de Woningwet? Kors Voorbach en Cor van der Hoek, beiden van de huurdersraad van Woningstichting Samenwerking, volgden de training De overlegwet en de huurdersorganisatie. Waarom zit u in de huurdersraad? Kors Voorbach (KV): “Eigenlijk ben ik erin gerold. Ik was vijf jaar geleden op de ledenvergadering en ben toen als het ware ‘geronseld’. Omdat ik het belangrijk vind om de stem van de huurders te laten horen, ben ik erin gestapt. Eerst als lid, nu ben ik secretaris. Als 81-plusser heb ik veel levens- en huurderservaring, beide wil ik hier graag inzetten.” Cor van der Hoek (CvdH): “Ik heb als 67-jarige uiteraard iets minder levenservaring dan nestor Kors, maar het is belangrijk dat je als huurder mee kunt praten. Voorheen zat ik in de bewonerscommissie, toen die werd opgeheven, heb ik mij hierbij aangesloten. Ik ben verantwoordelijk voor de communicatie. Ik heb meerdere ‘vrijwilligersbaantjes’, omdat ik graag maatschappelijk betrokken wil blijven. Als lid van de huurdersraad kun je de belangen van de huurders vertegenwoordigen, daar doe ik het voor.” En toen dacht u beiden: tijd voor een training? KV: “Er waren nogal wat veranderingen in de huurdersraad, leden vertrokken, nieuwe leden kwamen erbij. Dan is het goed om de kennis te vergroten als groep.” CvH: “Tijdens vergaderingen kwamen regelmatig vragen op als: Hoe zit dit? Hoe werkt dat? De Woningstichting Samenwerking heeft toen voorgesteld om met de hele huurdersraad samen deze training te volgen. Dat vonden we meteen een goed plan.” Was het ook een goed plan, achteraf gezien? KV: “Dat was het zeker. Ik ben ervoor teruggekomen van mijn vakantie, en daar heb ik absoluut geen spijt van. Ik wil bijblijven. Dat er ruimte was om vragen te stellen had voor mij toegevoegde waarde. Er kwam ook veel los. We hebben praktische tips en adviezen gekregen, dat helpt ons om ons ‘werk’ goed te kunnen doen. Het was wel een pittige dag moet ik zeggen. Er komt veel op je af.” CvdH: “Het was inderdaad een ‘bak’ informatie. Heel nuttige informatie, dat wel. De huurdersparticipatie in de Overlegwet en Woningwet kwam aan bod. En ook waar de rechten en de plichten van verhuurders en huurders liggen, jurisprudentie, onderhandelpraktijken, huurrecht, klachtrecht, et cetera. Voor mij sprongen de ‘gouden regels over participatie’ eruit. Hierbij zijn vooral transparantie naar de huurders en structuur in het overleg belangrijk.” KV: “Voor deze training had ik soms wat drempels, wist ik van sommige zaken minder, en dan hield ik weleens mijn mond. Nu ga ik het gesprek aan, die durf is er.” CvdH: “En we hebben een prachtig naslagwerk gekregen, ook digitaal. Het is handig en praktisch dat we zaken snel kunnen opzoeken in onze ‘bijbel’. Je kunt nu eenmaal niet alles onthouden.” Dus de corporatie is nu nog blijer met de huurdersraad? KV: “We werden altijd al serieus genomen. Woningstichting Samenwerking ziet ons als gelijkwaardig, en zo hoort het ook.” CvdH: “Omdat we nu meer weten, kunnen we als dat nodig is ook meer tegengas geven. Maar dat is prima, dat wil de woningstichting ook. Het doel van ons als huurdersvereniging en van de Samenwerking is gelijk: het belang van de huurder vooropstellen.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De training De overlegwet en de huurdersorganisatie heeft Kjenning samen met de huurdersraad en Woningstichting Samenwerking aangepast naar de eigen situatie, op basis van de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

14 februari 2022

Duurzaamheid in de praktijk: van techniek tot bewonersgedrag

Het verduurzamen van woningen. Dat klinkt prachtig in theorie, maar hoe werkt dat in de praktijk? Wat houden die aanpassingen in, en hoe krijg je bewoners mee? Ivan Landlust, mutatieopzichter bij Accolade volgde de training Duurzaamheid in de praktijk: “Ik weet nu hoeveel invloed bewonersgedrag heeft.” U komt bij veel bij huurders over de vloer “Bij Accolade werken 5 mutatiemedewerkers, wij komen bij mensen over de vloer als ze gaan verhuizen en bij een sleuteloverdracht. Bij een verhuizing inspecteren wij de woning, of deze aan de richtlijnen voldoet die Accolade heeft vastgesteld met betrekking tot het achterlaten van de woning. Is er een sleuteloverdracht, dan kijken we in aanwezigheid van de nieuwe bewoners of het 0-punt goed is.” Dat geeft soms vast discussies. Toch? “Elke afspraak is anders. Mensen komen vanuit verschillende situaties. Denk aan mensen die door een scheiding gehuurd gaan wonen, maar ook aan mensen die voor het eerst gaan samenwonen. Dan voer je andere gesprekken. Gaat het om de staat van de woningen, en hoe deze worden achtergelaten, dan is dat heel verschillend. Ik zeg altijd: ‘Verbaas u niet, verwonder u slechts’. Ik vind vastgoed interessant en ik vind mensen interessant: ik heb met allebei te maken in deze functie. Dus ik zit hier op mijn plek.” Gaat het om stenen, dan gaat het inmiddels ook over verduurzamen “Dat klopt. Het verduurzamen van woningen is een steeds groter issue in de corporatiewereld, dus ook bij Accolade. Een collega kwam deze training tegen en wilde die graag volgen. Als mutatiemedewerker kom je elke dag met duurzaamheid in aanraking, én met bewoners die daar niet altijd even goed mee omgaan. Alle 5 mutatiemedewerkers hebben de training Duurzaamheid in de praktijk inmiddels gevolgd. En we zijn allemaal enthousiast.” Waarover dan? “Dat begint al met de trainer. Die was kundig en nam ons echt mee in de onderwerpen. Hij had mooie voorbeelden uit de praktijk. Ik heb trainingen gevolgd waarvan ik achteraf dacht: oké, toe maar. Maar dat was nu niet zo. De ochtend ging over gedrag. Hoe overtuig je bewoners? Hoe laat je ze zien dat hun gedrag en leefstijl invloed hebben op het energieverbruik? Hoe krijg je ze mee in de verduurzaming en hoe zet je een duurzaamheidsproject op? De middag ging over de technische ontwikkelingen – welke duurzame maatregelen zijn er in de woning, wat zijn de voor- en nadelen – en over de financiële kant. Onder meer over de kosten voor de bewoner en voor de corporatie, en wat het beiden oplevert.” Wat is u specifiek bijgebleven? “Het onderdeel over ventilatie en vocht in de woning. Wist je dat in een woning met vier personen tussen de 10 en 20 liter vocht in de lucht zit? En dat 1 kuub lucht maar een bepaalde hoeveelheid vocht kan bevatten, komt er meer in dan kan de lucht dat niet opzuigen.” En dan? “Dan krijg je condens op de ramen aan de binnenkant, of bijvoorbeeld schimmel in de badkamer. Ventilatie is echt heel belangrijk. En ook de manier van ventileren. Als de buitentemperatuur zakt onder een bepaalde waarde, kun je wel een raam openzetten in de badkamer, maar dan komt het vocht naar binnen. Verwarmen is dan de oplossing en de badkamerdeur openzetten als je klaar bent met douchen. Bij een prima buitentemperatuur: ruimten lekker ventileren. In hoogbouw gebeurt het nog weleens dat mensen een handdoek in het ventilatiesysteem proppen omdat het te veel lawaai maakt. Maar in hoogbouw is het ventilatiesysteem centraal geregeld, dat ontregel je dan, met als gevolg dat andere bewoners last krijgen omdat het systeem niet meer goed werkt.” Gut, nu lijkt u wel de trainer “Dat is mijn enthousiasme. Ik zei toch: prima training!”

Lees meer

31 januari 2022

Hoe kom ik met die bewoners in contact?

“Ik wil contact. Geen afstand.” Kent u het liedje van Frank Boeijen nog? Ik krijg het spontaan in mijn hoofd. Recent gaf ik weer een training Sociale Projectbegeleiding. En wat mij altijd opvalt, hoe ervaren medewerkers ook zijn, is dat er één uitdaging universeel is bij renovatie -en sloopprojecten en dat is: “Hoe krijg ik contact?” Twee soorten contact Er bestaan twee soorten contact waar wij in dit werk behoefte aan hebben. Enerzijds willen we zeker weten dat een bewoner weet wat voor plannen we met zijn huis hebben en dat hij akkoord is en de deur open zal doen en meewerken als het zover is. Anderzijds wil je meer dan dat. Je wil echt contact en vertrouwen winnen. Als je dat hebt, kun je prettig samenwerken, afspraken maken en op elkaar bouwen. Hoe maken mensen contact met jou? Hoe krijgen wij jou in beweging? Open jij alle post en reageer jij op verzoeken om mee te denken / naar bijeenkomsten te komen / enquêtes in te vullen? Maakt de vorm en de toon wat uit, wellicht? Denk daar eens goed over na, wanneer je een groep mensen wil bereiken. De sociale kaart is leading Wat mij betreft is de ‘sociale kaart’ leading. Voordat je kunt bepalen hoe je een groep mensen gaat benaderen, moet je weten hoe die groep is samengesteld. Is er sprake van jonge, of juist oude mensen? Dan ga je dus meer digitaal, of juist meer persoonlijk of via papieren post communiceren. Wonen er mensen met een Marokkaanse, Turkse, Syrische, Egyptisch etc. etc. achtergrond? In die gevallen is het verstandig om niet als man alleen aan te bellen. De kans is dan groot dat de deur niet zal open zwaaien voor je. Bedenk goed wie in de te onderhouden huizen wonen en waar deze mensen bij elkaar komen en zich prettig voelen. Dat kan de kerk zijn, een moskee, of een buurthuis. Zoek de mensen daar op en connect met mensen die al in contact zijn met jouw huurder. Er is niet één manier waarop je je uitdaging oplost. En dat maakt ons werk ook zo mooi. En tja, in deze coronaperiode is het misschien soms nog best lastig om dat contact te krijgen. Maar dat maakt het zeker niet minder noodzakelijk Sparren en verdiepen met vakcollega’s? Wil je hier eens over sparren, nieuwe inzichten opdoen? Ervaring delen met je vakgenoten? Dan is de training Sociale Projectbegeleiding of de leergang Sociale Projectbegeleiding een uitgelezen gelegenheid dat te doen. Wedden dat je boordevol nieuwe ideeën naar huis gaat? Philippa Wadsworthtrainer Kjenning

Lees meer

13 januari 2022

Wie gaat straks het werk doen?

Met alle problemen in de woningmarkt is de komst van een nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zeker hoopvol. Maar zelfs met een apart ministerie is er nog geen garantie dat alle problemen zomaar worden opgelost. Naast de wooncrisis is er ook een grote toename van problemen op het gebied van leefbaarheid. De zorgen rondom leefbaarheid zijn echt groot. Gelukkig hebben veel corporaties voor de komende periode ambities op het gebied van de leefbaarheid. De leefbaarheid in wijken met sociale woningbouw holt achteruit. Leven met overlast lijkt voor veel mensen het nieuwe normaal te worden. De meeste corporaties hebben plannen om daar iets aan te doen. Maar een nieuwe hobbel dient zich aan. Ik zie een duidelijke trend dat veel corporatieprofessionals die zich bezighouden met leefbaarheid en overlast omkijken naar een andere baan. Enkele recente voorbeelden: Woonconsulent: “Ik stop ermee. Ik bouw voor mijn gevoel niks op. De meeste overlastcasussen zijn simpelweg onoplosbaar.” Verhuurmakelaar: “Voor mijn stage wilde ik graag woonconsulent worden. Daar ben ik nu wel van genezen. Ik blijf liever verhuren, want dan maak je de mensen wel blij.” Medewerker Zorg en Overlast: “Na twee jaar ben ik dat gezeur echt zat. Zeker 80% van de klachten is gewoon gezeur. En ik moet daar van mijn werkgever nog serieus iets mee doen ook. Ik ga weer lekker bij de gemeente werken. “ Buurtbeheerder: “Ik stap over naar een andere corporatie. Hier krijg ik simpelweg niet de ruimte om zaken echt beet te pakken. Ik werk op piepsysteem en dat is gewoon zonde van mijn tijd. Die 8 op het KWH schijnt hier echter heilig te zijn. “ Aantrekkelijke werkgevers? Er zijn meer banen dan werkzoekenden, dus een ambitieuze corporatieprofessional vindt makkelijk iets anders. En er zijn nu al regio’s waar het niet of nauwelijks lukt om geschikte opvolgers aan te trekken. Het is daarom cruciaal dat corporaties nadenken over de vraag hoe zij aantrekkelijke werkgevers voor professionals op gebied van leefbaarheid en overlast worden. De relatief goede arbeidsvoorwaarden zijn hiervoor niet voldoende. Medewerkers willen ook succesvol zijn. Zij ervaren nu twee belemmeringen: Ze voelen zich gedwongen tijd en aandacht te besteden aan onterechte klachten. Ze ervaren dat ze in onvoldoende mate het verschil kunnen maken. De belangrijkste behoefte bij klachten? Aandacht! De meeste overlastklachten gaan niet over zaken waar de corporatie tegen op kan treden, maar gaan over dagelijkse ergernissen en burenruzies. Wat is nu de onderliggende reden van deze klachten? En vooral: Wat is de behoefte van de klagers? De reden van de klachten verschilt. Maar vaak heeft dit te maken met onvrede over het feit dat de buurt verandert. De behoefte van de klagers verschilt minder. De belangrijkste behoefte is aandacht. Gehoord worden. En wellicht hebben we hier de sleutel naar een oplossing te pakken. Wat als we het geven van aandacht nu eens anders organiseren? Anders organiseren met complexgesprekken Door in plaats van op meldingen te reageren, en reactief te werken, zou je ook proactief kunnen werken door regelmatig bewoners op te zoeken in hun eigen woning, buurt of complex. Door bijvoorbeeld eens per twee of drie jaar in elk complex portiek-, hal-, complex- of koffiegesprekken te houden. Hoe bevalt het wonen hier? Wat gaat goed en wat kan beter? Wat leeft er onder de mensen? Wat kunnen we hierover samen afspreken? En wat kunnen we samen doen? Dit levert veel op. Bewoners voelen zich gezien en gehoord. Klachten worden besproken in de context met alle betrokkenen. De corporatie weet nu wat er echt speelt. En als een luisterend oor niet voldoende is om de lucht te klaren, kan er een echte oplossing aangedragen worden. Bijvoorbeeld het maken van woonafspraken, het beheer anders organiseren of samen met bewoners het gebouw, de tuinen en de omgeving opknappen. Dat is wel een leuke baan voor ambitieuze woonprofessionals. Eentje waarin je echt het verschil kan maken. En waar een positieve uitdaging in zit en waar je samen met bewoners werk kunt maken van wonen. Ja! Anders organiseren. Dat lijkt mij een mooi goed voornemen voor dit nieuwe jaar! Harry Vlaartrainer Kjenning

Lees meer

3 januari 2022

Aan de slag met jouw eigen Persoonlijk Ontwikkelplan

En hoe zit het met jouw ontwikkeling? Een nieuw jaar ligt weer voor ons. Een nieuw jaar, met nieuwe kansen. Ieder jaar hopen veel mensen met de jaarwisseling op veel positieve veranderingen voor het volgende nieuwe jaar. We schrijven goede voornemens op voor januari, met de zaken die we tot nu toe iedere keer met vakkundige onderbouwing hebben weten uit te stellen. Voor de dingen die je écht wilt lukken heb je de jaarwisseling helemaal niet nodig. Maar toch zo’n jaarwisseling vaak wel een goed moment om de balans op te maken. Dus wat doe jij dit jaar? Hoe zit het met jouw balans? Want de arbeidsmarkt blijft volop in beweging. Functies en taken veranderen continu. Functies verdwijnen en er komen nieuwe taken en nieuwe functies voor in de plaats. Ook hierdoor is de corporatiesector aan het veranderen. Wees hierop bedacht en verander zelf mee. Gelukkig snijdt het mes aan twee kanten. Door jezelf te blijven ontwikkelen en bij te blijven, wordt je werk interessanter en uitdagender en blijf je zelf flexibel, up to date en inzetbaar. Daarom is het van belang dat jij als medewerker én je leidinggevende beiden goed weten wat jij wel of niet wilt en kunt, en waartoe jij je wilt en kunt ontwikkelen in je loopbaan. Hoe flexibel kun jij je opstellen? Ben jij fit en vitaal genoeg voor de toekomst? Om je hierbij te helpen kun je aan de slag met ons POP werkboek. Een werkboek waarmee je jouw Persoonlijk Ontwikkelings Plan kunt opstellen. Het POP-werkboek kan de basis vormen voor een veelzijdige loopbaan die aansluit bij wat je wilt en wat je kunt. Download hier ons POP-werkboek en ga aan de slag met jouw eigen plan.

Lees meer

3 januari 2022

Huur of bruikleen?

In aanloop naar bijvoorbeeld sloop van een complex wordt door eigenaren van woningen regelmatig gebruik gemaakt van contractvormen waarbij de bewoner geen aanspraak kan maken op huurbescherming, zoals een bruikleenovereenkomst of een Leegstandwetcontract. Vaak wordt daarvoor een leegstandbeheerder ingeschakeld. Als de voor die contractvormen geldende eisen niet worden nageleefd, dan gaat het voor de eigenaar mis en kan de bewoner alsnog aanspraak maken op huurbescherming. Dat kan grote gevolgen hebben voor de geplande herontwikkeling van een complex of gebied. In dit artikel wordt aandacht besteed aan de bruikleenovereenkomst. Kenmerken huur en bruikleen Een overeenkomst kwalificeert als huurovereenkomst, als de ene partij zich verplicht om aan de andere partij een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de andere partij zich verplicht tot het leveren van een tegenprestatie (artikel 7:201 BW). De tegenprestatie is meestal het betalen van een geldsom, maar zou ook het onderhoud aan het gehuurde, het voorkomen van kraak, brand en vernieling of het verzorgen van de eigenaar kunnen inhouden. Als een eigenaar een woning verhuurt aan een huurder voor een concrete huurprijs, dan is duidelijk dat sprake is van een huurovereenkomst. Als diezelfde woning wel ter beschikking gesteld wordt aan een bewoner, maar tegenover dat gebruik geen tegenprestatie staat, dan is sprake van een bruikleenovereenkomst. Maar waar ligt de grens en wanneer kan nog worden geoordeeld dat geen sprake is van een tegenprestatie? Afspraak met geen vergoeding In het algemeen zit de eigenaar goed als géén vergoeding voor het enkele gebruik wordt afgesproken of als sprake is van een symbolische vergoeding (Hoge Raad: ‘‘van elke reële betekenis is ontbloot’’). Lasten die bij de eigenaar opkomen omdat de woning gebruikt wordt, zoals kosten voor gebruik van nutsvoorzieningen, mogen wel worden doorberekend. Immers, die kosten zouden niet zijn gemaakt indien de woning niet bewoond zou worden. Normale eigenaarslasten (zoals onderhoud, belastingen en hypotheekrente) kunnen niet worden doorberekend. Die kosten worden ook gemaakt als de woning leeg staat. Als de eigenaar de gebruiker dus alleen laat betalen voor de nutsvoorzieningen, dan zit hij in ieder geval goed. Bij veel eigenaren bestaat de behoefte om het leegstandbeheer uit handen te geven. De leegstandbeheerder gaat in dat geval een bruikleenovereenkomst met de gebruiker aan en brengt een bedrag in rekening voor de geleverde diensten. Dan wordt het lastiger. Want waar ligt dan de grens? Rechtspraak Een zaak waarin het hof Den Haag op 3 augustus jl. uitspraak deed, biedt een goed voorbeeld. In 2007 tekende de bewoner een ‘oppascontract’ met een door de eigenaar ingeschakelde leegstandbeheerder. Op basis van dat contract was de gebruiker maandelijks een vast bedrag voor gas, elektra en water verschuldigd. Op verzoek van een opvolgende leegstandbeheerder werd in 2011 voor dezelfde woning een dienstverlenings- en bruikleenovereenkomst gesloten. Op basis van die overeenkomst was de bewoner een maandelijkse vergoeding van € 125,- (en later € 150,-) verschuldigd. Bovenop dat bedrag was de bewoner ook nog de kosten voor gas, elektra en water verschuldigd en eventuele gebruikersbelastingen. De leegstandbeheerder heeft de overeenkomst op enig moment opgezegd, maar de bewoner weigerde om de woning te ontruimen, omdat de bewoner stelde een huurovereenkomst te hebben gesloten en dus aanspraak te kunnen maken op huurbescherming. De leegstandbeheerder daarentegen voerde aan dat de € 150,- een redelijke vergoeding vormt voor gemaakte beheerskosten (beheer, communicatie, incasso, een noodlijn, administratie, acquisitie, onderhoud ten behoeve van eigenaar en bruiklener en VvE-kosten). Het hof volgt dat laatste standpunt niet. Het hof is van mening dat aangezien sprake is van een tegenprestatie in de zin van de wet, er sprake is van een huurovereenkomst en de bewoner (dus huurder) aanspraak kan maken op huurbescherming. Daarvoor is aanleiding omdat de vergoeding volgens het hof meer dan symbolisch is, de leegstandbeheerder geen acquisitie behoefde te plegen (de bewoner heeft immers een nieuwe overeenkomst getekend toen de woning al bewoond werd), de bijdrage in 2011 ineens verhoogd is en niet valt in te zien waarom de bewoner zou moeten meebetalen aan eigenaarsonderhoud. Is dat een opvallend oordeel? Nee. Bepaald niet. In 2011 oordeelde het hof Amsterdam al eens dat het bij een vergoeding van € 120,- per maand gaat om een hogere vergoeding dan enkel de gebruikskosten en geen sprake is van een symbolische vergoeding, zodat de vergoeding als tegenprestatie en de overeenkomst als huur moet worden gekwalificeerd. Dat de beoordeling door rechters toch zeer afhankelijk is van de feiten en omstandigheden, blijkt wel uit een oordeel van het hof Amsterdam uit 2013. In die zaak werd een maandelijkse bemiddelingsvergoeding van € 115,- (die volledig aan de leegstandbeheerder toekwam) niet als tegensprestatie gekwalificeerd, omdat de betaling aan de leegstandbeheerder kon worden gekwalificeerd als een redelijke bemiddelingsvergoeding. In de literatuur is deze uitspraak bekritiseerd, bijvoorbeeld omdat het bedrag erg hoog is. De gebruiker woonde ruim vijf jaar in de woning en had dus al tenminste € 6.900,- betaald aan bemiddelingsvergoeding; een evident buitensporig bedrag. Tot slot Het voorgaande houdt in dat een eigenaar of leegstandbeheerder heel kritisch moet zijn op het bedrag dat hij vraagt. Hij moet goed kunnen onderbouwen hoe de kosten zijn opgebouwd en waarom geen sprake is van tegenprestatie voor het gebruik van de woning en een eventuele vergoeding niet meer is dan een symbolische bijdrage. Slaagt de eigenaar of leegstandbeheerder daar niet of onvoldoende in, dan ligt een geslaagd beroep op huurbescherming op de loer. Verder verdiepen in het huurrecht? Heeft u nog geen basiskennis van het Huurrecht? Volg dan de cursus Huurrecht Basis. Wilt u uw huurrechtkennis opfrissen, dat kan ook met onze HuurrechtQuiz of tijdens de training Opfris en Actualiteiten Huurrecht Woonruimte. Een stevige verdieping in het huurrecht kan tijdens Huurrecht Verdieping. De training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering gaat specifiek in op het huurecht en renovaties en groot onderhoud. Tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding komt ook dit specifieke deel van het huurrecht aan de orde. Michael van den OordVBTM advocaten

Lees meer

3 september 2021

Kozijnen, ramen en deuren. Hoe zit dat eigenlijk?

Is dit technisch in orde of niet? Kan ik dit – volgens ons zav-beleid – accepteren of niet? Welke vakman moet deze reparatie uitvoeren? In verschillende blogs over bouwkunde voor niet-bouwkundigen geeft onze docent u een heldere uitleg en praktische tips over bouwtechnische zaken. Dit keer: kozijnen, ramen en deuren, ofwel buitengevelopeningen. De functies van buitengevelopeningen – kozijnen, ramen en deuren – zijn: toegang tot woning daglichttoetreding ventilatievoorziening, doorspuien De toegang tot de woning moet inbraakveilig zijn en zorgen voor sociale veiligheid. Kun je van binnenuit zien wie er voor de voordeur staat? Materiaal Kozijnen kunnen gemaakt worden van hout (hardhout of zachthout), kunststof of aluminium. In oudere woningen vind je ook kozijnen van staal en beton. De levensduur van de kozijnen verschilt per materiaalsoort en hoe dit wordt onderhouden. Onderdelen kozijn Een kozijn bestaat uit verschillende onderdelen die ieder een eigen (vak)naam hebben. In bovenstaande figuur wordt aangegeven of het draaiende deel (deur of raam) naar buiten of naar binnen opengaat. Een draaikiepraam wordt op tekening altijd aangegeven met twee driehoeken en valt of draait altijd naar binnen. De lijnen zijn dan onderbroken. De deur draait naar buiten als de lijn niet onderbroken is. In dit geval is de deur een linksdraaiende deur. Het slot moet geschikt zijn voor een linksdraaiende deur. Het rode raam is een rechtsdraaiend raam (naar binnen). Sloten, raamboompjes, uitzetijzers, scharnieren, deurspion en dergelijke, noemen we hang- en sluitwerk. De inbraakveiligheid van hang- en sluitwerk wordt aangeduid met het aantal sterren. Het PolitieKeurmerk Veilig Wonen (PKVW) kan worden aangevraagd als hele woning voldoet aan de PKVW normen. Glas In deuren en ramen wordt glas geplaatst. Ook hier bepaalt de functie van het draaiend deel welk glas er moet worden geplaatst: isolerend geluidswerend brandwerend doorvalveilig inbraakwerend Verkeerd geplaatst isolerend glas kan gaan lekken of scheuren. Bij een raam dat klemt kan het glas te zwaar zijn voor het raamhout, waardoor het uitzakt. Als er geen of een te zwakke latei (draagbalk) boven een kozijn is aangebracht, kan een ruit scheuren doordat er krachten via het kozijn op het glas komen. Glas wordt waterdicht afgekit of rondom in rubbers geplaatst (natte versus droge beglazing). Onderhoud Houten kozijnen moeten periodiek (tijdig) en kwalitatief goed worden geschilderd. Op de plek van verbindingen ontstaat veelal de eerste houtrot. Houtrot ontstaat als het hout meer dan 21% vocht heeft. Vocht moet daarom zo snel mogelijk afwateren van een kozijn/raam. Vocht kan ook in het hout terechtkomen, doordat het kitwerk aan binnen- en buitenzijde niet goed meer afdicht. Door slecht onderhouden schilderwerk aan de binnenzijde en door hogere luchtvochtigheid in de woning kan er vocht in de kozijnen komen. Aluminium kozijnen kunnen oxideren. Zowel bij kunststof als aluminium moet het hang- en sluitwerk regelmatig worden bijgesteld. De kleur kan in de loop der jaren wat vervagen door vervuiling of UV-straling. Reparaties Aan een kozijn kan het nodige stuk gaan. Bij het aannemen van een reparatieverzoek is het zaak om goed door te vragen wat precies kapot is, zodat de juiste vakman ernaartoe kan. Voorbeelden van klachten van de klant: ‘Mijn raam is stuk.’ Hoofdvraag van de corporatiemedewerker: Wat is er precies stuk? Subvragen van de corporatiemedewerker: Het glas/ruit: Wat is er stuk aan het glas? Hoe komt het? Is dit enkel glas, dubbel glas, veiligheidsglas? Het raam: Sluit het niet goed? Lekt het? Komt het via het kozijn of via de spouw? Wanneer lekt het? Zie je iets aan de afdichting van het raam? Lijkt deze stuk? Het kozijn: Is er sprake van houtrot? Waar zit het? Foto’s van klanten helpen natuurlijk altijd om te bepalen welke vakman je er naartoe stuurt, of het een reparatie is, of het gebrek snel moet worden verholpen of dat het kan wachten tot de eerstvolgende schilderbeurt. Meer weten over bouwkunde? Tijdens de cursus Bouwkunde voor niet-bouwkundigen komen de belangrijkste bouw- en installatietechnische basiskennis en terminologie aan de orde. Hiernaast wordt uitvoerig stilgestaan bij het bouwproces, de betrokken partijen en de relevante wet- en regelgeving. Dat gebeurt vanuit het perspectief dat u dagelijks met uw klanten daarover wilt kunnen praten en een goede gesprekspartner wilt zijn van uw technische collega’s zonder zelf een technicus te hoeven zijn. De noodzakelijke theorie wordt direct aan de praktijk gekoppeld. Uiteraard kan deze cursus ook incompany bij u op locatie en desgewenst aangepast aan uw situatie, worden verzorgd.

Lees meer

26 juli 2021

De Fundering. Hoe zit dat eigenlijk?

Bij woningen gaat het meestal over het direct zichtbare gedeelte. Maar deze keer gaan we onder de grond. Kortom, het gaat over funderingen. Kent u de drie functies van de fundering? Een goede fundering is van wezenlijk belang om te voorkomen dat er scheuren in de gevel ontstaan of, nog erger, verzakkingen. Soms wordt de verzakking ook veroorzaakt door externe factoren als aardbevingen, of juist door zeer droge zomers waardoor de grondwaterstand zo laag is dat de bodem inzakt of er schade aan palen ontstaat. Houten palen komen dan in de droge aarde waardoor houtrot in de kop van de paal kan ontstaan. Nu lijkt een fundering vaak slechts wat beton onder de grond. Maar de fundering heeft wel drie belangrijke functies: overdragen van het gewicht (eigen gewicht en variabel gewicht) naar de bodem; in evenwicht houden van het gebouw; een ondergrondse ruimte zoals een kelder of parkeergarage. Grondslag in Nederland Nederland bestaat voor de helft uit zandgronden en voor de andere helft uit slappe leem en veengronden. Op deze slappen gronden kun je niet direct bouwen, je hebt dan palen nodig. Deze palen gaan door middel van heien of boren de grond in totdat de vaste grond is bereikt. Hoever de palen de grond in moeten wordt bepaald met een sondering, een grondonderzoek dat inzicht geeft in de bodemopbouw en dat wordt uitgevoerd door een specialistisch bureau. In gebieden met slappe gronden verdwijnt een groot deel van de investering in vastgoed dan ook in de grond. Op zandgrond kun je veelal direct de balkenfundering plaatsen (ook wel fundering op staal genoemd). Materiaal Tegenwoordig worden zowel de palen als de balken van beton gemaakt. Soms in de fabriek waarna ze met een vrachtwagen naar de bouwplaats (prefab) worden vervoerd, soms wordt het beton ter plaatse gestort. Tot begin vorige eeuw maakten we de palen van hout, tot net iets onder het grondwaterniveau zodat ze niet zouden gaan rotten. Op deze palen kwam een balk waarop werd gemetseld tot boven het maaiveld. Aan de soms scheefgezakte grachtenpanden in Amsterdam kun je zien kun je zien dat hier de houten palen op diverse plaatsen zijn weggerot. Onderdelen van de fundering Wat als het mis gaat? Als de grond slapper wordt zakt het in. Als dit gelijkmatig gebeurt is er niets aan de hand. Het gaat mis als het niet gelijkmatig zakt. Dan ontstaan er scheuren. Scheuren die schuin lopen duiden vaak op een funderingsprobleem. Het tijdig signaleren en onderzoeken is nodig om de juiste herstelactiviteiten te bepalen. Het herstellen van een fundering is altijd voor rekening van de eigenaar. De fundering zelf heeft geen onderhoud nodig. Reparaties Een specialist bepaalt het herstelplan. Soms is het nodig om met meetapparatuur te kijken of een verzakking nog in beweging is. Het bijplaatsen van extra palen en het opvijzelen van de woning is soms nodig, net als het verstevigen van de balken. Een optie is dat de bodem wordt geïnjecteerd met speciaal materiaal waardoor de woning omhoog wordt gebracht tot het oude niveau. Een andere oplossing is eerst gaten in de woning hakken om vijzels te plaatsen. Vervolgens wordt de woning opgevijzeld. Nadat de woning is rechtgezet en op de juiste hoogte staat, worden de ruimten netjes dichtgemetseld. Soms worden ook nieuwe heipalen geslagen en wordt een nieuwe stalen balk onder de woning aangebracht (eronder gedraaid) om zo de woning op te vijzelen. Voorkomen is beter dan genezen Natuurlijk is voorkomen altijd beter dan genezen. Een goed funderingsadvies en controle tijdens de uitvoering zijn daarom aan te bevelen. Immers, de herstelkosten zijn fors. Meer weten over bouwkunde? Tijdens de cursus Bouwkunde voor niet-bouwkundigen komen de belangrijkste bouw- en installatietechnische basiskennis en terminologie aan de orde. Hiernaast wordt uitvoerig stilgestaan bij het bouwproces, de betrokken partijen en de relevante wet- en regelgeving. Dat gebeurt vanuit het perspectief dat u dagelijks met uw klanten daarover wilt kunnen praten en een goede gesprekspartner wilt zijn van uw technische collega’s zonder daarbij zelf een technicus te hoeven zijn. De noodzakelijke theorie wordt direct aan de praktijk gekoppeld. Uiteraard kan deze cursus ook incompany bij u op locatie en desgewenst aangepast aan uw situatie, worden verzorgd.

Lees meer

8 juli 2021

Bij de vierde IKEA kast is het echt opletten geblazen

Tja. Vorige keer vertelde ik al over het klusvirus dat rondgaat. Nederland is massaal aan het klussen geslagen. Zo massaal dat een normale Ikea pax kast al lastig leverbaar bleek te zijn. Ja, dat zijn die leuke kasten, die je zelfs met enige ‘klusdyslexie’ nog wel in elkaar kunt zetten. Maar als je er meer achter elkaar monteert, ligt de “ik-weet-het-nu-wel” gedachte op de loer. Ik-weet-het-nu-wel Nu een aantal kasten rechtop staan, snap ik het wel. Denk ik. De handleiding heb ik er bij de eerste kasten steeds naast gehad. Die kasten staan al te pronken en mijn zelfvertrouwen is enorm gegroeid. Enthousiast begin ik aan kast nummer 4. En de handleiding kan opzij want ik-weet-het-nu-wel. Helaas blijkt dat je juist dán extra moet opletten. Doordat ik niet oplette met de linker- en rechterzijde van de kast zaten een aantal schroeven al op de verkeerde plek. De plint vergat ik en ook pootjes verschenen ineens aan de binnenzijde van de kast. Ja, iedere plank kun je dus op minimaal 2 manieren monteren. Nu is bij iedere IKEA kast echt wel een handleiding bijgeleverd. Maar tja ik dacht dat ik die niet meer nodig had. De combinatie zelfvertrouwen en net-te-weinig ervaring blijkt me zo toch meer leermomenten op te leveren dan ik had verwacht. Opfrissen, bijblijven en werken aan je ontwikkeling In het dagelijkse werk heb je bij de meeste situaties niet eens een handleiding. Vaak moet je het doen met je kennis en ervaring uit eerdere situaties. Omdat we in de corporatiesector veel te maken hebben met mensenwerk, is er ook geen standaard ‘Ikea handleiding’ te schrijven die altijd werkt. Je ervaring moet je dan ook uitbreiden om een breder repertoire op te bouwen voor verschillende situaties. En bijblijven en opfrissen, want als je bijvoorbeeld het Huurrecht neemt, dan heb je grote kans dat jouw oude handleiding alweer is ingehaald door de ontwikkelingen in de wetgeving en dus niet eens meer klopt. Daarom moet je regelmatig aan de slag om je kennis actueel te houden en op de hoogte te blijven van nieuwe ontwikkelingen. En soms echt even tijd nemen voor een stevige verdieping. Of lekker ervaringen delen met collega’s. Want door ervaringen te delen kun je kennis immers vermenigvuldigen! Zorg dus dat je jouw handleiding af en toe even een update geeft. Zelfs -of vooral- als je voldoende routine hebt opgebouwd. Of je moet accepteren dat je bij de vierde kast sommige schroeven gewoon 3x in handen hebt. Ik heb in ieder geval veel geleerd. Dat dan weer wel. Eddy Bonthuisdirecteur Kjenning

Lees meer

13 juni 2021

Vakgebieden

Artikelen

Huisvesten vluchtelingen Oekraïne kennisdelen

Hoe krijgt een corporatie vat op de brandveiligheid van woningen en woongebouwen

Trainingen en platforms en het protocol in de Coronatijd

Ik ben ervoor teruggekomen van mijn vakantie. En daar heb ik geen spijt van

Duurzaamheid in de praktijk: van techniek tot bewonersgedrag

Hoe kom ik met die bewoners in contact?

Wie gaat straks het werk doen?

Aan de slag met jouw eigen Persoonlijk Ontwikkelplan

Huur of bruikleen?

Kozijnen, ramen en deuren. Hoe zit dat eigenlijk?

De Fundering. Hoe zit dat eigenlijk?

Bij de vierde IKEA kast is het echt opletten geblazen

Wil je vrijblijvend advies?