Vastgoed, Onderhoud & Beheer artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

Vastgoed, Onderhoud & Beheer

“Het begint met het ophalen van de leerbehoeften”

De filosofie van detacheerder Maandag® is dat een professional zich altijd blijft ontwikkelen. “De wereld staat niet stil”, aldus Job Zwemmer, programmamanager Learning & Development bij Maandag®. Om er maar eens een cliché in te gooien: stilstand is achteruitgang? “Clichés zijn er niet voor niets, dus ja. Functies veranderen, er ontstaan nieuwe functies, en er verdwijnen functies. Voor onze professionals is het zaak om ‘bij te blijven’ en zich te ontwikkelen, maar ook voor Maandag® zelf. Zeker nu we enorm groeien.” Wat doen jullie eigenlijk? “Wij zijn al meer dan 30 jaar detacheerder in de publieke sector. Maandag® is goed in het plaatsen van de juiste mensen – professionals – in de vakgebieden zorg, onderwijs, overheid, corporatiesector. Altijd op projectbasis, dus voor langere tijd, soms zelfs voor jaren. Dat doen we met en voor 3500 professionals. We hebben door het hele land vestigingen.” En al die professionals stuurt u als programmamanager Learning & Development, hoppetop, op training? “Haha, zo werkt het natuurlijk niet.” Hoe dan wel? “Het begint met het ophalen van de leerbehoeften van onze mensen, dus goed in kaart brengen wat nodig is. Inzichtelijk maken hoe leren daadwerkelijk bijdraagt aan beter presteren. Vervolgens zoek ik daar een goede gespecialiseerde opleider bij. Voor onze corporatieprofessionals is dat Kjenning, zij zijn expert in opleidingen in dit vakgebied. Wij werken al een aantal jaren samen en dat bevalt goed.” Oh ja, waarom dan? “Omdat het echt samenwerken is. Het is geen kwestie van training uitzoeken en die dan maar volgen. Ik geef onze trainingsbehoeften aan, maar vraag ook naar de ontwikkelingen in de markt. Woonfraude is zo’n onderwerp dat actueel is, en wat Kjenning dan onder de aandacht brengt bij mij. Ik ben altijd op zoek naar alternatieve leervormen, eens iets anders dan incompanytrainingen. Daar heb je het dan samen over, en zo ontstond het idee om webinars te organiseren over een specifiek thema.” Is dat meer dan een idee geworden? “Jazeker. Eén keer per maand is er ’s avonds een thema-avond waar onze mensen op kunnen inschrijven. Je wordt dan bijgespijkerd over één thema. Dat is laagdrempelig, relevant én interactief, en prettig omdat het kort is.” In het kader van ‘practice what you preach’: hoe zit het eigenlijk met uw eigen ontwikkeling? “Ooit ben ik begonnen in het bankwezen in verschillende sales- managementfuncties. Na een aantal jaren wilde ik wat anders. Ik heb gekeken waar mijn krachten liggen en hoe ik me kon ontwikkelen, en me laten omscholen tot leraar economie. Vervolgens ben ik medewerkers in het onderwijs gaan adviseren over leertrajecten. Drie jaar geleden ben ik overgestapt naar Maandag®.” Om te doen wat u nu doet? “Ik begon met het geven van trainingen. Nu houd ik me bezig met scholingsprogramma’s voor al onze professionals. Mijn expertise ligt op het gebied van leren en ontwikkelen, samen uitzoeken wat iemand nodig heeft om goed te kunnen functioneren. Ik heb leuk en uitdagend werk, het is mooi om te zien hoe mensen en hun organisaties groeien.” Ook een maatwerktraining? Online en/of offline? De opleidingen voor Maandag® worden steeds ontworpen voor de eigen situatie, leerwensen en vragen bij de deelnemers. Heeft u ook een vraagstuk? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing en , passend bij uw vraagstuk en uw situatie. En als dat past, kan (een deel) online worden ingevuld in de huidige tijd. Of offline. Wat maar nodig is. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer
10 augustus 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Ik heb veel geleerd over huurrecht in de praktijk

Wat zijn de rechten en de plichten van de bewoner én van de corporatie bij groot onderhoud of renovatie? Kim Groothuizen, projectmedewerker Vastgoedbeheer bij Woonwaard volgde de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering: “Ik ga een gesprek met meer vertrouwen aan nu ik weet hoe het echt zit.” Leuke functie? Projectmedewerker Vastgoedbeheer? “Mijn functie is in de loop der tijd veranderd, maar ik heb nog steeds een leuke baan. Vroeger zaten de projectmedewerkers dicht op een project, informeerden we de bewoners en waren we aanwezig bij bouwvergaderingen, dat is nu anders. Ik houd me nu meer bezig met het dagelijks onderhoud, bijvoorbeeld schilderwerk. Ik heb heel veel klantcontact, daardoor is elke dag anders. Bewoners verbazen mij nog regelmatig met de vragen die ze stellen, die goed beantwoorden is soms een uitdaging.” Dus u dacht: tijd voor een training? “Woonwaard verhuurt rond de 14.500 wooneenheden, en is ook bezig met warmtenetaansluitingen en isolatie van woningen. Ook daar komen veel vragen uit. Ik wilde graag meer weten over het huurrecht: waar heeft een bewoner recht op? Vaak verwachten huurders veel van de corporatie, maar lang niet altijd is dat terecht weet ik inmiddels.” Dus úw vragen zijn beantwoord? “Jazeker. Ik heb ontzettend veel geleerd over het huurrecht. Maar ook de andere onderdelen over wisselwoningen, tijdelijke verhuur, huurprijzen, de ZAV bij renovatie, en de actuele jurisprudentie waren interessant. Een advocaat gaf de training, hij mengde theorie en praktijk goed met elkaar en gaf tal van voorbeelden. We konden ook eigen zaken inbrengen.” Zoals? “Bij ons loopt bijvoorbeeld al lang een grootschalig vastgoedproject dat maar niet wil vlotten. Daar hebben we als groep met elkaar over gediscussieerd en ik heb tips en tricks meegekregen. Ik vond het ook prettig dat we niet werden opgedeeld in kleine groepjes maar met zijn allen discussieerden. Dan krijg je veel meer verschillende invalshoeken te horen.” Pakt u zaken nu anders aan? “Niet specifiek anders. Wat ik geleerd heb, komt erbij. Ik verweef het met hoe ik mijn werk al deed. Voor de training wist ik sommige zaken niet helemaal zeker. Nu ik dat wel weet geeft dat zekerheid. Omdat ik weet dat het klopt, ga ik met een ander gevoel richting bewoners.”

Lees meer
1 augustus 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Bewonerscommunicatie? Appeltje, eitje.

Philippa Wadsworth is een van de docenten bij de leergang Sociale Projectbegeleiding. Maar naast het docentschap staat ze zelf ook wekelijks wel “met de poten in de modder”, als ze bij renovatieprojecten de rol van sociaal projectbegeleider uitvoert. Wat doe je dan als sociaal projectbegeleider? “Terwijl ik met een aannemer huisbezoeken doe voor een op te starten renovatieproject, staat mijn telefoon niet stil. Alle bewoners voor projecten, die ik begeleid, krijgen mijn 06. Bereikbaarder wordt het niet. Maar wanneer ik een nieuwe bewoner rustig uitleg wat de plannen zijn (mechanische ventilatie aanleggen, nieuwe kozijnen etc. en dus vele werkdagen mensen over de vloer in zijn woning), laat ik de telefoon even gaan. Tijd en aandacht voor de bewoner zijn key tijdens zo’n gesprek. Want de ene bewoner vindt alles best, maar de andere bewoner gaat tegen het plafond van het idee dat er vreemde mannen over de vloer komen die dagenlang herrie, stof en andere overlast veroorzaken. Bij zo’n gesprek schuift dan vaak ook een begeleider aan. Overigens lijkt dat de laatste tijd wel steeds vaker noodzakelijk.” Dan kom je nog wel eens wat tegen of niet? “Nou ik kijk nergens meer van op. Soms stap ik een woning binnen waar een bewoner blijkbaar net rustig “natuurfilms” aan het kijken was. Of een andere televisie- of radiozender staat keihard aan. Ik vraag rustig of het apparaat zachter of uit mag. Ik doe mijn verhaal, luister, leg uit, noteer bijzonderheden waar aannemer en corporatie tijdens de werkzaamheden rekening mee moeten houden (autisme, dementie, blindheid etc. etc.) en vraag de huurder om zijn instemming voor de renovatie. Na al mijn gesprekken handel ik rustig alle gemiste telefoontjes af en beantwoord vragen of laat weten erop terug te komen. Ik weet immers ook niet alles. “ Wat voor vragen krijg je dan ? “Mijn buurman is vorige week dood aangetroffen in zijn woning, wanneer doen jullie wat aan het huis? Wij hebben last van vliegen en kunnen de ramen niet meer open doen”. Eerst moeten de erven het huis leeghalen en de huur opgezegen. De corporatie kan niet zomaar de woning binnen, helaas. “Mijn huis is vanochtend opgeleverd. Wanneer krijg ik de vergoeding nou?” Direct na oplevering van het huis, maar soms gaat daar even wat mis. Het kan ook soms een dag duren als het van de ene naar de andere bank moet gaan. “Jullie komen morgen bij me langs voor een huisbezoek, maar ik zie dat helemaal niet zitten.” Ik check wat de problemen zijn. Waar zit de pijn? Is een begeleider nodig bij het gesprek? Kunnen we elkaar tegemoetkomen? Wat kan wel? We verzetten de afspraak. Dat geeft al tijd en rust. “Ik ben blind. Loop ik straks niet in de weg als jullie in mijn huis gaan werken?” We spreken af, dat mevrouw niet thuis hoeft te blijven en naar haar moeder gaat tijdens de renovatie. En hoe kom je er dan achter wat mensen écht vinden van de renovatie? “Bijvoorbeeld via Facebook zie je soms de enthousiaste maar ook de minder enthousiaste reacties op een aangekondigde renovatie. Die houd ik in de gaten. Soms corrigeert de community een negatieve reactie zelf al wel. Maar soms is er ook actie nodig om escalatie te voorkomen. Het gaat ook echt wel eens mis. Dan is een collega bedreigd of zo hard uitgekafferd door een huurder, dat zij er niet meer heen durft. Tja. Kom je aan een woning, een thuis, dan maak je soms heftige emoties los. En daar moet je dan mee dealen.” Sociale projectbegeleiding lijkt wel een evenementenbureau met maatschappelijk werkers… “Ja, het werk van bewonersbegeleiding / projectconsulent / sociaal projectbegeleider heeft daar zeer veel weg van. Het is divers en kan emotioneel en fysiek pittig zijn. Geen dag is hetzelfde. Maar als je het goed doet, verloopt het project soepel en weet je dat je een belangrijke bijdrage hebt geleverd aan de huurder en aan het project zelf.” Wanneer weet je dan dat je het goed hebt gedaan? “Nou bij een project dat we nu net afronden, hield ik begin deze week evaluatiegesprekken. Sommige bewoners daar zijn eenzaam. Dat weet ik. Dus als ik een vraag te beantwoorden had, belde ik niet, maar ging even langs. Ik babbelde wat, luisterende nog meer, dronk wat koffie, gaf en passant het antwoord waarvoor ik eigenlijk kwam en vertrok weer op naar een volgende huurder. Als het project ophoudt, houdt ook de reuring en gezelligheid op. Sommige bewoners vragen of ik wel nog eens langs kom na de renovatie. Dat geeft me wel het gevoel dat ik het goed gedaan heb, maar ‘appeltje eitje’? Eh… Dat dacht ik niet.” En wat kunnen mensen doen als ze dit vak ook willen leren? “Ja dat is een inkopper. Dan komen ze natuurlijk bij mij in de leergang Sociale Projectbegeleiding en gaan we aan de slag. Met het huurrecht rondom renovatie- en herstructureringsprojecten maar ook met de meest gangbare en actuele werkvormen in projectbegeleiding. Het leukste vind ik zelf de eigen projecten van mensen tijdens de leergang. Ik denk dan soms dat ik het allemaal al voorbij heb zien komen. Maar ook daar komen bijzondere verhalen voorbij. En zo leer ook ik weer van alles tijdens de leergang.”

Lees meer
30 juni 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

leergang verhuur match klant-pand schrijven verhuurplan

Medewerker Wonen bij Eemland Wonen Shira Heldoorn typeert zichzelf als een duizendpoot. Onlangs kreeg ze er weer een taak bij en daarvoor volgde ze de Leergang Verhuur. “Het was echt heel pittig, maar ik ben blij dat ik het heb gedaan.” Wat doet deze duizendpoot allemaal? “Er zijn 4 medewerkers Wonen bij Eemland Wonen. Samen zijn we verantwoordelijk voor het verhuurproces, de woningwaardering, het opleveren van de woning, de incasso, en ernstige ontoelaatbare overlast en de juridische aspecten daarvan, zoals rechtszaken. Ieder van ons heeft daarbinnen ook nog zijn eigen specialisatie, die van mij is de ernstige ontoelaatbare overlast. Daarbij gaat het om huiselijk geweld, drugs, criminaliteit, het signaleren van radicalisering, et cetera. Ook de samenwerking met netwerkpartners, evenals de juridische aspecten, bijvoorbeeld rechtszaken, en ontruimingen horen daarbij.” Dan is er toch helemaal geen tijd voor ook nog een intensieve leergang? “Toch wel. Enige tijd geleden kwam voor mij het onderdeel verhuur erbij, dus ik dacht: daar moet ik meer van weten om mijn werk goed te kunnen doen. Ik wilde inzicht krijgen in wat er allemaal bij komt kijken. Vandaar dat ik deze leergang heb gevolgd.” Sprong er iets uit of…. “Voor mij sprongen er twee onderdelen uit: het schrijven van een verhuurplan en het onderdeel huurrecht. Die laatste liep als een rode draad door alle 8 dagen heen. Hoe moet je de regels lezen, hoe interpreteer je die? Het schrijven van een verhuurplan was veel werk, maar tegelijkertijd ook heel uitdagend. Je formuleert je eigen onderzoeksvraag, gebaseerd op iets wat binnen je eigen organisatie speelt. Vervolgens doe je zelf statistisch onderzoek, welke cijfers horen waarbij, hoe interpreteer je die vervolgens? Je leert waar je informatie kunt vinden. En je leert doorvragen: waarom doen we de dingen zoals we ze doen? Dat laatste heb ik zeker meegenomen naar de dagelijkse praktijk, ik vraag veel meer door.” Waar gaat dat verhuurplan over en wordt het intern ook gebruikt? Ofwel, heb je er iets aan, aan al dat werk? “Er is een wijk bij Eemland Wonen waar enorme overlast is. Veel huurders wonen daar bijna 40 jaar of langer en zijn dus ouder. De kans is groot dat daardoor binnen een paar jaar leegstand ontstaat. Hoe kun je dat voorkomen en zorgen voor een goede pand-klantmatch, was in het kort de onderzoeksvraag. Samen met een medecursist heb ik hier onderzoek naar gedaan. We hebben breed naar het probleem gekeken en out of the box gedacht.” En en en? Wat kun je eraan doen? “Een oplossing zou kunnen zijn om langdurige huurders van een 10-tal woningen seniorenwoningen aan te bieden met behoud van de huidige huur. Zo maak je het aantrekkelijk om toch te verhuizen. Vervolgens verhuur je de 10 vrijgekomen woningen voor een wat hogere huur niet binnen de sociale huursector, maar aan het middensegment. Die groep is meestal hoger opgeleid, en kan ook wat meer huur betalen. Vaak zijn het ook jonge mensen met een gezin. Op die manier krijg je een andere mix, je upgradet de wijk omdat je een ander klimaat organiseert. Bijkomend voordeel is dat Eemland Wonen zo ook het middensegment vasthoudt. Daar is hier weinig woonruimte voor, waardoor deze groep wegtrekt. Intern kijken we nu of we hiermee, of met onderdelen van dit verhuurplan, wat kunnen doen.” Conclusie: veel geleerd? “Ja, van technische zaken zoals de bouw- en constructiemethoden, doelgroepselectie, de Woningwet, klantvriendelijkheid tot het bepalen van de huurprijs, bezichtigingen, het matchen van klant en pand, en woningopname. Van de techniek had ik graag wat meer willen weten in praktisch opzicht. Dat onderdeel vond ik wat lang en soms theoretisch. Het huiswerk tussendoor kostte mij wel meer tijd dan aangegeven was. Kortom, pittig. Wel fijn was dat er veel interactie was, daardoor bleef het boeiend. Als ik terugkijk kan ik niet anders zeggen dat ik superblij ben – en stiekem ook wel een beetje trots op mezelf– dat ik het toch gedaan heb.”

Lees meer
6 juni 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Tiny houses: big problems?

Ze zijn flexibel en worden steeds meer ingezet om te voldoen aan een lokale en/of tijdelijke volkshuisvestelijke behoefte: tiny houses. Het verhuren van tiny houses als (sociale) woonruimte, al of niet tijdelijk, roept wel een aantal belangrijke vragen op. Daarbij komen veel verschillende juridische onderwerpen samen. In de wens om een (tijdelijk) verhuurproject te laten slagen wordt de meest fundamentele vraag weleens uit het oog verloren: zijn de betreffende tiny houses roerend of onroerend? Met die fundamentele vraag hangen namelijk huurrechtelijke, volkshuisvestelijke, fiscaalrechtelijke, bouwrechtelijke en omgevingsrechtelijke vragen samen. Bij de realisatie van dit soort (tijdelijke) projecten wordt ook vaak de flexibiliteit van de woonvorm benadrukt en dan komt die belangrijke vraag of tiny houses onroerend zijn eens te meer bovendrijven. Roerend of onroerend Hoe wordt bepaald of een object roerend of onroerend is? De wet geeft het antwoord in artikel 3:3 lid 1 BW: onroerend zijn gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Maar wanneer is een gebouw duurzaam met de grond verenigd? Richtinggevend is het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997 (NJ 1998, 97). In die procedure ging het om de vraag of een portacabin duurzaam met de grond verenigd was. Het aspect dat getoetst moet worden is, kort samengevat, of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Om dat te kunnen beoordelen gaat het om de bedoeling van de bouwer. Bij deze toetsnorm valt dus op dat niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beoordeling kunnen verkeersopvattingen een rol spelen indien onzekerheid bestaat over de vraag of een object onroerend is, maar die verkeersopvattingen zijn geen zelfstandige maatstaf. Uiteindelijk was de betreffende portacabin een onroerende zaak, onder meer omdat die: visueel met een schutting was verbonden aan het naastgelegen gebouw; was voorzien van een (demonteerbare) plint aan de onderzijde die tot (in) de grond reikte en één visueel geheel met de grond vormde; rondom voorzien was van een goed onderhouden tuin; een aparte ingang had, bereikbaar via een tegelpad; aangesloten was op gas, water, licht, riool en telefoon; op aandringen van de bank was bezwaard met een recht van hypotheek (welk recht alleen op onroerende zaken kan worden gevestigd); fundatie had in betonpoeren en een stalen frame Het spreekt voor zich dat precies deze vragen zich ook voordoen bij de ontwikkeling en realisatie van tiny houses. Het antwoord op de vraag of een tiny house roerend of onroerend is, is van belang voor veel andere vraagstukken op meerdere rechtsgebieden; enkele daarvan passeren de revue. Huurtoeslag en betaalbaarheid Woningcorporaties hebben als primaire doelstelling het bieden van betaalbare woningen voor mensen die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting (art. 46 lid 1 sub a Woningwet). Mede daarom is voor woningcorporaties van belang of de huurder in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Het recht op huurtoeslag bestaat alleen indien sprake is van een gebouwde onroerende zaak (art. 1 sub k Wht). In dit verband is dus het belang van de vraag “roerend of onroerend” gegeven. Invloed van publiekrechtelijke bestemming op ‘duurzaamheid’ Tiny houses worden in de praktijk gerealiseerd voor huisvesting op een bepaalde plaats die tijdelijk van aard is. Dat kan samenhangen met de publiekrechtelijke bestemming van de grond en eventuele beperkingen aan omgevingsvergunningen. Daarmee kan de vraag samenhangen of de gerealiseerde huisvesting wel bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven, een en ander afhankelijk van de precieze omstandigheden. Uit het Portacabin-arrest volgt dat de vraag of het object gebouwd is om duurzaam ter plaatse te blijven van belang is om te bepalen dat object onroerend is. Tijdelijke verhuur: de (on)mogelijkheden; verhuiskostenvergoeding In de meeste situaties is tijdelijk verhuren niet de norm en ook niet mogelijk voor woningcorporaties. Dat kan uitdagingen opleveren als het woonproject wel tijdelijk van aard is: hoe neemt de verhuurder afscheid van haar huurders, als het einde van het project nadert? De verhuurder zal dan de huur officieel moeten opzeggen. Aangenomen dat daar een wettelijke grondslag voor bestaat (dringend eigen gebruik of verwezenlijking van een bestemmingsplan) brengt dat waarschijnlijk wel een verplichting met zich tot betaling van de verhuiskostenvergoeding van ruim € 6.000,-. Enkel onder bepaalde voorwaarden mag een woningcorporatie zelfstandige woningen – dus: onroerende woningen – tijdelijk verhuren. Dit volgt uit artikel 48 Woningwet en artikel 22a RTIV: het moet dan gaan om bepaalde mensen uit een doelgroep (bijvoorbeeld studenten/werknemers die tijdelijke elders verblijven, mensen uit detentie of maatschappelijke opvang, tweede- en laatstekanscontracten). Een tiny house kan niet tijdelijk worden verhuurd als woonruimte als het niet onroerend is. In theorie is het dan wel mogelijk dat het object als roerende zaak wordt verhuurd, maar dan kan de huurder als gezegd weer niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Bepaling huurprijs en woningwaardering Een tiny house krijgt een bepaalde huurprijs. Maar hoe wordt die gewaardeerd? Ook hier is van belang of er sprake is van een (on)zelfstandige – dus: onroerende – woning. Zou dat niet het geval zijn, dan geldt er namelijk ook geen woningwaarderingsstelsel (art. 10 lid 1 Uhw io. art. 5 lid 1 Bhw). Overigens is er voor (roerende) woonwagens ook een waarderingsstelsel, maar als aangenomen dat een (roerend) tiny house juridisch als woonwagen wordt gekwalificeerd, zal het verouderde en simplistische waarderingsstelsel voor woonwagens in de praktijk onvoldoende recht doen aan de woningkwaliteit. Verhuurderheffing – of vrijstelling daarvan? Op grond van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 wordt in principe verhuurderheffing geheven van degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van meer dan vijftig ‘huurwoningen’. Een huurwoning is in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II gedefinieerd als onroerend (art. 1.2 sub e). Als een tiny house onroerend is, telt deze in principe mee voor de verhuurderheffing – maar (onder voorwaarden) niet als een omgevingsvergunning voor maximaal 15 jaar is verleend voor een tijdelijk bouwwerk. Bij tijdelijke woonprojecten scheelt het natuurlijk in de lasten als op deze ‘vrijstelling’ met succes een beroep kan worden gedaan. Echter, daar ontstaat dan wel een spanningsveld tussen een tijdelijk bouwwerk (ten behoeve van die vrijstelling) en de bedoeling van de bouwer die het object naar aard en inrichting bestemd heeft om duurzaam ter plaatse te blijven. BTW: andere toetsnorm (on)roerend Voor de BTW wordt op basis van een andere norm bepaald of een object roerend of onroerend is (wat onder meer van belang is voor de vraag of de verhuur met BTW belast is). Voor de BTW draait het om de vraag of het betreffende object niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is. Met dat criterium wordt bedoeld dat het object met behoud van de oorspronkelijke functie alleen met een aanzienlijke inzet van materiaal en/of menskracht is te demonteren of te verplaatsen. Ook hier doet zich een spanningsveld voor bij de vraag of de verhuur van tiny houses een met BTW belaste prestatie is, zeker wanneer gekozen wordt voor woningen die flexibel inzetbaar en dus gemakkelijk verplaatsbaar zijn. Dus: big problems voorkomen! Uit het voorgaande blijkt dat de realisatie en verhuring van tiny houses als (tijdelijke) sociale woonruimte een aantal fundamentele vragen oproept. Een multidisciplinair advies over huurrechtelijke, volkshuisvestelijke, fiscaalrechtelijke, bouwrechtelijke en omgevingsrechtelijke factoren kan daarbij nodig zijn. Tijdens de training Flexibele woonvormen: de juridische aspecten leert u meer over o.a. de verschillende juridische aspecten bij tijdelijke/flexibele woonvormen, de (on)mogelijkheden bij verhuurexploitatie en krijgt u handvatten voor de juiste beleidskeuzes rondom tijdelijke woonprojecten. Pepijn Eymaal VBTM Advocaten

Lees meer
1 juni 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

“Ik weet nu meer van de technische kant van zaken”

Als medewerker KlantAdviesCentrum (KAC) bij Domesta, heeft Sabrina Eilert direct contact met de huurders. Daarbij komen de meest uiteenlopende vragen voorbij. Tijd om de training Techniek voor niet-technici te volgen, om zo een goede gesprekspartner te kunnen zijn voor de ‘beller’. Kom maar door. Waar bellen huurders over? “Over van alles en nog wat. Over opzeggingen, huurachterstanden en overlast. Maar we krijgen bijvoorbeeld ook vragen over vochtproblemen, verstoppingen, et cetera, dan hebben huurders dus een reparatieverzoek. Met 9 collega’s vormen wij de eerste lijn – het KlantAdviesCentrum (KAC) – en proberen we zo goed mogelijk antwoord te geven op alle vragen en reparatieverzoeken meteen naar de juiste persoon door te schakelen. Domesta beheert 10.000 wooneenheden, hoe sneller wij huurders kunnen helpen, hoe beter. Niemand zit te wachten op tig keer doorverbinden.” Maar een mens kan niet overal verstand van hebben. Toch? “Precies, wij zijn natuurlijk geen techneuten. Dus was er behoefte bij onze afdeling om wat meer technische kennis op te doen, inhoudelijke verdieping zogezegd. Dan ben je gewoon een betere gesprekspartner voor de huurder. Intern is geïnventariseerd aan welke onderwerpen behoefte was en daarmee is Kjenning aan de slag gegaan om een training op maat te maken.” En nu heeft het binnenste van een meterkast geen geheimen meer? “In ieder geval een stuk minder geheimen dan voor die tijd. Maar niet alleen daarvan weet ik nu meer. Wat onder meer aan bod kwam waren verschillende soorten hang- en sluitwerk, oorzaken en oplossingen van vocht- en schimmelproblemen en verstoppingen, maar ook zonnepanelen en elektra. En verschillende soorten cv-ketels en warmtepompen werden behandeld. Leuk en interessant, want dat laatste speelt bij Domesta, sommige woningen zijn inmiddels namelijk gasvrij en dat wordt in de toekomst alleen maar meer.” Was ‘t niet een beetje saai al die technische zaken en dat bouwkundige jargon? “Nee, helemaal niet. Natuurlijk is het theorie, maar het was heel erg op de praktijk gericht. Met lekker veel voorbeelden en plaatjes. Er was ruimte voor discussie en vragen stellen over waar je tegenaan loopt in dit opzicht. Het was superleuk en interessant. Ik heb wel eens bij trainingen gezeten waar je bijna bij in slaap valt, maar zeker niet bij deze training.” Wat heeft het opgeleverd ‘in the end’? “Kennis, technische kennis. En die kennis zet ik iedere dag in richting de huurder. Als je zelf inhoudelijk meer weet, kun je betere vragen stellen als iemand belt met een specifieke vraag of melding. Je kunt doorvragen omdat je kennis van zaken hebt en vervolgens meteen met de juiste afdeling of persoon doorverbinden. Of zelf een reparatieverzoek meteen op de juiste plek neerleggen. Dat maakt mijn werk nog leuker.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De training Techniek voor niet-technici heeft Kjenning samen Domesta opgezet voor de eigen situatie, en op basis van de eigen leerwensen en vragen bij de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer
1 juni 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

De sociale vakman ziet en hoort veel. En dan?

Erik van der Kaaden is – net als zijn collega-vakmannen van Rondom Wonen – een van de weinigen die bij huurders ‘achter de voordeur’ komt en als eerste sociale problemen bij bewoners ziet. Onlangs volgde hij de training De sociale vakman. “Het verhaal van een ervaringsdeskundige van huiselijk geweld raakte me echt, ik kijk nu anders naar zaken.” De sociale vakman. Dat is? “In beginsel kom je bij huurders achter de voordeur om alle technische zaken op te pakken die bij een woning horen: onderhoud, lekkages oplossen, toiletpotten vervangen, elektra repareren, een raam dat niet meer goed sluit aanpassen, noem maar op. Maar je ziet natuurlijk ook andere dingen.” Zoals? “Vervuiling, de gevolgen van mishandeling, vereenzaming, verloedering, psychische problemen. Omdat je een van de weinigen bent die toegang heeft tot de woning, heb je ook de taak om met dit soort dingen wat te doen. Dan is het goed om te weten waar je op moet letten, hoe je zaken herkent en wanneer je wat waar meldt in de organisatie. Je bent dus niet alleen vakman, maar ook sociale vakman.” En dat hebben jullie getraind? “Klopt. En dat doe je niet in een middagje. Het was een tweedaags programma, waaraan we met 5 vaklieden, 2 opzichters en 2 woonconsulenten hebben deelgenomen. Daarin kwam onze rol aan bod, we hebben zogezegd onze ogen en oren getraind om goed te kunnen signaleren. Wat zie je, wat zegt iemand, maar ook: hoe reageer je daarop, hoe bewaak je je grenzen, wanneer meld je en wanneer niet. Alle aspecten van de drie V’s – vervuiling, vereenzaming, verloedering – kwamen aan bod.” Klinkt goed, maar wat gebeurt er ná het signaleren? “Dat was ook een onderdeel van de training. Het is niet onze taak om dit soort problemen op te lossen, maar je moet er wel wat mee doen, je wilt mensen graag verder helpen. En je hebt als corporatie per slot van rekening ook een maatschappelijke taak.” En dus? “En dus was er ook tijd ingeruimd voor hoe je zaken rapporteert en bij wie. Het is belangrijk dat je als organisatie bepaalt en vastlegt welke procedure je volgt en aan wie je rapporteert. Als je niet concretiseert, gebeurt er namelijk niets. Bij dit onderdeel was ook onze coördinator aangeschoven en de manager Wonen, zodat vanuit de theorie die aan bod kwam ook de vertaling naar de praktijk gemaakt kan worden. Afgesproken is ook dat de betreffende MT-leden met regelmaat aanschuiven bij het teamoverleg van de vakmannen. Zo voorkom je dat het bij goede bedoelingen blijft.” Sprong er nog wat uit? “Wat mij en iedereen die de training volgde, enorm heeft geraakt is het verhaal van een slachtoffer van huiselijk geweld. Moedig ook, dat ze haar verhaal met ons wilde delen. Ze vertelde dat niemand in haar omgeving het huiselijk geweld had gesignaleerd, hoewel ze wel signalen had afgegeven. Daar schrok ik echt van.” Klinkt heel heftig “Het was een mooi, open en eerlijk gesprek, waarbij wij ook vragen mochten stellen. Want waar moet je op letten in dit geval? Daar heb ik van geleerd dat luisteren zó belangrijk is. Maar ook kijken, want non-verbaal geeft iemand ook vaak signalen af. Voor mij was dit verhaal een bevestiging van het belang van deze training. Ik stap nu in ieder geval minder makkelijk over dingen heen die ik zie en hoor.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training Sociale vakman, over het Signaleren achter de voordeur werd samen met Rondom Wonen en Kjenning vormgegeven en aangepast aan de vragen en situatie bij de vakmannen. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer
1 juni 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

En? Hoe bevalt je airbag?

Misschien is dat wel een rare vraag… hoe bevalt je airbag… Dat weet je natuurlijk niet omdat je een airbag hebt voor die ene keer dat het fout gaat. Toch doen we met opleiden eigenlijk soms hetzelfde. Omgaan met agressie is een opleiding die je eigenlijk volgt om op dat ene moment dat het fout gaat, beter te kunnen reageren en bewust te kunnen handelen. Wat zegt de Arbo-wet In artikel 8 lid 1 staat: De werkgever zorgt ervoor dat de werknemers doeltreffend worden ingelicht over de te verrichten werkzaamheden en de daaraan verbonden risico’s, alsmede over de maatregelen die erop gericht zijn deze risico’s te voorkomen of te beperken. Tevens zorgt de werkgever ervoor dat de werknemers doeltreffend worden ingelicht over de wijze waarop de deskundige bijstand in zijn bedrijf of inrichting is georganiseerd. Zoals bij veel wetteksten, geeft dit artikel feitelijk niet zoveel houvast. Alleen het woord “doeltreffend” maakt het wel lastiger. Wat is doeltreffend… Doeltreffend is dus meer dan even een mailtje rondsturen en het verplichte nummertje afvinken. Het zou er minimaal toe moeten leiden dat op het moment dát het fout gaat, je zeker weet dat je airbag het doet en je trefzeker kunt handelen. Wanneer het over gedrag gaat, je manier van reageren in een panieksituatie, dat kun je toch alleen maar leren door te oefenen, te zorgen dat je automatische reactie goed “inslijt” in je normale gedragspatroon. Om het met het oefenen leuker maar vooral ook nog effectiever en realistischer te maken oefenen wij in onze trainingen vaak met acteurs op de eigen locaties, waardoor de rollenspellen héél erg echt worden. Zo leer jezelf ook hoe je goed kunt reageren en handelen in je eigen (werk)omgeving. En natuurlijk is het belangrijk om regelmatig te blijven oefenen, zodat je voorbereid bent, doeltreffend, voor die ene keer dat je toch je airbag nodig hebt. Nederlandse Arbeidsinspectie is vaak op pad Regelmatig voert de Nederlandse Arbeidsinspectie controles uit voor een veilige en gezonde werkplek voor werknemers. De inspecties richten zich dan ook op de maatregelen om agressie tegen medewerkers te voorkomen en te beheersen. Een van de maatregelen is het zorgen dat er voorlichting, instructie en training over agressie en geweld plaatsvindt en dat deze zo vaak als nodig worden herhaald. Hoe vaak dat nodig is, ligt natuurlijk aan uw eigen situatie. Opleidingen Rondom agressie doorlopen veel corporaties onze training Omgaan met agressie. Hiernaast is ook vaak aandacht voor opvang en nazorg na agressie. Ook kunt u een zelfinspectie “Werkdruk en ongewenst gedrag” doen op de website zelfinspectie.nl van de Nederlandse Arbeidsinspectie. En vergeet ook niet de 6 gouden tips voor omgaan met agressie van Cornelis. Eddy BonthuisKjenning

Lees meer
20 mei 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Een Singles event georganiseerd door Staedion

Een geniale actie in tijden van de wooncrisis of een hulpkreet in een systeem wat vastzit? Een Singles Evenement in Den Haag is niet echt bijzonder. Maar dat woningcorporatie Staedion een Singles Evenement organiseert, is wel heel bijzonder! Een corporatie die vrijgezellen probeert te koppelen… Niet alleen om hen gelukkig te laten worden in de liefde maar ook om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Ja ja… en die actie was op 1 april? Even leek het een ludieke 1 aprilgrap. Maar niets blijkt minder waar. Staedion spot niet met de liefde. En al helemaal niet met de problemen op de woningmarkt. Tanja Riet-Nickolson, projectmanager Verhuur bij Staedion, vertelt. Een singles evenement organiseren als corporatie. Past dat wel bij jullie rol als corporatie? “Met de actie willen we vooral aandacht vragen voor de wooncrisis in Nederland. Deze crisis is een probleem van ons allemaal. Het is tijd om in te zetten op een nieuwe vorm van collectief denken over wonen in Nederland.” Wat bedoel je precies met collectief denken? “Woningen zijn op dit moment een zeer schaars goed. Één van de problemen van de woningmarkt is, dat is er vaak mismatches zijn tussen de woning en de bewoner(s). Gezinnen betrekken de woning in een levensfase met kinderen. De kinderen vliegen op een zeker moment uit. En ouders blijven wonen in een grote woning. De gedachte bij veel bewoners nu is “Het is mijn huis. Hier heb ik recht op. Ik woon hier prettig en waarom zou ik weg gaan?” Een hele begrijpelijke gedachte. Maar wat nu als wonen wel een recht is, maar dat de specifieke woning kan veranderen afhankelijk van je levensfase? Wat nu als we mensen wel zo ver krijgen om te denken “mijn tijd hier is goed geweest, ik maak plaats voor een ander.” We zijn collectief nog niet zo ver met deze gedachten. En misschien is het met deze crisis nu wel tijd om daaraan te werken.” Bouwen, Bouwen en Bouwen: het is niet dé oplossing “De focus in veel plannen ligt op bouwen, bouwen en bouwen. Dat is zonde. Want voor de opgave van Staedion in de komende tijd, staat 99% van de woningen er al. Nieuwbouw voegt bij ons 1% toe. In plaats van de focus zo op dat kleine percentage te leggen, zijn we creatief aan de slag gegaan. Als je dan kijkt naar het aantal bewoners per huishouden, dan ligt ook daar een uitdaging. Zo ontstond de vraag “hoe motiveren of beïnvloeden we bewoners om meer samen te wonen?”. Uiteindelijk is dat niet alleen goed voor de doorstroom. Ook voor zaken zoals eenzaamheid of het delen van financiële lasten is samenwonen een mooie oplossing. Het kan ook de andere kant op werken. Wat nu als je gekort wordt op je uitkering als je een huis samen gaat gebruiken?” Kiezen voor de liefde: is dat dan een logische keus? “Voor nu wel! Als we willen dat meer mensen gaan samenwonen, dan moeten we echt Out of the Box gaan denken en hier ook aandacht voor vragen. En: we onderzoeken allerlei vormen van samenwonen op dit moment. Dat is ook het magische aan ons verhuurvak. Je hebt mogelijkheden om de wijze waarop mensen wonen te beïnvloeden.” Hoe komen jullie zo creatief bij Staedion? “Natuurlijk lopen we op afdelingen Verhuur ook tegen het systeemdenken aan. Waar zaken niet kunnen, mogen of passen bij onze rol. Vanuit woonruimteverdeling zijn talrijke belemmeringen te bedenken, waarom zaken niet kunnen, mogen of passen. En we kijken echt vanuit de mogelijkheden.” Waarom lukt dat bij Staedion wel? Wat is jullie geheim? “Er is geen geheim. We vinden dat we als corporatie onze rol moeten pakken. En dat willen we intern allemaal ook. Er is een flinke woningschaarste. En dat lossen we niet op door te doen wat we altijd deden. Dus gaan we wat anders doen. Wat anders proberen. En dit soort ideeën ontstaat doordat verschillende afdelingen samenwerken. Wat natuurlijk ook helpt, is dat onze nieuwe bestuurder Gijsbert van Herk lef heeft. Eigenlijk was het zijn ludieke idee, een singles event. En dat hebben we samen opgepakt.” Gijsbert van Herk, de bestuurder van Staedion vertelt “We willen de doorstroom in ons bestaande bezit op gang krijgen. Een deel van de bewoners wil dat ook echt, en er zijn zoveel belemmeringen in de regels die we hebben in Nederland. Daar zit het vast. Met deze actie vragen we aan de systeemwereld of we iets meer naar de leefwereld kunnen luisteren waar de behoefte ligt. En nee, we zijn zeker geen datingbureau, maar om aandacht te vragen voor het beter gaan benutten van de bestaande al gebouwde woningen, helpt zo een actie. Overigens willen we los van dit beter benutten ook 6000 nieuwe woningen toevoegen, plannen en ideeën genoeg waar we hopelijk ook de ruimte voor krijgen.“ Maar Tanja, hoe reageren de bewoners? “Op het moment van het interview waren we net 1 dag in de lucht met de Singles Campagne. Nog te vroeg om daar echt iets over te zeggen. Inmiddels hebben zich circa 70 bewoners ingeschreven, dus het evenement gaat er komen. We willen hier de expertise van bijvoorbeeld een datingbureau voor inschakelen. We begrijpen dat we de woningnood hier niet mee oplossen, maar we hebben wel de maatschappelijke discussie hiermee op gang gebracht. We moeten de drempels om samen te gaan wonen, in welke vorm dan ook, verlagen.” Het blijft toch raar dat we in een wooncrisis zitten terwijl uit data blijkt dat Nederlanders de afgelopen decennia alleen maar groter zijn gaan wonen. Dan blijft de vraag “hoe lossen we het op dat er meer mensen in bestaande woningen gaan samenwonen?” En die vraag is echt niet zomaar beantwoord.” Naast de inzet op ‘meer mensen in één huis’ is het van belang doorstroming te stimuleren. De sleutel om zoveel mogelijk huishoudens te helpen aan een passende woning ligt aan de start van de verhuisketen. Zodra de ‘Empy Nester’ verleid kan worden te verhuizen, brengt dat een keten aan verhuisbewegingen op gang. Een woning is zo belangrijk. Je moet je er veilig voelen. Je huis moet je thuis zijn. Wat nou als het mis gaat? “En wat nou als het wel lukt? Wat als we mensen wel inspireren om anders naar wonen te kijken? Natuurlijk denken we ook na over problemen die kunnen ontstaan bij samenwoners en hoe we daarop kunnen inspelen. Van ons vraagt dat vooral dat we dichtbij onze bewoners staan. En dat gaan we doen. Niet alleen maar handhaven en op regels letten. Maar vooral samen denken in mogelijkheden. We onderzoeken ook de mogelijkheid van proefsamenwonen om de drempel te verlagen en de doorstroming te bevorderen. Kun jij ook tot creatieve oplossingen komen? Tanja denkt groots en durft met andere oplossingen te komen. Ze heeft zelfs ideeën om bestaande opvattingen over wonen te veranderen. De uitdaging bij het verhuren van woningen is groot. Medewerkers Verhuur hebben zich de afgelopen decennia gericht op het volgen van regels. Maar nu de vraag in de markt is veranderd, is het de uitdaging om anders te gaan denken en belemmerende regels los te laten waar dat kan. Het is zoals Albert Einstein al zei: “We kunnen een probleem niet oplossen met de denkwijze die het heeft veroorzaakt”. Dat vergt kennis, kunde en een gezonde dosis lef. Dat ontstaat niet zomaar. Ook Tanja is bij Staedion niet zomaar op deze ideeën gekomen. Ze investeerde in zichzelf door mee te werken aan verbeterprojecten, met Lean trajecten en door in interne samenwerking te investeren. Is Tanja een mooi voorbeeld voor jou? Voor mij wel. Ik geniet van creatieve oplossingen en lef. Want dat is hard nodig om de huidige uitdagingen in de woningmarkt aan te pakken. Dus ik vraag je het toch: Wees ook een beetje een Tanja. Marija BjelobrkTrainer Leergang Verhuur Kjenning Ps. Meer informatie over het singles event lees je hier op de website van Staedion

Lees meer
11 april 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Het leeghalen van de huurwoning door erfgenamen

Het opleveren van de huurwoning na overlijden van de huurder levert altijd wat kopzorgen op. Vaak gaat het daarbij om een situatie dat de woning moet worden opgeleverd, maar dat er geen erfgenamen bekend zijn. De vraag is dan of de woning in dat geval door de verhuurder kan worden leeggehaald. Wel erfgenamen maar nog geen aanvaarding van de nalatenschap Hieronder ga ik in op de situatie dat er wel een erfgenaam bekend is, maar deze nog niet weet of hij de nalatenschap gaat aanvaarden. De vraag doet zich dan voor of deze erfgenaam wel (alvast) de woning van de overleden huurder, de erflater, mag ontruimen. De verhuurder zal hier op aandringen omdat hij de woning weer snel wil gaan verhuren. Een erfgenaam wil een woning vaak niet ontruimen omdat hij vreest dat het leegruimen van de woning als een ‘daad van aanvaarding’ wordt gezien en hij daarna niet alsnog de nalatenschap kan verwerpen. Dit kan inderdaad het geval zijn en als daarvan sprake is, dan heeft de verhuurder ook de mogelijkheid de erfgenaam op de schulden van de overleden huurder aan te spreken. Maar het leeghalen van een woning door een erfgenaam wordt niet altijd gezien als het aanvaarden van de nalatenschap. Dat zit als volgt. Keuze verwerpen of (beneficiair) aanvaarden nalatenschap De keuze voor (de wijze van) aanvaarding van de nalatenschap kan op verschillende manieren plaatsvinden. Dit kan uitdrukkelijk, door het afleggen van een verklaring van zuivere aanvaarding, beneficiaire aanvaarding of verwerping bij de griffie van de rechtbank van de woonplaats van de overledene. Beneficiaire aanvaarding wordt ook wel aanvaarding “onder het voorrecht van boedelbeschrijving” genoemd. Het betekent dat de erfgenaam niet met zijn eigen vermogen aansprakelijk gesteld wordt voor de betaling van de schulden als deze groter zijn dan de bezittingen van de nalatenschap. Heeft de erfgenaam een keuze gemaakt dan kan hij daar niet meer op terugkomen. De keuze is definitief. Maar het aanvaarden van de nalatenschap gaat soms ook zonder dat een erfgenaam zich daarvan bewust is, namelijk stilzwijgend. Dat is bijvoorbeeld het geval als een erfgenaam – vóór dat hij zijn keuze voor aanvaarden of verwerpen heeft gemaakt – bepaalde gedragingen verricht met betrekking tot de nalatenschap die als “daden van zuivere aanvaarding” worden gezien. Is dat het geval, dan is de nalatenschap alsnog (stilzwijgend, dus zonder uitdrukkelijke verklaring) door de erfgenaam aanvaard. En dat betekent weer dat de erfgenaam met zijn privé vermogen aansprakelijk is voor eventuele schulden van de erflater, zoals bijvoorbeeld een huurschuld of de mutatiekosten. De Wet BETS Per 1 september 2016 is de Wet bescherming erfgenamen tegen schulden (Stb. 2016, 226) in werking getreden, waarbij artikel 4:192 lid 1 BW is gewijzigd. Doel van de wetswijziging is erfgenamen meer bescherming te bieden tegen handelingen die duiden op een zuivere aanvaarding van een nalatenschap. In de wet staat nu dat van zuivere aanvaarding alleen sprake is als een erfgenaam beschikkingshandelingen verricht door goederen van de nalatenschap te verkopen, bezwaren of op andere wijze aan het verhaal van schuldeisers te onttrekken. Van dergelijke handelingen kan immers niet worden aangenomen dat een erfgenaam deze onbewust verricht. Leeghalen woning De vraag is nu of het leeghalen van de woning al een ‘daad van zuivere aanvaarding’ is. Vaak wordt dit wel aangenomen maar dat is zeker niet altijd het geval. Dit zit als volgt. Volgens de wet aanvaardt een erfgenaam de nalatenschap zuiver wanneer hij zich “ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam gedraagt” (Art. 4:192 lid 1 BW). Dat is bijvoorbeeld het geval als hij schulden van de overleden huurder betaalt, of spullen van de overleden huurder verkoopt of mee naar huis neemt om zelf te houden. Door dit te doen ontneemt hij eventuele (andere) schuldeisers van de mogelijkheid zich op deze spullen te verhalen. In feite ‘beschikt’ de erfgenaam dan over de spullen van de overleden huurder. In de wetsgeschiedenis wordt dit ook wel aangeduid als het “als heer en meester beschikken over de goederen van de nalatenschap”. Zou de erfgenaam dit doen, dan is sprake van een beschikkingsdaad en leidt dat tot (zuivere) aanvaarding van de nalatenschap. Er is echter niets op tegen als de erfgenaam, voordat hij zijn keuze heeft gemaakt, de woning leeghaalt en de spullen bijvoorbeeld tijdelijk opslaat zodat zij voor eventuele schuldeisers nog bereikbaar zijn. De erfgenaam beperkt zich dan tot een “beheersdaad” en dat is juridisch iets anders dan beschikken over de nalatenschap. Ook kan het voorkomen dat een erfgenaam een fotoalbum meeneemt. Omdat een fotoalbum louter emotionele waarde heeft en geen verhaalsobject voor schuldeisers is, zal het meenemen ervan geen beschikkingsdaad opleveren. Ook het meegeven van inboedel zonder waarde aan de kringloop is geen beschikkingsdaad volgens de toelichting bij de wet. Gaat het daarentegen om het meenemen en behouden van sieraden, dan zal dat anders kunnen zijn. Bij de beoordeling of een gedraging van een erfgenaam geldt als een daad van zuivere aanvaarding moet dus een onderscheid gemaakt worden tussen ‘daden van beheer’ en het ‘als heer en meester beschikken over de goederen van de nalatenschap’. Want in het laatste geval gedraagt de erfgenaam zich “ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam”. Het enkel verrichten van daden van beheer levert geen zuivere aanvaarding op. Maar de grens tussen beide is soms moeilijk te trekken. Uitspraak Hoge Raad Dat blijkt ook uit een recente uitspraak van de Hoge Raad van 21 oktober 2021 (bij een kwestie die speelde voor de wetswijziging). Het ging hier kort gezegd om het leeghalen van een kamer in een verzorgingshuis en het afvoeren van de inboedel door een van de kinderen van de overleden moeder. De zoon had in opdracht van moeder van haar bankrekening een doos gebak van € 31 gegeven aan het personeel van het verzorgingstehuis en cadeaubonnen ter waarde van € 150 aan de alfahulp gegeven die moeder verzorgde. Daarna had de zoon de nalatenschap beneficiair aanvaard. Hierbij is van belang dat als een van de erfgenamen beneficiair aanvaardt, dit ook geldt voor de andere erfgenamen. De dochter vond dat het leeghalen van de kamer, het afvoeren van de inboedel en het betalen vanaf de bankrekening van de moeder, een (stilzwijgende) zuivere aanvaarding van de nalatenschap oplevert en dat haar broer dus aansprakelijk was voor alle schulden. De dochter wilde wel aanspraak blijven houden op haar wettelijk erfdeel. De Hoge Raad vond dat de erfgenaam, door deze in opdracht van de moeder uitgevoerde handelingen uit te voeren, zich niet ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam heeft gedragen. Ook het leeghalen van de woning van de moeder en het aanbieden van de inboedel aan een kringloopwinkel leverde geen gedraging op waaruit de bedoeling blijkt om de nalatenschap zuiver te aanvaarden. Het afvoeren van (delen van) een inboedel van de erflater zonder reële economische waarde naar een kringloopwinkel of milieu depot kan niet worden aangemerkt als een daad van zuivere aanvaarding. Volgens de Hoge Raad volgt uit de wet en uit de wetswijziging dat uit gedragingen van een erfgenaam niet te snel mag worden afgeleid dat deze de bedoeling heeft de nalatenschap zuiver te aanvaarden. Conclusie Kortom, als het gaat om het leeghalen van een huurwoning door een erfgenaam die nog geen keuze heeft gemaakt of en hoe hij de nalatenschap gaat aanvaarden, mag de erfgenaam wel de huurwoning leeghalen (en eventueel spullen opslaan) maar hij kan beter niet de inboedel verdelen onder familie of vrienden, verkopen of zomaar weggeven aan derden. Dan loopt hij de kans dat die handeling als een beschikkingsdaad wordt aangemerkt. Is dit het geval dan is de erfgenaam alsnog in zijn eigen vermogen aansprakelijk voor eventuele schulden van de overledene. Huurrecht Ook rondom het overlijden van huurders is veel geregeld in de huurrecht over o.a. beëindigen van de huurovereenkomst maar ook over het medehuurderschap. Recent zijn bijvoorbeeld ook regels aangepast waardoor meerderjarige inwonende kinderen na het overlijden van hun ouder(s) niet binnen twee maanden de ouderlijke huurwoning dienen te verlaten. Het huurrecht staat dus nooit stil, is altijd in beweging en kent vele nuances en zienswijzen. Dat maakt huurrecht ook leuk! Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen? De opleiding Huurrecht de basis biedt een stevige basis. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder. Om bij te blijven en te verdiepen kunt u

Lees meer
11 april 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Bouwkunde voor niet-bouwkundigen: “Ik weet nu dat er veel meer onder een dak zit dan alleen een gebouw”

Marie-José Ten Holter werkt al 36 jaar in het UMC Utrecht in verschillende functies. Ze begon als röntgenlaborant en is inmiddels coördinator Personeelshuisvesting. Dat vereist andere kennis en daarom volgde ze de opleiding Bouwkunde voor niet-bouwkundigen. “Ik ben ambitieus en wil altijd meer weten.” Van zorg naar stenen? Hoe komt dat zo? “Ik vind het leuk om iedere keer een nieuwe uitdaging aan te gaan. Ooit ben ik begonnen als röntgenlaborant. Vervolgens heb ik de specialisatie radiotherapeutisch laborant gedaan op de afdeling radiotherapie. Na verloop van tijd werd ik daar leidinggevende. Dat heb ik 11 jaar gedaan. Een prachtige baan. Zes jaar geleden liep ik tegen deze functie aan en heb ik erop gesolliciteerd. Ik dacht: ik houd van plannen, ik houd van mensen en ik houd van organiseren. Dus dit is een baan voor mij!” En? Is dat ook zo? “Ja, het is een ontzettend leuke baan. Het UMC Utrecht heeft een aantal panden in Utrecht dicht bij het ziekenhuis die verhuurd worden aan medewerkers. Vroeger alleen aan verpleegkundigen, zodat zij snel op hun werk konden komen. Nu ook aan research-analisten, zij doen belangrijk onderzoekswerk en moeten vaak snel heen en weer om in het laboratorium zaken te checken. En we verhuren ook aan onderzoekers in opleiding, zij komen vanuit de hele wereld hiernaartoe. Daarnaast ben ik samen met een andere collega verantwoordelijk voor de 8 gastenkamers in het ziekenhuis zelf, waar familieleden van patiënten kunnen verblijven.” Hoeveel weet een radiotherapeutisch laborant van stenen? “Toen ik begon niet bovenmatig veel. Wij hebben zelf een koophuis en verhuren is toch een heel ander proces. Dus ik ben zes jaar geleden gewoon gaan googelen om te kijken hoe ik meer kennis kon krijgen over huizen, verhuren en alles wat daarmee samenhangt. Zo kwam ik bij Kjenning terecht. Ik had er meteen een goed gevoel bij. Ieder jaar heb ik een training/opleiding gedaan bij ze. Onder andere de training Huurrecht, waar de trainer een advocaat was. Die ik daarna bij het UMC heb uitgenodigd om naar onze huurcontracten te kijken, deze waren wat verouderd. Mooi dat er dan ook een kruisbestuiving is. Dit keer wilde ik graag meer van bouwkundige zaken weten. Dan denk ik: hup, even kijken of Kjenning hier iets over heeft.” Waarom meer weten van bouwkundige zaken dan? “Omdat het fijn is om goed door te kunnen vragen als huurders bellen met een klacht. Zodat ik bij wijze van spreken bij lekkage kan inschatten of ik de brandweer moet bellen, de huismeester moet inschakelen, of dat ze er een emmertje onder kunnen zetten tot er de volgende dag iemand komt. Ik wil gewoon zoveel mogelijk bouwkundige dingen weten. En deze opleiding gaat vanaf een stuk grond – wat wil je bouwen, wat heb je daarvoor nodig, hoe ziet het bouwproces eruit, welke wet- en regelgeving is van belang, wat is het bouwkundige jargon – tot hoe beheer je, onderhoud je onroerend goed, et cetera. Ik weet nu dat er veel meer onder een dak zit dan alleen een gebouw.” Was er nog een eyeopener? “Ik vond het leuk dat we als praktijkoefening een plattegrond van de benedenverdieping ons eigen huis moesten tekenen met alle aansluitingen. Dan kom je er pas achter hoeveel dat er zijn. Op al die verschillende aansluitingen gingen we vervolgens in. Heel interessant en praktijkgericht was dat. De asbestmodule heeft mij aangezet tot het stellen van vragen intern. In twee woningen die leegstonden hebben we onderzoek laten doen Gelukkig is alles goed. Toen kwam ik er ook achter dat dit soort zaken niet goed gedocumenteerd zijn, dat doen we nu ook beter. De verschillende trainingen die ik heb gevolgd houden mij scherp. En ik heb een netwerk opgebouwd dat ik kan contacten als ik iets wil weten of toetsen. Dat is ook nuttig. Kortom, win-win.”

Lees meer
8 april 2022
Vastgoed, Onderhoud & Beheer

Platform Managers Planmatig Onderhoud: “Je deelt dezelfde problematiek en behoeften”

“Twee keer per jaar bij elkaar komen om te praten over trends, ontwikkelingen en zaken waar je vanuit je functie tegenaan loopt, is waardevol.” Aldus Kees van Broekhuijsen, teammanager Onderhoud bij Parteon, en deelnemer aan het platform Managers Planmatig Onderhoud. Bent u een ‘corporatiedier’? “Van origine kom ik uit de weg- en waterbouw, vervolgens heb ik – vrij snel al – de overstap gemaakt naar de bouw, en ruim 4 jaar geleden naar Parteon. Sinds twee jaar ben ik hier teammanager Onderhoud. Zowel de functie als de corporatiewereld bevallen heel erg goed. De commerciële wereld was leuk, ik had mooi werk en heb er veel geleerd, maar de maatschappelijke betrokkenheid van een corporatie heeft wat extra’s. Ik haal er intrinsiek meer uit, en ik leer nu weer op andere vlakken.” Onder andere door deelname aan dit platform? “Toen ik teammanager Onderhoud werd, wilde ik zoveel mogelijk leren en kennis opdoen. Een collega vroeg mij of dit platform iets voor mij was. Ik ben me gaan inlezen en had het gevoel dat ik er genoeg uit zou kunnen halen. Een paar jaar geleden heb ik me aangemeld als lid en kon ik een keer komen ‘proeven’.” En? Valt er genoeg uit te halen? “Alle deelnemers lopen voor een groot deel tegen dezelfde problematiek aan. Duurzaamheid is bijvoorbeeld zo’n onderwerp. In het platform voer je daar gesprekken over, je discussieert over hoe je zaken aanpakt, soms trek je samen op, je wijst elkaar op hoe het misschien anders had gekund. Dat is heel waardevol. We komen 2 keer per jaar 2 dagen bij elkaar. We hebben een hele leuke groep die uit verschillende delen van het land komen. Ook de leeftijdsopbouw is divers, van ‘jonkies’ tot mensen met 30 jaar ervaring. Dat alles geeft een mooie dynamiek.” Is dat niet lang en veel? “Die 2 dagen vliegen voorbij, echt waar. Op dag 1 is ook ruimte voor het delen van ervaringen: waar liep je het afgelopen half jaar tegenaan, wat wil je delen, welke vragen heb je, et cetera. Dat raakt heel erg aan de praktijk. Ook komt er vaak een spreker. Recent ging het over Sociocratie 3.0. Dat gaat over ‘samen beslissen’ en leert je weloverwogen en vooral gedragen beslissingen te nemen. We krijgen dan ook casuïstiek, met de groep zoek je dan naar de beste oplossing voor een probleem. Ook hier is er weer de vertaalslag naar de praktijk.” En dag 2? “Afgelopen keer sprak er op dag 2 een jurist over de nieuwe Wet kwaliteitsborging die er volgend jaar aankomt. Nu ligt de toetsing van de bouwplannen aan het bestemmingsplan, de welstandseisen en het bouwbesluit nog bij de gemeente. Straks gaat een aantal zaken veranderen, er komen onafhankelijke kwaliteitsborgers. De nieuwe wet heeft gevolgen voor de verantwoordelijkheden van de corporatie. Een hele interessante ochtend, waar ik veel van heb opgestoken. Die opgedane kennis neem je weer mee naar je eigen organisatie om daar te delen en te gebruiken. We sluiten altijd af met een evaluatie en bepalen als groep wat het onderwerp voor de volgende bijeenkomst wordt. De invulling daarvan pakken 2 deelnemers samen met Kjenning op.” Ik mis de avond tussen de 2 dagen “Dan dineren we gezamenlijk en drinken we wat. Elkaar ‘in het echie’ zien heeft voor mij 100% meerwaarde. Online is toch zakelijker, je praat dan minder snel over niet-zakelijke dingen. Als je ’s avonds met elkaar eet en wat drinkt, leer je elkaar beter kennen en bouw je een band op. En dat heeft weer een positieve invloed op de bijeenkomst overdag, dat praat dan gemakkelijker.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 30 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

Lees meer
28 maart 2022

Wil je vrijblijvend advies?

Bel naar 0320 - 2374 88 of gebruik de keuzehulp tool.