Vastgoed, Onderhoud & Beheer artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Installatietechniek: van waterleiding en verwarming tot ventilatie en gasinstallatie

  Ramen wel of niet openzetten, mechanisch ventileren, wat is eigenlijk de EPC-norm, hoe zit een elektra-installatie eigenlijk in elkaar: allemaal zaken waar Gilano Samangoen, wijkbeheerder bij Reggewoon, meer van wilde weten. Wijkbeheerder: schoon, netjes en veilig. Toch? “Dat klopt. Als wijkbeheerder draag je bij aan de leefbaarheid in de wijk, dus dat het inderdaad schoon, netjes en veilig is. Dat doe je samen met de bewoners. Ik ben het eerste aanspreekpunt voor de bewoners en ben ongeveer 70% van de tijd in de wijk te vinden. Leefbaarheid gaat over een schoon portiek, een opgeruimde tuin, maar ook over overlast en sociale problematiek. Het is een leuke, brede functie.” Wijkbeheerder en de training Basis installaties. Waarom? “Dat komt omdat ik begin 2023 intern doorgroei naar de functie opzichter vastgoed. Ik heb er heel veel zin om weer een volgende stap te maken. Maar voordat ik daar begin wil ik mijn kennis op het gebied van installaties bijspijkeren. Ik wil niet als een rookie binnenkomen bij de afdeling Vastgoed.” Installaties? Dat is breed. Waar hebben we het dan over? “Over de waterleiding, riolering, gasinstallatie, verwarming, elektra-installatie, en (mechanische) ventilatie. Tijdens de training Basis Installaties kwamen ook wetten en normen ter sprake, zoals de EPC-norm, die vanuit de overheid wordt opgelegd. EPC staat voor energie prestatie coëfficient, daarmee bereken je hoe energiezuinig de woning is. Daarnaast verandert er zoveel wat betreft verduurzamen, 0 op de meter, zuinig zijn met energie, er komen iedere keer weer nieuwe installatietypen, verwarmingstechnieken en warmteterugwinsystemen bij. Ook daar werd op ingegaan..” Ventilatie? Een kwestie van het raam openzetten “Nou, daar ga je het niet mee redden hoor om condens te voorkomen. Er zijn verschillende manieren om te ventileren. Welke manier het best is hangt van een aantal zaken af, maar daar is een formule voor waarin allerlei variabelen meegenomen worden, zoals stadsverwarming of een cv-ketel, et cetera. Heel handig en praktisch. Wat ik prettig vond is dat de deelnemers vanuit verschillende corporaties kwamen. Dan kun je sparren met elkaar over zaken en je bouwt aan je netwerk, ook niet verkeerd.” Allemaal kennis voor volgend jaar opgedaan? “Nee hoor, ook in mijn huidige functie kan ik er zeker wat mee. Als een bewoner mij bijvoorbeeld aanspreekt met de klacht dat er schimmel in de badkamer is, kan ik nu duidelijk en goed uitleggen wat hij er zelf aan kan doen. Of wanneer hij vraagt hoe hij kan besparen op het energieverbruik.” Nou? Dat kan al door hele kleine simpele dingen: niet ’s nachts de thermostaat heel laag en overdag hoog zetten. Het is veel energiezuiniger om het verschil tussen dag- en nachttemperatuur niet te groot te laten zijn.”

  Lees meer

  19 december 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Risico’s bij projecten: hoe vertaal je dat financieel?

  Bij het managen van projecten komt veel kijken. Wat zijn de risico’s van projecten, hoe schat je die in, wanneer is een project rendabel, en hoe zit dat eigenlijk met een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente?  Hasan Dural, projectmanager Vastgoed Ontwikkeling bij Woonstad Rotterdam, zocht de verdieping op door de training Senior projectleider te volgen. Gefeliciteerd met uw nieuwe functie! Vertel “Dank u. Sinds juli 2022 ben ik projectmanager Vastgoed Ontwikkeling. Daarvoor was ik projectleider Techniek. Een heel leuke functie die ik dik 4 jaar met plezier heb ingevuld. Maar ik houd van verandering, dus voor mij was het tijd om een volgende stap te maken. De training heb ik gevolgd toen dat nog niet echt speelde, maar ook in deze functie heb ik er echt voordeel van.” Wat was de aanleiding toen? “In mijn vorige functie deed ik deels al werkzaamheden met het ‘petje’ projectmanager op, dus ik wilde meer verdieping, met name op het gebied van de financiële kaders en de risico’s die projecten met zich mee kunnen brengen.” En? Alle financiële kaders en risico’s in beeld? “Ik heb er veel van geleerd. Er kwam in 4 dagen veel aan bod, van bouwregelgeving, wetten op het gebied van bodembescherming en secundaire grondstoffen, tot bestemmingsplannen en het afwijken daarvan bij verbeterprojecten en herstructurering. Maar wat er voor mij echt uitsprong was de samenwerkingsovereenkomst met gemeenten, het opzetten van stichtingskosten, en het berekenen of investeringen rendabel zijn of juist niet.” Want dat gebruikt u in uw huidige functie ook? “Als projectmanager schaak je op veel borden. Je zit aan de voorkant, je bent aan zet. Ik heb te maken met het verduurzamen, renovatie en transformatie van woningen. We zijn nu bijvoorbeeld bezig met een gebiedsonderzoek naar duurzaamheid in de wijk Feijenoord om al onze eenheden gasloos te maken. Daarnaast ben ik druk met de transformatie van sociale huurwoningen. De berekening van de stichtingskosten met behulp van het stichtingskostenoverzicht (stiko) maakt deel uit van ieder project, dat gebruik ik echt. En ik weet nu goed hoe het werkt met gemeenten, hoe zij in het ‘spel’ zitten. Dat zorgt ervoor dat ik een volwaardige gesprekspartner ben.” En nu? “Nu pas ik toe in de praktijk wat ik heb geleerd. Over een tijdje stuur ik – net als de afgelopen keer – vast weer een mailtje naar Kjenning met de vraag om te sparren over een andere training die aansluit op mijn werk en mijn honger naar kennis.”

  Lees meer

  1 december 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Wkb in eerste instantie alleen van toepassing bij nieuwbouw

  De Eerste Kamer heeft onlangs vragen gesteld aan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over de invoering van de Wet Kwaliteitsborging (Wkb). De Eerste Kamer heeft zich onder andere afgevraagd of er voldoende kwaliteitsborgers zijn als de Wkb in werking zal treden. Verder heeft de Eerste Kamer zich afgevraagd of de Wkb verantwoord kan worden ingevoerd. Daarnaast vroeg men zich af in hoeverre gemeenten de gelijktijdige invoering van de Wkb en de Omgevingswet kunnen opvangen. Op 14 november 2022 is de Minister per brief ingegaan op deze vragen. De belangrijkste onderdelen van de brief van De Minister zullen in dit blog worden besproken en hieruit zal blijken dat de Wkb met een aangepaste fasering wordt ingevoerd. Aantal kwaliteitsborgers De Minister is van mening dat het huidige aantal kwaliteitsborgers, het aantal nieuwe kwaliteitsborgers dat wordt opgeleid en het potentieel aan nieuwe kwaliteitsborgers maakt dat er voldoende kwaliteitsborgers zullen zijn. Bovendien is er volgens de Minister door het uitstel tot 1 juli 2023 ruimte om nieuwe kwaliteitsborgers aan te trekken. In eerste instantie alleen nieuwbouw Om tegemoet te komen aan de zorgen over een eventueel tekort aan kwaliteitsborgers, heeft de Minister besloten om een voorzorgsmaatregel te nemen. Kort gezegd zal dit betekenen dat de Wkb in eerste instantie alleen zal gelden voor nieuwbouw werken die onder gevolgklasse 1 vallen. Denk bijvoorbeeld aan de nieuwbouw van: grondgebonden eengezinswoningen, bedrijfspanden van max. twee bouwlagen en vakantiewoningen. Renovatie- of verbouwprojecten zullen bij de invoering van de Wkb vooralsnog uitgesloten zijn van de toepassing van de Wkb. Renovatie- of verbouwprojecten zullen pas later – zes maanden na inwerkingtreding – onder gevolgklasse 1 komen te vallen. Dit is een koerswijziging van de Minister om tegemoet te komen aan de zorgen van de Eerste Kamer. Latere inwerkingtreding gevolgklasse 2 en 3 Gevolgklasse 2 en 3 komen niet eerder dan vijf jaar na inwerkingtreding onder het regime van de Wkb te vallen. Hiermee is de oorspronkelijke termijn van drie jaar verlengd met nog eens twee jaar. Tot in ieder geval 1 juli 2028 zal dus de preventieve (technische) bouwtoets van de gemeente van toepassing zijn op werken die onder gevolgklasse 2 en 3 vallen. Gelijktijdige invoering noodzakelijk Aangezien de Wkb en de Omgevingswet dusdanig met elkaar zijn vervlochten, is het volgens de Minister noodzakelijk om beide wetten tegelijk in te voeren. Een separate invoering zou betekenen dat de ICT-systemen hierop moeten worden aangepast, hetgeen volgens de Minister onwenselijk is. Quick-response team Om bouwers en ontwikkelaars extra te ondersteunen is er een beheersorganisatie opgezet waar verschillende brancheorganisaties bij betrokken zijn (VNG, BNA, Bouwend Nederland, Techniek NL, AFNL, VBWTN, VKBN). De beheerorganisatie zal bij inwerkingtreding fungeren als quick-response team om snel vragen te beantwoorden en daarna ook beschikbaar blijven als ondersteuning. Dit zou eventuele moeilijkheden bij de invoering snel moeten kunnen ondervangen. In aanvulling daarop moet het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) als helpdesk fungeren voor nadere expertise bij vragen. Conclusie Al met al kan op basis van het voorgaande worden vastgesteld dat de Wkb in eerste instantie beperkter wordt ingevoerd. Renovatieprojecten uit gevolgklasse 1 zullen in eerste instantie buiten schot blijven. Ook is de inwerkingtreding voor werken onder gevolgklasse 2 en 3 uitgesteld. Daarnaast zijn er meerdere steunpunten opgezet waar bouwers en ontwikkelaars terechtkunnen.  Voorbereiden op de invoering van de Wet Kwaliteitsborging? Met de Wet kwaliteitsborging ontstaat een nieuw stelsel in de bouw. Partijen hebben meer verantwoordelijkheden en de gemeente doet een stap terug. Wat betekent dit nieuwe stelsel nu voor de dagelijkse praktijk bij corporaties? Na de training Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen bent u goed op de hoogte van het nieuwe stelsel, de nieuwe rollen en verantwoordelijkheden van de betrokken partijen, de corporatie als opdrachtgever, de aannemer, de gemeente en de kwaliteitsborger.  Onno MoldersVBTM Advocaten

  Lees meer

  1 december 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Motiverende gespreksvoering: ‘Wat spreekt ú met míj af?’

  Jason van Pul, wijkbeheerder bij Woongoed, heeft er dagelijks mee te maken: overlast, vuilniszakken op de galerij, rotzooi om het huis. Welke gesprekstechnieken kun je inzetten als herhaaldelijk aanspreken niet helpt? Hoe motiveer je mensen om toch hun gedrag te veranderen? Is dat niet lastig, altijd maar mensen aanspreken met de boodschap dat het anders kan en moet? “Nee hoor. Ik heb echt een ontzettend leuke baan. Ik ben veel aanwezig in ‘mijn wijken’. Daar loop ik rond, ben ik het aanspreekpunt, maar signaleer ik ook. Ik kom uit de communicatie/marketingwereld, maar daar haalde ik na 10 jaar geen voldoening meer uit. Ik wilde met mensen werken, niet met producten. In januari 2022 heb ik de overstap gemaakt. Daar heb ik nog geen dag spijt van gehad. Dit is wat ik hoor te doen, hier haal ik heel veel voldoening uit.” Aha, uit de marketing/communicatiewereld. Dan is een training Motiverende gespreksvoering toch niet nodig? “Ik kan inderdaad prima contact met mensen maken, maar er is een verschil tussen ‘lekker kunnen kletsen’ en mensen in beweging krijgen. Als bijvoorbeeld de vuilniszakken hoog opgestapeld staan, de tuin er verschrikkelijk uitziet, iemand de muziek altijd hard heeft staan, dan is er vaak meer aan de hand. Mijn werk als wijkbeheerder is om het gesprek aan te gaan, zodat de bewoner zijn gedrag verandert. Dat is niet altijd even gemakkelijk. Deze training Motiverende Gespreksvoering leek me een goede aanvulling om dat beter te kunnen doen.” Veel geleerd? “Ik spreek vaak mensen die hoog in hun emotie zitten of verward zijn. Dat je dan de juiste dingen zegt, de controle houdt in het gesprek, en ervoor zorgt dat je het doel bereikt dat je in je hoofd hebt zitten, daar heb ik nu handvatten voor gekregen. Ik weet nu wat motiverend en niet-motiverend is en hoe je kunt aansluiten bij de bewoner. En dat je geen norm oplegt of de bewoner maar blijft proberen te overtuigen van je eigen gelijk. Want dat helpt niet.” Wat helpt wel? “Open, niet-oordelende vragen stellen, zodat je een zuiver beeld krijgt van waar die specifieke persoon behoefte aan heeft om fijn te kunnen wonen. Wat ik een eyeopener vond is een specifieke vraag die in de training voorbijkwam en die je kunt stellen aan een bewoner: ‘Wat spreekt ú met míj af? In plaats van dat jij wat afspreekt met de ander.  Die heb ik meteen in de praktijk toegepast, en het werkt echt. Met die vraag kun je een gesprek zo sturen dat de bewoner zelf zijn gedrag wil aanpassen. We hebben ook in groepjes geoefend aan de hand van een casus uit de praktijk. Je ziet dan hoe de ander het doet, je kunt elkaar helpen en aanvullen, daar heb ik ook van geleerd.” Dus de opgedane kennis verdwijnt niet in een laatje? “Ik heb weleens trainingen gehad waarbij je denkt: geef het boekje maar mee, dan kan ik het thuis zelf net zo goed. Maar dat was nu niet zo bij de training Motiverende Gespreksvoering. De trainer droeg daar zeker aan bij, hij had een fijne manier van lesgeven. Gevarieerd en hij bleef dicht bij de praktijk, daardoor blijft de informatie gemakkelijker hangen.”

  Lees meer

  18 november 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Het gebruik van camerabeelden bij woonfraude

  Het signaleren en bestrijden van woonfraude is al jarenlang hot topic bij woningcorporaties. Steeds vaker schakelen verhuurders onderzoeksbureaus in om signalen van woonfraude te onderzoeken. Afhankelijk van de situatie ter plekke wordt daarbij ook wel eens gebruik gemaakt van camerabeelden. Kan een verhuurder die camerabeelden gebruiken in een procedure? Die vraag kwam aan bod in een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland Wat was het geval? Woningcorporatie Ymere verdacht een huurster er van dat zij niet haar hoofdverblijf in haar woning had. De woning werd overigens wel bewoond, want haar zoon en diens echtgenote woonden er en stonden ook op dat adres ingeschreven. Dat laatste was niet het probleem voor Ymere, maar dan moet de huurster wel ook haar hoofdverblijf in het gehuurde hebben. Na onder andere een buurtonderzoek besprak Ymere de vermoedens van woonfraude met de huurster. De huurster gaf geen openheid van zaken en wenste niet mee te werken aan nader onderzoek, waarna Ymere een onderzoeksbureau inschakelde om onderzoek te doen naar de wijze van (niet) bewoning door de huurster. Bij dit onderzoek bleek uit camerabeelden dat de huurster in 3 verschillende perioden van 2 weken niet één keer bij de woning was gezien. Het onderzoeksbureau maakte aan de hand van deze bevindingen een rapport op, dat Ymere gebruikte als onderbouwing voor haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Huurster verweerde zich hiertegen: volgens haar mocht Ymere geen gebruik mag maken van het onderzoeksrapport, omdat door het bureau gebruik is gemaakt van camera-surveillance. (On)rechtmatig verkregen bewijs De kantonrechter begint het vonnis met de opmerking dat een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer in beginsel een onrechtmatige daad oplevert, maar dat de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond aan die inbreuk het onrechtmatige karakter kan ontnemen.  Of sprake is van een rechtvaardigingsgrond moet worden beoordeeld door in het licht van de omstandigheden van het geval, de ernst van de inbreuk van de persoonlijke levenssfeer af te wegen tegen de belangen die met de inbreuk makende handelingen redelijkerwijs kunnen worden gediend (zie HR 31 mei 2002, NJ 2003, 589). De kantonrechter vindt dat er in deze zaak sprake is van een rechtvaardigingsgrond en laat daarbij een aantal omstandigheden meewegen. Ymere heeft volgens de kantonrechter een serieus te nemen belang bij het opsporen van woonfraude, omdat er sprake is van lange wachtlijsten, vooral als het gaat om sociale huurwoningen.  Ymere heeft er dus belang bij dat haar woning bewoond wordt door degene aan wie zij de woning verhuurt. Het is inmiddels vaste rechtspraak dat dit een wezenlijk belang is voor sociale verhuurders. Bovendien is Ymere pas overgegaan tot het inschakelen van het onderzoeksbureau nadat zij haar vermoedens van woonfraude had besproken met huurster, die geen openheid van zaken gaf en niet mee wenste te werken aan enig onderzoek. Aan dat meewerken was zij op grond van de algemene huurvoorwaarden overigens wel gehouden. Verder laat de kantonrechter de volgende omstandigheden meewegen: De ernst van de inbreuk is beperkt, omdat de camera was gericht op de openbare weg en de voortuin; De camera heeft dus alleen bewegingen geregistreerd van personen buiten de woning. Bewegingen die voor ieder ander met het blote oog ook zichtbaar zouden zijn geweest; Er is toegelicht waarom een andere manier van observeren niet mogelijk was, waarbij dus rekenschap is gegeven van de persoonlijke belangen van degene die werd geobserveerd; Niet relevante beelden zijn vernietigd. Kortom, de kantonrechter acht hier een rechtvaardigingsgrond aanwezig, die het onrechtmatige karakter aan de inbreuk op de persoonlijke levenssfeer ontneemt. Ymere mocht dus het onderzoeksrapport gebruiken als onderbouwing van haar claim dat de huurster haar hoofdverblijf niet in de woning had. Mooie bijvangst in deze zaak was dat Ymere de kosten van het onderzoek op de huurster kon verhalen. Een flink bedrag van € 9.765,90.  Degene die tekortschiet – de kantonrechter was inderdaad van oordeel dat de huurster haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had – in de nakoming van een overeenkomst is immers verplicht de schade die de wederpartij hierdoor lijdt, te vergoeden. Die schade kan op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ook bestaan uit de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. In dit geval dus de kosten van het onderzoek. Overigens kent het civiele recht – anders dan het strafrecht – niet de algemene regel dat een rechter op onrechtmatig verkregen bewijs geen acht mag slaan. Het uitgangspunt van waarheidsvinding en het belang van partijen om hun stellingen aannemelijk te maken, wegen in beginsel zwaarder dan het belang van het uitsluiten van bewijs. Alleen bij bijkomende omstandigheden kan uitsluiting van bewijs aan de orde zijn (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSHE:2022:2546 r.o. 5.13). Dus ook als de kantonrechter hier geoordeeld had dat geen sprake was van een rechtvaardigingsgrond, dan nog hadden de bevindingen mogelijk als bewijs kunnen dienen voor Ymere. Het uitgangspunt van waarheidsvinding mag niet zomaar verlaten worden. Conclusie De uitspraak maakt duidelijk dat videobeelden in woonfraudezaken prima als bewijs kunnen dienen, mits de verhuurder deugdelijk kan onderbouwen dat haar belangen dusdanig zijn dat daarmee een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder aanvaardbaar is. De kantonrechter geeft een mooi inkijkje in welke belangen dat kunnen zijn aan de zijde van de verhuurder. Sander van HeertumVBTM Advocaten

  Lees meer

  17 november 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Maak afspraken SMART! Behalve als je dochter wil fietsen.

  Onze dochter had laatst afgesproken met haar volleybalteam dat ze op de fiets naar de wedstrijd zouden gaan. Maar, als het zou regenen moesten ze wel met de auto worden gebracht. En als het te hard waaide ook. De voorwaarde van de regen was makkelijk. Het regent wel of niet. Dat is lekker zwart-wit. Maar de voorwaarde van te hard waaien was iets minder smart. Want wat is dan te hard. En maakt het uit van welke kant de wind komt? Heeft iedereen dezelfde middelen of zijn er meiden met en zonder elektrische fiets? “Te hard waaien” kun je nog concreet maken door “vanaf tegenwind windkracht 4” af te spreken, voor zowel de heen- als terugweg en daarbij rekening houdend met de minst krachtige fietser. U begrijpt, mijn gesprek met mijn dochter over het wel of niet fietsen vond ik inmiddels leuker dan mijn dochter. Gelukkig hielp de regen de betreffende ochtend om de beslissing overzichtelijk te houden. Leerdoelen formuleren Met leerdoelen formuleren gaat het vaak ongeveer hetzelfde. Ik wil beter kunnen reageren op… Ik wil meer weten van… Ik wil begrijpen hoe… Ik wil meer inzicht in… Tja. Echt heel smart zijn ze vaak niet. Dat zien we ook bij intakes die wij voorafgaand aan opleidingen doen. Gelukkig hebben we er vaak wel gevoel bij, wat we bedoelen met de woorden zoals meer, minder en beter. Op z’n minst geeft het aan waar je leervraag ongeveer zit. Of over wie, als het over teams, collega’s of leidinggevenden gaat. Want als je iets zegt zoals: “Ik wil dat mijn mensen klantvriendelijker werken”, is dat natuurlijk slechts een wens. Geen leervraag. De leervraag ligt toch bij jezelf. Je wilt zelf iets kunnen, doen (of juist niet doen), waardóór het team klantvriendelijkere gesprekken voert… Op leerdoelen formuleren kun je afstuderen. Dan doen sommige mensen dan ook. Zover hoef je natuurlijk niet te gaan . Toch is het wel goed om het soms allemaal net even iets concreter te maken. Iets meer SMART. Niet om flauw te doen, zoals ik wel bij mijn dochter deed. Maar wel om voor jezelf je doel helder te krijgen. Wanneer ben je tevreden? En waarom ben je daar dan tevreden mee? Wat heb je dan bereikt, wat doe je dan beter? Het helpt jezelf ook met het scherp krijgen van je vraag. En het helpt ons om jou echt verder te helpen. Sla dan natuurlijk niet door Ooit was tijdens ISO 9001 audits bij mijn vorige werk het idee ontstaan om leerdoelen niet alleen SMART te maken, maar achteraf ook nog het financieel rendement te bepalen. De ROI: Return on investement. Dus wat verdienen we terug van de investering. Bijhouden en berekenen van de ROI kost tijd, veel overleg aan de voorkant en nog meer aan de achterkant, om ook de ‘winst’ na de opleiding in kaart te brengen. Niet alleen van de persoon, maar ook van de directe omgeving. Want als iemand een cursus heeft gevolgd, heeft dat altijd (positieve of negatieve) invloed op collega’s. En daarbij moet je ook nog alle andere omstandigheden die een onbewust effect veroorzaken uitsluiten. Het effect van een toevallige gelijktijdige aanpassing in het werkproces of ICT systeem moet je natuurlijk wel buiten de cursuseffecten houden. Kortom, vaststellen van “rendement van leren” is een wetenschap op zich. En dat gaat ook echt verder dan de cijfermatige evaluaties waarmee we opleidingen willen vergelijken op “kwaliteit”. Want de opleiding die voor de ene persoon een 9 was, kan voor de andere, omdat die het al wist of omdat het niet direct over zijn situatie of werk ging, slechts een magere 6 zijn. KISS: Keep it stupid simple : dus doen wat nodig is. Dat

  Lees meer

  16 november 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Ontbinding en gemeentelijke schuldhulpverlening

  Als een huurder van woonruimte een huurachterstand laat ontstaan, na herinnering(en) niet tot betaling overgaat én er een huurachterstand van drie of meer maanden ontstaat, zal een verhuurder de huurovereenkomst in de meeste gevallen willen beëindigen.  Bij de vraag of de huurovereenkomst beëindigd kan worden, speelt tegenwoordig ook het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening een belangrijke rol. Dat blijkt uit recente rechtspraak. Als de verhuurder niet voldoet aan de verplichtingen uit dit besluit, dan loopt de verhuurder het risico dat zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen. Daarover gaat dit artikel. Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening Per 1 januari 2021 is in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening vastgelegd dat de verhuurder van woonruimte bij huurachterstanden de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de huurachterstand verstrekt aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente waarin de woning gelegen is.  Voordat de verhuurder daartoe overgaat, moet hij (artikel 2 Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening): inspanningen leveren om in persoonlijk contact te treden met de huurder om hem te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen, de huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening en de huurder ten minste één keer een schriftelijke herinnering sturen over de betalingsachterstand.  Tot slot moet de verhuurder bij de schriftelijke herinnering de huurder aanbieden om met zijn schriftelijke toestemming zijn contactgegevens aan het college te verstrekken. Als de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd, dan mag de verhuurder daartoe overgaan. Er wordt ook wel gesproken van ‘vroegsignalering’. Dit geldt voor alle verhuurders. Er is geen onderscheid gemaakt tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders, omdat – zo volgt uit de toelichting op het besluit – “van alle verhuurders verwacht mag worden dat zij sociaal incasseren en huurders met financiële problemen kunnen overal voorkomen.” Ook particuliere verhuurders moeten de verplichtingen uit het besluit dus naleven. Gevolgen bij niet nakomen vroegsignalering In het besluit zijn geen sancties opgenomen voor het geval de verplichting tot vroegsignalering niet wordt nagekomen. Wel is in de toelichting aandacht besteed aan de mogelijke gevolgen daarvan. Alleen de rechtbank kan een huurovereenkomst van woonruimte ontbinden, indien de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting (artikel 7:231 lid 1 BW). In principe geldt dat die vordering bij een huurachterstand van drie of meer maanden wordt toegewezen.  Uit de wet en rechtspraak volgt echter dat een tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, soms ontbinding van een huurovereenkomst niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW en de Hoge Raad in een prejudiciële beslissing van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). In de toelichting op het besluit is dan ook de verwachting uitgesproken dat “de rechter de vroegsignalering van schulden gaat betrekken bij de afweging of de huisuitzetting te rechtvaardigen is.” Deze verwachting blijkt uit te komen. De rechtbank Amsterdam stuurde partijen die veel bij die rechtbank procederen namelijk een brief waarin hen op het hart gedrukt werd dat in uitgebrachte dagvaardingen inzichtelijk moet worden gemaakt dat aan de verplichtingen uit het besluit voldaan is door “de (door verhuurder aan huurder verzonden) brief in het geding te brengen waaruit blijkt dat aan de informatieverplichtingen is voldaan en te onderbouwen dat u/de verhuurder de achterstand bij de gemeente heeft gemeld.”  In de brief is direct aangekondigd dat de rechtbank oordeelt wat zij gerade acht (waaronder afwijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde), indien de eisende partij niet aan de informatieverplichting voldoet. Ook andere rechtbanken besteden aandacht aan het besluit; soms in de brief waarmee partijen worden uitgenodigd voor een mondelinge behandeling. Recente rechtspraak Uit gepubliceerde rechtspraak blijkt dat het niet naleven van de verplichtingen uit het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening inderdaad tot afwijzing van de vorderingen kan leiden. Exemplarisch is een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 10 juni 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5665.  De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding af met de volgende toelichting: “Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet uitgesloten worden dat de huurachterstand niet zo hoog was opgelopen als Woonplus had voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van artikel 2 Bgs. Met de komt van de bewindvoerder is echter voldoende gewaarborgd dat de lopende huur wordt betaald. Tegen deze achtergrond weegt het belang van [naam 2] bij voortzetting van de huurovereenkomst op dit moment zwaarder dan het belang van Woonplus bij beëindiging van de huurrelatie. Gelet op het voorgaande worden de gevorderde ontbinding en de daarmee samenhangende ontruiming afgewezen.”  Vergelijkbare overwegingen zijn te vinden in uitspraken van de rechtbank Limburg van 4 april 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:2597 en de rechtbank Rotterdam van 19 augustus 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8193. En dat is niet onlogisch: de regeling is nu juist bedoeld om huurders de kans te geven om (met hulp) de huurschuld weer op orde te krijgen. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt overigens meestal wél toegewezen, ook als niet aan de verplichting tot vroegsignalering is voldaan. In gevallen waarin: het onwaarschijnlijk is dat naleving van de verplichting tot vroegsignalering tot verbetering zou hebben geleid; de omvang van de tekortkoming niet tegen schending van de verplichting opweegt; de huurder die kans niet meer zou moeten krijgen; de huurder zelf (verkeerde) keuzes heeft gemaakt; gedaagde al onder bewind stond en een eerder traject niet had geholpen en/of er meer speelt dan sec de huurachterstand, zal het al dan niet naleven van de verplichting tot vroegsignalering niet snel tot afwijzing van de ontbindingsvordering leiden.  Voorbeelden daarvan zijn te vinden in uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 1 juli 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5309 (omstreeks 20 maanden huurachterstand), rechtbank Midden-Nederland 9 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:862 (een toezegging van de verhuurder om niet direct tot ontruiming over te gaan) en rechtbank Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:742 (15 maanden huurachterstand), rechtbank Limburg 12 augustus 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:6229 (aanmelding biedt geen ‘‘kans op een haalbare en redelijke betalingsregeling’’) en rechtbank Rotterdam 9 september 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8197 (eerdere schuldhulpverlening heeft niet geholpen). Afsluiting Hoewel het systeem van vroegsignalering het voeren van een adequate administratie vraagt en dus het nodige werk met zich brengt, geldt voor de verhuurder: ‘‘kleine moeite, groot plezier’’. Het nakomen van de verplichtingen voorkomt een juridische discussie. Het vraagt ook een bepaalde mindset. Vroegsignalering is bovendien niet alleen in het belang van de huurder. Ook de verhuurder en de maatschappij in het algemeen zouden daarvan de vruchten moeten kunnen plukken. Meer weten over huurachterstanden, de wet schuldsanering of bewindvoering? Natuurlijk is voorkomen van huurachterstanden altijd nog het allerbeste. Hoe u daar vanuit de corporatie aan kunt werken en hoe u preventief schulden kunt voorkomen, komt aan de orde in de training Huurachterstanden, het rendement van voorkomen. De training Meerderjarigenbewind gaat in op bewindvoering en de consequenties voor de woningcorporatie. Want wie is dan verantwoordelijk voor het betalen van de huur? Wat mag een bewindvoerder wel en niet? Wat is het verschil tussen curatele, beschermingsbewind en mentorschap eigenlijk en wat is de impact van die verschillen voor de corporatie? Tijdens de training Wet Schuldsanering natuurlijke personen krijgt u meer inzicht in de wetgeving, het proces van schuldsanering, de regelingen en uw positie als corporatie richting de huurder. Michael van den OordVBTM advocaten

  Lees meer

  14 november 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Regietheater over verward gedrag: praktisch en pragmatisch

  De uitvoerende medewerkers van Hegeman Bouwgroep hebben regelmatig te maken met bewoners met verward gedrag, aldus Robert Meijerink, directeur bij Hegeman Bouwgroep. Dat zorgt soms voor ongemak. Hoe ga je in de praktijk goed om met verward gedrag? En wat moet je doen of juist níet doen om te voorkomen dat het uit de hand loopt? Waarom is aandacht voor verward gedrag zo belangrijk? “Wij zijn een bouwbedrijf en actief in zowel nieuwbouw, renovatie, onderhoud en verduurzaming van woningen. In totaal werken bij ons 130 mensen. Voor renovatie en verduurzaming ben ik verantwoordelijk, daarvoor stuur ik een team van 60 medewerkers aan. En die komen nog weleens wat tegen op het gebied van verward gedrag, met daaraan regelmatig ook agressie gekoppeld. Twee jaar geleden hebben we daarvoor al een training Omgaan met agressie gevolgd.” Dus nu was het tijd voor een training over verward gedrag? “Eigenlijk al eerder, maar door corona kon dat niet. Nu dat wel weer mogelijk is, heb ik dat meteen opgepakt. Mijn insteek is om ieder jaar met alle mensen waar ik leiding aan geef bij elkaar te komen. Om kennis op te doen en vaardigheden te ontwikkelen, maar ook om elkaar te zien, te spreken, het gezellig te hebben en onderling de binding te vergroten. Het is dus echt een mix. Een vereiste is dat de training echt áltijd praktijkgerichte ondersteuning biedt: hoe ga je met situaties om? In dit geval dus met verward gedrag.” Praktijkgericht is dus een must? “Jazeker. En dat was het ook: praktisch en pragmatisch. Met regietheater. Zet je ‘mijn jongens’ een halve dag bij elkaar en 3,5 uur daarvan is theorie, dan schiet zo’n training zijn doel voorbij. Als ik dan een week later vraag: ‘waar ging het over?’, weet niemand dat meer.” Licht eens toe: regietheater “De trainer en twee acteurs speelden onder meer scènes over effectief en minder effectief omgaan met verwarde personen. Met veel humor, maar met een serieuze ondertoon. Tussendoor was er interactie met de deelnemers. Wat vonden ze ervan, hadden ze tips, et cetera. Daarna werd de scène nog een keer gespeeld. Dan zie je hoe het ook kan. Ook de deelnemers konden actief meespelen op het podium.” Dat kan ook wel spannend zijn. Toch? “Dat is zeker zo. Er werd ook nooit zomaar iemand uit de zaal geplukt die misschien niet wilde. Die dan ineens ongemakkelijk op een podium staat, en misschien wel bang is om af te gaan. Doordat de trainer en de acteurs de mensen op hun gemak stelden, werd de sfeer steeds losser en durfden gaandeweg de training meer mensen actief mee te doen.” Wat is er geleerd? “Het belangrijkste inzicht is toch dat je niet meegaat in een situatie. Dat je wel begrip toont, empathisch bent, soms gedrag negeert, je grenzen aangeeft (‘dit wil ik niet’), maar dat je níet in een situatie meegaat. Als je dat doet sta je binnen 10 seconden 10-0 achter. Dat wil niet zeggen dat je dingen maar laat gaan. Natuurlijk spelen we schrijnende situaties door aan onze eigen huurdersbegeleider die vervolgens contact opneemt met de betreffende corporatie. Het klinkt nu allemaal misschien wel wat zwaar, maar het is niet altijd drama hoor, we maken ook veel leuke dingen mee in ons vak.” Werkt het in de praktijk? “Ik heb recent nog aan een collega gevraagd of hij nog wat aan de training heeft gehad. Er kwam meteen een verhaal uit de praktijk met een situatie die hij nu anders – beter – kon aanpakken door de training. Dus ja, het werkt in de praktijk.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De bovenstaande training Omgaan met bewoners met verward gedrag heeft Kjenning samen met Hegeman Bouwgroep aangepast naar de eigen situatie, op basis van de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  24 oktober 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Wordt bij woonruimte een energielabel lager dan C een gebrek?!

  Op 22 september 2022 is tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen de motie Kuiken c.s. breed aangenomen door de Tweede Kamer (Kamerstukken II 2022/23, 36200, nr. 26).  Deze motie verzoekt de regering “huurders van woningen met slechte isolatie een afdwingbaar recht te geven op stevige huurverlaging bijvoorbeeld door woningen met energielabels lager dan C aan te merken als een gebrek”. Voor deze motie stemden de leden van de fracties van de SP, GroenLinks, BIJ1, Volt, DENK, Fractie Den Haan, de PvdA, de PvdD, Lid Gündoğan, D66, Lid Omtzigt, de ChristenUnie, de VVD, de SGP, het CDA, BBB, JA21 en de PVV. Hoe én per wanneer die motie precies gaat worden uitgewerkt, is natuurlijk nog niet bekend. Rutte opperde om via het WWS punten in mindering te brengen bij labels E en lager (dus niet over de boeg van de gebrekenregeling). Komen er strafpunten in het WWS, net zoals bij het geheel ontbreken van buitenruimte bij zelfstandige woonruimte? Rutte wees ook op de al gemaakte afspraak dat corporaties uiterlijk in 2028 alle E-labels en lager moeten hebben uitgefaseerd “in ruil” voor afschaffing van de verhuurderheffing (o.a. hier te downloaden). Een alternatief zou kunnen zijn dat in het Besluit huurprijzen woonruimte de gebrekenlijst wordt uitgebreid. Het Besluit huurprijzen woonruimte, waarvan Bijlage I het WWS bevat en Bijlage II de gebrekenlijsten, is een algemene maatregel van bestuur; een wetswijziging is dus niet nodig. Een voorgenomen wijziging van het Bhw moet wel langs de Raad van State en langs de beide Kamers (art. 46 Uhw), maar die ‘voorhangprocedure’ zal in dit geval weinig problemen opleveren want de mening van de Tweede Kamer is al bekend. Het kwalificeren van een energielabel lager dan C als ‘gebrek’ staat echter wel op bijzonder gespannen voet met de “algemene” uitleg van wat huurrechtelijk een gebrek is. Dat is een omstandigheid waardoor een ‘gemiddelde’ huurder niet het huurgenot wordt verschaft dat hij van ‘een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft’ wel mocht verwachten (art. 7:204 lid 2 BW). Daarin zit dus de crux: wat mag een gemiddelde huurder verwachten van een huurwoning met een energielabel F – die overigens aan alle onderhoudseisen voldoet? Als iemand een oldtimer huurt voor een ritje, moet de huurder ook rekening houden met een hoger benzineverbruik, een langere remweg en een lager acceleratievermogen dan een moderne auto heeft. Hiermee wordt overigens niet het probleem ontkend dat huurders in slecht geïsoleerde woningen inderdaad de hoogste energierekening gepresenteerd krijgen: daarin ligt uiteraard een probleem. Maar maakt een laag energielabel nou de woning gebrekkig – of zit het probleem in de energieprijs zelf? Naar mijn oordeel is een woning niet opeens gebrekkig(er) omdat de energierekening van de energieleverancier (plots) hoger is. Ten slotte: in artikel 7:243 BW is bepaald dat de rechter op vordering van een huurder de verhuurder kan dwingen tot thermische isolatie, mits de huurder bereid is een redelijke huurprijsverhoging te betalen. Ook deze bepaling geeft dus aan dat isoleren niet is het verhelpen van een gebrek, maar het verbeteren van de woning. Voor gebrekenherstel kan immers nooit een huurverhoging worden verlangd, maar wel voor woningverbetering. Wij houden u op de hoogte… Pepijn Eymaal, VBTM Advocaten

  Lees meer

  24 oktober 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Als niet-techneut begrijpen waar het over gaat

  Een huis is meer dan vier muren met een dak erop. Welke typen huizen zijn er, hoe lees je een tekening, hoe steekt een bouwproces in elkaar? Nieuwkomer in de corporatiewereld en niet-techneut Corina van Dongen, managementassistent Vastgoed bij Thuisvester, dook erin. Nieuwkomer? “Relatieve nieuwkomer. Oorspronkelijk kom ik uit de theaterwereld. Daar was ik verantwoordelijk voor het reilen en zeilen omtrent een voorstelling. Ik zorgde ervoor dat iedereen zijn werk goed kon doen, kon schitteren en kon genieten: de technici, de spelers, het publiek. Sinds mei 2021 werk ik als managementassistent Vastgoed bij Thuisvester.” En daar ging een wereld voor u open? “Ja, een leuke wereld. Het is een wereld van aanpakken, daar houd ik van. Wat dat betreft heb ik mijn plek echt gevonden. Maar het was inderdaad ook een nieuwe wereld voor mij. Met enige regelmaat vroeg ik me af wat een vakterm betekende, waarom een bouwproces op een bepaalde manier verloopt, wat de regelgeving is, et cetera. Ik heb al een hoop geleerd het afgelopen jaar, maar toch miste ik basiskennis. Toen een collega me wees op de training Bouwkunde voor niet-bouwkundigen, heb ik intern aangegeven dat ik die graag wilde volgen. Mijn manager zei: ‘Doe maar, hoe meer je weet, hoe beter je kunt ondersteunen’.” En? Alles opgezogen als een spons? “Ik heb echt heel veel geleerd. Typen huizen, bouw- en constructiemethoden, jargon, regelgeving, asbest, tekening lezen, installatietechniek, het bouwproces, ik vond het allemaal superinteressant. Het was vier dagen, maar van mij had het langer mogen duren. Van sommige onderwerpen had ik graag meer willen weten. Daar ruik je als het ware alleen maar aan tijdens deze training. Maar goed, dat komt nog wel.” Wat sprak u het meest aan? “De opbouw van een woning. Ik kom weleens op een bouwplaats, maar ik snap nu wat ik daar zie. Ook wat de volgorde van bouwen is en waarom dat zo is. Het zien van proefdakjes en de verschillen daartussen was ook interessant. En lekker praktisch: we moesten zelf ook tekenen.” Geen poppetjes neem ik aan? “Nee, de opdracht was een plattegrond van de benedenverdieping van je eigen huis te tekenen. Dan moet je ineens nadenken over wat waar in je huis zit en waarom. Dat vond ik heel leerzaam. Na de training heb ik trouwens meteen het ventilatiesysteem in mijn badkamer vernieuwd. Ik heb nu geen last meer van schimmelvorming. Privé heb ik er dus ook nog wat aan gehad, haha.” Nog even over uw overstap: niet echt voor de hand liggend toch? “Toen ik een tijdje geen werk had, heb ik serieus nagedacht over wat ik leuk vond, en dat is het magische moment creëren voor mensen om mij heen. Dus ben ik op zoek gegaan naar een baan die dat in zich heeft. Ik kan mijn ei helemaal kwijt in deze ondersteunende functie: ik beheer de agenda van de manager Vastgoed, organiseer omgevingsdialogen, notuleer, zorg bij een oplevering voor een feestelijk moment.  Kortom, ik zorg dat alles loopt zoals het moet lopen, zodat iedereen optimaal kan presteren. De training Bouwkunde voor niet-bouwkundigen heeft me daarbij geholpen en inzichten gegeven, ik snap nu waar het over gaat als niet-techneut.”

  Lees meer

  26 september 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Hoe blijf je je red-reflex de baas

  Bewoners doen vaak een beroep op de corporatie voor het oplossen van allerlei problemen. Het uitgangspunt blijft natuurlijk dat bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor het oplossen van veel problemen en ergernissen. Eindeloos pamperen draagt niet bij aan een echte duurzame oplossing en de huurder heeft ook een eigen verantwoordelijkheid voor de woning en de woonomgeving.  Dit betekent voor de corporatieprofessional dat hij deze verantwoordelijkheid niet over gaat nemen en hooguit de huurder wat op weg helpt. Maar tot zover de theorie… Zeker in deze periode, waar steeds meer mensen het echt lastig hebben om in het dagelijkse leven rond te komen, is de kans groot dat bij jezelf als corporatieprofessional toch de red-reflex boven komt. De reflex om bewoners te redden, te helpen en om problemen voor bewoners(eindeloos) op te willen lossen. Hoe voorkom je nu dat je als corporatieprofessional zelf in de actie schiet, in plaats van de huurder de situatie zelf te laten oplossen? Wat triggert de red-reflex? Voor de red-reflex zie ik een aantal belangrijke triggers: Angst Angst leidt heel gemakkelijk tot de red-reflex. Angst voor de gevolgen, angst dat de huurder het hogerop zoekt, angst voor de media, angst om los te laten. Zo zie ik in de praktijk heel vaak dat de medewerker van de corporatie zelf de vergadering met de bewonerscommissie voorzit en ook de notulen maakt. Op die manier weet de corporatie zeker dat dit goed gebeurt. Maar was het niet de bedoeling dat bewonerscommissies professionaliseren en zelfstandige, stevige overlegpartners worden? Medelijden Medelijden is ook een sterke prikkel voor de red-reflex. We vinden het bijvoorbeeld zo sneu voor een zieke huurder dat hij zijn tuin niet bij kan houden, dat de corporatie bij wijze van uitzondering de tuin opknapt. Daar is soms best iets voor te zeggen. Maar de red-reflex uit medelijden leidt vaak tot kosten voor de corporatie en brengt die de echte oplossing niet dichterbij. Automatisme Elke klacht moet serieus worden opgepakt. Dat is in iedere organisatie wel een bekend dogma. Hierdoor kan de red-reflex ook stevig ingesleten raken in het denken en doen van veel medewerkers. Het blijkt in de praktijk vaak lastig en weerbarstig om bepaalde klachten helemaal niet meer op te pakken, maar terug te leggen bij de huurder. Zo is het overlastbeleid van veel corporaties zo ingericht dat de corporatie alleen echte overlast oppakt en andere klachten niet in behandeling neemt. Toch blijkt in de praktijk vaak dat medewerkers iedere week ook wel tijd kwijt zijn aan het onderzoeken van klachten over spelende kinderen, parkeren en leefgeluiden. Vaak wordt er dan een gesprek aangegaan met de ‘veroorzaker’. Een opmerking als ’Het is wel prettig als u rekening houdt met uw buren’ is dan de boodschap. We moeten de klager toch serieus nemen? Maar nemen we de klager op deze manier wel echt serieus, door kleine ergernissen in de wijk aan te pakken? Hoe zit met de eigen verantwoordelijkheid van de huurder? Gebrek aan tijd In de waan van de dag is het volgen van de red-reflex vaak de snelste methode. Het terugleggen van klachten, het zoeken naar en aanspreken van de vervuiler, het kost allemaal tijd. Vaak is het op de korte termijn veel sneller om ‘even’ de situatie zelf op te lossen, door de folders in de hal zelf weg te gooien, het blikje zelf op te rapen, de aannemer of schoonmaker toch maar even opdracht te geven, even langs te gaan als de huurder heel vasthoudend is. Dan ben je er maar vanaf. Maar hoe zit het met de lange termijn, is dat nu echt een duurzame oplossing? Gesprektechnieken om de red-reflex de baas te worden Als je bij jezelf de red-reflex voelt opkomen, is het belangrijk om de juiste gesprekstechnieken in te zetten. Hiermee kun je lange discussies voorkomen en blijft het probleem daar waar het hoort. We zetten 4 technieken op een rij 1) Vragen stellen Door vragen te stellen, zet je de ander aan tot denken over mogelijkheden zelf in actie te komen. Wat heeft u al gedaan om het probleem op te lossen? Wat kunt u zelf doen? Wat verwacht u van ons? Wat denkt u dat wij kunnen doen om dit op te lossen? Vindt u het goed als ik u……uitleg waarom we dit niet gaan doen?…een paar adviezen geef over wat u zelf kunt doen? 2) Boven het gesprek gaan hangen Blijf niet de hele tijd deelnemer aan het gesprek. Ga boven het gesprek hangen, kijk wat er gebeurt en benoem dit vervolgens. We gaan het in dit gesprek niet eens worden. We denken hier duidelijk verschillend over. 3) De onderstroom benoemen Benoem niet alleen de feiten, maar ook de emotie die onder de oppervlakte speelt. Doordat u hierdoor werkelijk in contact bent met de huurder, ontstaat er ruimte voor onderhandelen. Ik begrijp dat u teleurgesteld bent door mijn antwoord. Ik merk dat u het niet met mij eens bent. 4) Onderhandel Door te onderhandelen wordt de actie van de ander beloond en ondersteund. Gebruik hierbij de formule: Als u …dan kan ik… Als u een schriftelijke verklaring stuurt dat uw bovenbuurman het trappenhuis heeft besmeurd, dan kan ik de kosten van schoonmaken op hem verhalen. Als u bereid bent om regelmatig het zwerfvuil op te ruimen, dan kan ik zorgen voor prikstokken, bezems en afvalzakken. Communiceer dat de corporatie géén curlingouder is En natuurlijk is het belangrijk dat de corporatie ook duidelijk en helder maakt dat huurders zelf actief moeten zijn in de buurt en zelf ook aan zet zijn bij het oplossen van problemen. En dat corporatie niet als een curlingouder alle problemen voor huurders uit de weg gaat ruimen. Harry Vlaartrainer Kjenning

  Lees meer

  26 september 2022

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Beëindiging samenhuur eenvoudiger: een vervolg

  De Hoge Raad heeft bepaald dat samenhuurders (contractuele medehuurders) overeenkomstig artikel 7:267 lid 7 BW kunnen vorderen dat een van beide de huurovereenkomst zelfstandig voortzet en dat de belangen van de verhuurder daarbij geen rol spelen.  Recent oordeelde de rechtbank Noord-Holland dat dat ook geld voor samenhuurders zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding. De kwestie die bij de rechtbank Noord-Holland voorlag Met vier personen is een woning gehuurd voor de duur van twee jaar. Een van de huurders heeft de woning per 28 mei 2021 verlaten om met haar partner samen te gaan wonen en heeft vanaf dat moment ‘haar deel’ van de huurbetalingsverplichting onbetaald laten.  In de procedure vordert zij dat zij wordt bevrijd van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en doet daartoe een beroep op artikel 7:267 lid 7 BW. Op basis van dat artikel kan de rechter naar billijkheid, op grond van alle omstandigheden van het geval, bepalen dat een van de huurders de huurovereenkomst niet langer voortzet vanaf een bepaalde datum. De overige huurders, die ineens meer huur moeten betalen dan gedacht, vinden dat geen beroep op dit artikel kan worden gedaan, omdat dat artikel alleen voor samenhuurders met een duurzame gemeenschappelijke huishouding zou gelden.  Ook vinden de overige huurders het niet redelijk om het huurrecht per 28 mei 2021 uitsluitend aan hen toe te kennen, omdat dat zou betekenen dat een contractuele huurder zich simpelweg door het vertrek uit de woning van zijn verplichtingen kan bevrijden; niet alleen ten opzichte van de verhuurder, maar ook ten opzichte van de andere huurders. Het oordeel De kantonrechter oordeelt dat de analogische toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW ook geldt voor situaties waarin samenhuurders geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Volgens de kantonrechter kan in de prejudiciële uitspraak van de Hoge Raad niet worden gelezen dat die mogelijkheid slechts geldt voor samenhuurders met een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Die beperking gaat in tegen de bedoeling van analogische toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW en is onnodig en onpraktisch (rechtsoverweging 4.9): ‘‘[gedaagden] worden niet gevolgd in dit betoog. Uit de tekst van artikel 7:267 lid 7 BW en eerdergenoemde rechtspraak volgt niet dat de overeenkomstige toepassing van dat artikel ten aanzien van contractuele medehuurders beperkt is tot ‘samenwoners’ met een duurzaam gemeenschappelijke huishouding.  Die rechtspraak heeft tot doel om gezamenlijke huurders (contractuele medehuurders) die uit elkaar gaan, de mogelijkheid te geven om de rechter te verzoeken het huurrecht aan een of meer van hen toe te wijzen en die toewijzing ook werking te geven tegenover de verhuurder.  Daarvan uitgaande is er geen reden om die overeenkomstige toepassing te beperken tot ‘samenwoners’ met een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Dat zou naar het oordeel van de kantonrechter ook een onnodige en onpraktische beperking zijn.’’ De kantonrechter volgt de overige huurders wel in hun standpunt dat het niet redelijk is om de eisende huurder per 28 mei 2021 te ontslaan van alle verplichtingen. De kantonrechter wijst het huurrecht uitsluitend aan de gedaagde huurders toe per 1 april 2022. Tot die tijd moet de eisende huurder haar deel van de huur betalen. Van een afwijkende afspraak tussen de huurders onderling is niet gebleken, zo oordeelt de kantonrechter tot slot. En de verhuurder? De verhuurder speelt in deze procedure geen rol; zijn belangen ook niet. Tot slot Deze eerste uitspraak bevestigt dat de rechtspraak zich in deze richting ontwikkeld. Of andere kantonrechters deze uitleg volgen, zal moeten blijken. Verhuurders moeten er in ieder geval op bedacht zijn dat ook contractuele huurders die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben de hoofdelijke aansprakelijkheid eenzijdig kunnen doorbreken (de belangen van de verhuurder spelen bij de beoordeling in het kader van artikel 7:267 lid 7 BW immers geen rol). Dat samenhuurders de handschoen oppakken, blijkt uit het feit dat steeds meer jurisprudentie over artikel 7:267 lid 7 BW gepubliceerd wordt (zie bijvoorbeeld rechtbank Den Haag 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:8475; rechtbank  Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:6982, rechtbank Noord-Holland  3 mei 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4512; rechtbank Noord-Holland 24 februari 2022,  ECLINL:RBNHO:2022:1702) Meer verdiepen in het huurrecht? Zoals ook hierboven weer blijkt is het huurrecht continu in ontwikkeling. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Om bij te blijven biedt Opfris en actualiteiten Huurrecht woonruimte snel inzicht in de actuele ontwikkelingen. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. En natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel, over Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV), het Klachtrecht en over de Opiumwet in de verhuurpraktijk Michael van den OordVBTM Advocaten

  Lees meer

  12 september 2022