Tuinverzakking, gebrek of kleine herstelling?

In grote delen van Nederland is sprake van een drassige bodem in verband met laagveen. Dat veroorzaakt veel problemen vanwege grondverzakking door inklinking. Ook plas- en poelvorming, die langere tijd in combinatie hiermee aanwezig blijft, komt met regelmaat voor. En die problemen veroorzaken regelmatig discussie tussen huurder en verhuurder in verband met de kosten voor de ophogingswerkzaamheden om de tuin weer te kunnen gebruiken.

Maar is een verzakte tuin nu een gebrek dat de verhuurder moet herstellen of is het ophogen van de tuin een kleine herstelling die de huurder moet verrichten?

De casus in Gouda

In een kwestie in Gouda huurde de huurder vanaf juni 2003 een woning van een woningcorporatie. In de huurovereenkomst wordt bepaald dat voor rekening van de huurder de navolgende onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen: de aanleg, de (her)ophoging, de (her)inrichting en het onderhouden van de tuin, inclusief het (de) daarbij behorende tegelpad(en), tuin(erf)afscheidingen en het terras.”

Ook wordt de huurder in de huurovereenkomst nadrukkelijk gewezen op de slechte bodemgesteldheid in Gouda en omgeving en wordt de huurder geacht met de gevolgen daarvan bekend te zijn.

Maar toch vordert de huurder bij de kantonrechter te Gouda dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het ophogen van de tuin en de kosten hiervan moet dragen en dat de verhuurder wordt veroordeeld de tuin dusdanig op te hogen dat deze 1 jaar lang niet hoeft worden opgehoogd. De huurder vordert tevens dat de huurprijs wordt verminderd met ruim € 100,- per maand vanaf 1 juli 2017.

Een gebrek en verminderd huurgenot volgens de huurder

De huurder stelt dat vanaf het moment dat de woning wordt gehuurd de achtertuin zeer snel zakt. Hoewel dit in Gouda niet ongebruikelijk is, zorgt dit voor problemen, omdat in de achtertuin ook nog het gemeentelijk hoofdriool loopt. Dit hoofdriool is onderheid en zakt niet. Nu de achtertuin zakt en het hoofdriool niet, komen de tegels van het terras in de achtertuin omhoog op de plek waar het hoofdriool loopt. Hierdoor kan huurder geen tafel en stoelen meer op het terras zetten en kan het terras lopend niet meer normaal worden gebruikt.

Het ophogen van de tuin kan volgens de huurder nadrukkelijk niet worden gezien als een kleine herstelling. Ook stelt de huurder dat het verzakken van de achtertuin kan worden aangemerkt als een gebrek, dat de verhuurder dient te herstellen. Doordat het terras niet normaal kan worden gebruikt is sprake van een verminderd huurgenot dat de vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

Een kleine herstelling stelt de kantonrechter

De kantonrechter kijkt bij de vraag of het herstel van de achtertuin een kleine herstelling is of niet, naar onderdeel l van de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen. Dat stelt dat in ieder geval als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:240 BW worden aangemerkt:

“het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval:

• bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde behorende tuin of erf; de aanleg van de tuin of erf met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding; het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde;
  …
• het vervangen van gebroken tegels;

Door dit artikel tezamen met de bepalingen uit de huurovereenkomst kan het periodiek ophogen van de achtertuin worden gezien als een kleine herstelling. Zeker nu de verhuurder ook op verzoek de benodigde hoeveelheid aarde en zand naast de tuin van de huurder aflevert.

Vordering afgewezen

Er is de kantonrechter ook onvoldoende gebleken dat er kan worden gesproken van ernstige verzakkingen die periodiek groot onderhoud vergen. Uit de stukken maakt de kantonrechter juist op dat er sprake is van een gelijkmatige verzakking van de achtertuin.

De kantonrechter overweegt voorts nog dat hij onvoldoende aanknopingspunten heeft kunnen vinden voor de stellingen van de huurder dat de inschakeling van derden hoge kosten met zich brengt en dat de achtertuin inmiddels iedere twee maanden moet worden opgehoogd. De kantonrechter overweegt verder nog dat het zo mag zijn dat door de verzakking de terrastegels die boven het hoofdriool liggen, omhoog komen, maar van een goed huurder mag worden verwacht dat hij zijn achtertuin en het daarin aanwezige terras zodanig inricht dan wel aanpast dat deze situatie zich in de toekomst niet meer voldoet. Hierbij maakt het niet uit of het terras als een zelf aangebrachte voorziening moet worden aangemerkt.

De kantonrechter oordeelt voorts dat het verzakken van de achtertuin ook niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kan worden gezien. Immers, was de huurder in elk geval vanaf het ondertekenen van de huurovereenkomst op de hoogte van de slechte bodemgesteldheid in Gouda en omgeving en van de daaruit voortvloeiende gevolgen. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat ook de feitelijke stoornis als gevolg van de aanwezigheid van het onderheide hoofdriool geen gebrek is.

Op grond van het voorgaande worden de vorderingen van de huurder dan ook afgewezen.

Tja. Is dat nu terecht?

In de bovenstaande zaak speelt de vraag of de huurder van een woning met een tuin, die voortdurend zakt door inklinkende grond, zelf de werkzaamheden om de tuin op te hogen, door een nieuwe laag aarde en zand aan te brengen, moet uitvoeren en ook nog eens op zijn eigen kosten.

Vaak heeft de huurder de tuin ingericht en daarvoor ook al kosten moeten maken. Als dan de tuin met regelmaat moet worden opgehoogd en daarvoor ook de tuininrichting zoals, terras, tuinpad, gras en beplanting tijdelijk moet worden weggehaald en vervolgens nadat de ophogingswerkzaamheden zijn uitgevoerd door de huurder weer kan worden teruggeplaatst, ligt het al snel voor de hand dat zowel huurder als verhuurder proberen deze onderhoudsverplichting met de daarbij behorende kosten bij elkaar op het bordje te schuiven.

In deze kwestie wees de kantonrechter de vorderingen van de huurder dus af. De kantonrechter was van oordeel dat de werkzaamheden om de achtertuin periodiek op te hogen, onder de kleine herstellingen vallen, zoals genoemd in de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen en dus voor rekening van de huurder komen. De kantonrechter was van mening dat niet gebleken was dat sprake was van ernstige verzakkingen, die groot onderhoud vergen. Bovendien was volgens de rechter sprake van een gelijkmatige verzakking en was het verzakken van de tuin niet als een gebrek aan te merken, zodat er geen grond was voor een huurverlaging.

Wegcontracteren van een gebrek?

In bovenstaande geval was de uitkomst van de procedure gunstig voor de verhuurder. De vraag is echter of de rechter op de juiste gronden in deze kwestie heeft beslist. In de eerste plaats kan de rechter zich natuurlijk niet op het standpunt stellen dat de verzakking van de tuin geen gebrek oplevert, omdat de huurder nu eenmaal via een bepaling in de huurovereenkomst op de hoogte was van de slechte bodemgesteldheid in Gouda en omgeving en van de daaruit voortvloeiende gevolgen.

Naar mijn mening riekt dit naar het wegcontracteren van een gebrek, hetgeen in geval van verhuur van woonruimte in strijd is met artikel 7:242 lid 1 BW, waarin onder meer, voor zover van belang in deze zaak, wordt bepaald dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van artikel 7:204 lid 2 en artikel 7:217 BW.

Kort gezegd: de verhuurder van woonruimte kan niet in strijd met genoemde wettelijke bepalingen iets anders bedingen dan wat onder een gebrek en wat onder kleine herstellingen moet worden verstaan. Bovendien kan ook een gelijkmatige verzakking wel degelijk een gebrek opleveren, hetgeen immers blijkt uit het Gebrekenboek van de Huurcommissie, waarin het gebrek R b2 in de uitgebreide C-lijst is opgenomen. Dit gebrek luidt: “Het niveau van de bij de woonruimte behorende tuin is meer dan 0,22 meter of meer lager gelegen dan de vloer van de ruimte die toegang tot de tuin geeft en er een bloktrede of tuintrap ontbreekt.”

Ook het oordeel van de kantonrechter dat de werkzaamheden om de achtertuin van de huurder periodiek op te hogen, onder de kleine herstellingen vallen, zoals genoemd in de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen en dus voor rekening van de huurder komen, lijkt mij evenmin juist.

De kantonrechter verwijst hierbij naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 30 november 1990, NJ 1991, 704. De Hoge Raad heeft echter in genoemd arrest beslist dat het tot de onderhoudsverplichting van verhuurder behoort te zorgen voor tijdige ophoging van de tuin en het terras behorend bij de woning van de huurder, waarbij verhuurder de benodigde grond dient te leveren en voor verspreiding daarvan dient te zorgen.

In dit verband verwijs ik nog naar de Nota van Toelichting bij het Besluit kleine herstellingen, dat per 1 augustus 2003 is ingevoerd en waarin wordt opgemerkt dat in de opsomming van kleine herstellingen zoveel mogelijk de rechtspraak is gevolgd die zich sinds het einde van de jaren tachtig heeft ontwikkeld mede op het terrein van het doorberekenen van kosten. Naar mijn mening is de visie van de Hoge Raad over de kleine herstellingen sinds het arrest uit 1990 nimmer gewijzigd. De vraag is dus of de lijn van de kantonrechter Gouda zal worden doorgezet.

Meer verdiepen in het huurrecht

Zoals ook hierboven weer blijkt is het huurrecht niet zwart-wit en kent het huurrecht vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal.

Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel, over Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV), het Klachtrecht en over de Opiumwet in de verhuurpraktijk

Jacques van Reisen
VBTM advocaten