Tijdelijk naar een ingerichte wisselwoning? Dat is geen verhuizing

In een arrest van 1 april 2022 gaf de Hoge Raad antwoord op enkele prejudiciële vragen over de wettelijke verhuiskostenvergoeding. De verhuiskostenvergoeding is de vergoeding die een verhuurder aan de huurder van zelfstandige woonruimte moet betalen als die huurder moet verhuizen in verband met renovatiewerkzaamheden.

De belangrijkste conclusie is dat een huurder géén aanspraak kan maken op de minimale verhuiskostenvergoeding (per 28-02-2022 een bedrag van € 6.505,-) als de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning (logeerwoning) ter beschikking stelt gedurende de werkzaamheden. Dat geldt ook als de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning terwijl die woning in de gegeven omstandigheden wél een redelijke en passende voorziening is.

De voorgeschiedenis…

In 2016 gaf de Hoge Raad al antwoord op de vraag of de verhuiskostenregeling van 7:220 lid 5 en 6 BW semidwingend recht is (ja) en of deze ook verschuldigd is bij projecten waar renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden samenlopen, zoals bij groot onderhoud vaak het geval is (ja, maar alleen als de renovatiewerkzaamheden op zichzelf, dus de dringende werkzaamheden weggedacht, verhuizing noodzakelijk maken).

De vraag wat een verhuizing nou eigenlijk is, stond echter nog open. En in het bijzonder: of een verhuiskostenvergoeding ook verschuldigd is wanneer de verhuurder de huurder de mogelijkheid biedt om tijdelijk in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning (logeerwoning) te verblijven. Kan je in een dergelijk geval wel van verhuizing spreken? De huurder neemt immers enkel een weekendtas met het hoognodige mee en maakt in feite géén kosten voor het verhuizen van zijn inboedel en het inrichten van de woning.

Conclusie P-G: vertrekken is verhuizen

Op 24 december 2021 verscheen al de conclusie van de Procureur-Generaal (de juridische adviseur van de Hoge Raad), waarvan de strekking was dat óók als de huurder met enkel een weekendtas met het hoognodige uit het gehuurde vertrekt, er toch sprake is van een verhuizing in de zin van art. 7:225 lid 5 BW. En dat de verhuiskostenvergoeding dan in beginsel verschuldigd is. De Hoge Raad volgt dit echter niet.

Hoge Raad: geen vergoeding zonder kosten

De Hoge Raad overweegt dat de strekking van de verhuiskostenregeling is dat de huurder schadeloos gesteld wordt voor de kosten die hij maakt als hij tijdens een renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. De minimumbijdrage is gebaseerd op kosten die daarbij normaliter horen, zoals het verplaatsen van de inboedel en het stofferen en schilderen van de woning.

Dat de wet een forfaitair minimumbedrag van op dit moment € 6.505,- hanteert, heeft als doel het vermijden van discussies over werkelijke kosten. Met het aanbod om tijdens de renovatiewerkzaamheden te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder juist de gelegenheid om dergelijke kosten in het geheel te voorkomen.

Wisselwoning aangeboden? Geen vergoeding

Volgens de Hoge Raad is het in verband hiermee een redelijke wetsuitleg dat een huurder die tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, géén aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt óók indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In dat geval moet wel de vraag worden beantwoord of de aangeboden wisselwoning in dit geval een redelijke en passende voorziening is.

Dit hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, kan de huurder alsnog aanspraak maken op de minimumbijdrage.

Een vergoeding als er toch nog kosten gemaakt moeten worden?

Het aanbieden van een ingerichte wisselwoning wil niet zeggen dat de verhuurder in het geheel geen kosten hoeft te dragen. De Hoge Raad overweegt dat indien een tijdelijk verblijf in een wisselwoning tóch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten voor (een gedeelte van) de inboedel, en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten. Dat volgt volgens de Hoge Raad uit art. 7:220 lid 2 in verbinding met art. 7:208 BW.

Die regeling – de normale aansprakelijkheidsbepaling in de gebrekenregeling – houdt kort gezegd in dat de huurder aanspraak kan maken op een schadevergoeding, maar slechts als zijn schade het gevolg is van een gebrek dat de verhuurder is toe te rekenen. De Hoge Raad gaat er – zonder dit duidelijk te motiveren – kennelijk van uit dat als de huurder kosten moet maken door of bij een renovatie, dat dit een gebrek is dat aan de verhuurder toe te rekenen is.

Dat lijkt mij wat kort door de bocht. Het lijkt mij geen vanzelfsprekendheid dat indien de huurder kosten moet maken na een verbetering van zijn woning, deze kosten op grond van de gebrekenregeling in beginsel voor rekening van de verhuurder zijn. Immers: een gebrek is per definitie (art. 7:204 lid 2 BW) een omstandigheid waardoor de huurder níet het genot ervaart dat hij mag verwachten, terwijl een renovatie (zo blijkt uit de hierboven aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad uit 2016) juist wordt gekenmerkt door het feit dat de werkzaamheden gericht zijn op een verhoging van het woongenot. Gezien het feit dat de Hoge Raad niet motiveert waarom de verhuurder in beginsel aansprakelijk is voor ‘extra’ kosten maar domweg stelt, vraag ik me af of dit wel volledig uitgedacht is.

Kortom

De Hoge Raad geeft antwoord op een voor de renovatiepraktijk belangrijke vraag, die de afgelopen jaren door verschillende lagere rechters ook verschillend beantwoord is. Dit biedt zekerheid voor verhuurders, die het eventueel verschuldigd zijn van een verhuiskostenvergoeding kunnen voorkomen door de huurder die het gehuurde tijdelijk moet verlaten een volledig ingerichte wisselwoning aan te bieden.

Wilt u meer weten over de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij renovatie en dringende werkzaamheden, doe dan ook mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering of volg de Leergang Sociale Projectbegeleiding wanneer als sociaal projectleider betrokken bent bij renovatie- en/of herstructureringsprojecten.

Rogier Goeman
VBTM Advocaten