Sociaal plan bij groot onderhoud of renovatie? Is dat verplicht?

Een aannemer vroeg mij recent of een ‘sociaal plan’ bij groot onderhoud en/of renovatie verplicht is? “Het Burgerlijk wetboek schrijft geen sociaal plan voor”, antwoordde ik. “Al zal het aanbieden van zo’n plan het bouwproces wel bevorderen.” 

Gelukkig schoot me nog juist op tijd te binnen dat dit voor woningcorporaties anders is! Want voor zo’n ‘toegelaten instelling’ gelden extra verplichtingen die voortvloeien uit de Woningwet. Enne … wat zeggen de leden 1 en 2 van artikel 55b Woningwet? 

Wat zegt de Woningwet? 

De leden 1 en 2 van artikel 55b luiden als volgt:

1) De toegelaten instelling stelt reglementen op inzake:
a. slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij en
b. de bijdragen, bedoeld in de artikelen 220 lid 5 en 275 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen wordt bepaald. 

2) De toegelaten instelling voert overleg over het reglement, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, met de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, alsmede de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder.’ 

Voor een woningcorporatie is de beschikbaarheid van een ‘sociaal plan’ bij ingrijpende werkzaamheden aan haar woningen dus wel degelijk een wettelijke verplichting. 

Een redelijk schriftelijk voorstel 

Het Burgerlijk Wetboek schrijft particuliere verhuurders geen sociaal plan voor bij groot onderhoud. Maar een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) moet door elke verhuurder aan huurders worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW). Dat geldt dus eveneens voor particuliere verhuurders. De redelijkheid van een renovatievoorstel kan door een huurder worden betwist. Komt de rechter er dan aan te pas, dan is het oordeel daarover medeafhankelijk van de mate waarin de verhuurder rekening heeft gehouden met de belangen van de huurders en eventuele onderhuurders.

We moeten elke verhuurder dus aanraden dat hij/zij in een renovatievoorstel eveneens aandacht besteedt aan sociale aspecten. Voor woningcorporaties is dat een keiharde Woning-wet-verplichting die ook geldt bij groot onderhoud. Een corporatie dient in die gevallen te beschikken over ‘reglement inzake de betrokkenheid van de bewoners’, waarvan een ‘verhuis-kosten-reglement’ deel kan uitmaken. Dat blijkt uit artikel 55b Woningwet. Zo’n sociaal plan kan niet worden vastgesteld zonder overleg met het college van B&W en de betrokken huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s). 

Model-Reglementen beschikbaar 

Voor het zojuist bedoelde sociaal plan bestaan al geruime tijd modellen. Medio 2016 publiceerde Aedes haar ‘Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud’. Enkele maanden later meldde de Woonbond dat zij bij het opstellen daarvan niet betrokken was en dat de inhoud van dit Aedes-Model ‘dan ook’ ernstig teleurstelde. 

De focus in het Aedes-model zou liggen op de belangen van de verhuurder. Prompt publiceerde de Woonbond haar model ‘sociaal statuut’.

Ach, zo wil de folklore dat in polderend Nederland: verhuurders en huurders kunnen putten uit deze teksten bij hun overleg ter zake.

Piet van der Sanden
docent Huurrecht

Dit artikel verscheen ook in Huurrecht Actueel 2019/01