Sociaal beheer: Niet alleen meer, maar vooral anders.

Sinds 1995 was leefbaarheid een taak voor woningcorporaties. Bij de herziening van de Woningwet werd leefbaarheid echter als prestatieveld geschrapt. De gevolgen zijn bekend. Nu maakt minister Ollongren het investeren in leefbaarheid (weer) een Volkshuisvestelijke prioriteit.

De minister verwacht onder meer een stevigere inzet op sociaal beheer door corporaties. Dit betekent meer woonconsulenten en wijk- en complexbeheerders. Behalve meer, mag het vooral ook anders.

Reactief werkt niet. In verloederde buurten en complexen wordt nauwelijks geklaagd.

In de afgelopen jaren was het sociaal beheer vooral reactief, op klacht. Die vraag gestuurde manier werkte vaak niet. In verloederde buurten en complexen wordt nauwelijks geklaagd. Actief beheer is daarom nodig. Het gevaar is dan wel bevoogdend over te komen. Een goede manier om dat te voorkomen is om woon- en huisregels af te spreken met huurders. Dit vraagt allereerst om het agenderen van het goede gesprek.

Een corporatie die dichtbij is

Actief sociaal beheer vraagt dus om een corporatie die dichtbij is. Hierdoor zien corporaties problemen snel en kunnen hier al vroeg op acteren. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan en vraagt om een andere manier van organiseren. Het organiseren van die nabijheid kan op verschillende manieren:

• De wijk in

Zorg ervoor dat professionals tijd hebben om de wijk in te gaan. Veel corporatieprofessionals zitten nu het gros van hun tijd aan hun bureau achter de computer. Dus naar buiten, ook zonder duidelijke aanleiding. Gewoon in de wijk aanwezig zijn om te observeren, een praatje te maken en je te verdiepen in het leven van huurders. De tijd nemen en koffiedrinken. Werkplekken in de wijk helpen hierbij.

• Van uitbesteden naar zelf doen

Een Nederlandse wijkbeheerder heeft meestal een werkgebied met duizenden woningen. In Denemarken zijn dat er nog geen 200. Een Deense beheerder is een echte doener. Hij verricht onderhoudswerkzaamheden in het complexen en achter de voordeur, maakt schoon, onderhoudt het groen en communiceert. Hij is benaderbaar en spreekt huurders aan als dat nodig is. Door werkzaamheden niet meer uit te besteden, maar zelf te doen door één vast persoon, krijg je de nabijheid er gratis bij.

• 24/7 beheer

De meeste sociale problemen vinden ’s avonds en ’s nachts plaats. Dus waarom gaat de complexbeheerder om 16.30 uur naar huis? Bij een corporatie die studio’s verhuurt aan studenten, is er 24/7 iemand in het complex aanwezig. Dit zorgt voor structuur en biedt veiligheid aan huurders. Zeker in gebouwen waar ook kwetsbare huurders wonen is dit ook voor corporaties het overwegen waard.

Het Sociaal beheer van de toekomst vraagt om andere manier van denken en doen.

• Op de eerste plaats: durven bemoeien

Het is tijd om weer te durven bemoeien. Corporaties moeten dus opnieuw leren hoe zij zich bemoeien met het leven van hun huurders.

• Op de tweede plaats: in de wijk zijn

Het is belangrijk om weer in de wijk te zijn en contact te maken. Dat vraagt om ruimte. Dat ‘praatje pot’ is door corporaties zowel bewust als onbewust afgeschaft. Maar ‘lummeltijd’ is echt nodig. Er zijn, observeren en een praatje maken. Dat vraagt om professionals die hun afstandelijke professionele rol kunnen loslaten en tussen en met bewoners kunnen zijn. En een organisatie die dit waardeert en accepteert dat niet elke inspanning direct, aantoonbaar rendeert.

• Op de derde plaats : andere kwaliteiten en vaardigheden

Het nieuwe sociaal beheer vraagt om andere kwaliteiten van praktijkmensen. Als we gaan voor een beheerder die veel technische werkzaamheden uitvoert vragen we handige mannen en vrouwen. Maar dan ook met goede sociale en commutatieve vaardigheden. En bij 24/7 beheer vraagt dat ook om praktijkmensen die kunnen corrigeren en communiceren. Bijvoorbeeld mensen met een achtergrond in de beveiliging of Horeca.

Het sociaal beheer van de toekomst is naar buiten gericht en is dichtbij en met huurders.

En dat vraagt ook een (nieuwe) stevige visie en beleid van de corporatie. Hoe wilt u omgaan met de grote instroom en hoge concentratie van mensen met een laag inkomen of een zorg- of begeleidingsvraag in dezelfde wijken? Hoe komt u samen met gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties en eventuele collega corporaties tot een integrale wijkaanpak? Hoe kunt u effectief en soepel samenwerken in de wijk? 

Wat is dan de rol van uw corporatie? En wat vraagt dat van het denken en werken binnen de corporatie? Wie gaat dit binnen de corporatie dan allemaal “doen”? Wat vraagt de (nieuwe) visie van het leidinggeven binnen de corporatie?

Welke doelen streeft u na op het gebied van leefbaarheid? En hoe kunt u de voortgang zorgvuldig meten en in kaart brengen? Wanneer is leefbaarheid dan ‘goed genoeg’?

Aan de slag?

Tijdens de interactieve training Leefbaarheid: Beleid en Organisatie wordt ingegaan op deze vragen. Naast theorie, actuele ontwikkelingen en achtergronden over leefbaarheid wordt ingegaan op “goede en slechte” maar bovenal leerzame praktijkvoorbeelden.

En natuurlijk is er ruimte voor eigen praktijkvoorbeelden. Zo kunt u na de training met nieuwe inspiratie aan de slag met leefbaarheid binnen uw organisatie en mét uw stakeholders.

Harry Vlaar
Trainer Kjenning