Schade en vergoedingen bij renovatie: Waterlek

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen?

In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen!

De vraag die knaagt:

Stel dat je een kleine onderhoudsopdracht uitvoert waarbij per ongeluk grote schade ontstaat omdat je op een niet voorziene waterleiding stuitte en die lek prikte?

Wanneer je schade veroorzaakt, geldt als regel dat je aansprakelijk bent voor vergoeding daarvan. Waarschijnlijk heb je dat risico verzekerd, met behoud van een eigen risico. Maar kijk eens in je algemene voorwaarden, als aannemer heb je die aansprakelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever/verhuurder beperkt of vrijwel uitgesloten? 

Maar wat het huurrecht betreft: het volkomen uitsluiten van zo’n aansprakelijkheid van een verhuurder ten opzichte van een huurder is niet mogelijk. Je kan bijvoorbeeld geen opzet of grove ondeskundigheid uitsluiten. 

Een alternatieve afwikkeling van hier bedoelde schade kan zijn: als aannemer bied je een verhuurder aan dat de verhuurder, als onderdeel van de staartkosten in de begroting van een onderhoudswerk in een wooncomplex, €300,- per woning betaalt op basis waarvan de aannemer dit soort onbedoelde maar in de praktijk voorkomende schade als zijn risico aanvaardt.

Gaat het over een complex van 100 woningen, dan heeft de aannemer een buffer van €30.000,- waaruit hij de kosten van zo’n incident – dat bij vakbekwame uitvoering weinig voorkomt – kan dekken. 

Piet van der Sanden
Trainer Kjenning