Schade en vergoedingen bij renovatie, twaalf vragen die knagen …
Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies? Hangt het samen met het klusrecht? Of met het recht op duurzaamheidsverbetering? En hoe zit het dan met schade- of andere vergoedingen?
In deze publicatie bespreek ik twaalf cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen!
Omgaan met ZAV’s
1. Hoe om te gaan met ZAV’s? Mogen we die zomaar verwijderen en ons werk uitvoeren. Moeten we de ZAV dan terug brengen? Ook al is die van een slechte staat?
Tijdens de training Huurrecht Verdieping geef ik een korte uitleg over klusrecht, zie de artikelen 7:215, 216 en 224 BW. Het antwoord hangt voorts af van wat ter zake vóór het aanbrengen van ZAV’s is overeengekomen. Is toestemming gevraagd en verleend? Onder welke voorwaarden? Met verwijzing naar modelhuurovereenkomst van Aedes en een modelbrief die vaak wordt gebruikt m.b.t. ZAV’s In het algemeen kan van een huurder worden gevergd dat hij een ZAV verwijdert opdat de aannemer zijn werk kan doen (art. 9.5 Algemene huurvoorwaarden Aedes). Schade die daarbij ontstaat, is doorgaans voorzienbaar en onvermijdelijk, die behoeft daarom niet te worden vergoed.
Behalve in uitzonderingsgevallen: wanneer de verhuurder aldus eisende in zijn voorlichting vooraf tekort is geschoten of wanneer andere afspraken zijn gemaakt in een sociaal plan. En als toestemming is gegeven zonder voorwaarden, kan je je afvragen of een huurder zelf tijdelijk (of definitief) moet verwijderen. De verplichting om ZAV’s te verwijderen gaat dan in beginsel niet verder dan bij einde van de huur.
2. Heeft een bewoner recht op vergoeding/herstel op moment dat te handhaven ZAV’s beschadigd raken tijdens werkzaamheden?
Als is afgesproken dat een ZAV mag blijven zitten tijdens de uitvoering van de werkzaamheden en die raakt beschadigd, dan bestaat niet veel verschil met andere situaties waarin andere niet voorziene schade optreedt: dat kan schade zijn die moet worden vergoed.
Aanpassingen van bewoners in elektra
3. Bewoners hebben zelf elektra aangelegd welke niet voldoet aan de eisen. Deze wordt in samenspraak met opdrachtgever verwijderd. Bij de oplevering gaan mensen uit hun bol, zij eisen dat de elektra teruggebracht wordt! Wat nu?
Vlot gezegd: niet doen. De basisinstallatie moet zonder gebreken zijn. Het verdere gebruik bij bewoning is des huurders, die daarbij wel voorschriften van de overheid en nutsbedrijven in acht moeten nemen. Deze huurders hebben zich niet als goede huurders gedragen, door een gevaarlijke situatie te creëren. Je zou zelfs schadevergoeding kunnen vorderen. Huurder had immers zelf moeten verwijderen en herstellen.
Schade en afkoop persoonlijke eigendommen
4. Andere vergoedingen: schade en afkoop persoonlijke eigendommen van huurders?
Vaak wordt bij groot onderhoud en/of renovatie, om latere strijd en stagnatie te voorkomen, vooraf een soort algemene afkoopsom aangeboden, doorgaans een bedrag tussen € 500 en € 1.000 per huurder. Dat kan een goede oplossing zijn. Je zou zo’n vergoeding kunnen relateren aan strekkende of vierkante meters, bijvoorbeeld als het gaat over vloer-, wand- of raambekleding. Dit kan een boel discussie voorkomen over – bijvoorbeeld – raambekleding die duizenden euro’s zou hebben gekost.
Aansprakelijkheid bij beschadiging/vermissing van spullen
5. Bewoners laten spullen in de tuin staan, deze raken beschadigd/kwijt. Wie is verantwoordelijk en/of aansprakelijk voor deze schade/vermissing?
In het algemeen zal de huurder dit soort schade zelf moeten dragen. Zo iemand kan je de tip geven dat hij of zij aangifte kan doen bij de politie en eventueel bij zijn of haar verzekering. Maar ook hier zijn wel uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld wanneer de aannemer onzorgvuldig heeft gehandeld. Dat geldt ook bij schade die een medewerker van een aannemer per ongeluk heeft toegebracht, bijvoorbeeld een vaas omstoten met allerlei gevolg, of een tang uit je handelen laten vallen waardoor krassen op het parket van de huurder ontstaan. De huurder zal overigens vaak een bewijsprobleem hebben: hij moet stellen en bewijzen.
6. Hoe ga je om met schade’s die voorkomen hadden kunnen worden als de huurder naar onze protocollen en verzoeken had gehandeld?
Ga er maar vanuit dat die protocollen en verzoeken de kracht van vrijwaring tegen zo’n schadeclaim hebben. Kantonrechters hebben echter wel eens de neiging om huurders enigszins te helpen. Verricht tevoren een opname, maak foto’s, documenteer alles goed.
7. Hoe voorkom je dat een verzekeraar van de inboedelverzekering al wél uitkeert aan de huurder en ons daarna aansprakelijk stelt voor het uit te keren bedrag?
Wanneer je die kans ziet: vroegtijdig en alert met verzekeraars communiceren. Dus geen ongebreidelde voorraad incidenten laten ontstaan, doch steeds alert zijn, proactief handelen. Ook hier geldt, behoorlijk documenteren van de situatie voor, tijdens en na het werk. Sowieso geen nieuwwaarde vergoeden, omdat werkelijke schade inclusief afschrijving mag worden berekend.
Vergoedingen bij schade plafond en plinten
8. Bij renovatie wordt een nieuw plafond aangebracht in een situatie waar twee of meer plafonds aangebracht waren, terwijl in de nieuwe situatie één plafond hoger hangt. Het aanwezige behang/stucwerk sluit niet meer aan op het nieuwe plafond. Bewoners eisen vergoedingen …
Dit kan een lastige puzzel zijn, want in welke staat is de woning verhuurd? Met of zonder al die plafonds? In het eerste geval kan aanleiding bestaan voor enige vergoeding door de verhuurder, maar wanneer de huurder zelf zo’n rare constructie heeft aangebracht niet. Wanneer zo’n kwestie met plafonds alom in het gehele complex aan de orde is kan een verhuurder het beste vooraf een regeling treffen. Dat scheelt discussie en verhoogt de bereidheid tot medewerken.
9. Schade aan vloeren moeten we betalen en regelen, ook al hebben we bewijs dat de plinten niet netjes waren bij start?
De verhuurder moet gebreken verhelpen, zoals dat geldt conform de op woonruimte van toepassing zijnde gebrekenregeling, die je via een huurovereenkomst niet kunt schrappen omdat die wettelijke bepalingen semi-dwingrechtelijk van aard zijn (art. 7:242 BW). Maar wanneer de plintjes door huurder zijn aangebracht en voordien al beschadigd waren, is er geen reden voor schadevergoeding.
Schade door weerinvloeden
10. Nog zoiets: behang dat door kou en vocht loslaat en afscheurt.
Doorgaans zijn de kosten van behangen (bij in gebruik nemen van de woning) voor rekening huurder, zie: Besluit Kleine Herstellingen, onderdeel a. In het algemeen geldt dat ook in dit geval. Het plegen van onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen zijn activiteiten die af en toe voor komen wanneer je een woning hebt gehuurd: periodieke werkzaamheden die voorzienbaar zijn en waarop je kunt voorsorteren. Moet de verhuurder bijvoorbeeld onder de vloer zijn, om een dringende werkzaamheid te verrichten, dan moet huurder dat gedogen (art. 7:220 lid 1 BW), ook wanneer dat inhoudt dat het door hem gelegde laminaat deels moet worden verwijderd wanneer hij dat over het vloerluik heeft gelegd. Schade blijft dan voor rekening huurder. Zo’n redenering kan ook voor andere gevallen gelden, zoals met betrekking tot behang. Verhuurder moet ongestraft onderhoud kunnen uitvoeren.
Is de ontstane schade te relateren aan het opheffen van een voordien bestaand gebrek, dan kan het anders zijn. In beginsel vormt de uitvoering van onderhoud echter geen gebrek en kom je daarom niet aan artikel 7:208 BW toe: dus geen aansprakelijkheid van een verhuurder voor gevolgschade. Had je eenvoudig preventieve maatregelen kunnen nemen dan kan mogelijk wel sprake zijn van een gebrek wanneer je die maatregelen nalaat. Is sprake van een gebrek en is sprake van verwijtbaarheid? Alleen dan schade vergoeden.
Omgaan met grote schade of onredelijke claims
11. Hoe ga je om met onredelijke claims, zoals met betrekking tot versleten eigendommen van de huurders die ze als nieuw vergoed willen hebben?
Wanneer een waardeloos object verloren is gegaan, bestaat misschien wel een immaterieel gemis doch geen concrete schade. In beginsel kan ook dan aanleiding bestaan voor enige vergoeding van immateriële schade. Het gaat echter doorgaans om werkelijke waarde (inclusief afschrijving en slijtage) en niet om nieuwwaarde. Bij gemotiveerde betwisting door de verhuurder is het aan de huurder om te bewijzen dat schade is geleden en hoe hoog die is. Afschrijvingstermijnen die inboedelverzekeraars hanteren willen in de praktijk nog wel eens van pas komen (eenvoudig te vinden via Google).
12. Stel dat je een kleine onderhoudsopdracht uitvoert waarbij per ongeluk grote schade ontstaat omdat je op een niet voorziene waterleiding stuitte en die lek prikte?
Wanneer je schade veroorzaakt, geldt als regel dat je aansprakelijk bent voor vergoeding daarvan. Waarschijnlijk heb je dat risico verzekerd, met behoud van een eigen risico. Maar kijk eens in je algemene voorwaarden, als aannemer heb je die aansprakelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever/verhuurder beperkt of vrijwel uitgesloten? Maar wat het huurrecht betreft: het volkomen uitsluiten van zo’n aansprakelijkheid van een verhuurder ten opzichte van een huurder is niet mogelijk. Je kan bijvoorbeeld geen opzet of grove ondeskundigheid uitsluiten.
Een alternatieve afwikkeling van hier bedoelde schade kan zijn: als aannemer bied je een verhuurder aan dat de verhuurder, als onderdeel van de staartkosten in de begroting van een onderhoudswerk in een wooncomplex, € 300 per woning betaalt op basis waarvan de aannemer dit soort onbedoelde maar in de praktijk voorkomende schade als zijn risico aanvaardt. Gaat het over een complex van 100 woningen, dan heeft de aannemer een buffer van € 30.000 waaruit hij de kosten van zo’n incident – dat bij vakbekwame uitvoering weinig voorkomt – kan dekken.
Meer weten over huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering?
De wet en de praktijk sluiten niet altijd goed bij elkaar aan. Tijdens de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering ontvangt u naast juridische aspecten ook andere praktische tips en tools om een groot onderhouds- renovatie-, sloop- of herstructureringsproject succesvol te realiseren. Meer weten over huurrecht? Bekijk de training basiskennis van het huurrecht of de verdiepende training over huurrecht.
Piet van der Sanden
Docent Kjenning
