Artikelen

Schade en vergoedingen bij renovatie: Behang/stucwerk sluit niet aan

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Bij renovatie wordt een nieuw plafond aangebracht in een situatie waar twee of meer plafonds aangebracht waren, terwijl in de nieuwe situatie één plafond hoger hangt. Het aanwezige behang/stucwerk sluit niet meer aan op het nieuwe plafond. Bewoners eisen vergoedingen… Dit kan een lastige puzzel zijn, want in welke staat is de woning verhuurd? Met of zonder al die plafonds? In het eerste geval kan aanleiding bestaan voor enige vergoeding door de verhuurder, maar wanneer de huurder zelf zo’n rare constructie heeft aangebracht niet. Wanneer zo’n kwestie met plafonds alom in het gehele complex aan de orde is kan een verhuurder het beste vooraf een regeling treffen. Dat scheelt discussie en verhoogt de bereidheid tot medewerken. Piet van der Sandentrainer Kjenning

Lees meer

17 juli 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Verzekeraar stelt de corporatie aansprakelijk

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Hoe voorkom je dat een verzekeraar van de inboedelverzekering al wél uitkeert aan de huurder en ons daarna aansprakelijk stelt voor het uit te keren bedrag? Wanneer je die kans ziet vroegtijdig en alert met verzekeraars communiceren. Dus geen ongebreidelde voorraad incidenten laten ontstaan, doch steeds alert zijn, proactief handelen. Ook hier geldt, behoorlijk documenteren van de situatievoor, tijdens en na het werk. Sowieso geen nieuwwaarde vergoeden, omdat werkelijke schade inclusief afschrijving mag worden berekend. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

3 juli 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Huurder handelt niet volgens protocollen

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Hoe ga je om met schade’s die voorkomen hadden kunnen worden als de huurder naar onze protocollen en verzoeken had gehandeld? Ga er maar vanuit dat die protocollen en verzoeken de kracht van vrijwaring tegen zo’n schadeclaim hebben. Kantonrechters hebben echter wel eens de neiging om huurders enigszins te helpen. Verricht tevoren een opname, maak foto’s, documenteer alles goed. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

19 juni 2023

Wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’: gevolgen voor woningcorporaties?

Wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’: gevolgen voor woningcorporaties? Op dinsdag 16 mei jl. heeft een ruime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’. Met dit wetsvoorstel wordt beoogd het gebruik van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm te maken. Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten is slechts in enkele gevallen nog mogelijk. In dit artikel bespreek ik in welke gevallen dat nog mogelijk zal zijn en of er (grote) veranderingen komen voor woningcorporaties. Wet doorstroming huurmarkt 2015 Tot 1 juli 2016 waren huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de norm. Om de doorstroming en de flexibiliteit op de woningmarkt te bevorderen is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 aangenomen, waarmee destijds tijdelijke verhuur is geïntroduceerd. Voor verhuurders van zelfstandige woonruimte is het toen mogelijk gemaakt om tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar te sluiten, waarbij voor woningcorporaties deze mogelijkheid werd beperkt tot bepaalde categorieën personen (zoals genoemd in artikel 22a Rtiv 2015). Verhuurders van onzelfstandige woonruimte kregen de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar te sluiten. Deze wet heeft niet de gewenste doorstroming tot gevolg gehad en bovendien blijkt uit de praktijk dat deze wet grote nadelige effecten voor huurders met zich mee heeft gebracht. Zo is onder andere geconstateerd dat de huurprijzen sneller zijn gestegen, dat de leefbaarheid van buurten achteruit is gegaan, dat er meer onzekerheid is ontstaan voor huurders; tijdelijke huurovereenkomsten worden door verhuurders veelal als machtsmiddel ingezet. Wet vaste huurcontracten Met het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ gaan we (grotendeels) terug naar de situatie van vóór 1 juli 2016. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden weer de norm, maar de hierna te noemen vormen van tijdelijke huur zullen o.a. nog wél zijn toegestaan: Jongerencontract en andere doelgroepencontracten Onder de huidige wetgeving is het mogelijk voor een verhuurder om een doelgroepencontract te sluiten. Een doelgroepencontract is een huurovereenkomst specifiek opgesteld voor een bepaalde doelgroep, zoals jongeren, studenten, promovendi, gehandicapten, ouderen, of grote gezinnen. Wanneer de huurder niet meer behoort tot de doelgroep van de woning, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van “dringend eigen gebruik”. Met name het zogenaamde “jongerencontract” wordt regelmatig ingezet door woningcorporaties en is een belangrijk instrument geworden om woningen voor jongeren beschikbaar te houden. Een jongerencontract is een huurovereenkomst ten behoeve van jongeren tussen de 18 jaar en 27 jaar. Indien een jongere de woning vijf jaar (met een eventuele verlenging van twee jaar) heeft bewoond, dan heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen op grond van “dringend eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het kunnen inzetten van een jongerencontract (met behoud van inschrijfduur), helpt vele jongeren op weg om uiteindelijk in aanmerking te kunnen komen voor een reguliere huurovereenkomst. De mogelijkheid om huurovereenkomsten met deze specifieke doelgroepen overeen te komen, blijft dus onder de Wet vaste huurcontracten gehandhaafd. Leegstandwet Tijdelijke verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 blijft ook van kracht. Zo blijft het mogelijk om (corporatie)woningen in afwachting van bijvoorbeeld sloop of renovatie tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet. Tijdelijke verhuur aan nader aan te wijzen categorieën personen Woningcorporaties kunnen onder de huidige wetgeving aan specifieke categorieën van personen (artikel 22a Rtiv) zelfstandige woonruimten voor twee jaar of korter verhuren en onzelfstandige woonruimten voor vijf jaar of korter aan iedere aspirant-huurder. Met de (waarschijnlijke) komst van de Wet vaste huurcontracten blijft deze mogelijkheid van tijdelijke verhuur bestaan, met dien verstande dat voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten nog slechts tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter mogen worden gesloten en dat voor alle verhuurders geldt (zowel voor woningcorporaties als voor alle andere verhuurders) dat deze tijdelijke huurovereenkomsten slechts mogen worden aangegaan met specifieke categorieën van personen. Volgens de toelichting zal het gaan om de categorieën van personen die nu zijn genoemd in artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Rtiv), namelijk: huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren; huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken; huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte; huurders met wie de verhuurder een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden. Nu deze beperking van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur zal worden uitgebreid naar álle verhuurders, zal een nieuwe regeling in het leven worden geroepen. Zo zal artikel 47a van de Woningwet komen te vervallen. Artikel 7:271 BW zal worden uitgebreid en de categorieën van personen met wie een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter mag worden gesloten zullen worden opgenomen in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Tijdelijke verhuur voor proefsamenwoners Voor woningeigenaren die gaan samenwonen maar de “overgebleven woning” nog niet durven te verkopen, is het mogelijk gemaakt om de woning (eenmalig) tijdelijk te kunnen verhuren voor de duur van maximaal twee jaar. Wel is vereist dat de woningeigenaar zelf de laatste bewoner van de woning is geweest voor tenminste twee jaar, en de woningeigenaar een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan met zijn/haar partner (om zo misbruik van deze opzeggingsgrond te voorkomen). Inwerkingtreding en overgangsrecht Nu de Tweede Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel is de volgende stap richting inwerkingtreding de behandeling van het wetsvoorstel door de Eerste Kamer. Het is nog niet bekend wanneer dat zal plaatsvinden. Zodra de Eerste Kamer ook instemt met de wet, volgt een datum voor inwerkingtreding. Na inwerkingtreding zal de wet direct van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden gesloten. Voor de huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten, blijft de huidige wetgeving gelden. Pas bij een volgende verhuring zal de nieuwe wetgeving van toepassing zijn. Gevolgen voor woningcorporatiesVoor woningcorporaties verandert er dus onder de Wet vaste huurcontracten niet veel. Voor hen blijft het mogelijk om doelgroepencontracten en contracten op basis van de Leegstandwet te sluiten. Wat betreft tijdelijke verhuur geldt dat voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten nog slechts tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter mogen worden gesloten met dezelfde specifieke categorieën personen als onder de huidige wetgeving. Ayşe ÇapkurtVBTM Advocaten

Lees meer

5 juni 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Wie is verantwoordelijk bij schade?

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Bewoners laten spullen in de tuin staan, deze raken beschadigd/kwijt. Wie is verantwoordelijk en/of aansprakelijk voor deze schade/vermissing? In het algemeen zal de huurder dit soort schade zelf moeten dragen. Zo iemand kan je de tip geven dat hij of zij aangifte kan doen bij de politie en eventueel bij zijn of haar verzekering. Maar ook hier zijn wel uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld wanneer de aannemer onzorgvuldig heeft gehandeld. Dat geldt ook bij schade die een medewerker van een aannemer per ongeluk heeft toegebracht, bijvoorbeeld een vaas omstoten met allerlei gevolg, of een tang uit je handelen laten vallen waardoor krassen op het parket van de huurder ontstaan. De huurder zal overigens vaak een bewijsprobleem hebben: hij moet stellen en bewijzen. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

5 juni 2023

De muurtjes in de organisatie zijn lager geworden

Communiceren doen we allemaal. En velen van ons denken dat we het automatisch wel goed doen. Maar goed communiceren is een vak apart en kan veel onnodige fouten voorkomen als het gaat om problemen met huurders, maar ook met de omgang met collega’s. Wetland Wonen is een kleine corporatie met zo’n 3.500 verhuur eenheden. Vier jaar geleden sloeg de corporatie een nieuwe koers in. Gebiedsgericht, dichter bij de huurder en die beter leren kennen, zodat we de juiste dingen doen voor onze huurders, zo was de nieuwe gedachte. “Dat is de basis van de nieuwe manier van werken geweest en ook de reden dat wij in company de training “Effectief en klantgericht communiceren” hebben gevolgd”, zegt Corine Vennink. Vennink is manager klant & maatschappij. Haar afdeling heeft de meeste klantcontacten, mede ook omdat de klantenservice eronder valt. Haar collega Ineke Visscher is daar bijna dagelijks te vinden. “Mensen bellen, mailen of komen aan de balie met vragen over bijvoorbeeld dagelijks onderhoud. Ik probeer ze dan zo goed mogelijk meteen te helpen”, zegt ze. Jullie hebben allebei veel te maken met communicatie. Is dat eigenlijk een op waarde geschat onderwerp? Vennink: “Nee, ik denk het niet. Van tevoren denk je dat je het automatisch wel goed doet, maar het is echt een vak apart. We gingen ook de training in met het idee dat we vooral zouden leren communiceren met huurders, maar er ging heel veel tijd op aan communicatie met je collega’s. Dat bleek net zo belangrijk en daar had ik eigenlijk niet aan gedacht. De trainster zei ook dat de keten zo sterk is als de zwakste schakel; jij kunt het wel goed doen voor je huurder maar als een collega het niet zo goed oppakt of je stelt een vraag niet goed dan gaat het alsnog mis. Met de huurder die de dupe is.” Als communicatie niet goed verloopt kan dat dus serieuze gevolgen hebben? Vennink: “Huurders zijn vooral ontevreden als er iets niet goed gaat. Als daar vervolgens niet goed over gecommuniceerd wordt, groeit dat gevoel alleen maar verder. Terwijl je het juist kunt wegnemen door goed te communiceren.” Visscher knikt: “Een voorbeeld is dat we nu beter ‘nee’ durven te zeggen. Je moet duidelijk zijn richting de huurder, dat werkt het beste. Ook al lijkt het dan alsof je hem tegenwerkt, het verschaft toch duidelijkheid en dat is ook klantgericht werken.” De training heet “Effectief en klantgericht communiceren”. Wat betekent dat voor jullie? Visscher: “Voor mij betekent het duidelijk, begripvol en helder communiceren. In de training hebben we dat geoefend door een rollenspel met een boze huurder. Er is in zo’n gesprek veel emotie en je schiet dan automatisch in een modus waarin je meteen iets wilt oplossen. Terwijl het juist belangrijk is eerst te luisteren en empathie te tonen. Daar zijn veel mensen al een stuk mee geholpen, het gevoel dat er naar ze geluisterd wordt.” Volgens Vennink is dat ook het klantgerichte van de training. “Luisteren is belangrijk, het probleem hoeft niet altijd meteen opgelost te worden. En soms kunnen we dat simpelweg ook niet. Een stukje frustratie wegnemen kan dan al helpen.” Ga je nu ook anders om met collega’s? Visscher vindt van wel. “In de training zaten collega’s van verschillende afdelingen. Ik heb nu geleerd dat er overal binnen onze organisatie lastige gesprekken plaatsvinden en ik heb daar meer begrip voor gekregen. Ik benader ze nu daarom ook anders. Door dat onderlinge begrip spreek je elkaar gemakkelijker aan en door de training die we allemaal gevolgd hebben kunnen we met die gezamenlijke kennis problemen oplossen. We spreken nu meer dezelfde taal.” Vennink: “In die zin is de training ook een stukje teambuilding geweest. De muurtjes in de organisatie zijn weer een stuk lager geworden.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De bovenstaande training is op maat gemaakt voor Wetland Wonen op basis van de eigen situatie, de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

5 juni 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Andere vergoedingen

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Andere vergoedingen: schade en afkoop persoonlijke eigendommen van huurders? Vaak wordt bij groot onderhoud en/of renovatie, om latere strijd en stagnatie te voorkomen, vooraf een soort algemene afkoopsom aangeboden, doorgaans een bedrag tussen € 500 en € 1.000 per huurder. Dat kan een goede oplossing zijn. Je zou zo’n vergoeding kunnen relateren aan strekkende of vierkante meters, bijvoorbeeld als het gaat over vloer-, wand- of raambekleding. Dit kan een boel discussie voorkomen over – bijvoorbeeld – raambekleding die duizenden euro’s zou hebben gekost. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

22 mei 2023

Goed luisteren is heel belangrijk als teamleider

Rini Romijnders is Teamleider Serviceonderhoud & Relatiebeheer bij Thius in Tiel. “Ik stuur de buitendienst aan, de interne reparatieservicelijn en ben ook nog deels senior bij contractonderhoud en voer af en toe nog planmatig onderhoud uit. Ik ben een beetje de vliegende keeper op de vastgoedbeheerafdeling.” Dat klinkt als een behoorlijk breed takenpakket. Maakt dat het werk zo leuk? “Jazeker, het ene moment ben ik bezig met het onderhoud van cv-ketels en het andere moment sta ik bij de jongens van planmatig onderhoud een klusje te doen. Ik heb hele afwisselende dagen. Dat levert soms wel eens stress op maar over het algemeen heb ik de zaken goed in de hand. Overal brandjes blussen ligt me wel”, lacht Romijnders. Hoe bevalt dat om als teamleider te doen? “Ik zal eerlijk zijn: leidinggeven is niet het leukste dat er is, het hoort er gewoon bij. Ik vind het prachtig om bijvoorbeeld te zien dat hier op onze interne reparatieafdeling een team dames zit die weliswaar vakkundig niet optimaal onderlegd zijn, maar wel heel enthousiast en gemotiveerd. Door mijn input en de samenwerking onderling is het een heel hecht en enthousiast team geworden. Daar ben ik best wel trots op. Ook het aansturen van de jongens in de buitendienst verloopt heel soepel, ik haal een hoop plezier uit mijn werk.” Wat maakt leider zijn lastig? “Het nemen van moeilijke besluiten is niet leuk. Af en toe moet ik ook een besluit nemen over dingen waar ik zelf ook niet alles van weet. Dat gebeurt soms onder tijdsdruk of als ik al heel druk ben met een hoop andere dingen die mijn aandacht vereisen. Zo was ik onlangs heel druk met een groot project met warmtepompen dat niet helemaal lekker liep. De dames van de reparatieafdeling kregen allemaal feedback van bewoners waar ik iets mee moest maar ik zat op dat moment ook al met de handen in het haar vanwege de aannemers, garanties, aansprakelijkheid en advocaten. Kijk, dan vind ik het wel lastig om ook de bewoners goed ter wille te zijn die met een kapotte pomp zitten en hun huis met een elektrisch kacheltje moeten verwarmen en daarom boos zijn. Ik snap dat helemaal, maar op sommige momenten is het moeilijk om erbij te hebben. Gelukkig heb ik het geduld om met mensen te praten en ook geleerd hoe ik slechtnieuwsgesprekken moet voeren.” Maakt jou dat tot een goede teamleider? “Ik kan goed naar mensen luisteren ja. En ik weet dat het uitdelen van complimenten goed werkt. Door goed te luisteren kweek je over en weer begrip en dat maakt het oplossen van een probleem veel gemakkelijker. Dat geldt in mijn relatie tot bewoners maar zeker ook tot mijn teamleden. “Ik luister goed, los soms zaken voor ze op en zo kweek je een band. Dat leidt weer tot gemotiveerde medewerkers en een enthousiast en efficiënt team. En zeggen wat je doet en doen wat je zegt is ook heel belangrijk. Die duidelijkheid kunnen medewerkers goed gebruiken en ze zijn er ook dankbaar voor.” Wat heeft de training ‘Leidinggeven aan corporatiemedewerkers’ jou gebracht? “Een opfrissing van bepaalde zaken. Het was namelijk niet de eerste keer dat ik de training volgde. Ik zag dat ik veel dingen inmiddels vanuit mezelf goed doe. Het luisteren is echt belangrijk. Een botte reactie van iemand kan wijzen op een ander onderliggend probleem. Het is nuttig om daar dan de vinger achter te krijgen en zo iemand weer op het juiste spoor te krijgen. Ook het geven van complimentjes doe ik al veel, maar mijn bureau staat niet vol met bloemen van de teamleden hoor”, besluit Romijnders lachend.

Lees meer

8 mei 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Vergoeding/herstel

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Heeft een bewoner recht op vergoeding/herstel op moment dat te handhaven ZAV’s beschadigd raken tijdens werkzaamheden? Als is afgesproken dat een ZAV mag blijven zitten tijdens de uitvoering van de werkzaamheden en die raakt beschadigd, dan bestaat niet veel verschil met andere situaties waarin andere niet voorziene schade optreedt: dat kan schade zijn die moet worden vergoed. Piet van der SandenTrainer Kjenning

Lees meer

8 mei 2023

Mensen binden en corporaties sterker maken

Corporaties werken het liefst met professionals die van wanten weten. Mensen die hun wereld kennen en van toegevoegde waarde zijn voor de organisatie. De samenwerking tussen opleider Kjenning en detacheerder Continu zorgt voor goed opgeleide interim professionals waar corporaties erg blij van worden, zo vertelt Monique Woudt. Woudt is HR Fieldmanager bij Continu. Ze houdt zich bezig met de ontwikkeling van de interim professionals die via haar werkgever bij woningcorporaties werken. Het soort mensen die vanuit Continu op tijdelijke basis woningcorporaties ondersteunen is heel divers, zo zegt ze. “Dat varieert van wijkbeheerders, woonconsulenten en verhuurmakelaars tot opzichters, projectleiders en financieel medewerkers. Een breed scala aan mensen dus.” De mannen en vrouwen die Woudt begeleidt worden vooral ingevlogen bij ‘piek of ziek’, zoals ze dat zelf zegt. “Wij staan corporaties vooral bij in periodes van drukte, maar het kan ook zijn dat een corporatie een nieuwe vaste medewerker zoekt maar die nog niet heeft gevonden. Ook dan kunnen wij tijdelijke ondersteuning bieden.” Waarom zijn jullie gaan samenwerken met Kjenning? “Toen ik begon bij Continu was de rol van de HR Fieldmanager nog nieuw. Als organisatie wilden wij onze gedetacheerden meer aan ons binden. Ik wilde zorgen dat mensen zich gewaardeerd en gehoord voelen, dat ze het gevoel hebben dat ze bij ons stappen kunnen zetten. En hoe doe je dat? Door ze ontwikkeling te bieden. Dus toen zijn we om ons heen gaan kijken welke partij daar dan het beste bij paste en zo kwamen we al snel bij Kjenning uit. Hun reputatie was uitstekend en ook in gesprekken lieten ze al snel merken goed mee te denken en veel mogelijkheden te bieden.” Wat zijn jullie samen gaan doen? “Samen met Ron Matena zijn we om tafel gegaan en we hebben gekeken naar welke functies we nu eigenlijk in huis hebben en in welke functies mensen aangeven door te willen groeien. En natuurlijk hebben we onderzocht welke opleidingen corporaties vragen. Zo hebben we een mooi programma aan trainingen samengesteld dat mensen ondersteunt als ze bij een corporatie gaan werken.” Welke zijn dat zoal? “Op ieder niveau zijn er een aantal trainingen die mensen vrij kunnen volgen. We beginnen met de basis, daaronder vallen bijvoorbeeld “Kennismaking volkshuisvesting” en “Huurrecht”. Daarna kunnen mensen kiezen welke richting ze op willen. Daartoe bieden we een zestal trainingen zoals voor woonconsulent, verhuurmakelaar of opzichter. Onze mensen zijn geheel vrij om te kiezen welke training ze willen volgen en waarin ze zich dus verder willen verdiepen.” Hoe profiteren jullie gedetacheerden daarvan? “Door mensen aan ons te binden zorgen we met de hulp van Kjenning niet alleen voor tevreden werknemers, maar die werknemers kunnen ook doorgroeien naar andere functies. Daardoor blijven ze nog langer aan ons gebonden. Kjenning is daarbij een hele fijne partner. Als er bepaalde behoeftes vanuit een interimmer komen, kijkt Kjenning meteen wat ze daarbij te bieden hebben. Die flexibiliteit is heel rustgevend en komt ook terug in de feedback op trainingen. Als deelnemers bijvoorbeeld aangeven dat bepaalde aspecten onvoldoende aan bod komen, wordt de training aangepast. Op die manier kunnen we aan de wensen van onze mensen voldoen.” Corporaties profiteren dus volop van de samenwerking tussen Continu en Kjenning? “Zeker! Los van de praktijkervaring die ze meenemen zijn onze mensen goed opgeleid en op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. Op die manier versterken zij de corporatie waar ze voor werken. Het komt zelfs voor de mensen die in vaste dienst werken bij een corporatie één van onze trainingen volgen. Dat is eigenlijk het ultieme compliment aan Kjenning.”

Lees meer

24 april 2023

Schade en vergoedingen bij renovatie: Bewoners hebben zelf elektra aangelegd

Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Bewoners hebben zelf elektra aangelegd welke niet voldoet aan de eisen. Deze wordt in samenspraak met opdrachtgever verwijderd. Bij de oplevering gaan mensen uit hun bol, zij eisen dat de elektra teruggebracht wordt! Wat nu? Vlot gezegd: niet doen. De basisinstallatie moet zonder gebreken zijn. Het verdere gebruik bij bewoning is des huurders, die daarbij wel voorschriften van de overheid en nutsbedrijven in acht moeten nemen. Deze huurders hebben zich niet als goede huurders gedragen, door een gevaarlijke situatie te creëren. Je zou zelfs schadevergoeding kunnen vorderen. Huurder had immers zelf moeten verwijderen en herstellen. Piet van der Sandentrainer Kjenning

Lees meer

24 april 2023

Als grooteigenaar moet je bewust zijn van je rol in de VvE

Hoe ga je als corporatie om met de rol als grooteigenaar binnen een Verenigingen van Eigenaren (VvE)? Het is een kwestie van balans zoeken, zegt Youri de Graaf. Hij volgde de training ‘Huurders en eigenaren in één complex’. Youri de Graaf is VvE-consulent bij Woonin. Hij was nog niet zo lang in dienst bij Mitros toen deze woningcorporatie samen met Viveste verder ging onder de naam Woonin. “Vandaar dat ik ook de opleiding ‘Huurders en eigenaren in één complex’ gevolgd heb.” Als VvE-consulent vertegenwoordigt De Graaf de rol die Woonin heeft als grooteigenaar binnen een complex, hij behartigt hun belangen. “We zijn bij de algemene ledenvergaderingen (de ALV’s), houden in de gaten of er voldoende geld gereserveerd wordt voor onderhoud, hoe het gaat met zaken als verduurzaming van het pand en geven advies over verschillende onderwerpen aan het bestuur van een VvE. Maar ook kleinere zaken zoals reparatieverzoeken van huurders die via de VvE moeten lopen, kunnen bij mij terecht komen. Wij zijn daarnaast het aanspreekpunt voor onze huurders binnen de VvE.” Dat klinkt afwisselend? “Klopt! Het leuke aan mijn werk vind ik de afwisseling die ontstaat door het werken met die verschillende groepen. Je komt met veel mensen in aanraking: huurders, eigenaren, aannemers, beheerders. Je krijgt ook veel verschillende aspecten mee: bouwkundig, juridisch maar ook de sociale omgang met mensen komt in mijn werk naar voren. En natuurlijk dat je bovenop actuele onderwerpen zit en daaraan je steentje kan bijdragen, zoals verduurzaming.” Wat werd er in de training behandeld? Allereerst werd er in grote lijnen uitgelegd wat een VvE nou precies inhoudt, welke verschillende rollen je hebt in een VvE, welke juridische aspecten belangrijk zijn binnen een VvE, op welk punt het huurrecht en appartementsrecht van elkaar verschillen et cetera. Daarnaast gingen we dieper in op besluitvorming binnen een VvE, dus hoe ga je om met je rol als grooteigenaar? Hoe zorg je ervoor dat je die gebruikt en niet misbruikt? Dat soort zaken werden in de training verder uitgediept. Als grooteigenaar heb je een bepalende stem in de besluitvorming. Dat brengt bepaalde rechten en plichten met zich mee waar je je goed bewust van moet zijn en verantwoordelijk mee om moet gaan. Je moet een balans vinden tussen het vertegenwoordigen van het belang van de huurders, andere kopers en die van jezelf.” En hoe was de interactie met collega-cursisten? Heb je daar nog iets van geleerd? “Het was leuk om een kijkje in de keuken te krijgen van collega’s bij andere corporaties om te zien wat er bij hen speelt, hoe zij bepaalde thematieken oppakken en hoe zij de functie van VvE-consulent invullen. De trainer pikte er ook allerlei praktijkcases uit die dan werden besproken. Het voelde goed om de training te krijgen van iemand met veel kennis en praktijkervaring, dat geeft vertrouwen.” De interactie met de andere cursisten zorgde er ook voor dat er onderwerpen op De Graafs netvlies kwamen waar hij zich nog niet zo in had verdiept. “Bijvoorbeeld laadpalen en de wetgeving die daarvoor ontwikkeld wordt. Dat is natuurlijk hartstikke actueel en gaat in heel veel gebouwen spelen.” Sta je nu steviger in je schoenen? “Die conclusie kan ik wel trekken na het volgen van deze training. Door de heldere omschrijving van de juridische basis en uitgangspunten, veel praktijkvoorbeelden ende rol die we als woningcorporatie hebben ga ik met meer kennis het gesprek binnen de VvE aan.” De Graaf is alweer op zoek naar de volgende uitdaging en heeft zich inmiddels ingeschreven voor de tweedaagse training ‘De rol van grooteigenaar binnen een VvE’. “Daarmee ga ik nog wat verder verdieping zoeken.”

Lees meer

21 april 2023

Alle artikelen

Vakgebieden

Schade en vergoedingen bij renovatie: Behang/stucwerk sluit niet aan

Schade en vergoedingen bij renovatie: Verzekeraar stelt de corporatie aansprakelijk

Schade en vergoedingen bij renovatie: Huurder handelt niet volgens protocollen

Wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’: gevolgen voor woningcorporaties?

Schade en vergoedingen bij renovatie: Wie is verantwoordelijk bij schade?

De muurtjes in de organisatie zijn lager geworden

Schade en vergoedingen bij renovatie: Andere vergoedingen

Goed luisteren is heel belangrijk als teamleider

Schade en vergoedingen bij renovatie: Vergoeding/herstel

Mensen binden en corporaties sterker maken

Schade en vergoedingen bij renovatie: Bewoners hebben zelf elektra aangelegd

Als grooteigenaar moet je bewust zijn van je rol in de VvE

Wil je vrijblijvend advies?