Alle artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “ZAV-beleid moet veel beter zwart op wit staan”

  Wat mag je nu eigenlijk wel en niet als je in een huurwoning zit? Welke struiken mag je planten? Welke schutting mag er in de tuin? En welke vloer mag je leggen? Veel van die vragen zijn onvoldoende in beleid omgezet, zo zag Franka Veenstra bij de training Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Patrimonium: spreekbuis huurders richting de corporatie Franka Veenstra is allesbehalve de gemiddelde deelnemer aan trainingen van Kjenning. Als afvaardiging van het Groningse huurdersplatform Patrimonium volgde zij de training Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Het huurdersplatform Patrimonium is een huurdersvereniging, een belangenvereniging die louter bestaat uit vrijwilligers, zo schetst Franka. “We zijn de spreekbuis van de huurders richting de corporatie, Patrimonium. We horen ze aan, hebben jaarvergaderingen en overleggen. We brengen in kaart waar de huurders tegenaan lopen, zowel positief als negatief. Iedere zes weken hebben we vervolgens een overleg met het hoofdbestuur van Patrimonium en daar brengen we onze bevindingen onder de aandacht.” Hoe gaat die samenwerking met de corporatie? “Prima! We hebben veel inbreng en er wordt altijd serieus naar ons geluisterd. We hebben echt het gevoel als een gelijkwaardige en nuttige gesprekspartner te worden gezien.” Hoe kom je eigenlijk bij Kjenning terecht? “Alle bestuursleden mogen cursussen doen. Na een gezamenlijke training heb ik ook via Kjenning andere cursussen gevolgd. Het is leuk om als een soort vreemde eend bij een training te zitten. Je ziet toch andere dingen dan je collega’s van corporaties. Andere deelnemers vinden het heel leuk als ze horen wat mijn achtergrond is en dat ik juist bij de training zit om voor de huurders op te komen. Zo ben ik er via de cursus ZAV achter gekomen dat het helemaal niet altijd tegen de wet is om zelf een badkuip in een woning te plaatsen. Veel huurders weten dat helemaal niet en corporaties vaak zelf ook niet. Als bewoners hier dus tegen in het geweer komen, kunnen ze deze zaak winnen. In seniorenwoningen mag het overigens niet vanwege het mogelijke gevaar voor de bewoner. Patrimonium heeft mij ook al gevraagd om met hen om tafel te gaan zitten en mijn bevindingen uit de cursus met hen te bespreken. Dat geeft wel aan dat ze ons op waarde schatten en ook het belang van de huurders in het achterhoofd hebben. En ik kan hen ook informeren over wat andere corporaties zoal doen.” Wat heb je nog meer geleerd tijdens de training? “Hoe lang keukens meegaan, wat mensen zelf mogen doen qua ZAV en waarvoor ze toestemming moeten aanvragen. Ik vond het een hele leuke en inzichtelijke cursus. Alles werd mooi uitgelegd, we konden alles vragen en er werden duidelijke handvatten geboden om zaken te verbeteren. Het viel me op dat veel corporaties het ZAV-beleid eigenlijk helemaal niet zo goed op orde hebben. Dat gaven ze zelf ook toe overigens. Zo ontstaat dus ook onduidelijkheid bij huurders. Zij weten niet waar ze aan toe zijn en de corporatie ook niet. Wie gaat hen dan uitsluitsel geven? De cursus is dus zeker nuttig voor corporaties.” Duidelijkheid is dus belangrijk? “Ja, je moet als corporatie je ZAV-beleid op papier zetten. Als dat het geval is, weten de bewoners precies waar ze aan toe zijn en dat voorkomt veel vragen, irritatie en onduidelijkheid. Want veel huurders denken dat ze alles kunnen doen zodra ze in hun huurwoning zitten. Als er geen beleid over dat onderwerp is kan ik me dat best goed voorstellen.” Meer weten over de wettelijke mogelijkheden rondom zav’s? Tijdens de training Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) leert u meer over de wettelijke mogelijkheden en onmogelijkheden rondom zav. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij, Of een van de vele andere

  Lees meer

  8 maart 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Wet huurbescherming weeskinderen; (on)nodige verdere bescherming?

  Met ingang van 1 januari 2024 is de Wet huurbescherming weeskinderen in werking getreden. Deze wet biedt kinderen die ouderloos zijn geworden vergaande bescherming door deze kinderen de huurovereenkomst van hun overleden ouder(s) te laten voortzetten. Was dit echter wel nodig, gezien de manier waarop woningcorporaties in de praktijk omgaan met dergelijke situaties? En kleven er ook nadelen aan deze wet die wellicht niet goed zijn doordacht? Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen in wet en regelgeving met de snelle opfriscursus Huurrecht De situatie tot en met de wetswijziging Artikel 7:268 BW bepaalt de regels over de voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder. Indien een kind de huurovereenkomst van zijn overleden ouder(s) wilde voortzetten, moest het kind in nagenoeg alle gevallen een beroep doen op artikel 7:268 lid 2 BW. Lid 1 regelt namelijk de voortzetting door een medehuurder, maar dat zal een kind zelden zijn. Een beroep op lid 2 BW was echter niet erg kansrijk voor een kind. Het samenleven tussen ouder en kind wordt volgens de Hoge Raad namelijk slechts onder bijzondere omstandigheden aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De gedachte daarachter is dat kinderen in de meeste gevallen op enig moment zelfstandig gaan wonen; er is dus sprake van een aflopende situatie. Gedragscode voor verhuurders Om deze kinderen meer bescherming te bieden, is eind 2021 de ‘Gedragscode voor verhuurders: Ondersteuning van jongvolwassen wezen in ouderlijke huurwoningen’ gepubliceerd. Deze gedragscode maakte het mogelijk voor woningcorporaties om maatwerk te leveren aan jongvolwassen wezen (in de leeftijd van 16 t/m 27 jaar). Het doel van de gedragscode was te voorkomen dat de wees op straat zouden komen te staan, door die op het gebied van huisvesting te ondersteunen. Indien de ouderlijke woning passend was, kon de wees in die woning blijven wonen. Als de ouderlijke woning niet passend was, kon de wees de eerste periode na het overlijden van de ouder via een tijdelijke huurovereenkomst toch tijdelijk in de woning blijven, waarna er bemiddeling plaatsvond naar een andere, wél passende woonruimte. Dit maatwerk sluit niet alleen goed aan bij de praktijk die woningcorporaties reeds voerden, maar ook bij de volkshuisvestelijke opgave van diezelfde corporaties. Wat wijzigt er in de huidige Wet huurbescherming weeskinderen? Met de invoering van de Wet huurbescherming weeskinderen zijn de artikelen 54c en 54d aan de Woningwet toegevoegd. Hieruit volgt dat, indien er geen personen zijn die krachtens artikel 7:268 lid 1 of 2 BW de huurovereenkomst kunnen voortzetten, het ouderloos geworden kind de huurovereenkomst mag voortzetten, mits aan een aantal eisen is voldaan: Het kind moet ouder zijn dan 16, maar jonger dan 28 jaar; Het moet zijn hoofdverblijf bij de overleden huurder hebben gehad; en Het moet door het overlijden ouderloos zijn geworden. Het begrip ‘ouderloos’ hoeft niet noodzakelijkerwijs te betekenen dat het kind geen levende ouders meer heeft. Indien het kind kan aantonen dat de nog levende ouder in de drie jaar voorafgaand aan het overlijden van de andere ouder niet de gezamenlijke zorg over het kind heeft gehad, wordt het kind alsnog als ouderloos beschouwd. Dit geldt ook als het kind meerderjarig is en niet in persoonlijke betrekking tot de nog levende ouder heeft gestaan. Rechten en plichten van de woningcorporatie Voldoet het kind aan deze eisen dan zet hij de huurovereenkomst van zijn overleden ouder(s) dus voort. De woningcorporatie heeft in dat geval een opzegmogelijkheid op het moment dat het kind 28 jaar wordt o.g.v. het nieuw ingevoerde sub i van artikel 7:274 lid 1 BW. Let wel: het gaat dus uitdrukkelijk niet om een tijdelijke huurovereenkomst. Verder regelt de nieuwe wet onder meer de mogelijkheden om de huurprijs (tijdelijk) aan te passen, wat er gebeurt als er meerdere kinderen zijn die aan de eisen voldoen en is in artikel 54c een informatieverplichting voor woningcorporaties vastgelegd. Was verdere bescherming wel nodig en zijn er ook nadelen? De initiatiefnemers van het wetsvoorstel vonden dat de gedragscode onvoldoende bescherming bood aan weeskinderen. De gedragscode is namelijk geen wet en in feite zouden woningcorporaties daar dus van kunnen afwijken. Het gerechtshof Amsterdam besliste in 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:790) in die lijn ook dat de gedragscode enkel aanwijzingen bevat voor woningcorporaties en geen rechtens afdwingbare verplichtingen. Wel oordeelde het hof dat van woningcorporaties verlangd mag worden dat zij in hun beleid rekening houden met de in de gedragscode genoemde uitgangspunten. Ik ken echter geen concrete voorbeelden van woningcorporaties die zich niet hielden aan de gedragscode, of daar in hun beleid geen rekening mee hielden. Op de website van rechtspraak.nl zijn (zover mij bekend) eveneens geen uitspraken gepubliceerd waarin een woningcorporatie ontruiming van een woning vordert van een jongvolwassen achterblijver. Dat gebeurde overigens ook al weinig vóór de gedragscode. Dergelijke procedures werden met name gestart tegen oudere achterblijvers die nog bij hun ouder(s) woonden, bijvoorbeeld iemand van 38 die op zijn 36e terug is gekeerd bij zijn moeder of vader, die vervolgens overlijdt. Die procedures zullen blijven bestaan, ook onder de nieuwe wet. Minder ruimte voor maatwerk  De invoering van de wet voelt voor mij dus als overbodig. Sterker nog, het zorgt er juist voor dat minder maatwerk kan worden geleverd. Er zal sprake zijn van voortzetting van de huurovereenkomst, en daar moet de verhuurder (en ook het kind) het mee doen. Eén van de kritieken op het wetsvoorstel was dan ook dat het onvoldoende ruimte biedt voor maatwerk, maar ook dat het onvoldoende rekening houdt met andere woningzoekenden. De kans bestaat dat een ouderloos geworden kind een grote eengezinswoning bezet houdt, terwijl daar in het verleden een passende(re) woning voor werd gezocht. 5 aandachtspunten van de nieuwe wet Daarnaast zijn er nog een aantal andere aandachtspunten, waarbij het lijkt dat bij de invoering van de wet zeker niet over ieder punt goed is nagedacht. Hier volgt een (bewust niet limitatieve) opsomming: Voortzetting vindt van rechtswege plaats indien voldaan wordt aan de eisen van artikel 54d lid 1 en 2 van de Woningwet. Het kind heeft hierin dus geen keuze. Door de voortzetting wordt het kind verantwoordelijk voor de verplichtingen uit de voortgezette huurovereenkomst, wat tot ongewenste situaties kan leiden. Bijvoorbeeld, indien de overleden ouder allerlei (illegale) zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s) heeft aangebracht. Het kind dat de huurovereenkomst voortzet, krijgt daarmee te maken in het kader van zijn opleververplichting ex artikel 7:224 BW (oplevering conform beschrijving bij aanvang). Woningcorporaties vrezen dat de eis van het hebben van hoofdverblijf situaties van misbruik kan uitlokken, bijvoorbeeld doordat kinderen kort voor het overlijden bij de ouder gaan wonen. Mijns inziens mag een woningcorporatie kritisch naar de eis van hoofdverblijf kijken indien zij vermoedens heeft van misbruik. Er is om niet duidelijke redenen gekozen om in de situatie dat er meerdere kinderen zijn die voldoen aan de eisen van artikel 54d van de Woningwet, alleen de oudste de huurovereenkomst te laten voortzetten en de overige tot medehuurder(s) te maken. Voortzetting door alle kinderen (mits die aan de eisen voldoen) zou de rechten van die overige kinderen beter waarborgen. Deze keuze voor dit onderscheid tussen de kinderen is vreemd, ook omdat op het moment dat de oudste huurder vertrekt of overlijdt, de overige kinderen wel allemaal promoveren tot huurder. Waar in het verleden een wees kon worden bemiddeld naar passende woonruimte, kan het nu zomaar zo zijn dat het kind tot ruim na zijn 28e in een veel te grote (niet passende) woning zit, zoals een eengezinswoning. Dit staat haaks op de volkshuisvestelijke opgave van woningcorporaties, maar ook op gemeentelijke huisvestingsopgaven, waarbij in huisvestingsverordeningen regelmatig specifieke regels zijn opgenomen over de gezinsgrootte per type woning. De Wet huurbescherming weeskinderen geldt enkel en alleen voor woningcorporaties, terwijl deze in de praktijk, ook voor de invoering van de gedragscode, juist vaak maatwerk leveren. De wetgever vond dergelijke wetgeving niet nodig voor andere verhuurders. Dit vind ik onbegrijpelijk. Als je kinderen verdere bescherming wil bieden, doe dat dan ook voor kinderen die in een huurwoning van een niet-woningcorporatie wonen. Conclusie: bescherming lijkt een illusie De Wet huurbescherming weeskinderen is ongetwijfeld met de beste bedoelingen ingevoerd, maar het is de vraag of het werkelijk de gewenste zekerheid biedt aan weeskinderen, meer dan de gedragscode al deed. Daarnaast zal de tijd moeten uitwijzen of de genoemde kritieken en mogelijke situaties in de praktijk tot problemen zullen leiden. Ironisch genoeg kan een wet die bedoeld is om meer bescherming te bieden, er juist voor zorgen dat kinderen in (financiële) problemen komen. Het is een feit dat de toch al enorm krappe woningmarkt niet gebaat is bij deze wet. Er was behoefte aan maatwerk, iets wat in de praktijk al geboden werd, maar wat nu onder druk is komen te staan. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere

  Lees meer

  15 februari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Er zijn enorm veel rechten en plichten voor een corporatie

  Bianca Broeks is relatief nieuw in de  corporatiesector. Haar wortels liggen in de maatschappelijke opvang/GGZ. Sinds  kort zet ze zich in om bij de Limburgse corporatie Zaam Wonen het thema  leefbaarheid voor de huurders zo goed mogelijk neer te zetten. Ze volgde  daarvoor de cursus Huurrecht basis.  “Er ging een deurtje naar een nieuwe wereld voor me open.” Dertien jaar werkte Bianca in het maatschappelijk werk, maar ze vond het wel eens tijd voor iets anders. De vacature van leefbaarheidsmedewerker sprak haar aan, zo zegt ze. “In de GGZ ging het er vooral om de cliënt te huisvesten. Maar wat er daarna kwam, daar ging de corporatie dan over. Dat stukje wilde ik eigenlijk ook wel eens ontdekken. Hoe zet je leefbaarheid voor de huurder neer en wat is goed huurderschap? Er ging toen echt een wereld voor me open want er komt echt heel veel bij kijken. Mijn doel is om mensen met elkaar in contact te brengen om de leefbaarheid in de straat of wijk te verhogen.” Vandaar dat je ook de cursus Huurrecht basis bent gaan volgen? “Leefbaarheid heeft ook deels te maken met de rechten en plichten van huurders en de corporatie. Ik had daar nog niet veel kennis van, dus deze basiscursus leek mij een uiterst geschikte start. Voor het komende jaar heb ik nog meer cursusplannen, zoals de verdiepende cursus Huurrecht en Sociaal  Beheer & Leefbaarheid. Ik vind het allemaal reuze interessant want ik ben breed geïnteresseerd.” Was de cursus Huurrecht basis ook zo breed qua opzet als jij wilde? “Ja, er kwamen heel veel zaken aan bod die nuttig zijn in mijn werk. We konden ook zelf aangeven als we ergens mee zaten of iets aan de orde wilden laten komen. De docent was daar heel flexibel in. Ze deed het sowieso erg leuk door een bepaald onderwerp tastbaar te maken en levendig. Dat is best lastig, want het kan aardig droge kost zijn. Onderwerpen die aan de orde kwamen waren bijvoorbeeld onderhuur, uitzetting, hennep, fraude of het overlijden van een huurder als er een kind of partner in het spel is. Maar het ging ook over verplichtingen van de overheid wat betreft vergrijzing. Woningen moeten worden aangepast omdat ouderen langer thuis blijven wonen. De corporatie, maar ook overheid, hebben daar beide een rol in te spelen. Er werden daarbij ook voorbeelden van andere cursusdeelnemers gebruikt. Dat meekijken met hoe het er elders aan toe gaat, is erg leuk en leerzaam.” Wat is het belangrijkste wat je geleerd hebt? “Dat er enorm veel rechten en plichten zijn. Er ging echt een deur voor me open en ik stapte in een nieuwe wereld. Maar ik had geen enkel moment het gevoel dat ik erin verdronk. De cursus is zo opgezet dat de belangrijkste onderwerpen er als eerste worden uitgefilterd en dusdanig gebracht dat iemand van startniveau het snel onder de knie kan krijgen. Dus ondanks al die materie heb ik toch het gevoel dat ik bepaalde onderwerpen in de basis al meester ben. Maar het is belangrijk dat je jezelf als startende medewerker de tijd gunt. Je hoeft niet alles ineens te weten.” Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede  basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping  in het Huurrecht of een snelle opfriscursus  Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere

  Lees meer

  15 februari 2024

• 

  Vereniging van Eigenaars

  Beter Wonen over de link tussen een corporatie en VvE’s

  Ook een woningcorporatie met huurders krijgt in sommige gevallen te maken met een Vereniging van Eigenaren (VvE). De relatie tussen corporatie en de vastgoedbeheerder kan dan wel eens ingewikkeld worden. Proces‑ en projectondersteuner Anita Pieper volgde daarom via haar werkgever Beter Wonen de training VvE-beheerder. Beter Wonen is een Twentse woningcorporatie gevestigd in Almelo. Sinds juni werkt Anita er als proces- en projectondersteuner. “Ik heb een echte spilfunctie. Ik werk op de afdeling vastgoed maar ben ook betrokken bij allerlei projecten en processen. In die hoedanigheid heb ik veel contact met allerlei verschillende afdelingen binnen de organisatie. Dat is best intensief, want ik ben nieuw binnen de corporatiewereld. Aan de andere kant leer ik zo ook weer het meeste.” Wat is de link tussen een woningcorporatie en VvE’s? “We zijn als Beter Wonen eigenaar van diverse appartementen binnen veel appartementencomplexen. Die appartementen verhuren wij. Als eigenaar zijn we automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Soms hebben we veel bezit in een complex en soms wat minder.” Administratieve ondersteuning van VvE-beheer: Wat houdt dat precies in? “We hebben ruim dertig VvE’s. We gaan naar de algemene ledenvergaderingen en nemen deel aan vergaderingen waar besluiten genomen moeten worden. Volgens de wet hebben alle eigenaren toegang tot de vergadering. Het totale aantal stemmen en het aantal stemmen dat iedere eigenaar kan uitbrengen, zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Je moet vooraf goed nadenken over de onderwerpen die op de agenda staan en daar een standpunt over innemen. Samen met de opzichter bezoek ik de vergaderingen, want hij heeft de technische kennis in huis die ik mis. Het kan dan bijvoorbeeld gaan over verduurzaming of het maken van een dakterras of een opbouw.” Hoe heb jij de VvE training beleefd? “Veel deelnemers waren werknemer van een vastgoedbeheerder. Ik als enige niet. Dat was wel grappig om mee te maken, dat ik vanuit een andere invalshoek in de training terecht kwam. Ik heb er dan ook wel andere zaken uit opgepikt dan de andere deelnemers. Ik weet nu vanuit de training hoe een vastgoedbeheerder met bepaalde zaken omgaat. Dat kan ik in mijn eigen werk goed gebruiken om een gesprek beter te voeren. En ik weet nu beter voor welke zaken ik bij de vastgoedbeheerder moet zijn en waarvoor niet.” Heb je daar een voorbeeld van? “Er was laatst ergens een lekkage waardoor de lift in het complex buiten werking was. De vastgoedbeheerder trok er zijn handen vanaf en wilde de lift niet meer activeren om één van onze huursters, een dame in een scootmobiel, nog naar boven te krijgen. Die dame stond letterlijk en figuurlijk in de kou. Toen hebben wij als corporatie nog geschakeld met de liftmonteur om de lift nog een keer aan te zetten. Maar ik weet nu door training dat dit eigenlijk bij de vastgoedbeheerder ligt.” Wat vond je het interessantst in de training? “Eigenlijk alles. Het was heel breed opgezet en de docent gaf de training ook op een manier waardoor de stof echt blijft hangen. Ik kan mijn werk nu ook beter doen omdat ik de scheiding tussen wat bij het vastgoedbeheer hoort en wat bij ons, beter kan maken. Daar profiteren wij als corporatie van.” Zelf ook aan de slag om uw kennis actueel te houden? Tijdens de opleiding VvE-beheerder krijgt u inzicht in actuele wet- en regelgeving, onderhoud en financiën bij een VvE. Van een meerjarenonderhoudsplan tot en met de praktische aspecten van uw rol. Door middel van praktijksituaties oefent u waardoor uw optreden in de vergadering sterker wordt. Bekijk de inhoud en de data. Ben u groot eigenaar of wilt u juist meer weten over appartementsrecht of de basis financiën in de VvE?

  Lees meer

  15 februari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Met nieuwe leervormen blijft kennis beter hangen

  Een training opzetten en geven lijkt  wellicht lastig. Maar bij Enserve hebben ze via maatwerk training ‘Train de trainer’  geleerd dat je niet te moeilijk moet denken. “Met de juiste werkvormen en opzet  kun je een effectieve en leuke training opzetten.” Enserve is een stichting die samenwerkt met woningcorporaties. De corporaties maken gezamenlijk beleid voor het verdelen van de woningen. Enserve adviseert daarbij en helpt door de beleidsregels als het ware te vertalen naar oplossingen voor in het woonruimteverdeelsysteem. “Dat doen we voor corporaties, maar in samenwerking met bijvoorbeeld gemeentes”, zegt specialist Wonen Saskia Sanders. “We beheren dat systeem voor acht regios’en geven corporatiemedewerkers daar training voor, maar het geven van trainingen is maar een klein onderdeel van ons werk.” Hoe ben je uitgekomen bij een maatwerk training ‘Train de trainer’? “Naast het trainen van mensen op het gebruik van het woonruimteverdeelsysteem, is een belangrijk onderdeel van ons werk werkzaamheden rond urgentiecommissies. Het verwerken van de administratie en beheer van het proces vanaf de urgentieaanvraag bij een corporatiemedewerker tot aan de bezwarencommissie, ligt bij ons. De corporatiemedewerker die met urgentieaanvragen te maken heeft, trainen wij ook in het voeren van een kansadviesgesprek, het schrijven van een urgentierapportage et cetera. Het trainen van corporatiemedewerkers deden we er vaak zijdelings bij en kreeg te weinig aandacht. Dat kon professioneler. En daar kwam nog bij dat er collega’s vertrokken zijn met veel inhoudelijke kennis. Die zijn vervangen door enthousiaste nieuwe mensen, maar zonder de basiskennis van de vertrokken collega’s. Trainen was dus ook in dat opzicht extra noodzakelijk.” Welke aspecten kwamen aan bod tijdens de training? “De trainster zorgde voor een hele leuke, afwisselende en veilige omgeving. Dat was bijzonder prettig. We behandelden onderwerpen als presentatie; hoe sta je voor een groep mensen? En waar wij zelf ook naar op zoek waren, was welke dingen je nou aan bod laat komen bij een training, de opbouw dus. En in welke vorm giet je zoiets dan? Welke leervorm past bij een groep en onderwerp? Daarin hebben we heel veel geleerd en allerlei nieuwe leervormen opgedaan die we zeker gaan gebruiken bij het trainen van corporatiemedewerkers.” Kun je een voorbeeld geven van die nieuwe leervormen? “Wij dragen veel kennis over, zijn constant bezig met zenden van regels en beleid. Dat is best droog. Maar als je bijvoorbeeld de criteria voor urgentie in papiertjes op de grond legt en je maakt er een puzzel van, dan gaat het meer leven en is het ook een leukere leervorm waar je interactief mee aan de slag kunt. Dat is leuker en het beklijft ook nog eens beter. Of het simpele voorstelrondje; zet mensen eens in volgorde van lengte naast elkaar om het wat grappiger te maken, dat soort zaken.” Wat is het belangrijkste wat je geleerd hebt? “Dat trainen echt een vak is. Bij Enserve is training geven een klein onderdeel van ons werk, des te belangrijker is het dat we geleerd hebben dat je met kleine ingrepen toch een hele leuke en effectieve training op kunt zetten. Daar is geen raketwetenschap voor nodig. Je hoeft niet alles enorm groot te maken in je hoofd als je een training opzet. Keep it simple. Mijn collega’s hebben inmiddels al met deze kennis nieuwe trainingen gegeven en die zijn zeer enthousiast ontvangen!” Ook een maatwerk training? Meer weten over een maatwerk training? Of brainstormen over een goede oplossing voor uw situatie? Bekijk de mogelijkheden voor een in company training of bel 0320 – 237488 en onze opleidingsadviseurs nemen snel contact met u op.

  Lees meer

  1 februari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Individuele gesprekken zijn de basis van sociaal projectbeheer”

  Geke van der Let is senior medewerker Klanten en service bij de Friese woningstichting Weststellingwerf. De stichting heeft zo’n 2.700 woningen in beheer in de gemeente Weststellingwerf, waar onder andere Wolvega onder valt. “Het is een mooi overzichtelijk geheel”, vindt Geke. Als medewerker Klanten en service bewaakt Geke het verhuurproces en wijst ze vrijkomende woningen toe, zit ze in overleggen over bijzondere casussen en platvormen. Ze is betrokken bij het strategisch voorraadbeheer, maar ze houdt zich ook bezig met het klantenbeheer op de website. “En dan doe ik nog een gedeelte herstructurering over sloop en nieuwbouw. Daar komt de training Sociale projectbegeleiding om de hoek kijken.” Hoe past de opleiding sociale projectbegeleiding in je werk? “Ik organiseer met mijn collega bewonersbijeenkomsten en naar aanleiding daarvan weer individuele gesprekken over sloop- en nieuwbouwprojecten. Het doel is dan om een meerderheid voor onze plannen te winnen en te regelen dat iedereen een fijn nieuw onderkomen krijgt. De training paste eigenlijk mooi in mijn doel om meer te weten te komen over hoe sociaal projectbeheer bij andere corporaties geregeld is en te kijken wat wij kunnen doen om ons eigen proces nog beter te maken.” Wat is het belangrijkste bij sociaal projectbeheer? “Het zijn vooral de individuele gesprekken waar je energie in steekt. Alles wat je daarin stopt krijg je er aan de achterkant weer dubbel en dwars uit als het goed gaat. Mensen gaan er soms met weerstand in, maar als we klaar zijn denken ze veel beter mee. Ze komen zelfs ook met eigen oplossingen. Het wegnemen van die weerstand is eigenlijk het leukste van het werk. We hebben bijvoorbeeld momenteel een project van 26 seniorenwoningen waarbij er slechts één dame niet wilde verhuizen. Ik ben tussendoor bij haar op bezoek geweest en haar persoonlijk begeleid in haar zoektocht naar een appartement. Ze wilde toen graag dat ik mee ging om te gaan kijken. Nu is dat niet helemaal hoe wij normaal te werk gaan, maar ik heb het wel gedaan. Eenmaal in dat appartement was ze meteen om en ze is recent verhuisd, veel eerder dan we aanvankelijk hadden gedacht.” Wat heb je ingezet om dit voor elkaar te krijgen? “Ja, iemand het gevoel geven dat je luistert is in dit geval heel belangrijk. En ook zorgen dat bij projecten de telefoontjes doorgeschakeld worden naar de juiste persoon zodat er geen ruis op de lijn komt en huurders meteen bij die juiste man of vrouw terecht komen. Voor mezelf heb ik geleerd dat je niet bang moet zijn voor weerstand maar die juist tegemoet moet treden en dat mensen uiteindelijk altijd wel willen meewerken als ze maar de juiste oplossing zien.” Hebben andere deelnemers ook iets van jullie geleerd? “Ik denk het wel, zo hebben wij intern iedere vier weken een overleg met alle betrokken medewerkers bij de diverse projecten. Daarbij lopen we alles door. Ook besteden we extra aandacht aan de communicatie met de huurders, bijvoorbeeld in de vorm van tussentijdse nieuwsbrieven. Dat hebben we in het verleden wel eens te veel laten liggen, maar hebben we inmiddels veel beter op de rit.” Zo te horen gaat het best goed daar bij jullie? “Haha ja, we hebben de zaken best aardig voor elkaar. Dat komt ook omdat we een relatief kleine overzichtelijke woningstichting zijn in een niet zo’n heel druk gebied. Er is niet zoveel druk als bijvoorbeeld in het westen van het land. Daarom werkt het hier iets gemoedelijker en hebben we ook de mogelijkheid om extra stappen te zetten zoals een wisselwoning gestoffeerd aanbieden, wat eigenlijk juridisch gezien niet hoeft.” Zelf ook aan de slag met sociaal projectbeheer? Tijdens de opleiding sociaal projectbeheer gaat u aan de slag met een stappenplan voor uw eigen begeleidingsprojecten, compleet met termijnen en deadlines. U leert de meest voorkomende risico’s bij de sociale begeleiding van projecten te herkennen. Ook bent in staat op de risico’s te anticiperen, zodat deze beperkt blijven. Bekijk het programma en de data. Bent u op zoek naar een verdieping? Kijk dan bij de Leergang Sociale Projectbegeleiding.

  Lees meer

  31 januari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Doelgroepen beter huisvesten? Kijk breder met lokale samenwerkingen!

  Om bijzondere doelgroepen goed te huisvesten is  overleg nodig tussen verschillende partijen. Maar wie doet wat? En hoe loop je  elkaar niet in de weg? Yvonne Janssen leerde er meer over tijdens de training Lokale samenwerking rondom bijzondere  doelgroepen. Met lokale samenwerking werken aan kansen voor nu en de toekomst Yvonne Janssen heeft al een jarenlange achtergrond in de corporatiesector, maar is sinds januari 2023 werkzaam als medewerker Vastgoedmanagement bij Leystromen. “Wij zijn actief in 6 verschillende gemeentes in Noord-Brabant. Binnen ons team  zit onder andere de Zorgportefeuille, dat wil zeggen het contract- en relatiebeheer tussen zorgpartijen (groot en klein) en Leystromen. We halen op wat er speelt binnen het gehuurde en geven dit intern een plekje en bespreken ontwikkelingen en kansen voor nu en de toekomst.  Daar zit ook meteen het haakje naar de opleiding die ik gevolgd heb, Lokale samenwerking rondom bijzondere doelgroepen. Ik vind het heel leuk om met zorgpartijen te sparren, te zien waar zij tegenaan lopen en te kijken hoe wij daar als corporatie bij kunnen helpen. Ik zet me graag in om de bewoners van de zorgpartijen een goed huis te kunnen bieden.” Zorgpartijen zijn dan de partijen waar je het meest mee overlegt? “Ja en intern binnen Leystromen, maar ik miste een stukje kennis. Wat is de rol van de gemeente? En van de zorgpartij? Hoe verhouden die twee zich tot elkaar en waar kunnen we elkaar vinden en versterken? Met dat soort vragen zat ik nog, vandaar dat ik de training ben gaan volgen. Ook om meer thuis te geraken in begrippen uit de zorg, zoals WLZ of sociale domeinen. Door me die zaken eigen te maken, begrijp ik beter waar de andere partij tegenaan loopt. Meer begrip kweken over het huisvesten van bijzondere doelgroepen dus, en wat ieders rol daarin moet zijn. Bovendien zullen we in de toekomst veel intensiever moeten gaan samenwerken. In die zin is de training ook zeer welkom.” Wat zijn dan die zorgpartijen en bijzondere doelgroepen?  “Zorgpartijen zijn partijen die bijvoorbeeld een heel pand van ons huren, een verpleeghuis bijvoorbeeld. Maar we werken ook met partijen die intermediair doorverhuren, bijvoorbeeld partijen die cliënten hebben die begeleid gaan wonen bijvoorbeeld ouderinitiatieven Maar we verhuren  ook rechtsreeks aan cliënten die maar beperkt begeleiding nodig hebben en veelal al zelfstandig wonen. De bijzondere doelgroepen heb ik daar al een beetje mee geschetst. Een andere bijzondere doelgroep bestaat uit statushouders. Daar zullen we in de toekomst veel meer mee moeten gaan doen. Of neem ouderen. Nederland vergrijst in hoog tempo. Ook ouderen is een doelgroep waar we speciale aandacht voor moeten hebben, want ze blijven langer thuis wonen, eventueel met zorg. Dat vraagt ook wat van het creatieve denken van ons als corporatie in samenwerking met zorgverlenende organisaties.” Hoe helpt lokale samenwerking om die doelgroepen beter te huisvesten? “Wat ik met name geleerd heb is dat we nog veel meer moeten gaan samenwerken dan we nu al doen. Vooral kijken hoe we geen last hebben van elkaar, maar elkaar juist versterken. Dus kijken wie welke rol heeft en waar overlap ligt en hoe je dat het efficiëntst kunt inrichten. Het helpt dan ook dat je een kijkje in elkaars keuken krijgt en ziet waar de ander tegenaan loopt. Momenteel zijn we nog teveel bezig met ieder ons eigen ding doen, dat zou ik in de toekomst graag anders zien, want de huurders profiteren daarvan. Een bredere blik en intensievere samenwerking helpen daarbij.” Uw kennis over het sociale domein vergroten? Tijdens de training Lokale samenwerking rondom bijzondere  doelgroepen krijgt u inzicht over de rol van de gemeente in het sociale domein. U weet op welke gebieden samengewerkt kan worden en kent de aandachtspunten bij de verschillende bijzondere groepen. Ook leert u meer over de actuele ontwikkelingen in de zorgsector en de impact daarvan op zorgvastgoed.

  Lees meer

  22 januari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Woonfraude: hoe pak je dat aan?

  Soms worden woningen onder- of doorverhuurd, niet bewoond, of er vinden criminele activiteiten plaats. Woonfraude dus. Hoe herken je woonfraude? Hoe voer je het goede gesprek? En wat kun je doen om onrechtmatig gebruik te beëindigen? Joël van Splunter volgde de training Woonfraude. Wat valt er onder Woonfraude? Criminele activiteiten? “Ja, onder andere. Dan moet je denken aan hennepteelt, of dealen vanuit de woning bijvoorbeeld. Maar woonfraude is natuurlijk meer. Onderverhuur komt ook regelmatig voor, of leegstand. Dan wordt wel netjes de huur betaald, maar verblijven mensen ergens anders. Dat kan zijn in het buitenland, of bij familie in een andere woning. Wat ook voorkomt is dat mensen één of zelfs meerdere koopwoningen hebben, die woningen verhuren en zelf in een sociale huurwoning wonen. Deze huurders aanpakken blijft lastig. Want wie bepaalt wat zij doen met hun koopwoning? Hoe ga je als corporatie om met Woonfraude? “Woonfraude kun je als corporatie natuurlijk niet toelaten. Als corporatie heb je een maatschappelijke functie, dus wil je woonfraude aanpakken. Zeker in deze tijd waar de wachtlijsten lang zijn en de woningnood groot is. Bij de corporatie hebben we behoorlijk wat dossiers onder ons, helaas. Het liefst wil je dat het niet bestaat, maar dat is een utopie. En dus moet je zorgen dat je het herkent en er zo goed en effectief mogelijk tegen optreedt. Vandaar dat ik de training Woonfraude heb gevolgd.” En hoe doe je dit in de praktijk? “Door middel van een vijf-stappenplan, dat sprong er voor mij echt uit tijdens de training. Dat stappenplan begint met signaleren, vervolgens onderzoek doen door onaangekondigd op huisbezoek te gaan om het gesprek aan te gaan met de onderhuurder. Na dit gesprek de hoofdhuurder uit te nodigen voor een gesprek op kantoor, dossiervorming, en als laatste de gang naar de rechter om de woning terug te vorderen. De insteek van de training was om de huurder vrijwillig de huur te laten opzeggen, zodat je niet naar de rechter hoeft. Dat is voor alle partijen beter. Natuurlijk is zo’n stappenplan niet in beton gegoten, iedere situatie is weer anders. Maar je hebt een goede basis, ik gebruik het ook echt in de praktijk. Nu moet ik er nog wat bij nadenken, het moet inslijten zodat het een automatisme wordt om het op die manier aan te vliegen.” Veel opgestoken? “Ja! De balans tussen theorie en praktijk was goed. Naast dossieropbouw, wet- en regelgeving op dit gebied, het voeren van tactische gesprekken, hadden de trainers ook nog een stuk of 15 uiteenlopende anekdotes uit de praktijk met daaraan gekoppeld hoe je daar mee omgaat. Heel praktisch dus. Net zoals de rollenspellen die we hebben gedaan. De feedback van de trainers en de groep die je dan krijgt is nuttig.” Zelf ook aan de slag om uw kennis te vergroten? Bekijk hier de inhoud en data van de training Woonfraude

  Lees meer

  22 januari 2024

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  “Investeren in kennis levert een kostenbesparing op”

  In een woning zitten talloze installaties  zoals de cv-ketel, mechanische ventilatie of warmtewisselaar. Enige kennis van  die installaties is handig. Het levert een huurder op die zijn installaties  beter onderhoudt en dat scheelt corporaties weer kosten, zo zegt Chantal Zomer  van Vesteda.  Vesteda is geen woningcorporatie, zoals u wellicht weet. Het bedrijf investeert in vastgoed voor pensioenfondsen, zowel in bestaande woningen als nieuwbouw. In totaal heeft Vesteda door het hele land zo’n 34.000 (ongeveer 28.000) woningen in bezit. Verhuurmedewerker Chantal Zomer doet net iets ander werk dan haar collega’s met dezelfde functienaam bij een corporatie. “Ik werk echt in de buitendienst, ik doe voor- en eindinspecties en verhuur woningen. Dus het administratieve werk neem ik ook voor mijn rekening. Maar ik ben over het algemeen dus veel bij en in woningen te vinden, vandaar dat ik de cursus Basis Installaties gevolgd heb.” Zo te horen ben jij meer onderweg dan je collega’s bij een corporatie? “Ik denk het wel ja. Ik heb woningen in mijn beheer in onder andere Heerenveen, Leeuwarden, Emmen en Assen. Voor iedere inspectie moet ik uiteraard naar de woning toe dus ik ben veel onderweg.” Vind je dat leuk, dat onderweg zijn? “Nou, ik vind vooral de afwisseling in mijn werk leuk. Ik ben niet zo technisch aangelegd eigenlijk maar dat stukje vind ik wel heel leuk. En het contact met verschillende partijen zoals aannemers en huurders vind ik ook leuk. En ik geniet van de vrijheid die ik heb om dingen zelf op te mogen lossen.” Hoe past de cursus Basis Installaties in jouw werkzaamheden? “Bij een sleuteloverdracht hoort ook de inspectie van installaties in een woning. De cv-ketel, radiatoren, mechanisch ventilatiesysteem, wtw-systeem, de meterkast, bij al die installaties kan een fout optreden. Het is dan handig als je wat meer kennis van zaken hebt en snel ziet of er ergens iets niet goed gaat.” Waar gaat het vaakst iets mis? “Bij de cv-ketels valt het wel mee, ik zie het meest dingen die niet goed gaan bij de mechanische ventilatie, of de wtw-installatie die in storing zit. Maar het omgekeerde is ook waar, zo heeft de cursus mij geholpen om te herkennen dat kringen rondom ventilatieroosters niet hoeven te betekenen dat het systeem niet goed werkt. Het kan ook simpelweg vuil zijn dat rond het rooster wordt vastgehouden dat niet wordt schoongemaakt. Maar ventileren wordt ook steeds belangrijker, dus het is als huurder fijn dat je iets meer uitleg krijgt over het systeem en hoe je het het beste kunt gebruiken. Ik gebruik dan voorbeelden uit de woning zelf om dat toe te lichten.” Het ventilatiegedeelte sprong er voor jou dus echt uit? “Klopt, en de wtw-installatie ook. Maar alle kennis die ik heb opgedaan is nuttig voor mijzelf en voor Vesteda als geheel. Ik kan nu alles wat ik weet overbrengen op de huurders die daardoor kunnen zorgen dat de woningen beter in orde blijven. Want een verwaarloosde installatie levert alleen maar weer kosten op. Er kan bijvoorbeeld schimmel ontstaan die je weer moet laten weghalen. Investeren aan de voorkant levert dus kostenbesparingen op.” Meer weten over de cursus Basis Installaties? Tijdens de cursus Basis  Installatietechniek ontvangt u actuele kennis en inzichten in hedendaagse technieken en mogelijkheden. U leert meer over de basisprincipes van installaties en de specifieke toepassingen. Ideaal als u de schakel bent tussen de huurder en de

  Lees meer

  11 januari 2024

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Ik hoef minder snel door te verwijzen

  Op  geen enkele afdeling van een corporatie hoort men zoveel van huurders over  juridische kwesties als bij het Service Center. Het is dan handig als vragen  snel opgelost kunnen worden zonder door te hoeven verwijzen.  Monique Beenen-Post is medewerker Service Center bij Woonkracht 10. Woonkracht 10 heeft zo’n tienduizend woningen in de verhuur in de Drechtsteden. Als medewerker van het Service Center krijgt Monique iedere dag allerlei telefoontjes van huurders binnen. “Dat wissel ik af met baliewerk. Maar ook daar komt mij natuurlijk van alles ter ore wat betreft huurderszaken. Vandaar dat ik het fijn vond om zoveel mogelijk cursussen te gaan volgen. Wij krijgen namelijk overal vragen over en tachtig procent van de vragen die we binnenkrijgen zouden we zelf moeten kunnen oplossen zonder door te verwijzen.” Je hebt dus onlangs gekozen voor de cursus huurrecht? “Ik krijg onder meer veel vragen over overlast. Dat is nou typisch iets wat binnen de cursus huurrecht hoort. Het is een veel voorkomend probleem waarvan ik vond dat ik er wel wat extra hulp bij kon gebruiken. Vandaar mijn keuze om deze cursus te gaan volgen. Maar ook bij vragen die uiteindelijk voor de huurcommissie verschijnen of financiële vragen of erfrecht kon ik wel wat extra steun gebruiken.” Hoe zag de opzet van de cursus eruit? “Via sheets en een theoretisch deel werden de belangrijkste zaken uit het Burgerlijk Wetboek behandeld. Er was veel ruimte voor vragen vanuit de deelnemers zelf. We konden ruimschoots aangeven waar we zelf tegenaan liepen in de praktijk. Die situatie werd dan als casus gebruikt zodat de rest er ook van kon leren. Sommige deelnemers zaten er voor een specifiek onderwerp, maar voor mij was eigenlijk alles interessant: aspecten voor een wijkbeheerder, barbecue op een balkon of hennepkwekerijen. Alles kwam voorbij.” Wat sprong er voor jou echt uit? “Nou, eigenlijk van alles wel. Maar één van de handigste zaken die ik heb geleerd is dat veel informatie die wij geven beschikbaar is op de website van Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties. Die site heb inmiddels al heel vaak geraadpleegd. En ook wat betreft het onderwerp overlast heb ik veel geleerd. Zo vroegen we ons af of het handig is om huurders meteen naar de buurtbemiddeling door te verwijzen. Dat blijkt wel degelijk zo te zijn, want de huurder kan dan bewijzen dat hij actie heeft ondernomen om zijn klacht kracht bij te zetten. Als zo’n zaak voor de rechter komt, kan hij laten zien dat hij iets ondernomen heeft. Het is dus lang niet altijd vanzelfsprekend dat een overlastklacht bij ons op de juiste plek is. De huurder is vaak juist zelf aan zet en het is mijn taak hem daar op te wijzen. Eerst de klacht met de andere partij bespreken, dan buurtbemiddeling en dan pas komen wij als corporatie in beeld. Tenzij er natuurlijk meerdere klachten binnenkomen over hetzelfde adres, dan zijn wij als corporatie meteen aan zet.” Haal je die tachtig procent inmiddels? “Dat gaat zeker de goeie kant op! Als ik er zo over nadenk en ik voer gesprekken met huurders, dan schiet me altijd wel iets te binnen dat ik in de cursus huurrecht geleerd heb en dat ik als advies richting de huurder kan gebruiken. Het heeft me dus zeer zeker geholpen!”

  Lees meer

  11 januari 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Overlast? Inderdaad… je doet het nooit goed!

  ‘Het is ook nooit goed!’, verzuchtte een woonconsulente tijdens een training woonoverlast. ‘Als ik een melding grondig onderzoek, dan vindt mijn leidinggevende dat het teveel tijd kost en dat ik zakelijker moet zijn, maar als ik meteen doorverwijs naar buurtbemiddeling, dan neem ik de klacht niet serieus’. Omgaan met overlastklachten is één van de lastigste taken binnen de woningcorporatie. Dit begint al met het maken van een juiste inschatting van de melding. Geen klacht is hetzelfde, maar toch zijn overlastmeldingen grofweg in te delen in vijf categorieën. De kunst is om zo snel mogelijk een juiste inschatting te maken van de aard van de klacht, zodat je passende maatregelen kunt nemen. In theorie is dat niet zo moeilijk. Klachten zijn ruwweg onder te verdelen in de volgende categorieën: Last (zoals leefgeluiden, geuren, parkeren, spelende kinderen)De huurder moet dit zelf oplossen, maar daarbij kun je soms wel helpen. BurenruziesHuurders moeten het zelf oplossen, bijvoorbeeld met hulp van buurtbemiddeling. Overlast door een kwetsbaar huishoudenDe verhuurder treedt op. Eerst door hulpverlening in te schakelen en als dit niet helpt een gerechtelijke procedure te starten. Overlast door een woongenotverstoorder (aso)De verhuurder treedt op. Eerst waarschuwen en als dit niet helpt dossier opbouwen en een gerechtelijke procedure starten. Onduidelijke oorzaak (vaak 1 tegen 1 klachten)De verhuurder doet onderzoek. Inschattingsfouten Het ziet er zo overzichtelijk uit, dit rijtje, maar helaas… de praktijk is weerbarstig! Er is een behoorlijke werkdruk, dus moet je als medewerker voortdurend een afweging maken tussen efficiënt werken en grondig werken. Als je elke melding grondig onderzoekt, dan kost dit teveel tijd. Maar als je elke melding meteen afwijst, ben je te kort door de bocht bezig. Bij het inschatten van de melding zijn twee fouten mogelijk die je onvermijdelijk af en toe maakt. De eerste fout is om een overlastklacht ten onrechte aan te zien voor een burenruzie of klacht over last. In eerste instantie lijkt het dan bijvoorbeeld te gaan om een burenruzie, waarbij twee buren elkaar overlast bezorgen, maar uiteindelijk blijkt dan dat één van de partijen toch echt de veroorzaker is. De melder voelt zich in zo’n situatie niet serieus genomen en beklaagt zich hierover terecht. De tweede fout is het ten onrechte inschatten dat de klachten ernstige overlast betreffen, terwijl het om last of een burenruzie gaat. Na veel tijd te hebben besteed aan onderzoek en dossieropbouw kom je dan tot de conclusie dat het allemaal wel meevalt. Behalve dat dit veel tijd en energie kost, zijn er ook verwachtingen gewekt bij melders die niet worden waargemaakt. Klopt: Je doet het nooit goed! Sowieso doe je het nooit goed. In het overlastproces heb je met meerdere partijen te maken, die elk hun verwachtingen, wensen en eisen hebben. Je gaat dus mensen teleurstellen, dat hoort erbij. Dat dit gepaard gaat met weerstand en emoties hoort er ook bij. Als je je bezighoudt met het oplossen van overlastklachten kun je maar beter accepteren dat je het in de ogen van anderen vaak niet goed doet. Want hoe gaat het in de praktijk? Hier volgen een aantal voorbeelden met de voorspelbare reacties die erbij horen. De melder van last of een burenruzie – Ik heb toch recht op woongenot?!’De melder meldt zijn klacht niet voor niets bij de corporatie. Hij vindt dat er sprake is van overlast en verwacht een oplossing. De melder wil dus helemaal niet horen dat jij inschat dat hier sprake is van last of een burenruzie en dat de corporatie niet gaat optreden tegen de buren. De melder van overlast – ‘Wanneer doen jullie nu eens een keer wat?’ De melder van overlast heeft een terechte klacht, die ook echt opgelost moet worden. Het probleem is hier dat de veroorzaker ook rechten heeft. Dit betekent dat de corporatie zorgvuldig moet handelen en dat beëindiging van de huurovereenkomst door een rechtszaak moet worden afgedwongen. Tussen de eerste melding en de oplossing zitten vele maanden en soms meer dan een jaar. Ook dat is een lastige boodschap om te brengen. Je zal er naast wonen. De veroorzaker van overlast – ‘Er wordt een hetze tegen mij gevoerd.’De ‘veroorzaker’ is het ook al niet met je eens! Hij vindt zijn eigen gedrag namelijk normaal. Er zijn twee standaard reacties. De eerste is ontkenning (ik doe dat niet!). De tweede is het probleem bagatelliseren (die mensen moeten niet zo zeuren, jij geeft toch ook wel eens een feestje, nou dan?). Hulpverleners – ‘Ga je mijn cliënt nu toch ontruimen? Maar het gaat juist weer wat beter met hem!’ Ook in de ogen van de professionals maak je regelmatig fouten. Hulpverleners hebben het belang van hun cliënt voor ogen, daar zijn ze hulpverlener voor. Als zij zien dat het contact met de cliënt verbetert en dat de cliënt zijn best doet om de situatie te verbeteren, kan het hard aankomen als de corporatie aangeeft geen vertrouwen te hebben in de goede afloop en de ontruiming start. Collega’s en leidinggevenden – ‘Had je dat nu niet wat serieuzer op kunnen pakken?’ of ‘Ben je daar zo lang mee bezig geweest? ‘Ook collega’s en leidinggevenden hebben regelmatig vraagtekens bij de inschatting van klachten. Soms is dit terecht, maar inschattingsfouten zijn niet altijd te voorkomen. Dus: Accepteren én communiceren! Kortom, je doet het nooit goed. Interessanter is het om te achterhalen wat er aan te doen is. Op de eerste plaats is het belangrijk het als een feit te accepteren. Het is namelijk onmogelijk om iedereen te vriend te houden. En het is ook onmogelijk om foutloos en feilloos alle situaties perfect in te schatten. Regelmatig overleg met collega’s over meldingen en cases is hierbij van onschatbaar belang. Dit helpt je bij het maken van de juiste inschatting en het kiezen van de beste aanpak. Op de tweede plaats is het belangrijk om open en eerlijk te zijn. Geef naar de melder, maar ook naar collega’s en leidinggevenden duidelijk aan wat je inschatting is van de situatie en op welke feiten je deze inschatting baseert. Kortom, het behandelen van overlastklachten is en blijft weerbarstige materie, waarbij je naar eer en geweten de juiste inschatting probeert te maken en hierover eerlijk en duidelijk bent naar huurders, leidinggevenden en collega’s. Maar… al doe je het nooit goed… misschien kan het wel iets beter? Misschien kan een training Woonoverlast effectief aanpakken je wel helpen. Natuurlijk zal ook na deze training niet alles perfect gaan. Maar misschien gaat het inschatten, reageren, handelen en omgaan met overlast wat beter of makkelijker. En dus efficiënter en effectiever. in september start de volgende training. Ben je erbij? Harry Vlaartrainer Kjenning

  Lees meer

  2 januari 2024

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  6 gouden tips voor omgaan met agressie

  Agressie is er, dat kunnen we niet ontkennen. Maar in de huidige tijd met toenemende polarisatie en combinatie van crises, lijken de lontjes van sommige mensen wel heel erg kort geworden. Voor zover er nog lontjes zijn… Ook agressie op werkvloer neemt enorm toe. Veel medewerkers melden dat ze agressief worden benaderd, en ook veel zeggen vaker dan voorheen te maken te hebben met fysiek geweld. En bijna iedereen ervaart de korte lontjes. Toename agressie ook bij corporaties merkbaar Ook bij corporaties wordt de toename van agressie gemerkt. De vorm en uiting hiervan kunnen heftiger zijn naarmate de situatie verder escaleert. Aan agressief gedrag kunnen we gelukkig wel wat doen. We kunnen de omgeving goed inrichten met bijvoorbeeld glazen spreekkamers en minder gebruik van stimulerende en activerende kleuren. Technische middelen zoals noodknoppen kunnen worden ingezet en protocollen kunnen worden opgesteld.  Maar de belangrijkste sleutel bij agressie blijft wel het eigen gedrag. Want door ons eigen gedrag af te stemmen op het gedrag van de agressor, wordt agressie in de meeste gevallen hanteerbaar. En dat is te leren. Trainen in omgaan met agressie is altijd al belangrijk geweest voor corporaties. Maar vooral nu, in een sterk veranderde tijd waar normen en waarden verschuiven en waar grenzen van betamelijk en onbetamelijk minder zichtbaar zijn, zien we dat agressie en de uitingen hiervan zich steeds meer beweegt richting geweld. En de korte ‘lontjes’ helpen daar niet bij. Regels hanteren en inzicht in eigen gedrag Bij omgaan met agressie gaat het niet alleen om de regels te hanteren (verbieden) en de bepalingen die ons hierbij helpen (toelaatbaar en niet toelaatbaar gedrag), maar ook het inzicht in eigen functioneren (gedrag) in situaties waar sprake is van agressief gedrag. Dat is de basis die je leert in een training omgaan met agressie. Door te oefenen zijn nieuwe reflexen en reacties op agressie “in te trainen” zodat dat we niet in elke situatie primair handelen maar met deze nieuwe reflexen weerstand kunnen bieden aan bedreigende situaties. En weten welke handelingen nodig zijn om adequaat de situatie onder controle te krijgen of te houden. Oefeningen, met daarbij behorende theorie, helpen ons grenzen aan agressief gedrag te geven en inzicht geven in onze eigen stress reacties (adrenaline). Wat kun je zelf doen voor het omgaan met agressie? In de training omgaan met agressie verkennen we ook de grenzen van agressie en geweld. Waar kunt u zich weerbaar opstellen en hoe kunt u een situatie de-escaleren. Vooral om agressie te voorkomen. Want uiteindelijk is het voorkomen van agressie het allerbeste medicijn. In het geval u toch te maken krijgt met agressie geven we u nog graag onze 6 gouden tips: Herken agressief gedrag en zet uw vaardigheden in Zorg altijd voor voldoende ruimte tussen u en de agressor Geef uw grens tijdig aan en stel vragen waardoor de agressor even moet nadenken Geef ruimte aan frustratie-agressie en vertel wat u wel en wat u niet kunt doen Stel de agressor voor de keuze: of u stopt met dit gedrag of ik beëindig het gesprek Zorg voor een veilige werkomgeving met de directe mogelijkheid hulp in te roepen Cornelis Schenk, KjenningTrainer Omgaan met agressie

  Lees meer

  2 januari 2024