Alle artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Management

  “Het MD-traject schreef zich gaandeweg zelf”

  De Katwijkse woningcorporatie Dunavie wilde een volgende stap zetten in management development. Dat was zo ongeveer de basis waarmee Kjenning samen met Dunavie is gaan werken en waar een mooi en perfect op maat gemaakt MD-traject is uitgerold, zo zeggen Marianne Feenstra van Kjenning en Dirk van Puffelen (manager Wonen) van Dunavie. MD-Traject: afgestemd op managers en cultuur Dunavie Samen met HR-adviseur Sylvia Timmermans en Dirk van Puffelen van Dunavie begon Marianne Feenstra te brainstormen over hoe dat MD-traject er dan uit moest zien. Al gauw zetten ze samen een traject op om de nieuwe belevingswaarden van Dunavie handen en voeten te geven richting werknemers en ook als managers onderling op een goede manier samen te werken. “De vraag daar was dus welke stijl van leiding geven het beste past bij Dunavie”, aldus Marianne. Tip: 

  Lees meer

  16 mei 2024

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Bewoners Motiveren… Kan dat dan?

  “Ik begon het gesprek altijd met mijn uitleg over wat wij verwachten van de huurder. Maar dat doe ik nu anders na het volgen van de opleiding Motiverende Gespreksvoering. En dat werkt! Het is zo motiverend om die resultaten te zien. Ik werk echt met meer plezier aan oplossingen met mijn bewoners. En het lukt me zelfs dat bewoners ander woongedrag vertonen. Wauw!” Oplossen van woonproblemen is een zware verantwoordelijkheid. Arnold is enthousiast tijdens ons telefoongesprek. Samen kijken we terug op de afgelopen periode en het coachingstraject. Hij is al 15 jaar Sociaal Beheerder bij een woningcorporatie. Een afwisselende functie waarbij het beïnvloeden van het woongedrag van bewoners centraal staat. Of het nu gaat om woonoverlast, schulden of problemen op het gebied van de schoonmaak. Arnold is aanspreekpunt. Een hectische baan die Arnold begin vorig jaar had opgebrand. Het leek alsof hij geen invloed had in het veranderen van het woongedrag van zijn bewoners. “Ik bereikte niet de resultaten die ik wilde en het werkplezier werd ook minder. Bewoners luisterden gewoon niet meer naar mijn verhaal. Alsof ik mijn magische kracht was verloren in de tijd.” Bewoners motiveren. Kan dat dan? Met Arnold keken we naar zijn werkzaamheden en soorten klanttypes. Zo kwam Arnold tot de conclusie dat een groot deel van zijn werk ging over het beïnvloeden van bewonersgedrag. Wat opviel in Arnold zijn gesprekken met bewoners is dat hij veel aan het woord was. Hij vertelde de regels, de verwachtingen en was duidelijk. En daar was geen speld tussen te krijgen. “Je moet je huur nu eenmaal op de eerste van de maand betalen. En nee, je mag je 5 honden niet in de gemeenschappelijke tuin uitlaten.” Ondanks zijn duidelijkheid gebeurde er weinig. Pas na een dreiging van een procedure, stapels dossiers en veel extra werk met frustratie door Arnold kwam er beweging. Dat moest anders! Handhaven of Motiveren? Bij sommige problemen moet je simpelweg handhaven en corrigerend optreden. Maar bij echt veruit de meeste problemen is het effectiever om bewoners zelf verantwoordelijk te maken voor de oplossing. Maar dan moet je mensen wel motiveren en aanmoedigen die verantwoordelijkheid te nemen. Het is Arnold goed gelukt om bewoners te motiveren om hun gedrag blijvend te veranderen. “Ik was eerst sceptisch. Doorvragen in plaats van regels stellen. En de huurder vragen wat hij denkt dat een slimme oplossing is. Eerlijk is eerlijk. Het klonk me echt als een “geitenwollensokken” aanpak. Maar inmiddels weet ik dat het in veel gevallen gewoon kan en ook veel effectiever is om bewoners te motiveren in plaats van regels te herhalen en eindeloos te handhaven. Mijn dossiers hebben een kortere doorlooptijd en ik bereik sneller en meer resultaat. Mijn eigen motivatie is ook weer terug!” De kunst van Motiverende Gespreksvoering ontdekken? Motiverende Gespreksvoering is een gespreksmethodiek die wereldwijd wordt ingezet in coaching, leidinggeven en waarmee zorgverleners in gesprek gaan met cliënt of patiënt. Tijdens de eendaagse training Motiverende Gespreksvoering doorloopt u de methodiek waarmee ook u bewoners kunt motiveren hun woongedrag aan te passen. Werkt dat? Jazeker! En nee, het werkt uiteraard niet voor iedere bewoner met élk probleem. Bent u benieuwd in welke gevallen u bewoners kunt motiveren blijvend hun woongedrag aan te passen? Zoekt u een vernieuwende manier van communiceren die wél effect heeft én die ervoor zorgt dat u samen met bewoners zoekt naar oplossingen in plaats van dat u telkens regels moet opleggen? Doe dan mee met de training Motiverende Gespreksvoering. Johan GerretsTrainer & Coach Kjenning

  Lees meer

  16 mei 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  “Duurzaamheidsprojecten vragen ook nazorg”

  Sandra Lammerts werkt bij woningcorporatie Nijestee als medewerker MJOP/technisch administratief medewerker. Duurzaamheid is daarbij helemaal haar ding. Daarom volgde ze de cursus “Duurzaamheid in de praktijk“. “Het is goed om te zien hoe collega-corporaties met het onderwerp omgaan.” Als medewerker op de afdeling Onderhoud en Beheer houdt Sandra zich bezig met de financiële kant van onder andere dit onderwerp, de begroting en jaarrekening bijvoorbeeld. Ook houdt zij zich bezig met de meerjaren-onderhoudsplanning en coördineert zij alle aanvragen van zonnepanelen en complex gestuurde projecten zonnepanelen. “Vanuit dat oogpunt leek het mij leuk om te horen hoe andere corporaties omgaan met zonnepanelen. Want er zijn natuurlijk heel veel soorten aanpak van projecten. Bereken je een huurverhoging voor de zonnepanelen en hoeveel is deze dan? En dan heb je ook nog zaken als de salderingsregeling die langzaam wordt uitgefaseerd. Hoe gaat dat dan met de kosten en de woonlasten voor de huurder? Dat soort vragen komt steeds meer op de voorgrond.” Kwam je daarom bij de cursus duurzaamheid terecht? “Ja, het was reuze interessant dat er vanuit allerlei disciplines mensen meededen. Ik heb in de cursus wel dingen opgevangen en een indruk gekregen over hoe zij bepaalde dingen doen. Dat gedeelte, met interactie en uitwisseling van onderlinge ervaringen, kwam in de training wel aan bod, maar dat had iets meer mogen zijn wat mij betreft. Nu was het toch vooral in de lunchpauze dat we de gelegenheid hadden met elkaar te spreken. Het zou goed zijn als daar in de ochtend wat meer tijd voor wordt ingeruimd.” Hoe was de cursus verder opgezet dan? “Een groot deel van de ochtend bestond uit de vraag “hoe beïnvloedt je de huurder?”, dus er ging veel aandacht uit naar hoe je de huurder zo ver krijgt dat hij mee gaat doen met een duurzaamheidsproject.” Kwamen er ook nieuwe technieken aan bod? “Ja, er is uitvoerig verteld over verschillende installaties, zoals bijvoorbeeld warmtepompen en alles wat daarbij komt kijken. Het is natuurlijk een relatief nieuwe techniek waar wij als corporatie ook goed van moeten weten hoe het allemaal werkt. Het was nuttig om dat te horen.” Wat sprong er voor jou echt uit? “Ik denk dat het belangrijkste is dat ik heb geleerd, de communicatie richting de bewoners is. Dat als we een project hebben afgerond, dat we dan na een maand of twee nog eens vragen of alles naar wens is. Of de bewoners misschien nog vragen hebben over de nieuwe installatie. Vaak krijgen we wel vragen bij de feestelijke opening van de zonnepanelen, maar niet iedere bewoner is daarbij aanwezig. Het is goed om dan een beetje de vinger aan de pols te houden. Een extra stukje nazorg dus.” Zelf ook uw kennis vergroten over duurzaamheid? Tijdens de opleiding Duurzaamheid in de praktijk leert u meer over wat dit onderwerp inhoud. U bent op de hoogte van actueel (technische) ontwikkelingen en de (on)mogelijkheden. Ook kent u de voor- en nadelen van diverse maatregelen rondom duurzaamheid. Kortom u weet hoe u met bewoners in gesprek kunt gaan over duurzaamheidsprojecten.

  Lees meer

  25 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Renovatie? Dit zijn uw sociale kansen!

  “De woning stond zo vol met spullen dat de vaklui niet normaal konden werken. Gelukkig mochten we de spullen tijdelijk verwijderen van de huurder. Een ingehuurd schoonmaakbedrijf creëerde werkruimte voor de vakmannen, sloegen de spulletjes een paar dagen op en plaatsten daarna alles weer terug op de plek.“ Investeren in woningverbetering Corporaties investeren veel in woningverbetering. Een goede zaak, want veel corporatiewoningen zijn al wat ouder en op gebied van energieverbruik en wooncomfort is nog veel te verbeteren. Ook de overheid ziet graag dat corporaties investeren. Mede hierdoor kunnen de klimaatafspraken, die Nederland heeft gemaakt, worden gehaald. Het uitvoeren van renovatieprojecten kost behalve geld ook tijd. Vooral in de communicatie en begeleiding van huurders gaat veel tijd zitten. Die tijd is nodig om te zorgen voor draagvlak, het krijgen van de noodzakelijke instemming (70%) en het oplossen van allerlei praktische problemen van huurders. Dit kost erg veel tijd en dat doe je er als corporatiemedewerker, naast je normale werkzaamheden, niet zomaar even bij. Er zijn steeds meer bouwbedrijven die aanbieden dit voor corporaties te verzorgen. Behalve dat zij de technische werkzaamheden uitvoeren, nemen zij ook de communicatie met bewoners voor hun rekening. Zij hebben hier “sociale mensen” voor in dienst. Een prima oplossing, toch? Nou nee… Wat was de bedoeling? Laten we eerst terug gaan naar de bedoeling van corporaties. Die is niet om vastgoed te exploiteren, maar om mensen uit bepaalde doelgroepen passend te huisvesten. Het gaat dus om de mensen en de stenen zijn slechts het middel. Een ingrijpend project waarbij je met alle huurders van een complex intensief contact hebt en zelfs alle woningen van binnen bezoekt, biedt een aantal unieke kansen. Kansen die een rechtgeaarde volkshuisvester niet wil laten lopen. 1) De kans om huurders mee te laten denken over het project. Samen met bewoners het plan maken en uitwerken, wordt ook wel co-creatie of open planproces genoemd. Ruim voordat de werkzaamheden beginnen worden huurders uitgenodigd om mee te denken over het plan, zowel over de inhoud (wat gaat er precies gebeuren?) als over het proces. (hoe lang duren de werkzaamheden, in hoeverre kan overlast worden beperkt). Dit levert vaak een goed plan op met veel draagvlak bij de betrokken huurders. En het geeft een sterke impuls aan de binding van huurders bij elkaar, het complex en de buurt. 2) De kans om een nieuwe start te maken.  Prettig wonen is meer dan leven in een mooi huis. Welke zaken zijn er nu niet in orde? Hoe gaan verhuurder en huurders er samen voor zorgen dat niet alleen de woning opknapt, maar dat het ook prettig wonen is? Een renovatie biedt een kans om met huurders leefregels af te spreken, beheerafspraken te maken met een rol voor bewoners, de gezamenlijke ruimten en het groen om het complex anders in te richten en er samen voor te zorgen dat tuinen en balkons er weer goed uit zien. 3) De kans om huurders met achter de voordeur problemen op weg helpen. Corporaties huisvesten ook veel kwetsbare mensen. In elk project kom je onverwachts achter de voordeur problemen tegen. Soms biedt dit ook een kans om mensen in contact te brengen met de juiste hulpverlening, waardoor mensen prettig en veilig kunnen blijven wonen. Een corporatie die deze kansen wil benutten, kan daarbij echt wel gebruik maken van de projectbegeleiders van het bouwbedrijf. Maar de aannemer kan dat nooit alleen! Als een huurder echt niet mee werkt, dan heeft een aannemer geen middelen om dit af te dwingen. Als een woning vol staat met spullen, dan heeft de aannemer niet het sociale netwerk om de huurder naar de juiste hulpinstanties te begeleiden. En als er een plan is gemaakt om ook na het project prettig te wonen, dan is het aan de corporatie om dit op te volgen als de aannemer is vertrokken. De echte projectleiding kun je niet uitbesteden als je als corporatie het verschil wilt blijven maken voor uw doelgroep. Sociale Projectbegeleiding is een vak apart! In onze leergang Sociale Projectbegeleiding gaan we uitgebreid in op alle aspecten van dit vak. U leert hoe u door een goede voorbereiding en een plan van aanpak dat past bij de situatie de bovenstaande kansen echt kunt benutten. En hoe u met weerstand om kunt gaan. Philippa WadsworthTrainer Kjenning

  Lees meer

  25 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Schade en vergoedingen bij renovatie, twaalf vragen die knagen …

  Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering. Het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies? Hangt het samen met het klusrecht? Of met het recht op duurzaamheidsverbetering? En hoe zit het dan met schade- of andere vergoedingen? In deze publicatie bespreek ik twaalf cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! Omgaan met ZAV’s 1. Hoe om te gaan met ZAV’s? Mogen we die zomaar verwijderen en ons werk uitvoeren. Moeten we de ZAV dan terug brengen? Ook al is die van een slechte staat?  Tijdens de training Huurrecht Verdieping geef ik een korte uitleg over klusrecht, zie de artikelen 7:215, 216 en 224 BW. Het antwoord hangt voorts af van wat ter zake vóór het aanbrengen van ZAV’s is overeengekomen. Is toestemming gevraagd en verleend? Onder welke voorwaarden? Met verwijzing naar modelhuurovereenkomst van Aedes en een modelbrief die vaak wordt gebruikt m.b.t. ZAV’s In het algemeen kan van een huurder worden gevergd dat hij een ZAV verwijdert opdat de aannemer zijn werk kan doen (art. 9.5 Algemene huurvoorwaarden Aedes). Schade die daarbij ontstaat, is doorgaans voorzienbaar en onvermijdelijk, die behoeft daarom niet te worden vergoed. Behalve in uitzonderingsgevallen: wanneer de verhuurder aldus eisende in zijn voorlichting vooraf tekort is geschoten of wanneer andere afspraken zijn gemaakt in een sociaal plan. En als toestemming is gegeven zonder voorwaarden, kan je je afvragen of een huurder zelf tijdelijk (of definitief) moet verwijderen. De verplichting om ZAV’s te verwijderen gaat dan in beginsel niet verder dan bij einde van de huur. 2. Heeft een bewoner recht op vergoeding/herstel op moment dat te handhaven ZAV’s beschadigd raken tijdens werkzaamheden? Als is afgesproken dat een ZAV mag blijven zitten tijdens de uitvoering van de werkzaamheden en die raakt beschadigd, dan bestaat niet veel verschil met andere situaties waarin andere niet voorziene schade optreedt: dat kan schade zijn die moet worden vergoed. Aanpassingen van bewoners in elektra  3. Bewoners hebben zelf elektra aangelegd welke niet voldoet aan de eisen. Deze wordt in samenspraak met opdrachtgever verwijderd. Bij de oplevering gaan mensen uit hun bol, zij eisen dat de elektra teruggebracht wordt! Wat nu? Vlot gezegd: niet doen. De basisinstallatie moet zonder gebreken zijn. Het verdere gebruik bij bewoning is des huurders, die daarbij wel voorschriften van de overheid en nutsbedrijven in acht moeten nemen. Deze huurders hebben zich niet als goede huurders gedragen, door een gevaarlijke situatie te creëren. Je zou zelfs schadevergoeding kunnen vorderen. Huurder had immers zelf moeten verwijderen en herstellen. Schade en afkoop persoonlijke eigendommen 4. Andere vergoedingen: schade en afkoop persoonlijke eigendommen van huurders?  Vaak wordt bij groot onderhoud en/of renovatie, om latere strijd en stagnatie te voorkomen, vooraf een soort algemene afkoopsom aangeboden, doorgaans een bedrag tussen € 500 en € 1.000 per huurder. Dat kan een goede oplossing zijn. Je zou zo’n vergoeding kunnen relateren aan strekkende of vierkante meters, bijvoorbeeld als het gaat over vloer-, wand- of raambekleding. Dit kan een boel discussie voorkomen over – bijvoorbeeld – raambekleding die duizenden euro’s zou hebben gekost. Aansprakelijkheid bij beschadiging/vermissing van spullen 5. Bewoners laten spullen in de tuin staan, deze raken beschadigd/kwijt. Wie is verantwoordelijk en/of aansprakelijk voor deze schade/vermissing? In het algemeen zal de huurder dit soort schade zelf moeten dragen. Zo iemand kan je de tip geven dat hij of zij aangifte kan doen bij de politie en eventueel bij zijn of haar verzekering. Maar ook hier zijn wel uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld wanneer de aannemer onzorgvuldig heeft gehandeld. Dat geldt ook bij schade die een medewerker van een aannemer per ongeluk heeft toegebracht, bijvoorbeeld een vaas omstoten met allerlei gevolg, of een tang uit je handelen laten vallen waardoor krassen op het parket van de huurder ontstaan. De huurder zal overigens vaak een bewijsprobleem hebben: hij moet stellen en bewijzen. 6. Hoe ga je om met schade’s die voorkomen hadden kunnen worden als de huurder naar onze protocollen en verzoeken had gehandeld? Ga er maar vanuit dat die protocollen en verzoeken de kracht van vrijwaring tegen zo’n schadeclaim hebben. Kantonrechters hebben echter wel eens de neiging om huurders enigszins te helpen. Verricht tevoren een opname, maak foto’s, documenteer alles goed. 7. Hoe voorkom je dat een verzekeraar van de inboedelverzekering al wél uitkeert aan de huurder en ons daarna aansprakelijk stelt voor het uit te keren bedrag? Wanneer je die kans ziet: vroegtijdig en alert met verzekeraars communiceren. Dus geen ongebreidelde voorraad incidenten laten ontstaan, doch steeds alert zijn, proactief handelen. Ook hier geldt, behoorlijk documenteren van de situatie voor, tijdens en na het werk. Sowieso geen nieuwwaarde vergoeden, omdat werkelijke schade inclusief afschrijving mag worden berekend. Vergoedingen bij schade plafond en plinten 8. Bij renovatie wordt een nieuw plafond aangebracht in een situatie waar twee of meer plafonds aangebracht waren, terwijl in de nieuwe situatie één plafond hoger hangt. Het aanwezige behang/stucwerk sluit niet meer aan op het nieuwe plafond. Bewoners eisen vergoedingen … Dit kan een lastige puzzel zijn, want in welke staat is de woning verhuurd? Met of zonder al die plafonds? In het eerste geval kan aanleiding bestaan voor enige vergoeding door de verhuurder, maar wanneer de huurder zelf zo’n rare constructie heeft aangebracht niet. Wanneer zo’n kwestie met plafonds alom in het gehele complex aan de orde is kan een verhuurder het beste vooraf een regeling treffen. Dat scheelt discussie en verhoogt de bereidheid tot medewerken. 9. Schade aan vloeren moeten we betalen en regelen, ook al hebben we bewijs dat de plinten niet netjes waren bij start?  De verhuurder moet gebreken verhelpen, zoals dat geldt conform de op woonruimte van toepassing zijnde gebrekenregeling, die je via een huurovereenkomst niet kunt schrappen omdat die wettelijke bepalingen semi-dwingrechtelijk van aard zijn (art. 7:242 BW). Maar wanneer de plintjes door huurder zijn aangebracht en voordien al beschadigd waren, is er geen reden voor schadevergoeding. Schade door weerinvloeden 10. Nog zoiets: behang dat door kou en vocht loslaat en afscheurt. Doorgaans zijn de kosten van behangen (bij in gebruik nemen van de woning) voor rekening huurder, zie: Besluit Kleine Herstellingen, onderdeel a. In het algemeen geldt dat ook in dit geval. Het plegen van onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen zijn activiteiten die af en toe voor komen wanneer je een woning hebt gehuurd: periodieke werkzaamheden die voorzienbaar zijn en waarop je kunt voorsorteren. Moet de verhuurder bijvoorbeeld onder de vloer zijn, om een dringende werkzaamheid te verrichten, dan moet huurder dat gedogen (art. 7:220 lid 1 BW), ook wanneer dat inhoudt dat het door hem gelegde laminaat deels moet worden verwijderd wanneer hij dat over het vloerluik heeft gelegd. Schade blijft dan voor rekening huurder. Zo’n redenering kan ook voor andere gevallen gelden, zoals met betrekking tot behang. Verhuurder moet ongestraft onderhoud kunnen uitvoeren. Is de ontstane schade te relateren aan het opheffen van een voordien bestaand gebrek, dan kan het anders zijn. In beginsel vormt de uitvoering van onderhoud echter geen gebrek en kom je daarom niet aan artikel 7:208 BW toe: dus geen aansprakelijkheid van een verhuurder voor gevolgschade. Had je eenvoudig preventieve maatregelen kunnen nemen dan kan mogelijk wel sprake zijn van een gebrek wanneer je die maatregelen nalaat. Is sprake van een gebrek en is sprake van verwijtbaarheid? Alleen dan schade vergoeden. Omgaan met grote schade of onredelijke claims 11. Hoe ga je om met onredelijke claims, zoals met betrekking tot versleten eigendommen van de huurders die ze als nieuw vergoed willen hebben? Wanneer een waardeloos object verloren is gegaan, bestaat misschien wel een immaterieel gemis doch geen concrete schade. In beginsel kan ook dan aanleiding bestaan voor enige vergoeding van immateriële schade. Het gaat echter doorgaans om werkelijke waarde (inclusief afschrijving en slijtage) en niet om nieuwwaarde. Bij gemotiveerde betwisting door de verhuurder is het aan de huurder om te bewijzen dat schade is geleden en hoe hoog die is. Afschrijvingstermijnen die inboedelverzekeraars hanteren willen in de praktijk nog wel eens van pas komen (eenvoudig te vinden via Google). 12. Stel dat je een kleine onderhoudsopdracht uitvoert waarbij per ongeluk grote schade ontstaat omdat je op een niet voorziene waterleiding stuitte en die lek prikte? Wanneer je schade veroorzaakt, geldt als regel dat je aansprakelijk bent voor vergoeding daarvan. Waarschijnlijk heb je dat risico verzekerd, met behoud van een eigen risico. Maar kijk eens in je algemene voorwaarden, als aannemer heb je die aansprakelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever/verhuurder beperkt of vrijwel uitgesloten? Maar wat het huurrecht betreft: het volkomen uitsluiten van zo’n aansprakelijkheid van een verhuurder ten opzichte van een huurder is niet mogelijk. Je kan bijvoorbeeld geen opzet of grove ondeskundigheid uitsluiten. Een alternatieve afwikkeling van hier bedoelde schade kan zijn: als aannemer bied je een verhuurder aan dat de verhuurder, als onderdeel van de staartkosten in de begroting van een onderhoudswerk in een wooncomplex, € 300 per woning betaalt op basis waarvan de aannemer dit soort onbedoelde maar in de praktijk voorkomende schade als zijn risico aanvaardt. Gaat het over een complex van 100 woningen, dan heeft de aannemer een buffer van € 30.000 waaruit hij de kosten van zo’n incident – dat bij vakbekwame uitvoering weinig voorkomt – kan dekken. Meer weten over huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering? De wet en de praktijk sluiten niet altijd goed bij elkaar aan. Tijdens de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering ontvangt u naast juridische aspecten ook andere praktische tips en tools om een groot onderhouds- renovatie-, sloop- of herstructureringsproject succesvol te realiseren. Meer weten over huurrecht? Bekijk de training basiskennis van het huurrecht of de verdiepende training over huurrecht. Piet van der SandenDocent Kjenning

  Lees meer

  25 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Een oplossing verpakt in Lego

  Een afbeelding zegt soms meer dan duizend  woorden. En een filmpje ook, zo dacht wijkbeheerder Bart de Schepper. Bij de  afronding schotelde hij zijn mede-studenten en docenten een visueel kunststukje  voor over zijn belangrijkste lessen uit de cursus “Sociaal wijkbeheer“. Gemaakt met Lego. Hoewel hij aan de telefoon gemakkelijk praat, vindt Bart zichzelf geen publieke spreker. “Ik doe het liever anders dan voor een grote groep iets te presenteren”, zegt hij. “Zo ben ik op het idee gekomen om een filmpje te maken om de cursus af te ronden. Met mijn zoon, die van Lego houdt, heb ik een stop motionfimpje gemaakt. Het kostte drie weekenden en het aan elkaar plakken van meer dan 2.000 foto’s, maar dan heb je ook wat”, lacht de nieuwe wijkbeheerder van woningcorporatie Casade. Wat doe je precies als wijkbeheerder? “Ik vind het erg fijn om met mensen vóór mensen te werken. Ik wil achter het logo van de corporatie een vertrouwd gezicht zijn voor bewoners. Iemand waarbij ze hun verhaal kwijt kunnen, en iemand die meedenkt om het woongenot te vergroten. Dat kan van alles zijn. Het bemiddelen bij burenruzies, de wijk veilig en schoon houden en meedenken met bewonersactiviteiten. Dat geldt dus ook voor een wat minder prominente taak, het schoon houden van brandgangen, wat in het filmpje centraal staat.” Benieuwd welke oplossing Bart kiest voor het schoonhouden van brandgangen? Bekijk dan zijn video! Wat heb je meegenomen uit de training? “Dat het laten meewerken van bewoners cruciaal is. Zodra je ergens een oplossing voor bedenkt waarbij je mensen meeneemt en motiveert, heeft die grotere kans van slagen dan top down iets opleggen of uit laten voeren. Draagvlak creëren is essentieel. Waar ik verder veel van heb geleerd is het gedeelte over huurrecht. Daar keek ik aanvankelijk best tegen op, maar het werd door de docent zo praktisch en leuk gebracht dat de dag echt voorbij vloog.” De Praktijkopleiding helpt je ver(der) In deze Praktijkopleiding  Sociaal Wijkbeheerder & Huismeester wordt juist de focus gelegd op de veelzijdigheid in je werk. Kennen, kunnen, willen en mogen staan tijdens de opleiding centraal. De wet kennen, met je klant en collega’s kunnen omgaan, tijd willen besteden aan nieuwe dingen en beslissingen mogen nemen. Er is een focus op kennis en het aanleren van nieuwe vaardigheden. Ook deelnemen? Bekijk  het programma en de data.

  Lees meer

  18 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  ZAV: vooraf alles vastleggen voorkomt veel discussie

  Als een nieuwe huurder een woning betrekt, is soms niet alles volgens zijn of haar wens. De huurder kan dan een zogenaamde Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV) aanbrengen, zoals een carport, een vloer of een schutting. Maar wat veel huurders en soms zelfs corporaties vergeten, is dat die bij overdracht naar een nieuwe bewoner vaak weer weg moet. Tom de Ruijter is opzichter NPO (niet planmatig onderhoud) centrum bij woningcorporatie De Woonplaats uit Enschede. “Ik ben begonnen als beheerder, meer de sociale kant dus, maar mijn technische inslag zorgde voor een overstap naar de onderhoudskant. Zo ben ik opzichter geworden. Ik handel vooral de dagelijkse klachten af, zoals vocht- en schimmelproblematiek, schade, et cetera. Ik ben veel met mensen bezig en de dagen zijn altijd onvoorspelbaar. In de winter zijn het vaak vocht en schimmel die opspelen, omdat mensen vanwege de hoge energierekening niet of nauwelijks stoken en de ventilatieroosters dicht houden.” Je krijgt waarschijnlijk ook veel te maken met ZAV-aanvragen? “Zeker, het varieert van uit- en aanbouwen tot overkappingen, schuttingen, vloeren, tot complete kamer-, keuken- en toiletrenovaties, wanden verplaatsen of slopen. Ik kom van alles tegen.” Hoe ga je daarmee om gezien de vrijwel afwezige wetgeving rondom ZAV? “Bij de corporatie hebben we zelf richtlijnen. Die houd ik dus aan. Ik ga dan ter plekke kijken en beoordelen of een ZAV-aanvraag gehonoreerd wordt of in het geval dat de voorziening al is gebouwd, deze mag blijven staan. Ik probeer het altijd zo goed mogelijk vast te leggen, zowel voor ons als corporatie als voor de bewoner. Het moet goed duidelijk zijn dat een bepaalde voorziening ook weer moet verdwijnen zodra iemand gaat verhuizen en dat de kosten in principe voor de vertrekkende huurder zijn. Je wilt als huurder bijvoorbeeld niet dat je eerst een dakkapel laat zetten en die vervolgens op eigen kosten weer moet verwijderen.” Weten de meeste huurders dat? “Iedereen weet alles, totdat zich een keer zo’n situatie voordoet. Dan zijn ze het vaak weer ‘vergeten’ en begint de discussie. Dat wil ik voor zijn en dat heb ik in de cursus ZAV geleerd. Het is het zo belangrijk om rond dit onderwerp de communicatie goed op orde te hebben. Zorg van tevoren dat mensen iets aanvragen en leg ze uit waar ze mee te maken krijgen als ze gaan verhuizen. Vaak ziet men er dan alsnog van af omdat het teveel kost om de situatie weer te herstellen voor een mutatie. Het feit dat je vooraf nu een gesprek hebt over wat wel en niet mag en onder welke voorwaarden, werkt goed. Het schept een rustigere situatie die niet zo snel uit de hand kan lopen omdat alles van tevoren duidelijk is.” Dus het mutatiemoment was belangrijk in de cursus? “Ja, dat is eigenlijk het belangrijkste dat ik heb geleerd. De bewustwording kweken neemt veel discussie weg. Dat deden we eerst onvoldoende. Ik denk dat dat voor veel corporaties geldt. Gezien de verandering in 2009 in de wet, waarbij geldt dat de bewijslast bij de corporaties ligt, is dat extra belangrijk. We gaan dan ook met verhuurmakelaars en opzichters dezelfde training organiseren om dit punt nog eens extra aandacht te geven.” Meer weten over de wettelijke mogelijkheden rondom zav’s? Tijdens de training Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) leert u meer over de wettelijke mogelijkheden en onmogelijkheden rondom zav.

  Lees meer

  18 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Besluit doelgroepen tijdelijke verhuur

  Per 1 juli 2024 treedt de Wet Vaste Huurcontracten in werking. Kort gezegd houdt de wet in dat vanaf 1 juli 2024 de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm wordt. Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten[1] is slechts in enkele gevallen nog mogelijk en uitsluitend voor een periode van maximaal twee jaar. Dit geldt zowel voor zelfstandige als voor onzelfstandige woningen. Ook geldt dit zowel voor woningcorporaties als voor alle andere verhuurders. Waar het nu nog mogelijk is om een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woonruimte te sluiten, kan dit vanaf 1 juli 2024 niet meer. Tip: blijft op de hoogte van de laatste wijzigingen in wet en regelgeving met de snelle opfriscursus Huurrecht. Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst Het blijft mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar te sluiten met specifieke doelgroepen. Welke doelgroepen dat zijn, staat in een Algemene Maatregel van Bestuur die demissionair minister De Jonge op 2 februari 2024 naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd: het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit Besluit is tot stand gekomen na een consultatieronde via internet waaraan verschillende organisaties en groeperingen hebben deelgenomen. Het Besluit heeft zijn oorsprong in de lijst van groepen die op dit moment nog voor woningcorporaties gelden (artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, RTIV). Deze lijst komt met inwerkingtreding van dit Besluit te vervallen. Met wie mag straks nog een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten? Ik licht de groepen hieronder kort toe[2]. A: Tijdelijk in een andere gemeente door studie Personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren. Vanwege het streven naar gelijke behandeling is geen onderscheid gemaakt tussen Nederlandse- en internationale studenten. De arbeidsmigrant die nu nog in art. 22a RTIV staat, is uit de lijst komen te vervallen. De minister heeft plannen om deze doelgroep apart in de wet te regelen. B: Woonruimte verlaten door renovatie Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken. Het gaat hier om personen die in het geval van dringende werkzaamheden of renovatie tijdelijk in een andere (wissel)woning worden gehuisvest. C: Urgentiecategorie Personen die direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 waren. Hierbij gaat het om urgentiecategorieën die opgenomen zijn in artikel 12, derde lid van de Huisvestingswet 2014 (Hvw 2014). Het betreft woningzoekenden die 1) verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en 2) woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, van de Wet maatschappelijke ondersteuning verlenen of ontvangen. Hieronder vallen ook personen die begeleiding krijgen of in beschermd wonen projecten wonen. Van belang bij deze categorie is wel dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten aan deze personen aan te bieden een limitatief karakter heeft. Of, anders gezegd: er mogen alleen tijdelijke huurcontracten worden aangeboden aan de woningzoekenden die opgenomen zijn in artikel 12 lid 3 van de Hvw 2014. Andere categorieën die door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening worden opgenomen, vallen hier niet onder. D: Tweede-kans-huurovereenkomst Huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat. Het gaat hier om huurders waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat sprake was van ernstige overlast. Van belang hierbij is dat niet ‘zomaar’ een tweede kans overeenkomst als tijdelijke huurovereenkomst kan worden aangeboden. Dit kan pas als de rechter de huurovereenkomst heeft beëindigd, zo staat in de toelichting. Daarmee lijken in het kader van een tweede kans geen tijdelijke huurovereenkomsten meer te kunnen worden aangeboden ter voorkoming van of lopende een juridische procedure. In de praktijk gebeurde dat door woningcorporaties regelmatig. De negatieve consequentie hiervan kan zijn dat verhuurders gedwongen zijn een volledige juridische procedure te doorlopen, omdat zij geen tweede kans met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd willen geven; met belasting van de rechtspraak tot gevolg. E: Nabestaande van een overleden huurder Personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit onderdeel is een uitwerking van de Wet bescherming weeskinderen die per 1 januari 2024 in werking is getreden. Het gaat om personen die als nabestaande in de woning achter blijven en de huurovereenkomst niet kunnen voortzetten. Er is gekozen voor het woord ‘nabestaande’ omdat dit ruimer is dan alleen de personen die een eerstegraads bloedverwantschap hebben met de overleden huurder. Zie over de Wet bescherming weeskinderen het artikel van mijn collega Sander van Heertum. F: Minderjarige kinderen Personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen. Deze uitzondering ziet op ouders met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder en die in de nabijheid van het kind willen blijven wonen. G: Tijdelijke eilandsituatie Personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven. Het gaat hier om werknemers die vanwege de eilandsituatie veelal tijdelijk op het eiland moeten wonen om hun werk te kunnen doen. H: Asielzoekers Vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente. Deze uitzondering is volgens de toelichting nodig om de druk op de asielopvang te kunnen verlichten en er aan bij te dragen dat de vergunninghouder snel na het ontvangen van de verblijfsstatus kan starten met integreren in (de nabijheid van) de gemeente waar de vergunninghouder uiteindelijk gaat wonen. Conclusie: Huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor deze categorieën  Bij aanvaarding van dit ontwerpbesluit kan een verhuurder vanaf 1 juli 2024 derhalve alleen nog tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar sluiten als het gaat om personen die vallen onder de categorieën a tot en met h, zoals hiervoor genoemd. Wordt een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met een persoon die niet onder de lijst valt, dan is alsnog sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De Tweede Kamer heeft het ontwerpbesluit ter kennisgeving aangenomen. Het besluit ligt op dit moment bij de Eerste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken. Wij houden u op de hoogte. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tanja de Groot. Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere

  Lees meer

  8 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Hoe ga je binnen een seniorencomplex om met mensen met dementie

  Dat het aantal ouderen in ons land sterk gaat stijgen de komende jaren, is geen verrassing. Ook corporaties hebben hier rekening mee te houden. Zo krijgen zij vaker te maken met mensen die dementie ontwikkelen. Eén op de vijf Nederlanders krijgt ermee te maken. Wonny uit de Bulten-Stuiver volgde speciaal daarvoor een cursus. Wonny werkt inmiddels 29 jaar bij deltaWonen in Zwolle. Ze heeft sinds 1 mei 2023 een nieuwe functie als projectleider sociaal. Daarmee is zij het vaste aanspreekpunt voor de bewoners die bij een sloop- en nieuwbouwproject van deltaWonen betrokken zijn. “Het gaat daarbij om een seniorencomplex met ongeveer honderd bewoners van 55 jaar en ouder die allemaal moeten verhuizen, het liefst naar de nieuw te bouwen appartementen. We proberen dat te doen op een manier zodat de meeste mensen geen twee keer hoeven te verhuizen en meteen door kunnen schuiven naar een nieuwbouwappartement. Want twee keer verhuizen is wel heel ingrijpend, met name voor deze doelgroep.” En dan heb je het nog niet eens over mensen met dementie. Komt dat veel voor? “Ja, door de vergrijzing groeit ook het aantal mensen met dementie. Dat zien we ook bij deltaWonen. Terwijl ik meer tijd doorbracht met de mensen uit het seniorencomplex, zag ik de cursus Omgaan met en herkennen van dementie voorbij komen en dat leek me toen wel passend. Het was niet zo dat ik in het complex meteen mensen herkende die dementerend zijn, maar bij sommigen rees wel het vermoeden dat er wel eens iets meer aan de hand kon zijn.” Ben je er zelf al mee in aanraking geweest? “Nog niet direct, maar wel indirect via familie of via buren. Die betreffende bewoners kan ik nu beter in de gaten houden, doordat ik bepaalde signalen nu beter herken na het volgen van de cursus. Een voorbeeld hiervan is dat er een bewoner bij een gesprek zit die geen of nauwelijks contact maakt en een ‘lege’ blik heeft. Als er een bewoner is waarbij ik het vermoeden heb dat er dementie speelt, zoek ik contact met familie als deze nog niet in beeld is. Ook heb ik contact met de wijkverpleegkundige, waarmee ik de signalen kan bespreken en aan wie ik advies kan vragen.” Hoe komt een project zoals dit bij dementerende mensen binnen? “Het levert voor iedereen al stress op als je hoort dat je je huis uit moet. Bij dementerende mensen komt dat nieuws nog veel harder binnen, zeker als het voor hun gevoel heel snel gaat. Ze raken door alle gebeurtenissen het overzicht kwijt. Het is essentieel om ze mee te nemen in het proces met korte en duidelijke informatie, verspreid over meerdere momenten. Niet al te moeilijke woorden gebruiken en alles stap voor stap. En herhalen is ook erg belangrijk. Verder wil ik zichtbaar blijven in het proces, zodat ze mij herkennen en weten dat ze bij mij terecht kunnen.” Hoe doe je dat? “Door wekelijks een inloopspreekuur te houden en ook in de schriftelijke communicatie zoals nieuwsbrieven mijn foto te plaatsen. Ik heb laatst zelfs mijn visitekaartje laten aanpassen met mijn foto erbij. Mensen zien dan een bekend gezicht, dat werkt.” Zelf ook meer leren over dementie? Tijdens de praktische training: omgaan met en herkennen van dementie leert u meer over de symptomen van dementie. U krijgt handvatten om beter om te gaan met deze specifieke en snel groeiende groep. Met verschillende oefeningen gaat u aan de slag om situaties te herkennen. Bekijk ook de training: omgaan met bewoners met verward gedrag. Tijdens deze training krijgt u meer inzicht in de verschillende psychische problemen en verslavingen.

  Lees meer

  8 april 2024

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Bewonersparticipatie: houd het dichtbij en kleinschalig

  Het is steeds moeilijker om huurders te bereiken om te overleggen over ideeën en plannen in de wijk. “Bewoners lijken minder betrokken en actief te zijn in hun wijk”, aldus Gabriëlle, senior regisseur wijkontwikkeling en leefbaarheid bij Eigen Haard. Hoe zorg je ervoor dat huurders aanhaken en participeren? Overleggen met bewoners over beleid en plannen “Dat is onderdeel van mijn werk als senior regisseur wijkontwikkeling en leefbaarheid. Mijn taak is om te kijken wat een wijk nodig heeft zodat huurders daar fijn kunnen wonen. Dan heb ik het over leefbaarheid (schoonen veilig) en sociale cohesie. Denk aan groen in een wijk, voldoende stallingsmogelijkheden, geen afval op plekken waar het niet hoort. Maar daar horen dingen bij zoals: schone complexen, kunst in een wijk en samen dingen doen als bewoners. Ik bedenk, organiseer, en onderhoud daarvoor contact met de gemeente, wijkpartners, collega-afdelingen binnen mijn eigen organisatie én met bewoners. Ik heb een superleuke baan, elke dag is anders, met altijd weer uitdagingen.” Is een van die uitdagingen bewoners bereiken en betrekken? “Ja, dat is zeker een uitdaging. Huurders vinden en willen dingen, zij willen uiteraard in een fijne wijk wonen. Soms voelen ze zich niet gehoord of achtergesteld, maar vinden ze het lastig om aan te haken voor overleg over wat anders, beter kan. Toen ik bij Eigen Haard kwam werken in november 2021, wilde ik meteen samen met bewoners optrekken om zaken aan te pakken. Dat lukte niet goed, mede daarom heb ik deze training over bewonersparticipatie ook gevolgd.” Niet zo gek, dat het niet meteen van een leien dakje gaat? “Nee hoor, maar als je ergens nieuw bent wil je dat alles slaagt. Ik wilde snel stappen maken om resultaten te bereiken. De trainer zei: ‘Haal dat snelle er maar af. Het is een proces, een investering in vertrouwen en binding.’ Dat was voor mij een opluchting. Het geeft mij meer rust en ruimte om dingen te bedenken en bewoners te betrekken. Het zorgt voor een andere mindset hierin.” Maar ja, dan blijft: hoe zorg je dan voor vertrouwen en binding? “Door het kleinschalig te houden en dichtbij te brengen weet ik nu. We organiseren natuurlijk al bijeenkomsten en gaan van deur tot deur. Dat blijven we ook doen. Maar tijdens de training kwam bijvoorbeeld ook het houden van etage/portiekgesprekken aan bod.” Wat bedoel je met etagegesprekken? “Ja, dan ga je op een etage van een complex staan met bijvoorbeeld een informatie- of ijskraampje om bewoners te enthousiasmeren met je in gesprek te gaan. Door die kleinschaligheid is de kans op goede gesprekken veel groter. Je komt letterlijk naar de bewoner toe. Maar ook het oprichten van een online platform waar bewoners kunnen stemmen op plannen, was voor mij een eyeopener. Daar wil ik zeker meer over weten.” En nu? “Nu heb ik een gereedschapskistje met achtergrondinformatie, waar ik zaken over het ondersteunen en coachen van actieve huurders en groepen, de rechten en de plichten van bewonerscommissies, maar zeker ook over hoe je goed kunt samenwerken met bewoners, uit kan halen.” Zelf ook meer leren over bewonersparticipatie? Tijdens de operationele training: bewonersparticipatie – modern, effectief en divers leert u meer over wat u kunt doen om meer huurders te bereiken om overleg te voeren over beleid. Wat kunt u als corporatie doen om de kwaliteit van overleg en samenwerking met bestaande bewonersgroepen te versterken en te verbeteren? Lees hier meer over deze opleiding. Bent u werkzaam op strategisch / tactisch niveau dan adviseren we u aan om de training Brede invloed en participatie organiseren te volgen.

  Lees meer

  8 april 2024

• 

  Wet- & regelgeving

  “Door de opfriscursus huurrecht heb ik antwoord op meer vragen”

  Grace van der Lelie werkt sinds vier jaar op de afdeling klantenservice van Waardwonen. De Gelderse corporatie heeft zo’n 4.000 woningen in bezit in de regio Huissen en stimuleert werknemers zichzelf verder te ontplooien. Van die mogelijkheid maakt Grace graag gebruik. “Ik heb daarom gekozen om me verder in huurrecht te verdiepen. Het voordeel is dat de afdeling Klantenservice nu meer kennis heeft en we klanten sneller kunnen helpen.” Wat doe je precies als medewerker klantenservice? “Ik krijg de eerste telefoontjes binnen van klanten. Dat varieert van een woningzoekende tot een reparatieverzoek of het aanbrengen van zelf aangebrachte voorzieningen. Ik behandel ook inkomende mail, huuropzeggingen en dat soort zaken. Maar ik ben best breed geïnteresseerd in de corporatiewereld en een deel van mijn werk heeft ook raakvlakken met huurrecht. Omdat ik eerder al de basiscursus gedaan had, wilde ik meteen wat verder de diepte in en heb me opgegeven voor de opfriscursus. Het past ook wel in mijn straatje omdat ik eerder al de opleiding sociaal juridische dienstverlening heb gevolgd.” Welke actualiteiten kwamen er in de opfriscursus voorbij? “We hebben het over huuropzeggingen gehad, over erven en testamenten en over zelf aangebrachte voorzieningen. Eigenlijk een breed pallet aan zaken. Er is overigens inhoudelijk niet veel veranderd, maar toch goed om het weer allemaal top of mind te hebben. Ik heb veel ‘o ja-momentjes’ gehad waarbij ik dacht ‘dat heb ik al eens gehoord’. De docent vond ik ook erg leuk. Ze wist de droge informatie heel enthousiast in zo’n leuke vorm te gieten, dat mijn aandacht er goed bij bleef. Er werd ook veel geoefend met casussen zodat een onderwerp gaat leven. Krijg je bijvoorbeeld toestemming om een kamer te gaan verhuren? Dat soort praktijkkwesties werden verder uitgediept. Het was echt leuk om die cursus te volgen. En je leert veel van elkaar omdat er zoveel verschillende functiegroepen meededen zoals verhuurmakelaar, opzichter of ik als medewerker klantenservice. Het is leerzaam om bij elkaar in de keuken te kijken.” Wat sprong er voor jou uit tijdens de cursus? “Ik was met name benieuwd of wij het goed doen als corporatie. Neem een voorbeeld als een kind dat op het huurcontract wil. Pakken wij dat goed aan? Welke voorwaarden gelden er en hebben we dat als corporatie goed in orde? Of een onderwerp als huuropzeggingen of zelf aangebrachte voorzieningen. Daar heb ik veel van geleerd en die kennis kan ik gebruiken om intern bij ons de zaken te verbeteren en eenduidiger te organiseren.” Ben jij meer een aanspreekpunt geworden dan nu? “Haha ja, ja wel een beetje. Er komen meer mensen naar me toe met vragen sinds ik de cursus heb gedaan. Het mooie is dat ik die nu vaker kan beantwoorden en dat we als afdeling niet meer eerst door hoeven te verwijzen naar de afdeling Verhuur. Daarmee zijn onze klanten op een professionele manier eerder geholpen en daar gaat het om.” Bijblijven op het gebied van huurecht? Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere rondom het huurrecht. /

  Lees meer

  18 maart 2024

• 

  Vastgoed, Onderhoud & Beheer

  Bouwkunde voor niet-bouwkundigen: een stevige kennismaking

  ‘Volgens mij zit er asbest in mijn huis. Wat nu?’ ‘Mijn verwarming slaat niet meer aan, kan iemand die komen maken?’ ‘Mijn raam wil niet meer dicht, hoe kan dat?’ Vragen, vragen, vragen. Sabina Borgers, medewerker bij Acantus, beantwoordt ze graag, maar had behoefte aan meer kennis. Ze volgde de training bouwkunde  voor niet-bouwkundigen. Een mens kan toch niet overal een antwoord op hebben? “Nee, dat is een utopie. De vragen zijn heel breed en divers, en je kunt inderdaad niet alles weten. De insteek van Acantus is dat de medewerkers van het Klant Contact Centrum 80% van de vragen kunnen beantwoorden. Ik had als niet-techneut behoefte aan meer inhoudelijke kennis op het gebied van bouwprocessen, wet- en regelgeving, en hoe zaken technisch in elkaar steken.” Wat bedoel je met ‘inhoudelijke kennis op het gebied van bouwprocessen’? “Inzicht krijgen in alle facetten van het bouwproces, van ontwerp tot het werkelijk bouwen. Maar ook het energiezuinig maken van woningen door middel van planmatig onderhoud. Welke soorten isolatie- en bouwmaterialen zijn er en waar gebruik je ze voor? Warmtepompen, zonnepanelen en de werking daarvan. Wat is het doel van mechanische ventilatie en hoe werkt het? Hoe herken je asbest, op welke plaatsen kun je het aantreffen in woningen met een bouwjaar van voor 1994? Bouwtekeningen kunnen lezen. Als je hier meer inzicht in hebt, kun je veel beter de vragen beantwoorden van huurders, maar ook beter inhoudelijk communiceren met collega’s en externe partijen.” En dat kwam allemaal aan bod? “En nog meer. Het is geen training die je in een vingerknip hebt gedaan, de tijdsduur was twee keer twee dagen met twee avondprogramma’s. Het was goed bestede energie, want het was superinteressant en leuk. Is twee keer twee dagen niet te lang? “Zeker niet. Daarvoor was het te leuk. De trainers waren bevlogen en hadden veel kennis in huis, ook in praktisch opzicht. We deelden met z’n allen ervaringen en sparden met elkaar. Omdat het deelnemersveld gemêleerd was, krijg je leuke gesprekken. Iedereen heeft zijn/haar eigen insteek.” En de slag van theorie naar praktijk? Was die er? “We zijn een middag bij Bouwmensen op bezoek geweest, een vereniging van bouw- en infraopleidingsbedrijven door heel Nederland. Daar konden we zien hoe bijvoorbeeld dakconstructies en cv-installaties er in de praktijk uitzien. We kregen uitleg over verschillende zaken, dat was heel verhelderend en heeft echt toegevoegde waarde.” En alle kennis is nu verankerd in de bovenkamer? “Veel wel, maar niet alles en niet altijd tot in detail. Het fijne is dat we een uitgebreid naslagwerk hebben meegekregen. Dat staat niet alleen mooi te wezen, daar heb ik echt wat aan. Als ik denk: hoe zit het ook alweer precies, kijk ik daar in.” Terugkijken kan met een goed gevoel? “Ja. Ik vind het fijn dat ik nu meer kan betekenen voor Acantus. De training Bouwkunde voor niet-bouwkundigen was goed georganiseerd en interessant. Ik weet nu meer dan de basis en dat kan ik breed inzetten binnen de organisatie.”

  Lees meer

  8 maart 2024