Alle artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Management

  Opdracht in regie aan de aannemer

  Partijen bij een aannemingsovereenkomst spreken meestal een vaste prijs af maar soms ook een “richtprijs”. Als het om minder grote werken gaat of het ontwerp van de opdrachtgever nog niet voldoende is uitgewerkt. In een recent verschenen arrest van het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:1418) kwam de vraag of er sprake was van een richtprijs aan de orde en de vraag wat dit betekende voor de prijs die de aannemer in rekening mocht brengen. De feitenPartijen hebben eind 2007 en begin 2008 contact gehad over werkzaamheden die onder meer betrekking hadden op het leveren en monteren van een cv-ketel, de voorbereiding van de inbouw van een keuken en de aanleg van een badkamer. De aannemer heeft daarbij onder meer het volgende geschreven: “(…) Offerte maken en begroten kost een hoop tijd die in de offerteprijs wordt meegerekend, evenals een opslag voor risico en een opslag voor winst. Bij wijze van uitzondering kunnen wij het volgende kunnen doen: Ik zou deze week voor de cv en volgende week voor de badkamer aan slag kunnen als wij van u opdracht krijgen om de werkzaamheden in regie uit te voeren. Dit betekent dan géén offerte met een vaste prijs maar iedere week een gespecificeerde rekening van de tot dan toe gemaakte uren en gebruikte materialen. (…)” De opdrachtgever is akkoord gegaan met aanvang van de werkzaamheden op regiebasis en de werkzaamheden zijn op 11 januari 2008 gestart. Op 24 januari heeft de opdrachtgever geklaagd over de eerste facturen. Vervolgens heeft de aannemer op 29 januari een raming van de kosten toegestuurd, uitkomend op een bedrag van €29.700,-. In totaal heeft de aannemer voor een bedrag van €51.754,53 incl. btw aan facturen verzonden. De opdrachtgever heeft daarvan een bedrag van € 22.977,12 onbetaald gelaten. Maximumprijs, richtprijs of andersoortige prijsopgave?Het Hof beoordeelt eerst of sprake is van een maximumprijs, van een richtprijs of van een prijsopgave met een ander karakter. De betreffende prijsopgave vangt aan met de woorden ‘Onderstaand een raming van de werkzaamheden incl. 19% btw’. Door het gebruik van het woord raming komt het Hof tot de conclusie dat er sprake is van een schatting en niet van een (nauwkeurig vastgestelde) maximumprijs. Is er dan wel sprake van een richtprijs? Het begrip richtprijs is in art. 7:752 BW niet nader omschreven, zodat aan de rechtspraak is overgelaten wanneer een prijsindicatie als een richtprijs wordt aangemerkt. Uit de rechtspraak blijkt dat een prijsindicatie niet (letterlijk) als een richtprijs benoemd hoeft te worden, om wel het karakter van een richtprijs te hebben. Anderzijds is het enkele noemen van een indicatie (bijv. in een offerte) niet zonder meer voldoende om een richtprijs aan te kunnen nemen. In sommige gevallen is de offerte bijvoorbeeld opgesteld op een moment dat de werkzaamheden nog niet (geheel) duidelijk waren. Overigens kan ook een na het sluiten van de overeenkomst afgegeven prijsindicatie als een richtprijs worden aangemerkt. In het hier besproken arrest oordeelt het Hof Amsterdam dat er sprake is van een richtprijs van €29.700,-. Daarbij overweegt het Hof dat de opdrachtgever uiteindelijk akkoord is gegaan met het voorstel van de aannemer om alle werkzaamheden op regiebasis per uurtarief te gaan doen, omdat deze de opdrachtgever wist te overtuigen van de voordelen, nu de aannemer had aangegeven niet te verwachten dat zij boven de genoemde bedragen zou uitkomen en verwachtte eventueel zelfs daaronder te blijven.  Vast staat dat de aannemer vervolgens de ‘raming’ van 29 januari 2008 heeft toegezonden, waarin het protest van de opdrachtgever met betrekking tot de in de facturen van 22 januari 2008 in rekening gebrachte kosten met betrekking tot de centrale verwarmingsketel werd gehonoreerd en die, met inbegrip van enkele andere posten, sloot op een totaalbedrag van €29.700,-. Is er gewaarschuwd voor overschrijding van de richtprijs?Op deze regel geldt geen uitzondering indien de opdrachtgever zelf had kunnen begrijpen dat de richtprijs zou worden overschreden (Hof Arnhem – De kwalificatie van de prijsopgave als richtprijs brengt met zich dat de richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd, om hem de gelegenheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. Leeuwarden 29 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ2018, r.o. 4.11). De aannemer stelt wel te hebben gewaarschuwd, door regelmatig te factureren en dat de opdrachtgever daaruit had kunnen concluderen dat het door hem te betalen bedrag uiteindelijk veel hoger zou worden dan het in de raming genoemde bedrag. Het Hof gaat hier niet in mee. Gelet ook op hetgeen de opdrachtgever heeft aangevoerd over de gang van zaken, heeft de aannemer onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat aan de waarschuwingsplicht is voldaan. ConclusieHet Hof steekt hier de opdrachtgever een helpende hand toe. Wanneer werkzaamheden op regiebasis worden uitgevoerd is het belangrijk zo snel mogelijk een richtprijs te bepalen. De opdrachtgever krijgt dan een houvast om discussies met de aannemer te beslechten. Wilt u meer weten over Bouwrecht?Volg dan een van de trainingen van

  Lees meer

  1 september 2016

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Geldt burenrecht ook voor huurders?

  In de Nederlandse wetgeving bestaat een onderdeel dat zich (geheel) richt op buren: het zogenaamde burenrecht. De regels van burenrecht hebben vaak te maken met (het voorkomen van) hinder. Het burenrecht regelt bijvoorbeeld zaken als: de minimale afstand van beplanting tot de erfgrens, het afscheiden van een perceel met een schutting, overbouw et cetera. De bepalingen van het burenrecht zijn te vinden in het Burgerlijk Wetboek (BW), in de artikelen 5:37 tot en met 5:59 BW. Een andere belangrijke bron voor het burenrecht zijn de algemene plaatselijke verordeningen (APV’s). Dit zijn de regels die door de gemeente worden opgesteld. Vaak bevatten deze aanvullende voorschriften, zoals een afwijkende maximale hoogte van een schutting of een afwijkende afstand die beplanting tot de erfgrens mag hebben. In de wet wordt gesproken over ‘naburige erven’. Met erf wordt bedoeld iedere onroerende zaak. Denk hierbij aan grond met bebouwing, maar het kan ook gaan om een onbebouwd stuk grond. De uitdrukking ‘naburig’ hoeft daarbij overigens niet altijd te betekenen dat de erven rechtstreeks aan elkaar grenzen. Als handelingen of situaties op een erf invloed hebben op een ander erf dan is sprake van naburigheid, ook als die erven niet naast elkaar liggen. Het is verder goed om te weten dat de regels van het burenrecht niet gelden als het naburige erf van de overheid of van de gemeente is. Ook op huurders van toepassing?Hoewel de regels van het burenrecht in beginsel bedoeld zijn voor eigenaars, gelden veel van de regels van het burenrecht ook voor huurders. Wel zal in bepaalde gevallen niet alleen de huurder, maar ook de eigenaar (de verhuurder) moeten worden aangesproken. In zijn algemeenheid zou kunnen worden gesteld dat de wettelijke bepalingen van het burenrecht óók van toepassing zijn op een (of twee) huurder(s) als sprake is van -een mogelijkheid tot- hinder. Het is aan te raden om terughoudend te zijn met het belasten van een huurder met verplichtingen uit het burenrecht. Het uitgangspunt blijft namelijk dat de verplichtingen rusten op de eigenaars van naburige percelen. In de literatuur wordt wel verdedigd dat alleen verplichtingen die leiden tot gedogen van een bepaalde situatie (of een verplichting om iets niet te doen) kan overgaan op een huurder. En dat een verplichting om iets te doen altijd bij de eigenaar van het erf blijft liggen. Ik denk dat er veel voor dit standpunt te zeggen is. Bijvoorbeeld een verplichting om geen hinder toe te brengen aan eigenaars van andere erven kan prima op een huurder van toepassing zijn. Regelend rechtDe regels van het burenrecht gelden voor de verhouding tussen twee buren, tenzij daarvoor een andere afspraak is gemaakt. Het gaat dus om regels van regelend recht waarover tussen buren onderling andersluidende afspraken gemaakt kunnen worden. Het is eveneens mogelijk dat een (rechts)voorganger -de vorige bewoner- afwijkende afspraken ten opzichte van de wet heeft gemaakt met zijn buren. Deze afspraken gelden in beginsel niet (meer) zodra de voormalige bewoner is vertrokken. Dit is alleen anders als er is afgesproken dat de bestaande afspraken door de nieuwe partijen ook zullen worden nageleefd. Dit kan in een koopovereenkomst worden geregeld in een zogenaamd ‘kettingbeding’ of simpelweg door het maken van afspraken met de nieuwe bewoner. Ik geef een voorbeeld ter verduidelijking. VoorbeeldEen boom staat op perceel A op 50 centimeter van de erfgrens met perceel B. Gelet op artikel 5:42 lid 2 BW dient de boom minimaal 200 centimeter van de erfgrens te staan. In de APV is geen afwijkende afstand opgenomen. De bewoner van perceel B heeft schriftelijk laten weten dat hij instemt met deze situatie, die nog niet verjaard is. Deze afspraak geldt al geruime tijd. De bewoner van perceel B besluit te gaan verhuizen. De nieuwe bewoner van perceel B is niet blij met de boom zo dicht op de erfgrens en wil dat deze verwijderd wordt. Aangezien de afspraak niet bindend is voor de nieuwe bewoner van perceel B, kan hij nog steeds verwijdering vorderen. Misbruik van rechtAls een eigenaar/huurder gebruik wil maken van zijn rechten op grond van het burenrecht, dan geldt als uitgangspunt dat hij hiervan gebruik mag maken. Er mag echter geen sprake zijn van misbruik van recht. Burengeschillen kunnen soms hoog oplopen en het komt voor dat het burenrecht wordt aangegrepen puur om een ander dwars te zitten. Dat mag niet als sprake is van misbruik van recht, of zoals de wet het zo mooi formuleert: “Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden”. De rechter zal desgewenst beoordelen of hiervan sprake is. Een klassiek voorbeeld is de bevoegdheid tot afsluiting van een erf (artikel 5:48 BW). Er zijn gevallen denkbaar waarbij een eigenaar totaal geen belang heeft bij de afsluiting van zijn erf met een muur of schutting, maar waarin dit enkel en alleen wordt gedaan om een buurman te treiteren. Bijvoorbeeld om hem zijn uitzicht te ontnemen, of om het parkeren van zijn auto te bemoeilijken. Burenrecht soms dus ook voor huurdersHet burenrecht geldt niet alleen tussen eigenaars van aangrenzende percelen, maar kan ook soms ook door of tegen huurders worden ingeroepen. De bepalingen zijn van regelend recht, dus afwijkende afspraken zijn mogelijk. Het is wel van belang om goed te onderzoeken tussen wie deze afwijkende afspraken gelding hebben. Misbruik van het burenrecht is uiteraard niet toegestaan. Meer weten over burenrecht over aanpak van overlast?In de training Woonoverlast aanpakken leert u hoe u woonoverlast effectief kunt aanpakken. En dan hebben we het niet over allerlei formele brieven. Maar echt hoe u woonoverlast praktisch en pragmatisch aan kunt pakken. Tijdens de leergang Woonconsulent leert u ook hoe kunt handelen bij woonoverlast en welk juridisch kader hierbij speelt. In de training Huurrecht Verdieping wordt diverse casuïstiek behandeld vanuit de praktijk van de verhuurder. Uiteraard kunt u hierbij uw eigen casus inbrengen. Tanja de Groot, VBTMdocent Kjenning

  Lees meer

  3 mei 2016

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Statushouders en woningen… Hoe zit het nu eigenlijk?

  “I am an engineer, so stop fooling me!” Ik was nu al zeker 10 minuten bezig om de vrouw uit te leggen dat de woningcorporatie de woning niet zou voorzien van nieuw behang, omdat dit iets is waar een huurder in Nederland zelf voor moet zorgen. Ik slaagde er duidelijk niet in om die boodschap over te brengen. De vrouw uit Iran geloofde me niet, vond kennelijk mijn status te laag en bleef volhouden. Als ik haar had gesproken vóór ze de woning huurde had ik misschien nu niet zo’n vervelend misverstand gehad. Tja. Ze had zeker een punt dat de woning die ze had gekregen veel opknapwerk nodig had. Ook de begeleider van Vluchtelingenwerk, die ik later sprak, was daar niet blij mee. “Waarom geven jullie die statushouders toch zo vaak zo’n uitgewoonde woning? Ze hebben al zo weinig geld om de woning in te richten.” Daar zat wel een kern van waarheid in. Bij het huisvesten van statushouders kozen we inderdaad vaak woningen die om allerlei redenen wat minder in de markt lagen. Hoe die huisvesting van statushouders precies verliep en wat daar voor onze nieuwe huurder bij kwam kijken en was geregeld, wisten we eigenlijk niet precies. In de meeste gevallen spraken we de persoon in kwestie niet eens en liep alles via Vluchtelingenwerk.  Bovenstaande verhaal is mijn eigen ervaring. Van zo’n twintig jaar geleden. Momenteel is het aantal woningen dat aan statushouders wordt verhuurd tien keer zo groot geworden als toen. Maar als ik professionals van corporaties spreek, heb ik niet het idee dat er veel is veranderd. Nog steeds merk ik vaak dat de kennis ontbreekt van hoe het precies in elkaar zit. Welke begeleiding is er bij het verhuurproces vanuit het COA? Wat doet Vluchtelingenwerk? Welk budget is beschikbaar om een woning in te richten? Wat gebeurt er op gebied van informatie en wat gebeurt er aan woonbegeleiding? En als er zaken niet goed gaan, welke partijen en instanties kun je dan inschakelen? Ook komt het nog vaak voor dat de statushouder, de nieuwe huurder, niet of nauwelijks contact heeft met de corporatie. Met name dat laatste staat in schril contrast met de uitgebreide intakeprocedure die bij veel corporaties plaats vindt. Ik was laatst bij een corporatie die standaard behalve een inkomenscontrole ook de huurders informeerde over de totale woonlasten in relatie tot het inkomen en daarbij met name bij jongere kandidaten kritisch doorvroegen over hoe die dachten de maand door te komen. Ook op het sociale aspect werd er stevig doorgevraagd. Naar eventuele ervaringen met burenruzies en overlast, naar luidruchtige hobby’s en hoe de nieuwe huurder de tuin en de woning gaat inrichten. Overigens een goede zaak, wat mij betreft. Maar de statushouders, en dat zijn in 2016 minstens één op de vijf nieuwe huurders, die spraken ze helemaal niet. Is dat nu wel verstandig? Hoe zit het nu eigenlijk?In de training: “Statushouders, een bijzondere doelgroep?” komt deze vraag uitgebreid aan de orde. Bovendien vertelt een specialist van Vluchtelingwerk precies hoe de zaken rondom verhuur, inrichtingsbudgetten, informatievoorziening en woonbegeleiding zijn geregeld. Hierdoor kunt u in de praktijk een goede afweging maken en besluiten hoe de corporatie goed kan aansluiten bij wat er al is. Voor mij was het incident met het behang indertijd een reden om voortaan voor statushouders woningen uit te kiezen waar voor de huurder niet al te veel kluswerk in zat. Maar tja, die keuze heeft u in de huidige tijd ook niet altijd. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  17 april 2016

• 

  Management

  Succesvol veranderen? Yes we can!

  De corporatiesector moet, net als veel andere sectoren, veranderen. De omgeving waarin corporaties hun diensten leveren zal veel dynamischer en onvoorspelbaarder worden dan we gewend zijn. Klantwensen worden steeds individueler en de overheidsmaatregelen en het economische klimaat verhogen de druk op de sector. Veranderen gaat echter niet vanzelf. Veranderen is namelijk niet voor niets een werkwoord! Problemen die zich voordoen bij “veranderen” wijten aan de organisatie of de medewerkers is niet terecht. Want mensen willen écht wel veranderen. Maar daarvoor moeten ze wel -heel logisch- het nut zien en de noodzaak voelen. De juiste, passende aanpak en strategie, een bij veranderingen intrinsiek betrokken management, een zorgvuldige analyse en helder beeld van de organisatie en de gewenste situatie zijn de sleutels tot succes. Is het warm of is het koud? Om te bepalen welke veranderstrategie en veranderinstrumenten effectief kunnen zijn bij een verandering biedt het vierkwadrantenmodel van Berenschot rondom verandering inzicht. Dit model toont de meeste effectieve aanpak voor veranderingen. Hierbij wordt rekening gehouden met zowel het type organisatie als het type verandering waar men voor staat. Er wordt onderscheid gemaakt tussen “warme” en “koude” organisaties en “warme” en “koude” veranderingen. Koude organisaties kenmerken zich door een zakelijk en doelgericht karakter terwijl bij warme organisaties samenwerking, gemeenschappelijkheid en sociale interactie meer centraal staat. Weerstand tegen verandering zijn voor koude organisaties de barrières die overwonnen moeten worden. Bij warme organisaties wordt weerstand daarentegen meer omarmd en gezien als een bron van energie en/of betrokkenheid. Bij koude veranderingen is er sprake van noodzaak en een grote mate van urgentie om te veranderen om als organisatie te overleven en is er vaak afhankelijk van de omgeving. De uitkomst van de verandering is onvoorspelbaar en leidt vaak tot incidentele ingrepen. Bij een warme verandering ontbreekt de noodzaak en wordt de verandering vaak ingegeven door een goed idee, een kans of een ambitie. De duur van de verandering is vaak langer en gaat in een meer geleidelijk tempo. Tabel: Benodigde strategieën voor de verschillende organisatieveranderingen. Corporaties meestal warm De meeste corporaties hebben een warm karakter. Medewerkers hebben gemiddeld lange dienstverbanden en ze zijn vanuit een diepe intrinsieke motivatie betrokken bij de doelgroep waarvoor ze werken. Voor de warme mensen in de sector worden de veranderingen vaak te koud aangepakt. De meeste veranderingen die corporaties en medewerkers momenteel moeten ondergaan zijn noodzakelijk en komen niet voort uit een ambitie. Die veranderingen zijn dus “koud”. De beste passende strategie daarbij is dan “transformeren”. Gezamenlijk een nieuwe visie ontwikkelen op de noodzaak tot veranderen, de te realiseren doelstellingen en de mogelijke oplossingen. En de dagelijkse praktijk? In de praktijk zien we nog vaak een strategie van interveniëren en reorganiseren. De structuur wordt heroverwogen, bedrijfsprocessen worden aangepast, openingstijden veranderen, klantportalen worden gebouwd, regisserend opdrachtgeverschap wordt geïmplementeerd en er worden reorganisaties doorgevoerd. Medewerkers in warme organisaties zullen vanuit sociaal noodzakelijk oogpunt geneigd zijn zich conformeren aan de nieuwe organisatie, maar of ze dat ook intrinsiek doen is maar de vraag (ja, zeggen, nee doen). Door daar waar mogelijk medewerkers actief te betrekken bij de strategie van “transformeren” zal de verandering meer worden omarmd en worden eventuele consequenties gemakkelijker geaccepteerd. Mensen zijn meer intrinsiek betrokken en juist dat commitment is essentieel voor de verdere ontwikkeling van de organisatie. Succesvol veranderen doe je samen! Een door Kjenning succesvolle toegepaste methode bij transformeren is het voeren van dialoogsessies. In de eerste dialoogsessie gaan medewerkers via verschillende werkvormen met elkaar in gesprek over het “Waarom, wat en hoe als afdeling”. Waarom is het ontwikkelen van de afdeling noodzakelijk? Wat betekent dit voor de richting waarheen de afdeling zich gaat ontwikkelen? Hoe kan dat gerealiseerd worden (wat is daar als afdeling voor nodig)? In de sessie worden ideeën, gedachten en ervaringen uitgewisseld. Een procesbegeleider zorgt voor een veilig gesprek met voldoende diepgang. Door met elkaar in gesprek te gaan neemt weerstand vaak af. Iedere medewerker moet aan het einde voor zichzelf bedenken wat hij/zij persoonlijk nodig heeft om de verandering vorm te kunnen geven. Tijdens de volgende dialoogsessie wordt dieper ingegaan op de eigen invloed en eigen bijdrage van de individuele medewerker. Natuurlijk worden dan ook concrete acties geformuleerd om die bijdrage verder vorm geven. De splitsing in verschillende dialoogsessies is bewust vanuit het oogpunt van het proces van informatieverwerking en gedachtenvorming. Om na de eerste sessie niet te blijven hangen in randvoorwaarden (wat hebben we nodig) maar de ontwikkeling door te zette naar de eigen rol en invloed (wat betekenen de ontwikkelingen voor mij en wat kan ík bijdragen) moeten deelnemers voldoende tijd hebben informatie te verwerken, de mogelijkheid hebben om vragen te stellen en op het geheel te reflecteren. Samen leggen we resultaten na de sessies steeds vast. De terugkoppeling biedt inzicht en concrete aanknopingspunten voor het verder ontwikkelen van de organisatie en het gedrag dat daarbij hoort. Tevens biedt het inzicht in de factoren die dit gedrag stimuleren dan wel belemmeren. En doordat medewerkers het zelf bedenken zijn de eerste weerstanden al overwonnen. Men gaat denken aan “hoe het wel kan” in plaats van “waarom het niet kan”. Ook in gesprek? Worstelt u ook met veranderingen? Wilt u medewerkers betrekken bij veranderingen en juist de kwaliteiten van collega’s benutten in veranderingen? Onze opleidingsadviseurs gaan graag vrijblijvend met u in gesprek. Neem dan contact op met ons.

  Lees meer

  27 november 2015

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  In Nederland zou niemand hoeven tobben aldus Merlien Welzijn

  Als professional heb ik dagelijks te maken met huurders die betaalproblemen hebben. In mijn diverse vriendenkring hoor ik de verhalen van alleenstaande bijstandsmoeders die tobben. Maar ook van mensen die ten prooi gevallen zijn aan een reorganisatie… en tobben. Van ZZP’ers met teruglopende opdrachten… die tobben. Van interimmers die gebonjourd zijn… en tobben. Ergens wist ik het wel. Er is veel armoede. En als je je daarin verdiept val je eigenlijk van de ene verbazing in de andere. Het CBS becijfert dat 1,5 miljoen mensen in Nederland in armoede leven. En wat het CBS becijfert is dus per definitie zonder de verborgen armoede. Dat zet je toch aan het denken, of niet? Bijstandsgerechten.nl, mijn burgerinitiatief tegen armoede, bereikt al een groot deel van deze mensen. Ze surfen met tienduizenden tegelijk op de site. Mensen die al jaren in de bijstand zitten zoeken inspiratie. Dat ene kookkunstje waarmee ze al jaren overleven komt hen de keel uit. Velen zijn simpelweg ook op zoek naar hulp want ‘Hoe was je dit varkentje?’ Simpelweg minder geld uitgeven is  niet zo gemakkelijk. Korting of uitstel van betaling van je hypotheek, huur en andere vaste lasten is vaak lastig tot onmogelijk. Dus moet er bezuinigd worden op primaire levensbehoeften zoals de dagelijkse kost. Dan maar dagelijks patat?Dacht het niet! Want het is juist belangrijk om energiek te blijven. Dan blijf je in staat de volgende kans te pakken als die zich aandient. En dan heb ik het nog niet over de algemene gezondheid. Hoe dan ook: een goede en gezonde maaltijd is van vitaal belang. Hoe je dat tot op de cent nauwkeurig voor elkaar krijgt leer je via de gratis website Bijstandsgerechten of de budgetkookboeken Koken voor 4 personen voor €5 en Slim Koken: budgetrecepten en bespaartips voor het hele gezin. Boeken die eigenlijk iedereen in Nederland in de kast moet hebben staan, want armoede kan -ook in tijdelijke vorm- uiteindelijk iedereen overkomen en dan is het wel zo handig als je actieplan klaar ligt. Omdat je in principe prima kunt blijven eten, drinken en genieten van het leven doe ik het zelf nog steeds. Ik wacht niet op een aanleiding. Wie help jij op weg?Veel gemeenten en woningcorporaties geven de boeken cadeau aan hun doelgroep: rechtstreeks, via budgettrainingen, in verhuurmappen, om hun zoveeljarig bestaan te vieren, etc. Succesvolle ondernemers verspreiden de boeken eerder via voedselbanken. De boekjes kosten per stuk € 12,95. Bij bulkafname lopen kortingen op tot 40% op de inkoopprijs. Wie help jij op weg? Merlien Welzijn werkt al meer dan 10 jaar als leidinggevende op het vlak van Wonen bij diverse woningcorporaties. Als kind is zij opgegroeid in een eenoudergezin wat rondkwam van de bijstand. Later heeft zij wel eens kortstondig met werkeloosheid te maken. Haar strategieën heeft zij door ervaring verfijnd en beschikbaar gesteld aan anderen. Haar stelling: in Nederland zou niemand hoeven tobben! Merlien werd met haar initiatief Bijstandsgerechten eind oktober verkozen tot dé Libelle STER 2015. Om dit mooie initiatief verder te kunnen delen heeft Kjenning aan Merlien gevraagd over dit speciale gast-blog te schrijven. Heeft u ook een inspirerend initiatief waarmee u het verschil maakt? Laat het ons weten via mail@kjenning.nl 

  Lees meer

  27 november 2015

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Een burenruzie: wat moet de verhuurder doen?

  Buren die elkaar het leven zuur maken, het komt helaas nog wel eens voor. Van de verhuurder wordt dan meestal verwacht dat hij een oplossing biedt voor de door de buren ondervonden overlast. Bijvoorbeeld door één van de klagers te laten verhuizen of door naar de rechter te stappen. Bij een burenruzie is echter vaak onduidelijk wie de veroorzaker van de overlast is en welke huurder de verhuurder moet aanspreken. De pot verwijt de ketel. Toch betekent dat niet dat de verhuurder de burenruzie maar moet laten voor wat het is. Verhuurder aan de slag ook bij onduidelijke schuldvraagOok als niet duidelijk is bij welke huurder de schuldvraag ligt, heeft de verhuurder de plicht om maatregelen te nemen. Maar welke maatregelen moet je nemen als duidelijk sprake is van een burenruzie? Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft daar onlangs uitspraakover gedaan, waarbij VBTM de verhuurder bijstond. In deze zaak klaagden de buren over en weer over elkaar bij de verhuurder en viel niet één klager als verantwoordelijke voor de ontstane situatie aan te wijzen. De verhuurder voerde met beide huurders gesprekken, maakte afspraken en trachtte te bemiddelen. Dit leidde niet tot verbetering, zodat één van de klagers een kort geding startte om de verhuurder te verplichten tegen de andere huurder een procedure te starten met als doel ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens deze klager had de verhuurder een grondig onderzoek moeten instellen, buurtonderzoek moeten houden en het conflict moeten oplossen, bijvoorbeeld door hem andere woonruimte aan te bieden met een verhuiskostenvergoeding. Het gerechtshof was het hier echter niet mee eens. Het stelde vast dat er sprake was van een grondig verstoorde burenrelatie waarin in ieder van de buren een aandeel had. Volgens het hof rust op de verhuurder weliswaar de verplichting om op te treden tegen onrechtmatige overlast van een huurder, dat wil echter niet zeggen dat de verhuurder iedere mogelijke (rechts)maatregel moet nemen die tot beëindiging van de overlast zou kunnen leiden. De verhuurder moet díe maatregelen nemen die in redelijkheid en afhankelijk van de omstandigheden van het geval van hem verwacht mogen worden. In de situatie waar het hof over moest oordelen waren de maatregelen van de verhuurder, bestaande uit het bevorderen van overleg en het bemiddelen tussen beide huurders, voldoende. Van een verhuiskostenvergoeding kan volgens het hof geen sprake zijn. Het hof oordeelt dat de verhuurder het probleem niet heeft veroorzaakt en aan zijn verplichtingen heeft voldaan, zodat niet valt in te zien waarom de verhuurder een verhuiskostenvergoeding aan de klager zou moeten betalen.  Ook bij een wederzijdse burenruzie dus niet stilzittenDus ook bij een wederzijdse burenruzie kan de verhuurder niet stilzitten, maar de maatregelen die de verhuurder moet treffen gaan in beginsel minder ver dan in een “gewone” overlastzaak. De verhuurder zal in ieder geval een onderzoek moeten instellen om een goed beeld te krijgen van de aard van de overlast. Aan de hand daarvan zal de verhuurder moeten beoordelen welke maatregelen genomen moeten worden. In de burenruzie waar het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch over moest oordelen, was het voeren van overleg en het bemiddelen tussen partijen bij het maken van afspraken voldoende. Tanja de Groot, VBTM Advocaten HuurrechtHuurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructureringHuurrecht Verdieping Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Woningwaarderingsstelsel

  Lees meer

  25 november 2015

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Wijkgericht werken belangrijker dan ooit

  Voor woningcorporaties wordt het er niet gemakkelijker op. Het imago heeft flinke deuken opgelopen, de verhuurdersheffing beperkt de investeringsmogelijkheden en de huren moeten geforceerd omhoog, ook al is dat lang niet altijd wenselijk. Volgens de ‘visie’ van Minister Blok moeten corporaties zich met name richten op de primaire doelgroep. Leefbaarheid is een taak voor de gemeente, tenzij het direct betrekking heeft op de kerntaak van de corporatie. Het zou getuigen van kortzichtigheid om hier klakkeloos genoegen mee te nemen. Corporaties hebben een groot belang bij de leefbaarheid in buurten en wijken. Zij hebben baat bij gewilde en gezonde wijken. Een gewilde wijk betekent minder mutaties, minder leegstand en tevreden bewoners. In een gezonde wijk zetten veel bewoners zich in voor de wijk en voor elkaar. Dit leidt ontegenzeggelijk tot lagere beheer- en toezichtkosten. De boodschap is dus niet: stop met aandacht besteden aan leefbaarheid, maar motiveer duidelijk waarom je het wel doet. En: formuleer heldere en meetbare doelen. Vaak wordt begonnen aan een project, zonder dat helder is wat het moet opleveren. Dan valt er achteraf natuurlijk ook niet te meten wat je hebt bereikt. Wijkgericht werken en aandacht besteden aan leefbaarheid is met name ook nú van belang omdat iedereen het heeft over de participatiesamenleving. Wat een woord, trouwens. Zeker in wijken, die de aandacht verdienen van de corporaties is het niet vanzelfsprekend dat bewoners het op eigen kracht redden. Dat betekent zorgen voor minder draaglast, zodat bewoners ruimte krijgen om de eigen problemen aan te pakken. Maar zorg ook voor meer draagkracht in de wijk. Dat levert krachtige bewoners op, die meer zelf kunnen en die er voor kunnen zorgen dat zwakkere bewoners meeliften met de sterkere. Gericht aandacht besteden aan wijkgericht werken is daarom de komende periode belangrijker dan ooit. Hans Suurmond Hans is docent van de Samenwerken in de wijk, waarin aandacht wordt besteed aan nut en noodzaak van wijkgericht werken en waarin praktische instrumenten worden aangereikt om direct mee aan de slag te kunnen.

  Lees meer

  21 januari 2015