Alle artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Hoe werkt de volkshuisvesting in Denemarken?

  Een poosje geleden begeleidde Kjenning een groep Deense volkshuisvesters, tijdens hun bezoek aan Amsterdam. Ik mocht daarbij iets vertellen over de manier waarop wij huismeesters en wijkbeheerders inzetten. Aansluitend gingen we met een wijkbeheerder naar de Kolenkitbuurt in Amsterdam. Ik vond het een zeer leerzame dag. Niet alleen omdat ik in mijn beste Engels een presentatie moest verzorgen, maar vooral omdat ik door het contact met de Denen, door hun ogen keek naar de manier waarop we het hier doen met volkshuisvesting. Verbazing De dag ervoor waren de Denen naar Amsterdam Zuidoost geweest, de Bijlmer dus. Dat had indruk gemaakt: Waarom is dat groen daar zo slecht onderhouden? Ik heb uitgelegd dat het Stadsdeel door allerlei bezuinigingen het niveau naar omlaag heeft gebracht. Hoofdschuddend accepteerden zij deze uitleg. Ook tijdens de rondgang door de Kolenkitbuurt was de verbazing groot: Waarom doet hij niets? Ik legde uit dat onze wijkbeheerders netwerkers zijn, die dingen organiseren. En soms lukken dingen niet.  Naast een complex was een strook van 10 bij 2 meter, die duidelijk verwaarloosd was en vol met zwerfvuil en lege blikjes was. “Van de gemeente, dat hebben we al heel vaak gemeld, maar ze doen er niks aan, was de uitleg.“ Bij ons pakt hij een vuilniszak en dan is het probleem binnen 20 minuten opgelost. Was de reactie van de Denen. Ook een kort bezoekje aan een klein studentencomplex leidde tot hilariteit. De keuken zag eruit als in een scene uit Jiskefet:  vieze pannen op het aanrecht, een plakkerige vloer, een volle asbak op de tafel onder de onklaar gemaakte rookmelder. Het kan ze niets schelen! Was de eerste reactie van onze Deense vrienden. En daarmee bedoelden ze de verhuurder en niet de studenten. De span of control is groot, té groot, was de conclusie. Maar nu andersom. Hoe werken ze dan in Denemarken? Het Deense model. De huismeester in Denemarken is een doener. Zijn primaire taken zijn onderhoudswerkzaamheden in het complex en ook achter de voordeur. Hij maakt ook de gezamenlijke ruimten schoon en onderhoudt het groen. Daarnaast heeft hij ook sociale taken. Zijn werkgebied bestaat uit ongeveer 150-250 eenheden. Een van de grotere verschillen is dat in Denemarken het onderscheidt tussen grijs/groen van de gemeente, van corporaties en van andere eigenaren niet bestaat. De huismeester onderhoudt het grijs/groen. Om deze veelzijdige taak goed uit te kunnen voeren, wordt hij goed opgeleid. In een periode van 2 jaar gaat hij regelmatig een volle week naar school. Daarbij ligt de nadruk op het leren uitvoeren van de technische werkzaamheden, schoonmaken en groenonderhoud. Het is een fysiek zware baan, maar wel eentje die veel voldoening kan scheppen: Kijk eens hoe mijn complex erbij staat! Precies wat we in Nederland nodig hebben! Bij ons zien we een heel andere ontwikkeling. De huismeesters van weleer zijn er nauwelijks nog. De ontwikkeling is dat ze steeds minder zelf doen, hun gereedschap is hen afgenomen en is vervangen door een smartphone. Hun werkgebieden zijn steeds groter geworden. De complex gebonden huismeester zien we vrijwel alleen nog bij ouderencomplexen. De wijkbeheerder of buurtbeheerder van nu bestrijkt een gebied van 2000 tot soms wel 4000 woningen. Hoe effectief is dat? En past dat wel bij de ontwikkelingen in de samenleving en de huurderspopulatie? Ik denk het niet. Door bezuinigen en digitalisering is de afstand tussen de corporatie en de huurders steeds groter geworden. Onderhoud, groenonderhoud en schoonmaak worden meestal uitbesteed. Tegelijkertijd zien we dat het aantal kwetsbare huurders sterk is toegenomen. Door de tijdgeest en de toenemende diversiteit is de saamhorigheid in de afgelopen jaren sterk afgenomen. De mate van betrokkenheid bij elkaar en de woonomgeving is in steeds meer wooncomplexen onvoldoende. Dat is zichtbaar: zwerfvuil, bekladding, opslag en vuilnis in algemene ruimten en vervuiling. Corporaties proberen het tij te keren door in te zetten op activering van huurders, meer woonregels en het handhaven daarvan. Maar activeren lukt niet of nauwelijks en voor het consequent handhaven van regels is niet voldoende menskracht beschikbaar. Daarom denk ik dat het Deense model veelbelovend is in de Nederlandse context. Door dagelijks onderhoud, schoonmaak en groenonderhoud niet meer uit te besteden, maar zelf uit te voeren, creëer je een vaste medewerker die vrijwel dagelijks op het complex is. Door het kleine werkgebied leert hij vanzelf de huurders kennen. En omdat hij ook nog achter de voordeur komt, is vroege signalering opeens wel veel eenvoudiger geworden. Hennepteelt en onrechtmatige bewoning is opeens een stuk sneller en makkelijker te constateren en verloedering kan meteen worden aangepakt. Wij zijn enthousiast. U ook? Wij zijn zo enthousiast over de “Deense aanpak” dat we de eerste corporatie die een pilot start om huismeesters/wijkbeheerders ook de taken in het dagelijks onderhoud en beheer te laten doen, gratis met 3 adviesgesprekken over de invulling en organisatie en 2 workshops over leefbaarheid en sociaal beheer, willen ondersteunen in de aanpak. Dus bent u net zo enthousiast als wij? Neem dan gerust even contact op. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  13 juni 2019

• 

  Management

  Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen eindelijk aangenomen

  De Eerste Kamer heeft op dinsdag 14 mei 2019 de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen aangenomen. Deze wet beoogt de kwaliteit van een gebouw en het bouwproces te verbeteren en een grootschalige wijziging van vergunningverlening, de introductie van een privaat toezichtstelsel en de verruiming van de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer. Het stelsel van regelgeving zal stapsgewijs worden ingevoerd en de komende jaren worden toegepast bij verscheidene proefprojecten. De intrede van de wet staat gepland op 1 januari 2021 en zal allereerst gelden voor relatief éénvoudige bouwwerken zoals ééngezinswoningen. Complexe bouwprojecten worden pas later aan de wet onderworpen. Kwaliteitsborger Op de bouwplaats kan men zich opmaken voor de komst van de kwaliteitsborger. De kwaliteitsborger zal onder andere bouwplannen gaan beoordelen en de veiligheid en kwaliteit van uitgevoerde constructiewerkzaamheden monitoren. Het is voor aannemers, ondernemers en leveranciers van belang om te voorzien in goede documentatie om aan deze kwaliteitscontroles te kunnen voldoen. Versterking positie opdrachtgever Eén van de meest zichtbare gevolgen voor opdrachtgevers zal de intrede van het opleverdossier zijn. In dit dossier zal de aannemer onder meer verklaren dat het gebouwde volgens geldende bouwregelgeving is gebouwd en wordt opgeleverd. Verder verandert de regelgeving rondom ‘’verborgen gebreken’’ in de zin van een aannemingsovereenkomst  Nu is het zo dat een aannemer vanaf het moment van oplevering in beginsel alleen aansprakelijk is voor zogenoemde verborgen gebreken: gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze regeling wordt veranderd ten gunste van de opdrachtgever. De aannemer zal in het vervolg aansprakelijk zijn voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Hiermee verdwijnt in de basis dus de bewijslast voor de veelal ondeskundige opdrachtgever indien deze een gebrek bij de oplevering redelijkerwijs niet had moeten onderkennen. Daarbij is het dwingendrechtelijke karakter beperkt tot natuurlijke personen die niet handelen in het kader van een beroep of bedrijf. Voor andere partijen (natuurlijke en rechtspersonen die handelen in het kader van een beroep of bedrijf) wordt voorgesteld dat zij hiervan alleen uitdrukkelijk bij overeenkomst ten nadele van de opdrachtgever kunnen afwijken, in plaats van in algemene voorwaarden (zoals de UAV 2012 en de UAV-GC 2005). Gevolgen in de praktijk De nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen zorgt voor meer duidelijkheid in de aansprakelijkheid en verbetering in de bouwkwaliteit en het -toezicht. De praktijk zal moeten uitwijzen wat de gevolgen zijn van de veranderde regelgeving en welke knelpunten er eventueel zijn. Wilt u zich voorbereiden op de komst van deze wetgeving? Doe dan mee aan de opleiding Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, welke  VBTM en Kjenning organiseren vanuit de Aedes bouwrechtacademie. Zo kunt u zich goed voorbereiden op de komst van deze nieuwe regelgeving. Uiteraard kan deze opleiding ook incompany worden verzorgd. Onno MoldersVBTM advocaten

  Lees meer

  27 mei 2019

• 

  Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte aangepast

  Per april is er een nieuwe versie van het beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte beschikbaar. Deze vervangt de versie van 1 juni 2018. De aanpassingen zijn onder andere het gevolg van een beleidswijziging en het huurprijsbeleid vanaf 1 januari 2019. Het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie, gebaseerd op wettelijke bepalingen, is vastgesteld in vijf beleidsboeken. De documenten kunnen als basis dienen voor overleg tussen huurder en verhuurder om geschillen onderling op te lossen. Meer informatie over het huurprijsbeleid van 1 januari 2019 tot en met juni 2020 kunt u lezen in de MG-circulaire 2019-01. Het beleidsboek is op onderstaande punten gewijzigd: Aan de verschillende verwarmingsvormen die onder ‘Rubriek 3. Verwarming’ voor waardering in aanmerking komen, zijn elektrische verwarmingsinstallaties toegevoegd (vanaf pagina 26); De toelichting onder ‘Rubriek 5. Keuken’ is aangepast op het onderdeel kwaliteitsbijtelling voor extra kastruimte. Het beleid is ongewijzigd (vanaf pagina 34); De per 1 juli 2019 geldende minimumwaarde en kengetallen voor de berekening van de WOZ-punten, zijn toegevoegd aan de tabel in rubriek 9 (pagina 49); De per 1 januari 2019 geldende liberalisatiegrens is toegevoegd aan het overzicht van de liberalisatiegrenzen (pagina 59). Bekijk de beleidsboeken, waaronder de nieuwe versie van het beleidsboek voor zelfstandige woonruimte, bij de publicaties op de site van de Huurcommissie. Uw kennis van het woningwaarderingsstelsel updaten? Uiteraard wordt tijdens de training Woningwaarderingsstelsel ingegaan op de wijzigingen en de impact op de dagelijkse praktijk. Dit bericht is tevens gepubliceerd op de site van de Huurcommissie.

  Lees meer

  17 april 2019

• 

  Management

  De Huurcommissie: klachtbehandeling en bemiddeling

  De Wet Modernisering van de Huurcommissie regelt de uitbreiding van de taken van de huurcommissie met de behandeling van geschillen tussen huurders en verhuurders. De minister heeft bij de behandeling van deze wet bevestigd dat huurders wel eerst de interne klachtenprocedure van de verhuurder moeten doorlopen voordat zij met hun klacht bij de huurcommissie terechtkunnen. Klachtbehandeling Het behandelen van klachten is een van de nieuwe taken van de Huurcommissie. Er kan een klacht worden ingediend over een gedraging van de verhuurder in het kader van geleverde producten en verrichte diensten op basis van de huurovereenkomst. Voordat de huurder zich met een klacht tot de Huurcommissie mag wenden, moet hij eerst een klacht hebben ingediend bij zijn verhuurder (bijvoorbeeld bij de eigen klachtencommissie). De klacht bij de Huurcommissie mag nooit gaan over toe- of afwijzing van een woning, wanbetaling, huurbeëindiging of afsluiting van nutsvoorzieningen. Een klacht kan bijvoorbeeld wel gaan over de opleveringsstaat van een woning of het niet-adequaat reageren van de verhuurder op overlastklachten. De Huurcommissie kan een klacht gegrond verklaren, indien een huurder benadeeld is door een gedraging van de verhuurder.  Financiële gevolgen na een klacht niet uitgesloten Uit de letter van het wetsvoorstel volgt geen bevoegdheid van de Huurcommissie om bij een gegronde klacht (bijvoorbeeld) de huurprijs te verlagen of de betalingsverplichting van servicekosten bij te stellen. Echter, tijdens de behandeling van het voorstel in de Tweede Kamer antwoordde de minister op de vraag of de Huurcommissie de huurprijs zou kunnen verlagen bij een gegronde klacht dat dat aan de Huurcommissie is en dat het afhangt van de klacht en het oordeel van de Huurcommissie.  Kortom, het is niet uitgesloten dat een uitspraak op een klacht financiële gevolgen heeft. De rechtspraktijk zal moeten uitwijzen hoe de Huurcommissie hiermee omgaat. Volgens ons volgt uit de tekst van het wetsvoorstel in ieder geval geen bevoegdheid voor de Huurcommissie om financiële gevolgen te verbinden aan een gegronde klacht. Is samenloop met andere procedures mogelijk? Hoewel de minister in de Eerste Kamer antwoordde dat de klachtprocedure niet zal gelden voor geschillen over de servicekosten en de huurprijs, omdat daarvoor reeds proceduremogelijkheden bestaan, sluit de tekst van het wetsvoorstel een dergelijke samenloop niet uit. Er zou bijvoorbeeld een conflict kunnen zijn over de schoonmaak van algemene ruimtes, uitmondend in zowel een verzoekschriftprocedure over de betalingsverplichting van de huurder als in een klachtprocedure over de kwaliteit van de schoonmaak. Het is afwachten hoe de Huurcommissie om zal gaan met de samenloop van klacht- en verzoekschriftprocedures. De tekst van het wetsvoorstel sluit wel uit dat de Huurcommissie een klacht in behandeling kan nemen, indien de kwestie bij een rechterlijke instantie in behandeling is (geweest). Naar de kantonrechter en legeskosten na klachtbehandeling. Tegen een uitspraak van de Huurcommissie, inhoudende de beoordeling van een klacht, wordt “hoger beroep” mogelijk bij de kantonrechter. Over deze procedure is verder nog weinig bekend. De rechtspraktijk zal moeten uitwijzen hoe kantonrechters omgaan met hun nieuwe bevoegdheid tot het beoordelen van klachten. Als een ingediende klacht gegrond wordt verklaard, zal de verhuurder leges à € 300,- moeten betalen aan de Huurcommissie. De huurder zal bij zijn verzoek tot klachtbehandeling een voorschot moeten betalen van € 25,-. Dat voorschot krijgt de huurder terug bij een gegronde klacht. Bemiddeling Een nieuwe taak van de Huurcommissie wordt het optreden als bemiddelaar. Het doel van bemiddeling is het zo spoedig mogelijk oplossen van een conflict, zonder dat er een formele procedure hoeft te volgen. Dat kan bijdragen aan het in stand houden of brengen van de goede verhouding tussen verhuurder en huurder. Als partijen hun zaak beëindigen door het sluiten van een schikkingsovereenkomst en dus niet langer een uitspraak van de Huurcommissie verlangen, krijgt de verzoekende partij het betaalde legesvoorschot volledig terug. Meer weten over het nieuwe klachtrecht? Het wetsvoorstel beoogt de toegang tot de Huurcommissie laagdrempeliger te maken. Het kan zijn dat u betrokken raakt in een bemiddelingstraject of een klachtenprocedure. Omdat met name de klachtenprocedure relatief nieuw is en mogelijk kan samenlopen met andere procedures bij de Huurcommissie, kan het zinvol zijn om (vooraf) juridisch advies in te winnen. Tijdens de cursus Klachtrecht huurder: Geschillencommissie, Huurcommissie, rechter gaan we verder in op de nieuwe wetgeving, de rollen en de procedures rondom klachten. Pepijn EymaalVBTM advocaten

  Lees meer

  22 maart 2019

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  In gesprek over ontwikkeling met je leidinggevende? Hoe dan?

  Tja. Daar zit je dan. Morgen is je voortgangsgesprek met je leidinggevende en wil je het eigenlijk ook hebben over je ontwikkeling. Want je wilt vooruit, verbreden, verdiepen. Maar vooral weer in beweging komen met je eigen ontwikkeling. Hoe dan? Zo’n gesprek voorbereiden kan best lastig zijn. Er zijn zoveel mogelijkheden. Dus wat kies je dan? Wat wil je dan? Hoe geef je richting aan je eigen ambities, je eigen wensen maar hou je ook balans zodat de organisatie waarvoor je werkt aan jou ontwikkeling wat heeft? Want laten we eerlijk zijn, die balans is ook van belang. Natuurlijk is het geen investeringsbesluit zoals bij nieuwbouw, maar ook een opleiding is een investering met maatschappelijk geld. Dus dan is het wel goed om zo’n investering te onderbouwen. Een uitstapje naar andere sectoren Andere sectoren werken rondom ontwikkeling meer en meer vanuit het model van de “T-shaped professional.” Daarmee wordt ontwikkeling zowel in brede algemene kennis en vaardigheden als ook in diepe expertise en specialisme gezocht. Want in de huidige tijd, met volop veranderingen en beweging, is alleen een diepe expertise niet meer voldoende. Maar ook alleen goede vaardigheden helpen je niet verder. Ontwikkelen moet zowel in je eigen specialisme en je eigen generalisme.  Even terug naar jouw gesprek Ook bij de corporatie moet je als medewerker generalistisch én specialistisch werken. Je moet werken aan je vakkennis, je als woonconsultent bijvoorbeeld verdiepen in de aanpak van woonfraude of kennis van schuldproblematiek en overlastsituaties. Of als opzichter moet je kennis hebben van asbest, aanpak van vocht en schimmel of ga maar door. Maar daarnaast wordt ook van je verwacht dat je bijvoorbeeld resultaatgericht kunt samenwerken, kunt omgaan met bewoners met verward gedrag, kunt onderhandelen en een klantgerichte houding hebt. Zo kun je ook naar je eigen functie, werk en ambities kijken. Waar kun je je ontwikkelen in de breedte? Waar moet je je ontwikkelen in de diepte om bij te blijven op je vak? Deze vragen helpen in je gesprek over je ontwikkeling. Het geeft richting aan jouw bijdrage aan de organisatie, waar je ambities liggen en hoe je daarin kunt gaan groeien. Maar wel een stapje concreter Bij Kjenning zijn opleidingen ingedeeld in het model van de T-Shaped corporatieprofessional. De opleidingen in de horizontale balk (generalisme) richten zich op de brede vaardigheden, die je als corporatiemedewerker nodig hebt in de corporatie anno nu. In de verticale balk (specialisme) zijn opleidingen gericht op de vakontwikkeling van de corporatieprofessional. Dit model zetten onze opleidingsadviseurs in bij het bepalen van aanwezige en gewenste kennis en kunde en bij het opzetten van opleidingsplannen om zo gericht te werken aan breed en goed inzetbare corporatieprofessionals. Maar dit model kun je natuurlijk zelf ook gebruiken als je morgen dat gesprek hebt of zoekend bent in je eigen ontwikkeling. Direct aan de slag? Wilt je ook aan de slag met het model? Om jezelf verder te verbreden en specialiseren? Of wil je als leidinggevende je team of afdeling verder ontwikkelen? Dan is dit model de handige kapstok die wij gebruiken. Maar wel om dat te vertalen naar een praktisch opleidingsplan, met concrete acties en stappen. Even sparren of meedenken? Wil je dat we even meedenken over jouw ontwikkeling of de ontwikkeling van je team? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Ze helpen u verder om vanuit het model van de T-shaped corporatieprofessional te komen tot een praktisch ontwikkelplan.

  Lees meer

  22 maart 2019

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  BrabantWonen: de reorganisatie had veel impact. Een trainingstraject volgde.

  Een training op maat op het vlak van communicatie, klantgerichtheid en groepsontwikkeling. Theorie en praktijk met speelse elementen! De medewerkers van de twee afdelingen Klant Informatie Centrum van BrabantWonen werden door een reorganisatie samengevoegd tot één afdeling. Debby Kuijpers, senior klantadviseur: “Dat heeft veel impact, vandaar een trainingstraject op het vlak van communicatie, klantgerichtheid en groepsontwikkeling.” Een reorganisatie? “BrabantWonen verhuurt 15.000 wooneenheden in Den Bosch en Oss en wilde sneller en efficiënter kunnen werken. Dat betekende ook het stroomlijnen van processen en zaken samenvoegen, en dus een reorganisatie. Als gevolg daarvan zijn de twee afdelingen Klant Informatie Centrum (KIC) samengevoegd.  Voorheen zaten deze medewerkers verspreid over twee locaties, in Oss en in Den Bosch. Nu zit het hele telefoonteam in Oss. In Den Bosch hebben we nog een baliemedewerker en een gastvrouw. Die functie rouleert onder de medewerkers van het KIC, dat zorgt ook voor afwisseling voor iedereen. Het team is van 16 naar 11 medewerkers gegaan. Gelukkig door natuurlijk verloop.” Ik voel ’m aankomen: cultuurverschillen “Klopt. Het was wennen om met zijn allen in één pand te zitten. Niet alleen vanwege de cultuurverschillen, ook de werkwijze van beide teams verschilde. Het is belangrijk dat je één team wordt, dat je samen de schouders onder het werk zet en op dezelfde manier werkt. Sommige medewerkers vonden al die veranderingen lastig, dus ik dacht: hier moeten we wat mee. Dit gaat niet vanzelf.” Hoppetop naar een training?  “We wilden echt een training op maat. Ik heb gesprekken gehad met drie aanbieders en we hebben gekozen voor Kjenning. Zij boden een afwisselende training, gericht op communicatie, klantgerichtheid en groepsontwikkeling/teambuilding. En zeker ook belangrijk, we hadden een goed gevoel bij de trainer.  De training was een goede mix van theorie en praktijk en met speelse elementen. Voor iedere sessie was er een e-learningmodule over een specifiek onderwerp, bijvoorbeeld gesprekstechnieken. Daarin werd de theorie behandeld, die daarna besproken werd tijdens de praktijksessies. We hebben veel geoefend, ook met een acteur.  Voor de sessie Samenwerken hebben we gewerkt met het DISC-model, dat geeft inzicht in bewuste en onbewuste voorkeuren in gedrag en communicatie (dominant, interactief, stabiel en consciëntieus). Een escape room was ook onderdeel van deze training.” Een escape room??? Het was toch een training? “Dat was het zeker, maar dan op een speelse manier. De escape room was echt superleuk. Je moet samen een puzzel oplossen, dat betekent samenwerken, overleggen, beslissingen nemen, et cetera. Je ziet ook welke medewerker welke rol pakt, en dat kun je weer doortrekken naar de dagelijkse praktijk.” Wat is er dan meegenomen naar de dagelijkse praktijk? “Iedereen heeft voor zichzelf eruit gepakt wat bij hem of haar past. Dat kan om hele simpele dingen gaan, zoals te snel spreken aan de telefoon. Maar naast het opfrissen van kennis en nieuwe communicatietechnieken aanleren, zit de toegevoegde waarde ook in het op een ongedwongen manier beter leren kennen van elkaar. En dat ging heel snel.”  Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Samen met BrabantWonen hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerktraining ontworpen. De training was speels, open, prikkelend, uitdagend maar bovenal toegespitst op eigen situatie bij BrabantWonen. Ook een ontwikkelvraagstuk? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  9 maart 2019

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Integriteit in de praktijk: hoe doe je dat?

  Integer handelen. Wat is het beleid van de organisatie? Wat mag en kan wel, wat mag en kan niet? Alle medewerkers van studentenhuisvester DUWO volgden de Dilemmatraining Integriteit. “We hebben de puntjes weer even op de i gezet”, aldus Annika Kwint, hr supportmedewerker. Heeft DUWO hiervoor geen regels? “Uiteraard heeft DUWO een gedegen gedragscode en is er beleid op dit vlak. En uiteraard handelen de medewerkers daarnaar. Maar toch is het goed om met enige regelmaat een onderwerp als integriteit weer onder de aandacht te brengen van iedereen. Die wens was er ook vanuit de directie. Vandaar dat alle 180 medewerkers de Dilemmatraining Integriteit hebben gevolgd. Noem eens wat dilemma’s “Mag je bijvoorbeeld een cadeautje aannemen van een dankbare huurder? Kun je onder werktijd met een collega even snel langs je huis rijden om privé die zware kast te verplaatsen die je in je eentje niet kunt tillen? Is het erg om wat suikerzakjes van het werk mee te nemen omdat ze thuis op zijn en je geen tijd hebt om langs de winkel te rijden omdat je hebt overgewerkt?  Kijk, korting krijgen op een privéaankoop vanwege zakelijke banden, daarvan weet iedereen dat het niet kan. Maar juist als het gaat om kleine dingen is het soms best lastig om te bepalen of iets wel of niet kan.” En dan helpt een training? “Met een training maak je iedereen weer bewust van de risico’s. Voorafgaand aan de training kregen medewerkers online een aantal dilemma’s voorgelegd met een drietal antwoordmogelijkheden per dilemma. Dat waren herkenbare dilemma’s toegespitst op onze organisatie. Tijdens de training werden de antwoorden besproken.  Er was geen goed of fout, wel wat het meest wenselijk is gezien de gedragscode van DUWO. De training was absoluut niet bedoeld om mensen een lesje te leren, mensen handelen namelijk nagenoeg altijd vanuit goede bedoelingen. De insteek was om medewerkers te laten nadenken.” Alle 180 tegelijk? “DUWO zit in meerdere steden waar we in totaal ruim 30.000 studenten huisvesten. In iedere groep zaten medewerkers van verschillende afdelingen en vestigingen. Dat leverde een mooie mix op. Iedereen heeft zijn eigen normen en waarden, ook per vestiging verschilt dat soms.  Het was goed om aan de hand van de voorgelegde dilemma’s daarover met elkaar in gesprek te gaan. Dat gebeurde dan ook volop. Soms ontstond er discussie, soms hadden mensen ook zo iets van: ‘Oh ja, zo heb ik er nog niet naar gekeken’. Er ontstaat bewustwording en je leert van elkaar. Voor sommigen was het echt een eyeopener.” En nu? “De mensen die al langer bij DUWO werken zijn weer opgefrist en de relatieve ‘nieuwelingen’ weten nu beter hoe en wat. De organisatie heeft de voorbeelden in de gedragscode geactualiseerd zodat ze beter aansluiten op de huidige praktijk en herkenbaarder zijn voor de medewerkers. Zo is voor iedereen nog duidelijker wat DUWO integer handelen vindt.” Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Samen met DUWO hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerk dilemmatraining Integriteit ontworpen, gericht op de situatie bij DUWO, prikkelend, realistisch, uitdagend maar bovenal toegespitst op eigen praktijksituaties bij DUWO. Ook een ontwikkelvraagstuk? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  14 januari 2019

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Agressie op de bouwplaats: wat te doen?

  Bij woningrenovaties komen de medewerkers van Hegeman Bouwgroep regelmatig in contact met de bewoners. Ook met bewoners die afwijkend gedrag vertonen. “Het is niet altijd gemakkelijk om daar goed mee om te gaan. Tijd voor een training Omgaan met agressie”, aldus directeur Robert Meijerink. Afwijkend gedrag? Dat is? “Afwijkend gedrag kan agressief, emotioneel of verward zijn. Vaak heeft het een verklaarbare reden zoals drank, drugs, een psychische stoornis of een ernstige ziekte. Ook frustratie vanwege het niet kunnen bevatten van de situatie, onvrede over de gang van zaken in het huurverleden kunnen aanleiding zijn tot afwijkend gedrag.  Ons zorgstelsel is ingericht op zelfstandigheid en zelfredzaamheid van mensen. Hierdoor komen wij als bouwers in bewoonde situaties steeds vaker in aanraking met afwijkend gedrag.” Maar bouwvakkers staan hun mannetje toch wel? “Jazeker doen ze dat. Maar de bouwwereld is wel een beetje een machowereld. Ik ben zelf ooit begonnen als timmerman, hierdoor weet ik uit eigen ervaring wat mijn medewerkers meemaken. Als je agressieve of verwarde mensen tegemoet treedt met de houding: ik ben niet bang, laat maar komen dan is de kans groot dat het escaleert.  En dat is nu juist wat we níet willen. En ik weet zeker dat sommige medewerkers op de bouw zich niet altijd meer veilig voelen, al zullen ze dat niet snel toegeven.” En dus was het tijd voor een training Omgaan met agressie?  “Wij streven ernaar dat de medewerkers zich bewust zijn van de impact van hun houding. Dit soort trainingen draagt daar essentieel aan bij. Daarom hebben we de deelname ook niet beperkt tot alleen de bouwvakkers.  Bij Hegeman Bouwgroep werken 120 mensen, verdeeld over drie locaties. Alle medewerkers die in contact komen met bewoners heb ik hiervoor uitgenodigd. Dus ook kantoorpersoneel, dat zich misschien niet eens altijd bewust is van wat hun collega’s op de bouwplaats tegen komen. En uiteraard de bewonersbegeleiders. Zij komen in beeld bij grote bewoonde projecten vanuit een wooncorporatie en begeleiden het hele proces rond de bewonerszaken. Door iedereen hierin mee te nemen, hoop ik binnen het hele bedrijf bewustwording, begrip en onderlinge binding te realiseren.” Was het wat, de training? “Na afloop was iedereen erg positief. Het was praktisch, leerzaam, maar ook leuk. Dat laatste is ook een belangrijk aspect, de medewerkers bleven scherp en enthousiast. Wat is agressie, agressiesoorten, agressiegedragskenmerken, hoe ervaar je agressie, alles kwam aan bod. De acteurs waren toppers, dat heb ik echt wel eens anders gezien. Zij speelden hele herkenbare situaties na en betrokken de zaal daarbij. Dat deden ze goed en dat moet ook wel, want anders bereik je die bouwvakkers niet. Het is een kritische groep die al snel denkt: kom eerst maar eens op de bouwplaats…” Wat heeft het opgeleverd in de praktijk? “Meerdere dingen. Iedereen heeft praktische handvatten gekregen om beter om te gaan met agressie en het eerder te signaleren. Daarnaast weten kantoormedewerkers nu beter waar de collega’s op de bouw mee te maken hebben, dat zorgt voor meer onderling begrip.  En, last but not least, voor de bouwvakkers is de drempel lager geworden om erover te praten en elkaar daarin te ondersteunen. Ze weten nu dat hun collega’s met precies hetzelfde te maken hebben.” Maatwerk is samen-werken Hegeman Bouwgroep trok in deze maatwerk training over Omgaan met Agressie samen met Kjenning op. De training is op maat gemaakt en sloot aan bij de eigen situatie bij Hegeman Bouwgroep en is afgestemd op de deelnemers. Uiteraard kan de training Omgaan met Agressie ook individueel gevolgd worden in de open inschrijving. Ook een ontwikkelvraagstuk? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  1 oktober 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Ik ben er voor de héle wijk

  Onlangs volgde Martien Schepers de praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder en Huismeester. Waarom? Omdat hij na 37 jaar een carrièreswitch maakte. “Ik was klaar met mijn werk in de techniek, ik wil werk doen waar ik blij van word”, aldus de kersverse buurtbeheerder bij Laurentius. Wat deed u die 37 jaar eigenlijk? “Ik had een technische functie in de machinebouw en was betrokken bij het installeren en assembleren van productielijnen voor de voedingsmiddelenindustrie. Ik reisde daarvoor door heel Europa en was veel van huis. De schoen wrong al een tijd en dat werd steeds erger. In augustus 2016 ben ik gewoon gestopt. Ik dacht: ik ga gedetacheerd werken, maar na twee opdrachten was ik ook daar helemaal klaar mee, de techniek boeide me gewoon niet meer.” En toen? En toen? En toen? Ik hang aan uw lippen “Toen ben ik gaan nadenken: wat wil ik de komende 15 jaar tot aan mijn pensioen doen waar ik blij van word? Ik ben begonnen met vrijwilligerswerk, klusjes doen voor mensen die dat zelf niet kunnen zoals verstandelijk beperkten, dementerenden en statushouders. Maar ja, daar krijg je geen brood mee op de plank, dus de volgende stap was nadenken welk werk daarbij zou passen. Een kennis die bij een woningcorporatie werkt regelde voor mij een meeloopdag met een wijkbeheerder. Ik vond het prachtig. Het was me meteen duidelijk: dit ga ik doen.” Leuk bedacht, maar daarmee heb je die baan toch niet meteen? “Nou uiteraard zoeken ze geen mensen die de juiste skills niet hebben. Dus ben ik op internet gaan neuzen om te kijken welke opleidingen er zijn op dit vlak. Zo kwam ik als particulier bij Kjenning terecht voor de praktijkopleiding sociaal wijkbeheerder en huismeester. Huurrecht, het delen van ervaringen, het onderling uitwisselen van casussen, wat mag en wat mag niet, rollenspellen met psychiatrische patiënten, alles gebracht door een bevlogen trainer: ik heb er veel geleerd. Parallel aan de training liep ik via mijn netwerk bij twee verschillende corporaties ervaringsstage.” En nu werkt u bij Laurentius “Sinds november van dit jaar ben ik buurtbeheerder bij Laurentius. Dan ben je het aanspreekpunt van de bewoners -in mijn geval zijn dat er 4000- en de ogen en de oren van Laurentius. Schoon, heel en veilig zijn de kernwoorden. Mijn dag begint iedere morgen om half 8 op kantoor. Na het overleg met sociaal wijkconsulent kijk ik wat er ‘op de rol’ staat, deel ik mijn dag zo efficiënt mogelijk in zodat ik niet de hele dag dwars door Breda vlieg, en ga ik de wijk in. Tussen de middag even snel terug voor een broodje en dan weer de wijk in.” Wat staat er op die ‘rol’ dan? “Dat kan gaan om parkeerproblematiek, overlast, vervuiling, verwaarlozing, maar ook om een gevoel van onveiligheid als er bijvoorbeeld weinig verlichting is op een plek. Dan ga ik in gesprek en maak ik afspraken met bewoners om zaken op te lossen. Maar ik loop ook wel eens een gemeenschappelijke ruimte in een complex binnen om een praatje te maken en te luisteren naar wat er leeft, zonder dat er specifieke problemen zijn. Ik ben er voor de héle wijk hè.” Conclusie: wereldbaan? “Jazeker. Ik ben de koning te rijk, vind het prachtig. Ik geniet elke dag van het werk dat ik doe en ben hier op mijn plek. In de organisatie heerst een prettige cultuur en ik heb leuke collega’s. Omdat ik niet stil wil blijven staan in mijn ontwikkeling kijk ik alweer naar een relevante training bij Kjenning. Een mens is nooit te oud om te leren.” Beheer jij wijken en wil jij doorontwikkelen? Of net als Martien ook een wereldbaan? Doe jij dan mee met de volgende groep van de Praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder en Huismeester? Marija BjelobrkDocent Praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder en Huismeester

  Lees meer

  26 augustus 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  3 vragen over huurdersparticipatie

  Tijdens de eendaagse cursus ‘De Overlegwet en de huurdersorganisatie’ zijn er altijd diverse vragen over huurdersparticipatie. Enkele daarvan zetten we in dit artikel -met antwoord- op een rij. “In hoeverre is een bewonerscommissie of huurdersorganisatie verplicht?  Deze particuliere verhuurder exploiteert een complex met ruim 30 wooneenheden. Dat functioneert prima, maar er is geen bewonerscommissie of iets dergelijks. Uitbreiding van het woningbezit met enkele wooncomplexen (elk meer dan 25 wooneenheden) staat in de planning. “Ligt het initiatief tot oprichting bij de verhuurder?” Antwoord: Een bewonerscommissie of een huurdersorganisatie, zoals bedoeld in artikel 1 Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), is geen verplicht verschijnsel. Zijn er huurders en/of kandidaat-huurders, doch organiseren zij zich niet, dan zij dat zo. Maar ’t kan voorkomen dat je als verhuurder behoefte hebt aan een klankbord, bij de voorbereiding van nieuwbouw, of renovatie, of wanneer je de leefbaarheid van een complex, buurt of wijk wilt bevorderen. Dan kan een verhuurder initiatief nemen, dus bewoners vragen om zich te organiseren en daarbij wat hulp aanbieden (zoals vergaderruimte beschikbaar stellen). Dat soort inspanningen zijn voor een verhuurder niet verplicht. En wanneer huurders er geen zin in hebben, dan blijft organisatie uit. Heeft een huurdersorganisatie instemmingsrecht bij het beleid dat de verhuurder ter zake van de energieprestatievergoeding wil voeren? In uw boek ‘Huur en verhuur van woonruimte in 88 vragen en antwoorden’ schrijft u dat artikel 5a Wohv een huurdersorganisatie geen instemmingsrecht toekent met betrekking tot het beleid dat de verhuurder ter zake van de energieprestatievergoeding wil voeren (p. 214). U wijst er ook op dat zoiets wel in een ‘overlegwetovereenkomst’ tussen huurdersorganisatie en verhuurder kan zijn vastgelegd: “Die afspraken strekken partijen dan tot wet.” Onze huurdersorganisatie beweert echter dat de Woonbond zich op het standpunt stelt dat huurdersorganisaties ter zake wèl instemmingsrecht hebben. Weet u waarop dat is gebaseerd? Ook ik meen dat de EPV niet onder het bereik van artikel 5a Wohv is te rekenen. Er is geen sprake van afrekening op een individuele meter of van servicekosten. Bent u bekend met het standpunt van de Woonbond? Antwoord: Ik ben het eens met uw analyse. Of de Woonbond hierover een standpunt inneemt, is mij niet bekend. Hieruit blijkt vanzelf dat mij evenmin bekend is waarop dat (eventueel andere) standpunt is gegrond. Mensen roepen vaak maar wat of vergissen zich smartelijk. Mijn advies is: toon uw oprechte verbazing en interesse, zonder een oordeel te geven. Vraag leergierig naar de bron. Volgt dan geen overtuigende onderbouwing, dan zie ik geen reden om uw standpunt te wijzigen. U kunt ook navraag doen bij de Woonbond zelf. Mocht vervolgens blijken dat we het verkeerd zien, dan verneem ik dat uiteraard bijzonder graag van u! Zijn er normen voor de tegemoetkoming in de kosten die een verhuurder aan een huurdersorganisatie moet betalen? Tijdens de cursus heb ik geïnformeerd naar normen voor de tegemoetkoming in de kosten die een verhuurder aan een huurdersorganisatie moet betalen, op basis van artikel 7 Wohv. U gaf aan dat partijen daarover onderhandelen op basis van de begroting van de huurdersorganisatie. Welnu, één van onze huurdersorganisaties heeft een betaalde administratieve kracht voor een paar dagen per week. Dat zou aanvankelijk een tijdelijke ondersteuning zijn, maar al gauw bleek zelfs uitbreiding van uren nodig, aldus de huurdersorganisatie. Die kosten zijn aanzienlijk en baren mij zorgen. Het takenpakket is niet duidelijk. Waarom vindt de ene huurdersorganisatie dit nodig en de andere niet? Antwoord: Als verhuurder bestrijkt u een betrekkelijk groot landelijk gebied, uw bezit telt circa 20.000 woningen. Huurders zijn georganiseerd in diverse huurdersorganisaties (HO’s). Ik heb uw meest recente visitatierapport doorgescrolld, zoals ook het Jaarverslag 2017. Mijn eerste indruk was dat huurdersparticipatie geen topprioriteit is. Over dat onderwerp trof ik weinig kwantitatieve gegevens of trots aan. Ik vond bijvoorbeeld niet wat u bijdraagt in de kosten van huurdersorganisaties. Evenmin bleek wat participatie oplevert. En wat de invloed ervan is op het beleid en op het presteren van u als verhuurder en/of het gemeentebestuur op het gebied van de volkshuisvesting. Onder die mistige omstandigheden is het moeilijk om tot een afgewogen oordeel te komen. ’t Is niet ongebruikelijk dat een verhuurder een huurdersorganisatie enige ambtelijke en/of inhoudelijke ondersteuning gunt. Wanneer je per huurder minder dan € 5 per jaar uitgeeft aan de huurdersorganisatie, dan is er wel reden voor een explorerend gesprek daarover, want zoiets oogt bijzonder mager. Maak je er meer van dan € 10 per huurder per jaar, dan moet je ook eens achter je oren krabben: is dat niet wat veel? Wat die ambtelijke ondersteuning betreft: op 20.000 huurders, met diverse HO’s, zo’n 50 Bewonerscommissies plus een koepeloverleg, zou ik niet vreemd opkijken van administratieve ondersteuning gedurende 20 uur per week, voor alle HO’s gezamenlijk. Waarom kan professionele hulp nodig zijn? Dat moet klip en klaar zijn. Je zou toch minst genomen een gespecificeerde taakomschrijving mogen verlangen met een verdeling van beschikbare uren per taak. Ik zou ook wel iets meer over de output willen lezen. Een beetje koffieleuten, vage spreekuren houden en mekaar een beetje bezighouden, dat is niet voldoende. Taakuitoefening zoals bedoeld in de artikel 5 e.v. Wohv, daarom zou het vooral moeten gaan. Die aanknopingspunten noemt artikel 7 Wohv letterlijk. Dat blijkt ook uit jurisprudentie en uit praktijken die ik ken bij verschillende verhuurders in het land. Huurdersparticipatie vergt in de eerste plaats inzet van huurders die vrijwilligerswerk doen. Soms kennen bestuurders van HO’s zichzelf een vergoeding toe, variërend van € 500 tot € 1.500 per jaar terwijl de ‘outcome’ daarvan niet altijd even duidelijk wordt verantwoord. Ondersteuning, secretarieel (permanent) en inhoudelijk (op afroep) kan nodig zijn, afhankelijk van wat er speelt qua woningbeheer. Blijf inzetten op kritische bespreking van de begrotingen: wat doet de HO? Wat kost dat? En wie betaalt wat? Dat jaarlijks evalueren: uiteindelijk wil ieder de woonlasten toch beperken? Dat is het gezamenlijke belang dat ieder behoort te dienen. Heeft u zelf een vraag? Neem dan deel aan de eendaagse cursus ‘De Overlegwet en de huurdersorganisatie’ of neem contact op met ons via het contactformulier. Uiteraard kan deze cursus ook op maat bij u aan huis of in regio worden verzorgd. Mr P.G.A. van der Sandendocent Kjenning Dit artikel werd tevens gepubliceerd in de e-mail nieuwsbrief Huurrecht@ctueel

  Lees meer

  5 augustus 2018

• 

  Management

  Een stichting is veel slagvaardiger dan een vereniging

  Vallei Wonen is sinds 1 februari geen woningbouwvereniging meer met leden, maar een stichting. Directeur-bestuurder Marcel Meulen én de voormalige leden zijn er blij mee. “We hebben samen alle tijd en ruimte genomen die nodig was – een half jaar – om dit te kunnen realiseren.” Van vereniging naar stichting. Waarom? “In een woningbouwvereniging zitten huurders, woningzoekenden en soms ook mensen die wonen in het gebied van een woningcorporatie. Kortom, op zich een goede belangenvertegenwoordiging. Een of twee keer per jaar komt zo’n groep in een ALV bij elkaar om de begroting, jaarrekening, het voorgenomen beleid te bespreken en te klankborden.” Ik zeg: klinkt goed. Niets aan veranderen “De komst van de Woningwet in 2015 en de Veegwet wonen in 2017 – de opvolger van de Woningwet – zorgden voor meer regels. Die regels bemoeilijken het werken in deze vorm.” Hoe dan? Een voorbeeld graag “Stel, je wilt als bestuur van een woningbouwvereniging onroerend goed aankopen. Voor 2015 legde je dat ook voor aan de huurdersorganisatie, en als iedereen het eens was, vervolgens aan de raad van commissarissen (RvC). Die keurde zo’n voorgenomen besluit dan goed of af. Sinds 2015 gaat dat anders. Nu mag de RvC zo’n besluit niet meer nemen zonder dit voor te leggen aan de ALV. Maar een ALV is maar een á twee keer per jaar. En daar moet minimaal de helft van de leden aanwezig zijn om een beslissing te kunnen nemen. Lukt dat niet, dan moet je een tweede ledenvergadering organiseren om wel te kunnen besluiten.” Pffffff. Gedoe en het schiet niet op “Precies. Je loopt als woningbouwvereniging continu achter de feiten aan. Het is gigantisch bureaucratisch apparaat, onwerkbaar en kostenverhogend. Je bent niet slagvaardig. Daar is niemand mee gediend. Vallei Wonen wilde dit graag anders. We zijn om tafel gaan zitten met de leden en een vertegenwoordiging van woningzoekenden, hebben het probleem geschetst en gevraagd: moeten we zo blijven werken? Geef ons een advies.” En. Wat vonden ze? “Vallei Wonen zelf heeft niet meegedaan aan de gesprekken hierover. Dat zou niet zuiver zijn geweest, we wilden geen sturing geven aan het adviesproces. De gesprekken hebben we wel gefaciliteerd, daarvoor hebben we een extern bureau ingeschakeld. Het traject is enthousiast opgepakt door de leden en geïnteresseerden. Dat wil niet zeggen dat het van een leien dakje ging. Er werd hard gediscussieerd, er kwamen veel emoties vrij. Daar was ook alle tijd en ruimte voor, dat moet ook. Na verloop van tijd kwam er een advies.” Wat was dat advies? “Het zo spoedig mogelijk omzetten van vereniging naar stichting; de huurdersbelangenorganisatie hier maximaal bij betrekken; deze laatste nog meer faciliteren qua huurdersparticipatie. Die drie adviezen hebben we overgenomen. Een extern bureau helpt om de huurdersbelangenorganisatie verder te professionaliseren. Er is geld vrijgemaakt voor trainingen, denk aan vergadertechnieken, algemene kennis van de huurwetgeving, en het opzetten van satellieten.” Satellieten??? “Dat zijn groepen belanghebbenden, zoals jeugd en senioren. Er zijn er nu 6. Zij maken zich hard voor thema’s die voor hen van belang zijn. Het bestuur van de huurdersbelangenorganisatie laat zich door deze satellieten adviseren over wat de woningzoekenden willen. Dat werkt heel goed. Uiteindelijk wil je allemaal lage kosten, een leefbare wijk, met voldoende aanbod en betaalbare woningen. Als stichting kunnen we daar beter aan voldoen.”

  Lees meer

  30 mei 2018

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  De huurder praktisch centraal stellen én tegelijk vergeten

  Onlangs had ik een skypemeeting met diverse collega’s in het land over onze primaire verhuuradministratie. Eén van de punten was het verwijderen van persoonsgegevens van een huurder na een verzoek om ‘vergeten te worden’. Hoe ga je daarmee om? Een verwante vraag ging over het verwijderen van persoonsgegevens van een voormalige huurder. Onze softwareleverancier wil faciliteren dat persoonsgegevens dan worden geanonimiseerd, terwijl financiële gegevens beschikbaar blijven. Zou dat werken? We zijn nog wel even bezig voordat we de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) in onze vingers hebben. Het recht op vergetelheid in de verhuurpraktijk: is er al wat te melden over de praktische toepassing? De Algemene verordening gegevensbescherming geldt Met ingang van 25 mei 2018 geldt het recht op vergetelheid conform artikel 17 Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). Daarvoor gold voor dat onderwerp artikel 36 Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp). Wat blijkt? De AVG-verplichtingen reiken verder, zijn meer toegesneden op moderne technieken. Dat vergt een omslag in ons denken en doen. We moeten af van het overijverig registreren van persoonsgegevens. Wat je niet opvraagt en bewaart, hoef je evenmin te beveiligen of te verwijderen. De AVG leert ons dus efficiënter te werken. Anderzijds moet een overeenkomst bepaalbaar zijn. Je noteert wie de verhuurder is en wie de huurder. Enig onderzoek naar het woongedrag van een kandidaat-huurder en naar diens betaaldiscipline maken deel uit van je maatschappelijke zorgplicht. Inkomensgegevens zijn nodig om te kunnen bepalen of een huisvestingsvergunning kan worden verleend, of huurtoeslag mogelijk is, of in het kader van ‘passend toewijzen’ – een Woningwetnorm die geldt voor woningcorporaties. Af van het eekhoorntjesgedrag Voordat je het beseft ben je al weer aan het verzamelen. De techniek helpt ons zonder limieten. Je kunt persoonsgegevens gemakkelijk bewaren zonder er ooit nog naar om te kijken: eekhoorntjesgedrag. Maar wie weet komt al die informatie, jaren later, onder ogen van iemand die er op slinkse wijze voordeel mee behaalt, ten nadele van degene die ‘alleen maar‘ een woning wilde huren. Dát moeten we dus voorkomen. Daarom ben ik een AVG-fan! 3 Rechten: Correctie, aanvulling en wissing Als AVG-fan las ik het zeer overzichtelijke en vlot geschreven artikel ‘Bescherming van persoonsgegevens bij verhuur van woonruimte’ gretig (Bescherming van persoonsgegevens bij verhuur van woonruimte, (Tijdschrift huurrecht in praktijk, 2018/44, p. 17 t/m 24). Zoals Burgers en Thijssen in dat artikel uiteenzetten (p. 21) gaat het – wat het recht op vergetelheid betreft – om drie aanspraken: recht op correctie, aanvulling en wissing. Die rechten hebben veel verhuurders intussen creatief in hun ‘Privacystatement’ via hun website gepubliceerd. In antwoord op je vraag meld ik het volgende fragment uit zo’n publieke verklaring van een verhuurder: “Artikel x: Recht op correctie/verbetering, beperking en verwijderingx.1   Een betrokkene heeft recht op verbetering, aanvulling, beperking, afscherming, verwijdering of vernietiging van diens gegevens indien deze feitelijk onjuist zijn, in strijd met de wet zijn verwerkt of niet ter zake dienend zijn. x.2   Verzoeken tot verbetering, beperking of verwijdering worden per brief of per email ingediend bij [verhuurder]. Het verzoek bevat de voorgestelde wijziging(en). Het verzoek is ondertekend door de betrokkene en gaat vergezeld van een kopie van een wettelijk erkend identiteitsbewijs van betrokkene. Is betrokkene jonger dan 16 jaar of niet handelingsbevoegd, dan moet het verzoek worden ingediend door de wettelijke vertegenwoordiger. x.3   Op een verzoek tot verbetering, beperking of verwijdering wordt door [verhuurder] binnen vier weken schriftelijk beslist. Een weigering van het verzoek tot correctie wordt met redenen omkleed. x.4   [Verhuurder] draagt zorg dat een beslissing tot verbetering, aanvulling, beperking, afscherming, verwijdering of vernietiging zo spoedig mogelijk wordt uitgevoerd. [Verhuurder] zal derden aan wie gegevens van de betrokkene zijn verstrekt, op de hoogte brengen van zojuist bedoelde wijzigingen, tenzij dit onmogelijk is of een onevenredige inspanning vergt.” Wanneer we aannemen dat betrokkene zich mag identificeren met doorhaling van bijzondere persoonsgegevens, zoals BSN, pasfoto en etnische afkomst, dan is dit een goede en praktische tekst. Maar als auteur van deze rubriek ontvang ik graag verbetervoorstellen. Die kan ik dan publiceren en zo kunnen we ons aan elkaar ontwikkelen. De klant centraal stellen én vergeten? Enerzijds de huurder praktisch centraal stellen, anderzijds de huurder formeel vergeten? Dat is de kwestie, zoals blijkt uit de vragen waarmee ik deze rubriek opende. Een zittende huurder heeft uiteraard recht op correctie, aanvulling, enzovoorts. Hij of zij kan eveneens eisen dat je onnodige of niet meer valide gegevens wist. Maar… om de huurovereenkomst op een redelijke wijze uit te kunnen voeren blijven een aantal gegevens te allen tijde nodig. Die grondslag voor het verwerken van gegevens, artikel 6 lid 1 sub b AVG, moet dominant zijn boven het recht op vergetelheid, dat derhalve relatief is. Artikel 17 lid 3 AVG noemt vijf situaties waarin het recht op vergetelheid niet van toepassing is. De laatste daarvan impliceert dat je gegevens mag bewaren die je nodig hebt voor het instellen, uitoefenen of onderbouwen van een rechtsvordering. Bewaartermijnen helder? Welk persoonsgegeven mag je hoe lang bewaren van een gewezen huurder? Mijn voorlopige beeld is dat de meeste verhuurders persoonsgegevens van huurders bewaren tot 5 jaar na het einde van een huurovereenkomst. Een belangrijke overweging daarbij is dat er nog een vordering kan bestaan of ontstaan, of worden gepretendeerd, zoals door een nabestaande die een tegoed op servicekosten wil verrekenen met een herstelverplichting. Zo’n kwestie kun je niet effectief behandelen zonder over de vereiste gegevens te beschikken. Die financiële gegevens moet je kunnen koppelen aan een persoon, anders valt er niets te vorderen. Burgers en Thijssen bevestigen in hun artikel dat de AVG geen concrete bewaartermijnen bevat (voetnoot 41). Die moet je dus zelf vaststellen met argumenten die beleid schragen. Veel gegevens kunnen eerder dan de zojuist genoemde 5 jaar termijn worden opgeschoond.  Neem nu de inkomensgegevens die nodig waren voor het verstrekken van de huisvestingsvergunning: die kun je al wissen nadat de accountant het jaarverslag met betrekking tot het jaar van vestiging heeft gecontroleerd en de Raad van Commissarissen het jaarverslag heeft goedgekeurd. In je Register van de verwerkingsactiviteiten (art. 30 AVG) kun je per persoonsgegeven de bewaartermijn vermelden. Het handhaven daarvan, dat is nog wel een dingetje: de AVG houd je voortaan dagelijks bezig. Maar dat is toch geen bezwaar? mr P.G.A. van der Sandendocent Kjenning Dit artikel werd tevens gepubliceerd in de e-mail nieuwsbrief Huurrecht@ctueel

  Lees meer

  25 mei 2018