Alle artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Management

  Van ‘likje verf’ tot groot onderhoud: conditiemeting volgens NEN 2767

  Wanneer voer je welk onderhoud aan een woning uit als corporatie? Het begint in ieder geval met een conditiemeting van de woning. Richard Middelkamp, algemeen directeur van Middelkamp projectmanagement en van Occupant, volgde samen met het team de training Conditiemeting in onroerend goed volgens NEN 2767. “Het was een mooie mix van online, klassikaal en praktijk.” Het team? Dan heb ik het over de medewerkers die de training hebben gevolgd. In dit geval zijn dat er 9, in functie variërend van projectbegeleider en -manager, tot kostendeskundige.” Wat ‘projectmanaget’ de organisatie zoal? “Ooit ben ik als zelfstandige Middelkamp projectmanagement begonnen. Na een aantal jaren heb ik samen met een andere partij de personeels-bv Occupant opgericht. We verbinden klant en uitvoerenden en laten deze efficiënt samenwerken. We managen projecten, maar adviseren ook over verduurzaming en onderhoud.” Ha, het woord onderhoud valt “Wij werken veel samen met corporaties. Die stoeien vaak met het in kaart brengen van de staat van hun bezit volgens de NEN 2767. Daar hebben wij een app voor ontwikkeld, de Pulse-inspectieapp. Aan de hand van de app toetsen we allerlei zaken van een woning, van zolder tot kelder, en zowel de binnen- als buitenkant. Naast deze technische inspectie brengen we ook de sociale status in kaart.” Klinkt alsof de NEN 2767 geen geheimen meer voor u heeft… “We weten er inderdaad veel van, maar dat weerhoudt mij er niet van om een training te volgen, samen met het team. Kennis, daar heb je gewoon nooit genoeg van in huis. Iedereen kan zich altijd verbeteren. Kjenning kwam meteen in beeld. Ik heb er hele goede ervaringen mee, dus daar was ik snel uit. Alles was al gepland, maar ja, toen kwam corona…” Alles ‘on hold?’ Ja, in eerste instantie wel. Maar je moet altijd denken in kansen en niet in beperkingen. We hebben contact gehouden en zijn online begonnen, met 1 dagdeel. Dat ging echt prima. Zaken als elementen- en gebrekenherkenning, de zespuntsschaal conditiescores, werkwijze bij verschillende gebouwen, de meerjarenonderhoudsbegroting, het kwam allemaal aan bod op een interactieve manier. Er was ruimte voor discussie en voorbeelden vanuit de praktijk.  Inmiddels werden de coronamaatregelen versoepeld, dus werd er snel geschakeld naar 1 dagdeel klassikaal. Dat vind ik zelf fijner. Dan verloopt de interactie wat soepeler/natuurlijker. Het laatste dagdeel kregen we in groepjes van 3 praktijkles. We hebben de conditie van een huis gemeten volgens de NEN 2767.” Aha. Van zolder tot kelder? “Ja echt. Dan heb je superveel interactie. Je kunt zaken naar voren brengen die je eerder al ‘bij de hakken hebt gehad’, zoals wij dat zeggen. Op deze manier maak je de stap van theorie naar praktijk. Dat is mooi.” Tijd en investering waren het waard? “Zeker weten. Onder de praktijk moet een mooie dosis theorie liggen, de theoretische basis is altijd het vertrekpunt. Dat hebben we nu nog beter onder de knie. We hebben naar aanleiding van de training ook zaken aangepast in de Pulse-inspectieapp, zodat we klanten nog beter advies en een kostenindicatie kunnen geven. Wij zijn de druppel (pulse), zetten wat in beweging richting corporaties. Mooi dat we dat nu nog beter kunnen na het volgen van deze training.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Occupant. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. En dan zoeken we daarbij ook de best passende vorm bij die aansluit bij uw vraag en organisatie. Klassikaal, online of een mix. Wat maar nodig is. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  8 december 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Verhuizen geeft stress en is veel gedoe

  Wist je dat er een stress top 10 bestaat? Met gebeurtenissen die ons in het leven het meeste ongemak en spanning bezorgen. En wat denk je: Op welke plaats staat verhuizen in die top 10? Verhuizen & de stress staat zelfs in de top 3! Het verlies van een dierbare is stressor nummer 1. Op nummer twee staat in Nederland een scheiding of relatiebreuk. De derde plaats wordt ingenomen door een verhuizing. Had je dat verwacht? Ik niet. Ja, verhuizen is gedoe. In- en uitpakken is altijd meer werk dan je al dacht. Het is een hoop geregel. En het kost geld. Maar je verhuist toch naar je nieuwe paleisje? Je krijgt een nieuwe kans. Je leert nieuwe mensen kennen. En je gaat op zoek naar nieuwe dingen in je nieuwe buurt. Wetenschappelijke inzichten over verhuizen Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de stress van het verhuizen al heel ruim voor de verhuizing zelf begint. Alleen al bij de gedachte aan het zoeken van een nieuw huis, kan de paniek toeslaan. Daarna volgt de daadwerkelijke huizenjacht die in de huidige woningmarkt stressvol is. En heb je je droomhuis gevonden, dan komt de verhuizing. Hoeveel stress dat oplevert? Dat verschilt. Je leeftijd, je persoonlijkheid en je persoonlijke perspectief zijn belangrijke factoren die de verhuisstress laten afnemen of toenemen. Volwassenen die heel vaak verhuisd zijn in hun jonge jaren ervaren vaak nog steeds negatieve effecten van die verhuizingen. Dit is terug te lezen in Amerikaans onderzoek, waarin ruim zevenduizend volwassenen tussen 20 en 74 jaar in totaal tien jaar lang werden gevolgd. Daaruit kwamen best heftige conclusies: Als je in je jeugd vaak bent verhuisd, ben je ongelukkiger, heb je gemiddeld genomen meer psychisch leed en je geeft een lager gemiddeld cijfer aan je leven. Wist je ook dat uit Nederlands onderzoek blijkt dat 1 op de 14 bewoners na een verhuizing ernstige psychische klachten kan ontwikkelen? Dat plaatst verwarde personen ook weer in een ander perspectief toch? Begeleiding van woningzoekenden Weet je wat gek is? Tijdens de Leergang Verhuur zien we verhuurprocessen van verschillende corporaties. Als je die naast elkaar legt, wordt er zeer zelden in het werkproces ook rekening gehouden met begeleiding van woningzoekenden bij de juiste keuze. En in geen enkel werkproces wordt rekening gehouden met stressvermindering van onze woningzoekenden en huurders. Aan de ene kant zetten we als sector keihard in op allerlei maatschappelijke onderwerpen als verwarde personen en leefbaarheid. Aan de andere kant richten we ons in ons verhuurproces vooral op leegstand, cijfers, controles en veel papierwerk. Wat zouden we als sector kunnen winnen als er ook op deze emotie wordt ingespeeld, of minimaal rekening gehouden zou worden met verhuisstress? Aan de slag met emotie? Tijdens de Leergang Verhuur gaan we uitgebreid in op het verhuurproces. Krijg je natuurlijk stressreducerende tips voor huurders, maar leer je ook hoe je meer uit het verhuurproces kunt halen. Hoe je de juiste doelgroep bij de juiste woning kunt vinden, hoe je een goede match maakt tussen klant en pand. Want een goede match kan ook veel stress voorkomen. Voor de nieuwe huurder maar ook voor de omgeving en de corporatie. Of sparren met verhuurcollega’s uit het land? Als je al langer werkt in het verhuurvak, dan is bijblijven in het vak en de ontwikkelingen belangrijk. Juist nu er zoveel ontwikkelingen om je heen zijn, bij de klant maar ook in de sector. Sparren met collega’s, ervaringen delen en uw kennis bijspijkeren kan je hierbij verder helpen. Dat kan in het Online Platform Verhuur, ons platform Managers Wonen of een van de andere platforms. P.S. Vergeet de renovatie-stress ook niet Vergeet niet dat een renovatie natuurlijk ook stress geeft. Denk maar aan die keer dat bij je zelf thuis de keuken, badkamer of andere zaken werden verbouwd. De Leergang Sociale Projectbegeleiding staat dan ook niet alleen maar stil bij juridische kaders. Tijdens die leergang is veel ruimte voor de sociale aspecten en emoties die spelen rondom een grote renovatie. Want de impact van zo’n renovatie is minstens net zo groot op het leven van de bewoner. Marija Bjelobrk Trainer Kjenning

  Lees meer

  20 november 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Projectmatig werk is dé trend. Terwijl de meeste projecten mislukken…

  Projecten. Een echte trend, steeds meer werk wordt projectmatig gedaan. Maar als je van naam en faam bekende projecten voor de geest haalt, dan is het beeld niet direct positief. Denk aan de Noord-Zuid lijn, de Betuwelijn of de Fyra. Of aan de restauratie van het Rijksmuseum, aan Lelystad airport, of de uitbreiding van Schiphol. Dus eigenlijk staan de meeste projecten niet zo positief bekend. Wat is er dan aan de hand? De meeste projecten mislukken (deels) Het Fyra-project werd helemaal gestaakt, maar de meeste projecten komen op de een of andere manier toch wel tot een resultaat. Maar overwegend niet succesvol. Volgens de literatuur falen projecten in 70% – 80% van de gevallen, waarbij ze in 10% – 20% zelfs helemaal worden gestaakt. Blijkbaar zijn projecten dus moeilijk en gaat het projectmatig werken niet vanzelf. Maar wat is dan een project? Daarmee komt de vraag op, wat ìs een project eigenlijk? Noemen we het een project alleen omdat er het woord ‘project’ op staat? Niet perse. Een ‘echt’ project heeft een aantal vaste elementen. Dat zijn: Een project: Heeft een duidelijk doel en resultaat. En er is dus ook helder wat niet: heeft een duidelijke scope. Is een unieke, eenmalige opdracht Heeft een duidelijke opdrachtgever en opdrachtnemer. Er is een heldere rolverdeling. Kent een beperkte tijd (start en einde) en beperkte middelen/budget Is planmatig van opzet Is een Samenwerkingsverband, meestal van verschillende disciplines Heeft een heldere zakelijke rechtvaardiging (Business Case) en levert een belangrijk resultaat dat als urgent wordt ervaren door de stakeholders. Daarmee zijn de belangrijkste succesfactoren ook al genoemd: Helder resultaat en heldere afbakening Opdrachtgever in staat om de juiste omstandigheden (budget, mensen, middelen, tijd) te creëren Duidelijke zakelijke rechtvaardiging waardoor voor de organisatie helder is waarom dit moet Projectmethodiek en training projectmatig werken Nu is de projectmethodiek dus niet echt het belangrijkste element dat helpt om het projectresultaat voor elkaar te krijgen. Het gedragselement in bijvoorbeeld “samenwerken”, “heldere waarom”, “duidelijke afbakening” is vele malen belangrijker. Want mag je in jouw werkcontext ook echt zeggen dat de tijd die Pietje voor jouw project vrijmaakt, te weinig is? Of dat we eigenlijk geen ERP maar een boekhoudsysteem neerzetten? Of tegen je opdrachtgever aangeven dat die wens toch echt niet binnen jouw project hoort? Dat maakt de methodiek -zoals in mijn ogen elke methodiek en/of kennis- volstrekt context afhankelijk: het is belangrijk om de dagelijkse praktijk expliciet mee te nemen. En dat doen we dus ook in de training projectmatig werken. De projectmethodiek wordt toegepast op de eigen context van de deelnemers, in de eigen situatie en de eigen weerbarstige dagelijkse praktijk. Tijdens de training Projectmatig Werken wisselen we de theorie af met praktische oefeningen. We delen ervaringen, de successen en de net zo leerzame mislukkingen. Je krijgt een brede basis theoretische basis van projectmatige werken die je tijdens de training vertaald naar je eigen project in jouw eigen praktijk bij je woningcorporatie. En natuurlijk helpt het óók als je een goede projectmethodiek – zoals Projectmatig Werken – toepast. Een kleine waarschuwing vooraf: pragmatisme en situationeel handelen staat in onze aanpak altijd voorop. Doen wat nodig is. En we gaan dus geen project van het project maken. Eric SommerTrainer Kjenning

  Lees meer

  6 november 2020

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  De strijd van de woonconsulent

  De functie “woonconsulent” komt bij de meeste corporaties wel voor. Maar alhoewel de functienaam vaak gelijk is, varieert de inhoud van de functie van corporatie tot corporatie nogal. Soms hoort verhuur ook tot het takenpakket, vaak ook niet. Soms is huurincasso een taak voor de woonconsulent, meestal niet. Het behandelen van overlastzaken is meestal een taak voor de woonconsulent, maar niet altijd. Leefbaarheid en bewonersparticipatie zitten vaak in het takenpakket, maar ook vaak niet. De meeste woonconsulenten voeren hun werk vooral binnen, op kantoor uit, maar er zijn organisaties die verwachten dat de woonconsulent vooral buiten, in de wijk is. Dus als iemand zegt, “Ik ben woonconsulent.” is mijn vraag: “En wat doe je dan precies?” Als je een aantal woonconsulenten van verschillende corporaties bij elkaar zet, dan hebben ze allemaal een ander takenpakket. Toch hebben ze minstens twee dingen gemeen: Een sociale instelling en de voortdurende strijd tegen de waan van de dag. Om met dat laatste te beginnen: Elke woonconsulent heeft ongeacht het takenpakket, vooral uitvoerende taken. Dit betekent vooral reageren op vragen van huurders en het uitvoeren van werkprocessen en procedures. Regie voeren, proactief werken, signaleren en analyseren Tegelijkertijd moet de woonconsulent regie voeren en proactief werken. Dit is noodzakelijk als de woonconsulent, naast uitvoerende taken, ook taken heeft die een meer planmatige aanpak vragen, zoals Leefbaarheid en Bewonersparticipatie. Maar zelfs al heeft de woonconsulent alleen uitvoerende taken, dan nog is het belangrijk om trends te zien, knelpunten te signaleren en deze te vertalen naar acties om de situatie te verbeteren. In het Verhuurproces is het bijvoorbeeld zinvol om te signaleren dat bepaalde typen woningen lastig verhuren. Dan is het mogelijk om een plan te maken om dit in de toekomst te voorkomen. Als je het niet signaleert, blijf je keer op keer tegen veel werk en leegstand oplopen. In het Overlastproces is het bijvoorbeeld goed te analyseren welke soorten zaken langdurig blijven slepen. Dan kun je over dit soort zaken een plan van aanpak maken om ze te versnellen, bijvoorbeeld door hierbij eerder netwerkwerkpartners op te schakelen. In het proces van Huurincasso is het goed om te signaleren dat bepaalde typen klanten vaker in betalingsproblemen komen. Hierdoor is het mogelijk om deze groep klanten in het proces preventief extra aandacht te geven of deze groep beter of extra voor te lichten. De strijd van de woonconsulent tegen de waan van de dag Kortom regie voeren, proactief werken, helicopteren, een plan maken, het is voor de woonconsulent noodzakelijk om doortastend te kunnen werken. Om dit te kunnen doen, is het nodig om even de tijd te nemen en pas op de plaats te maken. En juist dit valt in de waan van de dag niet mee. Zeker als de telefoon roodgloeiend staat, collega’s ziek of op vakantie zijn en de manager aanstuurt op cijfers en op de afhandelingsduur van correspondentie. En in zo’n situatie heeft de woonconsulent vaak last van dat andere gezamenlijke kenmerk: de sociale instelling. “Nee” zeggen is vaak niet de sterkste kant van de woonconsulent en te vaak blijven woonconsulenten dan ook hard door rennen om het iedereen maar naar de zin te maken. Hierdoor wordt de strijd tegen de waan van de dag meestal verloren. En dat is jammer, want zoals Loesje al zei: “Het is gewoon lekkerder dweilen als je weet dat ondertussen tenminste iemand probeert de kraan te repareren.” Groeien in het vak Maar ondanks alles; de woonconsulent blijft, ook in de roerige tijden van de woningcorporatiesector, hét sociale gezicht van de corporatie. En het vak van woonconsulent stelt hoge eisen aan kennis en vaardigheden. De Leergang Woonconsulent helpt de woonconsulent groeien in het boeiende vak. Mag ik jou ook helpen groeien? Harry Vlaar Hoofddocent Leergang Woonconsulent Kjenning

  Lees meer

  4 november 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Een-op-een customized VvE-training: snel en gericht kennis verwerven met maatwerk

  Splitsingsakte, jaarrekening, appartementsrechten, gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke ruimten. Allemaal zaken die aan de orde kwamen tijdens de een-op-een online customized training die Mieke van der Kwast, vertegenwoordiger Eigenaar bij Eigen Haard, volgde. “Ik kijk nog regelmatig in de aantekeningen die ik gemaakt heb.” Wat doet een vertegenwoordiger Eigenaar? “Het woord zegt het al, ik vertegenwoordig de eigenaar, in dit geval is dat Eigen Haard. Namens Eigen Haard schuif ik aan bij vergaderingen en algemene ledenvergaderingen van VvE’s. Ik ben eigenlijk ‘een van de eigenaren’, kort gezegd. Ik werk nauw samen met de collega’s die in de wijk werken en met vragen, meldingen of klachten van huurders te maken hebben. Die input neem ik mee naar de jaarlijkse VvE-vergadering, om het woongenot van onze huurders te bevorderen. Hoewel ik nog maar sinds augustus op deze plek zit, kan ik nu al zeggen dat het leuk en interessant werk is.” Ah, een groentje? “In de corporatiewereld zeker niet. Hiervoor werkte ik bij Eigen Haard als senior regisseur Wijkontwikkeling & Leefbaarheid. Een hele brede functie, die ik met veel plezier heb vervuld. Misschien heeft corona ermee te maken, maar afgelopen voorjaar realiseerde ik me dat ik dat type werk al 10 jaar deed. Zowel bij gemeenten, als bij corporaties. Op dat moment kwam deze vacature voorbij, dat triggerde me nog meer om eens verder te kijken en dus heb ik gesolliciteerd.” Ratatataaaa: u werd aangenomen “Ja. In deze functie kan ik mezelf weer verder ontwikkelen. De eerste stap daarin heb ik al genomen door een een-op-een online customized training te volgen bij Kjenning, nog voordat ik officieel begon als vertegenwoordiger Eigenaar.” Waarom zo’n haast? “Ik wilde zo goed mogelijk van start gaan in mijn nieuwe functie, vandaar. Op sommige vlakken miste ik nog wat kennis. Achteraf ben ik blij dat ik dit heb gedaan. Ik dacht in mijn nieuwe functie rustig te kunnen starten, maar door corona zijn veel VvE-vergaderingen uitgesteld die nu ingehaald worden. Tot het eind van het jaar heb ik 2 á 3 algemene ledenvergaderingen per week. Dan is het wel heel fijn om een goede basiskennis te hebben. ” Welke kennis hebt u dan opgedaan? “De training bestond uit 8 online sessies van anderhalf uur per keer en dan 2 sessies per week, met tussendoor huiswerk. Er was een trainer die de splitsingsakte en alles wat daarmee samenhangt behandelde: onder andere het voorbereiden van de jaarlijkse vergaderingen, welk aandeel heeft de eigenaar, wat is privé wat is gemeenschappelijk. De andere trainer behandelde de financiële en technische kant. Denk aan de jaarrekening, begroting, het dagelijkse en langetermijnonderhoud van het gebouw, et cetera. Is dat wel leuk, zo’n een-op-een online training? “Het fijne is dat je meteen heel veel vragen kunt stellen. En je kunt continu doorvragen zonder dat er iemand zit te wachten tot je eindelijk klaar bent. Dat vond ik wel prettig. Anderhalf uur per sessie is een prima lengte. Het is best intensief, omdat het een-op-een is. Al heb ik me geen moment ‘verveeld’, de trainer vertelde levendig en had leuke voorbeelden uit de praktijk. Tijdens de training heb ik veel zaken opgeschreven. Regelmatig blader ik nog even terug om iets na te kijken.” Ook een (maatwerk) incompanytraining? Het trainingstraject voor Mieke was helemaal aangepast naar de eigen situatie, de eigen vragen en is in dit geval online verzorgd. Heeft u ook een vraagstuk? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  23 oktober 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Overlast: Waar zijn we nu helemaal mee bezig?

  Dat corporaties worstelen met overlast, blijkt wel uit het grote aantal deelnemers aan trainingen. Jaarlijks zien we honderden mensen tijdens een open of incompany training waarin overlast een centraal thema is, zoals de training Woonoverlast effectief aanpakken, de training Gedragsaanwijzing in de praktijk en de Leergang Woonconsulent.  Eigenlijk is de vraag van deelnemers steeds hetzelfde: Wat zijn mijn verplichtingen bij meldingen van overlast? Hoe ver moet ik gaan? En wanneer houdt het op? Bij adviestrajecten op gebied van de aanpak van overlast gaat het meestal om dezelfde vragen. En ook organisaties vragen steeds hetzelfde: De teams die zich bezig houden met overlast, kunnen het werk nauwelijks nog aan. Ze lopen dusdanig over dat ze aan andere taken niet of nauwelijks nog toekomen. Kun je ze helpen om overzicht en grip te krijgen? Een antwoord op de vragen naar overzicht en grip geven kan zeker. Maar het toepassen in de praktijk is veel moeilijker en weerbarstiger. En voordat we lijstjes gaan maken om overzicht te krijgen, begint het toch vaak met een andere vraag. Waarom is het druk? Er zijn drie redenen waarom corporatiemedewerkers heel druk zijn met overlast: Het aantal overlastmeldingen stijgt jaarlijks. Een van de grootste oorzaken is de toename van het aantal kwetsbare huishoudens. Huisuitzetting van kwetsbare overlastveroorzakers is zelden een optie. In 2018 gebeurde dit in heel Nederland slechts 270 keer. De corporatie wil het vaak zelf niet, de gemeente al helemaal niet en ook rechters, die het vonnis moeten uitspreken, zijn terughoudend. Logisch, want uitzetting lost het echte probleem vaak niet op. Uitbreiding van de formatie is niet of beperkt mogelijk, want corporaties staan onder grote druk hun bedrijfslasten zo laag mogelijk te houden. Hierdoor krijgen hetzelfde aantal medewerkers krijgt steeds meer overlastzaken en die zaken blijven lang slepen. Hoe kan het anders? De enige oplossing is efficiënter en effectiever te werken. En daar ligt bij de meeste corporaties volop ruimte. Ruwweg zijn er vijf dingen die de corporatie kan doen om op te treden tegen overlast: Het gesprek aangaan en de veroorzaker verzoeken te stoppen met overlast veroorzaken. Bemiddeling tussen de buren en de veroorzaker. Hulpverlening inschakelen. Een gedragsaanwijzing opleggen of laten opleggen door de rechter of burgemeester. Huisuitzetting. Als huisuitzetting niet aan de orde is omdat de corporatie dat niet wil, of de rechter daarin niet mee gaat, dan vervalt deze optie natuurlijk. En als alle opties doorlopen zijn, dan heeft de corporatie geen mogelijkheden meer, ook als de overlast niet is opgehouden. De overlastzaak kan dan worden afgesloten, want er zijn geen mogelijkheden meer.  Dat is natuurlijk geen prettige boodschap voor de buren. Die klagen terecht over overlast en dan om dan te horen dat de corporatie niets meer voor je gaat doen is misschien wel duidelijk, maar het is zeker een hard gelag. Cultuur In de praktijk gebeurt dit ook niet. Corporaties zijn erop ingericht om klanten die overlast melden wél te helpen. En medewerkers blijven daarmee bezig, ook als dit niet helpt. Na nieuwe meldingen van buren worden opnieuw gesprekken gevoerd, hulpverleners ingeschakeld en brieven gestuurd. Een dienstverlenende opstelling zit diep in het DNA van corporaties: Je kunt de klager toch niet in de kou laten staan? Je zal er maar naast wonen! En bij overlast ben je toch juridisch verplicht om alles te doen om de huurder woongenot te verschaffen? Straks beginnen de buren zelf een rechtszaak, of dienen een klacht in, of nog erger: stappen naar de pers. Kortom, efficiënter en effectiever werken past in dit geval niet zo makkelijk bij de cultuur van de meeste corporaties. Dat kan helaas ook leiden tot eindeloos bezig zijn met overlastzaken, zonder dat er een oplossing komt. Het doorbreken van dit patroon is in de praktijk heel lastig. Willen helpen zit bij medewerkers tussen de oren en is verankerd in systemen en processen. En dat is ook echt goed. Maar soms dus niet meer effectief en helpend. Mijn conclusie? De vraag is of deze dienstverlenende cultuur nog wel past bij de problematiek van nu. Soms zie ik dat het lange pappen en nathouden voor niemand bijdraagt. De overlastgever, de klagende buren en de corporatie is daar vaak ook niet mee geholpen. Mijn mening is helder. Ik denk zelf dat de dienstverlenende cultuur niet altijd effectief is en ook niet meer altijd goed past in deze tijd. Maar hoewel ik dat vind, ga ik daar gelukkig niet over. Dat is iets wat medewerkers, managers en bestuurders van de corporatie zelf moeten bepalen. En een

  Lees meer

  9 oktober 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  VvE-beheerder: wat is je rol als corporatie?

  VvE-beheerder Mirella van der Voort van Vestia en manager VvE Paul Bouwhuis van Staedion zitten samen in het platform VvE Strategie & Beleid.  Dit platform komt 3 keer per jaar bij elkaar om ervaringen en kennis te delen.  “Het is interessant en leerzaam om te zien hoe anderen zaken aanpakken.” Doen jullie precies hetzelfde? Mirella van der Voort: “Bij Vestia beheer ik een portefeuille van verschillende VvE’s. Vaak heeft Vestia daar bezit in, soms ook niet. Daarnaast ben ik als senior VvE-beheerder de vraagbaak voor de afdeling en zorg ik ervoor dat de dagelijkse zaken op de afdeling goed lopen.” Paul Bouwhuis: “Bij Staedion werkt het precies hetzelfde, behalve dan dat wij alleen VvE’s beheren waar Staedion zelf ook bezit in heeft. Mijn functie is dat ik manager ben van de afdeling die dat doet.” Het beheren van een VvE houdt in… Mirella van der Voort: “Als VvE-beheerder draag je zorg voor de gemeenschappelijke zaken van een complex. We zorgen ervoor dat het gebouw in goede staat blijft, maar ook dat de financiën op orde zijn, dat de vergaderingen gepland worden. Daarvoor werken we samen met het bestuur van de VvE, dat bestaat uit een aantal eigenaren.” Waar bestaat die samenwerking uit? Paul Bouwhuis: “Het dagelijks bestuur van de VvE komt frequent bij elkaar. Alle leden van een VvE komen 1 keer per jaar bij elkaar, soms 2 keer als er zaken zijn die niet kunnen wachten. Het hele jaar door is er uiteraard contact met het dagelijks bestuur over zaken die geregeld moeten worden. Daarnaast sluit Staedion aan bij de jaarvergadering.” Mirella van der Voort: “Dat doen we bij Vestia ook. Voorafgaand aan de jaarvergadering spreken we ook samen met het dagelijks bestuur de vergadering door.” Paul Bouwhuis: “Intern houdt onze afdeling daarnaast presentaties bij andere afdelingen om het kennisniveau over de VvE te vergroten. Bijvoorbeeld over de rol die je hebt als corporatie in een complex met een VvE van eigenaren versus de rol die je hebt als het complex van de corporatie zelf is. Dat is namelijk wezenlijk anders. In het laatste geval kun je alles zelf bepalen.” Waarom zitten jullie in het platform VvE Strategie & Beleid? Mirella van der Voort: “Het lidmaatschap hoort bij de functie senior VvE-beheerder, dus toen ik die functie vorig jaar kreeg werd ik vanuit Vestia automatisch lid. Ik ben er dan ook nog niet zo lang bij, maar vind het heel leuk en interessant om met VvE-beheerders van andere corporaties te sparren, je loopt namelijk tegen dezelfde zaken aan.” Paul Bouwhuis: “Ik ben al jaren lid, eerst van het platform VvE beheer Zuid-Nederland, dat zich meer richt op operationele zaken. Na een aantal jaren had ik behoefte aan een strategische invalshoek en niveau, daarom ben ik naar dit platform overgestapt. Lid zijn van een platform betekent dat je in contact staat met de ‘buitenwereld’. Je deelt nieuwtjes, kennis en ervaringen met collega’s van andere corporaties en commerciële VvE-beheerders. Dat heeft echt toegevoegde waarde.” Toegevoegde waarde. Hoe dan? Paul Bouwhuis: “We komen 3 keer per jaar bij elkaar. 2 keer schuiven we met zijn allen aan op een locatie. Op voorhand is er een onderwerp vastgesteld, waar dan bijvoorbeeld een spreker over vertelt. Het zijn altijd interactieve dagen, met discussies, casussen, ervaringen delen, et cetera. De derde keer gaan we ‘naar buiten’. Soms kijken we in de keuken bij een ander lid, maar dat is geen wet. De laatste keer gaf een notaris een presentie over de splitsingsakte van de markthal in Rotterdam, die we ook bezocht hebben. Onder begeleiding van de VvE-beheerder en de technische VvE-beheerder hebben we het complex doorlopen om te zien hoe de splitsingsakte aansluit op de praktijk en om te horen tegen welke (technische) problemen de beheerder aanloopt.” Mirella van der Voort: “In het platform zitten trouwens niet alleen VvE-beheerders maar ook grooteigenaren. Zij vertegenwoordigen in de VvE de huurwoningen van de corporatie in een complex. Kortom, een mooie mix van corporatiemedewerkers die te maken hebben met de VvE.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 25 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

  Lees meer

  25 september 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  De rol van de bewonerscommissie bij herstructurering

  Iedere corporatie heeft te maken met herstructureringsprojecten. Zo ook Mijande Wonen. Hun slogan ‘Samen maken we het verschil!’ is niet alleen theorie, want de leden van de bewonerscommissie volgden de training ‘Je rol als lid van de bewonerscommissie’ om “zo een goede gesprekspartner te zijn voor zowel de achterban als de corporatie”, aldus P&O-adviseur Malu Sanchez. Een herstructureringsproject. Sloop dus? “Dat hoeft niet altijd zo te zijn, vaak is het een combinatie van renovatie en sloop. Samen met de bewoners(commissie) zijn we bezig met het maken van een plan voor deze wijk. Begin volgend jaar hopen we een definitief plan te hebben. Lekker: als huurder krijg je een nieuw huis “Natuurlijk is dat fijn, toch moet je niet uit het oog verliezen dat mensen gehecht zijn aan hoe het is. En ze weten niet wat het wordt. Zo’n herstructurering heeft grote impact op de bewoners. Het is dan ook belangrijk om zo’n project goed aan te pakken. Dat betekent: samen met de bewoners de koers bepalen. Zij wonen in de woningen, dus streeft Mijande Wonen naar een situatie waar iedereen zich prettig bij voelt. Met de bewonerscommissie voeren we hier gesprekken over.” Aha, zij zijn de spreekbuis van de wijk “Klopt. Voor de leden van de bewonerscommissie was dit ook een nieuwe rol. Gaandeweg werd duidelijk dat ze in de praktijk tegen zaken aanliepen. Ze hadden soms het gevoel er ‘tussenin’ te zitten en het niet goed te kunnen doen: het juiste doen voor de huurders die ze vertegenwoordigen en de (ver)bouwplannen van de corporatie. Ze werden ook veelvuldig benaderd door bewoners, maar ook door de media en vonden het lastig om te bepalen hoe ze met iedere partij – ook met Mijande Wonen – om moesten gaan. Wij wilden ze daarin ondersteunen.” Ik voel een training aankomen “Dat had nog wel wat voeten in aarde. Even googelen op een training voor bewonerscommissies en klaar dachten we. Maar nee, niets te vinden op dat vlak, alle trainingen zijn altijd gericht op corporatiemedewerkers. We hebben onze vraag/behoefte voorgelegd aan Kjenning en zijn samen om tafel gaan zitten voor een training op maat.” Wat was de doelstelling? “Dat de leden van de bewonerscommissie zich comfortabel voelen in hun rol. Dat ze zelf aan zet zijn en ze voor hun gevoel niet van alles overkomt. Maar ook dat ze inzicht in hun eigen gedrag en communicatie hebben, handvatten hebben om op een positieve oplossingsgerichte manier te communiceren, overlegtechnieken, en de rolverdeling binnen de commissie.” Kom maar door. Gelukt? “Dat is zeker gelukt. De deelnemers vonden het oefenen met een acteur best spannend, maar heel waardevol. Ze waren positief over de training. Ik kreeg appjes met: ‘De cursus was super. Bedankt.’ En: ‘Het was heel interessant. Ik heb veel geleerd.’ En ook: ‘Door deze cursus zijn wij zelfverzekerder geworden. We hebben geleerd om ons persoonlijke aspect en het belang van de bewoners beter onder controle te krijgen. Op deze manier vergt het niet zoveel van ons, maar kunnen we de bewoners wel op een betere manier vertegenwoordigen. Kortom, het was een leerzame ervaring waar we veel aan hebben’. Onlangs kwamen Mijande Wonen en de bewonerscommissie voor een overleg bij elkaar en toen zei een medecommissielid: ‘Goh, ik zie echt dat je gegroeid bent in je rol’. Prachtig toch!” Ook een maatwerktraining? De maatwerktraining bij Mijande Wonen heeft Kjenning samen met Malu opgezet voor de eigen situatie, en op basis van de eigen leerwensen en vragen bij de deelnemers. Heeft u ook een vraagstuk? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. En als dat nodig is in de huidige tijd, dan kan ook (een deel) online worden ingevuld. Of gewoon klassikaal. We doen wat nodig is.

  Lees meer

  27 augustus 2020

• 

  Wonen, Verhuur & Leefbaarheid

  Leidt een hittegolf tot minder huur?

  Wanneer het in een huurwoning tussen 1 april en 1 oktober vrijwel dagelijks warmer is dan 25°C, is zo’n woning dan nog normaal bewoonbaar? Of mogen we zo’n woning in huurrechtelijk opzicht ‘gebrekkig’ noemen? En als er sprake is van een gebrek, wie dient dat dan te verhelpen? De verhuurder of de huurder? Of moeten beiden wat doen? En kan zo’n gebrek leiden tot huurvermindering? Het was te warm in Roermond 17 bewoners van een seniorenflat in Roermond eisten van hun verhuurder verlaging van de temperatuur in hun ‘te warme’ woningen. Iedereen was het erover eens dat de temperatuur daar tussen april tot oktober op menige dagen hoog opliep. Kan zoiets een gebrek zijn als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW? Een gebrek omvat alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Bijvoorbeeld een slechte onderhoudstoestand of een constructiefout. Uitgangspunt van de gebrekenregeling is het genot dat een huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Is er een gebrek, dan dient de verhuurder dat op verlangen van de huurder te verhelpen. Slechts in een handvol uitzonderingsgevallen kan het anders zijn. Bijvoorbeeld omdat het gebrek hoogstens een kleine herstelling vergt, dan is dat huurdersonderhoud. Met betrekking tot huur van woonruimte zijn al deze regels van semi-dwingend recht: je mag er niet ten nadele van een huurder van afwijken! Is ‘te warm’ een gebrek? Ons recht kent geen wettelijke getalsmatige norm voor maximale binnentemperaturen in woningen. Als een woning verhuurd is mét verwarming, dan mag een huurder voldoende warmteafgifte verwachten in één of meer vertrekken, opdat zo’n vertrek gebruikt kan worden voor het doel van de bestemming (bijvoorbeeld 20°C voor een woonkamer, conform de norm DIN 4701). Minimaal dient de temperatuur te worden gehaald die is berekend bij het aanbrengen van de installatie, aldus de huurcommissie in haar handleiding ‘Gebrekenboek Huurcommissie’, versie juni 2017. Temperatuur én tijd Een door de Roermondse kantonrechter benoemde deskundige stelde dat de hoogte van de maximaal aanvaardbare binnentemperatuur niet altijd doorslaggevend is, wel de tijdsduur waaraan huurders aan warmte worden blootgesteld. Een binnentemperatuur van 25°C zou acceptabel zijn. Temperaturen boven 25°C zouden slechts kortstondig verdragen kunnen worden. Temperaturen boven 28°C zijn nauwelijks te verdragen. In de seniorenflat in Roermond werd de grens van 25°C structureel overschreden. Verwachtingen Brochures van de verhuurder meldden dat zij zich richt op senioren en dat zij hen een meer dan alleen comfortabele woning wil bieden. Dan mag een huurder verwachten dat zo’n woning voorzien is van aanpassingen/hulpmiddelen, ontmoetingsruimten, enzovoorts. Ook mag je dan verwachten dat zo’n woning gemakkelijk en zonder hindernissen bereikbaar is én dat het klimaat in die woningen door de individuele bewoner tot een aanvaardbaar niveau kan worden geregeld. Nu vast stond dat de binnentemperatuur niet kon worden verlaagd, oordeelde de kantonrechter dat sprake was van een gebrek. Verhuurder dient een gebrek te verhelpen In de Roermondse casus stelde een daartoe ingeschakelde deskundige dat bewonersgedrag, zoals ventileren, van invloed kan zijn. In dit specifieke geval concludeerde hij dat gebruik van ventilatie- en spuivoorzieningen de binnentemperatuur niet beheersbaar zou maken of op acceptabel niveau zou brengen tijdens een warme zomerperiode of hittegolf. Dat achtte hij wel mogelijk door gebruik van een krachtige mobiele airco. Verder stelde de deskundige dat alleen een automatische buitenzonwering de temperatuur tot een aanvaardbaar niveau kan verlagen. Echter vond de deskundige het aanbrengen daarvan te kostbaar (ruim een miljoen euro). De kantonrechter concludeerde daarop dat het gebruik van een krachtige mobiele airco in combinatie met het aanbrengen van zonwerende raamfolie en binnenzonwering een aanvaardbare oplossing zou zijn: airco’s en folie voor rekening van de verhuurder, binnenzonwering voor rekening huurders. Huurprijsvermindering? In 2013 werd gedurende een periode van drie maanden een temperatuur van meer dan 25°C gemeten. Ook in 2014 was de temperatuur gedurende vier maanden meer dan 25°C graden. Deze metingen rechtvaardigden, aldus de kantonrechter een huurvermindering van 25% van de reguliere maandelijkse huurprijs, van 1 juli tot 1 oktober, voor het eerst in 2015 en daarna jaarlijks, totdat de verhuurder het gebrek heeft verholpen. Gelden de Roermondse vonnissen voortaan alom? Wat de kantonrechter in de Roermondse zaak besliste geldt niet automatisch voor elk geschil over een te warme huurwoning waar dan ook in Nederland. Toch sluit deze uitspraak wel naadloos aan op eerdere beslissingen. Zo bepaalde een kantonrechter in Amsterdam dat de huurder van een luxe appartement aanspraak kon maken op 5% huurvermindering zolang de koelinstallatie van deze woning de binnentemperatuur slechts met 1 à 2 graden verlaagde, terwijl de huurder een verlaging van tenminste 4 graden mocht verwachten. Het Hof ’s-Hertogenbosch verklaarde dat een huurder van een appartement met veel glas en gelegen op het zuiden en westen, doch zonder airco, niet mag verwachten dat het binnen nooit warmer zal zijn dan buiten. De kantonrechter oordeelde dat de mate waarin de binnentemperatuur opliep een gebrek was. In hoger beroep oordeelde het hof meer genuanceerd: van een huurder mag je verwachten dat hij, mits dat in de woning ook kan, de binnentemperatuur reguleert door het aanbrengen van warmtewerende voorzieningen (zoals lamellen) én dat hij ventileert. Liever leilinden dan een energieslurpende airco? Onze zomers worden warmer. Wen er maar aan en stem het bouwen en beheren daarop af. Mijn advies aan verhuurders en huurders is: probeer er samen uit te komen op grond van zakelijke argumenten. Is er een gebrek? Wat is de meest efficiënte oplossing? Wie betaalt de rekening? De gebreksdefinitie van artikel 7:204 lid 2 BW houdt in: wat mag een (‘gemiddelde’) huurder verwachten van de soort woning die hij huurt, indien die goed gebouwd en onderhouden zou zijn? Is er iets dat deze verwachting frustreert, terwijl dat niet aan de huurder is te wijten, dan is dat een indicatie voor de aanwezigheid van een gebrek. Wennen aan zomerhitte impliceert ook meer aandacht voor preventie in de ontwerp en bouwfase. Praktisch denken komt sowieso van pas: wellicht blijkt dat het planten van leilinden aan de zonzijde bij eengezinswoningen beter en duurzamer functioneert dan een energieslurpende airco. Maar zoals altijd: huurrecht is niet zwart-wit en recht doen vereist maatwerk. Mr P.G.A. van der Sanden Dit artikel is een verkorte versie van een artikel uit Huurrecht@ctueel

  Lees meer

  12 augustus 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Signaleren wat er ‘achter de voordeur’ gebeurt

  Eenzaamheid, verward gedrag, verslaving, verwaarlozing, et cetera. Achter de voordeur speelt soms veel. “De training ‘Beïnvloeding van de waarnemingsfilters’ helpt om zaken nog sneller en beter te signaleren en daarop te acteren”, aldus Tanja Paffen, manager Klant bij Viverion. Sneller en beter signaleren? “De woonconsulenten van Viverion hebben contact met bewoners en zijn getraind om te signaleren. Maar ook vakmensen, opzichters, buurtbeheerders, medewerkers van de vijf aannemers waar wij mee werken komen over de vloer bij de bewoners van de 5500 woningen van Viverion. Het is jammer wanneer je als corporatie geen gebruikmaakt van de mogelijkheden die dat biedt.” Wat zijn die mogelijkheden dan? “Belangrijke uitgangspunten van het ondernemingsplan van Viverion zijn: ‘samen’, ‘gastvrij’ en ‘duidelijk’. We vinden signaleren en agenderen van problemen die achter de voordeur spelen daarin belangrijke items. Naast dat ik onder meer verantwoordelijk ben voor klantenservice, verhuur, dagelijks onderhoud en verduurzaming, ben ik dat ook voor het sociaal domein. We willen bewoners beter kunnen ondersteunen als er wat aan de hand is achter de voordeur. Dus ben ik op zoek gegaan naar hoe we dit als organisatie kunnen oppakken. Zo kwam ik bij Kjenning terecht.” Aha, toen kwamen de waarnemingsfilters in beeld “We zijn samen aan tafel gaan zitten en hebben onze wensen doorgesproken. Het is echt een training op maat. Hoe leer je als vakman, opzichter, buurtbeheerder, aannemer, te kijken naar meer dan alleen een lekkage of een kapot stopcontact, zwerfafval, et cetera? Wat kun je ermee, naar wie ga je toe als je dit ziet? Bewustwording en waarneming dus als het gaat om verwaarlozing, verward gedrag, verslaving, woonfraude en eenzaamheid.” En? Gelukt? Die bewustwording? “Iedereen was voor én na de training enorm enthousiast. Er hebben ook meer mensen de training gevolgd dan ik van tevoren had gedacht. Alles werd vanuit de praktijk benaderd, er kwamen verschillende herkenbare situaties aan bod. Een mooie ‘bijvangst’ was dat mensen die elkaar anders nagenoeg niet zien, elkaar hier tegenkwamen. Zij konden ervaringen uitwisselen, kennis delen en met elkaar discussiëren over situaties die zij tegenkomen.” Goed ook dat mensen ‘van buiten’ deze training hebben gevolgd. Toch? “Door deze training hebben we drempels weggehaald voor mensen die niet in dienst zijn van, maar wel voor Viverion werken, om te signaleren en waar te nemen en daar wat mee te doen richting ons. Dat is heel erg gewaardeerd. Zij melden ongebruikelijke situaties nu aan onze opzichter. Daarop kunnen wij actie ondernemen richting gemeenten en andere instanties. We koppelen ook terug naar de melder wat er gedaan is. Zo versterken we elkaar.” Ik zeg: everybody happy “Het is mooi dat we met deze training de stap naar de praktijk hebben gezet. Als je als corporatie beleid maakt over eenzaamheid, et cetera, dan doe je dat niet alleen op papier. Dan moet je daar in de praktijk ook je rol in pakken.” Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Voor Viverion hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerktraining ontworpen, gericht op de eigen situatie bij Viverion en passend bij de deelnemers en hun eigen praktijksituaties. Ook een incompanytraining? Bovenstaande training werd incompany verzorgd voor Viverion. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  20 juni 2020

• 

  Management

  Projectmatig werken: doelgericht, resultaatgericht én efficiënt

  Projectmatig werken wordt bij steeds meer organisaties ingezet. En dus ook bij corporaties. Esther Zwolsman, medewerker proces- en projectondersteuning bij Beter Wonen in Almelo, volgde de tweedaagse training Projectmatig werken van Kjenning. “Ik weet nu nog beter hoe belangrijk een helder projectdoel, de projectfasering, het resultaat en het effect van een project zijn.” Dat doel, et cetera, was voor die tijd niet voldoende duidelijk? “Voordat ik anderhalf jaar geleden overstapte naar Beter Wonen als medewerker proces- en projectondersteuning, heb ik vijf jaar bij een grote organisatie in dezelfde functie gewerkt. Maar dat was toch anders, projecten werden centraal in de organisatie aangevlogen en vervolgens naar de rest van de organisatie uitgerold. Ik was destijds verantwoordelijk voor de implementatie van de processen en de projecten.  Bij Beter Wonen ondersteun ik de manager Bedrijfsvoering & Vastgoedbeheer bij het actualiseren en opstellen van processen, maar ik ondersteun ook bij projecten op bijvoorbeeld het gebied van ICT, controlling en vastgoedbeheer, soms draai ik mee als projectmedewerker, soms leid ik zelfs een project. Dat is superleuk, het is heel gevarieerd en ik heb veel vrijheid.” Ik zeg: u weet toch al van de hoed en de rand “Iedere organisatie is anders. Bij Beter Wonen werken ze wat betreft interne projecten veelal conform de uitgangspunten, methoden en technieken van projectmatig werken volgens de Twijnstra en Gudde-aanpak. Ik hoorde terminologie en zag documentatie voorbijkomen waarvan ik niet wist hoe deze tot stand waren gekomen en – gezien mijn beperkte praktijkervaring met projectmatig werken – het leek mij verstandig om bij de basis te beginnen. Ik dacht: ik ga deze training Projectmatig Werken volgen, dan begrijp ik de methodiek goed en kan ik deze beter in de praktijk brengen.” Kom maar door: wat zijn de ervaringen? “Het was intensief, maar goed ‘behapbaar’, en interactief. Ik was blij dat het heel erg op de praktijk was ingestoken. We konden zelf praktijkvoorbeelden aandragen, waar we dan over spraken en over discussieerden. Ook brachten we eigen casussen in, die we vervolgens in projectvorm mochten uitwerken, hierdoor krijg je echt veel meer feeling met de leerstof.  Theorie als uitgangspunten, randvoorwaarden, projectfasering, projectrollen, resultaatbeschrijving, effect en afbakening gaan dan meer leven. Het begrip, het waarom van al die stappen en het oefenen in de praktijk, hebben mij echt wat gebracht. We hadden ook een leuke groep deelnemers, dat telt ook mee.” Oh, vertel? “De deelnemersgroep bestond uit allemaal medewerkers van collegawoningcorporaties uit het hele land en was heel divers, dat zorgt mede voor toegevoegde waarde. Deelnemers die meer aan de klantkant, de bouwkant, of de interne kant zitten kijken ieder door hun eigen bril naar eenzelfde project. Zo leerde ik om verschillende facetten van het project op een andere manier te bekijken. Leuk om dan samen voorbeeldprojecten te doorgronden. Daar steek je een hoop van op. De trainer zelf kwam ook nog eens uit de praktijk en had mooie voorbeelden.” Kortom? “Ik heb er veel aan in de dagelijkse praktijk. Overigens is zo’n training Projectmatig Werken zeker niet alleen voor projectmedewerkers, vind ik. Tegenwoordig worden veel vraagstukken in organisaties steeds vaker projectmatig aangepakt, waardoor steeds meer medewerkers deelnemen in projecten, dan is het goed dat breed in de organisatie medewerkers de strategie van projectmatig werken begrijpen en toe kunnen passen. Dat werkt echt veel efficiënter.”

  Lees meer

  11 maart 2020

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Zijn corporaties medeverantwoordelijk voor het aantal daklozen in Nederland?

  Dat is best een lastige vraag zo aan het begin van het jaar. De kranten bevatten bijna continu koppen over de woningnood. Nieuwsberichten met koppen als “Schreeuwend tekort aan sociale huurwoningen” en “Absolute schaarste op de woningmarkt” zijn afgelopen jaar meer dan eens op mijn scherm verschenen. Wat ik nog schokkender vind, is dat in een land waar de sociale voorzieningen op een hoog niveau geregeld zijn het aantal daklozen de afgelopen jaren stijgt. En niet een beetje. Met duizenden tegelijk! Pechmannen en pechvrouwen Wanneer je verder graaft in de cijfers val je van de ene in de andere verbazing. Zo is sinds 2009 het aantal daklozen verdubbeld. Dat staat haaks op de economische groei die we doormaken. Daarnaast groeit het aantal daklozen onder de 30 jaar ook explosief. Ook zitten de crisisopvangen steeds voller. En door de grotere groep mensen die hulp nodig heeft, komt de hulpverlening moeilijker op gang als de hulpverlening niet is ‘mee geschaald’. Door de krapte op de woningmarkt is doorstroom ook lastiger. Want mensen blijven dan langer ‘hangen’ in hun bestaande woning. En tot slot – en ook echt wel schokkend – zijn er steeds vaker ook werkenden in de nachtopvang te vinden. Deze mensen worden inmiddels pechmannen en pechvrouwen genoemd. Ze hebben een tegenslag in hun leven gehad waardoor een negatieve spiraal in gang is gezet die niet te keren is. De vraag die ik mezelf dan stel: Zijn corporaties dan aan zet? Die vraag houdt me al een tijdje bezig. Ben je als corporatie dan aan zet als je deze cijfers ziet? Ondertussen gebeurt er wel van alles. Zo zie je op social media menig bestuurder, manager, beleidsmaker en corporatiemedewerker zich suf hashtaggen met #ikwileenhuis en #wooncrisis. Dat is een super initiatief om de wooncrisis en de gevolgen daarvan een gezicht te geven. Echt een aanrader om te volgen via www.wooncrisis.nl En toch blijft tegelijkertijd die vraag in mijn hoofd rondzingen. “Het is de kerntaak van corporaties om woningen te verhuren aan bewoners die niet zomaar zelf aan een woning kunnen komen.” Wat mij betreft hoort daar een proactieve taak bij om de dakloze woningzoekende te helpen. Toch?  Gelukkig zien we daar ook wel goede, hoopvolle en inspirerende voorbeelden van zoals Bert Moormann, bestuurder van corporatie Domesta uit Emmen die daarover al schreef in zijn kerstverhaal: ‘De woningcorporatie heeft letterlijk de sleutel in handen’ #hetkanduswel “Het was zo koud buiten vannacht. Kunt u me misschien helpen?” Ik heb in de eerste weken van dit jaar de stoute schoenen aangetrokken. Ik heb 50 woningcorporaties gebeld. Dit om proefondervindelijk te ervaren hoe een dakloze aan de telefoon verder wordt geholpen. Ieder gesprek ben ik op dezelfde wijze begonnen. “Goedemorgen, u spreekt met Johanna. Ik ben sinds kort dakloos. Vannacht kon ik niet bij de nachtopvang terecht. Ik heb geslapen op een bankje bij het station. Het was zo koud buiten vannacht. Kunt u me misschien helpen?” De reacties van corporaties Wat denk jij dat de gemiddelde reactie is van een medewerker bij een corporatie? Laat deze vraag even op je inwerken. Want ik ben na 50 belletjes geschokt, verwonderd en gelukkig ook verrast. Met stipt op nummer 1 volgde 38 keer het antwoord:“Jeetje wat vervelend voor u. Alleen kan ik u nu niet verder helpen. U staat wel ingeschreven toch in <woningverdeelsysteem naar keuze invullen>. Als ik vervolgens doorvraag krijg ik vele antwoorden over wachtlijsten, andere woningzoekenden en regeltjes – die vaak nog verkeerd worden uitgelegd, maar dat terzijde -. Het volgende goed bedoelde advies volgde ook nog 8 keer:“In onze regio komt u niet in aanmerking voor urgentie en de wachttijden zijn jaren. Kunt u niet bij vrienden of familie slapen?” Hadden de beide bovenstaande antwoorden effect op mij? Ja. Zelfs een enorm emotioneel effect dat ik niet verwachte. Ik voelde me niet gehoord en stom. Ik snapte niet dat iemand zo met regels aan kan komen zetten als ik net vertel dat ik buiten heb geslapen en wanhopig hulp zoek. Het voelt alsof ik er zelf voor koos om op een bankje te slapen.  Als het dit effect al op mij heeft, hoe moet dat dan wel niet zijn om voor die woningzoekende te horen die écht in zak en as zit? Bij 92% van mijn telefoontjes werd ik niet verder geholpen. Daar kwam ik geen stap verder. Er is ook goed nieuws: Ik ben 4 keer echt oprecht verrast! De eerste medewerker vroeg me: “Waar bent u nu?” Op mijn ontwijkende antwoord dat ik in de stad loop en me geen raad weet. reageerde ze heel menselijk “Wij zijn gevestigd aan adres x in het centrum. Hier is het warm. De deur is open. Ik heb koffie, thee en wat brood hier. Kom je ontbijten? Ga ik daarna regelen dat een van mijn collega’s je gaat helpen om de juiste hulp te krijgen. Want ik denk dat je die nog niet hebt.” De tweede medewerker toonde eerst empathie en vroeg door. Op de vraag of ik werk had antwoordde ik: “ja, ik werk elke dag als schoonmaker tussen 15:00 en 22:00 uur. Ik werk ook in de weekenden.”  Vervolgens kwam de vraag “Heeft u dan ook een DigiD?” Ja, dat heb ik. “Als u nu naar kantoor komt, heb ik per direct een eenkamerappartement beschikbaar. Aangezien u inkomen heeft kan ik u mogelijk direct helpen. Dan wil ik eerst kennismaken.” In de laatste twee gevallen sprak ik fijne en warme medewerkers die me uitnodigden om langs te komen voor een kennismakingsgesprek om samen te kijken wat mijn opties zouden zijn. Gelukkig: they do care! Hulde aan de medewerkers die de menselijke maat wisten te vinden. Of door te luisteren en in ieder geval de deur letterlijk en figuurlijk te openen. Verharden & verstarren we? Ik werk zelf al veel jaren in de corporatiesector. Dus de andere kant van de telefoon ken ik ook. En ik begrijp ook echt hoe lastig het soms is. Ik geef het je te doen. Dagelijks telefonisch in contact te zijn met huurders, woningzoekenden en al hun problemen aan te horen. Ik snap echt wel dat je dan niet met iedereen die je spreekt een open verbinding aangaat. Maar toch verbaast me dat ook wel weer. Want worden we daarmee niet heel langzamerhand zelf onderdeel van een probleem? Het werken in een functie waar veel klantcontact bij hoort, wordt vaak onderschat. Om die reden bieden we bij Kjenning ook

  Lees meer

  29 januari 2020