Alle artikelen
Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.
Vakgebieden
Artikelen
-
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Woonconsulenten dweilen met de kraan open
De werkdruk voor woonconsulenten, sociaal adviseurs, wijkconsulenten, medewerkers klant, klantadviseurs, wijkadviseurs of medewerkers sociaal beheer, neemt enorm toe. Het aantal overlastzaken en problemen met zorgwekkende huurders blijft maar stijgen. En het aantal zorgwekkende huurders neemt alleen maar toe. En ook de zittende huurder wordt steeds ouder en minder zelfredzaam. De gemiddelde huurder is inmiddels al 60 jaar. Woonoverlast is zeer ingrijpend voor mensen die er direct mee te maken hebben. Het verstoort het woongenot en de leefbaarheid in een buurt. En in ernstige gevallen kan het zelfs tot geestelijke of fysieke klachten leiden. Bij maar liefst 30 tot 50% van de overlastzaken spelen psychische problemen bij de overlastgever een rol. Leefbaarheid en participatie gaan achteruit Dit heeft grote gevolgen voor de leefbaarheid in buurten en complexen. Er is veel meer overlastproblematiek dan tien jaar geleden. Die problemen zijn ook nog eens weerbarstig en lastig oplosbaar. Door de toenemende diversiteit neemt de sociale cohesie af en organiseren bewoners zich steeds minder. In de meeste wooncomplexen is geen actieve bewonerscommissie meer en het aantal bewonerscommissies neemt jaarlijks verder af. Hierdoor is het voor bewoners lastiger om problemen op gebied van overlast of leefbaarheid zelf op te lossen of aan te kaarten bij instanties. Dit is vaak zichtbaar in de woonomgeving: Vervuiling wordt steeds vaker niet opgeruimd door de bewoners zelf. Dit is merkbaar bij overlast en wanbewoning: Het komt steeds vaker voor dat corporaties min of meer toevallig overlast of vervuiling constateren, die niet is gemeld door omwonenden. Meer met minder? Een tweede reden voor de toename van de werkdruk is dat er ook steeds minder woonconsulenten zijn. Voor alle corporaties geldt dat de bedrijfslasten naar beneden moeten. Dit betekent dat er minder formatieplaatsen zijn, waardoor de werkdruk toeneemt. Ook is er een neiging om te bezuinigen op uitgaven, waar geen direct meetbaar resultaat tegenover staat. En juist in het sociale domein is het lastig om het rendement van investering in leefbaarheid, participatie en wijkbeheer direct te vertalen in euro’s of meetbare kwaliteiten. Daarbij is er ook een neiging om uit te besteden. Tegen beter weten in, hopen veel corporaties nog altijd dat huurders door meer zelfredzaamheid en meer eigen verantwoordelijkheid te nemen de effecten van de bezuinigingen teniet zullen doen. Gevolgen voor de woonconsulent Zo ontstaat er een somber beeld. De woonconsulent van nu heeft te maken met veel meer sociale problematiek. Daarbij zijn steeds meer huurders niet zelfredzaam en de zelfredzame huurders zijn minder actief. Het aantal actieve bewonerscommissies en groepen neemt af. Daarbij heeft de woonconsulent onvoldoende tijd en middelen om alle problemen op korte termijn aan te pakken. Maar wat kan wel? Regie voeren Deze ontwikkelingen vragen om een andere manier van werken. Niet alleen het uitvoeren van processen, maar ook om het voeren van regie. Die regie richt zich dan op een betere aanpak, maar op het voorkomen en vroeg signaleren van sociale problematiek Een voorwaarde hiervoor is om tijd te blokken om planmatig en projectmatig aan het werk te gaan. Als je dit niet doet ben je als woonconsulent aan het dweilen met de kraan open. Ook met een beperkt aantal uren in de week kun je belangrijke slagen maken. De kraan moet dicht door: 1) Interne samenwerking op te zoeken Sociale problemen, leefbaarheid en participatie zijn niet het monopolie van de woonconsulent. Het is cruciaal dat alle medewerkers van de corporatie worden betrokken bij het voorkomen, signaleren en aanpakken van sociale problematiek. Denk hierbij aan: Verhuur: intake en voorlichting ook op sociaal gebied, after-sales gesprekken en juiste oplevering van tuinen Renovatieprojecten: Betrekken van huurders en werken met projectcommissies, signaleren van problemen en het maken van een nieuwe start Dagelijks onderhoud: vroeg signalering door vaklieden Planmatig onderhoud: aandacht voor de woonomgeving en huurdersonderhoud (tuinen, balkons) 2) Investeren in het Netwerk Denk hierbij zowel aan het professionele netwerk, maar vergeet ook de vrijwilligersorganisaties niet. Wat is er al? Wat kunnen zij doen? Hoe kun je samen optrekken? Investeren in netwerk met professionals? Wat kunnen zij doen? 3) Plannen en projecten Een planmatige aanpak heeft vaak een groter en blijvender effect dan het ad-hoc oplossen van problemen op klacht. Enkele tips hierbij zijn: Pak met name de woonomgeving liever planmatig aan. Kies voor een straat of blokaanpak voor het beste resultaat. Probeer actieve bewonersgroepen op te starten en te onderhouden. Als dit goed loopt, levert dit betrokken huurders op, die veel problemen zelf meteen op kunnen lossen. Probeer aan te sluiten op kansen en ontwikkelingen. Denk hierbij aan renovatieprojecten, landelijke actiedagen NL doet, (dag van de vrijwilliger) en initiatieven van bijvoorbeeld de gemeente. Het vak van Woonconsulent: een vak met uitdagingen! Kortom, de woonconsulent van nu staat voor grote uitdagingen, zowel in de eigen organisatie als in de omgang met huurders. Het maakt deze functie uitdagender dan ooit. In de leergang Woonconsulent hebben we in de afgelopen periode weer ruim 200 mensen opgeleid voor deze prachtige baan. Ervaren woonconsulenten blijven bij op de actualiteit via platform Woonconsulenten waar verdiepen en delen van ervaring en kennis centraal staat.
Lees meer1 november 2021 -
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Vereist een huurdersorganisatie bestuur door en uit huurders?
Als grote corporatie koesteren we al jaren een samenwerkingsovereenkomst met een overkoepelende huurdersorganisatie. Een hand vol huurdersorganisaties uit ons regionale werkgebied heeft die koepel ooit gevormd. Ieder vaardigt enkele leden af naar de ledenraad. Die ledenraad kiest het koepelbestuur en bepaalt het beleid. Dat werkte hartstikke goed. Maar… tegenwoordig bestaat de meerderheid van dat bestuur uit leden die geen huurder (meer) zijn. Steeds vaker overleggen we met uitsluitend niet-huurders! Mijn nuchtere verstand en mijn professionele intuïtie slaan alarm. Is dit nu huurdersparticipatie? Of ben ik getuige van een ontwikkeling waarin handige lieden zich hebben ontwikkeld tot nieuwe ‘vrijgestelden’? En hoe beoordeelt u deze situatie, redenerend vanuit de doelstelling van de Overlegwet? De doelstelling van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) “Alzo Wij in overweging genomen hebben, dat het gewenst is wettelijke regels te stellen ter bevordering van het overleg tussen huurders van woongelegenheden en de verhuurder daarvan” aldus de Koninklijke boodschap die aan deze wet vooraf gaat. In ons polderlandschap kenden we al de ondernemingsraad (werknemers), de medezeggenschapsraad (scholieren/studenten) en de cliëntenraad (zorgbehoevenden). Op vergelijkbare wijze schiep de Wohv in 1998 kansen voor huurdersorganisaties, te vormen door en uit huurders, om de collectieve belangen van huurders te behartigen. Per wooncomplex kan je daartoe een Bewonerscommissie vormen. Per stad, per dorp of per verhuurder kan je één of meer huurdersorganisaties oprichten. En in een grotere stad, of per regionaal werkzame verhuurder, kunnen deze via een koepelorganisatie hun krachten bundelen. Participatie door en uit huurders Voor de vormgeving van huurdersparticipatie bestaan verschillende mogelijkheden. Afhankelijk van de ambitie en/of het werkgebied kan het wenselijk zijn dat het bestuur zich laat bijstaan door betaalde krachten. Denk aan iemand voor het secretariaat, een opbouwwerker of incidenteel in te schakelen deskundigen. Behoefte aan bijstand neemt toe met de Woningwet 2015 Huurdersorganisaties krijgen via de Woningwet 2015 meer verantwoordelijkheden, taken en bevoegdheden. Hoe gaan huurders dat realiseren? Dat is een forse uitdaging. Niet voor niets is op initiatief van de Tweede Kamer tegelijk de Wohv ietwat ‘opgetuigd’. Reeds bestaande Overlegwet-aanspraken van een huurdersorganisatie op het (incidenteel) inschakelen van deskundigen, op scholing en vorming van bestuursleden en op vergoeding van kosten zijn verruimd in de Wohv. In de wandeling noemde men dat –nogal ongelukkig– ‘professionalisering van huurdersorganisaties’. Uiteraard bedoelde niemand dat actieve huurders plaats zouden moeten maken voor baantjesjagers in besturen van huurdersorganisaties. De Wohv eist onveranderd dat het bestuur van een huurdersorganisatie wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders. Dus, huurders: zorg ervoor dat u de baas blijft binnen uw huurdersorganisatie, ook al werft u wat professionele hulp bij de uitvoering van uw werk! Huurdersorganisatie met niet-huurders is géén huurdersorganisatie volgens de Wohv De Wohv definieert een huurdersorganisatie nog steeds als een vereniging of stichting van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt. Rechters hebben deze definitie steeds strikt opgevat. Verschillende uitspraken van rechters zeggen telkenmale: “Een huurdersorganisatie die geen gekozen bestuur heeft of waarvan het bestuur ook uit niet-huurders bestaat, is geen huurdersorganisatie in de zin van de Wohv”. Een huurdersorganisatie dient precies aan alle wettelijke vereisten te voldoen wil zij aan de Wohv ontleende aanspraken kunnen verzilveren. Zo’n huurdersorganisatie moet dan ook: Alle huurders gelegenheid bieden zich bij haar aan te sluiten; Een bestuur hebben “gekozen of aangewezen door en uit de huurders”; De huurders betrekken bij haar standpuntbepaling en activiteiten; De huurders ten minste uitnodigen voor een jaarvergadering. Representativiteit en legitimiteit Bovenstaande eisen waarborgen dat een huurdersorganisatie representatief is. Zo’n organisatie mag huurders van verschillende verhuurders vertegenwoordigen. Daarbij gaat de minister ervan uit dat huurdersorganisaties voor het overleg met de verschillende verhuurders een zodanige werkvorm afspreken dat individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders worden aangesproken op het door hen gevoerde beleid en beheer. Dus: Doe geen concessie wat het principe betreft! Om op de oorspronkelijke vraag terug te komen: het is absoluut niet wenselijk dat het bestuur van zo’n koepel van huurdersorganisaties uit niet-huurders bestaat. Zo is de Wet op het overleg huurders verhuurder niet bedoeld. En strikt gesteld: met zo’n huurdersorganisatie hoeft een verhuurder geen zaken te doen. Ook de huurcommissie en/of de kantonrechter zal zo’n koepel ‘niet-ontvankelijk’ verklaren. De belangen van huurders kunnen dus niet worden behartigd door zo’n bestuur. Op glijdende schaal Wanneer niet-huurders het bestuur domineren, en kennelijk ook niet-huurders leden kunnen zijn, dan ontstaat geleidelijk een soort wijkorganisatie of ‘schaduwgemeenteraad’ die zich met van alles gaat bezig houden. De doelstelling gaat dan glijden. Nu een corporatie met de Woningwet 2015 minder dan ooit mag, loopt zij het risico dat zij tijd, energie en geld moet gaan steken in activiteiten en voorzieningen die niets meer te maken hebben met waarover het eigenlijk zou moeten gaan. Mijn advies Bespreek als bestuur van de corporatie de bestuursgebreken in een volgend overleg. En vraag daarbij om herstel: een rooster van aftreden van niet-huurders en benoeming van opvolgende bestuursleden door en uit huurders. Meer weten over de Wet op het overleg huurders verhuurder en huurdersparticipatie? In de training De overlegwet en de huurdersorganisatie leert u alles over huurdersparticipatie en wetgeving in theorie en praktijk. Tijdens de training De Huurdersorganisatie in de praktijk gaan we in op mogelijkheden om de huurdersorganisatie te ondersteunen, kwaliteit te borgen en hoe u met dagelijkse knelpunten kunt omgaan. De training Bewonersparticipatie biedt handvatten om meer en effectieve participatie kunt bereiken. Mr P.G.A. van der SandenDocent Kjenning
Lees meer27 oktober 2021 -
Management
Woonfraude: Samenwerking met ketenpartners is essentieel
Illegale onderverhuur, inwoning of een hennepkwekerij. Marleen van den Tol heeft er vanuit haar functie als woonconsulent bij corporatie Oost West Wonen mee te maken. Zij volgde de training Woonfraude: “Het was superinteressant en heel leerzaam.” Woonfraude, dat klinkt zo heftig “Ja hè, maar dat is het soms ook. Enkele jaren geleden kwam woonfraude maar weinig voor bij ons en waren we hier niet zo op gericht. Het laatste jaar zien we een enorme toename van woonfraudezaken. Dat gaat van onderverhuur tot een hennepkwekerij of GHB-laboratorium. Ik wilde dan ook heel graag meer weten over dit onderwerp.” Aha, een Sherlock Holmes. Is dat leuk? “Gekscherend noem ik mezelf wel eens zo. Ik ben inderdaad een speurneus. Ik vind het jammer dat woonfraude bestaat, maar het is er nu eenmaal. En dan is het belangrijk om dat zo goed mogelijk op te pakken, aan te pakken en te voorkomen. Zodat een buurt veilig en leefbaar is voor alle bewoners. Het gaat niet alleen om het opsporen van woonfraude, maar ook om hoe je zo goed mogelijk naar een oplossing toe kunt, voor ons als corporatie, voor de huurder en voor de omwonenden. Dat gebeurt in samenwerking met onze ketenpartners als de politie, de gemeente, zorginstanties en de netbeheerder. Die samenwerking is essentieel: samen kun je meer dan alleen. Ik vind dat ik heel uitdagend en interessant werk heb, en wilde meer inzicht, ook in procedures.” Gelukt, meer inzicht? “Zeker. Het was echt superinteressant. De twee trainers die de training Woonfraude verzorgden vond ik een gouden duo. De een heeft heel veel juridische kennis overgebracht en met ons gedeeld, de ander had echt een ‘doos’ vol praktijkvoorbeelden. We konden zelf casussen inbrengen waarover we dan discussieerden met elkaar. De deelnemers waren medewerkers van verschillende corporaties uit het hele land. En er was nog een acteur ‘ingevlogen’ waarmee we rollenspellen speelden.” Rollenspellen. Da’s altijd een dingetje toch? “Daar heb ik zelf niet zo’n last van. Ik vind het leuk en leerzaam om een huisbezoek of een confrontatiegesprek te oefenen. Je gaat dan echt in je verhaal zitten. Het was ook heel laagdrempelig opgezet. Als deelnemer speelde je een klein stukje van zo’n gesprek en daarna nam een andere deelnemer het weer over. Aan het eind krijg je feedback op een positieve manier. Ik heb nu tools om een gesprek zo effectief mogelijk te voeren. Ik weet wat ik moet zeggen om achter de voordeur te komen en om zaken boven water te krijgen.” Sprong er iets uit? “Dat je bewoners niet moet (ver)oordelen voor de woonfraude, hennepkwekerij of onderverhuur. Dat trof mij wel, omdat het zo waar is. Je bent snel geneigd de huurder die de woonfraude gepleegd heeft te veroordelen en dat ook te laten merken in je gesprekken. In de training leerden we dat dat onze rol niet is. Je moet het zakelijk houden en in de meeste gevallen de woning terugvorderen. De trainer gaf ook aan dat de huurder die de woonfraude gepleegd heeft met opgeheven hoofd de deur moet kunnen uitlopen. Die tip heb ik altijd in mijn hoofd zitten bij het voeren van deze lastige gesprekken.” Nog meer? “Dat het belangrijk is iedere stap in het proces vast te leggen. Maak van alle gesprekken en huisbezoeken een gedetailleerd verslag voor in je dossier. Dat is heel belangrijk, zeker wanneer je soms helaas toch de gang naar de rechter moet maken. We hebben tips & tricks gekregen om te proberen tot een oplossing te komen zonder rechter. Jammer genoeg lukt dat niet altijd.” Alle deelnemers weer terug op hun eigen honk? “Iedereen weer aan het werk bij zijn eigen corporatie inderdaad. Maar we hebben wel een mailgroep waarin we soms casussen delen. Het is leuk om contact te houden en ervaringen te delen. Het was in alle opzichten een toptraining. Of klink ik nu te veel als een ambassadeur, haha.”
Lees meer30 september 2021 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
De inclusieve samenleving: een ideaal met een prijs
De inclusieve samenleving is een mooi ideaal. Het idee dat iedereen, ook kwetsbare mensen, mee mag doen inspireert en spreekt aan. Alleen komt dit ideaal met een prijs. En corporaties betalen die prijs letterlijk en figuurlijk. Onze samenleving is vaak helemaal niet inclusief en niet iedereen kán meedoen. Zo krijgen corporaties steeds vaker te maken met overlast door kwetsbare personen, waarbij de hulpverlening onvoldoende grip krijgt op de situatie. Dit plaatst corporaties voor een duivels dilemma. Corporaties zijn verplicht op te treden tegen overlast. Als de hulpverlening faalt en de overlast blijft, dan is huisuitzetting de volgende stap. Corporaties zetten die stap nog maar zelden. In heel Nederland gebeurt dit nog maar 300 keer per jaar. Want beschermde woonvormen of plekken in instellingen zijn er nauwelijks. En niemand wil een kwetsbaar persoon dakloos maken. Maar ondertussen is het woongenot van de buren ver te zoeken en klagen die terecht. Leven met overlast en verloedering is voor veel sociale huurders het nieuwe normaal geworden. Corporaties kunnen 2 sporen bewandelen. Ze bewaken hun grenzen of investeren in oplossingen. De ondergrens bewaken Corporaties treden daadkrachtig op tegen verloedering en overlast. Hierbij hoort ook dat zij aansturen op huisuitzetting als overlast blijft aanhouden. Dat is puur zakelijk gezien ook logisch. Corporaties zijn immers verplicht om op te treden tegen overlast. En waarom zouden corporaties lijdzaam moeten toezien dat de leefbaarheid in wijken achteruitgaat omdat de overheid faalt? Door huisuitzettingen leggen zij het probleem weer waar het hoort, namelijk bij de overheid. Moreel en sociaal gezien is dit natuurlijk wel erg ongemakkelijk. Het gaat hier om kwetsbare mensen. Corporaties houden anderen consequenter aan afspraken. Het komt nog te vaak voor dat afspraken door zorgpartijen of kwetsbare huurders niet worden nagekomen. Corporaties zijn dan meestal opvallend meegaand. Bij omklapcontracten komt het voor dat corporaties instemmen met het omklappen van het contract, ook als er overlast is geweest of andere signalen dat de cliënt niet zelfstandig kan wonen. Het argument dat er geen plek meer is in een instelling is dan doorslaggevend. Ook afspraken over begeleiding en hulpverlening worden vaak niet nagekomen. Soms weigert de cliënt huurder nog langer mee te werken, maar ook zorgpartijen laten steken vallen. En waarom zouden corporaties dan nog nieuwe kwetsbare mensen uit instellingen toelaten als de hulpverlening aan huidige kwetsbare huurders niet op peil is? Dat corporaties veel strenger kunnen zijn, liet Portaal recent zien. Zij verhuurden een woning met een omklapcontract aan een zorgpartij. De cliënt van de zorgpartij veroorzaakte overlast en de zorgpartij werkte niet mee aan huisuitzetting. Portaal spande met succes een procedure aan. De zorgpartij moet nu de woning ontruimen. Bovenstaande twee oplossingen zetten de corporatie tegenover samenwerkingspartners als zorgpartijen en gemeenten. Dat is ook niet (altijd) wenselijk. Gelukkig zijn er ook oplossingen in harmonie denkbaar. Investeren in netwerk en oplossingen Corporaties kunnen initiatief nemen door bijeenkomsten te organiseren met netwerkpartners. Corporaties hebben hier ook belang bij. De relatie met de gemeenten, politie en zorgpartijen kan op deze wijze via inhoudelijke thema’s worden versterkt en de gezamenlijke ervaren urgentie bij thema’s helpt ook om samen écht de problemen aan te willen pakken. Dit kan gaan om themabijeenkomsten, stakeholdersbijeenkomsten, werkconferenties of buurtschouwen. Het doel is om afspraken te maken over samenwerking en een gezamenlijke aanpak. Dit helpt, maar vaak zijn de middelen van de anderen ontoereikend. Ook hier kan de corporatie iets betekenen. De corporatie kan ook financieel bijdragen aan hulpverlening. De Woningwet maakt dit nu al mogelijk. Die bijdrage is nu nog gelimiteerd, maar de verwachting is dat die beperking verdwijnt. Dit betekent dat corporaties onbeperkt voor hulpverlening aan kwetsbare huurders mogen betalen, voor zover dat gaat over wonen. Dat kost geld, maar daar staat tegenover dat corporaties meer grip krijgen op hulpverlening bij overlast. Want wie betaalt, bepaalt. Creëer meer geschikte woonvormen voor mensen die net niet zelfstandig kunnen wonen. Corporaties experimenteerden in de afgelopen jaren al met nieuwe woonconcepten. In Eindhoven betrok de corporatie kandidaat huurders bij de ontwikkeling. Samen creëerden zij een complex waarin ook kwetsbare bewoners een plek kregen. Een ander voorbeeld is de Magische Mix waar meerdere corporaties, waaronder Openbaar Belang, in investeren. Dit soort experimenten is veelbelovend, maar nog te kleinschalig. Het wordt tijd het groter aan te pakken. Waarom geen woon-zorgcomplexen voor GGZ-patiënten en verslaafden? De huidige uitvoering van de extramuralisering van de GGZ vraagt in elk geval om een antwoord van de corporaties. Die betalen sowieso een hoge prijs, ook als ze niets doen. Het bewaken van de ondergrens en het investeren in oplossingen zal beide nodig zijn. Overlast en verloedering kan en mag niet het nieuwe normaal worden in sociaal wonen. Aan de slag? Tijdens de interactieve training Leefbaarheid: Beleid en Organisatie wordt ingegaan op deze vragen. Naast theorie, actuele ontwikkelingen en achtergronden over leefbaarheid wordt ingegaan op “goede en slechte” maar bovenal leerzame praktijkvoorbeelden. En natuurlijk is er ruimte voor eigen praktijkvoorbeelden. Zo kunt u na de training met nieuwe inspiratie aan de slag met leefbaarheid binnen uw organisatie en mét uw stakeholders. Harry VlaarTrainer Kjenning
Lees meer20 september 2021 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Huur of bruikleen?
In aanloop naar bijvoorbeeld sloop van een complex wordt door eigenaren van woningen regelmatig gebruik gemaakt van contractvormen waarbij de bewoner geen aanspraak kan maken op huurbescherming, zoals een bruikleenovereenkomst of een Leegstandwetcontract. Vaak wordt daarvoor een leegstandbeheerder ingeschakeld. Als de voor die contractvormen geldende eisen niet worden nageleefd, dan gaat het voor de eigenaar mis en kan de bewoner alsnog aanspraak maken op huurbescherming. Dat kan grote gevolgen hebben voor de geplande herontwikkeling van een complex of gebied. In dit artikel wordt aandacht besteed aan de bruikleenovereenkomst. Kenmerken huur en bruikleen Een overeenkomst kwalificeert als huurovereenkomst, als de ene partij zich verplicht om aan de andere partij een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de andere partij zich verplicht tot het leveren van een tegenprestatie (artikel 7:201 BW). De tegenprestatie is meestal het betalen van een geldsom, maar zou ook het onderhoud aan het gehuurde, het voorkomen van kraak, brand en vernieling of het verzorgen van de eigenaar kunnen inhouden. Als een eigenaar een woning verhuurt aan een huurder voor een concrete huurprijs, dan is duidelijk dat sprake is van een huurovereenkomst. Als diezelfde woning wel ter beschikking gesteld wordt aan een bewoner, maar tegenover dat gebruik geen tegenprestatie staat, dan is sprake van een bruikleenovereenkomst. Maar waar ligt de grens en wanneer kan nog worden geoordeeld dat geen sprake is van een tegenprestatie? Afspraak met geen vergoeding In het algemeen zit de eigenaar goed als géén vergoeding voor het enkele gebruik wordt afgesproken of als sprake is van een symbolische vergoeding (Hoge Raad: ‘‘van elke reële betekenis is ontbloot’’). Lasten die bij de eigenaar opkomen omdat de woning gebruikt wordt, zoals kosten voor gebruik van nutsvoorzieningen, mogen wel worden doorberekend. Immers, die kosten zouden niet zijn gemaakt indien de woning niet bewoond zou worden. Normale eigenaarslasten (zoals onderhoud, belastingen en hypotheekrente) kunnen niet worden doorberekend. Die kosten worden ook gemaakt als de woning leeg staat. Als de eigenaar de gebruiker dus alleen laat betalen voor de nutsvoorzieningen, dan zit hij in ieder geval goed. Bij veel eigenaren bestaat de behoefte om het leegstandbeheer uit handen te geven. De leegstandbeheerder gaat in dat geval een bruikleenovereenkomst met de gebruiker aan en brengt een bedrag in rekening voor de geleverde diensten. Dan wordt het lastiger. Want waar ligt dan de grens? Rechtspraak Een zaak waarin het hof Den Haag op 3 augustus jl. uitspraak deed, biedt een goed voorbeeld. In 2007 tekende de bewoner een ‘oppascontract’ met een door de eigenaar ingeschakelde leegstandbeheerder. Op basis van dat contract was de gebruiker maandelijks een vast bedrag voor gas, elektra en water verschuldigd. Op verzoek van een opvolgende leegstandbeheerder werd in 2011 voor dezelfde woning een dienstverlenings- en bruikleenovereenkomst gesloten. Op basis van die overeenkomst was de bewoner een maandelijkse vergoeding van € 125,- (en later € 150,-) verschuldigd. Bovenop dat bedrag was de bewoner ook nog de kosten voor gas, elektra en water verschuldigd en eventuele gebruikersbelastingen. De leegstandbeheerder heeft de overeenkomst op enig moment opgezegd, maar de bewoner weigerde om de woning te ontruimen, omdat de bewoner stelde een huurovereenkomst te hebben gesloten en dus aanspraak te kunnen maken op huurbescherming. De leegstandbeheerder daarentegen voerde aan dat de € 150,- een redelijke vergoeding vormt voor gemaakte beheerskosten (beheer, communicatie, incasso, een noodlijn, administratie, acquisitie, onderhoud ten behoeve van eigenaar en bruiklener en VvE-kosten). Het hof volgt dat laatste standpunt niet. Het hof is van mening dat aangezien sprake is van een tegenprestatie in de zin van de wet, er sprake is van een huurovereenkomst en de bewoner (dus huurder) aanspraak kan maken op huurbescherming. Daarvoor is aanleiding omdat de vergoeding volgens het hof meer dan symbolisch is, de leegstandbeheerder geen acquisitie behoefde te plegen (de bewoner heeft immers een nieuwe overeenkomst getekend toen de woning al bewoond werd), de bijdrage in 2011 ineens verhoogd is en niet valt in te zien waarom de bewoner zou moeten meebetalen aan eigenaarsonderhoud. Is dat een opvallend oordeel? Nee. Bepaald niet. In 2011 oordeelde het hof Amsterdam al eens dat het bij een vergoeding van € 120,- per maand gaat om een hogere vergoeding dan enkel de gebruikskosten en geen sprake is van een symbolische vergoeding, zodat de vergoeding als tegenprestatie en de overeenkomst als huur moet worden gekwalificeerd. Dat de beoordeling door rechters toch zeer afhankelijk is van de feiten en omstandigheden, blijkt wel uit een oordeel van het hof Amsterdam uit 2013. In die zaak werd een maandelijkse bemiddelingsvergoeding van € 115,- (die volledig aan de leegstandbeheerder toekwam) niet als tegensprestatie gekwalificeerd, omdat de betaling aan de leegstandbeheerder kon worden gekwalificeerd als een redelijke bemiddelingsvergoeding. In de literatuur is deze uitspraak bekritiseerd, bijvoorbeeld omdat het bedrag erg hoog is. De gebruiker woonde ruim vijf jaar in de woning en had dus al tenminste € 6.900,- betaald aan bemiddelingsvergoeding; een evident buitensporig bedrag. Tot slot Het voorgaande houdt in dat een eigenaar of leegstandbeheerder heel kritisch moet zijn op het bedrag dat hij vraagt. Hij moet goed kunnen onderbouwen hoe de kosten zijn opgebouwd en waarom geen sprake is van tegenprestatie voor het gebruik van de woning en een eventuele vergoeding niet meer is dan een symbolische bijdrage. Slaagt de eigenaar of leegstandbeheerder daar niet of onvoldoende in, dan ligt een geslaagd beroep op huurbescherming op de loer. Verder verdiepen in het huurrecht? Heeft u nog geen basiskennis van het Huurrecht? Volg dan de cursus Huurrecht Basis. Wilt u uw huurrechtkennis opfrissen, dat kan ook met onze HuurrechtQuiz of tijdens de training Opfris en Actualiteiten Huurrecht Woonruimte. Een stevige verdieping in het huurrecht kan tijdens Huurrecht Verdieping. De training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering gaat specifiek in op het huurecht en renovaties en groot onderhoud. Tijdens de leergang Sociale Projectbegeleiding komt ook dit specifieke deel van het huurrecht aan de orde. Michael van den OordVBTM advocaten
Lees meer3 september 2021 -
Vereniging van Eigenaars
VvE’s, huurders en de corporatie: hoe zit dat eigenlijk?
Ineke Monshouwer, medewerker bewonersparticipatie, voelt zich al 30 jaar als een vis in het water bij De Goede Woning. En is nooit uitgeleerd, vindt ze. Onlangs volgde ze de training Huurders en eigenaren in één complex. “Ik wil altijd weten hoe zaken in elkaar steken.” Is het na al die jaren nog leuk: de corporatiewereld? “Jazeker! Deze wereld verveelt nooit, mij in ieder geval niet. Door de jaren heen heb ik verschillende functies gehad binnen De Goede Woning. Altijd functies met direct contact met de huurders. Toen ik begon bestonden bijvoorbeeld bewonerscommissies nog niet, die heb ik mede opgezet. Kun je je nu niets meer bij voorstellen hè, dat beslissingen genomen worden door de corporatie zonder inspraak van de huurders. Dat was een leuke uitdaging, met veel pionieren.” Contact met de huurder lijkt me soms ook wel lastig “Dat gevoel heb ik nooit. Natuurlijk is het zo dat sommige gesprekken met bewonerscommissies intensief zijn, maar dat hoort erbij. Alle bewonerscommissies kennen mij inmiddels, je bouwt een band op door de jaren heen. Nu wordt de structuur intern anders, ik ga mij richten op projecten – het verduurzamen van het woningbestand – en het opzetten van participatiebijeenkomsten. Er zijn nu 4 woonconsulenten die de contacten met de bewonerscommissies en alles wat daarbij hoort oppakken.” En dan komen VvE’s in beeld? “De Goede Woning heeft ook wooncomplexen met daarin huurders en eigenaren. Dan heb je te maken met VvE’s als je wilt verduurzamen. Zij zijn eigenaar en opdrachtgever. De corporatie is, als een van de eigenaren, onderdeel van de VvE. Vanuit de corporatie behartigen wij de belangen van de huurders, uiteraard in samenspraak met hen. Daarom wilde ik heel graag de training Huurders en eigenaren in één complex volgen. Ik had zoveel vragen.” Zoals? “Wat precies de structuur is van een VvE, hoe je kosten toerekent, hoe het zit met de meerderheidspositie. Als je gaat verduurzamen moet 70% van de huurders daarmee instemmen. Maar ja, wat als je vooraf die instemming geeft, en het plan is nog niet helemaal duidelijk? Of je doet dat achteraf, maar dan kan er niet zoveel meer worden aangepast omdat alles al redelijk vastligt?” En? Wat dan? Nu ben ik ook benieuwd “Je kunt ook toestemming onder voorbehoud geven, weet ik nu. Een mooie tussenoptie. Het is ingewikkelde materie, omdat de belangen van de huurders en eigenaren soms anders zijn. Een onderdeel van de training was ook appartementsrecht. Dat leek me echt verschrikkelijk, maar het was echt interessant. Nu weet ik wat appartementseigenaren wel en niet kunnen, wat wel en niet onder de VvE valt. En dat is soms toch anders dan ik van tevoren had bedacht. Overlast van een eigenaar naar een huurder bijvoorbeeld ligt niet bij de VvE, maar bij de corporatie, wij zijn verplicht ons voor een oplossing in te spannen.” De training was online. Mee- of tegengevallen? “Enorm meegevallen. Ik heb in het begin van corona een training afgezegd en deze uitgesteld. Maar toen de coronamaatregelen alsmaar bleven, heb ik me toch aangemeld voor online. En ik kan niet anders zeggen dat dat het prima is gegaan. Online is intensief, maar de trainer bouwde voldoende pauzemomenten in. En soms een quizje tussendoor ‘om de boel wakker te houden’. Overigens heb ik bij de trainingen van Kjenning nog nooit een zware dag gehad vanwege de trainer hoor, zij zorgen altijd voor veel interactie. Deze training was afwisselend in opzet en geeft mij meer basis. Ik vind het belangrijk om te weten hoe het allemaal in elkaar steekt, om het goed uit te kunnen leggen aan bewoners en om zo hun belangen op de best mogelijke manier te kunnen behartigen.”
Lees meer12 augustus 2021 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Veranderen is een werkwoord
Niets is lastiger om aan te pakken, hachelijker om er de leiding over te nemen, of minder zeker van succes, dan het invoeren van nieuwe dingen, omdat degene die nieuwigheden invoert, hen die het in de oude toestand goed ging tot vijanden maakt en hen die het onder de nieuwe omstandigheden goed zou kunnen gaan, als lauwe verdedigers heeft. Dit schreef de Italiaanse politicus en filosoof Niccolo Macchiavelli (1469-1527). Hij had scherp geformuleerd hoe lastig veranderen is. En nog maar een dan: verandering is de enige constante factor in het universum. Dit schreef Heraclitus in 500 voor Christus. Corona heeft ons gedwongen zaken anders aan te pakken. Dat was geen vrijwillige verandering of een keuze. Het moest simpelweg. Zo’n verandering gaat vanuit het perspectief van veranderen dan ook relatief gemakkelijk. De urgentie is hoog en iedereen weet, met allerlei uiteenlopende gevoelens daarover, dat er uiteindelijk geen ruimte voor discussie is. Het is pompen of verzuipen en zorgen dat we doen wat moet. Maar als samenleving hebben we veel angst, verwarring, chaos en frustratie achter de rug. De grootste urgentie rondom Corona is inmiddels wel verdwenen en het normale leven is weer aardig op stoom. Maar veranderingen blijven, waarbij de meeste natuurlijk een veel minder hoge urgentie hebben dan corona had. Ook woningcorporaties blijven continu onderhevig aan veranderingen op allerlei gebied. Hierdoor moeten de mensen steeds weer nieuwe dingen leren én afleren. Nu is leren is niet altijd even gemakkelijk, maar iets afleren is vaak ronduit moeilijk… Een organisatie kan zichzelf ook niet veranderen, alleen mensen in organisaties kunnen veranderen. Een deel van de mensen kan besluiten te gaan veranderen omdat zij vinden dat er een andere organisatietoekomst nodig is. Uiteindelijk kan een organisatie slechts voortbestaan als alle mensen in de organisatie gedrag vertonen dat aansluit bij een gewenste toekomst voor deze organisatie. Maar dat betekent nog niet dat de koers blijvend gewijzigd is. Mensen zullen met elkaar moeten vaststellen welke veranderingen er nodig zijn om op koers te blijven. En vanuit welke visie doen we dat dan: plannen we veranderingen of is het toch iets wat spontaan en vanuit relatieve chaos moet ontstaan? Of het nu gaat om de implementatie van een nieuw primair systeem, het opnieuw vormgeven van de werkprocessen of om samenwerken met andere organisaties. Laten we eerlijk zijn; veranderen blijft voor iedereen lastig. En steeds weer blijkt dat het in beweging krijgen van de organisatie(lees: de mensen) niet eenvoudig is. Techniek? Vorm? Inhoud? Of toch gedrag? De discussie gaat daarbij helaas vaak over het middel: de techniek, de vorm en/of de inhoud. We kunnen bijvoorbeeld eindeloos discussiëren over dat we moeten samenwerken met andere organisaties. Maar als niemand dat oprecht voelt, niemand het gemeenschappelijke belang (h)erkent en de belangen ook niet voor iedere partij even evident zijn en doorleefd worden, is de samenwerking een papieren tijger die gedoemd is te mislukken. De discussie moet altijd over het doel en de bedoeling (blijven) gaan. En niet over de vraag: Hoe krijg ik de medewerkers zover dat zij gedrag gaan vertonen dat blijvend is en een bijdrage leveren aan de verandering binnen de corporatie? Misschien het beter om te vragen: Hoe gaan wij met elkaar er voor zorgen dat wij met elkaar gedrag gaan vertonen dat blijvend is en een bijdrage levert aan de verandering binnen de corporatie? Een verandertraject is meer als het vaststellen van de huidige en gewenste situatie en een plan maken waarin beschreven staat hoe het verschil tussen huidig en gewenst wordt weggepoetst. Veranderen betekent oude gewoonten afleren en nieuwe zaken eigen maken. En daar staat niet iedereen voor te juichen, hoewel het toch belangrijk en zelfs noodzakelijk kan zijn. En als de verandering dan uiteindelijk toch is doorgezet, hoe wordt dan voorkomen dat de organisatie niet terugvalt in het oude gedrag? Oftewel: Hoe wordt de verandering geborgd? En hoe gaan we om met weerstand tegen de verandering? Dit zijn lastige vraagstukken waar veel corporaties mee te maken hebben. Ervaring uit het verleden… Wat hebben we geleerd van verandertrajecten uit het verleden? Bij verandertrajecten die succesvol zijn: is er substantiële aandacht gegeven aan communicatie en interactie (de menselijke factor) zijn mensen werkelijk meegenomen op weg naar de veranderbestemming is het verandertraject beschouwd als een leertraject. In verandertrajecten die weinig succesvol waren, was er geen of nauwelijks aandacht voor de menselijke factor en werd het traject benaderd als een rationeel, planmatig en technocratisch proces waarin alle onzekerheid omgezet werd naar schijnbare zekerheid. Maar helaas worden er weinig lessen geleerd: veel mensen hebben een soort dwangneurose waarbij bezit en beheersing, definitie en overzicht, planning en controle de overhand hebben en deze benadering zou dan zorgen voor schijnbaar geluk, rust en zekerheid. Te veel verandertrajecten worden nog steeds op deze laatste wijze benaderd. Er bestaat geen waarheid of werkelijkheid waar aan we kunnen refereren als het om veranderen gaat. We moeten in staat zijn om over onze eigen schaduw te stappen, over onze eigen werkelijkheid heen te kijken. Serieus met veranderen omgaan, serieus met mensen omgaan, echt investeren in de menselijke maat en echt durven te leren. We moeten in staat zijn om op verschillende wijzen naar veranderen te kijken, met meerdere “brillen”: het meervoudig kijken. En we moeten loskomen van de “kookboek-methode”, er bestaat geen alomvattend blauwdruk die alle veranderingen tot een goed uit einde brengt. Mensen maken de verandering Onderstaande 8 stellingen onderstrepen deze visie. 1) Geen moetje Laat mensen zin krijgen in de gewenste toekomst en geef ze de ruimte om hun eigen pad daar naar toe te kiezen. Dan creëer je een verandering die geen ‘moeten’ is maar ‘willen’ wordt. 2) Eigen willetjeMensen willen best veranderen. Ze willen alleen niet veranderd worden. 3) Het moeilijkste dat er is Veranderen is niet eenvoudig. We zijn gehecht aan onze ingesleten patronen en vallen gemakkelijk terug in deze comfortabele werkwijzen. 4) Gewoon ff evoluerenTegelijkertijd is veranderen ons door de evolutie ingeprent. De soorten die zich het beste weten aan te passen aan veranderende omstandigheden zullen overleven. We zijn dus ook gewend aan veranderen. 5) Ghandi: Mensen volgen wat je doet, niet wat je zegt. Voorbeeldgedrag is een belangrijke succesfactor bij veranderingen; maar de meest vacante functie is vaak de voorbeeldfunctie. 6) Wat je aandacht geeft, groeit Er zijn altijd voor- en tegenstanders bij verandering en een grote middengroep die afwacht. De grote middengroep zal daarheen verschuiven waar de meeste aandacht is. 7) Niet de organisatie maar de mensen maken het verschilAls mensen hun gedrag niet veranderen, veranderen organisaties niet. 8) Zoekt en gij zult vinden De wijsheid is al aanwezig in de organisatie, we hoeven ‘m alleen maar naar boven te halen. Eddy Bonthuis, Kjenning
Lees meer1 augustus 2021 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
5 tips om problemen bij de samenwerking met bewonerscommissies te bespreken én te voorkomen
Bij de samenwerking met bewonerscommissies zijn er een aantal veel voorkomende problemen. Zo verloopt een vergadering met bewoners meestal minder gestructureerd dan met collega’s of een netwerkoverleg. Daar kun je van alles van vinden. Maar de beste tip is heel simpel: Laat ieder gewoon eerst even tetteren! Maar hoe bespreek je nu andere veelvoorkomende problemen? We zetten een aantal tips op een rij om problemen bespreekbaar te maken én te voorkomen. 5 tips om problemen te bespreken én te voorkomen Spreek verwachtingen naar elkaar helder uit. Dat kan door onderstaande vragen met je commissie te bespreken en hierover afspraken te maken. Wat verwacht je van de bewonerscommissie? Wat mogen ze van jou en de corporatie verwachten? Welke onderwerpen staan op de agenda en welke niet? Hoe wordt de achterban geïnformeerd en betrokken? Voorbeelden van spelregels zijn: De bewonerscommissie vergadert op het juiste (complex- of buurt) niveau. De commissie onderhoudt actief contacten met het centrale niveau. (koepel, huurdersraad) De bewonerscommissie vertegenwoordigt het complex; een afspraak met de commissie = een afspraak met het complex De achterban wordt door de commissie of door een gezamenlijke brief van corporatie en de bewonerscommissie geïnformeerd over belangrijke besluiten. We hebben respect voor elkaar; Het zal voorkomen dat de corporatie nee zegt op voorstellen van de commissie. Het is prettig als dit wordt gerespecteerd en oude koeien in de sloot blijven. De commissie zit de vergadering voor en notuleert. De commissieleden zetten zich actief in bij het organiseren van activiteiten in buurt en complex Verdiepen of meer leren? En natuurlijk is het altijd goed om je te verdiepen in de overlegwet en de huurdersorganisatie, te leren hoe je met de Huurdersorganisatie in de praktijk actie aan de slag kunt, hoe je goede Bewonersbijeenkomsten kunt organiseren en hoe je bewonersparticipatie op een moderne, effectieve en diverse wijze kunt vormgeven.
Lees meer26 juli 2021 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Kozijnen, ramen en deuren. Hoe zit dat eigenlijk?
Is dit technisch in orde of niet? Kan ik dit – volgens ons zav-beleid – accepteren of niet? Welke vakman moet deze reparatie uitvoeren? In verschillende blogs over bouwkunde voor niet-bouwkundigen geeft onze docent u een heldere uitleg en praktische tips over bouwtechnische zaken. Dit keer: kozijnen, ramen en deuren, ofwel buitengevelopeningen. De functies van buitengevelopeningen – kozijnen, ramen en deuren – zijn: toegang tot woning daglichttoetreding ventilatievoorziening, doorspuien De toegang tot de woning moet inbraakveilig zijn en zorgen voor sociale veiligheid. Kun je van binnenuit zien wie er voor de voordeur staat? Materiaal Kozijnen kunnen gemaakt worden van hout (hardhout of zachthout), kunststof of aluminium. In oudere woningen vind je ook kozijnen van staal en beton. De levensduur van de kozijnen verschilt per materiaalsoort en hoe dit wordt onderhouden. Onderdelen kozijn Een kozijn bestaat uit verschillende onderdelen die ieder een eigen (vak)naam hebben. In bovenstaande figuur wordt aangegeven of het draaiende deel (deur of raam) naar buiten of naar binnen opengaat. Een draaikiepraam wordt op tekening altijd aangegeven met twee driehoeken en valt of draait altijd naar binnen. De lijnen zijn dan onderbroken. De deur draait naar buiten als de lijn niet onderbroken is. In dit geval is de deur een linksdraaiende deur. Het slot moet geschikt zijn voor een linksdraaiende deur. Het rode raam is een rechtsdraaiend raam (naar binnen). Sloten, raamboompjes, uitzetijzers, scharnieren, deurspion en dergelijke, noemen we hang- en sluitwerk. De inbraakveiligheid van hang- en sluitwerk wordt aangeduid met het aantal sterren. Het PolitieKeurmerk Veilig Wonen (PKVW) kan worden aangevraagd als hele woning voldoet aan de PKVW normen. Glas In deuren en ramen wordt glas geplaatst. Ook hier bepaalt de functie van het draaiend deel welk glas er moet worden geplaatst: isolerend geluidswerend brandwerend doorvalveilig inbraakwerend Verkeerd geplaatst isolerend glas kan gaan lekken of scheuren. Bij een raam dat klemt kan het glas te zwaar zijn voor het raamhout, waardoor het uitzakt. Als er geen of een te zwakke latei (draagbalk) boven een kozijn is aangebracht, kan een ruit scheuren doordat er krachten via het kozijn op het glas komen. Glas wordt waterdicht afgekit of rondom in rubbers geplaatst (natte versus droge beglazing). Onderhoud Houten kozijnen moeten periodiek (tijdig) en kwalitatief goed worden geschilderd. Op de plek van verbindingen ontstaat veelal de eerste houtrot. Houtrot ontstaat als het hout meer dan 21% vocht heeft. Vocht moet daarom zo snel mogelijk afwateren van een kozijn/raam. Vocht kan ook in het hout terechtkomen, doordat het kitwerk aan binnen- en buitenzijde niet goed meer afdicht. Door slecht onderhouden schilderwerk aan de binnenzijde en door hogere luchtvochtigheid in de woning kan er vocht in de kozijnen komen. Aluminium kozijnen kunnen oxideren. Zowel bij kunststof als aluminium moet het hang- en sluitwerk regelmatig worden bijgesteld. De kleur kan in de loop der jaren wat vervagen door vervuiling of UV-straling. Reparaties Aan een kozijn kan het nodige stuk gaan. Bij het aannemen van een reparatieverzoek is het zaak om goed door te vragen wat precies kapot is, zodat de juiste vakman ernaartoe kan. Voorbeelden van klachten van de klant: ‘Mijn raam is stuk.’ Hoofdvraag van de corporatiemedewerker: Wat is er precies stuk? Subvragen van de corporatiemedewerker: Het glas/ruit: Wat is er stuk aan het glas? Hoe komt het? Is dit enkel glas, dubbel glas, veiligheidsglas? Het raam: Sluit het niet goed? Lekt het? Komt het via het kozijn of via de spouw? Wanneer lekt het? Zie je iets aan de afdichting van het raam? Lijkt deze stuk? Het kozijn: Is er sprake van houtrot? Waar zit het? Foto’s van klanten helpen natuurlijk altijd om te bepalen welke vakman je er naartoe stuurt, of het een reparatie is, of het gebrek snel moet worden verholpen of dat het kan wachten tot de eerstvolgende schilderbeurt. Meer weten over bouwkunde? Tijdens de cursus Bouwkunde voor niet-bouwkundigen komen de belangrijkste bouw- en installatietechnische basiskennis en terminologie aan de orde. Hiernaast wordt uitvoerig stilgestaan bij het bouwproces, de betrokken partijen en de relevante wet- en regelgeving. Dat gebeurt vanuit het perspectief dat u dagelijks met uw klanten daarover wilt kunnen praten en een goede gesprekspartner wilt zijn van uw technische collega’s zonder zelf een technicus te hoeven zijn. De noodzakelijke theorie wordt direct aan de praktijk gekoppeld. Uiteraard kan deze cursus ook incompany bij u op locatie en desgewenst aangepast aan uw situatie, worden verzorgd.
Lees meer26 juli 2021 -
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
De Fundering. Hoe zit dat eigenlijk?
Bij woningen gaat het meestal over het direct zichtbare gedeelte. Maar deze keer gaan we onder de grond. Kortom, het gaat over funderingen. Kent u de drie functies van de fundering? Een goede fundering is van wezenlijk belang om te voorkomen dat er scheuren in de gevel ontstaan of, nog erger, verzakkingen. Soms wordt de verzakking ook veroorzaakt door externe factoren als aardbevingen, of juist door zeer droge zomers waardoor de grondwaterstand zo laag is dat de bodem inzakt of er schade aan palen ontstaat. Houten palen komen dan in de droge aarde waardoor houtrot in de kop van de paal kan ontstaan. Nu lijkt een fundering vaak slechts wat beton onder de grond. Maar de fundering heeft wel drie belangrijke functies: overdragen van het gewicht (eigen gewicht en variabel gewicht) naar de bodem; in evenwicht houden van het gebouw; een ondergrondse ruimte zoals een kelder of parkeergarage. Grondslag in Nederland Nederland bestaat voor de helft uit zandgronden en voor de andere helft uit slappe leem en veengronden. Op deze slappen gronden kun je niet direct bouwen, je hebt dan palen nodig. Deze palen gaan door middel van heien of boren de grond in totdat de vaste grond is bereikt. Hoever de palen de grond in moeten wordt bepaald met een sondering, een grondonderzoek dat inzicht geeft in de bodemopbouw en dat wordt uitgevoerd door een specialistisch bureau. In gebieden met slappe gronden verdwijnt een groot deel van de investering in vastgoed dan ook in de grond. Op zandgrond kun je veelal direct de balkenfundering plaatsen (ook wel fundering op staal genoemd). Materiaal Tegenwoordig worden zowel de palen als de balken van beton gemaakt. Soms in de fabriek waarna ze met een vrachtwagen naar de bouwplaats (prefab) worden vervoerd, soms wordt het beton ter plaatse gestort. Tot begin vorige eeuw maakten we de palen van hout, tot net iets onder het grondwaterniveau zodat ze niet zouden gaan rotten. Op deze palen kwam een balk waarop werd gemetseld tot boven het maaiveld. Aan de soms scheefgezakte grachtenpanden in Amsterdam kun je zien kun je zien dat hier de houten palen op diverse plaatsen zijn weggerot. Onderdelen van de fundering Wat als het mis gaat? Als de grond slapper wordt zakt het in. Als dit gelijkmatig gebeurt is er niets aan de hand. Het gaat mis als het niet gelijkmatig zakt. Dan ontstaan er scheuren. Scheuren die schuin lopen duiden vaak op een funderingsprobleem. Het tijdig signaleren en onderzoeken is nodig om de juiste herstelactiviteiten te bepalen. Het herstellen van een fundering is altijd voor rekening van de eigenaar. De fundering zelf heeft geen onderhoud nodig. Reparaties Een specialist bepaalt het herstelplan. Soms is het nodig om met meetapparatuur te kijken of een verzakking nog in beweging is. Het bijplaatsen van extra palen en het opvijzelen van de woning is soms nodig, net als het verstevigen van de balken. Een optie is dat de bodem wordt geïnjecteerd met speciaal materiaal waardoor de woning omhoog wordt gebracht tot het oude niveau. Een andere oplossing is eerst gaten in de woning hakken om vijzels te plaatsen. Vervolgens wordt de woning opgevijzeld. Nadat de woning is rechtgezet en op de juiste hoogte staat, worden de ruimten netjes dichtgemetseld. Soms worden ook nieuwe heipalen geslagen en wordt een nieuwe stalen balk onder de woning aangebracht (eronder gedraaid) om zo de woning op te vijzelen. Voorkomen is beter dan genezen Natuurlijk is voorkomen altijd beter dan genezen. Een goed funderingsadvies en controle tijdens de uitvoering zijn daarom aan te bevelen. Immers, de herstelkosten zijn fors. Meer weten over bouwkunde? Tijdens de cursus Bouwkunde voor niet-bouwkundigen komen de belangrijkste bouw- en installatietechnische basiskennis en terminologie aan de orde. Hiernaast wordt uitvoerig stilgestaan bij het bouwproces, de betrokken partijen en de relevante wet- en regelgeving. Dat gebeurt vanuit het perspectief dat u dagelijks met uw klanten daarover wilt kunnen praten en een goede gesprekspartner wilt zijn van uw technische collega’s zonder daarbij zelf een technicus te hoeven zijn. De noodzakelijke theorie wordt direct aan de praktijk gekoppeld. Uiteraard kan deze cursus ook incompany bij u op locatie en desgewenst aangepast aan uw situatie, worden verzorgd.
Lees meer8 juli 2021 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Ontbinding van de huurovereenkomst door agressie
Zowel het gerechtshof Den Bosch als het gerechtshof Den Haag deden in 2020 uitspraak in door verhuurders gestarte procedures tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens (verbaal) agressief en intimiderend gedrag van de huurder naar omwonenden, medewerkers van de corporatie en door de verhuurder ingeschakelde derden. In beide procedures speelde de vraag of bedreigingen en scheldkanonnades door de huurder een tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beide gerechtshoven beantwoorden deze vraag bevestigend. Stelselmatig uitschelden en bedreigen van omwonenden en medewerkers van de corporatie De uitspraak van het gerechtshof Den Haag (14 januari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:27): In de situatie waarover het Haagse gerechtshof oordeelde, ging het om een huurder die zijn omwonenden en medewerkers van de verhuurder (corporatie Woonbron) stelselmatig uitschold en bedreigde. De kantonrechter wees de gevorderde ontbinding en ontruiming af. Het gerechtshof was echter wél van oordeel dat sprake was van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij achtte de volgende omstandigheden om tot dit oordeel te komen relevant: verklaringen (en getuigenissen) van zowel de wijkagent als medewerkers van Woonbron, vele klachten van omwonenden, meerdere pogingen van Woonbron om de overlast te doen stoppen (zonder resultaat) en het structurele karakter van de overlast. Het belang van Woonbron om haar medewerkers en huurders te beschermen woog in dit geval zwaarder dan het woonbelang van de huurder. De uitspraak van het gerechtshof Den Bosch (21 januari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:165): Ook in de situatie waarover het hof van Den Bosch moest oordelen was sprake van een huurder die zich stelselmatig agressief gedroeg jegens zowel omwonenden, medewerkers van de verhuurder (corporatie Laurentius) als door de verhuurder ingeschakelde derden (waaronder een aannemer). Ook bleef de huurder klagen over gestelde gebreken, waarvan de kantonrechter eerder al had geoordeeld dat hiervan geen sprake was. Het gedrag van de huurder heeft voor meerdere andere huurders de reden gevormd om te verhuizen. De verhuurder heeft zelfs beveiliging ingehuurd vanwege het gedrag van de huurder. Bovendien heeft de huurder geweigerd om een gedragsaanwijzing te tekenen. Meerdere waarschuwingen hebben de situatie niet verbeterd, hetgeen de reden vormde voor de verhuurder om een procedure te starten met een positief oordeel voor de verhuurder tot gevolg. Agressief gedrag van huurders kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst Helaas hebben woningcorporaties meer dan eens te maken met huurders die zich (verbaal) agressief gedragen jegens medewerkers, ingeschakelde derden of omwonenden. Uit de hierboven besproken uitspraken blijkt dat dit kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Een procedure is dus kansrijk, mits uit de omstandigheden voldoende blijkt dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het Huurrecht kent in de praktijk veel nuances en vele zienswijzen Die dagelijkse praktijk maakt huurrecht ook leuk. Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen? Tijdens Huurrecht verdieping staan veel interessante praktijksituaties op het programma. Ook uw eigen casus kunt u bespreken. Na de cursus bent u weer op de hoogte! Bent u erbij? Een snelle opfris van kennis kan met de training Opfris en actualiteiten Huurrecht. En wanneer u nog beperkte ervaring heeft met huurrecht biedt de opleiding Huurrecht de basis een prima start. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder. Tanja de GrootVBTM Advocaten
Lees meer13 juni 2021 -
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Bij de vierde IKEA kast is het echt opletten geblazen
Tja. Vorige keer vertelde ik al over het klusvirus dat rondgaat. Nederland is massaal aan het klussen geslagen. Zo massaal dat een normale Ikea pax kast al lastig leverbaar bleek te zijn. Ja, dat zijn die leuke kasten, die je zelfs met enige ‘klusdyslexie’ nog wel in elkaar kunt zetten. Maar als je er meer achter elkaar monteert, ligt de “ik-weet-het-nu-wel” gedachte op de loer. Ik-weet-het-nu-wel Nu een aantal kasten rechtop staan, snap ik het wel. Denk ik. De handleiding heb ik er bij de eerste kasten steeds naast gehad. Die kasten staan al te pronken en mijn zelfvertrouwen is enorm gegroeid. Enthousiast begin ik aan kast nummer 4. En de handleiding kan opzij want ik-weet-het-nu-wel. Helaas blijkt dat je juist dán extra moet opletten. Doordat ik niet oplette met de linker- en rechterzijde van de kast zaten een aantal schroeven al op de verkeerde plek. De plint vergat ik en ook pootjes verschenen ineens aan de binnenzijde van de kast. Ja, iedere plank kun je dus op minimaal 2 manieren monteren. Nu is bij iedere IKEA kast echt wel een handleiding bijgeleverd. Maar tja ik dacht dat ik die niet meer nodig had. De combinatie zelfvertrouwen en net-te-weinig ervaring blijkt me zo toch meer leermomenten op te leveren dan ik had verwacht. Opfrissen, bijblijven en werken aan je ontwikkeling In het dagelijkse werk heb je bij de meeste situaties niet eens een handleiding. Vaak moet je het doen met je kennis en ervaring uit eerdere situaties. Omdat we in de corporatiesector veel te maken hebben met mensenwerk, is er ook geen standaard ‘Ikea handleiding’ te schrijven die altijd werkt. Je ervaring moet je dan ook uitbreiden om een breder repertoire op te bouwen voor verschillende situaties. En bijblijven en opfrissen, want als je bijvoorbeeld het Huurrecht neemt, dan heb je grote kans dat jouw oude handleiding alweer is ingehaald door de ontwikkelingen in de wetgeving en dus niet eens meer klopt. Daarom moet je regelmatig aan de slag om je kennis actueel te houden en op de hoogte te blijven van nieuwe ontwikkelingen. En soms echt even tijd nemen voor een stevige verdieping. Of lekker ervaringen delen met collega’s. Want door ervaringen te delen kun je kennis immers vermenigvuldigen! Zorg dus dat je jouw handleiding af en toe even een update geeft. Zelfs -of vooral- als je voldoende routine hebt opgebouwd. Of je moet accepteren dat je bij de vierde kast sommige schroeven gewoon 3x in handen hebt. Ik heb in ieder geval veel geleerd. Dat dan weer wel. Eddy Bonthuisdirecteur Kjenning
Lees meer13 juni 2021
