Alle artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Managers KCC: “We kijken ook bij elkaar in de keuken. Daar leer je van”

  Rob Kooijman is teamleider Service Center bij Woonkracht10 én lid van het Platform Managers KCC (klantcontactcentrum). Drie keer per jaar komen de deelnemers bij elkaar. Niet voor ‘praatjes voor de vaak’. “Ik doe nieuwe inzichten op waar ik in de praktijk wat mee kan”. Is dat leuk? Teamleider Service Center zijn? “Ik heb een hele leuke baan, dat komt ook omdat ik een leuk team heb. Mijn job is het creëren van de juiste randvoorwaarden, zodat de medewerkers goed hun werk kunnen doen. Dat betekent meer dan dat iedereen de headset op heeft en de telefoontjes van huurders goed beantwoordt. Ook coaching van medewerkers, procedures in de gaten houden, ontwikkelingen in het vakgebied bijhouden, bijvoorbeeld nieuwe systemen, horen daar bij. Een gevarieerde, interessante baan.” Doet u dit al lang? “Bij Woonkracht10 nu ca. 4 jaar, maar in de klantcontactcenterwereld zit ik al ruim 20 jaar, onder meer bij banken en verzekeraars. Dus gepokt en gemazeld zou je kunnen zeggen.” Precies. Dan hoef je toch niet meer bij een platform? “Daar vergis je je dus in. Intervisie is zó belangrijk. Met vakgenoten bij elkaar komen om ervaringen uit te wisselen, daar doe ik echt mijn voordeel mee in de dagelijkse praktijk. Ik leer daarvan. Soms hoor ik dingen en dan denk ik: goh, dat ik daar niet bij heb stilgestaan. Dat introduceer ik dan bij Woonkracht10. Je loopt voor een groot deel tegen dezelfde problemen c.q. uitdagingen aan in deze functie. Regelmatig is dat een feest der herkenning. Samen in gesprek gaan over onderwerpen die ons raken leidt vaak tot inzichten, en soms zelfs tot oplossingen. Dat is toch mooi?!” Dat klinkt alsof jullie het de hele tijd roerend met elkaar eens zijn… “Nee hoor. Het gezelschap is gemêleerd. We komen uit verschillende delen van het land, van Brabant, het oosten tot de Randstad, en werken bij een kleine, middelgrote, of grote corporatie. Zaken die bij een grote corporatie in de Randstad spelen zijn deels anders dan bij een kleine corporatie in een ander deel van het land. Dat leidt regelmatig tot goede discussies. Ook dat voegt wat toe.” Oke, ik ben overtuigd van het belang. Noem eens iets wat eruit springt “We hebben het vaak over de positie van het KCC in de organisatie. Dat vind ik heel belangrijk. Het KCC is het eerste aanspreekpunt voor huurders, het visitekaartje van de organisatie dus. Goed samenwerken met andere afdelingen is een must, alleen dan kan de afdeling goed hun werk doen. Dat kan altijd beter. Daar spreken we dan over, hoe je de communicatie en informatie-uitwisseling intern kunt verbeteren.” Maar daar gaat het niet de hele dag over neem ik aan “Onderwerpen als bedrijfsvoering, procesbeheersing, klantgerichtheid, piekbelasting, processen, middelen, competentieontwikkeling, et cetera, komen uiteraard ook aan bod. Daarnaast komt er regelmatig een gastspreker. Een van de afgelopen keren kwam er iemand om te spreken over social media, welke mogelijkheden die bieden voor corporaties. Dat is heel interessant.  En wat ik ook leuk vind is bij elkaar in de keuken kijken. Dat doen we met enige regelmaat. Buiten het platform hebben we ook contact met elkaar, soms bel ik met iemand om wat te toetsen. En iedere maand kom ik met 2 andere leden bij elkaar. Dan spreken we zaken door. Een soort miniplatformpje zou je kunnen zeggen. Ik ben trouwens blij dat we elkaar weer zien in real life. Dat praat – en lacht – toch net wat gemakkelijker, je hebt ook sneller tussendoor 1-op-1 een gesprekje.” Kortom? “Eind van de dag ga ik voldaan naar huis: én omdat ik weer wat heb opgestoken én omdat het eten weer heerlijk was.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 30 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

  Lees meer

  4 juli 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Bewonerscommunicatie? Appeltje, eitje.

  Philippa Wadsworth is een van de docenten bij de leergang Sociale Projectbegeleiding. Maar naast het docentschap staat ze zelf ook wekelijks wel “met de poten in de modder”, als ze bij renovatieprojecten de rol van sociaal projectbegeleider uitvoert. Wat doe je dan als sociaal projectbegeleider? “Terwijl ik met een aannemer huisbezoeken doe voor een op te starten renovatieproject, staat mijn telefoon niet stil. Alle bewoners voor projecten, die ik begeleid, krijgen mijn 06. Bereikbaarder wordt het niet. Maar wanneer ik een nieuwe bewoner rustig uitleg wat de plannen zijn (mechanische ventilatie aanleggen, nieuwe kozijnen etc. en dus vele werkdagen mensen over de vloer in zijn woning), laat ik de telefoon even gaan. Tijd en aandacht voor de bewoner zijn key tijdens zo’n gesprek. Want de ene bewoner vindt alles best, maar de andere bewoner gaat tegen het plafond van het idee dat er vreemde mannen over de vloer komen die dagenlang herrie, stof en andere overlast veroorzaken. Bij zo’n gesprek schuift dan vaak ook een begeleider aan. Overigens lijkt dat de laatste tijd wel steeds vaker noodzakelijk.” Dan kom je nog wel eens wat tegen of niet? “Nou ik kijk nergens meer van op. Soms stap ik een woning binnen waar een bewoner blijkbaar net rustig “natuurfilms” aan het kijken was. Of een andere televisie- of radiozender staat keihard aan. Ik vraag rustig of het apparaat zachter of uit mag. Ik doe mijn verhaal, luister, leg uit, noteer bijzonderheden waar aannemer en corporatie tijdens de werkzaamheden rekening mee moeten houden (autisme, dementie, blindheid etc. etc.) en vraag de huurder om zijn instemming voor de renovatie. Na al mijn gesprekken handel ik rustig alle gemiste telefoontjes af en beantwoord vragen of laat weten erop terug te komen. Ik weet immers ook niet alles. “ Wat voor vragen krijg je dan ? “Mijn buurman is vorige week dood aangetroffen in zijn woning, wanneer doen jullie wat aan het huis? Wij hebben last van vliegen en kunnen de ramen niet meer open doen”. Eerst moeten de erven het huis leeghalen en de huur opgezegen. De corporatie kan niet zomaar de woning binnen, helaas. “Mijn huis is vanochtend opgeleverd. Wanneer krijg ik de vergoeding nou?” Direct na oplevering van het huis, maar soms gaat daar even wat mis. Het kan ook soms een dag duren als het van de ene naar de andere bank moet gaan. “Jullie komen morgen bij me langs voor een huisbezoek, maar ik zie dat helemaal niet zitten.” Ik check wat de problemen zijn. Waar zit de pijn? Is een begeleider nodig bij het gesprek? Kunnen we elkaar tegemoetkomen? Wat kan wel? We verzetten de afspraak. Dat geeft al tijd en rust. “Ik ben blind. Loop ik straks niet in de weg als jullie in mijn huis gaan werken?” We spreken af, dat mevrouw niet thuis hoeft te blijven en naar haar moeder gaat tijdens de renovatie. En hoe kom je er dan achter wat mensen écht vinden van de renovatie? “Bijvoorbeeld via Facebook zie je soms de enthousiaste maar ook de minder enthousiaste reacties op een aangekondigde renovatie. Die houd ik in de gaten. Soms corrigeert de community een negatieve reactie zelf al wel. Maar soms is er ook actie nodig om escalatie te voorkomen. Het gaat ook echt wel eens mis. Dan is een collega bedreigd of zo hard uitgekafferd door een huurder, dat zij er niet meer heen durft. Tja. Kom je aan een woning, een thuis, dan maak je soms heftige emoties los. En daar moet je dan mee dealen.” Sociale projectbegeleiding lijkt wel een evenementenbureau met maatschappelijk werkers… “Ja, het werk van bewonersbegeleiding / projectconsulent / sociaal projectbegeleider heeft daar zeer veel weg van. Het is divers en kan emotioneel en fysiek pittig zijn. Geen dag is hetzelfde. Maar als je het goed doet, verloopt het project soepel en weet je dat je een belangrijke bijdrage hebt geleverd aan de huurder en aan het project zelf.” Wanneer weet je dan dat je het goed hebt gedaan? “Nou bij een project dat we nu net afronden, hield ik begin deze week evaluatiegesprekken. Sommige bewoners daar zijn eenzaam. Dat weet ik. Dus als ik een vraag te beantwoorden had, belde ik niet, maar ging even langs. Ik babbelde wat, luisterende nog meer, dronk wat koffie, gaf en passant het antwoord waarvoor ik eigenlijk kwam en vertrok weer op naar een volgende huurder. Als het project ophoudt, houdt ook de reuring en gezelligheid op. Sommige bewoners vragen of ik wel nog eens langs kom na de renovatie. Dat geeft me wel het gevoel dat ik het goed gedaan heb, maar ‘appeltje eitje’? Eh… Dat dacht ik niet.” En wat kunnen mensen doen als ze dit vak ook willen leren? “Ja dat is een inkopper. Dan komen ze natuurlijk bij mij in de leergang Sociale Projectbegeleiding en gaan we aan de slag. Met het huurrecht rondom renovatie- en herstructureringsprojecten maar ook met de meest gangbare en actuele werkvormen in projectbegeleiding.  Het leukste vind ik zelf de eigen projecten van mensen tijdens de leergang. Ik denk dan soms dat ik het allemaal al voorbij heb zien komen. Maar ook daar komen bijzondere verhalen voorbij. En zo leer ook ik weer van alles tijdens de leergang.”

  Lees meer

  30 juni 2022

• 

  Management

  Tuinverzakking, gebrek of kleine herstelling?

  In grote delen van Nederland is sprake van een drassige bodem in verband met laagveen. Dat veroorzaakt veel problemen vanwege grondverzakking door inklinking. Ook plas- en poelvorming, die langere tijd in combinatie hiermee aanwezig blijft, komt met regelmaat voor. En die problemen veroorzaken regelmatig discussie tussen huurder en verhuurder in verband met de kosten voor de ophogingswerkzaamheden om de tuin weer te kunnen gebruiken. Maar is een verzakte tuin nu een gebrek dat de verhuurder moet herstellen of is het ophogen van de tuin een kleine herstelling die de huurder moet verrichten? De casus in Gouda In een kwestie in Gouda huurde de huurder vanaf juni 2003 een woning van een woningcorporatie. In de huurovereenkomst wordt bepaald dat voor rekening van de huurder de navolgende onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen: de aanleg, de (her)ophoging, de (her)inrichting en het onderhouden van de tuin, inclusief het (de) daarbij behorende tegelpad(en), tuin(erf)afscheidingen en het terras.” Ook wordt de huurder in de huurovereenkomst nadrukkelijk gewezen op de slechte bodemgesteldheid in Gouda en omgeving en wordt de huurder geacht met de gevolgen daarvan bekend te zijn. Maar toch vordert de huurder bij de kantonrechter te Gouda dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het ophogen van de tuin en de kosten hiervan moet dragen en dat de verhuurder wordt veroordeeld de tuin dusdanig op te hogen dat deze 1 jaar lang niet hoeft worden opgehoogd. De huurder vordert tevens dat de huurprijs wordt verminderd met ruim € 100,- per maand vanaf 1 juli 2017. Een gebrek en verminderd huurgenot volgens de huurder De huurder stelt dat vanaf het moment dat de woning wordt gehuurd de achtertuin zeer snel zakt. Hoewel dit in Gouda niet ongebruikelijk is, zorgt dit voor problemen, omdat in de achtertuin ook nog het gemeentelijk hoofdriool loopt. Dit hoofdriool is onderheid en zakt niet. Nu de achtertuin zakt en het hoofdriool niet, komen de tegels van het terras in de achtertuin omhoog op de plek waar het hoofdriool loopt. Hierdoor kan huurder geen tafel en stoelen meer op het terras zetten en kan het terras lopend niet meer normaal worden gebruikt. Het ophogen van de tuin kan volgens de huurder nadrukkelijk niet worden gezien als een kleine herstelling. Ook stelt de huurder dat het verzakken van de achtertuin kan worden aangemerkt als een gebrek, dat de verhuurder dient te herstellen. Doordat het terras niet normaal kan worden gebruikt is sprake van een verminderd huurgenot dat de vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Een kleine herstelling stelt de kantonrechter De kantonrechter kijkt bij de vraag of het herstel van de achtertuin een kleine herstelling is of niet, naar onderdeel l van de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen. Dat stelt dat in ieder geval als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:240 BW worden aangemerkt: “het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval: bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde behorende tuin of erf; de aanleg van de tuin of erf met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding; het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde;… het vervangen van gebroken tegels; Door dit artikel tezamen met de bepalingen uit de huurovereenkomst kan het periodiek ophogen van de achtertuin worden gezien als een kleine herstelling. Zeker nu de verhuurder ook op verzoek de benodigde hoeveelheid aarde en zand naast de tuin van de huurder aflevert. Vordering afgewezen Er is de kantonrechter ook onvoldoende gebleken dat er kan worden gesproken van ernstige verzakkingen die periodiek groot onderhoud vergen. Uit de stukken maakt de kantonrechter juist op dat er sprake is van een gelijkmatige verzakking van de achtertuin. De kantonrechter overweegt voorts nog dat hij onvoldoende aanknopingspunten heeft kunnen vinden voor de stellingen van de huurder dat de inschakeling van derden hoge kosten met zich brengt en dat de achtertuin inmiddels iedere twee maanden moet worden opgehoogd. De kantonrechter overweegt verder nog dat het zo mag zijn dat door de verzakking de terrastegels die boven het hoofdriool liggen, omhoog komen, maar van een goed huurder mag worden verwacht dat hij zijn achtertuin en het daarin aanwezige terras zodanig inricht dan wel aanpast dat deze situatie zich in de toekomst niet meer voldoet. Hierbij maakt het niet uit of het terras als een zelf aangebrachte voorziening moet worden aangemerkt. De kantonrechter oordeelt voorts dat het verzakken van de achtertuin ook niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kan worden gezien. Immers, was de huurder in elk geval vanaf het ondertekenen van de huurovereenkomst op de hoogte van de slechte bodemgesteldheid in Gouda en omgeving en van de daaruit voortvloeiende gevolgen. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat ook de feitelijke stoornis als gevolg van de aanwezigheid van het onderheide hoofdriool geen gebrek is. Op grond van het voorgaande worden de vorderingen van de huurder dan ook afgewezen. Tja. Is dat nu terecht? In de bovenstaande zaak speelt de vraag of de huurder van een woning met een tuin, die voortdurend zakt door inklinkende grond, zelf de werkzaamheden om de tuin op te hogen, door een nieuwe laag aarde en zand aan te brengen, moet uitvoeren en ook nog eens op zijn eigen kosten. Vaak heeft de huurder de tuin ingericht en daarvoor ook al kosten moeten maken. Als dan de tuin met regelmaat moet worden opgehoogd en daarvoor ook de tuininrichting zoals, terras, tuinpad, gras en beplanting tijdelijk moet worden weggehaald en vervolgens nadat de ophogingswerkzaamheden zijn uitgevoerd door de huurder weer kan worden teruggeplaatst, ligt het al snel voor de hand dat zowel huurder als verhuurder proberen deze onderhoudsverplichting met de daarbij behorende kosten bij elkaar op het bordje te schuiven. In deze kwestie wees de kantonrechter de vorderingen van de huurder dus af. De kantonrechter was van oordeel dat de werkzaamheden om de achtertuin periodiek op te hogen, onder de kleine herstellingen vallen, zoals genoemd in de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen en dus voor rekening van de huurder komen. De kantonrechter was van mening dat niet gebleken was dat sprake was van ernstige verzakkingen, die groot onderhoud vergen. Bovendien was volgens de rechter sprake van een gelijkmatige verzakking en was het verzakken van de tuin niet als een gebrek aan te merken, zodat er geen grond was voor een huurverlaging. Wegcontracteren van een gebrek? In bovenstaande geval was de uitkomst van de procedure gunstig voor de verhuurder. De vraag is echter of de rechter op de juiste gronden in deze kwestie heeft beslist. In de eerste plaats kan de rechter zich natuurlijk niet op het standpunt stellen dat de verzakking van de tuin geen gebrek oplevert, omdat de huurder nu eenmaal via een bepaling in de huurovereenkomst op de hoogte was van de slechte bodemgesteldheid in Gouda en omgeving en van de daaruit voortvloeiende gevolgen. Naar mijn mening riekt dit naar het wegcontracteren van een gebrek, hetgeen in geval van verhuur van woonruimte in strijd is met artikel 7:242 lid 1 BW, waarin onder meer, voor zover van belang in deze zaak, wordt bepaald dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van artikel 7:204 lid 2 en artikel 7:217 BW. Kort gezegd: de verhuurder van woonruimte kan niet in strijd met genoemde wettelijke bepalingen iets anders bedingen dan wat onder een gebrek en wat onder kleine herstellingen moet worden verstaan. Bovendien kan ook een gelijkmatige verzakking wel degelijk een gebrek opleveren, hetgeen immers blijkt uit het Gebrekenboek van de Huurcommissie, waarin het gebrek R b2 in de uitgebreide C-lijst is opgenomen. Dit gebrek luidt: “Het niveau van de bij de woonruimte behorende tuin is meer dan 0,22 meter of meer lager gelegen dan de vloer van de ruimte die toegang tot de tuin geeft en er een bloktrede of tuintrap ontbreekt.” Ook het oordeel van de kantonrechter dat de werkzaamheden om de achtertuin van de huurder periodiek op te hogen, onder de kleine herstellingen vallen, zoals genoemd in de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen en dus voor rekening van de huurder komen, lijkt mij evenmin juist. De kantonrechter verwijst hierbij naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 30 november 1990, NJ 1991, 704. De Hoge Raad heeft echter in genoemd arrest beslist dat het tot de onderhoudsverplichting van verhuurder behoort te zorgen voor tijdige ophoging van de tuin en het terras behorend bij de woning van de huurder, waarbij verhuurder de benodigde grond dient te leveren en voor verspreiding daarvan dient te zorgen. In dit verband verwijs ik nog naar de Nota van Toelichting bij het Besluit kleine herstellingen, dat per 1 augustus 2003 is ingevoerd en waarin wordt opgemerkt dat in de opsomming van kleine herstellingen zoveel mogelijk de rechtspraak is gevolgd die zich sinds het einde van de jaren tachtig heeft ontwikkeld mede op het terrein van het doorberekenen van kosten. Naar mijn mening is de visie van de Hoge Raad over de kleine herstellingen sinds het arrest uit 1990 nimmer gewijzigd. De vraag is dus of de lijn van de kantonrechter Gouda zal worden doorgezet. Meer verdiepen in het huurrecht Zoals ook hierboven weer blijkt is het huurrecht niet zwart-wit en kent het huurrecht vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel, over Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV), het Klachtrecht en over de Opiumwet in de verhuurpraktijk Jacques van ReisenVBTM advocaten

  Lees meer

  30 juni 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Verhuurmakelaar: “Makelen is maatwerk”

  Nazia Tahraoui is incassomedewerker bij Havensteder, maar wil graag doorgroeien naar verhuurmakelaar. “Dat lijkt me een superleuke functie, ik werk graag met mensen.” Met het volgen van de training Verhuurmakelaar zet ze de eerste stap op weg daarnaartoe. Incassomedewerker lijkt me een heftige functie. Is dat dan ook een keer klaar? “Zo voel ik dat niet. Ik vind het vooral een leuke functie, je kunt echt wat betekenen voor mensen. Geen mens betaalt de huur niet, omdat-ie er geen zin in heeft. Er zit altijd een verhaal achter, een oorzaak. Als incassomedewerker ben je niet de boeman, je denkt mee met de huurder, samen zoek je naar oplossingen en kijk je wat haalbaar is. Die achterstand is er, maar het is belangrijk dat de lopende huur én de andere vaste lasten betaald worden. Anders gaat het van kwaad tot erger. Het is veel maatwerk, dat puzzelen en zoeken naar de beste oplossing vind ik leuk. Maar ik doe dit al sinds 2014 en wil nu graag doorstromen naar verhuurmakelaar.” Waarom verhuurmakelaar? “Ik wil graag een functie waarin ik met mensen kan werken. Als ik zie wat de verhuurmakelaars binnen Havensteder doen, past dat heel goed bij mij. Bij ons heeft iedereen een persoonlijk opleidingsbudget, dus de eerste stap is voor mij een hele logische: meer kennis opdoen over deze functie. De training Verhuurmakelaar van Kjenning staat bij ons intranet en sluit aan op wat ik wil, dus was de keuze snel gemaakt.” Was dat een goede keuze? “Ja, dat was het. Omdat ik al lang bij Havensteder werk, weet ik natuurlijk al het een en ander. Gesprekstechnieken, de procedures, het was niet allemaal nieuw voor mij. De technische kant van een woning vond ik heel leuk, de huurovereenkomst, de bezichtiging en het makelen ook. Makelen is maatwerk. Verhuren in de vrije sector is ook weer anders dan een sociale huurwoning ‘aan de man brengen’. In de vrije sector hebben mensen meer wensen en/of eisen. Dan moet je weten hoe je ze overtuigt. Maar wat ik vooral van toegevoegde waarde vind, is het delen van ervaringen. Het was een heel diverse groep, medewerkers van hele kleine tot hele grote corporaties, er was zelfs een makelaar bij die ook graag het verhuurproces wilde begrijpen.” Wat is dan die toegevoegde waarde van zo’n gemêleerd gezelschap? “Ik merkte dat de functie van verhuurmakelaar heel verschillend wordt ingevuld per corporatie. Bij kleine corporaties doen verhuurmakelaars echt alles, bij ons wordt het controleren van de papieren niet door de verhuurmakelaar gedaan. Een ander voorbeeld is dat bij Havensteder de verhuurmakelaar de mutaties zelf doet, terwijl bij sommige andere corporaties de mutaties door anderen worden gedaan. Het is interessant om te horen waarom andere corporaties soms kiezen voor een andere manier van werken. Er was ook iemand die alleen met de doelgroep 55+ werkt, dan spelen er andere zaken. Daar wissel je dan ervaringen over uit. Kijk, de theorie is de basis, die moet je hebben, maar van het delen van praktijkervaringen leer ik minstens zoveel.” Was er ook nog wat lastig? “Ik ben hartstikke blij dat ik het diploma Verhuurmakelaar heb gehaald, maar ik had graag wat hoger willen scoren op de eindopdracht. Voor mijn gevoel heb ik die óf niet helemaal goed begrepen óf had de uitleg wat duidelijker gekund. Nu ik meer theoretische kennis heb, kan ik de volgende stap maken: intern met iemand meelopen om praktijkervaring op te doen. En altijd mijn ogen en oren openhouden of functie verhuurmakelaar in de toekomst voorbijkomt.”

  Lees meer

  20 juni 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Tijdelijk naar een ingerichte wisselwoning? Dat is geen verhuizing

  In een arrest van 1 april 2022 gaf de Hoge Raad antwoord op enkele prejudiciële vragen over de wettelijke verhuiskostenvergoeding. De verhuiskostenvergoeding is de vergoeding die een verhuurder aan de huurder van zelfstandige woonruimte moet betalen als die huurder moet verhuizen in verband met renovatiewerkzaamheden. De belangrijkste conclusie is dat een huurder géén aanspraak kan maken op de minimale verhuiskostenvergoeding (per 28-02-2022 een bedrag van € 6.505,-) als de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning (logeerwoning) ter beschikking stelt gedurende de werkzaamheden. Dat geldt ook als de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning terwijl die woning in de gegeven omstandigheden wél een redelijke en passende voorziening is. De voorgeschiedenis… In 2016 gaf de Hoge Raad al antwoord op de vraag of de verhuiskostenregeling van 7:220 lid 5 en 6 BW semidwingend recht is (ja) en of deze ook verschuldigd is bij projecten waar renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden samenlopen, zoals bij groot onderhoud vaak het geval is (ja, maar alleen als de renovatiewerkzaamheden op zichzelf, dus de dringende werkzaamheden weggedacht, verhuizing noodzakelijk maken). De vraag wat een verhuizing nou eigenlijk is, stond echter nog open. En in het bijzonder: of een verhuiskostenvergoeding ook verschuldigd is wanneer de verhuurder de huurder de mogelijkheid biedt om tijdelijk in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning (logeerwoning) te verblijven. Kan je in een dergelijk geval wel van verhuizing spreken? De huurder neemt immers enkel een weekendtas met het hoognodige mee en maakt in feite géén kosten voor het verhuizen van zijn inboedel en het inrichten van de woning. Conclusie P-G: vertrekken is verhuizen Op 24 december 2021 verscheen al de conclusie van de Procureur-Generaal (de juridische adviseur van de Hoge Raad), waarvan de strekking was dat óók als de huurder met enkel een weekendtas met het hoognodige uit het gehuurde vertrekt, er toch sprake is van een verhuizing in de zin van art. 7:225 lid 5 BW. En dat de verhuiskostenvergoeding dan in beginsel verschuldigd is. De Hoge Raad volgt dit echter niet. Hoge Raad: geen vergoeding zonder kosten De Hoge Raad overweegt dat de strekking van de verhuiskostenregeling is dat de huurder schadeloos gesteld wordt voor de kosten die hij maakt als hij tijdens een renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. De minimumbijdrage is gebaseerd op kosten die daarbij normaliter horen, zoals het verplaatsen van de inboedel en het stofferen en schilderen van de woning. Dat de wet een forfaitair minimumbedrag van op dit moment € 6.505,- hanteert, heeft als doel het vermijden van discussies over werkelijke kosten. Met het aanbod om tijdens de renovatiewerkzaamheden te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder juist de gelegenheid om dergelijke kosten in het geheel te voorkomen. Wisselwoning aangeboden? Geen vergoeding Volgens de Hoge Raad is het in verband hiermee een redelijke wetsuitleg dat een huurder die tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, géén aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt óók indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In dat geval moet wel de vraag worden beantwoord of de aangeboden wisselwoning in dit geval een redelijke en passende voorziening is. Dit hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, kan de huurder alsnog aanspraak maken op de minimumbijdrage. Een vergoeding als er toch nog kosten gemaakt moeten worden? Het aanbieden van een ingerichte wisselwoning wil niet zeggen dat de verhuurder in het geheel geen kosten hoeft te dragen. De Hoge Raad overweegt dat indien een tijdelijk verblijf in een wisselwoning tóch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten voor (een gedeelte van) de inboedel, en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten. Dat volgt volgens de Hoge Raad uit art. 7:220 lid 2 in verbinding met art. 7:208 BW. Die regeling – de normale aansprakelijkheidsbepaling in de gebrekenregeling – houdt kort gezegd in dat de huurder aanspraak kan maken op een schadevergoeding, maar slechts als zijn schade het gevolg is van een gebrek dat de verhuurder is toe te rekenen. De Hoge Raad gaat er – zonder dit duidelijk te motiveren – kennelijk van uit dat als de huurder kosten moet maken door of bij een renovatie, dat dit een gebrek is dat aan de verhuurder toe te rekenen is. Dat lijkt mij wat kort door de bocht. Het lijkt mij geen vanzelfsprekendheid dat indien de huurder kosten moet maken na een verbetering van zijn woning, deze kosten op grond van de gebrekenregeling in beginsel voor rekening van de verhuurder zijn. Immers: een gebrek is per definitie (art. 7:204 lid 2 BW) een omstandigheid waardoor de huurder níet het genot ervaart dat hij mag verwachten, terwijl een renovatie (zo blijkt uit de hierboven aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad uit 2016) juist wordt gekenmerkt door het feit dat de werkzaamheden gericht zijn op een verhoging van het woongenot. Gezien het feit dat de Hoge Raad niet motiveert waarom de verhuurder in beginsel aansprakelijk is voor ‘extra’ kosten maar domweg stelt, vraag ik me af of dit wel volledig uitgedacht is. Kortom De Hoge Raad geeft antwoord op een voor de renovatiepraktijk belangrijke vraag, die de afgelopen jaren door verschillende lagere rechters ook verschillend beantwoord is. Dit biedt zekerheid voor verhuurders, die het eventueel verschuldigd zijn van een verhuiskostenvergoeding kunnen voorkomen door de huurder die het gehuurde tijdelijk moet verlaten een volledig ingerichte wisselwoning aan te bieden. Wilt u meer weten over de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij renovatie en dringende werkzaamheden, doe dan ook mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering of volg de Leergang Sociale Projectbegeleiding wanneer als sociaal projectleider betrokken bent bij renovatie- en/of herstructureringsprojecten. Rogier GoemanVBTM Advocaten

  Lees meer

  20 juni 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  leergang verhuur match klant-pand schrijven verhuurplan

  Medewerker Wonen bij Eemland Wonen Shira Heldoorn typeert zichzelf als een duizendpoot. Onlangs kreeg ze er weer een taak bij en daarvoor volgde ze de Leergang Verhuur. “Het was echt heel pittig, maar ik ben blij dat ik het heb gedaan.” Wat doet deze duizendpoot allemaal? “Er zijn 4 medewerkers Wonen bij Eemland Wonen. Samen zijn we verantwoordelijk voor het verhuurproces, de woningwaardering, het opleveren van de woning, de incasso, en ernstige ontoelaatbare overlast en de juridische aspecten daarvan, zoals rechtszaken. Ieder van ons heeft daarbinnen ook nog zijn eigen specialisatie, die van mij is de ernstige ontoelaatbare overlast. Daarbij gaat het om huiselijk geweld, drugs, criminaliteit, het signaleren van radicalisering, et cetera. Ook de samenwerking met netwerkpartners, evenals de juridische aspecten, bijvoorbeeld rechtszaken, en ontruimingen horen daarbij.” Dan is er toch helemaal geen tijd voor ook nog een intensieve leergang? “Toch wel. Enige tijd geleden kwam voor mij het onderdeel verhuur erbij, dus ik dacht: daar moet ik meer van weten om mijn werk goed te kunnen doen. Ik wilde inzicht krijgen in wat er allemaal bij komt kijken. Vandaar dat ik deze leergang heb gevolgd.” Sprong er iets uit of…. “Voor mij sprongen er twee onderdelen uit: het schrijven van een verhuurplan en het onderdeel huurrecht. Die laatste liep als een rode draad door alle 8 dagen heen. Hoe moet je de regels lezen, hoe interpreteer je die? Het schrijven van een verhuurplan was veel werk, maar tegelijkertijd ook heel uitdagend. Je formuleert je eigen onderzoeksvraag, gebaseerd op iets wat binnen je eigen organisatie speelt. Vervolgens doe je zelf statistisch onderzoek, welke cijfers horen waarbij, hoe interpreteer je die vervolgens? Je leert waar je informatie kunt vinden. En je leert doorvragen: waarom doen we de dingen zoals we ze doen? Dat laatste heb ik zeker meegenomen naar de dagelijkse praktijk, ik vraag veel meer door.” Waar gaat dat verhuurplan over en wordt het intern ook gebruikt? Ofwel, heb je er iets aan, aan al dat werk? “Er is een wijk bij Eemland Wonen waar enorme overlast is. Veel huurders wonen daar bijna 40 jaar of langer en zijn dus ouder. De kans is groot dat daardoor binnen een paar jaar leegstand ontstaat. Hoe kun je dat voorkomen en zorgen voor een goede pand-klantmatch, was in het kort de onderzoeksvraag. Samen met een medecursist heb ik hier onderzoek naar gedaan. We hebben breed naar het probleem gekeken en out of the box gedacht.” En en en? Wat kun je eraan doen? “Een oplossing zou kunnen zijn om langdurige huurders van een 10-tal woningen seniorenwoningen aan te bieden met behoud van de huidige huur. Zo maak je het aantrekkelijk om toch te verhuizen. Vervolgens verhuur je de 10 vrijgekomen woningen voor een wat hogere huur niet binnen de sociale huursector, maar aan het middensegment. Die groep is meestal hoger opgeleid, en kan ook wat meer huur betalen. Vaak zijn het ook jonge mensen met een gezin. Op die manier krijg je een andere mix, je upgradet de wijk omdat je een ander klimaat organiseert. Bijkomend voordeel is dat Eemland Wonen zo ook het middensegment vasthoudt. Daar is hier weinig woonruimte voor, waardoor deze groep wegtrekt. Intern kijken we nu of we hiermee, of met onderdelen van dit verhuurplan, wat kunnen doen.” Conclusie: veel geleerd? “Ja, van technische zaken zoals de bouw- en constructiemethoden, doelgroepselectie, de Woningwet, klantvriendelijkheid tot het bepalen van de huurprijs, bezichtigingen, het matchen van klant en pand, en woningopname. Van de techniek had ik graag wat meer willen weten in praktisch opzicht. Dat onderdeel vond ik wat lang en soms theoretisch. Het huiswerk tussendoor kostte mij wel meer tijd dan aangegeven was. Kortom, pittig. Wel fijn was dat er veel interactie was, daardoor bleef het boeiend. Als ik terugkijk kan ik niet anders zeggen dat ik superblij ben – en stiekem ook wel een beetje trots op mezelf– dat ik het toch gedaan heb.”

  Lees meer

  6 juni 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Tiny houses: big problems?

  Ze zijn flexibel en worden steeds meer ingezet om te voldoen aan een lokale en/of tijdelijke volkshuisvestelijke behoefte: tiny houses. Het verhuren van tiny houses als (sociale) woonruimte, al of niet tijdelijk, roept wel een aantal belangrijke vragen op. Daarbij komen veel verschillende juridische onderwerpen samen. In de wens om een (tijdelijk) verhuurproject te laten slagen wordt de meest fundamentele vraag weleens uit het oog verloren: zijn de betreffende tiny houses roerend of onroerend? Met die fundamentele vraag hangen namelijk huurrechtelijke, volkshuisvestelijke, fiscaalrechtelijke, bouwrechtelijke en omgevingsrechtelijke vragen samen. Bij de realisatie van dit soort (tijdelijke) projecten wordt ook vaak de flexibiliteit van de woonvorm benadrukt en dan komt die belangrijke vraag of tiny houses onroerend zijn eens te meer bovendrijven. Roerend of onroerend Hoe wordt bepaald of een object roerend of onroerend is? De wet geeft het antwoord in artikel 3:3 lid 1 BW: onroerend zijn gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Maar wanneer is een gebouw duurzaam met de grond verenigd? Richtinggevend is het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997 (NJ 1998, 97). In die procedure ging het om de vraag of een portacabin duurzaam met de grond verenigd was. Het aspect dat getoetst moet worden is, kort samengevat, of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Om dat te kunnen beoordelen gaat het om de bedoeling van de bouwer. Bij deze toetsnorm valt dus op dat niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beoordeling kunnen verkeersopvattingen een rol spelen indien onzekerheid bestaat over de vraag of een object onroerend is, maar die verkeersopvattingen zijn geen zelfstandige maatstaf. Uiteindelijk was de betreffende portacabin een onroerende zaak, onder meer omdat die: visueel met een schutting was verbonden aan het naastgelegen gebouw; was voorzien van een (demonteerbare) plint aan de onderzijde die tot (in) de grond reikte en één visueel geheel met de grond vormde; rondom voorzien was van een goed onderhouden tuin; een aparte ingang had, bereikbaar via een tegelpad; aangesloten was op gas, water, licht, riool en telefoon; op aandringen van de bank was bezwaard met een recht van hypotheek (welk recht alleen op onroerende zaken kan worden gevestigd); fundatie had in betonpoeren en een stalen frame Het spreekt voor zich dat precies deze vragen zich ook voordoen bij de ontwikkeling en realisatie van tiny houses. Het antwoord op de vraag of een tiny house roerend of onroerend is, is van belang voor veel andere vraagstukken op meerdere rechtsgebieden; enkele daarvan passeren de revue. Huurtoeslag en betaalbaarheid Woningcorporaties hebben als primaire doelstelling het bieden van betaalbare woningen voor mensen die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting (art. 46 lid 1 sub a Woningwet). Mede daarom is voor woningcorporaties van belang of de huurder in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Het recht op huurtoeslag bestaat alleen indien sprake is van een gebouwde onroerende zaak (art. 1 sub k Wht). In dit verband is dus het belang van de vraag “roerend of onroerend” gegeven. Invloed van publiekrechtelijke bestemming op ‘duurzaamheid’ Tiny houses worden in de praktijk gerealiseerd voor huisvesting op een bepaalde plaats die tijdelijk van aard is. Dat kan samenhangen met de publiekrechtelijke bestemming van de grond en eventuele beperkingen aan omgevingsvergunningen. Daarmee kan de vraag samenhangen of de gerealiseerde huisvesting wel bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven, een en ander afhankelijk van de precieze omstandigheden. Uit het Portacabin-arrest volgt dat de vraag of het object gebouwd is om duurzaam ter plaatse te blijven van belang is om te bepalen dat object onroerend is. Tijdelijke verhuur: de (on)mogelijkheden; verhuiskostenvergoeding In de meeste situaties is tijdelijk verhuren niet de norm en ook niet mogelijk voor woningcorporaties. Dat kan uitdagingen opleveren als het woonproject wel tijdelijk van aard is: hoe neemt de verhuurder afscheid van haar huurders, als het einde van het project nadert? De verhuurder zal dan de huur officieel moeten opzeggen. Aangenomen dat daar een wettelijke grondslag voor bestaat (dringend eigen gebruik of verwezenlijking van een bestemmingsplan) brengt dat waarschijnlijk wel een verplichting met zich tot betaling van de verhuiskostenvergoeding van ruim € 6.000,-. Enkel onder bepaalde voorwaarden mag een woningcorporatie zelfstandige woningen – dus: onroerende woningen – tijdelijk verhuren. Dit volgt uit artikel 48 Woningwet en artikel 22a RTIV: het moet dan gaan om bepaalde mensen uit een doelgroep (bijvoorbeeld studenten/werknemers die tijdelijke elders verblijven, mensen uit detentie of maatschappelijke opvang, tweede- en laatstekanscontracten). Een tiny house kan niet tijdelijk worden verhuurd als woonruimte als het niet onroerend is. In theorie is het dan wel mogelijk dat het object als roerende zaak wordt verhuurd, maar dan kan de huurder als gezegd weer niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Bepaling huurprijs en woningwaardering Een tiny house krijgt een bepaalde huurprijs. Maar hoe wordt die gewaardeerd? Ook hier is van belang of er sprake is van een (on)zelfstandige – dus: onroerende – woning. Zou dat niet het geval zijn, dan geldt er namelijk ook geen woningwaarderingsstelsel (art. 10 lid 1 Uhw io. art. 5 lid 1 Bhw). Overigens is er voor (roerende) woonwagens ook een waarderingsstelsel, maar als aangenomen dat een (roerend) tiny house juridisch als woonwagen wordt gekwalificeerd, zal het verouderde en simplistische waarderingsstelsel voor woonwagens in de praktijk onvoldoende recht doen aan de woningkwaliteit. Verhuurderheffing – of vrijstelling daarvan? Op grond van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 wordt in principe verhuurderheffing geheven van degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van meer dan vijftig ‘huurwoningen’. Een huurwoning is in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II gedefinieerd als onroerend (art. 1.2 sub e). Als een tiny house onroerend is, telt deze in principe mee voor de verhuurderheffing – maar (onder voorwaarden) niet als een omgevingsvergunning voor maximaal 15 jaar is verleend voor een tijdelijk bouwwerk. Bij tijdelijke woonprojecten scheelt het natuurlijk in de lasten als op deze ‘vrijstelling’ met succes een beroep kan worden gedaan. Echter, daar ontstaat dan wel een spanningsveld tussen een tijdelijk bouwwerk (ten behoeve van die vrijstelling) en de bedoeling van de bouwer die het object naar aard en inrichting bestemd heeft om duurzaam ter plaatse te blijven. BTW: andere toetsnorm (on)roerend Voor de BTW wordt op basis van een andere norm bepaald of een object roerend of onroerend is (wat onder meer van belang is voor de vraag of de verhuur met BTW belast is). Voor de BTW draait het om de vraag of het betreffende object niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is. Met dat criterium wordt bedoeld dat het object met behoud van de oorspronkelijke functie alleen met een aanzienlijke inzet van materiaal en/of menskracht is te demonteren of te verplaatsen. Ook hier doet zich een spanningsveld voor bij de vraag of de verhuur van tiny houses een met BTW belaste prestatie is, zeker wanneer gekozen wordt voor woningen die flexibel inzetbaar en dus gemakkelijk verplaatsbaar zijn. Dus: big problems voorkomen! Uit het voorgaande blijkt dat de realisatie en verhuring van tiny houses als (tijdelijke) sociale woonruimte een aantal fundamentele vragen oproept. Een multidisciplinair advies over huurrechtelijke, volkshuisvestelijke, fiscaalrechtelijke, bouwrechtelijke en omgevingsrechtelijke factoren kan daarbij nodig zijn. Tijdens de training Flexibele woonvormen: de juridische aspecten leert u meer over o.a. de verschillende juridische aspecten bij tijdelijke/flexibele woonvormen, de (on)mogelijkheden bij verhuurexploitatie en krijgt u handvatten voor de juiste beleidskeuzes rondom tijdelijke woonprojecten. Pepijn Eymaal VBTM Advocaten

  Lees meer

  1 juni 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  “Ik weet nu meer van de technische kant van zaken”

  Als medewerker KlantAdviesCentrum (KAC) bij Domesta, heeft Sabrina Eilert direct contact met de huurders. Daarbij komen de meest uiteenlopende vragen voorbij. Tijd om de training Techniek voor niet-technici te volgen, om zo een goede gesprekspartner te kunnen zijn voor de ‘beller’. Kom maar door. Waar bellen huurders over? “Over van alles en nog wat. Over opzeggingen, huurachterstanden en overlast. Maar we krijgen bijvoorbeeld ook vragen over vochtproblemen, verstoppingen, et cetera, dan hebben huurders dus een reparatieverzoek. Met 9 collega’s vormen wij de eerste lijn – het KlantAdviesCentrum (KAC) – en proberen we zo goed mogelijk antwoord te geven op alle vragen en reparatieverzoeken meteen naar de juiste persoon door te schakelen. Domesta beheert 10.000 wooneenheden, hoe sneller wij huurders kunnen helpen, hoe beter. Niemand zit te wachten op tig keer doorverbinden.” Maar een mens kan niet overal verstand van hebben. Toch? “Precies, wij zijn natuurlijk geen techneuten. Dus was er behoefte bij onze afdeling om wat meer technische kennis op te doen, inhoudelijke verdieping zogezegd. Dan ben je gewoon een betere gesprekspartner voor de huurder. Intern is geïnventariseerd aan welke onderwerpen behoefte was en daarmee is Kjenning aan de slag gegaan om een training op maat te maken.” En nu heeft het binnenste van een meterkast geen geheimen meer? “In ieder geval een stuk minder geheimen dan voor die tijd. Maar niet alleen daarvan weet ik nu meer. Wat onder meer aan bod kwam waren verschillende soorten hang- en sluitwerk, oorzaken en oplossingen van vocht- en schimmelproblemen en verstoppingen, maar ook zonnepanelen en elektra. En verschillende soorten cv-ketels en warmtepompen werden behandeld. Leuk en interessant, want dat laatste speelt bij Domesta, sommige woningen zijn inmiddels namelijk gasvrij en dat wordt in de toekomst alleen maar meer.” Was ‘t niet een beetje saai al die technische zaken en dat bouwkundige jargon? “Nee, helemaal niet. Natuurlijk is het theorie, maar het was heel erg op de praktijk gericht. Met lekker veel voorbeelden en plaatjes. Er was ruimte voor discussie en vragen stellen over waar je tegenaan loopt in dit opzicht. Het was superleuk en interessant. Ik heb wel eens bij trainingen gezeten waar je bijna bij in slaap valt, maar zeker niet bij deze training.” Wat heeft het opgeleverd ‘in the end’? “Kennis, technische kennis. En die kennis zet ik iedere dag in richting de huurder. Als je zelf inhoudelijk meer weet, kun je betere vragen stellen als iemand belt met een specifieke vraag of melding. Je kunt doorvragen omdat je kennis van zaken hebt en vervolgens meteen met de juiste afdeling of persoon doorverbinden. Of zelf een reparatieverzoek meteen op de juiste plek neerleggen. Dat maakt mijn werk nog leuker.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De training Techniek voor niet-technici heeft Kjenning samen Domesta opgezet voor de eigen situatie, en op basis van de eigen leerwensen en vragen bij de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  1 juni 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  De sociale vakman ziet en hoort veel. En dan?

  Erik van der Kaaden is – net als zijn collega-vakmannen van Rondom Wonen – een van de weinigen die bij huurders ‘achter de voordeur’ komt en als eerste sociale problemen bij bewoners ziet. Onlangs volgde hij de training De sociale vakman. “Het verhaal van een ervaringsdeskundige van huiselijk geweld raakte me echt, ik kijk nu anders naar zaken.” De sociale vakman. Dat is? “In beginsel kom je bij huurders achter de voordeur om alle technische zaken op te pakken die bij een woning horen: onderhoud, lekkages oplossen, toiletpotten vervangen, elektra repareren, een raam dat niet meer goed sluit aanpassen, noem maar op. Maar je ziet natuurlijk ook andere dingen.” Zoals? “Vervuiling, de gevolgen van mishandeling, vereenzaming, verloedering, psychische problemen. Omdat je een van de weinigen bent die toegang heeft tot de woning, heb je ook de taak om met dit soort dingen wat te doen. Dan is het goed om te weten waar je op moet letten, hoe je zaken herkent en wanneer je wat waar meldt in de organisatie. Je bent dus niet alleen vakman, maar ook sociale vakman.” En dat hebben jullie getraind? “Klopt. En dat doe je niet in een middagje. Het was een tweedaags programma, waaraan we met 5 vaklieden, 2 opzichters en 2 woonconsulenten hebben deelgenomen. Daarin kwam onze rol aan bod, we hebben zogezegd onze ogen en oren getraind om goed te kunnen signaleren. Wat zie je, wat zegt iemand, maar ook: hoe reageer je daarop, hoe bewaak je je grenzen, wanneer meld je en wanneer niet. Alle aspecten van de drie V’s – vervuiling, vereenzaming, verloedering – kwamen aan bod.” Klinkt goed, maar wat gebeurt er ná het signaleren? “Dat was ook een onderdeel van de training. Het is niet onze taak om dit soort problemen op te lossen, maar je moet er wel wat mee doen, je wilt mensen graag verder helpen. En je hebt als corporatie per slot van rekening ook een maatschappelijke taak.” En dus? “En dus was er ook tijd ingeruimd voor hoe je zaken rapporteert en bij wie. Het is belangrijk dat je als organisatie bepaalt en vastlegt welke procedure je volgt en aan wie je rapporteert. Als je niet concretiseert, gebeurt er namelijk niets. Bij dit onderdeel was ook onze coördinator aangeschoven en de manager Wonen, zodat vanuit de theorie die aan bod kwam ook de vertaling naar de praktijk gemaakt kan worden. Afgesproken is ook dat de betreffende MT-leden met regelmaat aanschuiven bij het teamoverleg van de vakmannen. Zo voorkom je dat het bij goede bedoelingen blijft.” Sprong er nog wat uit? “Wat mij en iedereen die de training volgde, enorm heeft geraakt is het verhaal van een slachtoffer van huiselijk geweld. Moedig ook, dat ze haar verhaal met ons wilde delen. Ze vertelde dat niemand in haar omgeving het huiselijk geweld had gesignaleerd, hoewel ze wel signalen had afgegeven. Daar schrok ik echt van.” Klinkt heel heftig “Het was een mooi, open en eerlijk gesprek, waarbij wij ook vragen mochten stellen. Want waar moet je op letten in dit geval? Daar heb ik van geleerd dat luisteren zó belangrijk is. Maar ook kijken, want non-verbaal geeft iemand ook vaak signalen af. Voor mij was dit verhaal een bevestiging van het belang van deze training. Ik stap nu in ieder geval minder makkelijk over dingen heen die ik zie en hoor.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training Sociale vakman, over het Signaleren achter de voordeur werd samen met Rondom Wonen en Kjenning vormgegeven en aangepast aan de vragen en situatie bij de vakmannen. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  1 juni 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  En? Hoe bevalt je airbag?

  Misschien is dat wel een rare vraag… hoe bevalt je airbag… Dat weet je natuurlijk niet omdat je een airbag hebt voor die ene keer dat het fout gaat. Toch doen we met opleiden eigenlijk soms hetzelfde. Omgaan met agressie is een opleiding die je eigenlijk volgt om op dat ene moment dat het fout gaat, beter te kunnen reageren en bewust te kunnen handelen.  Wat zegt de Arbo-wet In artikel 8 lid 1 staat: De werkgever zorgt ervoor dat de werknemers doeltreffend worden ingelicht over de te verrichten werkzaamheden en de daaraan verbonden risico’s, alsmede over de maatregelen die erop gericht zijn deze risico’s te voorkomen of te beperken. Tevens zorgt de werkgever ervoor dat de werknemers doeltreffend worden ingelicht over de wijze waarop de deskundige bijstand in zijn bedrijf of inrichting is georganiseerd. Zoals bij veel wetteksten, geeft dit artikel feitelijk niet zoveel houvast. Alleen het woord “doeltreffend” maakt het wel lastiger. Wat is doeltreffend… Doeltreffend is dus meer dan even een mailtje rondsturen en het verplichte nummertje afvinken. Het zou er minimaal toe moeten leiden dat op het moment dát het fout gaat, je zeker weet dat je airbag het doet en je trefzeker kunt handelen.  Wanneer het over gedrag gaat, je manier van reageren in een panieksituatie, dat kun je toch alleen maar leren door te oefenen, te zorgen dat je automatische reactie goed “inslijt” in je normale gedragspatroon. Om het met het oefenen leuker maar vooral ook nog effectiever en realistischer te maken oefenen wij in onze trainingen vaak met acteurs op de eigen locaties, waardoor de rollenspellen héél erg echt worden. Zo leer jezelf ook hoe je goed kunt reageren en handelen in je eigen (werk)omgeving. En natuurlijk is het belangrijk om regelmatig te blijven oefenen, zodat je voorbereid bent, doeltreffend, voor die ene keer dat je toch je airbag nodig hebt. Nederlandse Arbeidsinspectie is vaak op pad Regelmatig voert de Nederlandse Arbeidsinspectie controles uit voor een veilige en gezonde werkplek voor werknemers. De inspecties richten zich dan ook op de maatregelen om agressie tegen medewerkers te voorkomen en te beheersen. Een van de maatregelen is het zorgen dat er voorlichting, instructie en training over agressie en geweld plaatsvindt en dat deze zo vaak als nodig worden herhaald. Hoe vaak dat nodig is, ligt natuurlijk aan uw eigen situatie. Opleidingen Rondom agressie doorlopen veel corporaties onze training Omgaan met agressie. Hiernaast is ook vaak aandacht voor opvang en nazorg na agressie. Ook kunt u een zelfinspectie “Werkdruk en ongewenst gedrag” doen op de website zelfinspectie.nl van de Nederlandse Arbeidsinspectie. En vergeet ook niet de 6 gouden tips voor omgaan met agressie van Cornelis. Eddy BonthuisKjenning

  Lees meer

  20 mei 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  “Ik heb een andere mindset gekregen rondom leefbaarheid”

  De leefbaarheid in wijken is belangrijk. Bewoners moeten zich prettig en veilig voelen in hun wijk. En daarin heeft ook de corporatie een rol. Laura Wichgers, beleidsmedewerker bij Welbions, volgde onlangs de training Leefbaarheid: beleid en organisatie: “Mijn mindset is veranderd.” Leefbaarheid. Is dat niet een containerbegrip? “Het is inderdaad een subjectief begrip. Wat leefbaar voor de een is, is dat voor de ander niet. Overkoepelend kun je zeggen dat iedereen moet kunnen wonen in een wijk waar het schoon en veilig is en met voldoende voorzieningen zoals ontmoetingsplekken. Leefbaarheid is echt heel belangrijk. In een wijk waar wonen, werken, integratie en veiligheid ‘op orde is’, voelen bewoners zich thuis. Dat draagt bij aan het welzijn van mensen, en zorgt voor rust.” En wat is uw rol daarin? “In mijn vorige functie als wijkcoach zat ik heel dicht op de leefbaarheid in wijken. Ik had te maken met huurachterstanden, sociale problematiek, vervuiling, criminaliteit, illegale inwoning, et cetera. Met die onderwerpen heb ik nog steeds te maken, maar nu op beleidsniveau. En omdat de problematiek door de jaren heen complexer is geworden waardoor sommige wijken meer en andere minder inzet vanuit de corporatie vereisen, zijn wij bezig om wijken anders in te delen. Daar denk ik over mee. Maar ook scootmobielbeleid, beleid voor woonwagenbewoners behoren tot mijn takenpakket.” Maar toch een training leefbaarheid? “Hoewel ik er dus al best wel in zat, wilde ik nog meer feeling krijgen, en ook weten hoe andere corporaties zaken aanpakken. Kennis opdoen, maar zeker ook inspiratie.” Gelukt? Die feeling? “Jazeker. Deze training heeft me echt gebracht wat ik wilde. Ik ging er gemotiveerd naartoe en kwam vol energie terug. De behandelde onderwerpen rondom het organiseren van leefbaarheid – zoals samenwerking met gemeente, stakeholders en huurders, het signaleren en oplossen van knelpunten, van reactief naar preventief en planmatig werken – waren interessant. Soms is het echt heel simpel: reageer meteen bij een burenruzie, ga het mediationgesprek aan met betrokkenen. Vaak is het dan na 1 of 2 gespreken opgelost.” En inspiratie? “We kregen veel foto’s en filmpjes uit de praktijk te zien. Er werden goede discussies gevoerd, ervaringen gedeeld. Bijvoorbeeld over het netjes houden van de ruimte om containers heen. Hoe meer rotzooi, hoe sneller mensen er dingen bij zetten. We hebben ook gespard over scootmobielbeleid. Dat klinkt misschien als een non-onderwerp, maar die dingen zijn heel brandgevaarlijk, er zijn er steeds meer, je wil niet dat het portiek er vol mee staat zodat het de doorgang belemmert. Waar laat je ze dan? Welk beleid maak je daarop?” Wilt u nog wat kwijt? “Bij ons wilde de gemeente bezuinigen op het aantal ontmoetingsruimten. Voor deze training Leefbaarheid: beleid en organisatie dacht ik: heel jammer, maar dit ligt bij de gemeente. Als corporatie zijn wij geen hulpverleners.  Nu, na de training, denk ik daar heel anders over. Ik heb echt een andere mindset gekregen wat dit betreft. Nu weet ik hoe belangrijk het is om als corporatie te investeren in ontmoetingsruimten en dus leefbaarheid. Bewoners kunnen ergens naar toe voor een praatje en gezelligheid. Het zorgt voor minder eenzaamheid, meer verbinding en verdraagzaamheid ten opzichte van elkaar. En als corporatie krijg je zaken die spelen in een wijk veel eerder mee, daardoor kun je sneller een oplossing zoeken.”

  Lees meer

  9 mei 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Bij huurachterstanden gaan de kosten voor de baten uit.

  Natuurlijk kost het (preventief) werken aan huurachterstanden tijd en geld. Maar het bespaart ook kosten én voorkomt veel geldstress en gedoe. Want betalingsachterstanden zijn vaak niet alleen een financieel probleem, maar onderdeel van een sociaal probleem.  Wanneer er niet tijdig wordt ingegrepen, leidt dit vaak tot toename van de problemen zoals armoede, stress en gezondheidsproblemen met alle gevolgen van dien. Naast voorkomen van huurachterstanden is ook vroegsignalering belangrijk, wanneer er al schulden zijn ontstaan. Want door schulden vroegtijdig aan te pakken, kan vaak worden voorkomen dat schulden echt problematisch worden en er geen andere mogelijkheid meer is dan huurders te verwijzen naar de gemeentelijke schuldhulpverlening. En wie daar al ervaring mee heeft weet het: dat gaat (soms echt veel) geld kosten! Over welke kosten hebben we het dan?  De kosten lopen bij huurachterstanden en incassotrajecten al heel snel op. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de volgende kosten: Incassokosten. Incassokosten zijn buitengerechtelijke kosten die door de corporatie gemaakt worden als een huurder niet of niet tijdig voldoet aan zijn betalingsverplichting. De incassokosten komen vaak dan bovenop de huurachterstand. Naast deze harde kosten, gaat er natuurlijk ook veel tijd met het incassoproces en de aanmaningen verloren. Kosten van de deurwaarder. Deze kosten lopen vaak al snel op tot enkele honderden euro’s. Een minnelijke of wettelijke schuldsanering. De gemeentelijke schuldhulpverlening zal in veel gevallen vragen om gedeeltelijke kwijtschelding te verlenen. Niet zelden ontvangt men minder dan 10% van de vordering! Gederfde duur. Wanneer een huurachterstand leidt tot een uithuiszetting staat de woning ook nog enige tijd leeg, zeker als er in de woning nog herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden. Herstelkosten. Bij een uithuiszetting zijn er vaak herstelwerkzaamheden nodig om de woning weer in goede staat en verhuurklaar te krijgen. Vroegsignalering gemeenten sinds 2021 Gemeenten zijn sinds 2021  verplicht om persoonlijk contact te zoeken met inwoners met schulden. Deze vroegsignalering doet de gemeente op basis van de signalen van de vier ‘vaste lasten partners’ – zorgverzekeraars, energieleveranciers, drinkwaterbedrijven en woningcorporaties. Deze vier partijen moeten zo vroeg mogelijk signalen van betalingsachterstanden doorgeven aan de gemeenten, om problematische schulden zoveel als mogelijk te voorkomen. Dat is een mooie aanvulling op datgene wat gemeenten kunnen doen.  Maar daarmee ligt niet de bal alleen maar bij de gemeenten. Woningcorporaties hebben als geen ander de mogelijkheid om preventief te werken en snel te kunnen ingrijpen als er betalingsachterstanden zijn. Er is tenslotte ook een wederzijds belang en vaak is er ook een korte lijn tussen de huurder en de corporatie. Dit helpt om snel met mensen in gesprek te komen en afspraken te maken. Juist het snel kunnen schakelen en ‘korte lijntjes’ zijn hier van groot belang, om erger te voorkomen. Het voorkomen van betalingsachterstanden loont De grote betrokkenheid van corporatiemedewerkers en de wil om tot oplossingen te komen helpt, net als de bereidheid om te kijken hoe financiële zaken anders of beter kunnen. Veel corporaties informeren en adviseren huurders al proactief over inkomsten en uitgaven tijdens een huuradviesgesprek. Dat kan ervoor zorgen dat huurders in staat zijn en blijven om iedere maand “uit te komen” met de uitgaven en inkomsten. Wanneer er wel achterstanden ontstaan, loont het altijd om in een zo vroeg mogelijk stadium in te grijpen; elke dag telt. Ook omdat vroegtijdig aanpakken, voor alle partijen veel minder ingrijpend is. De betaling van de lopende huur kan dan snel worden hervat en met een (passende) betalingsregeling kan de achterstand worden ingelopen. Deze aanpak vraagt wel meer kennis en inzet, maar kan in veel gevallen wel voorkomen dat een schuldsituatie echt uit de hand loopt en problematisch wordt. In sommige gevallen is het informeren en/of adviseren van de huurder voldoende, soms is het noodzakelijk de huurder te verwijzen voor budgetbegeleiding of meerderjarigenbewind. Aan de slag met huurachterstanden? De WSNP of meer weten over meerderjarigenbewind? Een schuld oplossen is soms best complex en hangt samen met veel regelgeving. Stevige kennis van huurachterstanden, schuldregelingen, bewindvoering en wetgeving is noodzakelijk om tijdig en op het juiste moment de juiste stappen te kunnen nemen. De ins en outs rondom schuldsanering en de WSNP leert u tijdens de cursus Wet schuldsanering Natuurlijke Personen. Vaak hebben corporaties hiernaast ook te maken met bewindvoering. Tijdens de training Meerderjarigenbewind wordt ingegaan op onder andere de rollen en posities van alle betrokken partijen maar ook hoe u als corporatie uw huurders proactief kunt verwijzen naar bewindvoering. En wilt u preventief aan de slag met huurachterstanden en uw incassobeleid? Al bij het eerste gesprek goed kunnen adviseren over woonlasten en overige uitgaven? Dat leert u tijdens de training Huurachterstanden. Bij welke training ontmoet ik u? Mark Brouwertrainer Kjenning

  Lees meer

  5 mei 2022