Alle artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Management

  Investeren in leefbaarheid: de waarde van het praatje pot

  Corporaties investeren weer meer in leefbaarheid. De noodzaak hiervan is helder. Er wordt door corporaties meer ingezet op meer sociaal beheer, het faciliteren van de ontmoeting in de buurt en er is meer aandacht en zorg voor gedifferentieerde wijken. Maar deze hernieuwde aandacht voor Leefbaarheid vraagt wel om een andere manier van werken door professionals op de afdeling wonen. En dat ‘faciliteren van ontmoeting’, dat klinkt op papier mooi. Maar het vraagt om echt contact te maken met bewoners. Dat is vaak lastiger dan het lijkt. Wat kun je doen om ontmoeting te faciliteren? De waarde van het “praatje pot” Toen ik zelf bij een corporatie werkte, maakte ik regelmatig tijd om gewoon even in de wijk te zijn. Hierdoor leerde ik het gebied, de woningen en vooral de mensen kennen. Dat laatste vond ik soms wel lastig. Ik merkte bij mezelf dat ik te ongeduldig was en het tempo in het gesprek voor mij te laag lag. Ik moest in het begin echt leren om een “praatje pot” te voeren met bewoners. Ook vergaderingen met bewonersgroepen waren voor mij een oefening in geduld. Het tempo en de dynamiek is totaal anders dan in een vergadering met professionals. Ik ervaarde wel dat dit een goed contact opleverde. Er ontstond een vertrouwensband. Hierdoor kreeg ik veel nuttige inzichten in sociale verbanden in de wijk. Hierdoor loste ik onder meer een aantal lang slepende overlastzaken op. De buurtantropoloog In de loop van de jaren kreeg ik het echter steeds drukker. Een praatje pot of even blijven hangen na een vergadering in het buurthuis schoot er vaker bij in. Later in mijn loopbaan huurde ik een bureau in om leefbaarheidsprojecten op te zetten. Ze begrootten in hun project een groot aantal uren “buurt-antropoloog”. Toen ik ze vroeg wat dit inhield, kwam ik erachter dat ze in feite een beetje rondhingen in de buurt, praatjes maakten met mensen en de sfeer gingen opsnuiven. “Wat gek dat we daar een bureau voor moeten inhuren!” Maar mijn collega’s en ikzelf hadden hier inmiddels helemaal geen tijd meer voor. En ik merkte dat ik het nog moeilijker vond dan vroeger om het professionele tempo te verlagen en echt de tijd te maken die nodig is voor een goed contact. De waan van de dag regeert Als ik nu op de werkvloer van een doorsnee corporatie kom, ligt het tempo nóg hoger. De waan van dag regeert. Medewerkers reageren vooral op klachten en meldingen. Daar worden ze ook op aangestuurd. Deze “waan van de dag” heeft een aantal ongunstige affecten: Problemen waarover geen meldingen binnen komen, worden niet gezien en dus niet aangepakt. En juist in die complexen waar veel leefbaarheidsproblemen zijn, wordt vaak opvallend weinig geklaagd. De organisatie werkt reactief. Terwijl veel leefbaarheidsproblemen eenvoudig voorkomen kunnen worden. Door in de wijk te zijn en meer contacten met bewoners te hebben, komen problemen in beeld voordat ze escaleren. Medewerkers voeren vooral hun werk op kantoor uit, achter de pc en aan de telefoon. Ze komen nog maar weinig in de wijk. Het gevoel met de wijk wordt zo ook minder. En als medewerkers al in de wijk komen, komen ze daar met een gericht doel en hebben ze haast. Er is geen tijd voor een praatje pot of even rondhangen om het oor ter luister te leggen. Lummeltijd: even de wijk in! Om weer contact te maken met bewoners is een andere werkwijze nodig. Serieus werk maken van leefbaarheid gaat nooit lukken als mensen die dat werk moeten doen gegijzeld zijn in het reactieve proces.  De eerste stap is om wijkprofessionals en woonconsulenten uit de waan van de dag te bevrijden. Maak het reactieve proces minder belangrijk. Vraag niet langer dat ze hele dag bereikbaar zijn. Verwacht niet dat ze binnen 24 uur reageren op alle meldingen. Vraag niet langer dat elke actie en elke minuut rendeert. Daarmee komt ruimte. Ruimte om gewoon even de wijk in te gaan. Een rondje te lopen door het complex. En de tijd te nemen en de sfeer te proeven. Daarmee leg je de basis voor verbinding. Ik kan me voorstellen dat je nu denkt: Leuk dat lummelen, maar waar halen we in hemelsnaam de tijd vandaan? Het kán, maar vraagt wel om een aantal lastige keuzes. En laten we die lummeltijd ook vooral niet direct vertalen in een nieuwe “KPI”… Aan de slag? Tijdens de interactieve training Leefbaarheid: Beleid en Organisatie wordt ingegaan leefbaarheid en beleid, achtergronden van leefbaarheid maar ook hoe we grip kunnen krijgen en wat de actuele ontwikkelingen van corporaties vragen. We bespreken de “goede en slechte” maar bovenal leerzame praktijkvoorbeelden. En natuurlijk is er ruimte voor eigen praktijkvoorbeelden. Zo kunt u na de training met nieuwe inspiratie aan de slag met leefbaarheid binnen uw organisatie en mét uw stakeholders. De training Modern Sociaal beheer: Leefbaarheid 2.0, helpt de uitvoerende medewerkers om op een planmatige wijze de woonomgeving in een complex of gebied en het bewonersgedrag te verbeteren. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  30 november 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Motiverende gespreksvoering: ‘Wat spreekt ú met míj af?’

  Jason van Pul, wijkbeheerder bij Woongoed, heeft er dagelijks mee te maken: overlast, vuilniszakken op de galerij, rotzooi om het huis. Welke gesprekstechnieken kun je inzetten als herhaaldelijk aanspreken niet helpt? Hoe motiveer je mensen om toch hun gedrag te veranderen? Is dat niet lastig, altijd maar mensen aanspreken met de boodschap dat het anders kan en moet? “Nee hoor. Ik heb echt een ontzettend leuke baan. Ik ben veel aanwezig in ‘mijn wijken’. Daar loop ik rond, ben ik het aanspreekpunt, maar signaleer ik ook. Ik kom uit de communicatie/marketingwereld, maar daar haalde ik na 10 jaar geen voldoening meer uit. Ik wilde met mensen werken, niet met producten. In januari 2022 heb ik de overstap gemaakt. Daar heb ik nog geen dag spijt van gehad. Dit is wat ik hoor te doen, hier haal ik heel veel voldoening uit.” Aha, uit de marketing/communicatiewereld. Dan is een training Motiverende gespreksvoering toch niet nodig? “Ik kan inderdaad prima contact met mensen maken, maar er is een verschil tussen ‘lekker kunnen kletsen’ en mensen in beweging krijgen. Als bijvoorbeeld de vuilniszakken hoog opgestapeld staan, de tuin er verschrikkelijk uitziet, iemand de muziek altijd hard heeft staan, dan is er vaak meer aan de hand. Mijn werk als wijkbeheerder is om het gesprek aan te gaan, zodat de bewoner zijn gedrag verandert. Dat is niet altijd even gemakkelijk. Deze training Motiverende Gespreksvoering leek me een goede aanvulling om dat beter te kunnen doen.” Veel geleerd? “Ik spreek vaak mensen die hoog in hun emotie zitten of verward zijn. Dat je dan de juiste dingen zegt, de controle houdt in het gesprek, en ervoor zorgt dat je het doel bereikt dat je in je hoofd hebt zitten, daar heb ik nu handvatten voor gekregen. Ik weet nu wat motiverend en niet-motiverend is en hoe je kunt aansluiten bij de bewoner. En dat je geen norm oplegt of de bewoner maar blijft proberen te overtuigen van je eigen gelijk. Want dat helpt niet.” Wat helpt wel? “Open, niet-oordelende vragen stellen, zodat je een zuiver beeld krijgt van waar die specifieke persoon behoefte aan heeft om fijn te kunnen wonen. Wat ik een eyeopener vond is een specifieke vraag die in de training voorbijkwam en die je kunt stellen aan een bewoner: ‘Wat spreekt ú met míj af? In plaats van dat jij wat afspreekt met de ander.  Die heb ik meteen in de praktijk toegepast, en het werkt echt. Met die vraag kun je een gesprek zo sturen dat de bewoner zelf zijn gedrag wil aanpassen. We hebben ook in groepjes geoefend aan de hand van een casus uit de praktijk. Je ziet dan hoe de ander het doet, je kunt elkaar helpen en aanvullen, daar heb ik ook van geleerd.” Dus de opgedane kennis verdwijnt niet in een laatje? “Ik heb weleens trainingen gehad waarbij je denkt: geef het boekje maar mee, dan kan ik het thuis zelf net zo goed. Maar dat was nu niet zo bij de training Motiverende Gespreksvoering. De trainer droeg daar zeker aan bij, hij had een fijne manier van lesgeven. Gevarieerd en hij bleef dicht bij de praktijk, daardoor blijft de informatie gemakkelijker hangen.”

  Lees meer

  18 november 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Het gebruik van camerabeelden bij woonfraude

  Het signaleren en bestrijden van woonfraude is al jarenlang hot topic bij woningcorporaties. Steeds vaker schakelen verhuurders onderzoeksbureaus in om signalen van woonfraude te onderzoeken. Afhankelijk van de situatie ter plekke wordt daarbij ook wel eens gebruik gemaakt van camerabeelden. Kan een verhuurder die camerabeelden gebruiken in een procedure? Die vraag kwam aan bod in een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland Wat was het geval? Woningcorporatie Ymere verdacht een huurster er van dat zij niet haar hoofdverblijf in haar woning had. De woning werd overigens wel bewoond, want haar zoon en diens echtgenote woonden er en stonden ook op dat adres ingeschreven. Dat laatste was niet het probleem voor Ymere, maar dan moet de huurster wel ook haar hoofdverblijf in het gehuurde hebben. Na onder andere een buurtonderzoek besprak Ymere de vermoedens van woonfraude met de huurster. De huurster gaf geen openheid van zaken en wenste niet mee te werken aan nader onderzoek, waarna Ymere een onderzoeksbureau inschakelde om onderzoek te doen naar de wijze van (niet) bewoning door de huurster. Bij dit onderzoek bleek uit camerabeelden dat de huurster in 3 verschillende perioden van 2 weken niet één keer bij de woning was gezien. Het onderzoeksbureau maakte aan de hand van deze bevindingen een rapport op, dat Ymere gebruikte als onderbouwing voor haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Huurster verweerde zich hiertegen: volgens haar mocht Ymere geen gebruik mag maken van het onderzoeksrapport, omdat door het bureau gebruik is gemaakt van camera-surveillance. (On)rechtmatig verkregen bewijs De kantonrechter begint het vonnis met de opmerking dat een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer in beginsel een onrechtmatige daad oplevert, maar dat de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond aan die inbreuk het onrechtmatige karakter kan ontnemen.  Of sprake is van een rechtvaardigingsgrond moet worden beoordeeld door in het licht van de omstandigheden van het geval, de ernst van de inbreuk van de persoonlijke levenssfeer af te wegen tegen de belangen die met de inbreuk makende handelingen redelijkerwijs kunnen worden gediend (zie HR 31 mei 2002, NJ 2003, 589). De kantonrechter vindt dat er in deze zaak sprake is van een rechtvaardigingsgrond en laat daarbij een aantal omstandigheden meewegen. Ymere heeft volgens de kantonrechter een serieus te nemen belang bij het opsporen van woonfraude, omdat er sprake is van lange wachtlijsten, vooral als het gaat om sociale huurwoningen.  Ymere heeft er dus belang bij dat haar woning bewoond wordt door degene aan wie zij de woning verhuurt. Het is inmiddels vaste rechtspraak dat dit een wezenlijk belang is voor sociale verhuurders. Bovendien is Ymere pas overgegaan tot het inschakelen van het onderzoeksbureau nadat zij haar vermoedens van woonfraude had besproken met huurster, die geen openheid van zaken gaf en niet mee wenste te werken aan enig onderzoek. Aan dat meewerken was zij op grond van de algemene huurvoorwaarden overigens wel gehouden. Verder laat de kantonrechter de volgende omstandigheden meewegen: De ernst van de inbreuk is beperkt, omdat de camera was gericht op de openbare weg en de voortuin; De camera heeft dus alleen bewegingen geregistreerd van personen buiten de woning. Bewegingen die voor ieder ander met het blote oog ook zichtbaar zouden zijn geweest; Er is toegelicht waarom een andere manier van observeren niet mogelijk was, waarbij dus rekenschap is gegeven van de persoonlijke belangen van degene die werd geobserveerd; Niet relevante beelden zijn vernietigd. Kortom, de kantonrechter acht hier een rechtvaardigingsgrond aanwezig, die het onrechtmatige karakter aan de inbreuk op de persoonlijke levenssfeer ontneemt. Ymere mocht dus het onderzoeksrapport gebruiken als onderbouwing van haar claim dat de huurster haar hoofdverblijf niet in de woning had. Mooie bijvangst in deze zaak was dat Ymere de kosten van het onderzoek op de huurster kon verhalen. Een flink bedrag van € 9.765,90.  Degene die tekortschiet – de kantonrechter was inderdaad van oordeel dat de huurster haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had – in de nakoming van een overeenkomst is immers verplicht de schade die de wederpartij hierdoor lijdt, te vergoeden. Die schade kan op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ook bestaan uit de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. In dit geval dus de kosten van het onderzoek. Overigens kent het civiele recht – anders dan het strafrecht – niet de algemene regel dat een rechter op onrechtmatig verkregen bewijs geen acht mag slaan. Het uitgangspunt van waarheidsvinding en het belang van partijen om hun stellingen aannemelijk te maken, wegen in beginsel zwaarder dan het belang van het uitsluiten van bewijs. Alleen bij bijkomende omstandigheden kan uitsluiting van bewijs aan de orde zijn (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSHE:2022:2546 r.o. 5.13). Dus ook als de kantonrechter hier geoordeeld had dat geen sprake was van een rechtvaardigingsgrond, dan nog hadden de bevindingen mogelijk als bewijs kunnen dienen voor Ymere. Het uitgangspunt van waarheidsvinding mag niet zomaar verlaten worden. Conclusie De uitspraak maakt duidelijk dat videobeelden in woonfraudezaken prima als bewijs kunnen dienen, mits de verhuurder deugdelijk kan onderbouwen dat haar belangen dusdanig zijn dat daarmee een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder aanvaardbaar is. De kantonrechter geeft een mooi inkijkje in welke belangen dat kunnen zijn aan de zijde van de verhuurder. Sander van HeertumVBTM Advocaten

  Lees meer

  17 november 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Maak afspraken SMART! Behalve als je dochter wil fietsen.

  Onze dochter had laatst afgesproken met haar volleybalteam dat ze op de fiets naar de wedstrijd zouden gaan. Maar, als het zou regenen moesten ze wel met de auto worden gebracht. En als het te hard waaide ook. De voorwaarde van de regen was makkelijk. Het regent wel of niet. Dat is lekker zwart-wit. Maar de voorwaarde van te hard waaien was iets minder smart. Want wat is dan te hard. En maakt het uit van welke kant de wind komt? Heeft iedereen dezelfde middelen of zijn er meiden met en zonder elektrische fiets? “Te hard waaien” kun je nog concreet maken door “vanaf tegenwind windkracht 4” af te spreken, voor zowel de heen- als terugweg en daarbij rekening houdend met de minst krachtige fietser. U begrijpt, mijn gesprek met mijn dochter over het wel of niet fietsen vond ik inmiddels leuker dan mijn dochter. Gelukkig hielp de regen de betreffende ochtend om de beslissing overzichtelijk te houden. Leerdoelen formuleren Met leerdoelen formuleren gaat het vaak ongeveer hetzelfde. Ik wil beter kunnen reageren op… Ik wil meer weten van… Ik wil begrijpen hoe… Ik wil meer inzicht in… Tja. Echt heel smart zijn ze vaak niet. Dat zien we ook bij intakes die wij voorafgaand aan opleidingen doen. Gelukkig hebben we er vaak wel gevoel bij, wat we bedoelen met de woorden zoals meer, minder en beter. Op z’n minst geeft het aan waar je leervraag ongeveer zit. Of over wie, als het over teams, collega’s of leidinggevenden gaat. Want als je iets zegt zoals: “Ik wil dat mijn mensen klantvriendelijker werken”, is dat natuurlijk slechts een wens. Geen leervraag. De leervraag ligt toch bij jezelf. Je wilt zelf iets kunnen, doen (of juist niet doen), waardóór het team klantvriendelijkere gesprekken voert… Op leerdoelen formuleren kun je afstuderen. Dan doen sommige mensen dan ook. Zover hoef je natuurlijk niet te gaan . Toch is het wel goed om het soms allemaal net even iets concreter te maken. Iets meer SMART. Niet om flauw te doen, zoals ik wel bij mijn dochter deed. Maar wel om voor jezelf je doel helder te krijgen. Wanneer ben je tevreden? En waarom ben je daar dan tevreden mee? Wat heb je dan bereikt, wat doe je dan beter? Het helpt jezelf ook met het scherp krijgen van je vraag. En het helpt ons om jou echt verder te helpen. Sla dan natuurlijk niet door Ooit was tijdens ISO 9001 audits bij mijn vorige werk het idee ontstaan om leerdoelen niet alleen SMART te maken, maar achteraf ook nog het financieel rendement te bepalen. De ROI: Return on investement. Dus wat verdienen we terug van de investering. Bijhouden en berekenen van de ROI kost tijd, veel overleg aan de voorkant en nog meer aan de achterkant, om ook de ‘winst’ na de opleiding in kaart te brengen. Niet alleen van de persoon, maar ook van de directe omgeving. Want als iemand een cursus heeft gevolgd, heeft dat altijd (positieve of negatieve) invloed op collega’s. En daarbij moet je ook nog alle andere omstandigheden die een onbewust effect veroorzaken uitsluiten. Het effect van een toevallige gelijktijdige aanpassing in het werkproces of ICT systeem moet je natuurlijk wel buiten de cursuseffecten houden. Kortom, vaststellen van “rendement van leren” is een wetenschap op zich. En dat gaat ook echt verder dan de cijfermatige evaluaties waarmee we opleidingen willen vergelijken op “kwaliteit”. Want de opleiding die voor de ene persoon een 9 was, kan voor de andere, omdat die het al wist of omdat het niet direct over zijn situatie of werk ging, slechts een magere 6 zijn. KISS: Keep it stupid simple : dus doen wat nodig is. Dat

  Lees meer

  16 november 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Ontbinding en gemeentelijke schuldhulpverlening

  Als een huurder van woonruimte een huurachterstand laat ontstaan, na herinnering(en) niet tot betaling overgaat én er een huurachterstand van drie of meer maanden ontstaat, zal een verhuurder de huurovereenkomst in de meeste gevallen willen beëindigen.  Bij de vraag of de huurovereenkomst beëindigd kan worden, speelt tegenwoordig ook het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening een belangrijke rol. Dat blijkt uit recente rechtspraak. Als de verhuurder niet voldoet aan de verplichtingen uit dit besluit, dan loopt de verhuurder het risico dat zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen. Daarover gaat dit artikel. Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening Per 1 januari 2021 is in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening vastgelegd dat de verhuurder van woonruimte bij huurachterstanden de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de huurachterstand verstrekt aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente waarin de woning gelegen is.  Voordat de verhuurder daartoe overgaat, moet hij (artikel 2 Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening): inspanningen leveren om in persoonlijk contact te treden met de huurder om hem te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen, de huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening en de huurder ten minste één keer een schriftelijke herinnering sturen over de betalingsachterstand.  Tot slot moet de verhuurder bij de schriftelijke herinnering de huurder aanbieden om met zijn schriftelijke toestemming zijn contactgegevens aan het college te verstrekken. Als de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd, dan mag de verhuurder daartoe overgaan. Er wordt ook wel gesproken van ‘vroegsignalering’. Dit geldt voor alle verhuurders. Er is geen onderscheid gemaakt tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders, omdat – zo volgt uit de toelichting op het besluit – “van alle verhuurders verwacht mag worden dat zij sociaal incasseren en huurders met financiële problemen kunnen overal voorkomen.” Ook particuliere verhuurders moeten de verplichtingen uit het besluit dus naleven. Gevolgen bij niet nakomen vroegsignalering In het besluit zijn geen sancties opgenomen voor het geval de verplichting tot vroegsignalering niet wordt nagekomen. Wel is in de toelichting aandacht besteed aan de mogelijke gevolgen daarvan. Alleen de rechtbank kan een huurovereenkomst van woonruimte ontbinden, indien de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting (artikel 7:231 lid 1 BW). In principe geldt dat die vordering bij een huurachterstand van drie of meer maanden wordt toegewezen.  Uit de wet en rechtspraak volgt echter dat een tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, soms ontbinding van een huurovereenkomst niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW en de Hoge Raad in een prejudiciële beslissing van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). In de toelichting op het besluit is dan ook de verwachting uitgesproken dat “de rechter de vroegsignalering van schulden gaat betrekken bij de afweging of de huisuitzetting te rechtvaardigen is.” Deze verwachting blijkt uit te komen. De rechtbank Amsterdam stuurde partijen die veel bij die rechtbank procederen namelijk een brief waarin hen op het hart gedrukt werd dat in uitgebrachte dagvaardingen inzichtelijk moet worden gemaakt dat aan de verplichtingen uit het besluit voldaan is door “de (door verhuurder aan huurder verzonden) brief in het geding te brengen waaruit blijkt dat aan de informatieverplichtingen is voldaan en te onderbouwen dat u/de verhuurder de achterstand bij de gemeente heeft gemeld.”  In de brief is direct aangekondigd dat de rechtbank oordeelt wat zij gerade acht (waaronder afwijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde), indien de eisende partij niet aan de informatieverplichting voldoet. Ook andere rechtbanken besteden aandacht aan het besluit; soms in de brief waarmee partijen worden uitgenodigd voor een mondelinge behandeling. Recente rechtspraak Uit gepubliceerde rechtspraak blijkt dat het niet naleven van de verplichtingen uit het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening inderdaad tot afwijzing van de vorderingen kan leiden. Exemplarisch is een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 10 juni 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5665.  De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding af met de volgende toelichting: “Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet uitgesloten worden dat de huurachterstand niet zo hoog was opgelopen als Woonplus had voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van artikel 2 Bgs. Met de komt van de bewindvoerder is echter voldoende gewaarborgd dat de lopende huur wordt betaald. Tegen deze achtergrond weegt het belang van [naam 2] bij voortzetting van de huurovereenkomst op dit moment zwaarder dan het belang van Woonplus bij beëindiging van de huurrelatie. Gelet op het voorgaande worden de gevorderde ontbinding en de daarmee samenhangende ontruiming afgewezen.”  Vergelijkbare overwegingen zijn te vinden in uitspraken van de rechtbank Limburg van 4 april 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:2597 en de rechtbank Rotterdam van 19 augustus 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8193. En dat is niet onlogisch: de regeling is nu juist bedoeld om huurders de kans te geven om (met hulp) de huurschuld weer op orde te krijgen. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt overigens meestal wél toegewezen, ook als niet aan de verplichting tot vroegsignalering is voldaan. In gevallen waarin: het onwaarschijnlijk is dat naleving van de verplichting tot vroegsignalering tot verbetering zou hebben geleid; de omvang van de tekortkoming niet tegen schending van de verplichting opweegt; de huurder die kans niet meer zou moeten krijgen; de huurder zelf (verkeerde) keuzes heeft gemaakt; gedaagde al onder bewind stond en een eerder traject niet had geholpen en/of er meer speelt dan sec de huurachterstand, zal het al dan niet naleven van de verplichting tot vroegsignalering niet snel tot afwijzing van de ontbindingsvordering leiden.  Voorbeelden daarvan zijn te vinden in uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 1 juli 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5309 (omstreeks 20 maanden huurachterstand), rechtbank Midden-Nederland 9 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:862 (een toezegging van de verhuurder om niet direct tot ontruiming over te gaan) en rechtbank Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:742 (15 maanden huurachterstand), rechtbank Limburg 12 augustus 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:6229 (aanmelding biedt geen ‘‘kans op een haalbare en redelijke betalingsregeling’’) en rechtbank Rotterdam 9 september 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8197 (eerdere schuldhulpverlening heeft niet geholpen). Afsluiting Hoewel het systeem van vroegsignalering het voeren van een adequate administratie vraagt en dus het nodige werk met zich brengt, geldt voor de verhuurder: ‘‘kleine moeite, groot plezier’’. Het nakomen van de verplichtingen voorkomt een juridische discussie. Het vraagt ook een bepaalde mindset. Vroegsignalering is bovendien niet alleen in het belang van de huurder. Ook de verhuurder en de maatschappij in het algemeen zouden daarvan de vruchten moeten kunnen plukken. Meer weten over huurachterstanden, de wet schuldsanering of bewindvoering? Natuurlijk is voorkomen van huurachterstanden altijd nog het allerbeste. Hoe u daar vanuit de corporatie aan kunt werken en hoe u preventief schulden kunt voorkomen, komt aan de orde in de training Huurachterstanden, het rendement van voorkomen. De training Meerderjarigenbewind gaat in op bewindvoering en de consequenties voor de woningcorporatie. Want wie is dan verantwoordelijk voor het betalen van de huur? Wat mag een bewindvoerder wel en niet? Wat is het verschil tussen curatele, beschermingsbewind en mentorschap eigenlijk en wat is de impact van die verschillen voor de corporatie? Tijdens de training Wet Schuldsanering natuurlijke personen krijgt u meer inzicht in de wetgeving, het proces van schuldsanering, de regelingen en uw positie als corporatie richting de huurder. Michael van den OordVBTM advocaten

  Lees meer

  14 november 2022

• 

  Management

  Beroepseer en beroepstrots

  Beroepseer en trots. Ze gaan over de innerlijke zin van het beroep en over de trots op uw kunnen en de tevredenheid over uw eigen prestatie. Over het leveren van en bijdragen aan zinvol werk, met een maatschappelijk doel, wat moreel juist is, met plezier in presteren en met autonomie en erkenning . Beide zijn erg belangrijk om uw werk te blijven doen. Dat is evident. Maar als we naar ons eigen vak kijken, de organisatie en personeelsontwikkeling, hebben we meestal te maken met complexe en minder zichtbare problematiek. En daarbij wordt onze beroepseer regelmatig op de proef gesteld. Want een opleiding is als oplossing immers al snel besteld en geregeld. Maar is het ook wel de oplossing die het probleem werkelijk oplost? Of is de opleiding eigenlijk symptoombestrijding, een goedkope snelle oplossing, een doekje voor het bloeden? Helpt deze oplossing de corporatie écht verder? Een boormachine of ? Even een concreet voorbeeld. Een goede bouwmarkt zal een klant die op zoek is naar een boormachine, vragen waarvoor hij die boormachine nodig heeft. Het antwoord is al snel: “ik wil een gat in de muur boren.” Een logische vervolgvraag is: waarom wilt u een gaatje in de muur boren? En de klant antwoordt bijvoorbeeld met: “ik wil een haakje in de muur maken.” Als de bouwmarkt-medewerker dan vraagt waar dat haakje voor dient, komen we al dichtbij de echte behoefte: “om een kalender op te hangen”. Afhankelijk van het soort kalender en het soort muur zijn er misschien heel andere middelen om de kalender op te hangen: een zuignap, dubbelzijdig tape, een spijker. Of misschien is zelfs een gedeelde digitale agenda een nóg betere oplossing. Het is de beroepseer van de bouwmarkt-medewerker dat hij de klant écht helpt. Fundamenteel verder! Wij bij Kjenning willen bijdragen aan de corporatiesector. Zichtbaar bijdragen zelfs. Er moet resultaat zijn van ons advies of werk. Want u verdient niet minder! Dat is onze beroepseer. Ontwikkelen gaat in onze visie ook veel breder en verder dan alleen maar opleidingen volgen. Opleidingen zijn ook niet concreet en zijn dan ook niet in standaard abonnementen, massa inkoop of standaard leerlijnen te vangen. Het gaat immers om uw eigen leervraag. Ofwel: Waarom wilt u nu dat gat in uw muur? Wat gaat er nu fout, wat gaat goed, wat lukt niet en waarom niet? En wat is er veranderd als u uw opleiding heeft afgerond? Als we daar een antwoord op hebben, kunnen we gericht ontwikkelen. De afgelopen jaren hebben we verschillende corporaties al bijgestaan met hun ontwikkelvragen. Met opleidingen, met platforms, met competentieontwikkeling, teamontwikkeling of bij het verbreden van de wendbaarheid van de organisatie of het implementeren van de digivaardigheid. Of met vernieuwing en implementatie van de HR-cyclus. Dus ja. U krijgt soms spijkers of dubbelzijdige tape in plaats van een boormachine. Trots op ons beroep. We zijn trots dat we als Kjenning ook zo mogen bijdragen aan de corporatiesector. Een mooie sector met een maatschappelijke opgave en met betekenis. En daar dragen we graag aan bij. Om u vanuit onze beroepseer écht verder te kunnen helpen met passende oplossingen. En soms is dat een opleiding bij ons of een concullega, maar vaak genoeg gewoon een goed advies of een ander ontwikkeltraject. En tja, als u een boormachine alias opleiding nodig heeft kan dat altijd. Maar pas als we het er over eens zijn dat die oplossing u ook echt ver(der) helpt. Onze adviseurs denken graag met u mee over een passende oplossing bij uw “gat in de muur”. Neem contact op via 0320-237488 of via het contactformulier voor een vrijblijvend gesprek. Eddy Bonthuis / Kjenning

  Lees meer

  1 november 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Regietheater over verward gedrag: praktisch en pragmatisch

  De uitvoerende medewerkers van Hegeman Bouwgroep hebben regelmatig te maken met bewoners met verward gedrag, aldus Robert Meijerink, directeur bij Hegeman Bouwgroep. Dat zorgt soms voor ongemak. Hoe ga je in de praktijk goed om met verward gedrag? En wat moet je doen of juist níet doen om te voorkomen dat het uit de hand loopt? Waarom is aandacht voor verward gedrag zo belangrijk? “Wij zijn een bouwbedrijf en actief in zowel nieuwbouw, renovatie, onderhoud en verduurzaming van woningen. In totaal werken bij ons 130 mensen. Voor renovatie en verduurzaming ben ik verantwoordelijk, daarvoor stuur ik een team van 60 medewerkers aan. En die komen nog weleens wat tegen op het gebied van verward gedrag, met daaraan regelmatig ook agressie gekoppeld. Twee jaar geleden hebben we daarvoor al een training Omgaan met agressie gevolgd.” Dus nu was het tijd voor een training over verward gedrag? “Eigenlijk al eerder, maar door corona kon dat niet. Nu dat wel weer mogelijk is, heb ik dat meteen opgepakt. Mijn insteek is om ieder jaar met alle mensen waar ik leiding aan geef bij elkaar te komen. Om kennis op te doen en vaardigheden te ontwikkelen, maar ook om elkaar te zien, te spreken, het gezellig te hebben en onderling de binding te vergroten. Het is dus echt een mix. Een vereiste is dat de training echt áltijd praktijkgerichte ondersteuning biedt: hoe ga je met situaties om? In dit geval dus met verward gedrag.” Praktijkgericht is dus een must? “Jazeker. En dat was het ook: praktisch en pragmatisch. Met regietheater. Zet je ‘mijn jongens’ een halve dag bij elkaar en 3,5 uur daarvan is theorie, dan schiet zo’n training zijn doel voorbij. Als ik dan een week later vraag: ‘waar ging het over?’, weet niemand dat meer.” Licht eens toe: regietheater “De trainer en twee acteurs speelden onder meer scènes over effectief en minder effectief omgaan met verwarde personen. Met veel humor, maar met een serieuze ondertoon. Tussendoor was er interactie met de deelnemers. Wat vonden ze ervan, hadden ze tips, et cetera. Daarna werd de scène nog een keer gespeeld. Dan zie je hoe het ook kan. Ook de deelnemers konden actief meespelen op het podium.” Dat kan ook wel spannend zijn. Toch? “Dat is zeker zo. Er werd ook nooit zomaar iemand uit de zaal geplukt die misschien niet wilde. Die dan ineens ongemakkelijk op een podium staat, en misschien wel bang is om af te gaan. Doordat de trainer en de acteurs de mensen op hun gemak stelden, werd de sfeer steeds losser en durfden gaandeweg de training meer mensen actief mee te doen.” Wat is er geleerd? “Het belangrijkste inzicht is toch dat je niet meegaat in een situatie. Dat je wel begrip toont, empathisch bent, soms gedrag negeert, je grenzen aangeeft (‘dit wil ik niet’), maar dat je níet in een situatie meegaat. Als je dat doet sta je binnen 10 seconden 10-0 achter. Dat wil niet zeggen dat je dingen maar laat gaan. Natuurlijk spelen we schrijnende situaties door aan onze eigen huurdersbegeleider die vervolgens contact opneemt met de betreffende corporatie. Het klinkt nu allemaal misschien wel wat zwaar, maar het is niet altijd drama hoor, we maken ook veel leuke dingen mee in ons vak.” Werkt het in de praktijk? “Ik heb recent nog aan een collega gevraagd of hij nog wat aan de training heeft gehad. Er kwam meteen een verhaal uit de praktijk met een situatie die hij nu anders – beter – kon aanpakken door de training. Dus ja, het werkt in de praktijk.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De bovenstaande training Omgaan met bewoners met verward gedrag heeft Kjenning samen met Hegeman Bouwgroep aangepast naar de eigen situatie, op basis van de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  24 oktober 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Wordt bij woonruimte een energielabel lager dan C een gebrek?!

  Op 22 september 2022 is tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen de motie Kuiken c.s. breed aangenomen door de Tweede Kamer (Kamerstukken II 2022/23, 36200, nr. 26).  Deze motie verzoekt de regering “huurders van woningen met slechte isolatie een afdwingbaar recht te geven op stevige huurverlaging bijvoorbeeld door woningen met energielabels lager dan C aan te merken als een gebrek”. Voor deze motie stemden de leden van de fracties van de SP, GroenLinks, BIJ1, Volt, DENK, Fractie Den Haan, de PvdA, de PvdD, Lid Gündoğan, D66, Lid Omtzigt, de ChristenUnie, de VVD, de SGP, het CDA, BBB, JA21 en de PVV. Hoe én per wanneer die motie precies gaat worden uitgewerkt, is natuurlijk nog niet bekend. Rutte opperde om via het WWS punten in mindering te brengen bij labels E en lager (dus niet over de boeg van de gebrekenregeling). Komen er strafpunten in het WWS, net zoals bij het geheel ontbreken van buitenruimte bij zelfstandige woonruimte? Rutte wees ook op de al gemaakte afspraak dat corporaties uiterlijk in 2028 alle E-labels en lager moeten hebben uitgefaseerd “in ruil” voor afschaffing van de verhuurderheffing (o.a. hier te downloaden). Een alternatief zou kunnen zijn dat in het Besluit huurprijzen woonruimte de gebrekenlijst wordt uitgebreid. Het Besluit huurprijzen woonruimte, waarvan Bijlage I het WWS bevat en Bijlage II de gebrekenlijsten, is een algemene maatregel van bestuur; een wetswijziging is dus niet nodig. Een voorgenomen wijziging van het Bhw moet wel langs de Raad van State en langs de beide Kamers (art. 46 Uhw), maar die ‘voorhangprocedure’ zal in dit geval weinig problemen opleveren want de mening van de Tweede Kamer is al bekend. Het kwalificeren van een energielabel lager dan C als ‘gebrek’ staat echter wel op bijzonder gespannen voet met de “algemene” uitleg van wat huurrechtelijk een gebrek is. Dat is een omstandigheid waardoor een ‘gemiddelde’ huurder niet het huurgenot wordt verschaft dat hij van ‘een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft’ wel mocht verwachten (art. 7:204 lid 2 BW). Daarin zit dus de crux: wat mag een gemiddelde huurder verwachten van een huurwoning met een energielabel F – die overigens aan alle onderhoudseisen voldoet? Als iemand een oldtimer huurt voor een ritje, moet de huurder ook rekening houden met een hoger benzineverbruik, een langere remweg en een lager acceleratievermogen dan een moderne auto heeft. Hiermee wordt overigens niet het probleem ontkend dat huurders in slecht geïsoleerde woningen inderdaad de hoogste energierekening gepresenteerd krijgen: daarin ligt uiteraard een probleem. Maar maakt een laag energielabel nou de woning gebrekkig – of zit het probleem in de energieprijs zelf? Naar mijn oordeel is een woning niet opeens gebrekkig(er) omdat de energierekening van de energieleverancier (plots) hoger is. Ten slotte: in artikel 7:243 BW is bepaald dat de rechter op vordering van een huurder de verhuurder kan dwingen tot thermische isolatie, mits de huurder bereid is een redelijke huurprijsverhoging te betalen. Ook deze bepaling geeft dus aan dat isoleren niet is het verhelpen van een gebrek, maar het verbeteren van de woning. Voor gebrekenherstel kan immers nooit een huurverhoging worden verlangd, maar wel voor woningverbetering. Wij houden u op de hoogte… Pepijn Eymaal, VBTM Advocaten

  Lees meer

  24 oktober 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Als niet-techneut begrijpen waar het over gaat

  Een huis is meer dan vier muren met een dak erop. Welke typen huizen zijn er, hoe lees je een tekening, hoe steekt een bouwproces in elkaar? Nieuwkomer in de corporatiewereld en niet-techneut Corina van Dongen, managementassistent Vastgoed bij Thuisvester, dook erin. Nieuwkomer? “Relatieve nieuwkomer. Oorspronkelijk kom ik uit de theaterwereld. Daar was ik verantwoordelijk voor het reilen en zeilen omtrent een voorstelling. Ik zorgde ervoor dat iedereen zijn werk goed kon doen, kon schitteren en kon genieten: de technici, de spelers, het publiek. Sinds mei 2021 werk ik als managementassistent Vastgoed bij Thuisvester.” En daar ging een wereld voor u open? “Ja, een leuke wereld. Het is een wereld van aanpakken, daar houd ik van. Wat dat betreft heb ik mijn plek echt gevonden. Maar het was inderdaad ook een nieuwe wereld voor mij. Met enige regelmaat vroeg ik me af wat een vakterm betekende, waarom een bouwproces op een bepaalde manier verloopt, wat de regelgeving is, et cetera. Ik heb al een hoop geleerd het afgelopen jaar, maar toch miste ik basiskennis. Toen een collega me wees op de training Bouwkunde voor niet-bouwkundigen, heb ik intern aangegeven dat ik die graag wilde volgen. Mijn manager zei: ‘Doe maar, hoe meer je weet, hoe beter je kunt ondersteunen’.” En? Alles opgezogen als een spons? “Ik heb echt heel veel geleerd. Typen huizen, bouw- en constructiemethoden, jargon, regelgeving, asbest, tekening lezen, installatietechniek, het bouwproces, ik vond het allemaal superinteressant. Het was vier dagen, maar van mij had het langer mogen duren. Van sommige onderwerpen had ik graag meer willen weten. Daar ruik je als het ware alleen maar aan tijdens deze training. Maar goed, dat komt nog wel.” Wat sprak u het meest aan? “De opbouw van een woning. Ik kom weleens op een bouwplaats, maar ik snap nu wat ik daar zie. Ook wat de volgorde van bouwen is en waarom dat zo is. Het zien van proefdakjes en de verschillen daartussen was ook interessant. En lekker praktisch: we moesten zelf ook tekenen.” Geen poppetjes neem ik aan? “Nee, de opdracht was een plattegrond van de benedenverdieping van je eigen huis te tekenen. Dan moet je ineens nadenken over wat waar in je huis zit en waarom. Dat vond ik heel leerzaam. Na de training heb ik trouwens meteen het ventilatiesysteem in mijn badkamer vernieuwd. Ik heb nu geen last meer van schimmelvorming. Privé heb ik er dus ook nog wat aan gehad, haha.” Nog even over uw overstap: niet echt voor de hand liggend toch? “Toen ik een tijdje geen werk had, heb ik serieus nagedacht over wat ik leuk vond, en dat is het magische moment creëren voor mensen om mij heen. Dus ben ik op zoek gegaan naar een baan die dat in zich heeft. Ik kan mijn ei helemaal kwijt in deze ondersteunende functie: ik beheer de agenda van de manager Vastgoed, organiseer omgevingsdialogen, notuleer, zorg bij een oplevering voor een feestelijk moment.  Kortom, ik zorg dat alles loopt zoals het moet lopen, zodat iedereen optimaal kan presteren. De training Bouwkunde voor niet-bouwkundigen heeft me daarbij geholpen en inzichten gegeven, ik snap nu waar het over gaat als niet-techneut.”

  Lees meer

  26 september 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Hoe blijf je je red-reflex de baas

  Bewoners doen vaak een beroep op de corporatie voor het oplossen van allerlei problemen. Het uitgangspunt blijft natuurlijk dat bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor het oplossen van veel problemen en ergernissen. Eindeloos pamperen draagt niet bij aan een echte duurzame oplossing en de huurder heeft ook een eigen verantwoordelijkheid voor de woning en de woonomgeving.  Dit betekent voor de corporatieprofessional dat hij deze verantwoordelijkheid niet over gaat nemen en hooguit de huurder wat op weg helpt. Maar tot zover de theorie… Zeker in deze periode, waar steeds meer mensen het echt lastig hebben om in het dagelijkse leven rond te komen, is de kans groot dat bij jezelf als corporatieprofessional toch de red-reflex boven komt. De reflex om bewoners te redden, te helpen en om problemen voor bewoners(eindeloos) op te willen lossen. Hoe voorkom je nu dat je als corporatieprofessional zelf in de actie schiet, in plaats van de huurder de situatie zelf te laten oplossen? Wat triggert de red-reflex? Voor de red-reflex zie ik een aantal belangrijke triggers: Angst Angst leidt heel gemakkelijk tot de red-reflex. Angst voor de gevolgen, angst dat de huurder het hogerop zoekt, angst voor de media, angst om los te laten. Zo zie ik in de praktijk heel vaak dat de medewerker van de corporatie zelf de vergadering met de bewonerscommissie voorzit en ook de notulen maakt. Op die manier weet de corporatie zeker dat dit goed gebeurt. Maar was het niet de bedoeling dat bewonerscommissies professionaliseren en zelfstandige, stevige overlegpartners worden? Medelijden Medelijden is ook een sterke prikkel voor de red-reflex. We vinden het bijvoorbeeld zo sneu voor een zieke huurder dat hij zijn tuin niet bij kan houden, dat de corporatie bij wijze van uitzondering de tuin opknapt. Daar is soms best iets voor te zeggen. Maar de red-reflex uit medelijden leidt vaak tot kosten voor de corporatie en brengt die de echte oplossing niet dichterbij. Automatisme Elke klacht moet serieus worden opgepakt. Dat is in iedere organisatie wel een bekend dogma. Hierdoor kan de red-reflex ook stevig ingesleten raken in het denken en doen van veel medewerkers. Het blijkt in de praktijk vaak lastig en weerbarstig om bepaalde klachten helemaal niet meer op te pakken, maar terug te leggen bij de huurder. Zo is het overlastbeleid van veel corporaties zo ingericht dat de corporatie alleen echte overlast oppakt en andere klachten niet in behandeling neemt. Toch blijkt in de praktijk vaak dat medewerkers iedere week ook wel tijd kwijt zijn aan het onderzoeken van klachten over spelende kinderen, parkeren en leefgeluiden. Vaak wordt er dan een gesprek aangegaan met de ‘veroorzaker’. Een opmerking als ’Het is wel prettig als u rekening houdt met uw buren’ is dan de boodschap. We moeten de klager toch serieus nemen? Maar nemen we de klager op deze manier wel echt serieus, door kleine ergernissen in de wijk aan te pakken? Hoe zit met de eigen verantwoordelijkheid van de huurder? Gebrek aan tijd In de waan van de dag is het volgen van de red-reflex vaak de snelste methode. Het terugleggen van klachten, het zoeken naar en aanspreken van de vervuiler, het kost allemaal tijd. Vaak is het op de korte termijn veel sneller om ‘even’ de situatie zelf op te lossen, door de folders in de hal zelf weg te gooien, het blikje zelf op te rapen, de aannemer of schoonmaker toch maar even opdracht te geven, even langs te gaan als de huurder heel vasthoudend is. Dan ben je er maar vanaf. Maar hoe zit het met de lange termijn, is dat nu echt een duurzame oplossing? Gesprektechnieken om de red-reflex de baas te worden Als je bij jezelf de red-reflex voelt opkomen, is het belangrijk om de juiste gesprekstechnieken in te zetten. Hiermee kun je lange discussies voorkomen en blijft het probleem daar waar het hoort. We zetten 4 technieken op een rij 1) Vragen stellen Door vragen te stellen, zet je de ander aan tot denken over mogelijkheden zelf in actie te komen. Wat heeft u al gedaan om het probleem op te lossen? Wat kunt u zelf doen? Wat verwacht u van ons? Wat denkt u dat wij kunnen doen om dit op te lossen? Vindt u het goed als ik u……uitleg waarom we dit niet gaan doen?…een paar adviezen geef over wat u zelf kunt doen? 2) Boven het gesprek gaan hangen Blijf niet de hele tijd deelnemer aan het gesprek. Ga boven het gesprek hangen, kijk wat er gebeurt en benoem dit vervolgens. We gaan het in dit gesprek niet eens worden. We denken hier duidelijk verschillend over. 3) De onderstroom benoemen Benoem niet alleen de feiten, maar ook de emotie die onder de oppervlakte speelt. Doordat u hierdoor werkelijk in contact bent met de huurder, ontstaat er ruimte voor onderhandelen. Ik begrijp dat u teleurgesteld bent door mijn antwoord. Ik merk dat u het niet met mij eens bent. 4) Onderhandel Door te onderhandelen wordt de actie van de ander beloond en ondersteund. Gebruik hierbij de formule: Als u …dan kan ik… Als u een schriftelijke verklaring stuurt dat uw bovenbuurman het trappenhuis heeft besmeurd, dan kan ik de kosten van schoonmaken op hem verhalen. Als u bereid bent om regelmatig het zwerfvuil op te ruimen, dan kan ik zorgen voor prikstokken, bezems en afvalzakken. Communiceer dat de corporatie géén curlingouder is En natuurlijk is het belangrijk dat de corporatie ook duidelijk en helder maakt dat huurders zelf actief moeten zijn in de buurt en zelf ook aan zet zijn bij het oplossen van problemen. En dat corporatie niet als een curlingouder alle problemen voor huurders uit de weg gaat ruimen. Harry Vlaartrainer Kjenning

  Lees meer

  26 september 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Huurder onder bewind? Opletten geblazen

  Voor de verhuurder heeft de bewindvoerder van de onder bewind gestelde huurder een belangrijke rol. Niet alleen draagt de bewindvoerder er doorgaans zorg voor dat de huurder zijn (financiële) zaken op orde heeft of krijgt. De verhuurder kan ook bij het starten van een procedure bij de kantonrechter niet om de bewindvoerder heen.  Zo volgt uit jurisprudentie van de Hoge Raad dat de verhuurder de bewindvoerder moet dagvaarden als hij de huurovereenkomst van een onder bewind gestelde huurder wenst te ontbinden. Ook indien de huurder zelf een procedure bij de kantonrechter wil starten tegen de verhuurder heeft hij de bewindvoerder nodig. Een onder bewind gestelde huurder die in een executiegeschil opschorting van de bevoegdheid tot ontruiming wilde bewerkstelligen, werd door de rechtbank Limburg bij vonnis van 16  november 2017 niet-ontvankelijk verklaard, omdat de procedure niet door de bewindvoerder is ingesteld. Maar er zijn meer voorbeelden…  De bewindvoerder heeft namelijk de huurder niet altijd nodig. De rechtbank Rotterdam oordeelde in een uitspraak van 23 januari 2015 dat de bewindvoerder bevoegd is om de huurovereenkomst op te zeggen en daarvoor niet de opdracht van de onder bewind gestelde huurder benodigd was. Een vonnis van de rechtbank Limburg (van 7 februari 2019) biedt een nieuw voorbeeld. Een onder bewind gestelde huurder heeft de verhuurder gedagvaard – met toestemming van de bewindvoerder – en vordert in kort geding dat de verhuurder wordt veroordeeld om de huurder het woongenot te geven dat hem toekomt. De verhuurder heeft namelijk de sloten van het gehuurde vervangen, zodat de huurder het gehuurde niet meer kan betreden.  De verhuurder heeft de huurder de toegang ontzegd, omdat de huurder de huurovereenkomst volgens de verhuurder opgezegd heeft. De verhuurder had kennis van het feit dat de huurder onder bewind gesteld is. Desalniettemin heeft de verhuurder de huuropzegging geaccepteerd, zonder dat de huurder toestemming had van de bewindvoerder om de huurovereenkomst te beëindigen. Nu die toestemming ontbrak, is de huurovereenkomst blijven voortduren en had de verhuurder de huurder niet de toegang tot het gehuurde mogen ontzeggen. De vordering van de huurder om het woongenot te herstellen en de toegang tot de woning te verschaffen, is dan ook – terecht – toegewezen. Kortom: is de huurder onder bewind gesteld? Dan is het noodzakelijk om scherp te blijven en de bewindvoerder nauw bij de contacten/afspraken met de huurder te betrekken en handelingen van de huurder niet te accepteren zonder uitdrukkelijke toestemming/bevestiging van de bewindvoerder. Meer weten over bewindvoering of de wet schuldsanering? De training Meerderjarigenbewind gaat in op bewindvoering en de consequenties voor de woningcorporatie. Want wie is dan verantwoordelijk voor het betalen van de huur? Wat mag een bewindvoerder wel en niet? Wat is het verschil tussen curatele, beschermingsbewind en mentorschap eigenlijk en wat is de impact van die verschillen voor de corporatie? Tijdens de training Wet Schuldsanering natuurlijke personen krijgt u meer inzicht in de wetgeving, het proces van schuldsanering, de regelingen en uw positie als corporatie richting de huurder. En natuurlijk is voorkomen van huurachterstanden altijd nog het allerbeste. Hoe u daar vanuit de corporatie aan kunt werken en hoe u preventief schulden kunt voorkomen, komt aan de orde in de training Huurachterstanden, het rendement van voorkomen. Michael van den OordVBTM advocaten

  Lees meer

  21 september 2022

• 

  Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling

  Wat kun je en wat mag je als woonconsulent

  Charlene Biesheuvel werkt sinds mei 2021 als woonconsulent Sociaal Beheer bij HW Wonen en zit daar helemaal op haar plek. “Het is echt mijn droombaan.” Maar omdat de corporatiewereld nieuw voor haar was, wilde ze graag kennis opdoen. De leergang Woonconsulent bood haar wat ze zocht. Droombaan? “Ja, echt. Ik ben jongerenwerker geweest, en daarna heb ik gewerkt in de preventieve tak van de verslavingszorg. Maar op een gegeven moment was ik meer bezig met de administratie bijwerken dan dat ik mensen hielp. Daar was ik na dik 3 jaar klaar mee. Wat ik precies wilde wist ik niet, behalve dan dat ik werk met een maatschappelijke component wil doen.  In deze functie komen het omgaan met mensen en die maatschappelijke component bij elkaar. Het is echt mijn droombaan. Overlast, klachten, het aanspreekpunt zijn voor bewoners bij een renovatie of nieuwproject: geen dag is hetzelfde, dat vind ik heel erg leuk.” Maar ja, geen kennis van de corporatiesector… “Het kunnen omgaan met mensen neem ik natuurlijk mee vanuit mijn vorige banen. Maar het klopt dat de corporatiewereld een nieuwe wereld voor mij was. Bijna nog voor ik begon is er een heel programma voor mij ontwikkeld: meelopen met collega’s, ontdekken, ‘de hort op’, ofwel de wijk in en bewoners spreken, en dus ook de leergang Woonconsulent.” En? “Superfijn. Zaken vielen veel meer op hun plek door deze leergang. Ik was best wel een beetje zoekende: wat kun je, wat mag je in bepaalde situaties. Door de leergang is me veel duidelijker geworden wat bij mijn functie hoort. Het was wel pittig, maar ik heb echt veel geleerd.” Pittig. Wat moet ik me daarbij voorstellen? “Je begint met een e-module Basis Huurrecht en Timemanagement. Daarna kom je 4 keer 2 dagen bij elkaar. Dan behandel je onder meer leefbaarheid, overlast, wanbewoning, problematiek achter de voordeur, en bewonersparticipatie. Ook wet- en regelgeving komt aan bod. Daarnaast heb je nog een paar uur huiswerk per week. Wat ik fijn vond is dat ik iedere keer overnacht heb tussen die 2 aaneengesloten dagen. Dat deden veel andere deelnemers ook en dat heeft echt toegevoegde waarde. Je zit ’s avonds in een ontspannen setting bij elkaar, dan deel je heel gemakkelijk ervaringen en stel je vragen aan elkaar. Want de ene corporatie heeft overal beleid voor en de ander niet.” Wat was het interessantst? “Het onderdeel gedragsaanwijzing. Dat was voor mij de crème de la crème. Het heeft me handvatten gegeven om beter om te gaan met een huurder die overlast veroorzaakt. Het begint natuurlijk met weten wat het verschil is tussen last en overlast. Toen ik in pas bij HW Wonen werkte dacht ik altijd dat ik overal wat mee moest. Nu, na de leergang, weet ik: ho even, waar hebben we het nu over? Ik vraag veel beter door.  Vaak gaat het om meer begrip voor elkaar. Maar als een huurder overlast veroorzaakt en het niet meer op te lossen is met bemiddeling of mediation, dan kun je een volgende stap nemen, de gedragsaanwijzing. Dat je een gebod/verbod aan de huurder kunt opleggen als corporatie, zonder dat je meteen naar de rechter moet voelt voor mij als een goede tussenstap om te kijken of zaken te keren zijn. Als de huurder niet vrijwillig mee wil werken, dan kan het alsnog aan een rechter voorgelegd worden. Dit kom ik gelukkig niet dagelijks tegen, dus het is fijn dat ik in dit soort gevallen ook nog weer even de documentatie van de leergang Woonconsulent erop kan naslaan.”

  Lees meer

  12 september 2022