Opslag van spullen op de gang: mag dat?
Huurders van appartementencomplexen delen gemeenschappelijke ruimtes zoals de entreehal, liften, galerijen en gangen met andere huurders. Niet zelden worden deze ruimtes door de huurder gebruikt om er spullen neer te zetten. Denk aan plantenbakken, bankjes, kinderwagens of ‘zitjes’. Huurders doen dit soms om de gemeenschappelijke ruimtes gezelliger te maken of omdat ze menen dat er binnen de woning geen plek voor deze spullen is.
Hoewel verhuurders soms wel begrip hebben voor het ‘aankleden’ van de gemeenschappelijke ruimtes, zijn de meeste verhuurders niet blij met dit soort initiatieven. Niet alleen kan het plaatsen van spullen in de gemeenschappelijke ruimtes veel overlast veroorzaken, het schoonmaken belemmeren, belangrijker is dat de veiligheid in het geding kan zijn. Denk aan de brandveiligheid, maar ook aan veiligheid in het kader van toegankelijkheid van hulpdiensten, zoals een ambulance. Daarnaast kan de verhuurder worden aangesproken door de overheid als de situatie in een gebouw niet in overeenstemming is met de voorschriften.
Verantwoordelijkheden eigenaar
Een eigenaar van een gebouw heeft bepaalde verantwoordelijkheden voor de veiligheid. Zo is een eigenaar van een gebouw verantwoordelijk voor het naleven van de eisen die zijn neergelegd in het
Check het via onze keuzehulp tool en kijk welke opleidingen relevant zijn.
Benieuwd welke opleiding bij jou past?
Relevante opleidingen
Relevante opleidingen
-
Cursus Huurrecht basis
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
26 november 2024
Bekijk opleiding9,4
-
Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
9 december 2024
Bekijk opleiding9,4
-
Omgaan met bewoners met verward gedrag
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
2 dagen, 1 dagdeel
Eerste startdatum
30 januari 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Woonoverlast aanpakken
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
21 november 2024
Bekijk opleiding9,4
-
Klantgericht communiceren
Vakgebied
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
13 maart 2025
Bekijk opleiding9,0
-
Bouwkunde voor niet-bouwkundigen
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 x 2 dagen incl. avondprogramma
Eerste startdatum
15 januari 2025
Bekijk opleiding9,0
-
Medewerker reparatieverzoeken
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
3 losse dagen
Eerste startdatum
10 april 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Huurrecht Verdieping
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
10 december 2024
Bekijk opleiding9,1
-
Projectleider
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 x 2 dagen incl. avondprogramma
Eerste startdatum
5 maart 2025
Bekijk opleiding9,1
-
Senior Projectleider
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 x 2 dagen incl. avondprogramma
Eerste startdatum
15 april 2025
Bekijk opleiding9,3
-
Besluit bouwwerken leefomgeving
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
3 maart 2025
Bekijk opleiding9,4
-
Techniek voor niet-technici
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 dagen, 1 avond
Eerste startdatum
25 november 2024
Bekijk opleiding8,8
-
Basis Installaties
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
5 maart 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Opzichter Planmatig Onderhoud
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
2 x 2 dagen incl. avondprogramma
Eerste startdatum
31 maart 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Opzichter Dagelijks Onderhoud
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
7 losse dagen
Eerste startdatum
18 november 2024
Bekijk opleiding8,1
-
Conditiemeting in onroerend goed volgens NEN 2767
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
Middag en avondprogramma incl. diner
Eerste startdatum
12 maart 2025
Bekijk opleiding9,4
-
Woning APK: Toepassing van de NEN8025
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
17 maart 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Leergang Woonconsulent
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
16 dagdelen / 8 dagen
Eerste startdatum
13 januari 2025
Bekijk opleiding8,7
-
Leergang Verhuur
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
16 dagdelen / 8 dagen
Eerste startdatum
15 januari 2025
Bekijk opleiding9,1
-
Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
10 februari 2025
Bekijk opleiding9,2
-
Brandveiligheid van woningen en woongebouwen
Vakgebied
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
14 mei 2025
Bekijk opleiding8,8
-
Motiverende Gespreksvoering
Vakgebied
Communicatie & Persoonlijke ontwikkeling
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
4 februari 2025
Bekijk opleiding9,4
-
Praktijkopleiding Sociaal Wijkbeheerder en Huismeester
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
5 losse dagen
Eerste startdatum
13 januari 2025
Bekijk opleiding9,1
-
Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte
Vakgebied
Wet- & regelgeving
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
21 januari 2025
Bekijk opleiding9,3
-
Gedragsaanwijzing in de praktijk
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
1 dag
Eerste startdatum
11 februari 2025
Bekijk opleiding9,3
-
Signaleren achter de voordeur
Vakgebied
Wonen, Verhuur & Leefbaarheid
Opleidingsduur
2 losse dagen
Eerste startdatum
21 januari 2025
Bekijk opleiding9,2
Lees het in onze artikelen
-
Financiën
Welke meters scoren punten in het woningwaarderingsstelsel?
Om het per 1 juli 2024 gewijzigde Woningwaarderingsstelsel (WWS) goed toe te passen hoef je geen ingenieur of meester in de rechten te zijn. Praktisch inzicht en logisch redeneren zijn wél vereisten. Want hoe waardeer je een serre? Is dat een vertrek of een overige ruimte? Parate en actuele kennis van het WWS is noodzakelijk. Hieronder tref je enkele vragen en antwoorden aan over vierkante meters en over de kwalificatie van ruimtes in woningen. Hoe beoordeel je een serre: vertrek of overige ruimte? Het antwoord hangt af van de kwaliteit van de serre en van de grootte van de opening tussen de woonkamer en serre. Is de kwaliteit matig (een goedkoop aanbouwsel) dan is het te beschouwen als een “overige ruimte”. Het kan dan zelfs problemen opleveren bij beperking van daglichttoetreding. Heeft de serre echt een degelijke schil, is de kap beschoten en geïsoleerd? Dan gaat het om een hoogwaardige vergroting van de woonkamer. In dat geval kan zo’n serre als vertrek gewaardeerd worden. Waardering hangt dus af van kwalitatieve omstandigheden. Om een ruimte als vertrek te waarderen moet het – kort samengevat – voldoen aan de kwaliteitseisen die voor een vertrek gelden. Zie het ‘Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (www.huurcommissie.nl), hoofdstuk 3, Rubriek 1: Oppervlakte van vertrekken. En geldt de serre in de telling van ‘verwarmde vertrekken’ als afzonderlijk vertrek? Dat is afhankelijk van de wijze en grootte van de opening tussen de woonkamer en de serre, zie: Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 3: Verwarming en verkoeling). Wanneer is een ruimte een slaapkamer? Een slaapkamer van slechts 1,9 m x 2 m… Is dat wel een slaapkamer? De ruimte heeft slechts een oppervlakte van 3,8 m2. En dus wordt die slaapkamer als een ‘overige ruimte’ gewaardeerd. Ondanks dat de huurder er slaapt. Een slaapkamer kleiner dan 4 m2 telt namelijk als ‘overige ruimte’ (met 0,75 punt/m2). Deze minimumnorm voor oppervlakte van een vertrek geldt niet voor een ruimte die uitsluitend bedoeld is als keuken, badkamer of doucheruimte; zo’n ruimte geldt altijd als een vertrek (met 1 punt/m2). Een toiletruimte is geen vertrek, maar kan wel gelden als ‘overige ruimte’, indien de toiletruimte ten minste 2 m2 groot is. Wat is nu de minimale grootte van een balkon? En een balkon kleiner dan 1,5 m? Zo’n smal balkon kom je in nieuwbouw niet tegen, vanwege actuele bouwvoorschriften. In oude woningen komt dat wel voor. Minimale diepte en breedte van een buitenruimte van 1,5 m zijn per 1 juli 2024 als WWS-voorwaarden geschrapt. Bestaat alle buitenruimte uit een balkon, dat 4 m lang en 1,25 breed is, dan telt deze buitenruimte 5 m2 tegenwoordig mee in de woningwaardering. Voor privébuitenruimte geldt aks huidige formule: twee punten plus 0,35 punt per vierkante meter. In dit voorbeeld: 2 + (5 x 0,35) = 3,75 punten. En hoe met gemeenschappelijke buitenruimte? Voor gemeenschappelijke buitenruimte gelden ietwat andere WWS-regels. Dan kent het WWS wél een minimumafmeting: 2 m x 1,5 m x 1,5 m (respectievelijk hoogte, breedte, diepte). Gedeelde buitenruimte die als parkeerplek bedoeld is, wordt gewaardeerd volgens een geheel nieuwe rubriek. Beleidsboek WWS (hoofdstuk 3, Rubriek 10: Gemeenschappelijke parkeerruimten). Voor andere gemeenschappelijke buitenruimte, zoals een tuin, geldt per vierkante meter een waardering van 0,75 punt. De uitkomst van die berekening wordt daarna gedeeld door het aantal adressen dat toegang heeft tot de buitenruimte. Voorbeeld: een gemeenschappelijk dakterras van een woongebouw dat 30 m2 beslaat en waartoe drie adressen toegang hebben, wordt gewaardeerd met: (0,75 x 30) / 3 = 7,5 punten per woning. Maximaal 15 punten worden toegekend als saldo voor alle buitenruimten. Is een ‘onbenoemde ruimte’ met raam een slaapkamer? Op de tekening staat ‘onbenoemde ruimte’. Maar als er een raam > 0,5 m2 is, mag het dan als slaapkamer worden benoemd? Deze ruimte was ‘onbenoemde ruimte’ doordat deze door toevallige bouwkundige omstandigheden niet als een vertrek geld: wel voldoende raamoppervlak, doch onvoldoende lichttoetreding. Welnu: dan is dit hoogstens een ‘overige ruimte’ ongeacht het gebruik door de huurder als slaapkamer. Complex: Hoe werkt de puntentelling van gezamenlijke ruimtes? Wij hebben een complex met 40 wooneenheden, 6 algemene woonkamers met keuken en 3 wasruimten. Kunnen dan simpelweg alle m2 van gemeenschappelijke ruimtes worden opgeteld en gedeeld voor de puntentelling? Groepswonen met gemeenschappelijke was altijd een behoorlijke puzzel. Een groepswoning kan, afhankelijk van de situatie, als één zelfstandige woning gelden. Maar ook als een verzameling onzelfstandige woningen. Dan moet je dus kiezen voor het juiste WWS-systeem: voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen! De rol van het huurcontract Is met elke gebruiker van een wooneenheid een individueel huurcontract afgesloten? In dat geval is het mogelijk om de gemeenschappelijke ruimte te splitsen qua toegewezen gebruik en qua puntentoekenning. Zo weet elke huurder precies waaraan hij of zij toe is. Het is eenvoudiger als er geen exclusieve toewijzing van delen van de gemeenschappelijke ruimte is toegepast. In die situatie kun je de oppervlakte van alle ruimtes waarderen en toerekenen aan het geheel. Je komt tot de punten per wooneenheid door het puntenaantal te delen door het aantal wooneenheden die tot de groep behoren. Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten? Wat is het minimale aantal m2 voor verdiepte trapkasten om deze te mogen waarderen? En moet de vrije ruimte > 2 m2 zijn? Bij een vaste kast onder een trap kun je dat oppervlak (minimale hoogte van 1,5 m) bij de oppervlakte van dat vertrek optellen. Dat mag zelfs wanneer die kast > 2 m2 is. Dat levert dus meer punten op, dan wanneer je die kast als overige ruimte zou waarderen. Maar… komt een kast op een verkeersruimte uit, dan telt die kast als ‘overige ruimte’ (minimaal 2 m2 en 1,5 m hoog). Een kleinere kast die uitkomt op een verkeersruimte geldt eveneens als verkeersruimte: geen punten. Hoe waardeer je kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten? Wanneer mag je overige ruimten waarderen zoals kelders, bergingen, zolders, kasten en wasruimten. Elke ‘overige’ ruimte moet afzonderlijk aan de minimale kwaliteitseisen voldoen. Het oppervlak moet op twee decimalen afgerond worden. Daarna kun je de oppervlakte salderen en afronden op hele vierkante meters. Indien een berging kleiner is dan 2 m2 dient deze niet gewaardeerd te worden, tenzij je zo’n ruimte kan labelen als een vaste kast bij een overige ruimte of vertrek. Een uitzondering is als er meerdere bergingen zijn en de gezamenlijke oppervlakte van die bergingen meer is dan 2 m2. In dat geval mogen ze wel worden gewaardeerd. Is de huurcommissie leidend, bij het waarderen van een woning? Ja … althans wil je niet ‘nat gaan’ in een procedure, dan is het verstandig steeds je beleid af te stemmen op beleid van de huurcommissie. Uiteraard kun je na de huurcommissie ook nog naar de kantonrechter, wanneer je verwacht in zo’n procedure alsnog je gelijk te krijgen. Het Beleidsboek is echter wel een praktisch en gezaghebbend hulpmiddel. Uiteraard kan het voorkomen dat je stuit op dermate bizarre uitkomsten dat je een andere waardering toepast op grond van de redelijkheid. Of zo’n oplossing stand houdt bij een geschil is lastig te voorspellen. Maar redelijkheid is altijd een gezond uitgangspunt. Meer informatie over het Woningwaarderingsstelsel? Wil meer weten over de gevolgen van het nieuwe beleid? In de cursus Woningwaarderingsstelsel gaan we in op de WWS-wijzigingen en staan we stil bij dillema’s uit de dagelijkse praktijk. Liever een ‘in company’ op locatie? Tijdens een in company staat je eigen praktijk centraal met een bezoek aan een woning voor een ‘live puntenwaardering’. Een leerzame oefening om de nieuwe kennis direct in de praktijk toe te passen. Neem contact op voor de mogelijkheden. Mr P.G.A. van der Sanden docent Huurecht
Lees meer25 oktober 2024 -
Wet- & regelgeving
“Door de cursus huurrecht ken ik de spelregels”
Stel je voor dat je van buiten de corporatiesector komt en als manager Wonen aan de slag gaat. Je moet je dan veel eigen maken om als volwaardig partner aan tafel te zitten met andere partijen. Dat was voor Marieke van Miltenburg de reden om de cursus Huurrecht Basis te volgen. Als professional een bijdrage leveren aan leefbaarheid Marieke werkt pas sinds januari 2024 in de corporatiesector. “Hiervoor heb ik bij een welzijnsorganisatie gewerkt en bij een gemeente. Beiden vond ik heel leuk maar ik miste toch iets. Bij de welzijnsorganisatie vond ik vooral vraagstukken rond leefbaarheid heel interessant, dus hoe zorg je ervoor dat mensen op een prettige manier samenleven in een stad of dorp. Dat gaat niet vanzelf, als professional moet je daar een bijdrage aan leveren. Ik miste daarin het beleidsmatige deel. Vandaar dat ik ben overgestapt naar een gemeente waar ik verantwoordelijk werd voor het beleid en de uitvoering van het beleidsveld Welzijn. Bij de gemeente ging het onder andere over uitstroom beschermd wonen en housing first. Dat vond ik ook heel leuk, maar de gemeente vond ik toch minder aantrekkelijk als werkgever. Ik wilde toen het beste uit die twee banen en kwam zo terecht als manager Wonen bij Pro Wonen. Het onderwerp en de aanpak van de corporatie, met de voeten in de klei, zaken snel oppakken, past wel bij mij.” Hoe past de cursus huurrecht in je werk? “Ik heb van tevoren nagedacht over welke zaken ik nodig heb om mijn werk te kunnen doen. Zo volg ik ook al de leergang Corporatiefinanciën en zal ik hierna nog de verdiepende cursus Huurrecht en de Overlegwet volgen. Ik vind dat je de spelregels moet kennen in de sector waar je werkt. Er gaat veel geld om in deze branche dus ik vind dat ik kennis moet hebben van de corporatiefinanciën. Het is fijn om goed beslagen ten ijs te komen, te weten waar grenzen liggen. Waar zijn de wettelijke kaders heel duidelijk en waar ligt ruimte voor maatwerk? Dat soort zaken is goed om te weten, vooral bij dossiers die veel maatwerk vragen.” Hoe komt huurrecht concreet terug in je werk? “Er zijn zaken die maatwerk vragen. Bij een overlijden van een huurder bijvoorbeeld of gedragsaanwijzingen en onderverhuur. Bij de training viel het me op dat huurrecht toch echt weer iets anders is dan bijvoorbeeld strafrecht of arbeidsrecht. Ik heb een arbeidsverleden bij de politie, daarom ken ik het strafrecht. Daarnaast ben ik thuis in het arbeidsrecht. Huurrecht is weer heel anders. Het is goed om daar een basis in te hebben.” Wat sprong er dan echt uit voor jou? “Meerdere dingen. Het ging zowel over rechten van huurders waar je niet in mag treden maar ook over zelf aangebrachte voorzieningen of onderverhuur, overlijden, volwassen inwonende kinderen en gestrande relaties. Echt hele menselijke dingen waar een wettelijk kader omheen zit. Dat mag je ook nooit vergeten, dat er mensen in het spel zijn. In mijn rol wil ik dan bereiken dat ik de juiste vragen kan stellen. Ook vind ik het belangrijk dat ik een goed besluit kan nemen op basis van een advies van een woonconsulent. En een ander leuk dingetje dat me opviel was dat er heel veel zij-instromers op de training waren. Dat geeft maar weer eens aan hoe nijpend het arbeidstekort is. Maar zo komen er wel nieuwe mensen de sector in met een frisse blik.” Meer verdiepen in het huurrecht? Huurrecht is niet zwart-wit en kent vele tinten grijs. Als verhuurder is actuele kennis dus een must. De cursus Huurrecht Basis biedt en stevige basis. Tijdens Huurrecht Verdieping worden veel praktijkcasus besproken en staat toepassing van het huurrecht in de dagelijkse praktijk centraal. Natuurlijk zijn er nog veel andere gerichte trainingen rondom het huurrecht zoals Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering, Cursus Huurrecht Bedrijfsruimte maar ook over het Woningwaarderingsstelsel en het Klachtrecht.
Lees meer9 oktober 2024 -
Vastgoed, Onderhoud & Beheer
“Meer structuur en zelfvertrouwen in vastgoedbeheer”
Dylan Borgstein begon bij zijn ex-werkgever Welwonen uit Enkhuizen de leergang Vastgoedbeheer. Inmiddels werkt Dylan in Naarden en past hij ook daar de inzichten toe die hij tijdens zijn leergang heeft opgedaan. Bij Welwonen werkte Dylan op de afdeling voor technische zaken als vastgoedbeheerder. “Ik verzamelde daar vooral allerlei data en verwerkte dat in programma’s. Dat ging onder andere over energielabels, ketels et cetera. Maar mijn werk groeide meer naar planmatig onderhoud toe naarmate ik het langer deed. Sinds 1 mei werk ik bij een woningstichting in Naarden, een kleine corporatie van ongeveer 800 woningen en dat is heel leuk. Vooral ook omdat het een wat kleinere organisatie is, is het leuk om vanuit mijn afdeling bij te dragen aan verdere professionalisering en groei.” Waarom ben je de leergang Vastgoedbeheer gaan volgen? “Mijn rol werd uitgebreider, meer richting planmatig onderhoud. Ik zocht een leergang die me daarbij kon ondersteunen, dus in de processen van planmatig onderhoud. En omdat ik al een aantal cursussen bij Kjenning had gevolgd, was dat eigenlijk een logische keuze.” Waar liep je in de praktijk dan tegenaan? “Welwonen is een kleine corporatie. Het ging me vooral om het proces, het beter in kaart brengen en begrijpen van alle stappen in vastgoedbeheer. We waren daar als kleine corporatie nog wat zoekende in, dus ondersteuning was meer dan welkom. De opleiding zorgde dat er meer lijn in kwam en dat ik achter de schermen kon kijken bij andere corporaties om zelf meer inzichten op te doen wat bij Welwonen toepasbaar zou zijn.” Wat was het belangrijkste dat je hebt meegenomen uit de leergang? “Behalve de kennis van de docent vond ik het heel nuttig om te zien hoe andere corporaties met bepaalde zaken omgaan. Je kunt met elkaar overleggen en gericht vragen hoe iemand anders bijvoorbeeld een opdrachtbrief eruit stuurt, of iemand meer vragen over aanbestedingen en planmatig onderhoud.” Waar ging je praktijkopdracht over en hoe pas je die toe in je werk? “Mijn eindopdracht ging over het uitfaseren van de EFG-labels. Bij Welwonen hadden we daar nog geen concreet plan voor. De leergang vormde de perfecte springplank om daar een mooie case van te maken die ik in de praktijk kon gebruiken. Ik ben in de tussentijd gewisseld van baan maar heb mijn plan wel gepresenteerd bij Welwonen en daar waren ze ook heel enthousiast, net zoals op mijn huidige werk. Dat is een nog kleinere corporatie dus we zijn nog niet helemaal toe aan het uitfaseren, maar het plan hebben we dus vast.” Wat doe je nu anders in de praktijk? “Ik pak zaken veel gestructureerder aan. Ik kan met de kennis die ik heb opgedaan veel gerichter en effectiever werken. Ik neem ook af en toe het boek nog even door om de juiste stappen te zetten. Al met al doe ik met meer zelfvertrouwen mijn werk en dat is fijn!” Ook je kennis rondom vastgoedbeheer vergroten? Tijdens de Leergang Vastgoedbeheer ga je op zoek naar manieren om vastgoed te beheren en te onderhouden. Je ervaart dat elke corporatie anders aankijkt tegen de opgave van beheer en onderhoud. De verschillende keuzes geven inspiratie over hoe je beheer en onderhoud kunt organiseren. Ook krijg je zicht op de wettelijke kaders. Bekijk het programma en de data.
Lees meer7 oktober 2024
Wil je vrijblijvend advies?
Bel naar 0320 - 2374 88 of gebruik de keuzehulp tool.
