Management artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Management

  Corporaties in het nieuws: de leefbaarheid holt achteruit

  De corporaties staan weer volop in het nieuws. Afgelopen week waren er twee thema’s die zelfs het landelijke nieuws haalden. Het eerste thema is leefbaarheid. Die holt achteruit en vooral de woonoverlast neemt sterk toe in wijken en buurten met sociale huurwoningen. De feiten uit het onderzoek van Aedes liegen er niet om. Ook in de landelijke pers kreeg dit aandacht, met onder andere artikelen in de Volkskrant en op nos.nl. Nu is aandacht goed, maar de ontwikkeling is natuurlijk zorgwekkend. Willen we als samenleving echt dat mensen met de laagste inkomens moeten leven in wijken en buurten waar verloedering en overlast normaal zijn? Die kant gaat het nu wel op. Gelukkig blijkt het nu ook uit het onderzoek, want het is hoog tijd om het tij te keren en corporaties spelen daarbij een cruciale rol. Medewerkers kunnen het niet meer bijbenen Al enkele jaren horen we van woonconsulenten en wijkbeheerders dat de problematiek enorm toeneemt en dat zij het werk nauwelijks nog aankunnen. In onze trainingen is dit een belangrijk thema, waarvoor ook oplossingen worden aangereikt. In een eerder artikel over woonoverlast schreven we ook dat de oude werkwijze, die gericht is op huisuitzetting, niet meer werkt in de huidige tijd. In het afgelopen jaar kregen we opvallend veel hulpvragen van corporaties , omdat zij zien dat de afdelingen die zich bezig houden met sociaal beheer (leefbaarheid, overlast, onrechtmatige bewoning en participatie) helemaal vastlopen. Deze afdelingen krijgen meer klachten en meldingen van huurders dan ze aankunnen. Ze blijven daardoor sterk in de waan van de dag opereren en slagen er daarbij niet tot moeizaam in om grip op het werk te krijgen. Het gevoel te moeten dweilen met de kraan open, heeft natuurlijk gevolgen voor het werkplezier. Zo zien we in de huidige arbeidsmarkt regelmatig talentvolle en competente medewerkers afhaken en een andere baan kiezen binnen of buiten de corporatie. Oplossingen? • Waar zijn we wel en niet van… Als we met deze afdelingen aan de slag gaan, zien we zeker mogelijkheden om het werk efficiënter te organiseren. Vaak worden er allerlei werkzaamheden verricht, die wel belangrijk zijn, maar die niet perse tot de kerntaak van die afdeling behoren. • Nieuwe instrumenten Ook kunnen nieuwe instrumenten (de gedragsaanwijzing), investeringen in de relatie met netwerkpartners en het anders organiseren van het wijkbeheer helpen om meer grip op de zaak te krijgen. • Focus op échte woonoverlast Maar in het overlastproces is de grootste winst (in theorie) te behalen door alleen de échte overlast in behandeling nemen. Want de meeste meldingen van overlast, betreffen leefgeluiden of burenruzies. Maar dat is theorie. Was het maar zo simpel. Want willen we echt zeggen tegen huurders die zich ergeren aan hun buren, daar zelf niet uit komen en dit bij hun verhuurder melden: “Wij hebben hier geen tijd voor, zoek het zelf uit?” Of zoals een woonconsulent laatst zei: “Mensen willen in zo’n situatie vooral aandacht. Gewoon even gehoord worden. En wij geven ze vaak kastje-muur. Ga eerst zelf praten met uw buren. Als dat niet helpt: ga dan naar buurtbemiddeling. Pas als u dat hebt geprobeerd gaan we heel misschien iets voor u doen.” • Wees helder: wat kan de corporatie wel en vooral ook niet doen Misschien is de beste manier van werken wel om bij elke melding, of het nu last of overlast is, meteen een huisbezoek te doen. Om echt naar mensen te luisteren, het gesprek aan te gaan en uit te leggen wat de corporatie wel en vooral ook niet kan betekenen en doen. Wat gaan we de huurder bieden? Maar hierboven zijn de oplossingen vooral gericht op de werkvloer. Maar dit probleem ligt natuurlijk niet alleen maar daar. Misschien moeten er eerst een paar andere vragen worden beantwoord. “Wat willen we als corporatie eigenlijk bieden aan de huurder? Welke kwaliteit van wonen wil de corporatie leveren? Op welke dienstverlening mag een huurder die overlast ervaart eigenlijk rekenen?” Die vragen, of beter gezegd de antwoorden, helpen in de dagelijkse praktijk natuurlijk ook om focus te hebben en te voorkomen dat de afdelingen die zich bezig houden met sociaal beheer, een soort duizend-dingen-doekje is of wordt. Met medewerkers die zich een slag in de rondte werken, vanuit een diepe passie en sociale betrokkenheid met de huurders, druk zijn om alles maar op te lossen wat er zoal voorbijkomt. O ja. Het tweede thema En dan nog het tweede thema dat het nieuws haalde afgelopen week. Want u heeft vast wel gezien dat veel corporaties en bestuurders volop de publiciteit zochten, met een stroom van protestberichten met de aanslagbiljetten van de verhuurdersheffing. Bij het bericht werd aangegeven dat de corporaties met het geld liever andere dingen hadden willen doen. Daarbij ging het vooral over nieuwe woningen, zonnepanelen en duurzaamheid als de betere bestemmingen voor het geld. Dat zijn logische bestemmingen, en zeker met de huidige wooncrisis helpen die voorbeelden wellicht om de oren en ogen te openen. Maar vergeet daarbij, met de problemen in het sociale domein en rondom de leefbaarheid, ook zeker de sociale crisis niet. Ook daar moet flink geïnvesteerd worden als de corporatie de kwaliteit van wonen voor de huurders op een aanvaardbaar peil wil houden, overlast wil aanpakken én een goede werkgever wil zijn. De corporatie is immers juist veel meer dan een vastgoedbedrijf. Dus pak ook die rol! Harry Vlaar, Trainer Kjenning

  Lees meer

  27 september 2019

• 

  Management

  Handboek Woonconsulent: Een must have voor de corporatieprofessional.

  Zegt iemand: ‘Ik ben woonconsulent’, dan is een logische wedervraag: ‘Wat doe je dan precies?’ De functie woonconsulent komt bij de meeste woningcorporaties voor, maar de functie-inhoud verschilt van corporatie tot corporatie. Taken lopen uiteen van verhuur tot huurincasso, van overlastzaken en leefbaarheid tot bewonersparticipatie. Het is vaak een mix van binnen (kantoor) en buiten (in de wijk). Zet een aantal woonconsulenten van verschillende corporaties bij elkaar, dan hebben ze allemaal een ander takenpakket. Toch hebben ze minstens twee dingen gemeen: een sociale instelling en de voortdurende strijd tegen de waan van de dag. Kortom, dé woonconsulent bestaat niet. Handboek Woonconsulent Daarom heeft Kjenning samen met Harry Vlaar een Handboek Woonconsulent geschreven. Het Handboek Woonconsulent is breed van opzet en een must-have voor alle corporatieprofessionals die met een stevig mandaat werken in het sociale domein, zoals wijkbeheerders, sociaal beheerders, medewerkers bewonerszaken, klant-, wijk- of leefbaarheidsconsulenten. Het is een echt handboek. Een handig naslagwerk dus om tijdens de uitoefening van het vak woonconsulent ‘bij de hand’ te hebben en houden. Om na te slaan, verdieping, toelichting en inzicht te vinden. En gewoon als praktisch handvat. Allerlei aspecten van het vak komen in het handboek voorbij. Een must have voor de corporatieprofessional. Ook een handboek bestellen? Het handboek is te bestellen via een mailtje naar mail@kjenning.nl Het boek kost € 37,95 excl. btw en verzendkosten. Na je bestelling ontvang je een factuur. Cursusmateriaal bij de Leergang Woonconsulent Deelnemers aan de komende edities van de leergang Woonconsulent ontvangen het handboek als cursusmateriaal.

  Lees meer

  11 september 2019

• 

  Management

  Sociaal plan bij groot onderhoud of renovatie? Is dat verplicht?

  Een aannemer vroeg mij recent of een ‘sociaal plan’ bij groot onderhoud en/of renovatie verplicht is? “Het Burgerlijk wetboek schrijft geen sociaal plan voor”, antwoordde ik. “Al zal het aanbieden van zo’n plan het bouwproces wel bevorderen.”  Gelukkig schoot me nog juist op tijd te binnen dat dit voor woningcorporaties anders is! Want voor zo’n ‘toegelaten instelling’ gelden extra verplichtingen die voortvloeien uit de Woningwet. Enne … wat zeggen de leden 1 en 2 van artikel 55b Woningwet?  Wat zegt de Woningwet?  De leden 1 en 2 van artikel 55b luiden als volgt: 1) De toegelaten instelling stelt reglementen op inzake: a. slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen aan haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van die woongelegenheden daarbij en b. de bijdragen, bedoeld in de artikelen 220 lid 5 en 275 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin in elk geval de hoogte van die bijdragen wordt bepaald.  2) De toegelaten instelling voert overleg over het reglement, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, met de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, alsmede de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder.’  Voor een woningcorporatie is de beschikbaarheid van een ‘sociaal plan’ bij ingrijpende werkzaamheden aan haar woningen dus wel degelijk een wettelijke verplichting.  Een redelijk schriftelijk voorstel  Het Burgerlijk Wetboek schrijft particuliere verhuurders geen sociaal plan voor bij groot onderhoud. Maar een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) moet door elke verhuurder aan huurders worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW). Dat geldt dus eveneens voor particuliere verhuurders. De redelijkheid van een renovatievoorstel kan door een huurder worden betwist. Komt de rechter er dan aan te pas, dan is het oordeel daarover medeafhankelijk van de mate waarin de verhuurder rekening heeft gehouden met de belangen van de huurders en eventuele onderhuurders. We moeten elke verhuurder dus aanraden dat hij/zij in een renovatievoorstel eveneens aandacht besteedt aan sociale aspecten. Voor woningcorporaties is dat een keiharde Woning-wet-verplichting die ook geldt bij groot onderhoud. Een corporatie dient in die gevallen te beschikken over ‘reglement inzake de betrokkenheid van de bewoners’, waarvan een ‘verhuis-kosten-reglement’ deel kan uitmaken. Dat blijkt uit artikel 55b Woningwet. Zo’n sociaal plan kan niet worden vastgesteld zonder overleg met het college van B&W en de betrokken huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s).  Model-Reglementen beschikbaar  Voor het zojuist bedoelde sociaal plan bestaan al geruime tijd modellen. Medio 2016 publiceerde Aedes haar ‘Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud’. Enkele maanden later meldde de Woonbond dat zij bij het opstellen daarvan niet betrokken was en dat de inhoud van dit Aedes-Model ‘dan ook’ ernstig teleurstelde.  De focus in het Aedes-model zou liggen op de belangen van de verhuurder. Prompt publiceerde de Woonbond haar model ‘sociaal statuut’. Ach, zo wil de folklore dat in polderend Nederland: verhuurders en huurders kunnen putten uit deze teksten bij hun overleg ter zake. Piet van der Sandendocent Huurrecht Dit artikel verscheen ook in Huurrecht Actueel 2019/01

  Lees meer

  9 september 2019

• 

  Management

  Reeuwijkse senioren verzoeken ministers om verbetering van woningwaardering van zorgwoningen

  Lichtzinnige toepassing van de 35% puntentoeslag voor ‘zorgwoningen’ kan deze woningen al heel snel manipuleren naar de geliberaliseerde huursector. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Met een degelijk en waterdicht betoog vroegen bewoners van de bewonerscommissie van senioren in Reeuwijk recent aan de ministers Ollongren en De Jonge dan ook om spoedige verbetering van het woningwaarderingsstelsel met betrekking tot zorgwoningen. Want dit stelsel deugt niet meer. In diverse huurprijsgeschillen blijkt dat eenvoudige woningen zo maar 142 of 143 punten, of zelfs meer woningwaarderingspunten scoren. Bij 143 punten bedraagt de maximale huurprijsgrens per 1 juli 2019: € 721,24 kale huur per maand. Dat is nipt meer dan de huidige liberalisatiegrens: € 720,42. Het gevolg daarvan is dat zo’n woning na leeg komen verhuurd mag worden voor elke huurprijs! Het gaat dan alleen nog maar om de tucht van de markt. De Reeuwijkse senioren herinneren zich nog dat Nederland vroeger trots was op haar volkshuisvesting. Tegenwoordig geeft een seniorenwoning met een WWS-score van 143 punten of meer uitzicht op big business! Dan is huurprijsbescherming niet meer van toepassing. Daarom is verbetering van het WWS geboden, naast strikte toepassing daarvan, opdat die 35%-puntentoeslag niet lichtzinnig of zelfs om onbegrijpelijke redenen wordt toegekend. Wat is ook alweer een Zorgwoning? Een zorgwoning is een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking. De daaraan verbonden kwaliteitseisen zijn per 1 oktober 2015 gedetailleerd vastgelegd in de Bijlage bij artikel 5 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte, het WWS: een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie; het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht. De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger. De redelijkheid en de rechtszekerheid gebieden dat, met name de huurcommissie en de kantonrechter, strikt toetsen aan deze nog jonge en gedetailleerde kwaliteitseisen. Eén punt minder of meer kan immers een wereld van verschil inluiden. Grondslag 35%-puntentoeslag is zeer aanvechtbaar Bij de WWS-waardering van zorgwoningen mag een toeslag van 35% op de punten worden toegepast. Het bouwen van dergelijke woningen zou veel “extra” investeringen vergen, die niet tot WWS-punten leiden. Dat gemis zou zo’n fikse puntentoeslag van 35% rechtvaardigen, opdat tegenover die investeringen een overeenkomstig hogere huurprijs kan worden bedongen. De Reeuwijkse senioren merken op dat deze redenering niet meer klopt. Want drempelloos bouwen staat sinds 2013 in het Bouwbesluit. Dat kwaliteitsaspect is dus geen ‘extra’. En hetzelfde geldt voor de vrije breedte van een gemeenschappelijke verkeersruimte in een woongebouw: die moet conform het Bouwbesluit 1,20 m zijn. Dus ook dit kwaliteitsaspect is geen ‘extra’. Dat geldt grotendeels ook voor de gemeenschappelijke ruimte: het oppervlak daarvan krijgt al één punt per m2, welk aantal punten vervolgens wordt gedeeld door het aantal daarmee corresponderende woningen, de uitkomst van deze deling wordt aan de puntentelling van elke woning afzonderlijk toegevoegd – extra toeslag leidt in dit geval tot een dubbeltelling. En die noodroepinstallatie dan? Die is niet zelden afwezig en die wordt steeds minder als onderdeel van een gebouw gezien, naarmate we voortschrijden in het draadloze tijdperk waarin steeds meer bewoners individueel een zorgarrangement afnemen van een zorgaanbieder naar hun keuze. Toepassing 35% puntentoeslag soms onbegrijpelijk of lichtzinnig De Reeuwijkse senioren putten uit een klein handjevol uitspraken van de huurcommissie waaruit blijkt dat het gehuurde strikt genomen niet voldoet aan één of meer van de gedetailleerde kwaliteitseisen die gelden voor het stempeltje ‘zorgwoning’, terwijl dat predicaat desondanks is verleend, met het vroeger of later gewraakte gevolg: 35% puntentoeslag! Hoezo recht? De bewonerscommissie merkt op dat ook kantonrechters niet altijd voldoende zuinig zijn met het stempeltje ‘zorgwoning’. Daarbij komt nog dat procedures te lang duren, mede gelet op de hoge leeftijd van de doelgroep. En wanneer je als bewoner de rechter adieert, moet je puissant rijk zijn of goed verzekerd. Tel daarbij op de grillige uitkomst van deze geschilbeslechting en dan heb je zomaar een reden waarom er nog zo weinig jurisprudentie over zorgwoningen is ontstaan! De bewonerscommissie wijst erop dat uitbuiting van onvrije woonconsumenten kan voorkomen en dat dit zich nog zal uitbreiden. Niet zozeer in de praktijk van woningcorporaties, maar verschillende beleg-gers spinnen hier wel garen bij. Desgevraagd bevestigde de Woonbond aan de bewonerscommissie: “U kunt in uw brief opnemen dat de Woonbond meer signalen hierover ontvangt en uw pleidooi van harte steunt.” De bewoners rekenen op de ministers Ollongren en De Jong. In plaats van zich tot de huurcommissie of de kantonrechter te wenden vragen zij om in een ingreep van hogerhand: een rechtvaardiger WWS, dat vervolgens strikter in acht wordt genomen. We wachten op het vervolg. mr P.G.A. van der Sanden Deze casus werd ook besproken in Huurrecht@actueel

  Lees meer

  29 juni 2019

• 

  Management

  Woonfraude: wat is dat precies en hoe kun je het signaleren en aanpakken?

  Woonfraude: wat is dat precies? En hoe kom je er als corporatie achter of dit plaatsvindt? 18 Medewerkers van Viverion volgden onlangs de training Woonfraude signaleren van Kjenning. “We hebben nu praktische handvatten en een stappenplan om hiermee aan de slag te gaan”, aldus woonconsulent Diana Dreijerink. Woonfraude. Hebben jullie daar mee te maken? “Viverion verhuurt een kleine 6000 woningen in het oosten van het land, in de kernen van dorpen en in het buitengebied. Dan heb je als corporatie ook te maken met woonfraude, dat is nu eenmaal de realiteit. Het is niet alleen een grootstedelijk probleem. Sinds kort ligt ons ondernemingsplan – met de titel ‘Hart voor wonen’ – er voor de periode 2019-2021. Daarin is woonfraude specifiek benoemd. Naar aanleiding daarvan is het logisch om te beginnen bij stap 1: hoe signaleer je dat als corporatie?” En dus kwam de training Woonfraude signaleren in beeld? “Precies. We willen er op tijd bij zijn. Wat betreft woonfraude gaat het in ons werkgebied bijna altijd om onder- of doorverhuur. Of de woning wordt wel gehuurd, maar de huurder woont er niet. Zo kan er toch een uitkering worden aangevraagd.” Hoe pakte Viverion het tot nu toe aan?   “In kleine kernen was het grotendeels ons-kent-ons en werden verdachte zaken snel gesignaleerd. Maar de sociale controle wordt steeds minder omdat er ook mensen ‘van buiten’ komen wonen. Dan wordt het allemaal wat losser.  Natuurlijk signaleren de betrokken medewerkers, zoals de opzichters, verhuurmakelaars, wijkbeheerders, woonconsulenten en huurincasso, ook woonfraude. Maar het is nu tijd voor eenduidig beleid en een integrale aanpak op dit vlak vanuit de corporatie. We waren op zoek naar handvatten hiervoor.” En? Gekregen die handvatten? “Jazeker. Samen met Kjenning hebben we naar een passende vorm gezocht, toegespitst op de situatie van Viverion. Het was een hele interessante bijeenkomst die niet alleen voor bewustwording heeft gezorgd bij de 18 deelnemers. Naast het belang van het aanpakken van woonfraude, de signalen en de verschillende vormen ervan, kwam ook de praktische kant in de vorm van een stappenplan aan de orde.  Dossieropbouw is heel belangrijk om stappen te kunnen nemen. Na een melding of signalering vanuit een medewerker begin je dus altijd met vooronderzoek. Alles wat je over dat adres kunt verzamelen, verzamel je ook. Dat klinkt heel logisch, maar als je daar als corporatie geen specifiek beleid op hebt, pakt iedereen het op zijn eigen manier aan.” Nu niet meer? “We hebben nu de basis van woonfraude, het signaleren, duidelijk. Onze volgende stap is beleid en procedures opstellen. Dan wordt ook duidelijk hoe we daar vorm aan willen geven als het gaat om verdieping. Dat gaan we samen met Kjenning doen. Als corporatie wil je graag een eerlijke verdeling van de woonruimte die beschikbaar is. Woonfraude signaleren en aanpakken is dan ook belangrijk.”  Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Samen met Viverion hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerktraining ontworpen. De training was qua vorm en inhoud toegespitst op eigen situatie bij Viverion. Ook een vraag voor een incompanytraining ? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  29 juni 2019

• 

  Management

  Organisatie vertegenwoordigt huurders van verschillende verhuurders: wel of geen huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet?

  Aan een organisatie van huurders komen alleen de rechten toe op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet), indien die organisatie voldoet aan de eisen die de wet stelt aan zo’n organisatie. Het gaat om de volgende voorwaarden (artikel 1 lid 1 onder f Overlegwet): ‘‘huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en: 1°. van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt; 2°. die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling; 3°. die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en 4°. die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;’’ Het zijn eisen die zien op de rechtsvorm, de representativiteit en de interne organisatie. Voldoet een organisatie niet aan deze voorwaarden, dan is het geen organisatie in de zin van de Overlegwet en kan de organisatie geen beroep doen op de rechten die uit die wet voortvloeien. In de oude Overlegwet was bepaald dat huurdersorganisaties de belangen moesten behartigen van de huurders van één bepaalde verhuurder. Per 1 januari 2009 is die voorwaarde echter komen te vervallen. Daarmee is mogelijk gemaakt dat een huurdersorganisatie de belangen behartigt van huurders van verschillende verhuurders. Het is volgens de wetgever echter niet de bedoeling dat een verhuurder overleg moet voeren met of aangesproken kan worden door andere huurders dan zijn eigen huurders. De huurdersorganisatie die huurders van meerdere verhuurders vertegenwoordigt, moet dan ook een zodanige werkvorm kiezen dat de individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders kunnen worden aangesproken op het gevoerde beleid en beheer, aldus de wetgever (1). Let wel, de voorwaarde van de ‘zodanige werkvorm’ is slechts benoemd in de wetsgeschiedenis en is niet in de wet opgenomen. De opmerking kleurt uiteraard wel de uitleg van de wet in. De kantonrechter van de rechtbank Gelderland verklaarde recent, volledig in lijn met de parlementaire geschiedenis, een belangenvereniging niet-ontvankelijk die de verhuurder van complex A op zijn verplichtingen aansprak, terwijl die belangenvereniging de huurders van de complexen A, B en C vertegenwoordigde. Die belangenvereniging had namelijk niet een zodanige werkvorm. De desbetreffende verhuurder kon dus ook worden aangesproken door de huurders uit de complexen B en C. Die belangenvereniging kon zich daarom niet op de rechten voortvloeiend uit de Overlegwet beroepen. Hoe kan dit door een huurdersorganisatie met huurders van verschillende verhuurders voorkomen worden? De huurdersorganisatie kan de organisatie bijvoorbeeld opdelen in verschillende afdelingen (2). Dat waarborgt dat de verhuurder alleen de afdeling van zijn huurders behoeft te informeren, met die afdeling moet overleggen of die afdeling om advies moet vragen. Als een belangenorganisatie van huurders bestaat uit huurders van verschillende verhuurders, dan komt die organisatie dus slechts de rechten op grond van de Overlegwet toe, indien een passende werkvorm gekozen is (bijvoorbeeld door met afdelingen te werken). Een organisatie die niet zo’n passende werkvorm heeft, behoeft ook geen gesprekspartner van de verhuurder te zijn. (1) Kamerstukken II 2006/07, 30 856, nr. 3, p. 5.(2) Sengers in: GS Huurrecht, art. 1 Wohv, aant. C.6. Michael van den OordVBTM advocaten

  Lees meer

  14 juni 2019

• 

  Management

  Hoe werkt de volkshuisvesting in Denemarken?

  Een poosje geleden begeleidde Kjenning een groep Deense volkshuisvesters, tijdens hun bezoek aan Amsterdam. Ik mocht daarbij iets vertellen over de manier waarop wij huismeesters en wijkbeheerders inzetten. Aansluitend gingen we met een wijkbeheerder naar de Kolenkitbuurt in Amsterdam. Ik vond het een zeer leerzame dag. Niet alleen omdat ik in mijn beste Engels een presentatie moest verzorgen, maar vooral omdat ik door het contact met de Denen, door hun ogen keek naar de manier waarop we het hier doen met volkshuisvesting. Verbazing De dag ervoor waren de Denen naar Amsterdam Zuidoost geweest, de Bijlmer dus. Dat had indruk gemaakt: Waarom is dat groen daar zo slecht onderhouden? Ik heb uitgelegd dat het Stadsdeel door allerlei bezuinigingen het niveau naar omlaag heeft gebracht. Hoofdschuddend accepteerden zij deze uitleg. Ook tijdens de rondgang door de Kolenkitbuurt was de verbazing groot: Waarom doet hij niets? Ik legde uit dat onze wijkbeheerders netwerkers zijn, die dingen organiseren. En soms lukken dingen niet.  Naast een complex was een strook van 10 bij 2 meter, die duidelijk verwaarloosd was en vol met zwerfvuil en lege blikjes was. “Van de gemeente, dat hebben we al heel vaak gemeld, maar ze doen er niks aan, was de uitleg.“ Bij ons pakt hij een vuilniszak en dan is het probleem binnen 20 minuten opgelost. Was de reactie van de Denen. Ook een kort bezoekje aan een klein studentencomplex leidde tot hilariteit. De keuken zag eruit als in een scene uit Jiskefet:  vieze pannen op het aanrecht, een plakkerige vloer, een volle asbak op de tafel onder de onklaar gemaakte rookmelder. Het kan ze niets schelen! Was de eerste reactie van onze Deense vrienden. En daarmee bedoelden ze de verhuurder en niet de studenten. De span of control is groot, té groot, was de conclusie. Maar nu andersom. Hoe werken ze dan in Denemarken? Het Deense model. De huismeester in Denemarken is een doener. Zijn primaire taken zijn onderhoudswerkzaamheden in het complex en ook achter de voordeur. Hij maakt ook de gezamenlijke ruimten schoon en onderhoudt het groen. Daarnaast heeft hij ook sociale taken. Zijn werkgebied bestaat uit ongeveer 150-250 eenheden. Een van de grotere verschillen is dat in Denemarken het onderscheidt tussen grijs/groen van de gemeente, van corporaties en van andere eigenaren niet bestaat. De huismeester onderhoudt het grijs/groen. Om deze veelzijdige taak goed uit te kunnen voeren, wordt hij goed opgeleid. In een periode van 2 jaar gaat hij regelmatig een volle week naar school. Daarbij ligt de nadruk op het leren uitvoeren van de technische werkzaamheden, schoonmaken en groenonderhoud. Het is een fysiek zware baan, maar wel eentje die veel voldoening kan scheppen: Kijk eens hoe mijn complex erbij staat! Precies wat we in Nederland nodig hebben! Bij ons zien we een heel andere ontwikkeling. De huismeesters van weleer zijn er nauwelijks nog. De ontwikkeling is dat ze steeds minder zelf doen, hun gereedschap is hen afgenomen en is vervangen door een smartphone. Hun werkgebieden zijn steeds groter geworden. De complex gebonden huismeester zien we vrijwel alleen nog bij ouderencomplexen. De wijkbeheerder of buurtbeheerder van nu bestrijkt een gebied van 2000 tot soms wel 4000 woningen. Hoe effectief is dat? En past dat wel bij de ontwikkelingen in de samenleving en de huurderspopulatie? Ik denk het niet. Door bezuinigen en digitalisering is de afstand tussen de corporatie en de huurders steeds groter geworden. Onderhoud, groenonderhoud en schoonmaak worden meestal uitbesteed. Tegelijkertijd zien we dat het aantal kwetsbare huurders sterk is toegenomen. Door de tijdgeest en de toenemende diversiteit is de saamhorigheid in de afgelopen jaren sterk afgenomen. De mate van betrokkenheid bij elkaar en de woonomgeving is in steeds meer wooncomplexen onvoldoende. Dat is zichtbaar: zwerfvuil, bekladding, opslag en vuilnis in algemene ruimten en vervuiling. Corporaties proberen het tij te keren door in te zetten op activering van huurders, meer woonregels en het handhaven daarvan. Maar activeren lukt niet of nauwelijks en voor het consequent handhaven van regels is niet voldoende menskracht beschikbaar. Daarom denk ik dat het Deense model veelbelovend is in de Nederlandse context. Door dagelijks onderhoud, schoonmaak en groenonderhoud niet meer uit te besteden, maar zelf uit te voeren, creëer je een vaste medewerker die vrijwel dagelijks op het complex is. Door het kleine werkgebied leert hij vanzelf de huurders kennen. En omdat hij ook nog achter de voordeur komt, is vroege signalering opeens wel veel eenvoudiger geworden. Hennepteelt en onrechtmatige bewoning is opeens een stuk sneller en makkelijker te constateren en verloedering kan meteen worden aangepakt. Wij zijn enthousiast. U ook? Wij zijn zo enthousiast over de “Deense aanpak” dat we de eerste corporatie die een pilot start om huismeesters/wijkbeheerders ook de taken in het dagelijks onderhoud en beheer te laten doen, gratis met 3 adviesgesprekken over de invulling en organisatie en 2 workshops over leefbaarheid en sociaal beheer, willen ondersteunen in de aanpak. Dus bent u net zo enthousiast als wij? Neem dan gerust even contact op. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  13 juni 2019

• 

  Management

  Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen eindelijk aangenomen

  De Eerste Kamer heeft op dinsdag 14 mei 2019 de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen aangenomen. Deze wet beoogt de kwaliteit van een gebouw en het bouwproces te verbeteren en een grootschalige wijziging van vergunningverlening, de introductie van een privaat toezichtstelsel en de verruiming van de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer. Het stelsel van regelgeving zal stapsgewijs worden ingevoerd en de komende jaren worden toegepast bij verscheidene proefprojecten. De intrede van de wet staat gepland op 1 januari 2021 en zal allereerst gelden voor relatief éénvoudige bouwwerken zoals ééngezinswoningen. Complexe bouwprojecten worden pas later aan de wet onderworpen. Kwaliteitsborger Op de bouwplaats kan men zich opmaken voor de komst van de kwaliteitsborger. De kwaliteitsborger zal onder andere bouwplannen gaan beoordelen en de veiligheid en kwaliteit van uitgevoerde constructiewerkzaamheden monitoren. Het is voor aannemers, ondernemers en leveranciers van belang om te voorzien in goede documentatie om aan deze kwaliteitscontroles te kunnen voldoen. Versterking positie opdrachtgever Eén van de meest zichtbare gevolgen voor opdrachtgevers zal de intrede van het opleverdossier zijn. In dit dossier zal de aannemer onder meer verklaren dat het gebouwde volgens geldende bouwregelgeving is gebouwd en wordt opgeleverd. Verder verandert de regelgeving rondom ‘’verborgen gebreken’’ in de zin van een aannemingsovereenkomst  Nu is het zo dat een aannemer vanaf het moment van oplevering in beginsel alleen aansprakelijk is voor zogenoemde verborgen gebreken: gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze regeling wordt veranderd ten gunste van de opdrachtgever. De aannemer zal in het vervolg aansprakelijk zijn voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Hiermee verdwijnt in de basis dus de bewijslast voor de veelal ondeskundige opdrachtgever indien deze een gebrek bij de oplevering redelijkerwijs niet had moeten onderkennen. Daarbij is het dwingendrechtelijke karakter beperkt tot natuurlijke personen die niet handelen in het kader van een beroep of bedrijf. Voor andere partijen (natuurlijke en rechtspersonen die handelen in het kader van een beroep of bedrijf) wordt voorgesteld dat zij hiervan alleen uitdrukkelijk bij overeenkomst ten nadele van de opdrachtgever kunnen afwijken, in plaats van in algemene voorwaarden (zoals de UAV 2012 en de UAV-GC 2005). Gevolgen in de praktijk De nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen zorgt voor meer duidelijkheid in de aansprakelijkheid en verbetering in de bouwkwaliteit en het -toezicht. De praktijk zal moeten uitwijzen wat de gevolgen zijn van de veranderde regelgeving en welke knelpunten er eventueel zijn. Wilt u zich voorbereiden op de komst van deze wetgeving? Doe dan mee aan de opleiding Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, welke  VBTM en Kjenning organiseren vanuit de Aedes bouwrechtacademie. Zo kunt u zich goed voorbereiden op de komst van deze nieuwe regelgeving. Uiteraard kan deze opleiding ook incompany worden verzorgd. Onno MoldersVBTM advocaten

  Lees meer

  27 mei 2019

• 

  Management

  De Huurcommissie: klachtbehandeling en bemiddeling

  De Wet Modernisering van de Huurcommissie regelt de uitbreiding van de taken van de huurcommissie met de behandeling van geschillen tussen huurders en verhuurders. De minister heeft bij de behandeling van deze wet bevestigd dat huurders wel eerst de interne klachtenprocedure van de verhuurder moeten doorlopen voordat zij met hun klacht bij de huurcommissie terechtkunnen. Klachtbehandeling Het behandelen van klachten is een van de nieuwe taken van de Huurcommissie. Er kan een klacht worden ingediend over een gedraging van de verhuurder in het kader van geleverde producten en verrichte diensten op basis van de huurovereenkomst. Voordat de huurder zich met een klacht tot de Huurcommissie mag wenden, moet hij eerst een klacht hebben ingediend bij zijn verhuurder (bijvoorbeeld bij de eigen klachtencommissie). De klacht bij de Huurcommissie mag nooit gaan over toe- of afwijzing van een woning, wanbetaling, huurbeëindiging of afsluiting van nutsvoorzieningen. Een klacht kan bijvoorbeeld wel gaan over de opleveringsstaat van een woning of het niet-adequaat reageren van de verhuurder op overlastklachten. De Huurcommissie kan een klacht gegrond verklaren, indien een huurder benadeeld is door een gedraging van de verhuurder.  Financiële gevolgen na een klacht niet uitgesloten Uit de letter van het wetsvoorstel volgt geen bevoegdheid van de Huurcommissie om bij een gegronde klacht (bijvoorbeeld) de huurprijs te verlagen of de betalingsverplichting van servicekosten bij te stellen. Echter, tijdens de behandeling van het voorstel in de Tweede Kamer antwoordde de minister op de vraag of de Huurcommissie de huurprijs zou kunnen verlagen bij een gegronde klacht dat dat aan de Huurcommissie is en dat het afhangt van de klacht en het oordeel van de Huurcommissie.  Kortom, het is niet uitgesloten dat een uitspraak op een klacht financiële gevolgen heeft. De rechtspraktijk zal moeten uitwijzen hoe de Huurcommissie hiermee omgaat. Volgens ons volgt uit de tekst van het wetsvoorstel in ieder geval geen bevoegdheid voor de Huurcommissie om financiële gevolgen te verbinden aan een gegronde klacht. Is samenloop met andere procedures mogelijk? Hoewel de minister in de Eerste Kamer antwoordde dat de klachtprocedure niet zal gelden voor geschillen over de servicekosten en de huurprijs, omdat daarvoor reeds proceduremogelijkheden bestaan, sluit de tekst van het wetsvoorstel een dergelijke samenloop niet uit. Er zou bijvoorbeeld een conflict kunnen zijn over de schoonmaak van algemene ruimtes, uitmondend in zowel een verzoekschriftprocedure over de betalingsverplichting van de huurder als in een klachtprocedure over de kwaliteit van de schoonmaak. Het is afwachten hoe de Huurcommissie om zal gaan met de samenloop van klacht- en verzoekschriftprocedures. De tekst van het wetsvoorstel sluit wel uit dat de Huurcommissie een klacht in behandeling kan nemen, indien de kwestie bij een rechterlijke instantie in behandeling is (geweest). Naar de kantonrechter en legeskosten na klachtbehandeling. Tegen een uitspraak van de Huurcommissie, inhoudende de beoordeling van een klacht, wordt “hoger beroep” mogelijk bij de kantonrechter. Over deze procedure is verder nog weinig bekend. De rechtspraktijk zal moeten uitwijzen hoe kantonrechters omgaan met hun nieuwe bevoegdheid tot het beoordelen van klachten. Als een ingediende klacht gegrond wordt verklaard, zal de verhuurder leges à € 300,- moeten betalen aan de Huurcommissie. De huurder zal bij zijn verzoek tot klachtbehandeling een voorschot moeten betalen van € 25,-. Dat voorschot krijgt de huurder terug bij een gegronde klacht. Bemiddeling Een nieuwe taak van de Huurcommissie wordt het optreden als bemiddelaar. Het doel van bemiddeling is het zo spoedig mogelijk oplossen van een conflict, zonder dat er een formele procedure hoeft te volgen. Dat kan bijdragen aan het in stand houden of brengen van de goede verhouding tussen verhuurder en huurder. Als partijen hun zaak beëindigen door het sluiten van een schikkingsovereenkomst en dus niet langer een uitspraak van de Huurcommissie verlangen, krijgt de verzoekende partij het betaalde legesvoorschot volledig terug. Meer weten over het nieuwe klachtrecht? Het wetsvoorstel beoogt de toegang tot de Huurcommissie laagdrempeliger te maken. Het kan zijn dat u betrokken raakt in een bemiddelingstraject of een klachtenprocedure. Omdat met name de klachtenprocedure relatief nieuw is en mogelijk kan samenlopen met andere procedures bij de Huurcommissie, kan het zinvol zijn om (vooraf) juridisch advies in te winnen. Tijdens de cursus Klachtrecht huurder: Geschillencommissie, Huurcommissie, rechter gaan we verder in op de nieuwe wetgeving, de rollen en de procedures rondom klachten. Pepijn EymaalVBTM advocaten

  Lees meer

  22 maart 2019

• 

  Management

  In gesprek over ontwikkeling met je leidinggevende? Hoe dan?

  Tja. Daar zit je dan. Morgen is je voortgangsgesprek met je leidinggevende en wil je het eigenlijk ook hebben over je ontwikkeling. Want je wilt vooruit, verbreden, verdiepen. Maar vooral weer in beweging komen met je eigen ontwikkeling. Hoe dan? Zo’n gesprek voorbereiden kan best lastig zijn. Er zijn zoveel mogelijkheden. Dus wat kies je dan? Wat wil je dan? Hoe geef je richting aan je eigen ambities, je eigen wensen maar hou je ook balans zodat de organisatie waarvoor je werkt aan jou ontwikkeling wat heeft? Want laten we eerlijk zijn, die balans is ook van belang. Natuurlijk is het geen investeringsbesluit zoals bij nieuwbouw, maar ook een opleiding is een investering met maatschappelijk geld. Dus dan is het wel goed om zo’n investering te onderbouwen. Een uitstapje naar andere sectoren Andere sectoren werken rondom ontwikkeling meer en meer vanuit het model van de “T-shaped professional.” Daarmee wordt ontwikkeling zowel in brede algemene kennis en vaardigheden als ook in diepe expertise en specialisme gezocht. Want in de huidige tijd, met volop veranderingen en beweging, is alleen een diepe expertise niet meer voldoende. Maar ook alleen goede vaardigheden helpen je niet verder. Ontwikkelen moet zowel in je eigen specialisme en je eigen generalisme.  Even terug naar jouw gesprek Ook bij de corporatie moet je als medewerker generalistisch én specialistisch werken. Je moet werken aan je vakkennis, je als woonconsultent bijvoorbeeld verdiepen in de aanpak van woonfraude of kennis van schuldproblematiek en overlastsituaties. Of als opzichter moet je kennis hebben van asbest, aanpak van vocht en schimmel of ga maar door. Maar daarnaast wordt ook van je verwacht dat je bijvoorbeeld resultaatgericht kunt samenwerken, kunt omgaan met bewoners met verward gedrag, kunt onderhandelen en een klantgerichte houding hebt. Zo kun je ook naar je eigen functie, werk en ambities kijken. Waar kun je je ontwikkelen in de breedte? Waar moet je je ontwikkelen in de diepte om bij te blijven op je vak? Deze vragen helpen in je gesprek over je ontwikkeling. Het geeft richting aan jouw bijdrage aan de organisatie, waar je ambities liggen en hoe je daarin kunt gaan groeien. Maar wel een stapje concreter Bij Kjenning zijn opleidingen ingedeeld in het model van de T-Shaped corporatieprofessional. De opleidingen in de horizontale balk (generalisme) richten zich op de brede vaardigheden, die je als corporatiemedewerker nodig hebt in de corporatie anno nu. In de verticale balk (specialisme) zijn opleidingen gericht op de vakontwikkeling van de corporatieprofessional. Dit model zetten onze opleidingsadviseurs in bij het bepalen van aanwezige en gewenste kennis en kunde en bij het opzetten van opleidingsplannen om zo gericht te werken aan breed en goed inzetbare corporatieprofessionals. Maar dit model kun je natuurlijk zelf ook gebruiken als je morgen dat gesprek hebt of zoekend bent in je eigen ontwikkeling. Direct aan de slag? Wilt je ook aan de slag met het model? Om jezelf verder te verbreden en specialiseren? Of wil je als leidinggevende je team of afdeling verder ontwikkelen? Dan is dit model de handige kapstok die wij gebruiken. Maar wel om dat te vertalen naar een praktisch opleidingsplan, met concrete acties en stappen. Even sparren of meedenken? Wil je dat we even meedenken over jouw ontwikkeling of de ontwikkeling van je team? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Ze helpen u verder om vanuit het model van de T-shaped corporatieprofessional te komen tot een praktisch ontwikkelplan.

  Lees meer

  22 maart 2019

• 

  Management

  Integriteit in de praktijk: hoe doe je dat?

  Integer handelen. Wat is het beleid van de organisatie? Wat mag en kan wel, wat mag en kan niet? Alle medewerkers van studentenhuisvester DUWO volgden de Dilemmatraining Integriteit. “We hebben de puntjes weer even op de i gezet”, aldus Annika Kwint, hr supportmedewerker. Heeft DUWO hiervoor geen regels? “Uiteraard heeft DUWO een gedegen gedragscode en is er beleid op dit vlak. En uiteraard handelen de medewerkers daarnaar. Maar toch is het goed om met enige regelmaat een onderwerp als integriteit weer onder de aandacht te brengen van iedereen. Die wens was er ook vanuit de directie. Vandaar dat alle 180 medewerkers de Dilemmatraining Integriteit hebben gevolgd. Noem eens wat dilemma’s “Mag je bijvoorbeeld een cadeautje aannemen van een dankbare huurder? Kun je onder werktijd met een collega even snel langs je huis rijden om privé die zware kast te verplaatsen die je in je eentje niet kunt tillen? Is het erg om wat suikerzakjes van het werk mee te nemen omdat ze thuis op zijn en je geen tijd hebt om langs de winkel te rijden omdat je hebt overgewerkt?  Kijk, korting krijgen op een privéaankoop vanwege zakelijke banden, daarvan weet iedereen dat het niet kan. Maar juist als het gaat om kleine dingen is het soms best lastig om te bepalen of iets wel of niet kan.” En dan helpt een training? “Met een training maak je iedereen weer bewust van de risico’s. Voorafgaand aan de training kregen medewerkers online een aantal dilemma’s voorgelegd met een drietal antwoordmogelijkheden per dilemma. Dat waren herkenbare dilemma’s toegespitst op onze organisatie. Tijdens de training werden de antwoorden besproken.  Er was geen goed of fout, wel wat het meest wenselijk is gezien de gedragscode van DUWO. De training was absoluut niet bedoeld om mensen een lesje te leren, mensen handelen namelijk nagenoeg altijd vanuit goede bedoelingen. De insteek was om medewerkers te laten nadenken.” Alle 180 tegelijk? “DUWO zit in meerdere steden waar we in totaal ruim 30.000 studenten huisvesten. In iedere groep zaten medewerkers van verschillende afdelingen en vestigingen. Dat leverde een mooie mix op. Iedereen heeft zijn eigen normen en waarden, ook per vestiging verschilt dat soms.  Het was goed om aan de hand van de voorgelegde dilemma’s daarover met elkaar in gesprek te gaan. Dat gebeurde dan ook volop. Soms ontstond er discussie, soms hadden mensen ook zo iets van: ‘Oh ja, zo heb ik er nog niet naar gekeken’. Er ontstaat bewustwording en je leert van elkaar. Voor sommigen was het echt een eyeopener.” En nu? “De mensen die al langer bij DUWO werken zijn weer opgefrist en de relatieve ‘nieuwelingen’ weten nu beter hoe en wat. De organisatie heeft de voorbeelden in de gedragscode geactualiseerd zodat ze beter aansluiten op de huidige praktijk en herkenbaarder zijn voor de medewerkers. Zo is voor iedereen nog duidelijker wat DUWO integer handelen vindt.” Praktisch toepasbaar en passend bij de eigen situatie Samen met DUWO hebben onze opleidingsadviseurs een maatwerk dilemmatraining Integriteit ontworpen, gericht op de situatie bij DUWO, prikkelend, realistisch, uitdagend maar bovenal toegespitst op eigen praktijksituaties bij DUWO. Ook een ontwikkelvraagstuk? Neem dan  contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.

  Lees meer

  14 januari 2019

• 

  Management

  3 vragen over huurdersparticipatie

  Tijdens de eendaagse cursus ‘De Overlegwet en de huurdersorganisatie’ zijn er altijd diverse vragen over huurdersparticipatie. Enkele daarvan zetten we in dit artikel -met antwoord- op een rij. “In hoeverre is een bewonerscommissie of huurdersorganisatie verplicht?  Deze particuliere verhuurder exploiteert een complex met ruim 30 wooneenheden. Dat functioneert prima, maar er is geen bewonerscommissie of iets dergelijks. Uitbreiding van het woningbezit met enkele wooncomplexen (elk meer dan 25 wooneenheden) staat in de planning. “Ligt het initiatief tot oprichting bij de verhuurder?” Antwoord: Een bewonerscommissie of een huurdersorganisatie, zoals bedoeld in artikel 1 Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), is geen verplicht verschijnsel. Zijn er huurders en/of kandidaat-huurders, doch organiseren zij zich niet, dan zij dat zo. Maar ’t kan voorkomen dat je als verhuurder behoefte hebt aan een klankbord, bij de voorbereiding van nieuwbouw, of renovatie, of wanneer je de leefbaarheid van een complex, buurt of wijk wilt bevorderen. Dan kan een verhuurder initiatief nemen, dus bewoners vragen om zich te organiseren en daarbij wat hulp aanbieden (zoals vergaderruimte beschikbaar stellen). Dat soort inspanningen zijn voor een verhuurder niet verplicht. En wanneer huurders er geen zin in hebben, dan blijft organisatie uit. Heeft een huurdersorganisatie instemmingsrecht bij het beleid dat de verhuurder ter zake van de energieprestatievergoeding wil voeren? In uw boek ‘Huur en verhuur van woonruimte in 88 vragen en antwoorden’ schrijft u dat artikel 5a Wohv een huurdersorganisatie geen instemmingsrecht toekent met betrekking tot het beleid dat de verhuurder ter zake van de energieprestatievergoeding wil voeren (p. 214). U wijst er ook op dat zoiets wel in een ‘overlegwetovereenkomst’ tussen huurdersorganisatie en verhuurder kan zijn vastgelegd: “Die afspraken strekken partijen dan tot wet.” Onze huurdersorganisatie beweert echter dat de Woonbond zich op het standpunt stelt dat huurdersorganisaties ter zake wèl instemmingsrecht hebben. Weet u waarop dat is gebaseerd? Ook ik meen dat de EPV niet onder het bereik van artikel 5a Wohv is te rekenen. Er is geen sprake van afrekening op een individuele meter of van servicekosten. Bent u bekend met het standpunt van de Woonbond? Antwoord: Ik ben het eens met uw analyse. Of de Woonbond hierover een standpunt inneemt, is mij niet bekend. Hieruit blijkt vanzelf dat mij evenmin bekend is waarop dat (eventueel andere) standpunt is gegrond. Mensen roepen vaak maar wat of vergissen zich smartelijk. Mijn advies is: toon uw oprechte verbazing en interesse, zonder een oordeel te geven. Vraag leergierig naar de bron. Volgt dan geen overtuigende onderbouwing, dan zie ik geen reden om uw standpunt te wijzigen. U kunt ook navraag doen bij de Woonbond zelf. Mocht vervolgens blijken dat we het verkeerd zien, dan verneem ik dat uiteraard bijzonder graag van u! Zijn er normen voor de tegemoetkoming in de kosten die een verhuurder aan een huurdersorganisatie moet betalen? Tijdens de cursus heb ik geïnformeerd naar normen voor de tegemoetkoming in de kosten die een verhuurder aan een huurdersorganisatie moet betalen, op basis van artikel 7 Wohv. U gaf aan dat partijen daarover onderhandelen op basis van de begroting van de huurdersorganisatie. Welnu, één van onze huurdersorganisaties heeft een betaalde administratieve kracht voor een paar dagen per week. Dat zou aanvankelijk een tijdelijke ondersteuning zijn, maar al gauw bleek zelfs uitbreiding van uren nodig, aldus de huurdersorganisatie. Die kosten zijn aanzienlijk en baren mij zorgen. Het takenpakket is niet duidelijk. Waarom vindt de ene huurdersorganisatie dit nodig en de andere niet? Antwoord: Als verhuurder bestrijkt u een betrekkelijk groot landelijk gebied, uw bezit telt circa 20.000 woningen. Huurders zijn georganiseerd in diverse huurdersorganisaties (HO’s). Ik heb uw meest recente visitatierapport doorgescrolld, zoals ook het Jaarverslag 2017. Mijn eerste indruk was dat huurdersparticipatie geen topprioriteit is. Over dat onderwerp trof ik weinig kwantitatieve gegevens of trots aan. Ik vond bijvoorbeeld niet wat u bijdraagt in de kosten van huurdersorganisaties. Evenmin bleek wat participatie oplevert. En wat de invloed ervan is op het beleid en op het presteren van u als verhuurder en/of het gemeentebestuur op het gebied van de volkshuisvesting. Onder die mistige omstandigheden is het moeilijk om tot een afgewogen oordeel te komen. ’t Is niet ongebruikelijk dat een verhuurder een huurdersorganisatie enige ambtelijke en/of inhoudelijke ondersteuning gunt. Wanneer je per huurder minder dan € 5 per jaar uitgeeft aan de huurdersorganisatie, dan is er wel reden voor een explorerend gesprek daarover, want zoiets oogt bijzonder mager. Maak je er meer van dan € 10 per huurder per jaar, dan moet je ook eens achter je oren krabben: is dat niet wat veel? Wat die ambtelijke ondersteuning betreft: op 20.000 huurders, met diverse HO’s, zo’n 50 Bewonerscommissies plus een koepeloverleg, zou ik niet vreemd opkijken van administratieve ondersteuning gedurende 20 uur per week, voor alle HO’s gezamenlijk. Waarom kan professionele hulp nodig zijn? Dat moet klip en klaar zijn. Je zou toch minst genomen een gespecificeerde taakomschrijving mogen verlangen met een verdeling van beschikbare uren per taak. Ik zou ook wel iets meer over de output willen lezen. Een beetje koffieleuten, vage spreekuren houden en mekaar een beetje bezighouden, dat is niet voldoende. Taakuitoefening zoals bedoeld in de artikel 5 e.v. Wohv, daarom zou het vooral moeten gaan. Die aanknopingspunten noemt artikel 7 Wohv letterlijk. Dat blijkt ook uit jurisprudentie en uit praktijken die ik ken bij verschillende verhuurders in het land. Huurdersparticipatie vergt in de eerste plaats inzet van huurders die vrijwilligerswerk doen. Soms kennen bestuurders van HO’s zichzelf een vergoeding toe, variërend van € 500 tot € 1.500 per jaar terwijl de ‘outcome’ daarvan niet altijd even duidelijk wordt verantwoord. Ondersteuning, secretarieel (permanent) en inhoudelijk (op afroep) kan nodig zijn, afhankelijk van wat er speelt qua woningbeheer. Blijf inzetten op kritische bespreking van de begrotingen: wat doet de HO? Wat kost dat? En wie betaalt wat? Dat jaarlijks evalueren: uiteindelijk wil ieder de woonlasten toch beperken? Dat is het gezamenlijke belang dat ieder behoort te dienen. Heeft u zelf een vraag? Neem dan deel aan de eendaagse cursus ‘De Overlegwet en de huurdersorganisatie’ of neem contact op met ons via het contactformulier. Uiteraard kan deze cursus ook op maat bij u aan huis of in regio worden verzorgd. Mr P.G.A. van der Sandendocent Kjenning Dit artikel werd tevens gepubliceerd in de e-mail nieuwsbrief Huurrecht@ctueel

  Lees meer

  5 augustus 2018