Management artikelen

De inclusieve samenleving: een ideaal met een prijs

De inclusieve samenleving is een mooi ideaal. Het idee dat iedereen, ook kwetsbare mensen, mee mag doen inspireert en spreekt aan. Alleen komt dit ideaal met een prijs. En corporaties betalen die prijs letterlijk en figuurlijk. Onze samenleving is vaak helemaal niet inclusief en niet iedereen kán meedoen. Zo krijgen corporaties steeds vaker te maken met overlast door kwetsbare personen, waarbij de hulpverlening onvoldoende grip krijgt op de situatie. Dit plaatst corporaties voor een duivels dilemma. Corporaties zijn verplicht op te treden tegen overlast. Als de hulpverlening faalt en de overlast blijft, dan is huisuitzetting de volgende stap. Corporaties zetten die stap nog maar zelden. In heel Nederland gebeurt dit nog maar 300 keer per jaar. Want beschermde woonvormen of plekken in instellingen zijn er nauwelijks. En niemand wil een kwetsbaar persoon dakloos maken. Maar ondertussen is het woongenot van de buren ver te zoeken en klagen die terecht. Leven met overlast en verloedering is voor veel sociale huurders het nieuwe normaal geworden. Corporaties kunnen 2 sporen bewandelen. Ze bewaken hun grenzen of investeren in oplossingen. De ondergrens bewaken Corporaties treden daadkrachtig op tegen verloedering en overlast. Hierbij hoort ook dat zij aansturen op huisuitzetting als overlast blijft aanhouden. Dat is puur zakelijk gezien ook logisch. Corporaties zijn immers verplicht om op te treden tegen overlast. En waarom zouden corporaties lijdzaam moeten toezien dat de leefbaarheid in wijken achteruitgaat omdat de overheid faalt? Door huisuitzettingen leggen zij het probleem weer waar het hoort, namelijk bij de overheid. Moreel en sociaal gezien is dit natuurlijk wel erg ongemakkelijk. Het gaat hier om kwetsbare mensen. Corporaties houden anderen consequenter aan afspraken. Het komt nog te vaak voor dat afspraken door zorgpartijen of kwetsbare huurders niet worden nagekomen. Corporaties zijn dan meestal opvallend meegaand. Bij omklapcontracten komt het voor dat corporaties instemmen met het omklappen van het contract, ook als er overlast is geweest of andere signalen dat de cliënt niet zelfstandig kan wonen. Het argument dat er geen plek meer is in een instelling is dan doorslaggevend. Ook afspraken over begeleiding en hulpverlening worden vaak niet nagekomen. Soms weigert de cliënt huurder nog langer mee te werken, maar ook zorgpartijen laten steken vallen. En waarom zouden corporaties dan nog nieuwe kwetsbare mensen uit instellingen toelaten als de hulpverlening aan huidige kwetsbare huurders niet op peil is? Dat corporaties veel strenger kunnen zijn, liet Portaal recent zien. Zij verhuurden een woning met een omklapcontract aan een zorgpartij. De cliënt van de zorgpartij veroorzaakte overlast en de zorgpartij werkte niet mee aan huisuitzetting. Portaal spande met succes een procedure aan. De zorgpartij moet nu de woning ontruimen. Bovenstaande twee oplossingen zetten de corporatie tegenover samenwerkingspartners als zorgpartijen en gemeenten. Dat is ook niet (altijd) wenselijk. Gelukkig zijn er ook oplossingen in harmonie denkbaar. Investeren in netwerk en oplossingen Corporaties kunnen initiatief nemen door bijeenkomsten te organiseren met netwerkpartners. Corporaties hebben hier ook belang bij. De relatie met de gemeenten, politie en zorgpartijen kan op deze wijze via inhoudelijke thema’s worden versterkt en de gezamenlijke ervaren urgentie bij thema’s helpt ook om samen écht de problemen aan te willen pakken. Dit kan gaan om themabijeenkomsten, stakeholdersbijeenkomsten, werkconferenties of buurtschouwen. Het doel is om afspraken te maken over samenwerking en een gezamenlijke aanpak. Dit helpt, maar vaak zijn de middelen van de anderen ontoereikend. Ook hier kan de corporatie iets betekenen. De corporatie kan ook financieel bijdragen aan hulpverlening. De Woningwet maakt dit nu al mogelijk. Die bijdrage is nu nog gelimiteerd, maar de verwachting is dat die beperking verdwijnt. Dit betekent dat corporaties onbeperkt voor hulpverlening aan kwetsbare huurders mogen betalen, voor zover dat gaat over wonen. Dat kost geld, maar daar staat tegenover dat corporaties meer grip krijgen op hulpverlening bij overlast. Want wie betaalt, bepaalt. Creëer meer geschikte woonvormen voor mensen die net niet zelfstandig kunnen wonen. Corporaties experimenteerden in de afgelopen jaren al met nieuwe woonconcepten. In Eindhoven betrok de corporatie kandidaat huurders bij de ontwikkeling. Samen creëerden zij een complex waarin ook kwetsbare bewoners een plek kregen. Een ander voorbeeld is de Magische Mix waar meerdere corporaties, waaronder Openbaar Belang, in investeren. Dit soort experimenten is veelbelovend, maar nog te kleinschalig. Het wordt tijd het groter aan te pakken. Waarom geen woon-zorgcomplexen voor GGZ-patiënten en verslaafden? De huidige uitvoering van de extramuralisering van de GGZ vraagt in elk geval om een antwoord van de corporaties. Die betalen sowieso een hoge prijs, ook als ze niets doen. Het bewaken van de ondergrens en het investeren in oplossingen zal beide nodig zijn. Overlast en verloedering kan en mag niet het nieuwe normaal worden in sociaal wonen. Aan de slag? Tijdens de interactieve training Leefbaarheid: Beleid en Organisatie wordt ingegaan op deze vragen. Naast theorie, actuele ontwikkelingen en achtergronden over leefbaarheid wordt ingegaan op “goede en slechte” maar bovenal leerzame praktijkvoorbeelden. En natuurlijk is er ruimte voor eigen praktijkvoorbeelden. Zo kunt u na de training met nieuwe inspiratie aan de slag met leefbaarheid binnen uw organisatie en mét uw stakeholders. Harry VlaarTrainer Kjenning

Lees meer

20 september 2021

Veranderen is een werkwoord

Niets is lastiger om aan te pakken, hachelijker om er de leiding over te nemen, of minder zeker van succes, dan het invoeren van nieuwe dingen, omdat degene die nieuwigheden invoert, hen die het in de oude toestand goed ging tot vijanden maakt en hen die het onder de nieuwe omstandigheden goed zou kunnen gaan, als lauwe verdedigers heeft. Dit schreef de Italiaanse politicus en filosoof Niccolo Macchiavelli (1469-1527). Hij had scherp geformuleerd hoe lastig veranderen is. En nog maar een dan: verandering is de enige constante factor in het universum. Dit schreef Heraclitus in 500 voor Christus. Corona heeft ons gedwongen zaken anders aan te pakken. Dat was geen vrijwillige verandering of een keuze. Het moest simpelweg. Zo’n verandering gaat vanuit het perspectief van veranderen dan ook relatief gemakkelijk. De urgentie is hoog en iedereen weet, met allerlei uiteenlopende gevoelens daarover, dat er uiteindelijk geen ruimte voor discussie is. Het is pompen of verzuipen en zorgen dat we doen wat moet. Maar als samenleving hebben we veel angst, verwarring, chaos en frustratie achter de rug. De grootste urgentie rondom Corona is inmiddels wel verdwenen en het normale leven is weer aardig op stoom. Maar veranderingen blijven, waarbij de meeste natuurlijk een veel minder hoge urgentie hebben dan corona had. Ook woningcorporaties blijven continu onderhevig aan veranderingen op allerlei gebied. Hierdoor moeten de mensen steeds weer nieuwe dingen leren én afleren. Nu is leren is niet altijd even gemakkelijk, maar iets afleren is vaak ronduit moeilijk… Een organisatie kan zichzelf ook niet veranderen, alleen mensen in organisaties kunnen veranderen. Een deel van de mensen kan besluiten te gaan veranderen omdat zij vinden dat er een andere organisatietoekomst nodig is. Uiteindelijk kan een organisatie slechts voortbestaan als alle mensen in de organisatie gedrag vertonen dat aansluit bij een gewenste toekomst voor deze organisatie. Maar dat betekent nog niet dat de koers blijvend gewijzigd is. Mensen zullen met elkaar moeten vaststellen welke veranderingen er nodig zijn om op koers te blijven. En vanuit welke visie doen we dat dan: plannen we veranderingen of is het toch iets wat spontaan en vanuit relatieve chaos moet ontstaan? Of het nu gaat om de implementatie van een nieuw primair systeem, het opnieuw vormgeven van de werkprocessen of om samenwerken met andere organisaties. Laten we eerlijk zijn; veranderen blijft voor iedereen lastig. En steeds weer blijkt dat het in beweging krijgen van de organisatie(lees: de mensen) niet eenvoudig is. Techniek? Vorm? Inhoud? Of toch gedrag? De discussie gaat daarbij helaas vaak over het middel: de techniek, de vorm en/of de inhoud. We kunnen bijvoorbeeld eindeloos discussiëren over dat we moeten samenwerken met andere organisaties. Maar als niemand dat oprecht voelt, niemand het gemeenschappelijke belang (h)erkent en de belangen ook niet voor iedere partij even evident zijn en doorleefd worden, is de samenwerking een papieren tijger die gedoemd is te mislukken. De discussie moet altijd over het doel en de bedoeling (blijven) gaan. En niet over de vraag: Hoe krijg ik de medewerkers zover dat zij gedrag gaan vertonen dat blijvend is en een bijdrage leveren aan de verandering binnen de corporatie? Misschien het beter om te vragen: Hoe gaan wij met elkaar er voor zorgen dat wij met elkaar gedrag gaan vertonen dat blijvend is en een bijdrage levert aan de verandering binnen de corporatie? Een verandertraject is meer als het vaststellen van de huidige en gewenste situatie en een plan maken waarin beschreven staat hoe het verschil tussen huidig en gewenst wordt weggepoetst. Veranderen betekent oude gewoonten afleren en nieuwe zaken eigen maken. En daar staat niet iedereen voor te juichen, hoewel het toch belangrijk en zelfs noodzakelijk kan zijn. En als de verandering dan uiteindelijk toch is doorgezet, hoe wordt dan voorkomen dat de organisatie niet terugvalt in het oude gedrag? Oftewel: Hoe wordt de verandering geborgd? En hoe gaan we om met weerstand tegen de verandering? Dit zijn lastige vraagstukken waar veel corporaties mee te maken hebben. Ervaring uit het verleden… Wat hebben we geleerd van verandertrajecten uit het verleden? Bij verandertrajecten die succesvol zijn: is er substantiële aandacht gegeven aan communicatie en interactie (de menselijke factor) zijn mensen werkelijk meegenomen op weg naar de veranderbestemming is het verandertraject beschouwd als een leertraject. In verandertrajecten die weinig succesvol waren, was er geen of nauwelijks aandacht voor de menselijke factor en werd het traject benaderd als een rationeel, planmatig en technocratisch proces waarin alle onzekerheid omgezet werd naar schijnbare zekerheid. Maar helaas worden er weinig lessen geleerd: veel mensen hebben een soort dwangneurose waarbij bezit en beheersing, definitie en overzicht, planning en controle de overhand hebben en deze benadering zou dan zorgen voor schijnbaar geluk, rust en zekerheid. Te veel verandertrajecten worden nog steeds op deze laatste wijze benaderd. Er bestaat geen waarheid of werkelijkheid waar aan we kunnen refereren als het om veranderen gaat. We moeten in staat zijn om over onze eigen schaduw te stappen, over onze eigen werkelijkheid heen te kijken. Serieus met veranderen omgaan, serieus met mensen omgaan, echt investeren in de menselijke maat en echt durven te leren. We moeten in staat zijn om op verschillende wijzen naar veranderen te kijken, met meerdere “brillen”: het meervoudig kijken. En we moeten loskomen van de “kookboek-methode”, er bestaat geen alomvattend blauwdruk die alle veranderingen tot een goed uit einde brengt. Mensen maken de verandering Onderstaande 8 stellingen onderstrepen deze visie. 1) Geen moetje Laat mensen zin krijgen in de gewenste toekomst en geef ze de ruimte om hun eigen pad daar naar toe te kiezen. Dan creëer je een verandering die geen ‘moeten’ is maar ‘willen’ wordt. 2) Eigen willetjeMensen willen best veranderen. Ze willen alleen niet veranderd worden. 3) Het moeilijkste dat er is Veranderen is niet eenvoudig. We zijn gehecht aan onze ingesleten patronen en vallen gemakkelijk terug in deze comfortabele werkwijzen. 4) Gewoon ff evoluerenTegelijkertijd is veranderen ons door de evolutie ingeprent. De soorten die zich het beste weten aan te passen aan veranderende omstandigheden zullen overleven. We zijn dus ook gewend aan veranderen. 5) Ghandi: Mensen volgen wat je doet, niet wat je zegt. Voorbeeldgedrag is een belangrijke succesfactor bij veranderingen; maar de meest vacante functie is vaak de voorbeeldfunctie. 6) Wat je aandacht geeft, groeit Er zijn altijd voor- en tegenstanders bij verandering en een grote middengroep die afwacht. De grote middengroep zal daarheen verschuiven waar de meeste aandacht is. 7) Niet de organisatie maar de mensen maken het verschilAls mensen hun gedrag niet veranderen, veranderen organisaties niet. 8) Zoekt en gij zult vinden De wijsheid is al aanwezig in de organisatie, we hoeven ‘m alleen maar naar boven te halen. Eddy Bonthuis, Kjenning

Lees meer

1 augustus 2021

5 tips om problemen bij de samenwerking met bewonerscommissies te bespreken én te voorkomen

Bij de samenwerking met bewonerscommissies zijn er een aantal veel voorkomende problemen. Zo verloopt een vergadering met bewoners meestal minder gestructureerd dan met collega’s of een netwerkoverleg. Daar kun je van alles van vinden. Maar de beste tip is heel simpel: Laat ieder gewoon eerst even tetteren! Maar hoe bespreek je nu andere veelvoorkomende problemen? We zetten een aantal tips op een rij om problemen bespreekbaar te maken én te voorkomen. 5 tips om problemen te bespreken én te voorkomen Spreek verwachtingen naar elkaar helder uit. Dat kan door onderstaande vragen met je commissie te bespreken en hierover afspraken te maken. Wat verwacht je van de bewonerscommissie? Wat mogen ze van jou en de corporatie verwachten? Welke onderwerpen staan op de agenda en welke niet? Hoe wordt de achterban geïnformeerd en betrokken? Voorbeelden van spelregels zijn: De bewonerscommissie vergadert op het juiste (complex- of buurt) niveau. De commissie onderhoudt actief contacten met het centrale niveau. (koepel, huurdersraad) De bewonerscommissie vertegenwoordigt het complex; een afspraak met de commissie = een afspraak met het complex De achterban wordt door de commissie of door een gezamenlijke brief van corporatie en de bewonerscommissie geïnformeerd over belangrijke besluiten. We hebben respect voor elkaar; Het zal voorkomen dat de corporatie nee zegt op voorstellen van de commissie. Het is prettig als dit wordt gerespecteerd en oude koeien in de sloot blijven. De commissie zit de vergadering voor en notuleert. De commissieleden zetten zich actief in bij het organiseren van activiteiten in buurt en complex Verdiepen of meer leren? En natuurlijk is het altijd goed om je te verdiepen in de overlegwet en de huurdersorganisatie, te leren hoe je met de Huurdersorganisatie in de praktijk actie aan de slag kunt, hoe je goede Bewonersbijeenkomsten kunt organiseren en hoe je bewonersparticipatie op een moderne, effectieve en diverse wijze kunt vormgeven.

Lees meer

26 juli 2021

Ontbinding van de huurovereenkomst door agressie

Zowel het gerechtshof Den Bosch als het gerechtshof Den Haag deden in 2020 uitspraak in door verhuurders gestarte procedures tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens (verbaal) agressief en intimiderend gedrag van de huurder naar omwonenden, medewerkers van de corporatie en door de verhuurder ingeschakelde derden. In beide procedures speelde de vraag of bedreigingen en scheldkanonnades door de huurder een tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beide gerechtshoven beantwoorden deze vraag bevestigend. Stelselmatig uitschelden en bedreigen van omwonenden en medewerkers van de corporatie De uitspraak van het gerechtshof Den Haag (14 januari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:27): In de situatie waarover het Haagse gerechtshof oordeelde, ging het om een huurder die zijn omwonenden en medewerkers van de verhuurder (corporatie Woonbron) stelselmatig uitschold en bedreigde. De kantonrechter wees de gevorderde ontbinding en ontruiming af. Het gerechtshof was echter wél van oordeel dat sprake was van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij achtte de volgende omstandigheden om tot dit oordeel te komen relevant: verklaringen (en getuigenissen) van zowel de wijkagent als medewerkers van Woonbron, vele klachten van omwonenden, meerdere pogingen van Woonbron om de overlast te doen stoppen (zonder resultaat) en het structurele karakter van de overlast. Het belang van Woonbron om haar medewerkers en huurders te beschermen woog in dit geval zwaarder dan het woonbelang van de huurder. De uitspraak van het gerechtshof Den Bosch (21 januari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:165): Ook in de situatie waarover het hof van Den Bosch moest oordelen was sprake van een huurder die zich stelselmatig agressief gedroeg jegens zowel omwonenden, medewerkers van de verhuurder (corporatie Laurentius) als door de verhuurder ingeschakelde derden (waaronder een aannemer). Ook bleef de huurder klagen over gestelde gebreken, waarvan de kantonrechter eerder al had geoordeeld dat hiervan geen sprake was. Het gedrag van de huurder heeft voor meerdere andere huurders de reden gevormd om te verhuizen. De verhuurder heeft zelfs beveiliging ingehuurd vanwege het gedrag van de huurder. Bovendien heeft de huurder geweigerd om een gedragsaanwijzing te tekenen. Meerdere waarschuwingen hebben de situatie niet verbeterd, hetgeen de reden vormde voor de verhuurder om een procedure te starten met een positief oordeel voor de verhuurder tot gevolg. Agressief gedrag van huurders kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst Helaas hebben woningcorporaties meer dan eens te maken met huurders die zich (verbaal) agressief gedragen jegens medewerkers, ingeschakelde derden of omwonenden. Uit de hierboven besproken uitspraken blijkt dat dit kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Een procedure is dus kansrijk, mits uit de omstandigheden voldoende blijkt dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het Huurrecht kent in de praktijk veel nuances en vele zienswijzen Die dagelijkse praktijk maakt huurrecht ook leuk. Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen? Tijdens Huurrecht verdieping staan veel interessante praktijksituaties op het programma. Ook uw eigen casus kunt u bespreken. Na de cursus bent u weer op de hoogte! Bent u erbij? Een snelle opfris van kennis kan met de training Opfris en actualiteiten Huurrecht. En wanneer u nog beperkte ervaring heeft met huurrecht biedt de opleiding Huurrecht de basis een prima start. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder. Tanja de GrootVBTM Advocaten

Lees meer

13 juni 2021

Bij de vierde IKEA kast is het echt opletten geblazen

Tja. Vorige keer vertelde ik al over het klusvirus dat rondgaat. Nederland is massaal aan het klussen geslagen. Zo massaal dat een normale Ikea pax kast al lastig leverbaar bleek te zijn. Ja, dat zijn die leuke kasten, die je zelfs met enige ‘klusdyslexie’ nog wel in elkaar kunt zetten. Maar als je er meer achter elkaar monteert, ligt de “ik-weet-het-nu-wel” gedachte op de loer. Ik-weet-het-nu-wel Nu een aantal kasten rechtop staan, snap ik het wel. Denk ik. De handleiding heb ik er bij de eerste kasten steeds naast gehad. Die kasten staan al te pronken en mijn zelfvertrouwen is enorm gegroeid. Enthousiast begin ik aan kast nummer 4. En de handleiding kan opzij want ik-weet-het-nu-wel. Helaas blijkt dat je juist dán extra moet opletten. Doordat ik niet oplette met de linker- en rechterzijde van de kast zaten een aantal schroeven al op de verkeerde plek. De plint vergat ik en ook pootjes verschenen ineens aan de binnenzijde van de kast. Ja, iedere plank kun je dus op minimaal 2 manieren monteren. Nu is bij iedere IKEA kast echt wel een handleiding bijgeleverd. Maar tja ik dacht dat ik die niet meer nodig had. De combinatie zelfvertrouwen en net-te-weinig ervaring blijkt me zo toch meer leermomenten op te leveren dan ik had verwacht. Opfrissen, bijblijven en werken aan je ontwikkeling In het dagelijkse werk heb je bij de meeste situaties niet eens een handleiding. Vaak moet je het doen met je kennis en ervaring uit eerdere situaties. Omdat we in de corporatiesector veel te maken hebben met mensenwerk, is er ook geen standaard ‘Ikea handleiding’ te schrijven die altijd werkt. Je ervaring moet je dan ook uitbreiden om een breder repertoire op te bouwen voor verschillende situaties. En bijblijven en opfrissen, want als je bijvoorbeeld het Huurrecht neemt, dan heb je grote kans dat jouw oude handleiding alweer is ingehaald door de ontwikkelingen in de wetgeving en dus niet eens meer klopt. Daarom moet je regelmatig aan de slag om je kennis actueel te houden en op de hoogte te blijven van nieuwe ontwikkelingen. En soms echt even tijd nemen voor een stevige verdieping. Of lekker ervaringen delen met collega’s. Want door ervaringen te delen kun je kennis immers vermenigvuldigen! Zorg dus dat je jouw handleiding af en toe even een update geeft. Zelfs -of vooral- als je voldoende routine hebt opgebouwd. Of je moet accepteren dat je bij de vierde kast sommige schroeven gewoon 3x in handen hebt. Ik heb in ieder geval veel geleerd. Dat dan weer wel. Eddy Bonthuisdirecteur Kjenning

Lees meer

13 juni 2021

Je weet het van tevoren. Dit gaat spierpijn opleveren…

De Pinksterdagen heb ik bij de buurvrouw in huis doorgebracht. Nu is het belangrijk dat ik daarbij even iets meer context geef. De buurvrouw had ons onlangs geholpen met behangen, schilderen en kasten in elkaar knutselen. Maar dat klussen blijkt ook besmettelijk, want nu is ze zelf ‘aan de klus’ en had ze een handje nodig met behangen en sauzen. Nu doe ik dat niet dagelijks. Dus de week na Pinksteren liep ik nogal moeilijk, omdat je bij behangen allerlei spieren in moet zetten die ik niet alle dagen gebruik. En ja, dingen doen die je niet gewend bent, dat geeft (spier)pijn… Terug de zaal in: dat wordt ook spierpijn Met elkaar weer een hele dag in één ruimte zal ook weer wennen zijn. En dat gaat er aan komen. Met de versoepelingen per 5 juni gaan de komende periode stapsgewijs ook onze bijeenkomsten, opleidingen, platforms en trainingen weer gewoon in de zaal plaatsvinden. Tenminste, zo gewoon als mogelijk in deze tijd, en natuurlijk blijft veilig en verantwoord daarbij het uitgangspunt. Terug de zaal in, doen we niet alleen omdat veel deelnemers nog praktijkdagen moeten afronden. Maar ook omdat we merken dat veel mensen ook echt toe zijn aan een bijeenkomst in de zaal, live met echte mensen om je heen en niet met alleen maar koptelefoons en de strakke functionele schermen van MS Teams en Zoom. ’t is weer even wennen… Maar het wordt ook even een soort van spierpijn. Want we moeten weer wennen aan de dynamiek in de zaal, het samenzijn, samen leren, samen live discussiëren en kennis en ervaringen uitwisselen. We moeten ook weer even wennen aan samen zijn met ‘andere mensen’. Dat is in de afgelopen periode natuurlijk ook veel minder geweest. Dus ja. Het wordt een soort van spierpijn en even weer wennen. Maar we kijken er wel echt naar uit. Voorlopig houden we het protocol Veilig en verantwoord naar opleidingen en platforms in de hand. Want de basisregels blijven gelden. En een ding kan ik u alvast beloven: de spierpijn gaat weer over! Tenminste, bij mij was het na het rondje behangen gelukkig ook weer snel over. Eddy Bonthuisdirecteur Kjenning

Lees meer

31 mei 2021

Verward gedrag: wat kun je doen?

Corporaties hebben steeds vaker te maken met bewoners met verward gedrag. Hoe ga je in gesprek met deze bijzondere doelgroep? En wat kun je voor ze betekenen als corporatie? Tijd voor de training op dit vlak vonden ze bij Wonen-Zuid. “Er gebeurt zoveel op dit gebied, je moet zorgen dat je bijblijft”, aldus wijkbeheerder John Vleugels. Wat gebeurt er allemaal dan? “De maatschappij verandert. Mensen blijven steeds langer zelfstandig wonen. De wet- en regelgeving op dit vlak verandert. Maar ook de instrumenten die je hebt om mensen met verward gedrag te kunnen helpen veranderen. Bij welke instanties kun je bijvoorbeeld voor wat aankloppen als dat nodig is?” Heeft Wonen-Zuid veel te maken met verward gedrag? “Dat komt steeds vaker voor. Als wijkbeheerder ben ik verantwoordelijk voor de leefbaarheid van de wijken. Dat gaat onder meer om schoonmaak van de complexen, groenvoorziening en controle brandveiligheid. Maar ook om hoe mensen in een wijk prettig naast en met elkaar kunnen leven. 80 tot 90% van mijn werktijd besteed ik aan last en overlast van huurders. Daarbij wordt de groep met verward gedrag helaas steeds groter.” Dat is pittig lijkt me “Dat doe je natuurlijk niet alleen. Bij Wonen-Zuid werken 8 wijkbeheerders en we werken met een netwerk. Denk aan politie, handhaving, maatschappelijk werk, buurtbemiddeling, zorginstellingen, gemeenten, et cetera. Samen probeer je de leefbaarheid goed te houden. Daarnaast is het belangrijk om bij te blijven. Zaken veranderen. Mensen worden steeds assertiever, agressiever ook, ze hebben meer eisen. Hoe ga je daar goed mee om.” Is dat de reden voor de training Omgaan met bewoners met verward gedrag? “Wij wilden meer verdieping. Zelf kom ik uit de incassowereld, dan leer je echt wel goed communiceren. Maar dan nog ben ik altijd op zoek naar meer informatie, zodat ik nog sneller en beter kan handelen.” Gelukt met deze training? “De training Omgaan met bewoners met verward gedrag was geweldig. Vaak val je na een tijdje bijna in slaap bij een training, maar daar was hier absoluut geen sprake van. Dat kwam echt door de trainer. Zij heeft een achtergrond in de zorg en adviseert de overheid op het gebied van overlast. Dan kun je dus echt diepgaande vragen stellen en discussiëren, ook aan de hand van praktijkvoorbeelden. Dat hebben we ook volop gedaan.” Waarover dan? “Over de rol van de overheid dus. Over wat verward gedrag precies is. Paniek is wat anders dan verward gedrag namelijk. Maar we hebben het ook gehad over de oorzaken, bijvoorbeeld psychiatrisch, een verstandelijke beperking, verslaving, et cetera. En over hoe je mensen met verward gedrag effectief kunt benaderen, waar welke verantwoordelijkheden liggen, wie je kunt inschakelen voor aanvullende hulp. Hulpbehoevende bewoners worden geacht langer zelfstandig in hun woning te blijven wonen, maar waar ligt de grens? ” Klaar dus? “Eigenlijk niet. Voor we het wisten, was de dag al voorbij. Dus we willen graag nog een vervolg op deze training.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Wonen Zuid en aangepast aan de vragen en situatie van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

30 mei 2021

Parkeerperikelen op eigen parkeerterrein

Onlangs kreeg ik vrijwel gelijktijdig van drie corporaties in verschillende delen van het land een soortgelijke vraag: hoe om te gaan met foutparkeerders op het eigen parkeerterrein. U kent de situatie vast: u verhuurt (bijvoorbeeld) een ouderencomplex met parkeerterrein dat bij het wooncomplex hoort. Zowel het woongebouw als de parkeerplaats zijn uw eigendom. De bedoeling is dat alleen de huurders van het complex hun auto op het terrein parkeren. Het komt echter regelmatig voor dat mensen ‘van buiten’ hun auto op het parkeerterrein parkeren. Voor de huurders is dit een doorn in het oog en zij vragen u hiertegen maatregelen te nemen. U besluit een bordje op te hangen met de tekst ‘parkeren uitsluitend voor bewoners’ of zelfs een ‘verboden toegang’ of ‘wegsleepregeling’ bordje. Kort daarna ontvangt u een brief van de gemeente waarin aangegeven wordt dat uw parkeerterrein openbaar is omdat sprake is van een openbare weg. U wordt vriendelijk doch dringend verzocht het bordje weg te halen. Maar klopt dit wel, het is toch uw parkeerterrein? Uw eigen parkeerterrein als openbare weg… Het antwoord op deze vraag zit onder meer in de Wegenwet. Deze wet uit 1930, maar nog steeds van kracht, bepaalt kortgezegd dat een weg onder meer openbaar is als deze gedurende meer dan 30 jaar voor iedereen vrij toegankelijk is geweest. Van vrije toegankelijkheid is sprake indien de eigenaar van de grond waarop de weg is gelegen het gebruik van de weg door het publiek heeft toegelaten. Het voorgaande geldt ook voor een parkeerterrein bij een wooncomplex dat op particuliere grond gelegen is. Als dit parkeerterrein inderdaad al 30 jaar vanaf de openbare weg voor een ieder bereikbaar is, dan betekent dit dat een ieder daar dus ook zijn auto mag parkeren. Het kan nog sterker: foutparkeerders op het parkeerterrein kunnen zelfs worden beboet. Verjaring doorbreken Zolang de 30 jaarstermijn nog niet verstreken is, is hier eenvoudig wat aan te doen. Bijvoorbeeld door het plaatsen van een slagboom, of het plaatsen van een bordje “eigen weg” bij het begin van het parkeerterrein. Een dergelijk bordje onderbreekt de 30 jaarstermijn en voorkomt dat de weg (het parkeerterrein) na verloop van tijd openbaar wordt en niet meer kan worden afgesloten. Onttrekken aan de openbaarheid Is de openbaarheid een feit dan kan er op basis van artikel 9 van de Wegenwet een verzoek worden ingediend bij de gemeenteraad om de weg aan de openbaarheid te onttrekken. Bij een dergelijk verzoek tot onttrekking van een weg aan de openbaarheid vindt een belangenafweging plaats. De dringende particuliere redenen om de weg aan het openbaar verkeer te onttrekken moeten worden afgewogen tegen het algemeen belang bij openbaarheid en dat is in dit voorbeeld, het algemene belang om voor iedereen zijn auto te kunnen parkeren op het parkeerterrein. Recht is niet zwart wit Net als in de situatie hierboven is het wetboek niet altijd zwart-wit. Dat geldt ook voor het Huurrecht. Het huurrecht kent in de praktijk vele kleuren grijs. Vele nuances en vele zienswijzen. Die dagelijkse praktijk maakt huurrecht ook leuk. Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen? In Huurrecht verdieping staan vele interessante praktijksituaties op het programma. Ook uw eigen casus kunt u bespreken. Na de cursus bent u weer op de hoogte! Bent u erbij? Een snelle opfris van kennis kan met de training Opfris en actualiteiten Huurrecht. En wanneer u nog beperkte ervaring heeft met huurrecht biedt de opleiding Huurrecht de basis een prima start. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder. Tanja de GrootVBTM Advocaten

Lees meer

14 mei 2021

De corporatie als groot-eigenaar in de VvE: wat is haar rol?

Wat zijn precies de taken en verantwoordelijkheden van een groot-eigenaar in VvE’s? Wooncompagnie wilde meer kennis op dit vlak. Coördinator Conny Kamerling volgde de training De groot-eigenaarsrol in de VvE: “Het was praktisch, toegankelijk en interactief. Precies wat we voor ogen hadden.” Waarom deze training? “Sinds kort heeft Wooncompagnie een nieuwe aanpak als het gaat om VvE’s. Voor die tijd was de VvE enigszins een ondergeschoven kindje. Het was altijd ‘een beetje’. De VvE-taak was belegd bij buurtconsulenten, maar dit werkte niet zoals we wilden. Besloten is om het anders aan te pakken. Naast mijn werk als medewerker Accounting ben ik nu ook coördinator VvE, daaronder werken 3 accountmedewerkers. Zij zijn de ogen en oren in het veld en bezoeken bijvoorbeeld ook de vergaderingen van de VvE’s. Als er ingewikkelde vragen zijn spelen zij die door aan mij, daarnaast leid ik het technisch beheer in goede banen. Nu we zijn overgestapt naar een andere aanpak, wilden we duidelijker hebben wat de taken en verantwoordelijkheden van een groot-eigenaar zijn. Ook inhoudelijk wilden we meer kennis opbouwen.” Kennis waarover? “Over modelreglementen, het appartementsrecht, splitsingsakten, hoe het werkt met stemmingen in een VvE.” Klinkt saai “De training was echt niet saai hoor. Natuurlijk was er een deel theorie, daar ontkom je niet aan. Maar dat werd op een interessante manier gebracht. En de koppeling naar de praktijk werd meteen aan die theorie toegevoegd. Wij waren redelijk ‘groen’ op dit vlak, een aantal van ons begon zelfs vanaf 0 aan deze training. Vragen uit onze eigen dagelijkse praktijk met betrekking tot VvE’s konden we volop stellen. We hebben veel gediscussieerd, en zo kom je weer op andere interessante punten. Op een toegankelijke manier kwam van alles over VvE’s en de groot-eigenaarsrol voorbij. Van praktijkvoorbeelden en discussiëren steek je veel meer op dan van alleen theorie. We hadden van tevoren ook aangegeven dat we een interactieve training wilden. Kjenning heeft een training op maat gemaakt voor Wooncompagnie.” Veel geleerd dus? “Ja, veel geleerd. Onder meer ook waar welke taken en verantwoordelijkheden liggen: bij de VvE of bij de Wooncompagnie. Denk bijvoorbeeld aan een klacht over een verrot kozijn. Wie lost dit op en wie betaalt dit? Wij namen in het verleden soms iets te snel de leidende rol, ook financieel, we zijn nu duidelijker naar de betrokken partijen en nemen wat meer afstand in sommige zaken. Dat kunnen we nu doen omdat we inhoudelijk veel meer kennis hebben.” Iedereen blij? “Het waren goede dagen. Een voordeel vond ik dat we met een klein clubje waren: met zijn zessen. En dat we van dezelfde corporatie waren. Je hebt dezelfde vragen en kunt in de praktijk ook allemaal wat met de antwoorden. Soms denk je na een training weleens: wat heb ik nu eigenlijk geleerd… Maar dat is hier absoluut niet zo.” Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor Wooncompagnie. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraag en uw situatie #doenwatnodigis

Lees meer

31 maart 2021

Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil.

Ylona Benneker is administratief medewerker bij De Key en maakt deel uit van het incassoteam. Onlangs volgde dat team de training Incassogesprekken: basis en verdieping. “Ik kan nu nog beter de – soms moeilijke – gesprekken voeren.” Incasso. Ik vind het altijd een beetje heftig klinken “Waarom? Omdat je ervoor moet zorgen dat iemand zijn achterstallige huur alsnog betaalt en dat dat soms moeilijke gesprekken zijn?” U slaat de spijker op zijn kop. Lijkt me lastig. Al die emoties ook “Ik doe de incasso van onze studentenhuisvesting, dat is inderdaad pittig en uitdagend. Naast het incassowerk doe ik ook de verhuur van een complex van De Key. Die afwisseling maakt mijn werk leuk. Natuurlijk komt er regelmatig emotie bij kijken aan de kant van de huurder als je contact hebt vanwege achterstallige betaling, en soms moet je zelfs de stap nemen om een deurwaarder in te schakelen. Dat is ook heftig. Maar zo start je natuurlijk niet.” Hoe dan wel? “Het begint met luisteren: wat is de reden van de huurachterstand? Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil. Studenten hebben het op dit moment ook nog eens financieel lastig, door corona zijn er veel hun bijbaantje kwijtgeraakt. We gaan altijd voor een betalingsregeling op maat. Uiteraard controleer je vervolgens of de huurder zich daar aan houdt. Zo niet, dan volgt een waarschuwing, ga je nog een keer het gesprek aan, maak je weer afspraken. Blijft iemand in gebreke dan draag ik het dossier uiteindelijk over aan de deurwaarder. Maar dan ben je echt al een stuk verder hoor.” Klinkt alsof u geen training nodig hebt. Waarom dan toch? “Omdat ik het gevoel had dat ik soms te veel ruimte gaf in de gesprekken. Misschien wat te veel meebewoog met de huurder. Ik wilde ook nog meer weten van de juridische kant. Daarom ben ik op zoek gegaan naar een training, zo kwam ik bij Kjenning terecht. Uiteindelijk is de training Keybreed uitgerold. Het hele team, 11 mensen, heeft de training gevolgd.” En? Veel geleerd? “Ja, echt. In twee dagdelen heb ik enorm veel opgestoken. De juridische aspecten kwamen aan bod, dus wat zijn de regels. Maar daarnaast ook de context en de oorzaken van schulden, welke schuldenregelingen je kunt inzetten, de Nibud-methode ‘grip op geld’, hoe je een goed incassogesprek voert. Dat laatste hebben we ook geoefend met een gedragsacteur. Ik kan nu ook het dossier van de deurwaarder beter lezen. Sprong er nog wat uit? “Voor mij was dat de aansluitende verdiepingstraining van een dagdeel. Daarin kwam aan bod hoe je beginnende jonge huurders beter kunt adviseren: wat houdt op kamers wonen financieel eigenlijk in? Welke rechten hebben ze, denk aan het recht op huurtoeslag, op kwijtschelding van gemeentelijke belastingen. Door preventief te adviseren, kun je voorkomen dat huurders in de problemen raken. Daar zou ik nog veel meer van willen weten.” Ik zeg: door naar een aansluitende training “Haha ja, dat zou niet verkeerd zijn. Het is goed om jezelf te blijven ontwikkelen, dus dat blijf ik zeker doen.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training werd in company verzorgd voor De Key en aangepast aan de vragen, situatie en context bij de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Met de beste passende vorm, online, klassikaal of een mix. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

Lees meer

8 maart 2021

Inschatten van overlastklachten in drie snelle stappen

Geen klacht is hetzelfde, maar toch zijn overlastmeldingen grofweg in te delen in vijf categorieën. De kunst is om zo snel mogelijk een juiste inschatting te maken van de aard van de klacht zodat je ook snel passende maatregelen kunt nemen om de overlast aan te gaan pakken. Met onderstaand schema kun je in drie stappen snel tot een eerste inschatting komen van het type overlast. Dat helpt je ook om daarna snel passende maatregelen te nemen. Stap 1: De aard van de klacht Kijk hierbij naar de feiten en niet naar de emotie van de melder. De feiten filter je in eerste instantie uit de schriftelijke verklaring(en) en eventueel gesprekken met de melder(s). Mogelijke overlast: Bijvoorbeeld klachten over structureel: luide muziek (af)spelen, feesten, geluid ‘s nachts, schreeuwen, treiteren, bedreiging, discriminatie of crimineel gedrag. Te dulden hinder: Bijvoorbeeld klachten over: spelende of huilende kinderen, huishouden, koken, roken in de eigen woning, tuin of balkon, lopen, praten, huisdieren, parkeren. Stap 2: Zijn er meerdere melders? Ja Nee Over en weer Stap 3: Is de “veroorzaker” zorgwekkend? Maakt bijvoorbeeld een verwarde indruk. Lijkt dingen te zien of horen die er niet zijn. Is verslaafd. Of er is sprake van een gezin met problemen met opvoeding of huishouden. Meer weten over aanpakken van woonoverlast Tijdens de training Woonoverlast aanpakken wordt verder ingegaan op herkennen en aanpakken van woonoverlast. U leert situaties snel te beoordelen, de juiste verwachtingen te scheppen bij alle betrokkenen, gepast op te treden en effectief samen te werken met netwerkpartners en collega’s.

Lees meer

22 januari 2021

Opslag van spullen op de gang: mag dat?

Huurders van appartementencomplexen delen gemeenschappelijke ruimtes zoals de entreehal, liften, galerijen en gangen met andere huurders. Niet zelden worden deze ruimtes door de huurder gebruikt om er spullen neer te zetten. Denk aan plantenbakken, bankjes, kinderwagens of ‘zitjes’. Huurders doen dit soms om de gemeenschappelijke ruimtes gezelliger te maken of omdat ze menen dat er binnen de woning geen plek voor deze spullen is. Hoewel verhuurders soms wel begrip hebben voor het ‘aankleden’ van de gemeenschappelijke ruimtes, zijn de meeste verhuurders niet blij met dit soort initiatieven. Niet alleen kan het plaatsen van spullen in de gemeenschappelijke ruimtes veel overlast veroorzaken, het schoonmaken belemmeren, belangrijker is dat de veiligheid in het geding kan zijn. Denk aan de brandveiligheid, maar ook aan veiligheid in het kader van toegankelijkheid van hulpdiensten, zoals een ambulance. Daarnaast kan de verhuurder worden aangesproken door de overheid als de situatie in een gebouw niet in overeenstemming is met de voorschriften. Verantwoordelijkheden eigenaar Een eigenaar van een gebouw heeft bepaalde verantwoordelijkheden voor de veiligheid. Zo is een eigenaar van een gebouw verantwoordelijk voor het naleven van de eisen die zijn neergelegd in het

Lees meer

2 januari 2021

Vakgebieden

Artikelen

De inclusieve samenleving: een ideaal met een prijs

Veranderen is een werkwoord

5 tips om problemen bij de samenwerking met bewonerscommissies te bespreken én te voorkomen

Ontbinding van de huurovereenkomst door agressie

Bij de vierde IKEA kast is het echt opletten geblazen

Je weet het van tevoren. Dit gaat spierpijn opleveren…

Verward gedrag: wat kun je doen?

Parkeerperikelen op eigen parkeerterrein

De corporatie als groot-eigenaar in de VvE: wat is haar rol?

Mensen schamen zich er vaak voor dat ze de huur niet kunnen betalen, het is bijna nooit onwil.

Inschatten van overlastklachten in drie snelle stappen

Opslag van spullen op de gang: mag dat?

Wil je vrijblijvend advies?