Management artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Management

  van data verzamelen en inzetten tot ‘hoarding’: het komt allemaal voorbij

  In haar rol van manager Wonen bij UWOON was Iris Uittien lid van het platform Managers Wonen. Onlangs nam ze afscheid omdat ze wat anders binnen de organisatie gaat doen. Wat heeft het platform haar gebracht? Was het zinvol? Een terugblik. Wat gaat u doen dan en waarom? “Laat ik beginnen met het laatste. Ik heb het altijd heel erg naar mijn zin gehad als manager Wonen bij UWOON. Maar het is ook een verantwoordelijke functie, en dat rustte zwaar op mijn schouders. Ik ben 60 jaar en wil de komende jaren niet afbranden, maar met plezier werken en ook van toegevoegde waarde zijn. Intern iets anders gaan doen is voor mij en de organisatie de beste oplossing.” Maar… wat gaat u doen? “We zijn intern nog in gesprek over de precieze invulling van mijn functie, maar ik ga mij richten op de huurderstevredenheid en alles daaromheen. Veel processen hangen samen met huurderstevredenheid, en lopen ook door alle afdelingen heen. Ik vind het een mooie uitdaging die in deze fase van mijn leven goed bij mij past.” En daar past het platform Managers Wonen niet meer bij? “Dat klopt. Op zich jammer, want ik ben met veel plezier lid geweest. Alleen heeft het geen aansluiting met mijn toekomstige functie, en dan is het ook goed geweest. Ik heb er veel aan gehad.” Wat dan? “Het is belangrijk om in een netwerk te zitten, te kunnen sparren. Je bent als manager Wonen allemaal met hetzelfde bezig. Het is natuurlijk onzin dat iedereen het wiel opnieuw uitvindt. De bijeenkomsten beginnen altijd met een rondje ‘welke ontwikkelingen spelen er en waar loop je tegenaan’. Dat heeft echt toegevoegde waarde. ’s Middags komt er vaak een gastspreker over een interessant onderwerp. Daarnaast is er een online omgeving waar de leden contact hebben. Daar heb ik een bijvoorbeeld een keer beleidsstukken over de visie op dienstverlening aan de anderen gevraagd omdat ik daar mee bezig ging. Die krijg je dan ook, heel waardevol is dat.” Noem eens een onderwerp waar een gast over komt spreken “We hebben het thema ‘hoarding’ besproken. Kijk, als je op een boerderij ‘in the middle of nowhere’ woont, is het geen probleem wanneer je veel verzamelt. Niemand heeft daar last van. Maar tegenwoordig wonen we veel dichter op elkaar, dan kan dat voor overlast zorgen. De spreker was een opruimcoach, ik vond het echt heel interessant om te horen hoe je mensen op een zachte manier en met respect kunt begeleiden om op te ruimen. Een ander onderwerp over data vond ik ook boeiend.” Wat is er boeiend aan data? “Je kunt er heel veel gegevens uithalen en die gebruiken om dingen te verbeteren. Het voorbeeld dat de spreker daarover gaf ging om twee wooncomplexen. In het ene complex was veel overlast, in het andere niet. Na het analyseren van de data bleek dat het type huishouden per complex heel verschillend was: samenstelling, opleiding, leeftijd, et cetera. Die kennis leidde tot het wijzigen van het toewijzingsbeleid. Dat onderwerp heeft ertoe geleid dat wij naast interne data ook externe data hebben ingekocht. Zo kunnen we zaken beter analyseren en aan verbeteringen werken. Ik heb trouwens ook een keer een stagiaire meegenomen naar een bijeenkomst.” Een stagiair meenemen naar een bijeenkomst? Waarom? “Omdat het onderwerp de leefbaarheidsmonitor was en de stagiaire bij ons een opdracht had om variabelen aan te geven die van invloed zijn op de leefbaarheid om zo te komen tot zo’n monitor. Die heeft ze mede door de informatie op deze platformdag kunnen voltooien.  Sterker nog, ze vond de dag en het onderwerp zo interessant dat ze daarna nog een universitaire opleiding over data is gaan doen. Dat is dan toch omdat ze daar via het platform kennis mee heeft gemaakt. Het zegt ook iets over de manier waarop het onderwerp wordt behandeld: praktisch, met veel voorbeelden. Als mijn nieuwe functie zich heeft uitgekristalliseerd, ga ik zeker kijken of daar een platform van Kjenning op aansluit.” Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

  Lees meer

  28 februari 2022

• 

  Management

  Trainingen en platforms en het protocol in de Coronatijd

  Opleidingen en platforms Vanaf 25 februari 2022 zijn er op de cursuslocaties geen coronamaatregelen meer. Daarmee zijn we (min of meer) terug bij de situatie precorona. Bij incompanytrainingen volgen we uiteraard uw beleid. Overzicht maatregelen en adviezen om verspreiding corona te beperken Een overzicht met de actuele maatregelen en adviezen vindt u op de website van de Rijksoverheid. De vrijblijvende optie blijft! Afgelopen periode hebben veel mensen gebruik gemaakt van vrijblijvende opties. Daarom blijft deze mogelijkheid er ook in de toekomst. Dus wilt u én zeker zijn van uw plek én tegelijk ook zeker zijn dat u toch nergens aan vastzit? Daarvoor houden we de vrijblijvende optie!  Met een vrijblijvende optie zit u nergens aan vast: U kunt kosteloos doorschuiven. U kunt kosteloos annuleren. U kunt kosteloos uw optie omzetten naar een andere opleiding. U bent wel zeker van uw plek! En bij wijzigingen… We hopen het natuurlijk niet meer. Maar mocht er iets veranderen in de situatie dan informeren we alle betrokkenen direct. We volgen de ontwikkelingen en we nemen maatregelen als dat moet. Want ook hier geldt ons motto: doen wat nodig is. Voor vragen zijn we digitaal bereikbaar via ons  contactformulier, via mail@kjenning.nl of telefonisch tijdens kantooruren via 0320-237488.

  Lees meer

  15 februari 2022

• 

  Management

  Ik ben ervoor teruggekomen van mijn vakantie. En daar heb ik geen spijt van

  Wat betekent huurdersparticipatie in theorie én in de praktijk? Hoe zit het met de Overlegwet? En de Woningwet? Kors Voorbach en Cor van der Hoek, beiden van de huurdersraad van Woningstichting Samenwerking, volgden de training De overlegwet en de huurdersorganisatie. Waarom zit u in de huurdersraad? Kors Voorbach (KV): “Eigenlijk ben ik erin gerold. Ik was vijf jaar geleden op de ledenvergadering en ben toen als het ware ‘geronseld’. Omdat ik het belangrijk vind om de stem van de huurders te laten horen, ben ik erin gestapt. Eerst als lid, nu ben ik secretaris. Als 81-plusser heb ik veel levens- en huurderservaring, beide wil ik hier graag inzetten.” Cor van der Hoek (CvdH): “Ik heb als 67-jarige uiteraard iets minder levenservaring dan nestor Kors, maar het is belangrijk dat je als huurder mee kunt praten. Voorheen zat ik in de bewonerscommissie, toen die werd opgeheven, heb ik mij hierbij aangesloten. Ik ben verantwoordelijk voor de communicatie. Ik heb meerdere ‘vrijwilligersbaantjes’, omdat ik graag maatschappelijk betrokken wil blijven. Als lid van de huurdersraad kun je de belangen van de huurders vertegenwoordigen, daar doe ik het voor.” En toen dacht u beiden: tijd voor een training? KV: “Er waren nogal wat veranderingen in de huurdersraad, leden vertrokken, nieuwe leden kwamen erbij. Dan is het goed om de kennis te vergroten als groep.” CvH: “Tijdens vergaderingen kwamen regelmatig vragen op als: Hoe zit dit? Hoe werkt dat? De Woningstichting Samenwerking heeft toen voorgesteld om met de hele huurdersraad samen deze training te volgen. Dat vonden we meteen een goed plan.” Was het ook een goed plan, achteraf gezien? KV: “Dat was het zeker. Ik ben ervoor teruggekomen van mijn vakantie, en daar heb ik absoluut geen spijt van. Ik wil bijblijven. Dat er ruimte was om vragen te stellen had voor mij toegevoegde waarde. Er kwam ook veel los. We hebben praktische tips en adviezen gekregen, dat helpt ons om ons ‘werk’ goed te kunnen doen. Het was wel een pittige dag moet ik zeggen. Er komt veel op je af.” CvdH: “Het was inderdaad een ‘bak’ informatie. Heel nuttige informatie, dat wel. De huurdersparticipatie in de Overlegwet en Woningwet kwam aan bod. En ook waar de rechten en de plichten van verhuurders en huurders liggen, jurisprudentie, onderhandelpraktijken, huurrecht, klachtrecht, et cetera. Voor mij sprongen de ‘gouden regels over participatie’ eruit. Hierbij zijn vooral transparantie naar de huurders en structuur in het overleg belangrijk.” KV: “Voor deze training had ik soms wat drempels, wist ik van sommige zaken minder, en dan hield ik weleens mijn mond. Nu ga ik het gesprek aan, die durf is er.” CvdH: “En we hebben een prachtig naslagwerk gekregen, ook digitaal. Het is handig en praktisch dat we zaken snel kunnen opzoeken in onze ‘bijbel’. Je kunt nu eenmaal niet alles onthouden.” Dus de corporatie is nu nog blijer met de huurdersraad? KV: “We werden altijd al serieus genomen. Woningstichting Samenwerking ziet ons als gelijkwaardig, en zo hoort het ook.” CvdH: “Omdat we nu meer weten, kunnen we als dat nodig is ook meer tegengas geven. Maar dat is prima, dat wil de woningstichting ook. Het doel van ons als huurdersvereniging en van de Samenwerking is gelijk: het belang van de huurder vooropstellen.” Ook een vraag voor een incompanytraining? De training De overlegwet en de huurdersorganisatie heeft Kjenning samen met de huurdersraad en Woningstichting Samenwerking aangepast naar de eigen situatie, op basis van de leerwensen en vragen van de deelnemers. Heeft u ook een vraag voor een incompanytraining? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  14 februari 2022

• 

  Management

  Checklist kwetsbare bewoners

  Elke corporatie heeft kwetsbare huurders. Het is daarbij belangrijk om problemen snel te signaleren en op te lossen. Deze checklist is een hulpmiddel om te bepalen in hoeverre uw corporatie problemen met kwetsbare huurders signaleert en oplost en biedt inzicht in mogelijke verbeterpunten voor uw aanpak bij de hulp van kwetsbare mensen. Hoe gebruikt u deze checklist? Vink de zaken af die bij uw corporatie op orde zijn. Bespreek of het voor de zaken die nog niet geregeld zijn, gegeven de situatie van uw corporatie en lokale situatie, nodig of wenselijk is om die overige punten op te gaan pakken. Signaleren In het gehele bezit zijn wijkbeheerders actief. Personeel met klantcontacten is getraind in het herkennen van signalen dat er achter de voordeur een probleem is. Vaklieden en onderhoudsmonteurs zijn getraind in het herkennen van signalen dat er iets mis is. Vaklieden en onderhoudsmonteurs, ook die van aannemers, worden gestimuleerd om signalen te melden en doen dat ook. Bij huurachterstanden gaan we, als er niet wordt gereageerd op betalingsherinneringen en aanmaningen, altijd op huisbezoek. Als huurders niet mee werken aan onderhoud in de woning (zoals controle van de cv installatie) wordt dit opgevat als een signaal dat er mogelijk een probleem achter de voordeur is. Wij onderhouden op wijk en buurtniveau netwerken met professionals zoals de wijkagent, gemeente en hulpverlening en ontvangen daar ook signalen dat er op een bepaald adres iets aan de hand is. Wij werken samen met formele en informele bewonersorganisaties en ontvangen van hen signalen dat er op sommige adressen iets aan de hand is. Preventie We hebben duidelijke regels en beleid over het omgaan met de woning, de tuin en gemeenschappelijke ruimten. In veel van onze wooncomplexen zijn leefregels van kracht, die door de bewoners zelf zijn opgesteld. Wij controleren actief en spreken huurders die zich niet aan deze regels houden, direct aan. Wij ondersteunen groepen vrijwilligers die zich op allerlei manieren inzetten voor hun buurt. Wij hebben onze zorgwekkende huurders goed in beeld. Oplossen Medewerkers zijn getraind in het omgaan met bewoners met verward gedrag. We nemen deel aan netwerkoverleggen, waar wij problemen met zorgwekkende huurders inbrengen. De hulpverlening in ons netwerk zoekt contact met de persoon, ook als deze zelf geen hulpvraag heeft geuit. De hulpverlening komt snel in actie. Wij maken met de hulpverlening zakelijke afspraken over doelstellingen en binnen welke termijn deze moeten zijn bereikt. Als wij kwetsbare huurders ontruimen worden deze vrijwel altijd opgevangen en krijgen elders onderdak. Medewerkers zijn getraind in het zorgvuldig aanpakken van woonoverlast en hanteren van gedragsaanwijzingen.

  Lees meer

  31 januari 2022

• 

  Management

  Duurzaamheid in de praktijk: van techniek tot bewonersgedrag

  Het verduurzamen van woningen. Dat klinkt prachtig in theorie, maar hoe werkt dat in de praktijk? Wat houden die aanpassingen in, en hoe krijg je bewoners mee?  Ivan Landlust, mutatieopzichter bij Accolade volgde de training Duurzaamheid in de praktijk: “Ik weet nu hoeveel invloed bewonersgedrag heeft.” U komt bij veel bij huurders over de vloer “Bij Accolade werken 5 mutatiemedewerkers, wij komen bij mensen over de vloer als ze gaan verhuizen en bij een sleuteloverdracht. Bij een verhuizing inspecteren wij de woning, of deze aan de richtlijnen voldoet die Accolade heeft vastgesteld met betrekking tot het achterlaten van de woning. Is er een sleuteloverdracht, dan kijken we in aanwezigheid van de nieuwe bewoners of het 0-punt goed is.” Dat geeft soms vast discussies. Toch? “Elke afspraak is anders. Mensen komen vanuit verschillende situaties. Denk aan mensen die door een scheiding gehuurd gaan wonen, maar ook aan mensen die voor het eerst gaan samenwonen. Dan voer je andere gesprekken. Gaat het om de staat van de woningen, en hoe deze worden achtergelaten, dan is dat heel verschillend. Ik zeg altijd: ‘Verbaas u niet, verwonder u slechts’. Ik vind vastgoed interessant en ik vind mensen interessant: ik heb met allebei te maken in deze functie. Dus ik zit hier op mijn plek.” Gaat het om stenen, dan gaat het inmiddels ook over verduurzamen “Dat klopt. Het verduurzamen van woningen is een steeds groter issue in de corporatiewereld, dus ook bij Accolade. Een collega kwam deze training tegen en wilde die graag volgen. Als mutatiemedewerker kom je elke dag met duurzaamheid in aanraking, én met bewoners die daar niet altijd even goed mee omgaan. Alle 5 mutatiemedewerkers hebben de training Duurzaamheid in de praktijk inmiddels gevolgd. En we zijn allemaal enthousiast.” Waarover dan? “Dat begint al met de trainer. Die was kundig en nam ons echt mee in de onderwerpen. Hij had mooie voorbeelden uit de praktijk. Ik heb trainingen gevolgd waarvan ik achteraf dacht: oké, toe maar. Maar dat was nu niet zo.  De ochtend ging over gedrag. Hoe overtuig je bewoners? Hoe laat je ze zien dat hun gedrag en leefstijl invloed hebben op het energieverbruik? Hoe krijg je ze mee in de verduurzaming en hoe zet je een duurzaamheidsproject op?  De middag ging over de technische ontwikkelingen – welke duurzame maatregelen zijn er in de woning, wat zijn de voor- en nadelen – en over de financiële kant. Onder meer over de kosten voor de bewoner en voor de corporatie, en wat het beiden oplevert.” Wat is u specifiek bijgebleven? “Het onderdeel over ventilatie en vocht in de woning. Wist je dat in een woning met vier personen tussen de 10 en 20 liter vocht in de lucht zit? En dat 1 kuub lucht maar een bepaalde hoeveelheid vocht kan bevatten, komt er meer in dan kan de lucht dat niet opzuigen.” En dan? “Dan krijg je condens op de ramen aan de binnenkant, of bijvoorbeeld schimmel in de badkamer. Ventilatie is echt heel belangrijk. En ook de manier van ventileren. Als de buitentemperatuur zakt onder een bepaalde waarde, kun je wel een raam openzetten in de badkamer, maar dan komt het vocht naar binnen. Verwarmen is dan de oplossing en de badkamerdeur openzetten als je klaar bent met douchen. Bij een prima buitentemperatuur: ruimten lekker ventileren. In hoogbouw gebeurt het nog weleens dat mensen een handdoek in het ventilatiesysteem proppen omdat het te veel lawaai maakt. Maar in hoogbouw is het ventilatiesysteem centraal geregeld, dat ontregel je dan, met als gevolg dat andere bewoners last krijgen omdat het systeem niet meer goed werkt.” Gut, nu lijkt u wel de trainer “Dat is mijn enthousiasme. Ik zei toch: prima training!”

  Lees meer

  31 januari 2022

• 

  Management

  Is verliefdheid een geestelijke stoornis

  Vraag Wat te doen als een huurder terugkomt op een huuropzegging, bijvoorbeeld na een vervlogen verliefdheid en het afzien van samenwonen?  In zo’n situatie wil zo iemand zijn huis toch liever blijven huren. De verhuurder kan daarmee akkoord gaan, waarna de huur wordt voortgezet. Maar … als er nu omstandigheden zijn op grond waarvan de verhuurder dat niet wil? Bovendien heeft hij de woning al aan een opvolgende huurder te huur aangeboden. Kan de verhuurder daarbij blijven? Antwoord Uit deze vraag leid ik af dat de opzegging is aanvaard, waardoor de huur is beëindigd. Artikel 6:217 lid 1 BW zegt letterlijk: “Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan.” Deze bepaling geldt ook voor het opzeggen van een huurovereenkomst, althans door de huurder. In beginsel kan je zo’n opzegging herroepen, tenzij die nadrukkelijk onherroepelijk was of waarbij een termijn van aanvaarding is gegeven (artikel 6:219 BW). Aanvaarding kan stilzwijgend, door een instemmend knipoogje of hoofdknikje, mondeling of schriftelijk plaatsvinden. De aanvaarding moet wel door de aanbieder zijn ontvangen. In dit geval is de opzegging – zoals gebruikelijk in de sociale verhuurpraktijk – per kerende post aanvaard en verzonden. Het intrekken van de opzegging volgde pas weken later, dus na het beëindigen van de huur, zij het nog wel voor de einddatum daarvan. De verhuurder kan de huur dan als beëindigd blijven beschouwen. Smoorverliefd! De vraag herinnert mij aan een voorval in de Zaanstreek. Huurster X zegde de huur op. Bij de voorinspectie, enkele dagen later, bespeurde een opzichter ”dat de woning er zeer slecht uitzag. In de keuken was rechtsonder een groot gat gemaakt (+/- 1 m2) richting de badkamer. In de badkamer stond o.a. een grote regenton. In de voorslaapkamer zaten op raamkozijnen en plafond o.a. plakresten. Er was een soort tussenwand gecreëerd en je kon duidelijk zien dat de raamkozijnen afgeplakt waren geweest. In de inpandige bergingskast hebben we eveneens ventilatoren zien liggen.” Kortom, het zag er naar uit dat de woning was gebruikt voor hennepteelt. Normaal gesproken is dat een grond voor ontbinding van de huur. In het licht van deze huurbeëindiging wilde de opzichter daarover niet moeilijk doen. Om huurster de gelegenheid tot herstel te geven verlengde hij de huur zelfs nog met een maand.  Twee weken later kwam huurster X op de huuropzegging terug. Ze wilde de huur voortzetten. Op het moment van opzeggen was ze smoorverliefd, verklaarde ze. Ze zou gaan samenwonen met een zekere Y. Huurster zou onvoldoende in staat zijn geweest om de gevolgen van haar opzegging te overzien. Zij riep de nietigheid ervan in, omdat de opzegging zou zijn ontstaan als gevolg van een geestelijke stoornis. Voor de rechtsgeldigheid van zo’n opzegging geldt als voorwaarde dat iemands verklaring daarover overeenstemt met zijn wil. Dat bepaalt artikel 3:33 BW: “Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard.” Het kan voorkomen dat iemand zijn wil niet kan bepalen, wegens een tijdelijke of blijvende stoornis van zijn geestvermogen. Dan is er sprake van wilsontbreken, aldus artikel 3:34 BW. Zo iemand heeft hulp nodig, bijvoorbeeld van een curator, om een niet vernietigbare overeenkomst aan te kunnen gaan. Onverbiddelijk De verhuurder was onverbiddelijk. Eerst die bende in dat huis en toen die huurverlenging met een onderhoudsbelofte. Vervolgens het intrekken van de huuropzegging, terwijl de woning intussen al te huur was aangeboden aan een opvolgende huurder. “Gekker moet het toch niet worden!” vat ik de overwegingen van de verhuurder samen. Hij besloot X aan haar huuropzegging te houden. In een kort geding vorderde hij, bij voorraad uitvoerbaar, dat de rechter X zou veroordelen de woning te ontruimen, binnen acht dagen na betekening van het vonnis. In dit geval vond de verhuurder gehoor, zij het dat de ontruimingstermijn op veertien dagen werd gesteld. De rechter oordeelde dat het beroep van huurster X op geestelijke gestoordheid faalde. Een voornemen tot samenwonen wijst immers niet per definitie op geestelijke stoornis. Huurster X had er rekening mee kunnen houden dat samenwonen kan tegenvallen. Zij had evenmin feiten of omstandigheden gesteld op basis waarvan de verhuurder zou handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid door haar aan haar opzegging te houden. En dus besloot de rechter dat de huur was beëindigd.  Bovendien besloot hij dat de verhuurder voldoende feiten had gesteld die aannemelijk maakten dat X de woning had gebruikt als wietplantage. De verhuurder hoefde in zo’n situatie niet te dulden dat de woning nog langer bij X in gebruik zou zijn. Daarom veroordeelde de rechter huurster X tot de ontruiming van de woning en tot het betalen van de proceskosten (Vzr. Rb. Haarlem 19 december 2007, ECLI:NL:RBHAA:2007:BG1437 (Parteon/X), JHV 2008/46). Vertrouwen als basis voor rechtshandelingen Beroep doen op verliefdheid is geen beroep op een geestelijke stoornis zoals bedoeld in artikel 3:34 BW. De opzegging door huurster is een eenzijdige rechtshandeling en beëindigde de huur. Stemmen wil en verklaring niet met elkaar overeen, dan ontstaat er geen geldige rechtshandeling. Er bestaat echter geen regel zonder uitzondering. In dit geval staat die in artikel 3:35 BW. De strekking daarvan is dat je op een verklaring van je wederpartij mag afgaan, wanneer je in redelijkheid mag vertrouwen dat die verklaring overeenstemde met de wil (Artikel 3:35 is de codificatie van de klassieker HR 11 december 1959, NJ 1960/230, Eelman/Hin). Dat deed verhuurder, door de opzegging te aanvaarden. Een leuke casus? Wilt u meer verdiepen in huurrecht? Doorpraten over meer interessante casus en eens verder verdiepen in uw eigen casus? In de cursus Huurrecht Verdieping bespreken we naast actuele ontwikkelingen in het huurrecht ook verdiepende en inspirerende praktijkvoorbeelden zoals bovenstaande. Ontmoet ik u bij de volgende cursus? Piet van der Sandendocent Huurrecht

  Lees meer

  31 januari 2022

• 

  Management

  En wat zeggen oud-deelnemers over de leergang Verhuur?

  Al veel medewerkers bij verhuurders volgden de leergang Verhuur in het verleden. We vroegen een aantal oud-deelnemers wat ze nu, een tijdje na de leergang, het meest is bijgebleven en wat ze met al die nieuwe kennis doen in de praktijk. “Verhuren is het matchen van klanten aan panden” Die toverzin neem ik nu dagelijks mee. Op de eerste dag passeerde deze zin de revue en ik heb hem nooit meer losgelaten. Het maakt mijn werk leuker en ik denk beter na over de kandidaat huurder die ik voor me heb. Ook ben ik veel bewuster van mijn eigen cirkel van invloed. De technische kennis die ik heb opgedaan, is een aanvulling. Een echte aanrader! “Leefbare wijken starten bij een goede verhuring” Om meer uitdaging uit mijn werk te halen, ben ik de Leergang Verhuur gaan volgen. Ik heb ontdekt dat leefbare wijken juist beginnen bij de verhuring. Als eindopdracht heb ik een plan geschreven hoe ik huurders in een specifiek seniorencomplex, waar veel problemen zijn geweest, wil betrekken bij het selecteren van een nieuwe huurder. De uitvoering van dit plan leverende verrassende inzichten op! Betrek je huurders bij een essentiële keuze, dan ontstaat er een nieuwe dynamiek en een veel grotere huurderstevredenheid. En dat terwijl de leegstand daalt. Echt iedereen wint! Een jaar geleden had ik niet bedacht om mijn werk zo anders aan te pakken. En ik ben er zo blij mee! “Realiseer je je ook dat je baan binnen 5 jaar voor een deel niet meer bestaat?” Daar zit je op de eerste dag en dan krijg je zo’n boodschap. Lekker zeg! Passend toewijzen is mijn specialisatie. En wat nou als een computer dat werk overneemt? Hoe langer ik erover nadacht, hoe meer ik me realiseerde dat de digitalisering niet mijn vijand is! Natuurlijk kunnen werkprocessen slimmer, zeker bij Verhuur in onze organisatie. Ik heb inmiddels zelfs veranderingen in ons communicatieproces gedigitaliseerd. Gewoon met bestaande middelen zoals mail en internet. Nu hou ik meer ruimte over voor het contact met mijn klant en ga ik met energie naar huis. Ik had vooraf niet verwacht dat een leergang me zoveel zou opleveren. “Natuurlijk kun je een huurder weigeren” Ik weigerde huurders al vaker als ze geen papieren hadden of er iets niet klopte. Maar ik vind het altijd lastig als een dossier wel klopt en mijn gevoel zegt dat dit niet goed komt. Je kent ze wel, die huurders waarvan je al bij voorbaat twijfelt of ze de huur wel kunnen betalen. Voor mij was het heel prettig om dit gevoel te kunnen uitspreken en een golf van herkenning te zien bij de andere deelnemers. Voor mij is al direct veranderd hoe ik weigergesprekken aan ga. Na de opleiding heb ik eigenlijk geen vervelende gesprekken meer gehad met klanten. Puur omdat ik de gesprekken nu zelf anders aanpak. “Een motivatiebrief bij een nieuwbouwproject” Tijdens de leergang ben ik behoorlijk aan het denken gezet over onze advertenties. Hoe komt het eigenlijk dat we onze kandidaat huurders alleen om een paar feitelijke gegevens vragen? Dat is toch best gek als je daar goed over nadenkt. Bij een nieuwbouwproject heb ik het geleerde uit de opleiding toegepast. In plaats van een advertentie op woonnet, waar gemiddeld ruim 1000 huurders op reageren, terwijl er maar 34 woningen beschikbaar zijn, heb ik het advertentieproces omgedacht. In de advertentie heb ik als vereiste gesteld dat huurders een motivatie moesten indienen bij hun reactie. En wauw! Wat een effecten. Het aantal reacties daalde naar 236 huurders voor 34 woningen. Tegelijkertijd ontvingen we de leukste motivaties! Filmpjes, foto’s en brieven. Die motivatiebrief levert ook op dat kandidaat huurders bewuster reageren op de nieuwbouwwoning. Dat is enorme winst, ook voor de potentiële huurders. “Ik studeer inmiddels rechten” Een examen en een Verhuurplan. Ik heb er tegenop gezien bij de eerste dag. Dat ik een dikke 8 haalde op mijn examen had ik niet verwacht, want het examen was best pittig. Dit resultaat heeft me heel erg gemotiveerd. Inmiddels volg ik een HBO opleiding Recht. Want naast dat ik het leuk vind, ik kan het dus ook gewoon! Ook aan de slag met jouw verhuurvaardigheden? Wil jij werk maken van verhuur? De ideale match maken tussen klant en pand? Leren hoe je gericht kunt adverteren? Werk maken van leefbaarheid juist vanuit je verhuurwerkzaamheden? Volg dan ook de leergang Verhuur en ervaar wat de leergang voor jouw persoonlijke ontwikkeling kan betekenen.

  Lees meer

  28 januari 2022

• 

  Management

  Hoe kom ik met die bewoners in contact?

  “Ik wil contact. Geen afstand.” Kent u het liedje van Frank Boeijen nog? Ik krijg het spontaan in mijn hoofd. Recent gaf ik weer een training Sociale Projectbegeleiding. En wat mij altijd opvalt, hoe ervaren medewerkers ook zijn, is dat er één uitdaging universeel is bij renovatie -en sloopprojecten en dat is: “Hoe krijg ik contact?” Twee soorten contact Er bestaan twee soorten contact waar wij in dit werk behoefte aan hebben. Enerzijds willen we zeker weten dat een bewoner weet wat voor plannen we met zijn huis hebben en dat hij akkoord is en de deur open zal doen en meewerken als het zover is. Anderzijds wil je meer dan dat. Je wil echt contact en vertrouwen winnen. Als je dat hebt, kun je prettig samenwerken, afspraken maken en op elkaar bouwen. Hoe maken mensen contact met jou? Hoe krijgen wij jou in beweging? Open jij alle post en reageer jij op verzoeken om mee te denken / naar bijeenkomsten te komen / enquêtes in te vullen? Maakt de vorm en de toon wat uit, wellicht? Denk daar eens goed over na, wanneer je een groep mensen wil bereiken. De sociale kaart is leading Wat mij betreft is de ‘sociale kaart’ leading. Voordat je kunt bepalen hoe je een groep mensen gaat benaderen, moet je weten hoe die groep is samengesteld. Is er sprake van jonge, of juist oude mensen? Dan ga je dus meer digitaal, of juist meer persoonlijk of via papieren post communiceren. Wonen er mensen met een Marokkaanse, Turkse, Syrische, Egyptisch etc. etc. achtergrond? In die gevallen is het verstandig om niet als man alleen aan te bellen. De kans is dan groot dat de deur niet zal open zwaaien voor je. Bedenk goed wie in de te onderhouden huizen wonen en waar deze mensen bij elkaar komen en zich prettig voelen. Dat kan de kerk zijn, een moskee, of een buurthuis. Zoek de mensen daar op en connect met mensen die al in contact zijn met jouw huurder. Er is niet één manier waarop je je uitdaging oplost. En dat maakt ons werk ook zo mooi. En tja, in deze coronaperiode is het misschien soms nog best lastig om dat contact te krijgen. Maar dat maakt het zeker niet minder noodzakelijk Sparren en verdiepen met vakcollega’s? Wil je hier eens over sparren, nieuwe inzichten opdoen? Ervaring delen met je vakgenoten? Dan is de training Sociale Projectbegeleiding of de leergang Sociale Projectbegeleiding een uitgelezen gelegenheid dat te doen. Wedden dat je boordevol nieuwe ideeën naar huis gaat? Philippa Wadsworthtrainer Kjenning

  Lees meer

  13 januari 2022

• 

  Management

  Wie gaat straks het werk doen?

  Met alle problemen in de woningmarkt is de komst van een nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zeker hoopvol. Maar zelfs met een apart ministerie is er nog geen garantie dat alle problemen zomaar worden opgelost.  Naast de wooncrisis is er ook een grote toename van problemen op het gebied van leefbaarheid. De zorgen rondom leefbaarheid zijn echt groot. Gelukkig hebben veel corporaties voor de komende periode ambities op het gebied van de leefbaarheid. De leefbaarheid in wijken met sociale woningbouw holt achteruit. Leven met overlast lijkt voor veel mensen het nieuwe normaal te worden. De meeste corporaties hebben plannen om daar iets aan te doen. Maar een nieuwe hobbel dient zich aan. Ik zie een duidelijke trend dat veel corporatieprofessionals die zich bezighouden met leefbaarheid en overlast omkijken naar een andere baan. Enkele recente voorbeelden: Woonconsulent: “Ik stop ermee. Ik bouw voor mijn gevoel niks op. De meeste overlastcasussen zijn simpelweg onoplosbaar.” Verhuurmakelaar: “Voor mijn stage wilde ik graag woonconsulent worden. Daar ben ik nu wel van genezen. Ik blijf liever verhuren, want dan maak je de mensen wel blij.” Medewerker Zorg en Overlast: “Na twee jaar ben ik dat gezeur echt zat. Zeker 80% van de klachten is gewoon gezeur. En ik moet daar van mijn werkgever nog serieus iets mee doen ook. Ik ga weer lekker bij de gemeente werken. “ Buurtbeheerder: “Ik stap over naar een andere corporatie. Hier krijg ik simpelweg niet de ruimte om zaken echt beet te pakken. Ik werk op piepsysteem en dat is gewoon zonde van mijn tijd. Die 8 op het KWH schijnt hier echter heilig te zijn. “ Aantrekkelijke werkgevers? Er zijn meer banen dan werkzoekenden, dus een ambitieuze corporatieprofessional vindt makkelijk iets anders. En er zijn nu al regio’s waar het niet of nauwelijks lukt om geschikte opvolgers aan te trekken. Het is daarom cruciaal dat corporaties nadenken over de vraag hoe zij aantrekkelijke werkgevers voor professionals op gebied van leefbaarheid en overlast worden. De relatief goede arbeidsvoorwaarden zijn hiervoor niet voldoende. Medewerkers willen ook succesvol zijn. Zij ervaren nu twee belemmeringen: Ze voelen zich gedwongen tijd en aandacht te besteden aan onterechte klachten. Ze ervaren dat ze in onvoldoende mate het verschil kunnen maken. De belangrijkste behoefte bij klachten? Aandacht! De meeste overlastklachten gaan niet over zaken waar de corporatie tegen op kan treden, maar gaan over dagelijkse ergernissen en burenruzies. Wat is nu de onderliggende reden van deze klachten? En vooral: Wat is de behoefte van de klagers? De reden van de klachten verschilt. Maar vaak heeft dit te maken met onvrede over het feit dat de buurt verandert. De behoefte van de klagers verschilt minder. De belangrijkste behoefte is aandacht. Gehoord worden. En wellicht hebben we hier de sleutel naar een oplossing te pakken. Wat als we het geven van aandacht nu eens anders organiseren? Anders organiseren met complexgesprekken Door in plaats van op meldingen te reageren, en reactief te werken, zou je ook proactief kunnen werken door regelmatig bewoners op te zoeken in hun eigen woning, buurt of complex. Door bijvoorbeeld eens per twee of drie jaar in elk complex portiek-, hal-, complex- of koffiegesprekken te houden. Hoe bevalt het wonen hier? Wat gaat goed en wat kan beter? Wat leeft er onder de mensen? Wat kunnen we hierover samen afspreken? En wat kunnen we samen doen? Dit levert veel op. Bewoners voelen zich gezien en gehoord. Klachten worden besproken in de context met alle betrokkenen. De corporatie weet nu wat er echt speelt. En als een luisterend oor niet voldoende is om de lucht te klaren, kan er een echte oplossing aangedragen worden. Bijvoorbeeld het maken van woonafspraken, het beheer anders organiseren of samen met bewoners het gebouw, de tuinen en de omgeving opknappen. Dat is wel een leuke baan voor ambitieuze woonprofessionals. Eentje waarin je echt het verschil kan maken. En waar een positieve uitdaging in zit en waar je samen met bewoners werk kunt maken van wonen. Ja! Anders organiseren. Dat lijkt mij een mooi goed voornemen voor dit nieuwe jaar! Harry Vlaartrainer Kjenning

  Lees meer

  3 januari 2022

• 

  Management

  Aan de slag met jouw eigen Persoonlijk Ontwikkelplan

  En hoe zit het met jouw ontwikkeling? Een nieuw jaar ligt weer voor ons. Een nieuw jaar, met nieuwe kansen. Ieder jaar hopen veel mensen met de jaarwisseling op veel positieve veranderingen voor het volgende nieuwe jaar. We schrijven goede voornemens op voor januari, met de zaken die we tot nu toe iedere keer met vakkundige onderbouwing hebben weten uit te stellen. Voor de dingen die je écht wilt lukken heb je de jaarwisseling helemaal niet nodig. Maar toch zo’n jaarwisseling vaak wel een goed moment om de balans op te maken. Dus wat doe jij dit jaar? Hoe zit het met jouw balans? Want de arbeidsmarkt blijft volop in beweging. Functies en taken veranderen continu. Functies verdwijnen en er komen nieuwe taken en nieuwe functies voor in de plaats. Ook hierdoor is de corporatiesector aan het veranderen. Wees hierop bedacht en verander zelf mee. Gelukkig snijdt het mes aan twee kanten. Door jezelf te blijven ontwikkelen en bij te blijven, wordt je werk interessanter en uitdagender en blijf je zelf flexibel, up to date en inzetbaar. Daarom is het van belang dat jij als medewerker én je leidinggevende beiden goed weten wat jij wel of niet wilt en kunt, en waartoe jij je wilt en kunt ontwikkelen in je loopbaan. Hoe flexibel kun jij je opstellen? Ben jij fit en vitaal genoeg voor de toekomst? Om je hierbij te helpen kun je aan de slag met ons POP werkboek. Een werkboek waarmee je jouw Persoonlijk Ontwikkelings Plan kunt opstellen. Het POP-werkboek kan de basis vormen voor een veelzijdige loopbaan die aansluit bij wat je wilt en wat je kunt. Download hier ons POP-werkboek en ga aan de slag met jouw eigen plan.

  Lees meer

  3 januari 2022

• 

  Management

  Sociaal beheer: Niet alleen meer, maar vooral anders.

  Sinds 1995 was leefbaarheid een taak voor woningcorporaties. Bij de herziening van de Woningwet werd leefbaarheid echter als prestatieveld geschrapt. De gevolgen zijn bekend. Nu maakt minister Ollongren het investeren in leefbaarheid (weer) een Volkshuisvestelijke prioriteit. De minister verwacht onder meer een stevigere inzet op sociaal beheer door corporaties. Dit betekent meer woonconsulenten en wijk- en complexbeheerders. Behalve meer, mag het vooral ook anders. Reactief werkt niet. In verloederde buurten en complexen wordt nauwelijks geklaagd. In de afgelopen jaren was het sociaal beheer vooral reactief, op klacht. Die vraag gestuurde manier werkte vaak niet. In verloederde buurten en complexen wordt nauwelijks geklaagd. Actief beheer is daarom nodig. Het gevaar is dan wel bevoogdend over te komen. Een goede manier om dat te voorkomen is om woon- en huisregels af te spreken met huurders. Dit vraagt allereerst om het agenderen van het goede gesprek. Een corporatie die dichtbij is Actief sociaal beheer vraagt dus om een corporatie die dichtbij is. Hierdoor zien corporaties problemen snel en kunnen hier al vroeg op acteren. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan en vraagt om een andere manier van organiseren. Het organiseren van die nabijheid kan op verschillende manieren: De wijk in Zorg ervoor dat professionals tijd hebben om de wijk in te gaan. Veel corporatieprofessionals zitten nu het gros van hun tijd aan hun bureau achter de computer. Dus naar buiten, ook zonder duidelijke aanleiding. Gewoon in de wijk aanwezig zijn om te observeren, een praatje te maken en je te verdiepen in het leven van huurders. De tijd nemen en koffiedrinken. Werkplekken in de wijk helpen hierbij. Van uitbesteden naar zelf doen Een Nederlandse wijkbeheerder heeft meestal een werkgebied met duizenden woningen. In Denemarken zijn dat er nog geen 200. Een Deense beheerder is een echte doener. Hij verricht onderhoudswerkzaamheden in het complexen en achter de voordeur, maakt schoon, onderhoudt het groen en communiceert. Hij is benaderbaar en spreekt huurders aan als dat nodig is. Door werkzaamheden niet meer uit te besteden, maar zelf te doen door één vast persoon, krijg je de nabijheid er gratis bij. 24/7 beheer De meeste sociale problemen vinden ’s avonds en ’s nachts plaats. Dus waarom gaat de complexbeheerder om 16.30 uur naar huis? Bij een corporatie die studio’s verhuurt aan studenten, is er 24/7 iemand in het complex aanwezig. Dit zorgt voor structuur en biedt veiligheid aan huurders. Zeker in gebouwen waar ook kwetsbare huurders wonen is dit ook voor corporaties het overwegen waard. Het Sociaal beheer van de toekomst vraagt om andere manier van denken en doen. Op de eerste plaats: durven bemoeien Het is tijd om weer te durven bemoeien. Corporaties moeten dus opnieuw leren hoe zij zich bemoeien met het leven van hun huurders. Op de tweede plaats: in de wijk zijn Het is belangrijk om weer in de wijk te zijn en contact te maken. Dat vraagt om ruimte. Dat ‘praatje pot’ is door corporaties zowel bewust als onbewust afgeschaft. Maar ‘lummeltijd’ is echt nodig. Er zijn, observeren en een praatje maken. Dat vraagt om professionals die hun afstandelijke professionele rol kunnen loslaten en tussen en met bewoners kunnen zijn. En een organisatie die dit waardeert en accepteert dat niet elke inspanning direct, aantoonbaar rendeert. Op de derde plaats : andere kwaliteiten en vaardigheden Het nieuwe sociaal beheer vraagt om andere kwaliteiten van praktijkmensen. Als we gaan voor een beheerder die veel technische werkzaamheden uitvoert vragen we handige mannen en vrouwen. Maar dan ook met goede sociale en commutatieve vaardigheden. En bij 24/7 beheer vraagt dat ook om praktijkmensen die kunnen corrigeren en communiceren. Bijvoorbeeld mensen met een achtergrond in de beveiliging of Horeca. Het sociaal beheer van de toekomst is naar buiten gericht en is dichtbij en met huurders. En dat vraagt ook een (nieuwe) stevige visie en beleid van de corporatie. Hoe wilt u omgaan met de grote instroom en hoge concentratie van mensen met een laag inkomen of een zorg- of begeleidingsvraag in dezelfde wijken? Hoe komt u samen met gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties en eventuele collega corporaties tot een integrale wijkaanpak? Hoe kunt u effectief en soepel samenwerken in de wijk?  Wat is dan de rol van uw corporatie? En wat vraagt dat van het denken en werken binnen de corporatie? Wie gaat dit binnen de corporatie dan allemaal “doen”? Wat vraagt de (nieuwe) visie van het leidinggeven binnen de corporatie? Welke doelen streeft u na op het gebied van leefbaarheid? En hoe kunt u de voortgang zorgvuldig meten en in kaart brengen? Wanneer is leefbaarheid dan ‘goed genoeg’? Aan de slag? Tijdens de interactieve training Leefbaarheid: Beleid en Organisatie wordt ingegaan op deze vragen. Naast theorie, actuele ontwikkelingen en achtergronden over leefbaarheid wordt ingegaan op “goede en slechte” maar bovenal leerzame praktijkvoorbeelden. En natuurlijk is er ruimte voor eigen praktijkvoorbeelden. Zo kunt u na de training met nieuwe inspiratie aan de slag met leefbaarheid binnen uw organisatie en mét uw stakeholders. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  29 november 2021

• 

  Management

  Woonfraude: Samenwerking met ketenpartners is essentieel

  Illegale onderverhuur, inwoning of een hennepkwekerij. Marleen van den Tol heeft er vanuit haar functie als woonconsulent bij corporatie Oost West Wonen mee te maken. Zij volgde de training Woonfraude: “Het was superinteressant en heel leerzaam.” Woonfraude, dat klinkt zo heftig “Ja hè, maar dat is het soms ook. Enkele jaren geleden kwam woonfraude maar weinig voor bij ons en waren we hier niet zo op gericht. Het laatste jaar zien we een enorme toename van woonfraudezaken. Dat gaat van onderverhuur tot een hennepkwekerij of GHB-laboratorium. Ik wilde dan ook heel graag meer weten over dit onderwerp.” Aha, een Sherlock Holmes. Is dat leuk? “Gekscherend noem ik mezelf wel eens zo. Ik ben inderdaad een speurneus. Ik vind het jammer dat woonfraude bestaat, maar het is er nu eenmaal. En dan is het belangrijk om dat zo goed mogelijk op te pakken, aan te pakken en te voorkomen. Zodat een buurt veilig en leefbaar is voor alle bewoners.  Het gaat niet alleen om het opsporen van woonfraude, maar ook om hoe je zo goed mogelijk naar een oplossing toe kunt, voor ons als corporatie, voor de huurder en voor de omwonenden. Dat gebeurt in samenwerking met onze ketenpartners als de politie, de gemeente, zorginstanties en de netbeheerder. Die samenwerking is essentieel: samen kun je meer dan alleen. Ik vind dat ik heel uitdagend en interessant werk heb, en wilde meer inzicht, ook in procedures.” Gelukt, meer inzicht? “Zeker. Het was echt superinteressant. De twee trainers die de training Woonfraude verzorgden vond ik een gouden duo. De een heeft heel veel juridische kennis overgebracht en met ons gedeeld, de ander had echt een ‘doos’ vol praktijkvoorbeelden. We konden zelf casussen inbrengen waarover we dan discussieerden met elkaar. De deelnemers waren medewerkers van verschillende corporaties uit het hele land. En er was nog een acteur ‘ingevlogen’ waarmee we rollenspellen speelden.” Rollenspellen. Da’s altijd een dingetje toch? “Daar heb ik zelf niet zo’n last van. Ik vind het leuk en leerzaam om een huisbezoek of een confrontatiegesprek te oefenen. Je gaat dan echt in je verhaal zitten. Het was ook heel laagdrempelig opgezet. Als deelnemer speelde je een klein stukje van zo’n gesprek en daarna nam een andere deelnemer het weer over. Aan het eind krijg je feedback op een positieve manier. Ik heb nu tools om een gesprek zo effectief mogelijk te voeren. Ik weet wat ik moet zeggen om achter de voordeur te komen en om zaken boven water te krijgen.” Sprong er iets uit? “Dat je bewoners niet moet (ver)oordelen voor de woonfraude, hennepkwekerij of onderverhuur. Dat trof mij wel, omdat het zo waar is. Je bent snel geneigd de huurder die de woonfraude gepleegd heeft te veroordelen en dat ook te laten merken in je gesprekken. In de training leerden we dat dat onze rol niet is. Je moet het zakelijk houden en in de meeste gevallen de woning terugvorderen. De trainer gaf ook aan dat de huurder die de woonfraude gepleegd heeft met opgeheven hoofd de deur moet kunnen uitlopen. Die tip heb ik altijd in mijn hoofd zitten bij het voeren van deze lastige gesprekken.” Nog meer? “Dat het belangrijk is iedere stap in het proces vast te leggen. Maak van alle gesprekken en huisbezoeken een gedetailleerd verslag voor in je dossier. Dat is heel belangrijk, zeker wanneer je soms helaas toch de gang naar de rechter moet maken. We hebben tips & tricks gekregen om te proberen tot een oplossing te komen zonder rechter. Jammer genoeg lukt dat niet altijd.” Alle deelnemers weer terug op hun eigen honk? “Iedereen weer aan het werk bij zijn eigen corporatie inderdaad. Maar we hebben wel een mailgroep waarin we soms casussen delen. Het is leuk om contact te houden en ervaringen te delen. Het was in alle opzichten een toptraining. Of klink ik nu te veel als een ambassadeur, haha.”

  Lees meer

  30 september 2021