Management artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Management

  Tiny houses: big problems?

  Ze zijn flexibel en worden steeds meer ingezet om te voldoen aan een lokale en/of tijdelijke volkshuisvestelijke behoefte: tiny houses. Het verhuren van tiny houses als (sociale) woonruimte, al of niet tijdelijk, roept wel een aantal belangrijke vragen op. Daarbij komen veel verschillende juridische onderwerpen samen. In de wens om een (tijdelijk) verhuurproject te laten slagen wordt de meest fundamentele vraag weleens uit het oog verloren: zijn de betreffende tiny houses roerend of onroerend? Met die fundamentele vraag hangen namelijk huurrechtelijke, volkshuisvestelijke, fiscaalrechtelijke, bouwrechtelijke en omgevingsrechtelijke vragen samen. Bij de realisatie van dit soort (tijdelijke) projecten wordt ook vaak de flexibiliteit van de woonvorm benadrukt en dan komt die belangrijke vraag of tiny houses onroerend zijn eens te meer bovendrijven. Roerend of onroerend Hoe wordt bepaald of een object roerend of onroerend is? De wet geeft het antwoord in artikel 3:3 lid 1 BW: onroerend zijn gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Maar wanneer is een gebouw duurzaam met de grond verenigd? Richtinggevend is het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997 (NJ 1998, 97). In die procedure ging het om de vraag of een portacabin duurzaam met de grond verenigd was. Het aspect dat getoetst moet worden is, kort samengevat, of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Om dat te kunnen beoordelen gaat het om de bedoeling van de bouwer. Bij deze toetsnorm valt dus op dat niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beoordeling kunnen verkeersopvattingen een rol spelen indien onzekerheid bestaat over de vraag of een object onroerend is, maar die verkeersopvattingen zijn geen zelfstandige maatstaf. Uiteindelijk was de betreffende portacabin een onroerende zaak, onder meer omdat die: visueel met een schutting was verbonden aan het naastgelegen gebouw; was voorzien van een (demonteerbare) plint aan de onderzijde die tot (in) de grond reikte en één visueel geheel met de grond vormde; rondom voorzien was van een goed onderhouden tuin; een aparte ingang had, bereikbaar via een tegelpad; aangesloten was op gas, water, licht, riool en telefoon; op aandringen van de bank was bezwaard met een recht van hypotheek (welk recht alleen op onroerende zaken kan worden gevestigd); fundatie had in betonpoeren en een stalen frame Het spreekt voor zich dat precies deze vragen zich ook voordoen bij de ontwikkeling en realisatie van tiny houses. Het antwoord op de vraag of een tiny house roerend of onroerend is, is van belang voor veel andere vraagstukken op meerdere rechtsgebieden; enkele daarvan passeren de revue. Huurtoeslag en betaalbaarheid Woningcorporaties hebben als primaire doelstelling het bieden van betaalbare woningen voor mensen die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting (art. 46 lid 1 sub a Woningwet). Mede daarom is voor woningcorporaties van belang of de huurder in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Het recht op huurtoeslag bestaat alleen indien sprake is van een gebouwde onroerende zaak (art. 1 sub k Wht). In dit verband is dus het belang van de vraag “roerend of onroerend” gegeven. Invloed van publiekrechtelijke bestemming op ‘duurzaamheid’ Tiny houses worden in de praktijk gerealiseerd voor huisvesting op een bepaalde plaats die tijdelijk van aard is. Dat kan samenhangen met de publiekrechtelijke bestemming van de grond en eventuele beperkingen aan omgevingsvergunningen. Daarmee kan de vraag samenhangen of de gerealiseerde huisvesting wel bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven, een en ander afhankelijk van de precieze omstandigheden. Uit het Portacabin-arrest volgt dat de vraag of het object gebouwd is om duurzaam ter plaatse te blijven van belang is om te bepalen dat object onroerend is. Tijdelijke verhuur: de (on)mogelijkheden; verhuiskostenvergoeding In de meeste situaties is tijdelijk verhuren niet de norm en ook niet mogelijk voor woningcorporaties. Dat kan uitdagingen opleveren als het woonproject wel tijdelijk van aard is: hoe neemt de verhuurder afscheid van haar huurders, als het einde van het project nadert? De verhuurder zal dan de huur officieel moeten opzeggen. Aangenomen dat daar een wettelijke grondslag voor bestaat (dringend eigen gebruik of verwezenlijking van een bestemmingsplan) brengt dat waarschijnlijk wel een verplichting met zich tot betaling van de verhuiskostenvergoeding van ruim € 6.000,-. Enkel onder bepaalde voorwaarden mag een woningcorporatie zelfstandige woningen – dus: onroerende woningen – tijdelijk verhuren. Dit volgt uit artikel 48 Woningwet en artikel 22a RTIV: het moet dan gaan om bepaalde mensen uit een doelgroep (bijvoorbeeld studenten/werknemers die tijdelijke elders verblijven, mensen uit detentie of maatschappelijke opvang, tweede- en laatstekanscontracten). Een tiny house kan niet tijdelijk worden verhuurd als woonruimte als het niet onroerend is. In theorie is het dan wel mogelijk dat het object als roerende zaak wordt verhuurd, maar dan kan de huurder als gezegd weer niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Bepaling huurprijs en woningwaardering Een tiny house krijgt een bepaalde huurprijs. Maar hoe wordt die gewaardeerd? Ook hier is van belang of er sprake is van een (on)zelfstandige – dus: onroerende – woning. Zou dat niet het geval zijn, dan geldt er namelijk ook geen woningwaarderingsstelsel (art. 10 lid 1 Uhw io. art. 5 lid 1 Bhw). Overigens is er voor (roerende) woonwagens ook een waarderingsstelsel, maar als aangenomen dat een (roerend) tiny house juridisch als woonwagen wordt gekwalificeerd, zal het verouderde en simplistische waarderingsstelsel voor woonwagens in de praktijk onvoldoende recht doen aan de woningkwaliteit. Verhuurderheffing – of vrijstelling daarvan? Op grond van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 wordt in principe verhuurderheffing geheven van degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van meer dan vijftig ‘huurwoningen’. Een huurwoning is in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II gedefinieerd als onroerend (art. 1.2 sub e). Als een tiny house onroerend is, telt deze in principe mee voor de verhuurderheffing – maar (onder voorwaarden) niet als een omgevingsvergunning voor maximaal 15 jaar is verleend voor een tijdelijk bouwwerk. Bij tijdelijke woonprojecten scheelt het natuurlijk in de lasten als op deze ‘vrijstelling’ met succes een beroep kan worden gedaan. Echter, daar ontstaat dan wel een spanningsveld tussen een tijdelijk bouwwerk (ten behoeve van die vrijstelling) en de bedoeling van de bouwer die het object naar aard en inrichting bestemd heeft om duurzaam ter plaatse te blijven. BTW: andere toetsnorm (on)roerend Voor de BTW wordt op basis van een andere norm bepaald of een object roerend of onroerend is (wat onder meer van belang is voor de vraag of de verhuur met BTW belast is). Voor de BTW draait het om de vraag of het betreffende object niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is. Met dat criterium wordt bedoeld dat het object met behoud van de oorspronkelijke functie alleen met een aanzienlijke inzet van materiaal en/of menskracht is te demonteren of te verplaatsen. Ook hier doet zich een spanningsveld voor bij de vraag of de verhuur van tiny houses een met BTW belaste prestatie is, zeker wanneer gekozen wordt voor woningen die flexibel inzetbaar en dus gemakkelijk verplaatsbaar zijn. Dus: big problems voorkomen! Uit het voorgaande blijkt dat de realisatie en verhuring van tiny houses als (tijdelijke) sociale woonruimte een aantal fundamentele vragen oproept. Een multidisciplinair advies over huurrechtelijke, volkshuisvestelijke, fiscaalrechtelijke, bouwrechtelijke en omgevingsrechtelijke factoren kan daarbij nodig zijn. Tijdens de training Flexibele woonvormen: de juridische aspecten leert u meer over o.a. de verschillende juridische aspecten bij tijdelijke/flexibele woonvormen, de (on)mogelijkheden bij verhuurexploitatie en krijgt u handvatten voor de juiste beleidskeuzes rondom tijdelijke woonprojecten. Pepijn Eymaal VBTM Advocaten

  Lees meer

  1 juni 2022

• 

  Management

  De sociale vakman ziet en hoort veel. En dan?

  Erik van der Kaaden is – net als zijn collega-vakmannen van Rondom Wonen – een van de weinigen die bij huurders ‘achter de voordeur’ komt en als eerste sociale problemen bij bewoners ziet. Onlangs volgde hij de training De sociale vakman. “Het verhaal van een ervaringsdeskundige van huiselijk geweld raakte me echt, ik kijk nu anders naar zaken.” De sociale vakman. Dat is? “In beginsel kom je bij huurders achter de voordeur om alle technische zaken op te pakken die bij een woning horen: onderhoud, lekkages oplossen, toiletpotten vervangen, elektra repareren, een raam dat niet meer goed sluit aanpassen, noem maar op. Maar je ziet natuurlijk ook andere dingen.” Zoals? “Vervuiling, de gevolgen van mishandeling, vereenzaming, verloedering, psychische problemen. Omdat je een van de weinigen bent die toegang heeft tot de woning, heb je ook de taak om met dit soort dingen wat te doen. Dan is het goed om te weten waar je op moet letten, hoe je zaken herkent en wanneer je wat waar meldt in de organisatie. Je bent dus niet alleen vakman, maar ook sociale vakman.” En dat hebben jullie getraind? “Klopt. En dat doe je niet in een middagje. Het was een tweedaags programma, waaraan we met 5 vaklieden, 2 opzichters en 2 woonconsulenten hebben deelgenomen. Daarin kwam onze rol aan bod, we hebben zogezegd onze ogen en oren getraind om goed te kunnen signaleren. Wat zie je, wat zegt iemand, maar ook: hoe reageer je daarop, hoe bewaak je je grenzen, wanneer meld je en wanneer niet. Alle aspecten van de drie V’s – vervuiling, vereenzaming, verloedering – kwamen aan bod.” Klinkt goed, maar wat gebeurt er ná het signaleren? “Dat was ook een onderdeel van de training. Het is niet onze taak om dit soort problemen op te lossen, maar je moet er wel wat mee doen, je wilt mensen graag verder helpen. En je hebt als corporatie per slot van rekening ook een maatschappelijke taak.” En dus? “En dus was er ook tijd ingeruimd voor hoe je zaken rapporteert en bij wie. Het is belangrijk dat je als organisatie bepaalt en vastlegt welke procedure je volgt en aan wie je rapporteert. Als je niet concretiseert, gebeurt er namelijk niets. Bij dit onderdeel was ook onze coördinator aangeschoven en de manager Wonen, zodat vanuit de theorie die aan bod kwam ook de vertaling naar de praktijk gemaakt kan worden. Afgesproken is ook dat de betreffende MT-leden met regelmaat aanschuiven bij het teamoverleg van de vakmannen. Zo voorkom je dat het bij goede bedoelingen blijft.” Sprong er nog wat uit? “Wat mij en iedereen die de training volgde, enorm heeft geraakt is het verhaal van een slachtoffer van huiselijk geweld. Moedig ook, dat ze haar verhaal met ons wilde delen. Ze vertelde dat niemand in haar omgeving het huiselijk geweld had gesignaleerd, hoewel ze wel signalen had afgegeven. Daar schrok ik echt van.” Klinkt heel heftig “Het was een mooi, open en eerlijk gesprek, waarbij wij ook vragen mochten stellen. Want waar moet je op letten in dit geval? Daar heb ik van geleerd dat luisteren zó belangrijk is. Maar ook kijken, want non-verbaal geeft iemand ook vaak signalen af. Voor mij was dit verhaal een bevestiging van het belang van deze training. Ik stap nu in ieder geval minder makkelijk over dingen heen die ik zie en hoor.” Ook een vraag voor een incompanytraining ? Bovenstaande training Sociale vakman, over het Signaleren achter de voordeur werd samen met Rondom Wonen en Kjenning vormgegeven en aangepast aan de vragen en situatie bij de vakmannen. Heeft u ook een vraag voor een incompany training? Neem dan contact op. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie. Neem snel contact op met onze opleidingsadviseurs.

  Lees meer

  1 juni 2022

• 

  Management

  En? Hoe bevalt je airbag?

  Misschien is dat wel een rare vraag… hoe bevalt je airbag… Dat weet je natuurlijk niet omdat je een airbag hebt voor die ene keer dat het fout gaat. Toch doen we met opleiden eigenlijk soms hetzelfde. Omgaan met agressie is een opleiding die je eigenlijk volgt om op dat ene moment dat het fout gaat, beter te kunnen reageren en bewust te kunnen handelen.  Wat zegt de Arbo-wet In artikel 8 lid 1 staat: De werkgever zorgt ervoor dat de werknemers doeltreffend worden ingelicht over de te verrichten werkzaamheden en de daaraan verbonden risico’s, alsmede over de maatregelen die erop gericht zijn deze risico’s te voorkomen of te beperken. Tevens zorgt de werkgever ervoor dat de werknemers doeltreffend worden ingelicht over de wijze waarop de deskundige bijstand in zijn bedrijf of inrichting is georganiseerd. Zoals bij veel wetteksten, geeft dit artikel feitelijk niet zoveel houvast. Alleen het woord “doeltreffend” maakt het wel lastiger. Wat is doeltreffend… Doeltreffend is dus meer dan even een mailtje rondsturen en het verplichte nummertje afvinken. Het zou er minimaal toe moeten leiden dat op het moment dát het fout gaat, je zeker weet dat je airbag het doet en je trefzeker kunt handelen.  Wanneer het over gedrag gaat, je manier van reageren in een panieksituatie, dat kun je toch alleen maar leren door te oefenen, te zorgen dat je automatische reactie goed “inslijt” in je normale gedragspatroon. Om het met het oefenen leuker maar vooral ook nog effectiever en realistischer te maken oefenen wij in onze trainingen vaak met acteurs op de eigen locaties, waardoor de rollenspellen héél erg echt worden. Zo leer jezelf ook hoe je goed kunt reageren en handelen in je eigen (werk)omgeving. En natuurlijk is het belangrijk om regelmatig te blijven oefenen, zodat je voorbereid bent, doeltreffend, voor die ene keer dat je toch je airbag nodig hebt. Nederlandse Arbeidsinspectie is vaak op pad Regelmatig voert de Nederlandse Arbeidsinspectie controles uit voor een veilige en gezonde werkplek voor werknemers. De inspecties richten zich dan ook op de maatregelen om agressie tegen medewerkers te voorkomen en te beheersen. Een van de maatregelen is het zorgen dat er voorlichting, instructie en training over agressie en geweld plaatsvindt en dat deze zo vaak als nodig worden herhaald. Hoe vaak dat nodig is, ligt natuurlijk aan uw eigen situatie. Opleidingen Rondom agressie doorlopen veel corporaties onze training Omgaan met agressie. Hiernaast is ook vaak aandacht voor opvang en nazorg na agressie. Ook kunt u een zelfinspectie “Werkdruk en ongewenst gedrag” doen op de website zelfinspectie.nl van de Nederlandse Arbeidsinspectie. En vergeet ook niet de 6 gouden tips voor omgaan met agressie van Cornelis. Eddy BonthuisKjenning

  Lees meer

  20 mei 2022

• 

  Management

  “Ik heb een andere mindset gekregen rondom leefbaarheid”

  De leefbaarheid in wijken is belangrijk. Bewoners moeten zich prettig en veilig voelen in hun wijk. En daarin heeft ook de corporatie een rol. Laura Wichgers, beleidsmedewerker bij Welbions, volgde onlangs de training Leefbaarheid: beleid en organisatie: “Mijn mindset is veranderd.” Leefbaarheid. Is dat niet een containerbegrip? “Het is inderdaad een subjectief begrip. Wat leefbaar voor de een is, is dat voor de ander niet. Overkoepelend kun je zeggen dat iedereen moet kunnen wonen in een wijk waar het schoon en veilig is en met voldoende voorzieningen zoals ontmoetingsplekken. Leefbaarheid is echt heel belangrijk. In een wijk waar wonen, werken, integratie en veiligheid ‘op orde is’, voelen bewoners zich thuis. Dat draagt bij aan het welzijn van mensen, en zorgt voor rust.” En wat is uw rol daarin? “In mijn vorige functie als wijkcoach zat ik heel dicht op de leefbaarheid in wijken. Ik had te maken met huurachterstanden, sociale problematiek, vervuiling, criminaliteit, illegale inwoning, et cetera. Met die onderwerpen heb ik nog steeds te maken, maar nu op beleidsniveau. En omdat de problematiek door de jaren heen complexer is geworden waardoor sommige wijken meer en andere minder inzet vanuit de corporatie vereisen, zijn wij bezig om wijken anders in te delen. Daar denk ik over mee. Maar ook scootmobielbeleid, beleid voor woonwagenbewoners behoren tot mijn takenpakket.” Maar toch een training leefbaarheid? “Hoewel ik er dus al best wel in zat, wilde ik nog meer feeling krijgen, en ook weten hoe andere corporaties zaken aanpakken. Kennis opdoen, maar zeker ook inspiratie.” Gelukt? Die feeling? “Jazeker. Deze training heeft me echt gebracht wat ik wilde. Ik ging er gemotiveerd naartoe en kwam vol energie terug. De behandelde onderwerpen rondom het organiseren van leefbaarheid – zoals samenwerking met gemeente, stakeholders en huurders, het signaleren en oplossen van knelpunten, van reactief naar preventief en planmatig werken – waren interessant. Soms is het echt heel simpel: reageer meteen bij een burenruzie, ga het mediationgesprek aan met betrokkenen. Vaak is het dan na 1 of 2 gespreken opgelost.” En inspiratie? “We kregen veel foto’s en filmpjes uit de praktijk te zien. Er werden goede discussies gevoerd, ervaringen gedeeld. Bijvoorbeeld over het netjes houden van de ruimte om containers heen. Hoe meer rotzooi, hoe sneller mensen er dingen bij zetten. We hebben ook gespard over scootmobielbeleid. Dat klinkt misschien als een non-onderwerp, maar die dingen zijn heel brandgevaarlijk, er zijn er steeds meer, je wil niet dat het portiek er vol mee staat zodat het de doorgang belemmert. Waar laat je ze dan? Welk beleid maak je daarop?” Wilt u nog wat kwijt? “Bij ons wilde de gemeente bezuinigen op het aantal ontmoetingsruimten. Voor deze training Leefbaarheid: beleid en organisatie dacht ik: heel jammer, maar dit ligt bij de gemeente. Als corporatie zijn wij geen hulpverleners.  Nu, na de training, denk ik daar heel anders over. Ik heb echt een andere mindset gekregen wat dit betreft. Nu weet ik hoe belangrijk het is om als corporatie te investeren in ontmoetingsruimten en dus leefbaarheid. Bewoners kunnen ergens naar toe voor een praatje en gezelligheid. Het zorgt voor minder eenzaamheid, meer verbinding en verdraagzaamheid ten opzichte van elkaar. En als corporatie krijg je zaken die spelen in een wijk veel eerder mee, daardoor kun je sneller een oplossing zoeken.”

  Lees meer

  9 mei 2022

• 

  Management

  Bij huurachterstanden gaan de kosten voor de baten uit.

  Natuurlijk kost het (preventief) werken aan huurachterstanden tijd en geld. Maar het bespaart ook kosten én voorkomt veel geldstress en gedoe. Want betalingsachterstanden zijn vaak niet alleen een financieel probleem, maar onderdeel van een sociaal probleem.  Wanneer er niet tijdig wordt ingegrepen, leidt dit vaak tot toename van de problemen zoals armoede, stress en gezondheidsproblemen met alle gevolgen van dien. Naast voorkomen van huurachterstanden is ook vroegsignalering belangrijk, wanneer er al schulden zijn ontstaan. Want door schulden vroegtijdig aan te pakken, kan vaak worden voorkomen dat schulden echt problematisch worden en er geen andere mogelijkheid meer is dan huurders te verwijzen naar de gemeentelijke schuldhulpverlening. En wie daar al ervaring mee heeft weet het: dat gaat (soms echt veel) geld kosten! Over welke kosten hebben we het dan?  De kosten lopen bij huurachterstanden en incassotrajecten al heel snel op. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de volgende kosten: Incassokosten. Incassokosten zijn buitengerechtelijke kosten die door de corporatie gemaakt worden als een huurder niet of niet tijdig voldoet aan zijn betalingsverplichting. De incassokosten komen vaak dan bovenop de huurachterstand. Naast deze harde kosten, gaat er natuurlijk ook veel tijd met het incassoproces en de aanmaningen verloren. Kosten van de deurwaarder. Deze kosten lopen vaak al snel op tot enkele honderden euro’s. Een minnelijke of wettelijke schuldsanering. De gemeentelijke schuldhulpverlening zal in veel gevallen vragen om gedeeltelijke kwijtschelding te verlenen. Niet zelden ontvangt men minder dan 10% van de vordering! Gederfde duur. Wanneer een huurachterstand leidt tot een uithuiszetting staat de woning ook nog enige tijd leeg, zeker als er in de woning nog herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden. Herstelkosten. Bij een uithuiszetting zijn er vaak herstelwerkzaamheden nodig om de woning weer in goede staat en verhuurklaar te krijgen. Vroegsignalering gemeenten sinds 2021 Gemeenten zijn sinds 2021  verplicht om persoonlijk contact te zoeken met inwoners met schulden. Deze vroegsignalering doet de gemeente op basis van de signalen van de vier ‘vaste lasten partners’ – zorgverzekeraars, energieleveranciers, drinkwaterbedrijven en woningcorporaties. Deze vier partijen moeten zo vroeg mogelijk signalen van betalingsachterstanden doorgeven aan de gemeenten, om problematische schulden zoveel als mogelijk te voorkomen. Dat is een mooie aanvulling op datgene wat gemeenten kunnen doen.  Maar daarmee ligt niet de bal alleen maar bij de gemeenten. Woningcorporaties hebben als geen ander de mogelijkheid om preventief te werken en snel te kunnen ingrijpen als er betalingsachterstanden zijn. Er is tenslotte ook een wederzijds belang en vaak is er ook een korte lijn tussen de huurder en de corporatie. Dit helpt om snel met mensen in gesprek te komen en afspraken te maken. Juist het snel kunnen schakelen en ‘korte lijntjes’ zijn hier van groot belang, om erger te voorkomen. Het voorkomen van betalingsachterstanden loont De grote betrokkenheid van corporatiemedewerkers en de wil om tot oplossingen te komen helpt, net als de bereidheid om te kijken hoe financiële zaken anders of beter kunnen. Veel corporaties informeren en adviseren huurders al proactief over inkomsten en uitgaven tijdens een huuradviesgesprek. Dat kan ervoor zorgen dat huurders in staat zijn en blijven om iedere maand “uit te komen” met de uitgaven en inkomsten. Wanneer er wel achterstanden ontstaan, loont het altijd om in een zo vroeg mogelijk stadium in te grijpen; elke dag telt. Ook omdat vroegtijdig aanpakken, voor alle partijen veel minder ingrijpend is. De betaling van de lopende huur kan dan snel worden hervat en met een (passende) betalingsregeling kan de achterstand worden ingelopen. Deze aanpak vraagt wel meer kennis en inzet, maar kan in veel gevallen wel voorkomen dat een schuldsituatie echt uit de hand loopt en problematisch wordt. In sommige gevallen is het informeren en/of adviseren van de huurder voldoende, soms is het noodzakelijk de huurder te verwijzen voor budgetbegeleiding of meerderjarigenbewind. Aan de slag met huurachterstanden? De WSNP of meer weten over meerderjarigenbewind? Een schuld oplossen is soms best complex en hangt samen met veel regelgeving. Stevige kennis van huurachterstanden, schuldregelingen, bewindvoering en wetgeving is noodzakelijk om tijdig en op het juiste moment de juiste stappen te kunnen nemen. De ins en outs rondom schuldsanering en de WSNP leert u tijdens de cursus Wet schuldsanering Natuurlijke Personen. Vaak hebben corporaties hiernaast ook te maken met bewindvoering. Tijdens de training Meerderjarigenbewind wordt ingegaan op onder andere de rollen en posities van alle betrokken partijen maar ook hoe u als corporatie uw huurders proactief kunt verwijzen naar bewindvoering. En wilt u preventief aan de slag met huurachterstanden en uw incassobeleid? Al bij het eerste gesprek goed kunnen adviseren over woonlasten en overige uitgaven? Dat leert u tijdens de training Huurachterstanden. Bij welke training ontmoet ik u? Mark Brouwertrainer Kjenning

  Lees meer

  5 mei 2022

• 

  Management

  Leergang Woonconsulent: “Ik wil met de poten in de maatschappelijke klei staan”

  Een jaar geleden werkte Art Vodegel nog fulltime als zelfstandig vastgoed- en ondernemingsrechtjurist. Dat staat nu op een wat lager pitje, want inmiddels is hij ook project-wijkbeheerder bij Woonwaarts. Onlangs volgde hij de Leergang Woonconsulent. “Dat is zeker waardevol geweest om de overstap te kunnen maken.” Van jurist naar project-wijkbeheerder. Vertel “Na mijn rechtenstudie ben ik begonnen als kandidaat-notaris, maar dat gaf uiteindelijk geen voldoening meer. Daarna ben ik les gaan geven aan de Radboud Universiteit in Nijmegen. In 2010 ben ik voor mezelf begonnen als zelfstandig (interim-)jurist. In die hoedanigheid kwam ik in contact met grote woningcorporaties. Hun ‘sociale kant’ vond ik meteen interessant.” Ja? En toen? Hoppetop overgestapt? “Nee. In 2020 kwam Corona. In dat jaar werd ik ook 50. Ik dacht: als ik nog een keer wat anders wil gaan doen, dan is dit het moment. Ik wilde werk gaan doen met meer maatschappelijke relevantie. Ik heb gesproken met mensen uit mijn netwerk en heb bij verschillende woningcorporaties ‘in de klei’ gestaan. Dat beviel heel goed. Ik besloot de Leergang Woonconsulent bij Kjenning te volgen. Zo kon ik én kennis vergaren én laten zien dat ik écht gemotiveerd was.” U bedoelt: dat het geen bevlieging was “Precies.” Was de Leergang Woonconsulent waardevol of…? “De Leergang was zeker waardevol. Aan bod kwamen onderwerpen als leefbaarheid, overlast, wanbewoning, achter-de-voordeurproblematiek en bewonersparticipatie. Ook het huurrecht kwam – uitgebreid – aan bod. Dat pik ik als jurist natuurlijk heel gemakkelijk op. Je sluit af met een scriptie en een mondeling examen. Wat er voor mij echt uitsprong was het onderdeel sociaal beheer.” Want? “Dat was superinteressant. Wat is bijvoorbeeld het verschil tussen last en overlast? Hoe voorkom je klachten? Hoe ga je het gesprek aan met huurder? Hoe bevorder je bewonersparticipatie? Hoe stimuleer je de zelfredzaamheid van huurder? Hoe werk je eigenlijk aan leefbaarheid? De docent liet je smullen van de stof, met tal van voorbeelden. Hij gaf ook aan: werk aan leefbaarheid, werk niet op klacht. Daar heb ik nog dagelijks profijt van. En ondanks dat door Corona een groot deel van de Leergang online was, was er veel interactie.” Was het ook praktisch? “Sowieso door alle praktijkvoorbeelden. Maar we hebben ook geoefend met acteurs. Hoe je het gesprek aangaat met kwetsbare, agressieve, of emotionele huurders. Door te kijken naar anderen en door het zelf te doen, neem je daar veel van mee.” En met al die opgedane kennis kon u meteen aan de slag bij Woonwaarts? “Via de leergang ben ik ook in contact gekomen met een collega bij Woonwaarts. Daar houd ik mij nu vier dagen in de week bezig met het sociaal beheer bij grootschalig onderhoud en renovatie. Dat ik de Leergang Woonconsulent heb gevolgd, heeft mij daarbij zeker geholpen. Op vrijdag geef ik nog juridisch advies. Van die combi word ik erg blij.”

  Lees meer

  25 april 2022

• 

  Management

  Een Singles event georganiseerd door Staedion

  Een geniale actie in tijden van de wooncrisis of een hulpkreet in een systeem wat vastzit? Een Singles Evenement in Den Haag is niet echt bijzonder. Maar dat woningcorporatie Staedion een Singles Evenement organiseert, is wel heel bijzonder! Een corporatie die vrijgezellen probeert te koppelen… Niet alleen om hen gelukkig te laten worden in de liefde maar ook om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Ja ja… en die actie was op 1 april? Even leek het een ludieke 1 aprilgrap. Maar niets blijkt minder waar. Staedion spot niet met de liefde. En al helemaal niet met de problemen op de woningmarkt. Tanja Riet-Nickolson, projectmanager Verhuur bij Staedion, vertelt. Een singles evenement organiseren als corporatie. Past dat wel bij jullie rol als corporatie? “Met de actie willen we vooral aandacht vragen voor de wooncrisis in Nederland. Deze crisis is een probleem van ons allemaal. Het is tijd om in te zetten op een nieuwe vorm van collectief denken over wonen in Nederland.” Wat bedoel je precies met collectief denken? “Woningen zijn op dit moment een zeer schaars goed. Één van de problemen van de woningmarkt is, dat is er vaak mismatches zijn tussen de woning en de bewoner(s). Gezinnen betrekken de woning in een levensfase met kinderen. De kinderen vliegen op een zeker moment uit. En ouders blijven wonen in een grote woning. De gedachte bij veel bewoners nu is “Het is mijn huis. Hier heb ik recht op. Ik woon hier prettig en waarom zou ik weg gaan?” Een hele begrijpelijke gedachte. Maar wat nu als wonen wel een recht is, maar dat de specifieke woning kan veranderen afhankelijk van je levensfase? Wat nu als we mensen wel zo ver krijgen om te denken “mijn tijd hier is goed geweest, ik maak plaats voor een ander.” We zijn collectief nog niet zo ver met deze gedachten. En misschien is het met deze crisis nu wel tijd om daaraan te werken.” Bouwen, Bouwen en Bouwen: het is niet dé oplossing “De focus in veel plannen ligt op bouwen, bouwen en bouwen. Dat is zonde. Want voor de opgave van Staedion in de komende tijd,  staat 99% van de woningen er al. Nieuwbouw voegt bij ons 1% toe. In plaats van de focus zo op dat kleine percentage te leggen, zijn we creatief aan de slag gegaan. Als je dan kijkt naar het aantal bewoners per huishouden, dan ligt ook daar een uitdaging. Zo ontstond de vraag “hoe motiveren of beïnvloeden we bewoners om meer samen te wonen?”. Uiteindelijk is dat niet alleen goed voor de doorstroom. Ook voor zaken zoals eenzaamheid of het delen van financiële lasten is samenwonen een mooie oplossing. Het kan ook de andere kant op werken. Wat nu als je gekort wordt op je uitkering als je een huis samen gaat gebruiken?” Kiezen voor de liefde: is dat dan een logische keus? “Voor nu wel! Als we willen dat meer mensen gaan samenwonen, dan moeten we echt Out of the Box gaan denken en hier ook aandacht voor vragen. En: we onderzoeken allerlei vormen van samenwonen op dit moment. Dat is ook het magische aan ons verhuurvak. Je hebt mogelijkheden om de wijze waarop mensen wonen te beïnvloeden.” Hoe komen jullie zo creatief bij Staedion? “Natuurlijk lopen we op afdelingen Verhuur ook tegen het systeemdenken aan. Waar zaken niet kunnen, mogen of passen bij onze rol. Vanuit woonruimteverdeling zijn talrijke belemmeringen te bedenken, waarom zaken niet kunnen, mogen of passen. En we kijken echt vanuit de mogelijkheden.” Waarom lukt dat bij Staedion wel? Wat is jullie geheim? “Er is geen geheim. We vinden dat we als corporatie onze rol moeten pakken. En dat willen we intern allemaal ook. Er is een flinke woningschaarste. En dat lossen we niet op door te doen wat we altijd deden. Dus gaan we wat anders doen. Wat anders proberen. En dit soort ideeën ontstaat doordat verschillende afdelingen samenwerken. Wat natuurlijk ook helpt, is dat onze nieuwe bestuurder Gijsbert van Herk lef heeft. Eigenlijk was het zijn ludieke idee, een singles event. En dat hebben we samen opgepakt.” Gijsbert van Herk, de bestuurder van Staedion vertelt “We willen de doorstroom in ons bestaande bezit op gang krijgen. Een deel van de bewoners wil dat ook echt, en er zijn zoveel belemmeringen in de regels die we hebben in Nederland. Daar zit het vast. Met deze actie vragen we aan de systeemwereld of we iets meer naar de leefwereld kunnen luisteren waar de behoefte ligt. En nee, we zijn zeker geen datingbureau, maar om aandacht te vragen voor het beter gaan benutten van de bestaande al gebouwde woningen, helpt zo een actie. Overigens willen we los van dit beter benutten ook 6000 nieuwe woningen toevoegen, plannen en ideeën genoeg waar we hopelijk ook de ruimte voor krijgen.“ Maar Tanja, hoe reageren de bewoners? “Op het moment van het interview waren we net 1 dag in de lucht met de Singles Campagne. Nog te vroeg om daar echt iets over te zeggen. Inmiddels hebben zich circa 70 bewoners ingeschreven, dus het evenement gaat er komen. We willen hier de expertise van bijvoorbeeld een datingbureau voor inschakelen. We begrijpen dat we de woningnood hier niet mee oplossen, maar we hebben wel de maatschappelijke discussie hiermee op gang gebracht. We moeten de drempels om samen te gaan wonen, in welke vorm dan ook, verlagen.” Het blijft toch raar dat we in een wooncrisis zitten terwijl uit data blijkt dat Nederlanders de afgelopen decennia alleen maar groter zijn gaan wonen. Dan blijft de vraag “hoe lossen we het op dat er meer mensen in bestaande woningen gaan samenwonen?” En die vraag is echt niet zomaar beantwoord.” Naast de inzet op ‘meer mensen in één huis’ is het van belang doorstroming te stimuleren. De sleutel om zoveel mogelijk huishoudens te helpen aan een passende woning ligt aan de start van de verhuisketen. Zodra de ‘Empy Nester’ verleid kan worden te verhuizen, brengt dat een keten aan verhuisbewegingen op gang. Een woning is zo belangrijk. Je moet je er veilig voelen. Je huis moet je thuis zijn. Wat nou als het mis gaat? “En wat nou als het wel lukt? Wat als we mensen wel inspireren om anders naar wonen te kijken? Natuurlijk denken we ook na over problemen die kunnen ontstaan bij samenwoners en hoe we daarop kunnen inspelen. Van ons vraagt dat vooral dat we dichtbij onze bewoners staan. En dat gaan we doen. Niet alleen maar handhaven en op regels letten. Maar vooral samen denken in mogelijkheden. We onderzoeken ook de mogelijkheid van proefsamenwonen om de drempel te verlagen en de doorstroming te bevorderen. Kun jij ook tot creatieve oplossingen komen? Tanja denkt groots en durft met andere oplossingen te komen. Ze heeft zelfs ideeën om bestaande opvattingen over wonen te veranderen. De uitdaging bij het verhuren van woningen is groot. Medewerkers Verhuur hebben zich de afgelopen decennia gericht op het volgen van regels. Maar nu de vraag in de markt is veranderd, is het de uitdaging om anders te gaan denken en belemmerende regels los te laten waar dat kan. Het is zoals Albert Einstein al zei: “We kunnen een probleem niet oplossen met de denkwijze die het heeft veroorzaakt”. Dat vergt kennis, kunde en een gezonde dosis lef. Dat ontstaat niet zomaar. Ook Tanja is bij Staedion niet zomaar op deze ideeën gekomen. Ze investeerde in zichzelf door mee te werken aan verbeterprojecten, met Lean trajecten en door in interne samenwerking te investeren. Is Tanja een mooi voorbeeld voor jou? Voor mij wel. Ik geniet van creatieve oplossingen en lef. Want dat is hard nodig om de huidige uitdagingen in de woningmarkt aan te pakken. Dus ik vraag je het toch: Wees ook een beetje een Tanja. Marija BjelobrkTrainer Leergang Verhuur Kjenning Ps. Meer informatie over het singles event lees je hier op de website van Staedion

  Lees meer

  11 april 2022

• 

  Management

  Het leeghalen van de huurwoning door erfgenamen

  Het opleveren van de huurwoning na overlijden van de huurder levert altijd wat kopzorgen op. Vaak gaat het daarbij om een situatie dat de woning moet worden opgeleverd, maar dat er geen erfgenamen bekend zijn. De vraag is dan of de woning in dat geval door de verhuurder kan worden leeggehaald. Wel erfgenamen maar nog geen aanvaarding van de nalatenschap Hieronder ga ik in op de situatie dat er wel een erfgenaam bekend is, maar deze nog niet weet of hij de nalatenschap gaat aanvaarden. De vraag doet zich dan voor of deze erfgenaam wel (alvast) de woning van de overleden huurder, de erflater, mag ontruimen. De verhuurder zal hier op aandringen omdat hij de woning weer snel wil gaan verhuren. Een erfgenaam wil een woning vaak niet ontruimen omdat hij vreest dat het leegruimen van de woning als een ‘daad van aanvaarding’ wordt gezien en hij daarna niet alsnog de nalatenschap kan verwerpen. Dit kan inderdaad het geval zijn en als daarvan sprake is, dan heeft de verhuurder ook de mogelijkheid de erfgenaam op de schulden van de overleden huurder aan te spreken. Maar het leeghalen van een woning door een erfgenaam wordt niet altijd gezien als het aanvaarden van de nalatenschap. Dat zit als volgt. Keuze verwerpen of (beneficiair) aanvaarden nalatenschap De keuze voor (de wijze van) aanvaarding van de nalatenschap kan op verschillende manieren plaatsvinden. Dit kan uitdrukkelijk, door het afleggen van een verklaring van zuivere aanvaarding, beneficiaire aanvaarding of verwerping bij de griffie van de rechtbank van de woonplaats van de overledene. Beneficiaire aanvaarding wordt ook wel aanvaarding “onder het voorrecht van boedelbeschrijving” genoemd. Het betekent dat de erfgenaam niet met zijn eigen vermogen aansprakelijk gesteld wordt voor de betaling van de schulden als deze groter zijn dan de bezittingen van de nalatenschap. Heeft de erfgenaam een keuze gemaakt dan kan hij daar niet meer op terugkomen. De keuze is definitief. Maar het aanvaarden van de nalatenschap gaat soms ook zonder dat een erfgenaam zich daarvan bewust is, namelijk stilzwijgend. Dat is bijvoorbeeld het geval als een erfgenaam – vóór dat hij zijn keuze voor aanvaarden of verwerpen heeft gemaakt – bepaalde gedragingen verricht met betrekking tot de nalatenschap die als “daden van zuivere aanvaarding” worden gezien.  Is dat het geval, dan is de nalatenschap alsnog (stilzwijgend, dus zonder uitdrukkelijke verklaring) door de erfgenaam aanvaard. En dat betekent weer dat de erfgenaam met zijn privé vermogen aansprakelijk is voor eventuele schulden van de erflater, zoals bijvoorbeeld een huurschuld of de mutatiekosten. De Wet BETS Per 1 september 2016 is de Wet bescherming erfgenamen tegen schulden (Stb. 2016, 226) in werking getreden, waarbij artikel 4:192 lid 1 BW is gewijzigd. Doel van de wetswijziging is erfgenamen meer bescherming te bieden tegen handelingen die duiden op een zuivere aanvaarding van een nalatenschap.  In de wet staat nu dat van zuivere aanvaarding alleen sprake is als een erfgenaam beschikkingshandelingen verricht door goederen van de nalatenschap te verkopen, bezwaren of op andere wijze aan het verhaal van schuldeisers te onttrekken. Van dergelijke handelingen kan immers niet worden aangenomen dat een erfgenaam deze onbewust verricht. Leeghalen woning De vraag is nu of het leeghalen van de woning al een ‘daad van zuivere aanvaarding’ is. Vaak wordt dit wel aangenomen maar dat is zeker niet altijd het geval. Dit zit als volgt. Volgens de wet aanvaardt een erfgenaam de nalatenschap zuiver wanneer hij zich “ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam gedraagt” (Art. 4:192 lid 1 BW). Dat is bijvoorbeeld het geval als hij schulden van de overleden huurder betaalt, of spullen van de overleden huurder verkoopt of mee naar huis neemt om zelf te houden. Door dit te doen ontneemt hij eventuele (andere) schuldeisers van de mogelijkheid zich op deze spullen te verhalen. In feite ‘beschikt’ de erfgenaam dan over de spullen van de overleden huurder. In de wetsgeschiedenis wordt dit ook wel aangeduid als het “als heer en meester beschikken over de goederen van de nalatenschap”. Zou de erfgenaam dit doen, dan is sprake van een beschikkingsdaad en leidt dat tot (zuivere) aanvaarding van de nalatenschap. Er is echter niets op tegen als de erfgenaam, voordat hij zijn keuze heeft gemaakt, de woning leeghaalt en de spullen bijvoorbeeld tijdelijk opslaat zodat zij voor eventuele schuldeisers nog bereikbaar zijn. De erfgenaam beperkt zich dan tot een “beheersdaad” en dat is juridisch iets anders dan beschikken over de nalatenschap. Ook kan het voorkomen dat een erfgenaam een fotoalbum meeneemt. Omdat een fotoalbum louter emotionele waarde heeft en geen verhaalsobject voor schuldeisers is, zal het meenemen ervan geen beschikkingsdaad opleveren. Ook het meegeven van inboedel zonder waarde aan de kringloop is geen beschikkingsdaad volgens de toelichting bij de wet. Gaat het daarentegen om het meenemen en behouden van sieraden, dan zal dat anders kunnen zijn. Bij de beoordeling of een gedraging van een erfgenaam geldt als een daad van zuivere aanvaarding moet dus een onderscheid gemaakt worden tussen ‘daden van beheer’ en het ‘als heer en meester beschikken over de goederen van de nalatenschap’. Want in het laatste geval gedraagt de erfgenaam zich “ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam”. Het enkel verrichten van daden van beheer levert geen zuivere aanvaarding op. Maar de grens tussen beide is soms moeilijk te trekken. Uitspraak Hoge Raad Dat blijkt ook uit een recente uitspraak van de Hoge Raad van 21 oktober 2021 (bij een kwestie die speelde voor de wetswijziging). Het ging hier kort gezegd om het leeghalen van een kamer in een verzorgingshuis en het afvoeren van de inboedel door een van de kinderen van de overleden moeder. De zoon had in opdracht van moeder van haar bankrekening een doos gebak van € 31 gegeven aan het personeel van het verzorgingstehuis en cadeaubonnen ter waarde van € 150 aan de alfahulp gegeven die moeder verzorgde. Daarna had de zoon de nalatenschap beneficiair aanvaard. Hierbij is van belang dat als een van de erfgenamen beneficiair aanvaardt, dit ook geldt voor de andere erfgenamen. De dochter vond dat het leeghalen van de kamer, het afvoeren van de inboedel en het betalen vanaf de bankrekening van de moeder, een (stilzwijgende) zuivere aanvaarding van de nalatenschap oplevert en dat haar broer dus aansprakelijk was voor alle schulden. De dochter wilde wel aanspraak blijven houden op haar wettelijk erfdeel. De Hoge Raad vond dat de erfgenaam, door deze in opdracht van de moeder uitgevoerde handelingen uit te voeren, zich niet ondubbelzinnig en zonder voorbehoud als een zuiver aanvaard hebbende erfgenaam heeft gedragen. Ook het leeghalen van de woning van de moeder en het aanbieden van de inboedel aan een kringloopwinkel leverde geen gedraging op waaruit de bedoeling blijkt om de nalatenschap zuiver te aanvaarden. Het afvoeren van (delen van) een inboedel van de erflater zonder reële economische waarde naar een kringloopwinkel of milieu depot kan niet worden aangemerkt als een daad van zuivere aanvaarding. Volgens de Hoge Raad volgt uit de wet en uit de wetswijziging dat uit gedragingen van een erfgenaam niet te snel mag worden afgeleid dat deze de bedoeling heeft de nalatenschap zuiver te aanvaarden. Conclusie Kortom, als het gaat om het leeghalen van een huurwoning door een erfgenaam die nog geen keuze heeft gemaakt of en hoe hij de nalatenschap gaat aanvaarden, mag de erfgenaam wel de huurwoning leeghalen (en eventueel spullen opslaan) maar hij kan beter niet de inboedel verdelen onder familie of vrienden, verkopen of zomaar weggeven aan derden. Dan loopt hij de kans dat die handeling als een beschikkingsdaad wordt aangemerkt. Is dit het geval dan is de erfgenaam alsnog in zijn eigen vermogen aansprakelijk voor eventuele schulden van de overledene. Huurrecht  Ook rondom het overlijden van huurders is veel geregeld in de huurrecht over o.a. beëindigen van de huurovereenkomst maar ook over het medehuurderschap. Recent zijn bijvoorbeeld ook regels aangepast waardoor meerderjarige inwonende kinderen na het overlijden van hun ouder(s) niet binnen twee maanden de ouderlijke huurwoning dienen te verlaten. Het huurrecht staat dus nooit stil, is altijd in beweging en kent vele nuances en zienswijzen. Dat maakt huurrecht ook leuk! Hoe kijken rechters naar huurrecht? Hoe kunt u huurrecht nu toepassen in uw dagelijkse casus met behoud van uw relatie met uw huurder en zonder als verhuurder uw positie te verliezen? De opleiding Huurrecht de basis biedt een stevige basis. Met e-learning vooraf en een interactieve trainingsdag bent u snel op de hoogte van de uitgangspunten van het huurrecht en de rechten en plichten van huurder én die van uw organisatie als verhuurder. Om bij te blijven en te verdiepen kunt u

  Lees meer

  11 april 2022

• 

  Management

  Platform Managers Planmatig Onderhoud: “Je deelt dezelfde problematiek en behoeften”

  “Twee keer per jaar bij elkaar komen om te praten over trends, ontwikkelingen en zaken waar je vanuit je functie tegenaan loopt, is waardevol.” Aldus Kees van Broekhuijsen, teammanager Onderhoud bij Parteon, en deelnemer aan het platform Managers Planmatig Onderhoud. Bent u een ‘corporatiedier’? “Van origine kom ik uit de weg- en waterbouw, vervolgens heb ik – vrij snel al – de overstap gemaakt naar de bouw, en ruim 4 jaar geleden naar Parteon. Sinds twee jaar ben ik hier teammanager Onderhoud. Zowel de functie als de corporatiewereld bevallen heel erg goed. De commerciële wereld was leuk, ik had mooi werk en heb er veel geleerd, maar de maatschappelijke betrokkenheid van een corporatie heeft wat extra’s. Ik haal er intrinsiek meer uit, en ik leer nu weer op andere vlakken.” Onder andere door deelname aan dit platform? “Toen ik teammanager Onderhoud werd, wilde ik zoveel mogelijk leren en kennis opdoen. Een collega vroeg mij of dit platform iets voor mij was. Ik ben me gaan inlezen en had het gevoel dat ik er genoeg uit zou kunnen halen. Een paar jaar geleden heb ik me aangemeld als lid en kon ik een keer komen ‘proeven’.” En? Valt er genoeg uit te halen? “Alle deelnemers lopen voor een groot deel tegen dezelfde problematiek aan. Duurzaamheid is bijvoorbeeld zo’n onderwerp. In het platform voer je daar gesprekken over, je discussieert over hoe je zaken aanpakt, soms trek je samen op, je wijst elkaar op hoe het misschien anders had gekund. Dat is heel waardevol. We komen 2 keer per jaar 2 dagen bij elkaar. We hebben een hele leuke groep die uit verschillende delen van het land komen. Ook de leeftijdsopbouw is divers, van ‘jonkies’ tot mensen met 30 jaar ervaring. Dat alles geeft een mooie dynamiek.” Is dat niet lang en veel? “Die 2 dagen vliegen voorbij, echt waar. Op dag 1 is ook ruimte voor het delen van ervaringen: waar liep je het afgelopen half jaar tegenaan, wat wil je delen, welke vragen heb je, et cetera. Dat raakt heel erg aan de praktijk. Ook komt er vaak een spreker. Recent ging het over Sociocratie 3.0. Dat gaat over ‘samen beslissen’ en leert je weloverwogen en vooral gedragen beslissingen te nemen. We krijgen dan ook casuïstiek, met de groep zoek je dan naar de beste oplossing voor een probleem. Ook hier is er weer de vertaalslag naar de praktijk.” En dag 2? “Afgelopen keer sprak er op dag 2 een jurist over de nieuwe Wet kwaliteitsborging die er volgend jaar aankomt. Nu ligt de toetsing van de bouwplannen aan het bestemmingsplan, de welstandseisen en het bouwbesluit nog bij de gemeente. Straks gaat een aantal zaken veranderen, er komen onafhankelijke kwaliteitsborgers.  De nieuwe wet heeft gevolgen voor de verantwoordelijkheden van de corporatie. Een hele interessante ochtend, waar ik veel van heb opgestoken. Die opgedane kennis neem je weer mee naar je eigen organisatie om daar te delen en te gebruiken. We sluiten altijd af met een evaluatie en bepalen als groep wat het onderwerp voor de volgende bijeenkomst wordt. De invulling daarvan pakken 2 deelnemers samen met Kjenning op.” Ik mis de avond tussen de 2 dagen “Dan dineren we gezamenlijk en drinken we wat. Elkaar ‘in het echie’ zien heeft voor mij 100% meerwaarde. Online is toch zakelijker, je praat dan minder snel over niet-zakelijke dingen. Als je ’s avonds met elkaar eet en wat drinkt, leer je elkaar beter kennen en bouw je een band op. En dat heeft weer een positieve invloed op de bijeenkomst overdag, dat praat dan gemakkelijker.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 30 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!

  Lees meer

  28 maart 2022

• 

  Management

  Huisvesten vluchtelingen Oekraïne kennisdelen

  Als gevolg van de situatie in Oekraïne ontstaan veel initiatieven in Nederland om hulp te bieden. Ook bij corporaties worden veel acties gestart om o.a. vluchtelingen op te vangen. Christel Reilink en Judith Adema zijn op LinkedIn een groep gestart om kennis, informatie en ervaringen te bundelen, delen en uitwisselen. Zo kunnen we binnen de sector kennis delen over bijvoorbeeld praktische vraagstukken waar je tegenaan loopt en hoe je die kunt oplossen. Of over hoe je afspraken met gemeenten en andere partijen kunt maken. Maar er is ook ruimte om hele praktische zaken te delen, zoals hoe je snel de meubilering van de ter beschikking te stellen woningen kunt organiseren. Vanuit Kjenning zijn we uiteraard enthousiast over het delen van kennis en over alles wat de mensen uit Oekraïne kan helpen in deze verschrikkelijke situatie. Dus delen we graag dit mooie initiatief ook hier. Wilt u ook uw kennis en ervaringen delen?  De Linkedin groep vind je hier: https://www.linkedin.com/groups/12641161/  Word ook snel lid en deel jouw kennis en ervaring, stel je vraag of leer snel hoe andere corporaties zaken hebben aangepakt. #doedan #slimsamenwerken

  Lees meer

  14 maart 2022

• 

  Management

  Hoe krijgt een corporatie vat op de brandveiligheid van woningen en woongebouwen

  Hoe krijgt een corporatie vat op de brandveiligheid van woningen en woongebouwen? Dat is een forse uitdaging, aldus Peter Kraak. Waar loopt hij in de praktijk tegenaan? Kraak begeleidt grootschalige en complexe nieuwbouw- en onderhoudsprojecten in de corporatiewereld, inmiddels al dik 20 jaar als zelfstandig adviseur. Kortom, hij is gepokt en gemazeld. Daarnaast geeft hij al een aantal jaren trainingen bij Kjenning, onder meer op het gebied van brandveiligheid van woningen en woongebouwen. “Brandveiligheid is een ingewikkeld iets voor corporaties. Dat komt mede omdat zij een bijzondere rol hebben als eigenaar en verhuurder van een gebouw. En ze zijn regelmatig ook nog opdrachtgever bij de bouw van een complex.” Tip 1) Maak keuzen Je zou denken: er is toch gewoon een bouwbesluit waarin de eisen voor de brandveiligheid zijn vastgelegd, maar zo simpel is dat niet volgens Kraak. “In het bouwbesluit staan inderdaad de eisen. Maar er zijn verschillende manieren mogelijk om aan die eisen te voldoen. Het kan dus zo zijn dat er twee identieke flatgebouwen naast elkaar staan die anders zijn ingericht qua brandveiligheid. Bij de aanvraag van de Wabo-vergunning voor bouwen zijn de keuzen gemaakt door de architect en adviseurs. Als corporatie moet je met je adviseurs in gesprek bij de voorbereiding van projecten. Tijdens de (ver)bouw controleer je de uitvoerende partijen en in de beheerfase zie je toe dat de woningen en woongebouwen conform de Wabo-vergunning wordt bewoond.” Tip 2) Houd als corporatie vast aan de naleving Het houdt niet op voor corporaties als alle woningen en woongebouwen voldoen aan de brandveiligheidseisen uit het bouwbesluit. Kraak: “Wij Nederlanders zijn een nogal eigengereid volkje en hebben de neiging om te doen wat we zelf goed vinden. Wat denk je bijvoorbeeld van een geheel volgens de voorschriften opgeleverd verzorgingstehuis waar de monteur bij het aansluiten van een koffiezetapparaat dwars door een brandwerende wand had geboord. Het snoer moest er doorheen namelijk. Ook in een trappenhuis van een flat hebben bewoners de neiging er een ‘gezellige’ boel van te maken, compleet met schoenenrekjes. Of een bank in de centrale hal, winkelwagentjes op de galerij, ga zo maar door. Het is belangrijk dat corporaties daarop controleren. Anders krijg je de situatie dat bij ‘een rondje’ brandweer na een paar jaar ‘het hele gebouw wordt afgekeurd’ en aanvullende eisen stelt. Dan heb je pas echt de poppen aan het dansen, want dan moet er een volledige check worden uitgevoerd. Dat kost tijd én geld. En dat komt echt heel regelmatig voor.” Tip 3) Bezint eer ge begint Lukraak gaan controleren heeft geen zin, aldus Kraak. “Het begint met inventariseren hoe het gesteld is met de brandveiligheid van de woningen en woongebouwen die je als corporatie beheert (wat is het brandconcept). Per complex leg je de huidige en de gewenste situatie vast. Vervolgens maak je een plan van aanpak, waarin uiteraard ook de financiële kant is vastgelegd. Want aanpassingen kosten ook geld. Begin met het ‘laaghangend’ fruit, bijvoorbeeld het eerdergenoemde winkelwagentje op de galerij. Op die manier kun je een aantal zaken snel realiseren. Zorg er ook voor dat er

  Lees meer

  14 maart 2022

• 

  Management

  Huurrecht Bedrijfsruimte: wanneer gebruik je welke huurovereenkomst?

  Linda de Groen startte na haar studie communicatie in 1998 bij een woningcorporatie. Vanaf juni 2020 werkt ze bij De Leeuw van Putten als manager Wonen. Nieuwe functie, nieuwe uitdagingen, daarom volgde ze de cursus Huurrecht bedrijfsruimte. “290 en 230a-bedrijfsruimte, huurovereenkomsten voor overige ruimtes, zoals een overeenkomst voor scootmobielen: ik weet nu hoe het in elkaar steekt.” Verhuren is verhuren, zou ik zeggen “Maar dat is dus niet zo. Er gelden andere regels voor het verhuren van winkels en bedrijfspanden dan voor woningen. Dat wist ik wel, maar ik had er in mijn vorige functies enkel zijdelings mee te maken gehad, dus de noodzaak om er verder in te duiken was er niet.  Bij veel corporaties is verhuur van bedrijfsonroerendgoed (BOG) een aparte functie, maar hier niet. Als manager Wonen ben ik niet alleen verantwoordelijk voor het sociale deel, de leefbaarheid in de wijk, maar ook voor alle zaken die te maken hebben met nieuwe verhuringen. Omdat verhuren (en beheren) van de BOG-panden binnen mijn takenpakket valt, was de noodzaak er nu dus wel om mij erin te verdiepen.” Wat sprong eruit? Wat weet u nu wat u niet wist? “Ik wist wel dat er verschillende soorten huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten waren. Maar wanneer je welke overeenkomst gebruikt, ik had geen idee. Je hebt bijvoorbeeld 290-winkelruimte, je hebt 230a-overige-bedrijfsruimte, en de huurovereenkomsten voor overige ruimtes. Deze zijn goed toepasbaar voor bijvoorbeeld het verhuren van garages en plekken voor scootmobielen.” Parkeer je die niet gewoon in de hal van het complex dan? “Nee vanwege brandveiligheid is dat niet toegestaan. Vroeger ging je als je oud werd naar een verzorgings- of verpleeghuis, dat is tegenwoordig niet meer zo. De situatie op dit moment is zo lang mogelijk zelfstandig in een geschikte woning wonen. Steeds vaker hoort daar ook een scootmobiel bij en daaraan gekoppeld een scootmobielstalling. Tijdens de cursus kwam aan bod hoe je een overeenkomst daarvoor opstelt.” Nog meer actualiteit? “Ja, het onderwerp COVID-19. Vanuit de overheid is er compensatie voor ondernemers. Doe je dat als corporatie naar je huurders toe ook, en zo ja, hoe dan? De docent vertelde daar heel goed over, met praktijkvoorbeelden.  Het was ook nuttig en interessant om te horen hoe andere deelnemers daarmee omgaan binnen hun corporatie. Dat de trainer inspeelde op actuele problematiek en niet een standaardverhaal afdraaide, vind ik echt toegevoegde waarde hebben.” Ligt de opgedane kennis nu te verstoffen in de bovenkamer? “Zeker niet. Na de cursus kwam er een nieuwe huurder voor een bedrijfspand. Op een perfect moment dus. Ik heb meteen mijn opgedane kennis ingezet: verhuren voor 1 of toch voor 5 jaar, welke huurprijs, welke termijnbescherming, ontruimingsbescherming en dergelijke. Ik kon er dus meteen wat mee.” Ik moet het toch vragen: De Leeuw van Putten. Waar komt die naam vandaan? “Er is een oud gemaal in Spijkenisse dat zo heet. Het is gebouwd in 1881 en moest ervoor zorgen dat de omringende polders voldoende capaciteit hadden om het teveel aan water af te voeren. Een belangrijke taak dus voor het gemaal. Een mooie historische naam, waar onze corporatie naar vernoemd is. Wij zetten ons ook met hart en ziel in voor een mooi, veilig, en leefbaar Spijkenisse. De medewerkers noemen zich ook Leeuwen en Leeuwinnen, dat zegt iets over de verbondenheid met de corporatie.”

  Lees meer

  14 maart 2022