Management artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Management

  Over twee cafetaria’s en de match tussen klant en pand

  Regelmatig rij ik door het dorp Ens in de Noordoostpolder. Sinds een tijdje is daar een nieuw cafetaria gevestigd. Dat is geen nieuws natuurlijk. Maar deze nieuwe snackbar is pal naast de al bestaande cafetaria gevestigd. Is dat nu slim in zo’n klein dorp? Ens telt ca. 3.100 inwoners. Was het een ambtenaar die bij de vergunning niet oplette? En als in zo’n klein dorp de snackbehoefte echt zo groot is dat twee cafetaria’s kunnen rondkomen, is dat dan gezond? En leefbaar? Wat er ook speelt: ken de aanleiding & historie Vlak voor corona werd in Ens gebouwd aan een café. Maar toen corona losbrak, was een café niet het meest handige concept. Een cafetaria kon wel binnen de regels en die is toen geopend. Als ondernemer best slim, zo zijn wel alle lockdowns overleefd. Maar het resultaat is nu wel dat er twee cafetaria’s naast elkaar zitten. Met -denk ik- als resultaat dat beide cafetaria’s geen geweldige resultaten kunnen boeken. Daarnaast is het ook wel de vraag wat dit toevoegt aan het dorp. Wie wordt hier gelukkiger van? Hoe draagt dit nou echt bij aan een gezond, leefbaar en gezellig dorp? Is het passend als er twee cafetaria’s naast elkaar zitten in een dorp van 3.100 bewoners… Hoe vaak slaagt u in uw organisatie écht met passend toewijzen? Natuurlijk heeft de corporatie in bovenstaande situatie geen rol. Maar met het passend toewijzen is de corporatie wél dagelijks bezig. Maar wat is nu echt passend toewijzen? Houdt uw corporatie zich dan alleen aan de regels? Of laadt u in uw organisatie de betekenis van het woord passend en kijkt u verder naar een match met omgeving, woning en de klant?  Ondanks de woningnood zien wij verhuurmedewerkers worstelen met advertenties waarop 300 woningzoekenden reageren en de eerste 30 kandidaten toch geen interesse hebben. Hoe passend was de advertentie dan? En: heeft u aandacht voor de leefbaarheid in een wijk bij de keuze voor een toewijzing? De match tussen klant en pand is een vaardigheid én beleidsthema In onze leergang Verhuur gaat het vaak over de match tussen klant en pand. En dat is meer dan alleen voldoen een de regels van toewijzing. De vaardigheid van matchen gaat voorbij aan het kijken of een inkomen klopt en of de juiste volgorde is gehanteerd. Deze vaardigheid is ervoor zorgen dat de meest passende kandidaat reageert op de woning. Dat er een match is tussen de woning, de woonomgeving, de wijk en de kandidaat bewoners er iets is dat de kerntaak is, dan is het wel een thuis bieden aan mensen. En gelukkig is dat veel meer dan stenen verhuren. Als corporatie bouw je aan de samenleving. En dat is een mooie, eervolle en belangrijke taak. Misschien juist nu, nu in de overspannen woningmarkt ook de huurder iets minder kritisch wordt op de echte match met de omgeving, komt het aan op de echte kerntaak: een thuis bieden in een leefbare omgeving. Hoe bereidt u uw medewerkers voor op het kennen van de historie van maatregelen, het snappen van het verschil tussen wetgeving en (eigen lokaal) beleid en de vaardigheid om de systeemwereld waarin we bewegen aan te laten sluiten op de leefwereld van bewoners? En die twee cafetaria’s dan? Helaas ben ik bang dat het in het dorp Ens er nu op aankomt welke van de twee ondernemers de langste adem heeft. Wie kan het volhouden? Een echte duurzame match tussen klant, pand en omgeving lijkt dit op het eerste gezicht in ieder geval niet te zijn. Of ik moet de snackcapaciteiten van het dorp nu ernstig onderschatten… Wat doet u in 2023? Gaat u voor een échte duurzame match tussen klant, pand en omgeving? Volg dan dit jaar de leergang Verhuur. Tijdens de leergang leert u om anders te kijken naar het eigen verhuurproces en de verhuur van woningen. Is een leergang even teveel voor dit jaar? Natuurlijk kunt u ook met kortere opleidingen bij Kjenning of bij ons opleidingszusje Finance Ideas Academy werken aan uw eigen ontwikkeling. Ook het aansluiten bij een platform met vakcollega’s is een effectieve manier om bij én scherp te blijven in uw vak. Wat doet u dit jaar? Eddy BonthuisKjenning

  Lees meer

  2 januari 2023

• 

  Management

  Overlast door huurder met psychische problematiek

  Het aantal meldingen van incidenten met verwarde mensen stijgt onverminderd door. Volgens een nieuwe analyse van onderzoekers van het ministerie van Justitie en Veiligheid registreerde de politie van 2017 tot en met 2021 886.000 gevallen van dit soort overlast. Dit jaar ging het aantal volgens CBS-cijfers verder omhoog, naar een kleine 12.000 per maand. In de zomermaanden zijn de meeste incidenten. Verhuurders, met name woningcorporaties, worden vaak geconfronteerd met huurders die psychische problemen hebben en ernstige overlast veroorzaken. Als de hulp en/of zorgverlening er niet tijdig in slaagt om verandering in de situatie te brengen, is een procedure tot ontruiming soms noodzakelijk. Psychiatrische problematiek en ontruiming: een lastige belangenafweging In deze zaak (Uitspraak 6 oktober 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:5673) startte de verhuurder (woningcorporatie Stichting Oosterpoort Wonen) een kort geding procedure tot ontruiming van de woning tegen twee huurders, een broer en zus, waarvan alleen de zus ernstige overlast veroorzaakte. De zus stelde in de procedure dat zij kampt met medische en psychiatrische problemen, waaronder een depressie en PTSS met gevarieerde psychotische zingeving. Zij had nog geen concreet zicht op plaatsing in een passende woonomgeving en de advocaat van de huurders verklaarde ter zitting dat hij niet kon begrijpen waarom de hulp- en zorgverlening niet eerder had ingegrepen. De kantonrechter overwoog dat de psychiatrische problematiek niet betekent dat daardoor ontruiming in geen geval kan worden toegewezen. Het kwam aan op een belangenafweging. In het kader van die belangenafweging overwoog de kantonrechter dat de verhuurder niet alleen een verantwoordelijkheid heeft jegens deze huurders, maar ook jegens hun omwonenden die tevens huurder van haar zijn. De kantonrechter nam in de overwegingen mee dat het leven van omwonenden ernstig is verstoord door de overlast en dat de verhuurder verplicht is om maatregelen te nemen om een eind te maken aan die overlast. De kantonrechter vond het belang van de verhuurder om de woning te ontruimen zwaarder dan het belang van de huurders om daar te kunnen blijven wonen en wees de vordering tot ontruiming van de woning dus toe. Hierbij merkte de kantonrechter tot slot op dat het feit dat de broer geen overlast veroorzaakt niet in de weg staat aan de ontruiming, omdat hij op grond van de huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Woningcorporaties sturen vaak op ingrijpen door hulp en zorg Menig woonconsulent/sociaal beheerder komt veelvuldig dit soort kwesties tegen in zijn of haar werk. Waar sprake is van kwetsbare personen, zijn woningcorporaties vanuit de maatschappelijke rol, over het algemeen geduldig en sturen zij aan op ingrijpen door de hulp- en zorgverlening. Maar helaas leert de praktijk echter dat hier vaak geruime tijd overheen gaat en dat de middelen beperkt zijn als de overlastgevende huurder niet vrijwillig hulp en zorg accepteert, terwijl omwonenden al die tijd in de overlast blijven zitten.  Deze uitspraak laat zien dat de rechter diverse omstandigheden laat meewegen en dat psychiatrische problematiek van een huurder niet aan ontruiming van de woning in de weg hoeft te staan. Meer weten over overlast of omgaan met mensen met verward gedrag? Tijdens de training Woonoverlast aanpakken leert u meer over onder andere het verschil tussen last en overlast en hoe u deze lastige situaties zorgvuldig kunt aanpakken. De training Omgaan met bewoners met verward gedrag geeft inzicht in gedrag, hoe u verschillend gedrag beter kunt herkennen en hoe u hier wel en niet op kunt reageren.  Margot JansenVBTM Advocaten

  Lees meer

  19 december 2022

• 

  Management

  Installatietechniek: van waterleiding en verwarming tot ventilatie en gasinstallatie

  Ramen wel of niet openzetten, mechanisch ventileren, wat is eigenlijk de EPC-norm, hoe zit een elektra-installatie eigenlijk in elkaar: allemaal zaken waar Gilano Samangoen, wijkbeheerder bij Reggewoon, meer van wilde weten. Wijkbeheerder: schoon, netjes en veilig. Toch? “Dat klopt. Als wijkbeheerder draag je bij aan de leefbaarheid in de wijk, dus dat het inderdaad schoon, netjes en veilig is. Dat doe je samen met de bewoners. Ik ben het eerste aanspreekpunt voor de bewoners en ben ongeveer 70% van de tijd in de wijk te vinden. Leefbaarheid gaat over een schoon portiek, een opgeruimde tuin, maar ook over overlast en sociale problematiek. Het is een leuke, brede functie.” Wijkbeheerder en de training Basis installaties. Waarom? “Dat komt omdat ik begin 2023 intern doorgroei naar de functie opzichter vastgoed. Ik heb er heel veel zin om weer een volgende stap te maken. Maar voordat ik daar begin wil ik mijn kennis op het gebied van installaties bijspijkeren. Ik wil niet als een rookie binnenkomen bij de afdeling Vastgoed.” Installaties? Dat is breed. Waar hebben we het dan over? “Over de waterleiding, riolering, gasinstallatie, verwarming, elektra-installatie, en (mechanische) ventilatie. Tijdens de training Basis Installaties kwamen ook wetten en normen ter sprake, zoals de EPC-norm, die vanuit de overheid wordt opgelegd. EPC staat voor energie prestatie coëfficient, daarmee bereken je hoe energiezuinig de woning is. Daarnaast verandert er zoveel wat betreft verduurzamen, 0 op de meter, zuinig zijn met energie, er komen iedere keer weer nieuwe installatietypen, verwarmingstechnieken en warmteterugwinsystemen bij. Ook daar werd op ingegaan..” Ventilatie? Een kwestie van het raam openzetten “Nou, daar ga je het niet mee redden hoor om condens te voorkomen. Er zijn verschillende manieren om te ventileren. Welke manier het best is hangt van een aantal zaken af, maar daar is een formule voor waarin allerlei variabelen meegenomen worden, zoals stadsverwarming of een cv-ketel, et cetera. Heel handig en praktisch. Wat ik prettig vond is dat de deelnemers vanuit verschillende corporaties kwamen. Dan kun je sparren met elkaar over zaken en je bouwt aan je netwerk, ook niet verkeerd.” Allemaal kennis voor volgend jaar opgedaan? “Nee hoor, ook in mijn huidige functie kan ik er zeker wat mee. Als een bewoner mij bijvoorbeeld aanspreekt met de klacht dat er schimmel in de badkamer is, kan ik nu duidelijk en goed uitleggen wat hij er zelf aan kan doen. Of wanneer hij vraagt hoe hij kan besparen op het energieverbruik.” Nou? Dat kan al door hele kleine simpele dingen: niet ’s nachts de thermostaat heel laag en overdag hoog zetten. Het is veel energiezuiniger om het verschil tussen dag- en nachttemperatuur niet te groot te laten zijn.”

  Lees meer

  19 december 2022

• 

  Management

  Risico’s bij projecten: hoe vertaal je dat financieel?

  Bij het managen van projecten komt veel kijken. Wat zijn de risico’s van projecten, hoe schat je die in, wanneer is een project rendabel, en hoe zit dat eigenlijk met een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente?  Hasan Dural, projectmanager Vastgoed Ontwikkeling bij Woonstad Rotterdam, zocht de verdieping op door de training Senior projectleider te volgen. Gefeliciteerd met uw nieuwe functie! Vertel “Dank u. Sinds juli 2022 ben ik projectmanager Vastgoed Ontwikkeling. Daarvoor was ik projectleider Techniek. Een heel leuke functie die ik dik 4 jaar met plezier heb ingevuld. Maar ik houd van verandering, dus voor mij was het tijd om een volgende stap te maken. De training heb ik gevolgd toen dat nog niet echt speelde, maar ook in deze functie heb ik er echt voordeel van.” Wat was de aanleiding toen? “In mijn vorige functie deed ik deels al werkzaamheden met het ‘petje’ projectmanager op, dus ik wilde meer verdieping, met name op het gebied van de financiële kaders en de risico’s die projecten met zich mee kunnen brengen.” En? Alle financiële kaders en risico’s in beeld? “Ik heb er veel van geleerd. Er kwam in 4 dagen veel aan bod, van bouwregelgeving, wetten op het gebied van bodembescherming en secundaire grondstoffen, tot bestemmingsplannen en het afwijken daarvan bij verbeterprojecten en herstructurering. Maar wat er voor mij echt uitsprong was de samenwerkingsovereenkomst met gemeenten, het opzetten van stichtingskosten, en het berekenen of investeringen rendabel zijn of juist niet.” Want dat gebruikt u in uw huidige functie ook? “Als projectmanager schaak je op veel borden. Je zit aan de voorkant, je bent aan zet. Ik heb te maken met het verduurzamen, renovatie en transformatie van woningen. We zijn nu bijvoorbeeld bezig met een gebiedsonderzoek naar duurzaamheid in de wijk Feijenoord om al onze eenheden gasloos te maken. Daarnaast ben ik druk met de transformatie van sociale huurwoningen. De berekening van de stichtingskosten met behulp van het stichtingskostenoverzicht (stiko) maakt deel uit van ieder project, dat gebruik ik echt. En ik weet nu goed hoe het werkt met gemeenten, hoe zij in het ‘spel’ zitten. Dat zorgt ervoor dat ik een volwaardige gesprekspartner ben.” En nu? “Nu pas ik toe in de praktijk wat ik heb geleerd. Over een tijdje stuur ik – net als de afgelopen keer – vast weer een mailtje naar Kjenning met de vraag om te sparren over een andere training die aansluit op mijn werk en mijn honger naar kennis.”

  Lees meer

  1 december 2022

• 

  Management

  Wkb in eerste instantie alleen van toepassing bij nieuwbouw

  De Eerste Kamer heeft onlangs vragen gesteld aan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over de invoering van de Wet Kwaliteitsborging (Wkb). De Eerste Kamer heeft zich onder andere afgevraagd of er voldoende kwaliteitsborgers zijn als de Wkb in werking zal treden. Verder heeft de Eerste Kamer zich afgevraagd of de Wkb verantwoord kan worden ingevoerd. Daarnaast vroeg men zich af in hoeverre gemeenten de gelijktijdige invoering van de Wkb en de Omgevingswet kunnen opvangen. Op 14 november 2022 is de Minister per brief ingegaan op deze vragen. De belangrijkste onderdelen van de brief van De Minister zullen in dit blog worden besproken en hieruit zal blijken dat de Wkb met een aangepaste fasering wordt ingevoerd. Aantal kwaliteitsborgers De Minister is van mening dat het huidige aantal kwaliteitsborgers, het aantal nieuwe kwaliteitsborgers dat wordt opgeleid en het potentieel aan nieuwe kwaliteitsborgers maakt dat er voldoende kwaliteitsborgers zullen zijn. Bovendien is er volgens de Minister door het uitstel tot 1 juli 2023 ruimte om nieuwe kwaliteitsborgers aan te trekken. In eerste instantie alleen nieuwbouw Om tegemoet te komen aan de zorgen over een eventueel tekort aan kwaliteitsborgers, heeft de Minister besloten om een voorzorgsmaatregel te nemen. Kort gezegd zal dit betekenen dat de Wkb in eerste instantie alleen zal gelden voor nieuwbouw werken die onder gevolgklasse 1 vallen. Denk bijvoorbeeld aan de nieuwbouw van: grondgebonden eengezinswoningen, bedrijfspanden van max. twee bouwlagen en vakantiewoningen. Renovatie- of verbouwprojecten zullen bij de invoering van de Wkb vooralsnog uitgesloten zijn van de toepassing van de Wkb. Renovatie- of verbouwprojecten zullen pas later – zes maanden na inwerkingtreding – onder gevolgklasse 1 komen te vallen. Dit is een koerswijziging van de Minister om tegemoet te komen aan de zorgen van de Eerste Kamer. Latere inwerkingtreding gevolgklasse 2 en 3 Gevolgklasse 2 en 3 komen niet eerder dan vijf jaar na inwerkingtreding onder het regime van de Wkb te vallen. Hiermee is de oorspronkelijke termijn van drie jaar verlengd met nog eens twee jaar. Tot in ieder geval 1 juli 2028 zal dus de preventieve (technische) bouwtoets van de gemeente van toepassing zijn op werken die onder gevolgklasse 2 en 3 vallen. Gelijktijdige invoering noodzakelijk Aangezien de Wkb en de Omgevingswet dusdanig met elkaar zijn vervlochten, is het volgens de Minister noodzakelijk om beide wetten tegelijk in te voeren. Een separate invoering zou betekenen dat de ICT-systemen hierop moeten worden aangepast, hetgeen volgens de Minister onwenselijk is. Quick-response team Om bouwers en ontwikkelaars extra te ondersteunen is er een beheersorganisatie opgezet waar verschillende brancheorganisaties bij betrokken zijn (VNG, BNA, Bouwend Nederland, Techniek NL, AFNL, VBWTN, VKBN). De beheerorganisatie zal bij inwerkingtreding fungeren als quick-response team om snel vragen te beantwoorden en daarna ook beschikbaar blijven als ondersteuning. Dit zou eventuele moeilijkheden bij de invoering snel moeten kunnen ondervangen. In aanvulling daarop moet het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) als helpdesk fungeren voor nadere expertise bij vragen. Conclusie Al met al kan op basis van het voorgaande worden vastgesteld dat de Wkb in eerste instantie beperkter wordt ingevoerd. Renovatieprojecten uit gevolgklasse 1 zullen in eerste instantie buiten schot blijven. Ook is de inwerkingtreding voor werken onder gevolgklasse 2 en 3 uitgesteld. Daarnaast zijn er meerdere steunpunten opgezet waar bouwers en ontwikkelaars terechtkunnen.  Voorbereiden op de invoering van de Wet Kwaliteitsborging? Met de Wet kwaliteitsborging ontstaat een nieuw stelsel in de bouw. Partijen hebben meer verantwoordelijkheden en de gemeente doet een stap terug. Wat betekent dit nieuwe stelsel nu voor de dagelijkse praktijk bij corporaties? Na de training Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen bent u goed op de hoogte van het nieuwe stelsel, de nieuwe rollen en verantwoordelijkheden van de betrokken partijen, de corporatie als opdrachtgever, de aannemer, de gemeente en de kwaliteitsborger.  Onno MoldersVBTM Advocaten

  Lees meer

  1 december 2022

• 

  Management

  Investeren in leefbaarheid: de waarde van het praatje pot

  Corporaties investeren weer meer in leefbaarheid. De noodzaak hiervan is helder. Er wordt door corporaties meer ingezet op meer sociaal beheer, het faciliteren van de ontmoeting in de buurt en er is meer aandacht en zorg voor gedifferentieerde wijken. Maar deze hernieuwde aandacht voor Leefbaarheid vraagt wel om een andere manier van werken door professionals op de afdeling wonen. En dat ‘faciliteren van ontmoeting’, dat klinkt op papier mooi. Maar het vraagt om echt contact te maken met bewoners. Dat is vaak lastiger dan het lijkt. Wat kun je doen om ontmoeting te faciliteren? De waarde van het “praatje pot” Toen ik zelf bij een corporatie werkte, maakte ik regelmatig tijd om gewoon even in de wijk te zijn. Hierdoor leerde ik het gebied, de woningen en vooral de mensen kennen. Dat laatste vond ik soms wel lastig. Ik merkte bij mezelf dat ik te ongeduldig was en het tempo in het gesprek voor mij te laag lag. Ik moest in het begin echt leren om een “praatje pot” te voeren met bewoners. Ook vergaderingen met bewonersgroepen waren voor mij een oefening in geduld. Het tempo en de dynamiek is totaal anders dan in een vergadering met professionals. Ik ervaarde wel dat dit een goed contact opleverde. Er ontstond een vertrouwensband. Hierdoor kreeg ik veel nuttige inzichten in sociale verbanden in de wijk. Hierdoor loste ik onder meer een aantal lang slepende overlastzaken op. De buurtantropoloog In de loop van de jaren kreeg ik het echter steeds drukker. Een praatje pot of even blijven hangen na een vergadering in het buurthuis schoot er vaker bij in. Later in mijn loopbaan huurde ik een bureau in om leefbaarheidsprojecten op te zetten. Ze begrootten in hun project een groot aantal uren “buurt-antropoloog”. Toen ik ze vroeg wat dit inhield, kwam ik erachter dat ze in feite een beetje rondhingen in de buurt, praatjes maakten met mensen en de sfeer gingen opsnuiven. “Wat gek dat we daar een bureau voor moeten inhuren!” Maar mijn collega’s en ikzelf hadden hier inmiddels helemaal geen tijd meer voor. En ik merkte dat ik het nog moeilijker vond dan vroeger om het professionele tempo te verlagen en echt de tijd te maken die nodig is voor een goed contact. De waan van de dag regeert Als ik nu op de werkvloer van een doorsnee corporatie kom, ligt het tempo nóg hoger. De waan van dag regeert. Medewerkers reageren vooral op klachten en meldingen. Daar worden ze ook op aangestuurd. Deze “waan van de dag” heeft een aantal ongunstige affecten: Problemen waarover geen meldingen binnen komen, worden niet gezien en dus niet aangepakt. En juist in die complexen waar veel leefbaarheidsproblemen zijn, wordt vaak opvallend weinig geklaagd. De organisatie werkt reactief. Terwijl veel leefbaarheidsproblemen eenvoudig voorkomen kunnen worden. Door in de wijk te zijn en meer contacten met bewoners te hebben, komen problemen in beeld voordat ze escaleren. Medewerkers voeren vooral hun werk op kantoor uit, achter de pc en aan de telefoon. Ze komen nog maar weinig in de wijk. Het gevoel met de wijk wordt zo ook minder. En als medewerkers al in de wijk komen, komen ze daar met een gericht doel en hebben ze haast. Er is geen tijd voor een praatje pot of even rondhangen om het oor ter luister te leggen. Lummeltijd: even de wijk in! Om weer contact te maken met bewoners is een andere werkwijze nodig. Serieus werk maken van leefbaarheid gaat nooit lukken als mensen die dat werk moeten doen gegijzeld zijn in het reactieve proces.  De eerste stap is om wijkprofessionals en woonconsulenten uit de waan van de dag te bevrijden. Maak het reactieve proces minder belangrijk. Vraag niet langer dat ze hele dag bereikbaar zijn. Verwacht niet dat ze binnen 24 uur reageren op alle meldingen. Vraag niet langer dat elke actie en elke minuut rendeert. Daarmee komt ruimte. Ruimte om gewoon even de wijk in te gaan. Een rondje te lopen door het complex. En de tijd te nemen en de sfeer te proeven. Daarmee leg je de basis voor verbinding. Ik kan me voorstellen dat je nu denkt: Leuk dat lummelen, maar waar halen we in hemelsnaam de tijd vandaan? Het kán, maar vraagt wel om een aantal lastige keuzes. En laten we die lummeltijd ook vooral niet direct vertalen in een nieuwe “KPI”… Aan de slag? Tijdens de interactieve training Leefbaarheid: Beleid en Organisatie wordt ingegaan leefbaarheid en beleid, achtergronden van leefbaarheid maar ook hoe we grip kunnen krijgen en wat de actuele ontwikkelingen van corporaties vragen. We bespreken de “goede en slechte” maar bovenal leerzame praktijkvoorbeelden. En natuurlijk is er ruimte voor eigen praktijkvoorbeelden. Zo kunt u na de training met nieuwe inspiratie aan de slag met leefbaarheid binnen uw organisatie en mét uw stakeholders. De training Modern Sociaal beheer: Leefbaarheid 2.0, helpt de uitvoerende medewerkers om op een planmatige wijze de woonomgeving in een complex of gebied en het bewonersgedrag te verbeteren. Harry VlaarTrainer Kjenning

  Lees meer

  30 november 2022

• 

  Management

  Motiverende gespreksvoering: ‘Wat spreekt ú met míj af?’

  Jason van Pul, wijkbeheerder bij Woongoed, heeft er dagelijks mee te maken: overlast, vuilniszakken op de galerij, rotzooi om het huis. Welke gesprekstechnieken kun je inzetten als herhaaldelijk aanspreken niet helpt? Hoe motiveer je mensen om toch hun gedrag te veranderen? Is dat niet lastig, altijd maar mensen aanspreken met de boodschap dat het anders kan en moet? “Nee hoor. Ik heb echt een ontzettend leuke baan. Ik ben veel aanwezig in ‘mijn wijken’. Daar loop ik rond, ben ik het aanspreekpunt, maar signaleer ik ook. Ik kom uit de communicatie/marketingwereld, maar daar haalde ik na 10 jaar geen voldoening meer uit. Ik wilde met mensen werken, niet met producten. In januari 2022 heb ik de overstap gemaakt. Daar heb ik nog geen dag spijt van gehad. Dit is wat ik hoor te doen, hier haal ik heel veel voldoening uit.” Aha, uit de marketing/communicatiewereld. Dan is een training Motiverende gespreksvoering toch niet nodig? “Ik kan inderdaad prima contact met mensen maken, maar er is een verschil tussen ‘lekker kunnen kletsen’ en mensen in beweging krijgen. Als bijvoorbeeld de vuilniszakken hoog opgestapeld staan, de tuin er verschrikkelijk uitziet, iemand de muziek altijd hard heeft staan, dan is er vaak meer aan de hand. Mijn werk als wijkbeheerder is om het gesprek aan te gaan, zodat de bewoner zijn gedrag verandert. Dat is niet altijd even gemakkelijk. Deze training Motiverende Gespreksvoering leek me een goede aanvulling om dat beter te kunnen doen.” Veel geleerd? “Ik spreek vaak mensen die hoog in hun emotie zitten of verward zijn. Dat je dan de juiste dingen zegt, de controle houdt in het gesprek, en ervoor zorgt dat je het doel bereikt dat je in je hoofd hebt zitten, daar heb ik nu handvatten voor gekregen. Ik weet nu wat motiverend en niet-motiverend is en hoe je kunt aansluiten bij de bewoner. En dat je geen norm oplegt of de bewoner maar blijft proberen te overtuigen van je eigen gelijk. Want dat helpt niet.” Wat helpt wel? “Open, niet-oordelende vragen stellen, zodat je een zuiver beeld krijgt van waar die specifieke persoon behoefte aan heeft om fijn te kunnen wonen. Wat ik een eyeopener vond is een specifieke vraag die in de training voorbijkwam en die je kunt stellen aan een bewoner: ‘Wat spreekt ú met míj af? In plaats van dat jij wat afspreekt met de ander.  Die heb ik meteen in de praktijk toegepast, en het werkt echt. Met die vraag kun je een gesprek zo sturen dat de bewoner zelf zijn gedrag wil aanpassen. We hebben ook in groepjes geoefend aan de hand van een casus uit de praktijk. Je ziet dan hoe de ander het doet, je kunt elkaar helpen en aanvullen, daar heb ik ook van geleerd.” Dus de opgedane kennis verdwijnt niet in een laatje? “Ik heb weleens trainingen gehad waarbij je denkt: geef het boekje maar mee, dan kan ik het thuis zelf net zo goed. Maar dat was nu niet zo bij de training Motiverende Gespreksvoering. De trainer droeg daar zeker aan bij, hij had een fijne manier van lesgeven. Gevarieerd en hij bleef dicht bij de praktijk, daardoor blijft de informatie gemakkelijker hangen.”

  Lees meer

  18 november 2022

• 

  Management

  Het gebruik van camerabeelden bij woonfraude

  Het signaleren en bestrijden van woonfraude is al jarenlang hot topic bij woningcorporaties. Steeds vaker schakelen verhuurders onderzoeksbureaus in om signalen van woonfraude te onderzoeken. Afhankelijk van de situatie ter plekke wordt daarbij ook wel eens gebruik gemaakt van camerabeelden. Kan een verhuurder die camerabeelden gebruiken in een procedure? Die vraag kwam aan bod in een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland Wat was het geval? Woningcorporatie Ymere verdacht een huurster er van dat zij niet haar hoofdverblijf in haar woning had. De woning werd overigens wel bewoond, want haar zoon en diens echtgenote woonden er en stonden ook op dat adres ingeschreven. Dat laatste was niet het probleem voor Ymere, maar dan moet de huurster wel ook haar hoofdverblijf in het gehuurde hebben. Na onder andere een buurtonderzoek besprak Ymere de vermoedens van woonfraude met de huurster. De huurster gaf geen openheid van zaken en wenste niet mee te werken aan nader onderzoek, waarna Ymere een onderzoeksbureau inschakelde om onderzoek te doen naar de wijze van (niet) bewoning door de huurster. Bij dit onderzoek bleek uit camerabeelden dat de huurster in 3 verschillende perioden van 2 weken niet één keer bij de woning was gezien. Het onderzoeksbureau maakte aan de hand van deze bevindingen een rapport op, dat Ymere gebruikte als onderbouwing voor haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Huurster verweerde zich hiertegen: volgens haar mocht Ymere geen gebruik mag maken van het onderzoeksrapport, omdat door het bureau gebruik is gemaakt van camera-surveillance. (On)rechtmatig verkregen bewijs De kantonrechter begint het vonnis met de opmerking dat een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer in beginsel een onrechtmatige daad oplevert, maar dat de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond aan die inbreuk het onrechtmatige karakter kan ontnemen.  Of sprake is van een rechtvaardigingsgrond moet worden beoordeeld door in het licht van de omstandigheden van het geval, de ernst van de inbreuk van de persoonlijke levenssfeer af te wegen tegen de belangen die met de inbreuk makende handelingen redelijkerwijs kunnen worden gediend (zie HR 31 mei 2002, NJ 2003, 589). De kantonrechter vindt dat er in deze zaak sprake is van een rechtvaardigingsgrond en laat daarbij een aantal omstandigheden meewegen. Ymere heeft volgens de kantonrechter een serieus te nemen belang bij het opsporen van woonfraude, omdat er sprake is van lange wachtlijsten, vooral als het gaat om sociale huurwoningen.  Ymere heeft er dus belang bij dat haar woning bewoond wordt door degene aan wie zij de woning verhuurt. Het is inmiddels vaste rechtspraak dat dit een wezenlijk belang is voor sociale verhuurders. Bovendien is Ymere pas overgegaan tot het inschakelen van het onderzoeksbureau nadat zij haar vermoedens van woonfraude had besproken met huurster, die geen openheid van zaken gaf en niet mee wenste te werken aan enig onderzoek. Aan dat meewerken was zij op grond van de algemene huurvoorwaarden overigens wel gehouden. Verder laat de kantonrechter de volgende omstandigheden meewegen: De ernst van de inbreuk is beperkt, omdat de camera was gericht op de openbare weg en de voortuin; De camera heeft dus alleen bewegingen geregistreerd van personen buiten de woning. Bewegingen die voor ieder ander met het blote oog ook zichtbaar zouden zijn geweest; Er is toegelicht waarom een andere manier van observeren niet mogelijk was, waarbij dus rekenschap is gegeven van de persoonlijke belangen van degene die werd geobserveerd; Niet relevante beelden zijn vernietigd. Kortom, de kantonrechter acht hier een rechtvaardigingsgrond aanwezig, die het onrechtmatige karakter aan de inbreuk op de persoonlijke levenssfeer ontneemt. Ymere mocht dus het onderzoeksrapport gebruiken als onderbouwing van haar claim dat de huurster haar hoofdverblijf niet in de woning had. Mooie bijvangst in deze zaak was dat Ymere de kosten van het onderzoek op de huurster kon verhalen. Een flink bedrag van € 9.765,90.  Degene die tekortschiet – de kantonrechter was inderdaad van oordeel dat de huurster haar hoofdverblijf niet in het gehuurde had – in de nakoming van een overeenkomst is immers verplicht de schade die de wederpartij hierdoor lijdt, te vergoeden. Die schade kan op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ook bestaan uit de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. In dit geval dus de kosten van het onderzoek. Overigens kent het civiele recht – anders dan het strafrecht – niet de algemene regel dat een rechter op onrechtmatig verkregen bewijs geen acht mag slaan. Het uitgangspunt van waarheidsvinding en het belang van partijen om hun stellingen aannemelijk te maken, wegen in beginsel zwaarder dan het belang van het uitsluiten van bewijs. Alleen bij bijkomende omstandigheden kan uitsluiting van bewijs aan de orde zijn (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSHE:2022:2546 r.o. 5.13). Dus ook als de kantonrechter hier geoordeeld had dat geen sprake was van een rechtvaardigingsgrond, dan nog hadden de bevindingen mogelijk als bewijs kunnen dienen voor Ymere. Het uitgangspunt van waarheidsvinding mag niet zomaar verlaten worden. Conclusie De uitspraak maakt duidelijk dat videobeelden in woonfraudezaken prima als bewijs kunnen dienen, mits de verhuurder deugdelijk kan onderbouwen dat haar belangen dusdanig zijn dat daarmee een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder aanvaardbaar is. De kantonrechter geeft een mooi inkijkje in welke belangen dat kunnen zijn aan de zijde van de verhuurder. Sander van HeertumVBTM Advocaten

  Lees meer

  17 november 2022

• 

  Management

  Maak afspraken SMART! Behalve als je dochter wil fietsen.

  Onze dochter had laatst afgesproken met haar volleybalteam dat ze op de fiets naar de wedstrijd zouden gaan. Maar, als het zou regenen moesten ze wel met de auto worden gebracht. En als het te hard waaide ook. De voorwaarde van de regen was makkelijk. Het regent wel of niet. Dat is lekker zwart-wit. Maar de voorwaarde van te hard waaien was iets minder smart. Want wat is dan te hard. En maakt het uit van welke kant de wind komt? Heeft iedereen dezelfde middelen of zijn er meiden met en zonder elektrische fiets? “Te hard waaien” kun je nog concreet maken door “vanaf tegenwind windkracht 4” af te spreken, voor zowel de heen- als terugweg en daarbij rekening houdend met de minst krachtige fietser. U begrijpt, mijn gesprek met mijn dochter over het wel of niet fietsen vond ik inmiddels leuker dan mijn dochter. Gelukkig hielp de regen de betreffende ochtend om de beslissing overzichtelijk te houden. Leerdoelen formuleren Met leerdoelen formuleren gaat het vaak ongeveer hetzelfde. Ik wil beter kunnen reageren op… Ik wil meer weten van… Ik wil begrijpen hoe… Ik wil meer inzicht in… Tja. Echt heel smart zijn ze vaak niet. Dat zien we ook bij intakes die wij voorafgaand aan opleidingen doen. Gelukkig hebben we er vaak wel gevoel bij, wat we bedoelen met de woorden zoals meer, minder en beter. Op z’n minst geeft het aan waar je leervraag ongeveer zit. Of over wie, als het over teams, collega’s of leidinggevenden gaat. Want als je iets zegt zoals: “Ik wil dat mijn mensen klantvriendelijker werken”, is dat natuurlijk slechts een wens. Geen leervraag. De leervraag ligt toch bij jezelf. Je wilt zelf iets kunnen, doen (of juist niet doen), waardóór het team klantvriendelijkere gesprekken voert… Op leerdoelen formuleren kun je afstuderen. Dan doen sommige mensen dan ook. Zover hoef je natuurlijk niet te gaan . Toch is het wel goed om het soms allemaal net even iets concreter te maken. Iets meer SMART. Niet om flauw te doen, zoals ik wel bij mijn dochter deed. Maar wel om voor jezelf je doel helder te krijgen. Wanneer ben je tevreden? En waarom ben je daar dan tevreden mee? Wat heb je dan bereikt, wat doe je dan beter? Het helpt jezelf ook met het scherp krijgen van je vraag. En het helpt ons om jou echt verder te helpen. Sla dan natuurlijk niet door Ooit was tijdens ISO 9001 audits bij mijn vorige werk het idee ontstaan om leerdoelen niet alleen SMART te maken, maar achteraf ook nog het financieel rendement te bepalen. De ROI: Return on investement. Dus wat verdienen we terug van de investering. Bijhouden en berekenen van de ROI kost tijd, veel overleg aan de voorkant en nog meer aan de achterkant, om ook de ‘winst’ na de opleiding in kaart te brengen. Niet alleen van de persoon, maar ook van de directe omgeving. Want als iemand een cursus heeft gevolgd, heeft dat altijd (positieve of negatieve) invloed op collega’s. En daarbij moet je ook nog alle andere omstandigheden die een onbewust effect veroorzaken uitsluiten. Het effect van een toevallige gelijktijdige aanpassing in het werkproces of ICT systeem moet je natuurlijk wel buiten de cursuseffecten houden. Kortom, vaststellen van “rendement van leren” is een wetenschap op zich. En dat gaat ook echt verder dan de cijfermatige evaluaties waarmee we opleidingen willen vergelijken op “kwaliteit”. Want de opleiding die voor de ene persoon een 9 was, kan voor de andere, omdat die het al wist of omdat het niet direct over zijn situatie of werk ging, slechts een magere 6 zijn. KISS: Keep it stupid simple : dus doen wat nodig is. Dat

  Lees meer

  16 november 2022

• 

  Management

  Ontbinding en gemeentelijke schuldhulpverlening

  Als een huurder van woonruimte een huurachterstand laat ontstaan, na herinnering(en) niet tot betaling overgaat én er een huurachterstand van drie of meer maanden ontstaat, zal een verhuurder de huurovereenkomst in de meeste gevallen willen beëindigen.  Bij de vraag of de huurovereenkomst beëindigd kan worden, speelt tegenwoordig ook het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening een belangrijke rol. Dat blijkt uit recente rechtspraak. Als de verhuurder niet voldoet aan de verplichtingen uit dit besluit, dan loopt de verhuurder het risico dat zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen. Daarover gaat dit artikel. Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening Per 1 januari 2021 is in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening vastgelegd dat de verhuurder van woonruimte bij huurachterstanden de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de huurachterstand verstrekt aan het college voor schuldhulpverlening van de gemeente waarin de woning gelegen is.  Voordat de verhuurder daartoe overgaat, moet hij (artikel 2 Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening): inspanningen leveren om in persoonlijk contact te treden met de huurder om hem te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen, de huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening en de huurder ten minste één keer een schriftelijke herinnering sturen over de betalingsachterstand.  Tot slot moet de verhuurder bij de schriftelijke herinnering de huurder aanbieden om met zijn schriftelijke toestemming zijn contactgegevens aan het college te verstrekken. Als de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd, dan mag de verhuurder daartoe overgaan. Er wordt ook wel gesproken van ‘vroegsignalering’. Dit geldt voor alle verhuurders. Er is geen onderscheid gemaakt tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders, omdat – zo volgt uit de toelichting op het besluit – “van alle verhuurders verwacht mag worden dat zij sociaal incasseren en huurders met financiële problemen kunnen overal voorkomen.” Ook particuliere verhuurders moeten de verplichtingen uit het besluit dus naleven. Gevolgen bij niet nakomen vroegsignalering In het besluit zijn geen sancties opgenomen voor het geval de verplichting tot vroegsignalering niet wordt nagekomen. Wel is in de toelichting aandacht besteed aan de mogelijke gevolgen daarvan. Alleen de rechtbank kan een huurovereenkomst van woonruimte ontbinden, indien de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting (artikel 7:231 lid 1 BW). In principe geldt dat die vordering bij een huurachterstand van drie of meer maanden wordt toegewezen.  Uit de wet en rechtspraak volgt echter dat een tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, soms ontbinding van een huurovereenkomst niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW en de Hoge Raad in een prejudiciële beslissing van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). In de toelichting op het besluit is dan ook de verwachting uitgesproken dat “de rechter de vroegsignalering van schulden gaat betrekken bij de afweging of de huisuitzetting te rechtvaardigen is.” Deze verwachting blijkt uit te komen. De rechtbank Amsterdam stuurde partijen die veel bij die rechtbank procederen namelijk een brief waarin hen op het hart gedrukt werd dat in uitgebrachte dagvaardingen inzichtelijk moet worden gemaakt dat aan de verplichtingen uit het besluit voldaan is door “de (door verhuurder aan huurder verzonden) brief in het geding te brengen waaruit blijkt dat aan de informatieverplichtingen is voldaan en te onderbouwen dat u/de verhuurder de achterstand bij de gemeente heeft gemeld.”  In de brief is direct aangekondigd dat de rechtbank oordeelt wat zij gerade acht (waaronder afwijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde), indien de eisende partij niet aan de informatieverplichting voldoet. Ook andere rechtbanken besteden aandacht aan het besluit; soms in de brief waarmee partijen worden uitgenodigd voor een mondelinge behandeling. Recente rechtspraak Uit gepubliceerde rechtspraak blijkt dat het niet naleven van de verplichtingen uit het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening inderdaad tot afwijzing van de vorderingen kan leiden. Exemplarisch is een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 10 juni 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5665.  De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding af met de volgende toelichting: “Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet uitgesloten worden dat de huurachterstand niet zo hoog was opgelopen als Woonplus had voldaan aan haar verplichtingen uit hoofde van artikel 2 Bgs. Met de komt van de bewindvoerder is echter voldoende gewaarborgd dat de lopende huur wordt betaald. Tegen deze achtergrond weegt het belang van [naam 2] bij voortzetting van de huurovereenkomst op dit moment zwaarder dan het belang van Woonplus bij beëindiging van de huurrelatie. Gelet op het voorgaande worden de gevorderde ontbinding en de daarmee samenhangende ontruiming afgewezen.”  Vergelijkbare overwegingen zijn te vinden in uitspraken van de rechtbank Limburg van 4 april 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:2597 en de rechtbank Rotterdam van 19 augustus 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8193. En dat is niet onlogisch: de regeling is nu juist bedoeld om huurders de kans te geven om (met hulp) de huurschuld weer op orde te krijgen. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt overigens meestal wél toegewezen, ook als niet aan de verplichting tot vroegsignalering is voldaan. In gevallen waarin: het onwaarschijnlijk is dat naleving van de verplichting tot vroegsignalering tot verbetering zou hebben geleid; de omvang van de tekortkoming niet tegen schending van de verplichting opweegt; de huurder die kans niet meer zou moeten krijgen; de huurder zelf (verkeerde) keuzes heeft gemaakt; gedaagde al onder bewind stond en een eerder traject niet had geholpen en/of er meer speelt dan sec de huurachterstand, zal het al dan niet naleven van de verplichting tot vroegsignalering niet snel tot afwijzing van de ontbindingsvordering leiden.  Voorbeelden daarvan zijn te vinden in uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 1 juli 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5309 (omstreeks 20 maanden huurachterstand), rechtbank Midden-Nederland 9 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:862 (een toezegging van de verhuurder om niet direct tot ontruiming over te gaan) en rechtbank Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:742 (15 maanden huurachterstand), rechtbank Limburg 12 augustus 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:6229 (aanmelding biedt geen ‘‘kans op een haalbare en redelijke betalingsregeling’’) en rechtbank Rotterdam 9 september 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8197 (eerdere schuldhulpverlening heeft niet geholpen). Afsluiting Hoewel het systeem van vroegsignalering het voeren van een adequate administratie vraagt en dus het nodige werk met zich brengt, geldt voor de verhuurder: ‘‘kleine moeite, groot plezier’’. Het nakomen van de verplichtingen voorkomt een juridische discussie. Het vraagt ook een bepaalde mindset. Vroegsignalering is bovendien niet alleen in het belang van de huurder. Ook de verhuurder en de maatschappij in het algemeen zouden daarvan de vruchten moeten kunnen plukken. Meer weten over huurachterstanden, de wet schuldsanering of bewindvoering? Natuurlijk is voorkomen van huurachterstanden altijd nog het allerbeste. Hoe u daar vanuit de corporatie aan kunt werken en hoe u preventief schulden kunt voorkomen, komt aan de orde in de training Huurachterstanden, het rendement van voorkomen. De training Meerderjarigenbewind gaat in op bewindvoering en de consequenties voor de woningcorporatie. Want wie is dan verantwoordelijk voor het betalen van de huur? Wat mag een bewindvoerder wel en niet? Wat is het verschil tussen curatele, beschermingsbewind en mentorschap eigenlijk en wat is de impact van die verschillen voor de corporatie? Tijdens de training Wet Schuldsanering natuurlijke personen krijgt u meer inzicht in de wetgeving, het proces van schuldsanering, de regelingen en uw positie als corporatie richting de huurder. Michael van den OordVBTM advocaten

  Lees meer

  14 november 2022

• 

  Management

  Beroepseer en beroepstrots

  Beroepseer en trots. Ze gaan over de innerlijke zin van het beroep en over de trots op uw kunnen en de tevredenheid over uw eigen prestatie. Over het leveren van en bijdragen aan zinvol werk, met een maatschappelijk doel, wat moreel juist is, met plezier in presteren en met autonomie en erkenning . Beide zijn erg belangrijk om uw werk te blijven doen. Dat is evident. Maar als we naar ons eigen vak kijken, de organisatie en personeelsontwikkeling, hebben we meestal te maken met complexe en minder zichtbare problematiek. En daarbij wordt onze beroepseer regelmatig op de proef gesteld. Want een opleiding is als oplossing immers al snel besteld en geregeld. Maar is het ook wel de oplossing die het probleem werkelijk oplost? Of is de opleiding eigenlijk symptoombestrijding, een goedkope snelle oplossing, een doekje voor het bloeden? Helpt deze oplossing de corporatie écht verder? Een boormachine of ? Even een concreet voorbeeld. Een goede bouwmarkt zal een klant die op zoek is naar een boormachine, vragen waarvoor hij die boormachine nodig heeft. Het antwoord is al snel: “ik wil een gat in de muur boren.” Een logische vervolgvraag is: waarom wilt u een gaatje in de muur boren? En de klant antwoordt bijvoorbeeld met: “ik wil een haakje in de muur maken.” Als de bouwmarkt-medewerker dan vraagt waar dat haakje voor dient, komen we al dichtbij de echte behoefte: “om een kalender op te hangen”. Afhankelijk van het soort kalender en het soort muur zijn er misschien heel andere middelen om de kalender op te hangen: een zuignap, dubbelzijdig tape, een spijker. Of misschien is zelfs een gedeelde digitale agenda een nóg betere oplossing. Het is de beroepseer van de bouwmarkt-medewerker dat hij de klant écht helpt. Fundamenteel verder! Wij bij Kjenning willen bijdragen aan de corporatiesector. Zichtbaar bijdragen zelfs. Er moet resultaat zijn van ons advies of werk. Want u verdient niet minder! Dat is onze beroepseer. Ontwikkelen gaat in onze visie ook veel breder en verder dan alleen maar opleidingen volgen. Opleidingen zijn ook niet concreet en zijn dan ook niet in standaard abonnementen, massa inkoop of standaard leerlijnen te vangen. Het gaat immers om uw eigen leervraag. Ofwel: Waarom wilt u nu dat gat in uw muur? Wat gaat er nu fout, wat gaat goed, wat lukt niet en waarom niet? En wat is er veranderd als u uw opleiding heeft afgerond? Als we daar een antwoord op hebben, kunnen we gericht ontwikkelen. De afgelopen jaren hebben we verschillende corporaties al bijgestaan met hun ontwikkelvragen. Met opleidingen, met platforms, met competentieontwikkeling, teamontwikkeling of bij het verbreden van de wendbaarheid van de organisatie of het implementeren van de digivaardigheid. Of met vernieuwing en implementatie van de HR-cyclus. Dus ja. U krijgt soms spijkers of dubbelzijdige tape in plaats van een boormachine. Trots op ons beroep. We zijn trots dat we als Kjenning ook zo mogen bijdragen aan de corporatiesector. Een mooie sector met een maatschappelijke opgave en met betekenis. En daar dragen we graag aan bij. Om u vanuit onze beroepseer écht verder te kunnen helpen met passende oplossingen. En soms is dat een opleiding bij ons of een concullega, maar vaak genoeg gewoon een goed advies of een ander ontwikkeltraject. En tja, als u een boormachine alias opleiding nodig heeft kan dat altijd. Maar pas als we het er over eens zijn dat die oplossing u ook echt ver(der) helpt. Onze adviseurs denken graag met u mee over een passende oplossing bij uw “gat in de muur”. Neem contact op via 0320-237488 of via het contactformulier voor een vrijblijvend gesprek. Eddy Bonthuis / Kjenning

  Lees meer

  1 november 2022

• 

  Management

  Wordt bij woonruimte een energielabel lager dan C een gebrek?!

  Op 22 september 2022 is tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen de motie Kuiken c.s. breed aangenomen door de Tweede Kamer (Kamerstukken II 2022/23, 36200, nr. 26).  Deze motie verzoekt de regering “huurders van woningen met slechte isolatie een afdwingbaar recht te geven op stevige huurverlaging bijvoorbeeld door woningen met energielabels lager dan C aan te merken als een gebrek”. Voor deze motie stemden de leden van de fracties van de SP, GroenLinks, BIJ1, Volt, DENK, Fractie Den Haan, de PvdA, de PvdD, Lid Gündoğan, D66, Lid Omtzigt, de ChristenUnie, de VVD, de SGP, het CDA, BBB, JA21 en de PVV. Hoe én per wanneer die motie precies gaat worden uitgewerkt, is natuurlijk nog niet bekend. Rutte opperde om via het WWS punten in mindering te brengen bij labels E en lager (dus niet over de boeg van de gebrekenregeling). Komen er strafpunten in het WWS, net zoals bij het geheel ontbreken van buitenruimte bij zelfstandige woonruimte? Rutte wees ook op de al gemaakte afspraak dat corporaties uiterlijk in 2028 alle E-labels en lager moeten hebben uitgefaseerd “in ruil” voor afschaffing van de verhuurderheffing (o.a. hier te downloaden). Een alternatief zou kunnen zijn dat in het Besluit huurprijzen woonruimte de gebrekenlijst wordt uitgebreid. Het Besluit huurprijzen woonruimte, waarvan Bijlage I het WWS bevat en Bijlage II de gebrekenlijsten, is een algemene maatregel van bestuur; een wetswijziging is dus niet nodig. Een voorgenomen wijziging van het Bhw moet wel langs de Raad van State en langs de beide Kamers (art. 46 Uhw), maar die ‘voorhangprocedure’ zal in dit geval weinig problemen opleveren want de mening van de Tweede Kamer is al bekend. Het kwalificeren van een energielabel lager dan C als ‘gebrek’ staat echter wel op bijzonder gespannen voet met de “algemene” uitleg van wat huurrechtelijk een gebrek is. Dat is een omstandigheid waardoor een ‘gemiddelde’ huurder niet het huurgenot wordt verschaft dat hij van ‘een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft’ wel mocht verwachten (art. 7:204 lid 2 BW). Daarin zit dus de crux: wat mag een gemiddelde huurder verwachten van een huurwoning met een energielabel F – die overigens aan alle onderhoudseisen voldoet? Als iemand een oldtimer huurt voor een ritje, moet de huurder ook rekening houden met een hoger benzineverbruik, een langere remweg en een lager acceleratievermogen dan een moderne auto heeft. Hiermee wordt overigens niet het probleem ontkend dat huurders in slecht geïsoleerde woningen inderdaad de hoogste energierekening gepresenteerd krijgen: daarin ligt uiteraard een probleem. Maar maakt een laag energielabel nou de woning gebrekkig – of zit het probleem in de energieprijs zelf? Naar mijn oordeel is een woning niet opeens gebrekkig(er) omdat de energierekening van de energieleverancier (plots) hoger is. Ten slotte: in artikel 7:243 BW is bepaald dat de rechter op vordering van een huurder de verhuurder kan dwingen tot thermische isolatie, mits de huurder bereid is een redelijke huurprijsverhoging te betalen. Ook deze bepaling geeft dus aan dat isoleren niet is het verhelpen van een gebrek, maar het verbeteren van de woning. Voor gebrekenherstel kan immers nooit een huurverhoging worden verlangd, maar wel voor woningverbetering. Wij houden u op de hoogte… Pepijn Eymaal, VBTM Advocaten

  Lees meer

  24 oktober 2022