Management artikelen
Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.
Vakgebieden
Artikelen
-
Management
Een stichting is veel slagvaardiger dan een vereniging
Vallei Wonen is sinds 1 februari geen woningbouwvereniging meer met leden, maar een stichting. Directeur-bestuurder Marcel Meulen én de voormalige leden zijn er blij mee. “We hebben samen alle tijd en ruimte genomen die nodig was – een half jaar – om dit te kunnen realiseren.” Van vereniging naar stichting. Waarom? “In een woningbouwvereniging zitten huurders, woningzoekenden en soms ook mensen die wonen in het gebied van een woningcorporatie. Kortom, op zich een goede belangenvertegenwoordiging. Een of twee keer per jaar komt zo’n groep in een ALV bij elkaar om de begroting, jaarrekening, het voorgenomen beleid te bespreken en te klankborden.” Ik zeg: klinkt goed. Niets aan veranderen “De komst van de Woningwet in 2015 en de Veegwet wonen in 2017 – de opvolger van de Woningwet – zorgden voor meer regels. Die regels bemoeilijken het werken in deze vorm.” Hoe dan? Een voorbeeld graag “Stel, je wilt als bestuur van een woningbouwvereniging onroerend goed aankopen. Voor 2015 legde je dat ook voor aan de huurdersorganisatie, en als iedereen het eens was, vervolgens aan de raad van commissarissen (RvC). Die keurde zo’n voorgenomen besluit dan goed of af. Sinds 2015 gaat dat anders. Nu mag de RvC zo’n besluit niet meer nemen zonder dit voor te leggen aan de ALV. Maar een ALV is maar een á twee keer per jaar. En daar moet minimaal de helft van de leden aanwezig zijn om een beslissing te kunnen nemen. Lukt dat niet, dan moet je een tweede ledenvergadering organiseren om wel te kunnen besluiten.” Pffffff. Gedoe en het schiet niet op “Precies. Je loopt als woningbouwvereniging continu achter de feiten aan. Het is gigantisch bureaucratisch apparaat, onwerkbaar en kostenverhogend. Je bent niet slagvaardig. Daar is niemand mee gediend. Vallei Wonen wilde dit graag anders. We zijn om tafel gaan zitten met de leden en een vertegenwoordiging van woningzoekenden, hebben het probleem geschetst en gevraagd: moeten we zo blijven werken? Geef ons een advies.” En. Wat vonden ze? “Vallei Wonen zelf heeft niet meegedaan aan de gesprekken hierover. Dat zou niet zuiver zijn geweest, we wilden geen sturing geven aan het adviesproces. De gesprekken hebben we wel gefaciliteerd, daarvoor hebben we een extern bureau ingeschakeld. Het traject is enthousiast opgepakt door de leden en geïnteresseerden. Dat wil niet zeggen dat het van een leien dakje ging. Er werd hard gediscussieerd, er kwamen veel emoties vrij. Daar was ook alle tijd en ruimte voor, dat moet ook. Na verloop van tijd kwam er een advies.” Wat was dat advies? “Het zo spoedig mogelijk omzetten van vereniging naar stichting; de huurdersbelangenorganisatie hier maximaal bij betrekken; deze laatste nog meer faciliteren qua huurdersparticipatie. Die drie adviezen hebben we overgenomen. Een extern bureau helpt om de huurdersbelangenorganisatie verder te professionaliseren. Er is geld vrijgemaakt voor trainingen, denk aan vergadertechnieken, algemene kennis van de huurwetgeving, en het opzetten van satellieten.” Satellieten??? “Dat zijn groepen belanghebbenden, zoals jeugd en senioren. Er zijn er nu 6. Zij maken zich hard voor thema’s die voor hen van belang zijn. Het bestuur van de huurdersbelangenorganisatie laat zich door deze satellieten adviseren over wat de woningzoekenden willen. Dat werkt heel goed. Uiteindelijk wil je allemaal lage kosten, een leefbare wijk, met voldoende aanbod en betaalbare woningen. Als stichting kunnen we daar beter aan voldoen.”
Lees meer30 mei 2018 -
Management
De huurder praktisch centraal stellen én tegelijk vergeten
Onlangs had ik een skypemeeting met diverse collega’s in het land over onze primaire verhuuradministratie. Eén van de punten was het verwijderen van persoonsgegevens van een huurder na een verzoek om ‘vergeten te worden’. Hoe ga je daarmee om? Een verwante vraag ging over het verwijderen van persoonsgegevens van een voormalige huurder. Onze softwareleverancier wil faciliteren dat persoonsgegevens dan worden geanonimiseerd, terwijl financiële gegevens beschikbaar blijven. Zou dat werken? We zijn nog wel even bezig voordat we de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) in onze vingers hebben. Het recht op vergetelheid in de verhuurpraktijk: is er al wat te melden over de praktische toepassing? De Algemene verordening gegevensbescherming geldt Met ingang van 25 mei 2018 geldt het recht op vergetelheid conform artikel 17 Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). Daarvoor gold voor dat onderwerp artikel 36 Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp). Wat blijkt? De AVG-verplichtingen reiken verder, zijn meer toegesneden op moderne technieken. Dat vergt een omslag in ons denken en doen. We moeten af van het overijverig registreren van persoonsgegevens. Wat je niet opvraagt en bewaart, hoef je evenmin te beveiligen of te verwijderen. De AVG leert ons dus efficiënter te werken. Anderzijds moet een overeenkomst bepaalbaar zijn. Je noteert wie de verhuurder is en wie de huurder. Enig onderzoek naar het woongedrag van een kandidaat-huurder en naar diens betaaldiscipline maken deel uit van je maatschappelijke zorgplicht. Inkomensgegevens zijn nodig om te kunnen bepalen of een huisvestingsvergunning kan worden verleend, of huurtoeslag mogelijk is, of in het kader van ‘passend toewijzen’ – een Woningwetnorm die geldt voor woningcorporaties. Af van het eekhoorntjesgedrag Voordat je het beseft ben je al weer aan het verzamelen. De techniek helpt ons zonder limieten. Je kunt persoonsgegevens gemakkelijk bewaren zonder er ooit nog naar om te kijken: eekhoorntjesgedrag. Maar wie weet komt al die informatie, jaren later, onder ogen van iemand die er op slinkse wijze voordeel mee behaalt, ten nadele van degene die ‘alleen maar‘ een woning wilde huren. Dát moeten we dus voorkomen. Daarom ben ik een AVG-fan! 3 Rechten: Correctie, aanvulling en wissing Als AVG-fan las ik het zeer overzichtelijke en vlot geschreven artikel ‘Bescherming van persoonsgegevens bij verhuur van woonruimte’ gretig (Bescherming van persoonsgegevens bij verhuur van woonruimte, (Tijdschrift huurrecht in praktijk, 2018/44, p. 17 t/m 24). Zoals Burgers en Thijssen in dat artikel uiteenzetten (p. 21) gaat het – wat het recht op vergetelheid betreft – om drie aanspraken: recht op correctie, aanvulling en wissing. Die rechten hebben veel verhuurders intussen creatief in hun ‘Privacystatement’ via hun website gepubliceerd. In antwoord op je vraag meld ik het volgende fragment uit zo’n publieke verklaring van een verhuurder: “Artikel x: Recht op correctie/verbetering, beperking en verwijderingx.1 Een betrokkene heeft recht op verbetering, aanvulling, beperking, afscherming, verwijdering of vernietiging van diens gegevens indien deze feitelijk onjuist zijn, in strijd met de wet zijn verwerkt of niet ter zake dienend zijn. x.2 Verzoeken tot verbetering, beperking of verwijdering worden per brief of per email ingediend bij [verhuurder]. Het verzoek bevat de voorgestelde wijziging(en). Het verzoek is ondertekend door de betrokkene en gaat vergezeld van een kopie van een wettelijk erkend identiteitsbewijs van betrokkene. Is betrokkene jonger dan 16 jaar of niet handelingsbevoegd, dan moet het verzoek worden ingediend door de wettelijke vertegenwoordiger. x.3 Op een verzoek tot verbetering, beperking of verwijdering wordt door [verhuurder] binnen vier weken schriftelijk beslist. Een weigering van het verzoek tot correctie wordt met redenen omkleed. x.4 [Verhuurder] draagt zorg dat een beslissing tot verbetering, aanvulling, beperking, afscherming, verwijdering of vernietiging zo spoedig mogelijk wordt uitgevoerd. [Verhuurder] zal derden aan wie gegevens van de betrokkene zijn verstrekt, op de hoogte brengen van zojuist bedoelde wijzigingen, tenzij dit onmogelijk is of een onevenredige inspanning vergt.” Wanneer we aannemen dat betrokkene zich mag identificeren met doorhaling van bijzondere persoonsgegevens, zoals BSN, pasfoto en etnische afkomst, dan is dit een goede en praktische tekst. Maar als auteur van deze rubriek ontvang ik graag verbetervoorstellen. Die kan ik dan publiceren en zo kunnen we ons aan elkaar ontwikkelen. De klant centraal stellen én vergeten? Enerzijds de huurder praktisch centraal stellen, anderzijds de huurder formeel vergeten? Dat is de kwestie, zoals blijkt uit de vragen waarmee ik deze rubriek opende. Een zittende huurder heeft uiteraard recht op correctie, aanvulling, enzovoorts. Hij of zij kan eveneens eisen dat je onnodige of niet meer valide gegevens wist. Maar… om de huurovereenkomst op een redelijke wijze uit te kunnen voeren blijven een aantal gegevens te allen tijde nodig. Die grondslag voor het verwerken van gegevens, artikel 6 lid 1 sub b AVG, moet dominant zijn boven het recht op vergetelheid, dat derhalve relatief is. Artikel 17 lid 3 AVG noemt vijf situaties waarin het recht op vergetelheid niet van toepassing is. De laatste daarvan impliceert dat je gegevens mag bewaren die je nodig hebt voor het instellen, uitoefenen of onderbouwen van een rechtsvordering. Bewaartermijnen helder? Welk persoonsgegeven mag je hoe lang bewaren van een gewezen huurder? Mijn voorlopige beeld is dat de meeste verhuurders persoonsgegevens van huurders bewaren tot 5 jaar na het einde van een huurovereenkomst. Een belangrijke overweging daarbij is dat er nog een vordering kan bestaan of ontstaan, of worden gepretendeerd, zoals door een nabestaande die een tegoed op servicekosten wil verrekenen met een herstelverplichting. Zo’n kwestie kun je niet effectief behandelen zonder over de vereiste gegevens te beschikken. Die financiële gegevens moet je kunnen koppelen aan een persoon, anders valt er niets te vorderen. Burgers en Thijssen bevestigen in hun artikel dat de AVG geen concrete bewaartermijnen bevat (voetnoot 41). Die moet je dus zelf vaststellen met argumenten die beleid schragen. Veel gegevens kunnen eerder dan de zojuist genoemde 5 jaar termijn worden opgeschoond. Neem nu de inkomensgegevens die nodig waren voor het verstrekken van de huisvestingsvergunning: die kun je al wissen nadat de accountant het jaarverslag met betrekking tot het jaar van vestiging heeft gecontroleerd en de Raad van Commissarissen het jaarverslag heeft goedgekeurd. In je Register van de verwerkingsactiviteiten (art. 30 AVG) kun je per persoonsgegeven de bewaartermijn vermelden. Het handhaven daarvan, dat is nog wel een dingetje: de AVG houd je voortaan dagelijks bezig. Maar dat is toch geen bezwaar? mr P.G.A. van der Sandendocent Kjenning Dit artikel werd tevens gepubliceerd in de e-mail nieuwsbrief Huurrecht@ctueel
Lees meer25 mei 2018 -
Management
Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018
Aedes en bonden eens over CAO Woondiensten 2017-2018 Aedes, FNV Bouwen & Wonen, CNV Vakmensen en De Unie bereikten dit resultaat op dinsdag 24 april 2018, na een lang en intensief traject en stakingsacties. Hierbij de hoogtepunten van het onderhandelingsresultaat Duur CAO Tweejarige CAO Woondiensten van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2018. Salaris en lonen Loonsverhoging Per 1 augustus 2018 structurele loonsverhoging van 3 procent. Eenmalige uitkering van 1,5 procent in juni 2018. De salarisschalen C t/m H en O krijgen een lager maximum. Dit nieuwe maximum gaat gelden voor nieuwe medewerkers in de branche. Harmonisering: Medewerkers waarvan huidige salaris op of boven dit nieuwe maximum ligt, ontvangen vanaf 2019 tot en met maximaal 2025, hun structurele loonsverhoging verminderd met een zogenaamd ‘aanpassingsbedrag’. Aan de onderkant van het loongebouw worden vier nieuwe treden toegevoegd. Scholing en ontwikkeling Een leven lang leren maakt voortaan een vast onderdeel uit van de functionerings- en beoordelingscyclus. Verwacht wordt van medewerkers dat zij een opleidingsplan opstellen. Kopen extra roostervrije uren vanuit individueel loopbaanontwikkelingsbudget voor medewerkers van 55 jaar en ouder wordt per 1 januari 2019 buiten werking gesteld. Invoering generatiepact Per 1 januari 2019 introduceren CAO-partijen een generatiepact. Medewerkers van 63 jaar en ouder krijgen de mogelijkheid om minder te gaan werken met behoud van volledige pensioenopbouw. Het generatiepact heeft een looptijd van drie jaar. Corporaties zijn verplicht om de vrijgekomen formatie op brancheniveau te herbezetten met medewerkers van 35 jaar of jonger. Moderne arbeidsvoorwaarden CAO-partijen spraken af dat met ingang van 1 augustus 2018: Corporatiemedewerkers één dag betaald verlof krijgen als ze gaan trouwen of als ze zich laten registreren als partner. Vaders het recht krijgen op vijf dagen betaald verlof bij de geboorte van hun kind. Werkgevers het werkgeversdeel van de pensioenpremie betalen gedurende het ouderschapsverlof van corporatiemedewerkers. Corporatiemedewerkers bij kortdurend zorgverlof 85 procent van hun brutoloon ontvangen. De tekst van het onderhandelingsresultaat en een toelichting daarop worden binnenkort op www.Aedes.nl gepubliceerd. Hierin leest u meer over de verdere afspraken. Hoe gaat het nu verder? CAO-partijen leggen het onderhandelingsresultaat voor aan hun eigen achterban. Aedes organiseert hiervoor een ledenraadpleging waarin zij haar leden informeert over de inhoud van de CAO en vraagt naar hun mening over het behaalde resultaat. Ook de Bestuursadviescommissie Arbeidsvoorwaarden Woningcorporaties (BAC) bespreekt het onderhandelingsresultaat en adviseert het Aedes-bestuur hierover. Het Aedes-bestuur bepaalt uiteindelijk of ze akkoord gaat met het resultaat waarbij het advies van de BAC en de reacties van de leden betrekken.
Lees meer25 april 2018 -
Management
Het einde van functies! Zet via rollen in op individuele talenten.
Corporaties krijgen met steeds meer dynamiek te maken. Nieuwe wetgeving, veranderende politieke context, nieuwe technologische ontwikkelingen en veranderende maatschappelijke eisen en verwachtingen. De snelle ontwikkelingen en voortdurende veranderingen vragen om flexibiliteit en beweeglijke organisaties. Een traditioneel functiehuis waarin gedetailleerd staat beschreven wat er van medewerkers wordt verwacht, binnen welke kaders zij zich mogen bewegen en waar hun verantwoordelijkhedenheden en bevoegdheden liggen, past niet bij deze meer dynamische en complexe omgeving. Door medewerkers meer vanuit hun eigen talenten via rollen in te zetten op hun talenten zorgt voor flexibiliteit, professionaliteit, meer werkgeluk en een hogere efficiëntie. Een woonconsulent die vanuit haar talent erg goed om kan gaan met lastige of verwarde huurders, maar minder getalenteerd is in administratieve taken wordt dan binnen de organisatie met name ingezet op lastig klantencontact. Het administratief vastleggen van de gesprekken laat ze na een telefonische overdracht over aan een collega over die daar getalenteerd in is en energie van krijgt. Zo werken beide medewerkers vanuit hun kracht. Functiehuis biedt houvast Vanuit de cao Woondiensten en de daarin vastgelegde beoordelingsystematiek CATS is het volledig afschaffen van het functiehuis nu (nog) niet reëel. En terwijl we soms praten over een minimale cao wordt meestal op detailniveau van alles vastgelegd in diezelfde cao. Hiernaast biedt een functiehuis ook vanuit HR perspectief, zoals werving en selectie, strategische personeelsplanning of competentiegerichte ontwikkeling nog veel houvast. Én structuur én ruimte voor rollen en talenten? Door in de praktijk te kiezen voor een tussenoplossing met een compact functiehuis voor waardering en de positie in de organisatie met daarnaast een rollenraamwerk voor de inzet van menselijk talent op operationele vraagstukken kunnen rollen en functies elkaar prima aanvullen. Waar het functiehuis dan structuur biedt en inzicht geeft, biedt het rollenraamwerkruimte voor flexibele inzet van medewerker op talenten, een grotere professionaliteit en ontwikkeling van medewerkers op hun kwaliteiten. Bij verschillende corporaties zijn we bezig met onder andere talentassessment, waarmee mensen ook meer inzicht krijgen in hun eigen talent en hoe ze die beter kunnen inzetten voor henzelf en de corporatie. Wilt u meer weten over talentenscans? Of een gesprek over hoe u een compact functiehuis met een rollenraamwerk kunt inrichten, en medewerkers kunt inzetten op hun talenten? Neem dan contact met ons op. Johan SinnemaKjenning
Lees meer21 maart 2018 -
Management
dilemma Integriteit van papier naar de praktijk
Jens Smit werkt als medewerker dagelijks onderhoud bij woningcorporatie Samen Wonen. Samen Wonen heeft sinds een half jaar, na een aanbesteding met diverse aannemers, via een contract het dagelijks onderhoud uitbesteed aan een plaatselijke aannemer Stenders. Na lang wikken en wegen heeft Jens besloten bij zijn eigen woning een serre aan te bouwen. Jens wil hiervoor drie offertes opvragen. Onder andere bij Stenders. Want vanuit zijn werk weet hij dat bij Stenders de kwaliteit en de prijs goed is. Maar Jens twijfelt echter ook of het verstandig is om Stenders te vragen. Hij zelf kan zijn rollen privé en werk goed scheiden maar geldt dat ook voor de aannemer? En hoe zouden anderen reageren? Jens wil professioneel handelen en wil voorkomen dat mensen zouden denken dat er sprake is van handje klap. Daarnaast heeft Samen Wonen een gedragscode die voorschrijft dat medewerkers er alert op moeten zijn, dat hun professionele rol niet vermengd wordt met een klantrol. Dat betekent dat goederen of diensten alleen tegen markt conforme prijzen en normale voorwaarden afgenomen mogen worden bij een bedrijf waarmee de corporatie ook zaken doet. Jens wil dat naleven dus als hij zich daar aan houdt dat zou het ook geen probleem moeten zijn. En hij wil gewoon een goede aannemer die kwaliteit levert voor een goede prijs. Toch blijft hij twijfelen… De verschillende kanten Het blijkt dat Jens zijn werk serieus neemt en zich ook goed bewust is van zijn rol en positie hierin. Hij kent de gedragscode goed en toch vind hij het lastig om een keuze te maken of hij Stenders kan vragen een offerte uit te brengen of niet. Hij weet hoe hij erin zit, maar hoe ziet een ander dat dan? Jens weet dat hij integer en zorgvuldig handelt. En hij maakt altijd duidelijke afspraken met aannemers. Een kop koffie is geen probleem als er iets te vieren valt met een aannemer, maar een hapje eten of een uitnodiging voor een evenement wijst hij altijd af. Dat is zijn principe. Hij vindt het ook niet meer van deze tijd. Vroeger was het misschien normaal maar er is vandaag de dag wel het een en ander veranderd en terecht ook. Maar tegelijk wil Jens ook gewoon een goede aanbouw en een prachtige serre, met een marktconforme prijs, zonder kortingen maar natuurlijk wil hij ook niet te veel betalen. Dat kan wat hem betreft alleen met een kwalitatief goede bouwer die ook zijn werk serieus neemt, zoals Stenders. De gedragscode is duidelijk. Hij mag de aannemer vragen een offerte uit te brengen mits deze marktconform is en waarbij de gebruikelijke voorwaarden gehanteerd worden. Toch voelt het voor Jens niet goed. Hij vindt het lastig hoe anderen hier naar kijken. Jens is professioneel en zo staat hij ook bekend. Hij wil absoluut niet de indruk wekken dat hij zijn contacten gebruikt voor een persoonlijk voordeel. Hij weet ook zelf wel dat hij dat niet doet, maar sommige mensen doen snel een verkeerde aanname en dan is een gerucht in no time verspreid. Dat zou zijn reputatie onterecht schaden. Dat maakt hem voorzichtig. Omgaan met dilemma’s, niet altijd even makkelijk… Misschien is het voor u als lezer heel duidelijk wat Jens te doen staat. Maar voor hem is dat nog niet het geval. Zo gaat het vaak ook in de praktijk. Vanuit de zijlijn is zo’n dilemma ook altijd makkelijker te beoordelen. Voor de een is zo’n dilemma gesneden koek terwijl een ander meer informatie of tijd nodig heeft. Wat belangrijk is bij dilemma’s in het kader van integriteit, is dat er ruimte is om met elkaar in gesprek te gaan. Een gesprek met een collega of zijn leidinggevende zou Jens kunnen helpen om een keuze te maken. Een keuze die voor hem goed voelt. Hij weet wat de regels zijn maar zijn gevoel maakt dat hij aarzelt. Bij het opstellen en toepassen van een gedragscode integriteit is het essentieel om aandacht te besteden aan het bespreekbaar maken van dilemma’s. Medewerkers moeten zich vrij voelen om hun dilemma’s aan te kaarten omdat dit integer handelen stimuleert. Uiteraard is het belangrijk om een duidelijke gedragscode te hebben maar soms is er meer nodig dan een duidelijke tekst. Want de tekst zegt meestal niets over het gevoel bij dilemma’s. Aan de slag met dilemma’s? Bij verschillende corporaties begeleiden we sessies rondom integriteit. Soms is dat een training Integriteit in de praktijk, maar veel vaker is het maatwerk om aan te sluiten bij de eigen situatie. Met bijvoorbeeld groepsgesprekken over integriteit. Om de papieren gedragscode levend te krijgen. Met elkaar te sparren over dilemma’s, met elkaar grenzen verkennen en ontdekken waarom het voor de ene persoon klip en klaar is terwijl de “Jensen’s” in deze wereld vastlopen in hun vraag. De sessies zijn leuk, leerzaam en geven handen en voeten aan het papieren protocol. Zodat het voor ieder helder wordt waar grenzen liggen en hoe je bij grote of kleine dilemma’s kunt handelen. Marjon Mazereeuw en Johan SinnemaKjenning
Lees meer21 maart 2018 -
Management
Jan Drenth kracht van platforms goede onderwerpen en verdieping
Jan Drenth, directeur Onderhoud bij Nijestee, zit vanaf 2006 in het platform Portefeuille & Vastgoedmanagement van Kjenning. Om kennis te halen en te brengen. Interactief, want in een zaaltje zitten en alleen maar luisteren is er niet bij. “Je moet er zelf ook energie in steken.” Niet alleen maar luisteren dus “Nee, zeker niet. Dat is voor mij ook de toegevoegde waarde van in dit platform zitten. Niet alleen maar consumeren. Als dat zo zou zijn, was ik al afgehaakt. Ik vind ook dat je het verplicht bent om je kennis te verrijken en te delen. Zo ben je van toegevoegde waarde voor de organisatie en dus voor de huurders.” Zijn de thema’s inspirerend? “Altijd. De onderwerpen voor dit platform worden aangedragen door de deelnemers. Wat houdt ons bezig, waar hebben we mee te maken in de dagelijkse praktijk? Deze opzet zorgt ervoor dat je ook kunt aanhaken bij de actualiteit. Dat is prettig, want er gebeurt veel in corporatieland. Dat meebepalen op inhoud is de kracht van de verschillende platformen die er zijn, dus ook van dit platform dat altijd goed wordt bezocht.” Onderwerp ‘gepinpoint’. Maar dan? “Het komt altijd aan op een goede inhoudelijke uitwerking van de aangedragen thema’s. Daar zorgt Kjenning voor, want dat is echt een vak apart. Zij hebben daarvoor de inhoudelijke expertise en zorgen onder meer voor inspirerende sprekers die hun kijk op een vraagstuk met ons delen, en voor de opbouw van het programma. Er zijn altijd meerdere sprekers per bijeenkomst. Ons platform komt twee keer per jaar twee aansluitende dagen bij elkaar, inclusief overnachting. Die praktische kant regelt Kjenning ook.” En jullie hebben het over… “Een thema is bijvoorbeeld financieringsvormen voor corporaties. Dan komt onder andere aan bod hoe je vreemd vermogen aantrekt, hoe je in projecten omgaat met de financiën, hoe je aansluiting kunt vinden met de financiële afdeling van de organisatie. Op die manier krijg je als techneut meer inzicht in hoe het werkt en dat is waardevol.” Nog meer? “Het onderwerp marktdata en inzicht in bewoners was de afgelopen keer een thema. Wat is de toekomstige behoefte, hoe realiseer je dat? Hoe beheer je de vastgoedpoot optimaal en beheers je de kosten? Dan komen andere bouwtechnieken aan bod tijdens de platformbijeenkomst. Denk aan modulair bouwen, dan worden in de fabriek modules gebouwd die op locatie in elkaar worden gezet. Interessant onderwerp voor ons want bij Nijestee verhuren we nu 13.000 woningen, maar in 2020 zijn er 14.000 woningen nodig.” Is het hard werken op die dagen? “Het is absoluut niet vrijblijvend, het is niet alleen maar luisteren en tot je nemen. Regelmatig moeten we tijdens een sessie aan de bak om deelonderwerpen in kleine groepjes uit te werken. Aan het eind van een dagdeel is er discussie en diepen we samen de voor- en nadelen uit van een onderwerp. En soms heb je op voorhand ‘huiswerk’ om goed voorbereid te kunnen deelnemen. Overigens starten wij de eerste dag voordat het programma begint altijd met een collegiale intervisie: wat houdt iedereen op dat moment zakelijk bezig? Dan kan het zo zijn dat daar een thema uitrolt voor later op de dag of voor een volgende keer. Zo actueel is het soms.” Over de platforms Kjenning faciliteert ruim 25 platforms. Inspirerende netwerken voor professionals waarbij ontwikkelen uiteraard centraal staat. Kennis opdoen, delen en overbrengen. Voor sommige functies zijn inmiddels al meerdere groepen. Met en van elkaar leren van de ervaringen van uw vakcollega’s in een persoonlijke én professionele setting, dat is hét doel in de Kjenning platforms! Door het continu “halen en brengen” ontstaat een hecht, professioneel én persoonlijk netwerk. 1 + 1 wordt 3! Platforms in soorten en maten Programma’s worden altijd samen bepaald. Elk platform kent zijn eigen dynamiek en doelstelling. Van uitvoerder tot manager, van inkoper tot VvE beheerder. Van woonconsultent tot directeur-bestuurder. Rond vastgoed, financiën, woondiensten en meer. Vrijblijvend kennismaken? En? Komt u eens vrijblijvend snuffelen? Neem dan de proef op de som en kom voor het laagdrempelig introductietarief een keer kijken en proeven of uw platform u ook verder helpt in uw ontwikkeling en inspiratie. En aan een functioneel én gezellig netwerk!
Lees meer15 maart 2018 -
Management
OM vergoedt schade aan verhuurder na politie-inval
Klopt het dat de Hoge Raad onlangs besliste dat de Staat schade aan het gehuurde, als gevolg van een politie-inval bij een huurder, aan de verhuurder moet vergoeden? Kan ik mijn factuurtje naar het OM sturen? Antwoord: Ja, dat klopt. De eigenaar van een verhuurde bedrijfsruimte in Rotterdam vorderde van de Staat vergoeding van € 6.537,60 schade. Die schade was ontstaan tijdens een opsporingsonderzoek: binnen zonder bellen, zeg maar. Goeie actie, want men trof 325 kilogram heroïne aan! Maar ja, die schade… “Eigen schuld, dikke bult!”, meende de Staat, die de claim afwees. Moet je maar geen verhuurder worden. De onberispelijke eigenaar/verhuurder had bij deze verhuring zijn zorgplicht in elk opzicht in acht genomen, hem viel niets te verwijten. “Bovendien is dit geen normaal bedrijfsrisico!”, meende de verhuurder. Kan de vergoedingsplicht van de Staat op grond van artikel 6:101 BW worden verminderd? Kan schade, toegebracht aan een zaak die een derde in zijn macht heeft, schade die op grond van artikel 6:101 lid 2 BW aan die derde (huurder) toegerekend kan worden, ook worden toegerekend aan de eigenaar van die zaak (verhuurder)? De Hoge Raad oordeelde dat de Staat in beginsel schade moet vergoeden die bij rechtmatig strafvorderlijk optreden is veroorzaakt aan zaken van een ander dan de verdachte. Die schade behoort niet tot het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van een verhuurder. De toerekeningsregel van art. 6:101 lid 2 BW moet dan buiten toepassing blijven! ’t Ging niet om actie op basis van openbare orde, of een foutje (‘boem’ in verkeerde woning). We hebben het ook niet over zaakwaarneming (hulpverlening) ten behoeve van een huurder die op de bank zijn roes uitsliep, terwijl de buren dachten … en de politie dwars door de deur liep om hulp te verlenen. Deze schades zijn meestal verhaalbaar, op de burgemeester, op de politie of op de huurder. In Rotterdam ging het specifiek om schade als gevolg van rechtmatig strafvorderlijk optreden. De meeste verhuurders hebben dat steeds gezien als een schade die in het algemeen belang is gemaakt en die eveneens uit de algemene middelen moet worden vergoed. Door de Staat dus. Indachtig het beginsel ‘égalité devant les charges publiques’. In deze zaak gaven de kantonrechter en het gerechtshof de verhuurder gelijk. Maar … de Staat stelde cassatieberoep in! Welnu, op 27 oktober 2017 besliste de Hoge Raad dat de Staat moet dokken!Wellicht heeft u enigszins actuele schadekwesties? Zullen we zeggen minder dan 5 jaar oud? Ik adviseer u die opnieuw in te dienen met verwijzing naar dit arrest! Het ging om het arrest Gerechtshof Den Haag 23 februari: ECLI:NL:GHDHA:2016:294.Het arrest van de Hoge Raad vindt u hier: ECLI:NL:HR:2017:2789.Deze beslissing van de Hoge Raad volgde het zeer lezenswaardige advies van Procureur-Generaal Langemeijer, zie: ECLI:NL:PHR:2017:478. Piet van der Sandendocent Huurrecht Kjenning
Lees meer20 januari 2018 -
Management
Verwaarloosde tuinen Bemoeien of laten
Onlangs besloot corporatie Ieder1 om iets te doen aan de verwaarloosde tuinen in een straat. Ze stuurden een brief naar de bewoners, inclusief een bijlage met foto’s van 12 tuintjes die niet door de beugel konden. De reacties van de bewoners logen er niet om: “Schandpaal! Stasi-praktijken! Zou die medewerker in camouflagekleding in de bosjes hebben gelegen?” De pers dook erop, er verscheen een artikel met de kop: Tuintjespolitie brengt straat Deventer in rep en roer. En ook de Woonbond mocht een duit in het zakje doen: Die noemt de brief bevoogdend. “Bovendien heeft dit meer weg van naming en shaming. Mensen voelen zich op deze manier te kijk gezet. Persoonlijk aanspreken of een persoonlijke brief was beter geweest.” De discussie verschuift Wat opvalt is dat de discussie niet gaat over de tuinen en het gedrag van de bewoners, maar verschuift naar de corporatie. Die had dat niet op die manier mogen doen, volgens bewoners en de Woonbond. Een ander opvallend punt is dat de Woonbond, maar ook de corporatie aangeeft dat strakke richtlijnen over hoe een tuin eruit moet zien, niet zijn te geven. Betutteling Dat instanties en professionals zich bemoeien met het leven van burgers wordt moeilijk geaccepteerd. De professional die het waagt om in het algemeen belang huurders of burgers aan te sporen tot ander gedrag begeeft zich in een waar mijnenveld. De woorden betutteling, bemoeizucht en bevoogding vallen snel. Dat is niet alleen in corporatieland het geval. Ook scholen, die het wagen zich te bemoeien met de inhoud van het lunchtrommeltje van leerlingen, krijgen de hoon van burgers en de pers over zich heen. En ook de gemeente Altena, die wil stimuleren dat tuinen vergroenen, krijgt de volle laag. Waarom eigenlijk? Is het eigenlijk wel nodig dat instanties, zoals woningcorporaties, zich bemoeien met het leven van huurders? Kunnen we dat niet gewoon achterwege laten en ervan uit gaan dat mensen zelf mogen weten hoe ze wonen? En dat als er spanningen of irritaties zijn dat zelfredzame huurders hier zelf onderling wel uit zullen komen? In het geval van corporaties zijn er drie argumenten die ervoor pleiten om zich toch te bemoeien met het woongedrag van de huurders: 1) Juridisch De wetgever gaat niet uit van vrijheid blijheid en legt duidelijke spelregels voor prettig wonen vast. Op de eerste plaats hebben verhuurders een verplichting om op te treden tegen huurders die overlast veroorzaken. In die gevallen is de corporatie dus verplicht om op te treden. Daarnaast staan er in het huurrecht en ook de huurovereenkomst allerlei richtlijnen en verplichtingen voor de huurder. Zo moet de huurder de huur betalen, de woning netjes bewonen en onderhouden, de tuin onderhouden, gemeenschappelijke ruimten leeg en schoonhouden en dergelijke. 2) Prettig wonen Iedereen is gebaat bij een leefbare buurt waar het prettig wonen is. Dit is uiteraard voor de huurders een goede zaak. Voor de verhuurder zijn de baten een goede verhuurbaarheid en lage beheerkosten. Ook maatschappelijk is het van belang dat ook mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning, kunnen rekenen op een fijne en veilige plek. Op veel plekken wonen huurders die er prima in slagen om samen prettig te wonen. Maar er zijn ook buurten en complexen waar verloedering dreigt. 3) Kosten van verloedering voorkomen Corporaties zijn maatschappelijke organisaties die doelmatig om moeten gaan met hun middelen. In een prettige, schone en veilige omgeving gedragen mensen zich veel socialer en zijn er minder vernielingen en ongewenst gedrag. Het omgekeerde is ook waar. In een verloederde omgeving gaat het snel van kwaad tot erger. Overlast, schades en leegstand liggen dan op de loer. De rekening van verloedering komt vrijwel altijd bij de corporatie terecht. Denk aan intensiever beheer, herstel van schades, opknappen van uitgewoonde woningen, leefbaarheidsprojecten en voortijdige herstructurering. Deze kosten gaan direct ten laste van de mogelijkheden om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Het voorkomen ervan dient dus een algemeen belang. Voorlichting en bewustwording Wat kunnen we nu leren van de casus in Deventer? Er vallen twee zaken op: Op de eerste plaats dat het bemoeien met de individuele levenssfeer als bevoogdend wordt ervaren. Dat geldt ook voor cases van de school en de gemeente. De intentie van de instanties is echter niet om burgers of huurders te pesten, maar om een algemeen belang te dienen. Die boodschap komt blijkbaar niet over. Een ander punt dat opvalt is dat het lijkt alsof de brief van de corporatie voor de huurders uit de lucht komt vallen. Ze lijken zich ook van geen kwaad bewust. Zowel de huurders, de Woonbond als de corporatie kunnen niet aangeven wat de richtlijnen zijn voor een goed onderhouden tuin. Dat is wonderlijk. In het huurrecht (besluit kleine herstellingen, punt l.) staan zeer duidelijke richtlijnen. Een tuin dient verzorgde indruk te maken, wat in elk geval betekent dat gras regelmatig gemaaid moet worden, onkruid verwijderd, dode beplanting vervangen en zo gaat nog even door. Blijkbaar is dit bij zowel de professionals als de huurders niet bekend en zijn de huurders niet eerder aangesproken op het tuinonderhoud. De belangrijkste tip is daarom om meer aan bewustwording en voorlichting te doen. Wat is eigenlijk het effect van een paar verwaarloosde tuinen op de leefbaarheid in de buurt? Waarom is het belangrijk om portieken en galerijen leeg en schoon te houden? Daarbij is het ook belangrijk om te wijzen op de regels en taken van de huurder. Die zijn duidelijk omschreven in het huurcontract en het besluit kleine herstellingen. De verhuurder heeft ook de nodige verplichtingen en taken. Hierbij hoort wat mij betreft zeker ook het regelmatig herinneren aan de verantwoordelijkheden van huurders bij prettig wonen en het aanspreken op ongewenst woongedrag. Meer leren én zelf aan de slag? In de trainingen Modern Sociaal Beheer en de Leergang Woonconsulent leer je alles over het beïnvloeden van sociaal gedrag, wet en regelgeving, voorlichting, aanspreken en handhaven. En om tot een objectieve meting van grijs en groen te komen staat tijdens de opleiding Beheer en onderhoud van grijs en groen de methode “beeldgericht werken” centraal. Kenmerkend is het gebruik van beelden/foto’s en nieuwe meetmethoden om de kwaliteit objectief te beschrijven en te meten. Harry Vlaar Trainer Modern Sociaal Beheer en Leergang Woonconsulent
Lees meer12 oktober 2017 -
Management
Overstijgend mee kunnen denken is belangrijk
Kennis en kunde van medewerkers blijven ontwikkelen is belangrijk. Dus volgden negen medewerkers van Acantus de Leergang Woonconsulent. Samen met een andere woningcorporatie. “Dat was echt een plus”, aldus Antje Noorda, regiomanager Oldambt bij Acantus. Waarom deze leergang? “Wij zitten in een P&O-netwerk met andere corporaties in het noorden van het land. We delen informatie en wisselen ervaringen uit. Op een dag kreeg P&O een mailtje van een collega-corporatie dat zij het voor hen op maat gemaakte traject Leergang Woonconsulent ingingen. Dat is hier de organisatie ‘in geslingerd’ met de vraag: is dit wat voor ons? Dat hebben we intern voorgelegd aan de woonconsulenten. De meesten werken hier al jaren en weten veel van de materie, maar het is altijd goed om opgefrist te worden. We zijn ingestapt en hebben het traject samen met die andere corporatie gevolgd.” Iedereen riep: ja, ik wil? “Er hebben acht woonconsulenten meegedaan, vijf ervaren en drie relatief nieuwe medewerkers. Daarnaast heeft ook een administratief medewerker zich aangemeld. De een was op voorhand wat enthousiaster dan de ander. Het was namelijk niet zo van: ik ga een dagje naar een training en verder hoef ik niets te doen. Het waren acht dagen en daarnaast moest er nog huiswerk worden gemaakt. Timemanagement, huurrecht, communicatie, sociale problematiek als overlast en wanbewoning, passend toewijzen, alles kwam aan bod. Dus er moest veel (vrije) tijd in geïnvesteerd worden. Daarnaast is het een traject op hbo-niveau en sommigen twijfelden of ze konden aanhaken. Onterecht, want iedereen is geslaagd!” Een traject volgen met een collega-corporatie, is dat wat? “Jazeker is dat wat. De woonconsulenten hier zijn sowieso blij dat ze het gedaan hebben. Het traject heeft bevestigd dat ze al veel weten, maar ze hebben hun kennis ook vergroot – met name op het gebied van Huurrecht, de nieuwe ontwikkelingen vanuit de Woningwet – en zijn nu in staat om op hbo-niveau te werken. Dat is wat wij als organisatie ook willen, dat de woonconsulenten overstijgend kunnen meedenken. Dat we dit hebben gedaan samen met een andere woningcorporatie heeft toegevoegde waarde. Anders blijft alles zo binnen je eigen ‘club’. De ene organisatie gaat met sommige zaken anders om dan de andere. Maar ook de overeenkomsten en dezelfde ervaringen kun je delen en erover discussiëren. Dat is echt een plus.” Maatwerk is samen-werken Acantus heeft de leergang samen met collega-corporaties en Kjenning opgepakt. De leergang is waar mogelijk aangepast aan de eigen situatie en context en in de leergang hebben de deelnemers gewerkt aan de eigen persoonlijke ontwikkeldoelen. Ook een ontwikkelvraagstuk? Neem contact op met onze opleidingsadviseurs. Samen zoeken we de best passende oplossing, passend bij uw vraagstuk en uw situatie.
Lees meer28 april 2017 -
Management
Een thuis? Dat vraagt om woonvaardigheden!
Op een station in het noorden van het land zie ik ze zitten op een bankje. Een moeder, vader en drie jonge kinderen. Niets bijzonders zou je zeggen. Ik raak met hen in gesprek. Al snel blijkt dat ze op de vlucht voor het geweld zijn. De afgelopen maanden zijn ze van de ene plaats naar de andere gegaan. Het enige wat hen deed denken aan thuis waren de herinneringen en de spullen die ze met zich meenemen in de drie koffers. Ze vertellen mij dat het voor hen een speciale dag is. In gebrekkig Engels, maken ze mij duidelijk dat ze vandaag de sleutels van hun nieuwe woning, in een klein dorp in Groningen in ontvangst mogen nemen. Naast de blijdschap is er ook onzekerheid. Worden ze geaccepteerd in hun nieuwe woonomgeving? Lukt het hen een toekomst voor zichzelf en hun kinderen op te bouwen? Wat wordt er van hen verwacht? Hoe regelen ze de praktische zaken? Allemaal vragen die onzekerheid en spanning oproepen. Maar gelukkig overheerst vooralsnog de blijdschap eindelijk weer een (t)huis! We nemen afscheid, de trein vertrekt naar een voor hen nieuw bestaan. Een (t)huis is een van de belangrijkste zaken in het leven van mensen. Want wonen is veel meer dan alleen een huis, een dak boven je hoofd. Wonen is het zorgen voor jezelf, het zorgen voor je financiën, het onderhouden van je woning en tuin, het omgaan met buren, het hebben van een dagbesteding, je veilig voelen in je eigen plekje. Het is je Thuis! Dat vraagt om woonvaardigheden!Wonen vraagt om vaardigheden in de breedste zin van het woord. Maar het wonen in Nederland vraagt andere vaardigheden van je dan bijv. in Eritrea of Syrië. Wat weet u eigenlijk over hoe mensen leven en wonen in de landen waar de meeste statushouders vandaan komen? Ca. 80% van de mensen in Eritrea kan niet lezen en schrijven. Mensen daar durven niet open te zijn en vertrouwen niemand omwille van het regime. Grote groepen mensen wonen in woningen van klei, van huurtoeslag is geen sprake en sociale huurwoningen bestaan niet. En zo kan ik nog wel even doorgaan. Vergelijk dat eens met het wonen hier in Nederland. Geen woningen van klei, maar bakstenen rijtjeswoningen met keurige voor- en achtertuinen, huurtoeslag moet digitaal worden aangevraagd, afval moet in een ondergrondse container worden gegooid, om maar niet te spreken over alle andere regels en procedures die er in Nederland gelden. Kortom het wonen in Nederland vraagt nogal wat “woonvaardigheden” van je. Woonproblemen met statushoudersCorporaties geven aan dat zij de laatste jaren in toenemende mate geconfronteerd worden met woonproblemen van statushouders. Te denken valt aan huurachterstand, verloedering, onderhoud van woning en tuin, vereenzaming en helaas soms ook overlast. Medewerkers van corporaties komen veelal als enige instantie achter de voordeur en signaleren deze problemen. Maar alleen signaleren is niet voldoende. Hoewel de gemeente de regie heeft voor het huisvesten en de begeleiding van statushouders komt het in de praktijk toch veelal op corporaties neer. Zij worden immers met de problemen geconfronteerd en van hen wordt de oplossing verwacht. Actie!Maar hoe speel je daarop in als corporatiemedewerker, met wie werk je samen, houd je rekening met culturele aspecten of juist niet, kun je de gemeente aanspreken op hun verantwoordelijkheid, hoe ga je om met weerstand van buurtbewoners, hoe ga je om met eisen van statushouders en mag je aanvullende voorwaarden stellen. In de ééndaagse training Statushouders; een bijzondere doelgroep? staat de woonbegeleiding van Statushouders centraal. Hoe is dit georganiseerd? Wat kan de corporatie verwachten van andere partijen, zoals de gemeente of vluchtelingenwerk? U hoort u van een specialist van Vluchtelingenwerk hoe verschillende zaken zijn geregeld en wat u wel en niet van andere partijen kunt verwachten. En hoe ervaart een nieuwkomer het wonen in Nederland eigenlijk? Uiteraard is er ruimte voor uw eigen vraagstukken en uitwisselen van praktijkervaringen. U gaat naar huis met een praktisch stappenplan waarmee u in uw praktijk de woonbegeleiding van deze nieuwe huurders kunt verbeteren. Francis Staathof, docent Kjenning
Lees meer27 oktober 2016 -
Management
Opdracht in regie aan de aannemer
Partijen bij een aannemingsovereenkomst spreken meestal een vaste prijs af maar soms ook een “richtprijs”. Als het om minder grote werken gaat of het ontwerp van de opdrachtgever nog niet voldoende is uitgewerkt. In een recent verschenen arrest van het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:1418) kwam de vraag of er sprake was van een richtprijs aan de orde en de vraag wat dit betekende voor de prijs die de aannemer in rekening mocht brengen. De feitenPartijen hebben eind 2007 en begin 2008 contact gehad over werkzaamheden die onder meer betrekking hadden op het leveren en monteren van een cv-ketel, de voorbereiding van de inbouw van een keuken en de aanleg van een badkamer. De aannemer heeft daarbij onder meer het volgende geschreven: “(…) Offerte maken en begroten kost een hoop tijd die in de offerteprijs wordt meegerekend, evenals een opslag voor risico en een opslag voor winst. Bij wijze van uitzondering kunnen wij het volgende kunnen doen: Ik zou deze week voor de cv en volgende week voor de badkamer aan slag kunnen als wij van u opdracht krijgen om de werkzaamheden in regie uit te voeren. Dit betekent dan géén offerte met een vaste prijs maar iedere week een gespecificeerde rekening van de tot dan toe gemaakte uren en gebruikte materialen. (…)” De opdrachtgever is akkoord gegaan met aanvang van de werkzaamheden op regiebasis en de werkzaamheden zijn op 11 januari 2008 gestart. Op 24 januari heeft de opdrachtgever geklaagd over de eerste facturen. Vervolgens heeft de aannemer op 29 januari een raming van de kosten toegestuurd, uitkomend op een bedrag van €29.700,-. In totaal heeft de aannemer voor een bedrag van €51.754,53 incl. btw aan facturen verzonden. De opdrachtgever heeft daarvan een bedrag van € 22.977,12 onbetaald gelaten. Maximumprijs, richtprijs of andersoortige prijsopgave?Het Hof beoordeelt eerst of sprake is van een maximumprijs, van een richtprijs of van een prijsopgave met een ander karakter. De betreffende prijsopgave vangt aan met de woorden ‘Onderstaand een raming van de werkzaamheden incl. 19% btw’. Door het gebruik van het woord raming komt het Hof tot de conclusie dat er sprake is van een schatting en niet van een (nauwkeurig vastgestelde) maximumprijs. Is er dan wel sprake van een richtprijs? Het begrip richtprijs is in art. 7:752 BW niet nader omschreven, zodat aan de rechtspraak is overgelaten wanneer een prijsindicatie als een richtprijs wordt aangemerkt. Uit de rechtspraak blijkt dat een prijsindicatie niet (letterlijk) als een richtprijs benoemd hoeft te worden, om wel het karakter van een richtprijs te hebben. Anderzijds is het enkele noemen van een indicatie (bijv. in een offerte) niet zonder meer voldoende om een richtprijs aan te kunnen nemen. In sommige gevallen is de offerte bijvoorbeeld opgesteld op een moment dat de werkzaamheden nog niet (geheel) duidelijk waren. Overigens kan ook een na het sluiten van de overeenkomst afgegeven prijsindicatie als een richtprijs worden aangemerkt. In het hier besproken arrest oordeelt het Hof Amsterdam dat er sprake is van een richtprijs van €29.700,-. Daarbij overweegt het Hof dat de opdrachtgever uiteindelijk akkoord is gegaan met het voorstel van de aannemer om alle werkzaamheden op regiebasis per uurtarief te gaan doen, omdat deze de opdrachtgever wist te overtuigen van de voordelen, nu de aannemer had aangegeven niet te verwachten dat zij boven de genoemde bedragen zou uitkomen en verwachtte eventueel zelfs daaronder te blijven. Vast staat dat de aannemer vervolgens de ‘raming’ van 29 januari 2008 heeft toegezonden, waarin het protest van de opdrachtgever met betrekking tot de in de facturen van 22 januari 2008 in rekening gebrachte kosten met betrekking tot de centrale verwarmingsketel werd gehonoreerd en die, met inbegrip van enkele andere posten, sloot op een totaalbedrag van €29.700,-. Is er gewaarschuwd voor overschrijding van de richtprijs?Op deze regel geldt geen uitzondering indien de opdrachtgever zelf had kunnen begrijpen dat de richtprijs zou worden overschreden (Hof Arnhem – De kwalificatie van de prijsopgave als richtprijs brengt met zich dat de richtprijs met niet meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd, om hem de gelegenheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. Leeuwarden 29 januari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ2018, r.o. 4.11). De aannemer stelt wel te hebben gewaarschuwd, door regelmatig te factureren en dat de opdrachtgever daaruit had kunnen concluderen dat het door hem te betalen bedrag uiteindelijk veel hoger zou worden dan het in de raming genoemde bedrag. Het Hof gaat hier niet in mee. Gelet ook op hetgeen de opdrachtgever heeft aangevoerd over de gang van zaken, heeft de aannemer onvoldoende gesteld om tot de conclusie te komen dat aan de waarschuwingsplicht is voldaan. ConclusieHet Hof steekt hier de opdrachtgever een helpende hand toe. Wanneer werkzaamheden op regiebasis worden uitgevoerd is het belangrijk zo snel mogelijk een richtprijs te bepalen. De opdrachtgever krijgt dan een houvast om discussies met de aannemer te beslechten. Wilt u meer weten over Bouwrecht?Volg dan een van de trainingen van
Lees meer1 september 2016 -
Management
Succesvol veranderen? Yes we can!
De corporatiesector moet, net als veel andere sectoren, veranderen. De omgeving waarin corporaties hun diensten leveren zal veel dynamischer en onvoorspelbaarder worden dan we gewend zijn. Klantwensen worden steeds individueler en de overheidsmaatregelen en het economische klimaat verhogen de druk op de sector. Veranderen gaat echter niet vanzelf. Veranderen is namelijk niet voor niets een werkwoord! Problemen die zich voordoen bij “veranderen” wijten aan de organisatie of de medewerkers is niet terecht. Want mensen willen écht wel veranderen. Maar daarvoor moeten ze wel -heel logisch- het nut zien en de noodzaak voelen. De juiste, passende aanpak en strategie, een bij veranderingen intrinsiek betrokken management, een zorgvuldige analyse en helder beeld van de organisatie en de gewenste situatie zijn de sleutels tot succes. Is het warm of is het koud? Om te bepalen welke veranderstrategie en veranderinstrumenten effectief kunnen zijn bij een verandering biedt het vierkwadrantenmodel van Berenschot rondom verandering inzicht. Dit model toont de meeste effectieve aanpak voor veranderingen. Hierbij wordt rekening gehouden met zowel het type organisatie als het type verandering waar men voor staat. Er wordt onderscheid gemaakt tussen “warme” en “koude” organisaties en “warme” en “koude” veranderingen. Koude organisaties kenmerken zich door een zakelijk en doelgericht karakter terwijl bij warme organisaties samenwerking, gemeenschappelijkheid en sociale interactie meer centraal staat. Weerstand tegen verandering zijn voor koude organisaties de barrières die overwonnen moeten worden. Bij warme organisaties wordt weerstand daarentegen meer omarmd en gezien als een bron van energie en/of betrokkenheid. Bij koude veranderingen is er sprake van noodzaak en een grote mate van urgentie om te veranderen om als organisatie te overleven en is er vaak afhankelijk van de omgeving. De uitkomst van de verandering is onvoorspelbaar en leidt vaak tot incidentele ingrepen. Bij een warme verandering ontbreekt de noodzaak en wordt de verandering vaak ingegeven door een goed idee, een kans of een ambitie. De duur van de verandering is vaak langer en gaat in een meer geleidelijk tempo. Tabel: Benodigde strategieën voor de verschillende organisatieveranderingen. Corporaties meestal warm De meeste corporaties hebben een warm karakter. Medewerkers hebben gemiddeld lange dienstverbanden en ze zijn vanuit een diepe intrinsieke motivatie betrokken bij de doelgroep waarvoor ze werken. Voor de warme mensen in de sector worden de veranderingen vaak te koud aangepakt. De meeste veranderingen die corporaties en medewerkers momenteel moeten ondergaan zijn noodzakelijk en komen niet voort uit een ambitie. Die veranderingen zijn dus “koud”. De beste passende strategie daarbij is dan “transformeren”. Gezamenlijk een nieuwe visie ontwikkelen op de noodzaak tot veranderen, de te realiseren doelstellingen en de mogelijke oplossingen. En de dagelijkse praktijk? In de praktijk zien we nog vaak een strategie van interveniëren en reorganiseren. De structuur wordt heroverwogen, bedrijfsprocessen worden aangepast, openingstijden veranderen, klantportalen worden gebouwd, regisserend opdrachtgeverschap wordt geïmplementeerd en er worden reorganisaties doorgevoerd. Medewerkers in warme organisaties zullen vanuit sociaal noodzakelijk oogpunt geneigd zijn zich conformeren aan de nieuwe organisatie, maar of ze dat ook intrinsiek doen is maar de vraag (ja, zeggen, nee doen). Door daar waar mogelijk medewerkers actief te betrekken bij de strategie van “transformeren” zal de verandering meer worden omarmd en worden eventuele consequenties gemakkelijker geaccepteerd. Mensen zijn meer intrinsiek betrokken en juist dat commitment is essentieel voor de verdere ontwikkeling van de organisatie. Succesvol veranderen doe je samen! Een door Kjenning succesvolle toegepaste methode bij transformeren is het voeren van dialoogsessies. In de eerste dialoogsessie gaan medewerkers via verschillende werkvormen met elkaar in gesprek over het “Waarom, wat en hoe als afdeling”. Waarom is het ontwikkelen van de afdeling noodzakelijk? Wat betekent dit voor de richting waarheen de afdeling zich gaat ontwikkelen? Hoe kan dat gerealiseerd worden (wat is daar als afdeling voor nodig)? In de sessie worden ideeën, gedachten en ervaringen uitgewisseld. Een procesbegeleider zorgt voor een veilig gesprek met voldoende diepgang. Door met elkaar in gesprek te gaan neemt weerstand vaak af. Iedere medewerker moet aan het einde voor zichzelf bedenken wat hij/zij persoonlijk nodig heeft om de verandering vorm te kunnen geven. Tijdens de volgende dialoogsessie wordt dieper ingegaan op de eigen invloed en eigen bijdrage van de individuele medewerker. Natuurlijk worden dan ook concrete acties geformuleerd om die bijdrage verder vorm geven. De splitsing in verschillende dialoogsessies is bewust vanuit het oogpunt van het proces van informatieverwerking en gedachtenvorming. Om na de eerste sessie niet te blijven hangen in randvoorwaarden (wat hebben we nodig) maar de ontwikkeling door te zette naar de eigen rol en invloed (wat betekenen de ontwikkelingen voor mij en wat kan ík bijdragen) moeten deelnemers voldoende tijd hebben informatie te verwerken, de mogelijkheid hebben om vragen te stellen en op het geheel te reflecteren. Samen leggen we resultaten na de sessies steeds vast. De terugkoppeling biedt inzicht en concrete aanknopingspunten voor het verder ontwikkelen van de organisatie en het gedrag dat daarbij hoort. Tevens biedt het inzicht in de factoren die dit gedrag stimuleren dan wel belemmeren. En doordat medewerkers het zelf bedenken zijn de eerste weerstanden al overwonnen. Men gaat denken aan “hoe het wel kan” in plaats van “waarom het niet kan”. Ook in gesprek? Worstelt u ook met veranderingen? Wilt u medewerkers betrekken bij veranderingen en juist de kwaliteiten van collega’s benutten in veranderingen? Onze opleidingsadviseurs gaan graag vrijblijvend met u in gesprek. Neem dan contact op met ons.
Lees meer27 november 2015
