Management artikelen

Nieuws, inspiratie, handige tips en klantverhalen.

Vakgebieden

Artikelen

• 

  Management

  Vier handvatten bij het brengen van lastige boodschappen

  Werken met klanten is er in de huidige tijd niet eenvoudiger op geworden. Meer bewoners staan onder druk door toenemende financiële problemen en/of sociale problematiek. Ook zijn mensen in het algemeen mondiger geworden, is de samenleving verhard en lijken de toch al korte lontjes zo mogelijk nóg korter. In dit blog vind je de twee belangrijkste valkuilen bij lastig nieuws en vier handvatten die helpen een lastige boodschap professioneel te brengen. Brengen van boodschappen waar je niet helemaal achter staat Tegelijk moet je als medewerker soms ook gewoon ‘nee’ verkopen, omdat zaken niet kunnen of mogen. Bijvoorbeeld omdat wetgeving het niet toelaat, omdat de gevraagde oplossing simpelweg niet kan of omdat het beleid vanuit je organisatie geen ruimte biedt. Misschien sta je soms zelf ook niet helemaal achter het organisatiebeleid. Daarbij is het goed je te realiseren dat ook het brengen van boodschappen waar je niet helemaal achter staat, bij je werk hoort. Als je in een organisatie werkt, bepaal je nu eenmaal niet in je eentje het beleid. Wees je daar bewust van en blijf altijd professioneel. De belangrijkste valkuilen bij het brengen van lastige boodschappen 1) De klant gelijk geven Uiteraard is gelijk geven geen oplossing. Het lijkt misschien de makkelijkste oplossing op dat moment, maar de rekening komt altijd later. Naast dat hiermee onbedoeld ook het lastige gedrag kan worden beloond, levert het jezelf vaak op lange termijn alleen maar meer gedoe op, omdat je hierna toch zaken moet regelen in je organisatie die niet passen binnen de kaders. 2) De discussie afkappen Een discussie afkappen is ook geen oplossing. De angel blijft zitten, de klant gaat mogelijk gefrustreerd weg en het probleem blijft onopgelost. Het is als een boemerang. Je bent wel even verlost van de situatie, maar je weet dat het probleem terugkomt op korte of langere termijn. Vier handvatten die helpen een lastige boodschap professioneel te brengen 1) Weg van de inhoud Reageer niet op de inhoud, maar ga in op het gevoel van de klant: Ik merk dat u het onbegrijpelijk vindt. Ik hoor dat u hier geïrriteerd over bent. Ik zie dat u hier boos over bent. Ik begrijp dat het heel vervelend voor u is dat u nu geen woning kunt huren. 2) Niet verdedigen, maar bij de feiten blijven Daar is helaas niets aan te veranderen. Ik zou u graag helpen, maar ik kan dit niet voor u oplossen. 3) Geef aan wat wel mogelijk is Doe dit alleen als de klant hier ook voor open staat. Ga in op alternatieven en mogelijkheden. Richt je in het gesprek op wat wel kan. Zoals bijvoorbeeld: Er zijn misschien ook betaalbare woningen voor u in de vrije sector. Wilt u die bekijken? Kent u de WMO regeling bij de gemeente al? U kunt de klacht voorleggen aan de klachtencommissie. 4) Afronden Als je merkt dat je in herhaling valt, ga dan niet verder, maar stuur aan op de afronding van het gesprek. Ik merk dat we in herhaling vallen. Ik kan u echt niet verder helpen. Het spijt met dat ik niets / zo weinig voor u kan doen. Wat ik wèl voor u kan doen, is …. Wilt u dat? Zelf aan de slag met gesprekstechnieken? Tijdens de training: Feedback geven en ontvangen leert u dit effectief aan te pakken. U ervaart hoe u uw collega of zelfs uw leidinggevende goede, constructieve feedback kunt geven, zonder de onderlinge relatie te verstoren.   Kijk dan bijvoorbeeld eens bij de volgende trainingen: Invloed uitoefenen: begin bij jezelf Omgaan met bewoners met verward gedrag  Omgaan met agressie Klantgericht communiceren Signaleren achter de voordeur Medewerker Klantcontact Motiverende Gespreksvoering Omgaan met culturele verschillen En natuurlijk mag je ons ook altijd bellen voor een goed gesprek. Met een vrijblijvend advies.

  Lees meer

  1 juni 2024

• 

  Management

  “Het MD-traject schreef zich gaandeweg zelf”

  De Katwijkse woningcorporatie Dunavie wilde een volgende stap zetten in management development. Dat was zo ongeveer de basis waarmee Kjenning samen met Dunavie is gaan werken en waar een mooi en perfect op maat gemaakt MD-traject is uitgerold, zo zeggen Marianne Feenstra van Kjenning en Dirk van Puffelen (manager Wonen) van Dunavie. MD-Traject: afgestemd op managers en cultuur Dunavie Samen met HR-adviseur Sylvia Timmermans en Dirk van Puffelen van Dunavie begon Marianne Feenstra te brainstormen over hoe dat MD-traject er dan uit moest zien. Al gauw zetten ze samen een traject op om de nieuwe belevingswaarden van Dunavie handen en voeten te geven richting werknemers en ook als managers onderling op een goede manier samen te werken. “De vraag daar was dus welke stijl van leiding geven het beste past bij Dunavie”, aldus Marianne. Tip: 

  Lees meer

  16 mei 2024

• 

  Management

  Ik hoef minder snel door te verwijzen

  Op  geen enkele afdeling van een corporatie hoort men zoveel van huurders over  juridische kwesties als bij het Service Center. Het is dan handig als vragen  snel opgelost kunnen worden zonder door te hoeven verwijzen.  Monique Beenen-Post is medewerker Service Center bij Woonkracht 10. Woonkracht 10 heeft zo’n tienduizend woningen in de verhuur in de Drechtsteden. Als medewerker van het Service Center krijgt Monique iedere dag allerlei telefoontjes van huurders binnen. “Dat wissel ik af met baliewerk. Maar ook daar komt mij natuurlijk van alles ter ore wat betreft huurderszaken. Vandaar dat ik het fijn vond om zoveel mogelijk cursussen te gaan volgen. Wij krijgen namelijk overal vragen over en tachtig procent van de vragen die we binnenkrijgen zouden we zelf moeten kunnen oplossen zonder door te verwijzen.” Je hebt dus onlangs gekozen voor de cursus huurrecht? “Ik krijg onder meer veel vragen over overlast. Dat is nou typisch iets wat binnen de cursus huurrecht hoort. Het is een veel voorkomend probleem waarvan ik vond dat ik er wel wat extra hulp bij kon gebruiken. Vandaar mijn keuze om deze cursus te gaan volgen. Maar ook bij vragen die uiteindelijk voor de huurcommissie verschijnen of financiële vragen of erfrecht kon ik wel wat extra steun gebruiken.” Hoe zag de opzet van de cursus eruit? “Via sheets en een theoretisch deel werden de belangrijkste zaken uit het Burgerlijk Wetboek behandeld. Er was veel ruimte voor vragen vanuit de deelnemers zelf. We konden ruimschoots aangeven waar we zelf tegenaan liepen in de praktijk. Die situatie werd dan als casus gebruikt zodat de rest er ook van kon leren. Sommige deelnemers zaten er voor een specifiek onderwerp, maar voor mij was eigenlijk alles interessant: aspecten voor een wijkbeheerder, barbecue op een balkon of hennepkwekerijen. Alles kwam voorbij.” Wat sprong er voor jou echt uit? “Nou, eigenlijk van alles wel. Maar één van de handigste zaken die ik heb geleerd is dat veel informatie die wij geven beschikbaar is op de website van Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties. Die site heb inmiddels al heel vaak geraadpleegd. En ook wat betreft het onderwerp overlast heb ik veel geleerd. Zo vroegen we ons af of het handig is om huurders meteen naar de buurtbemiddeling door te verwijzen. Dat blijkt wel degelijk zo te zijn, want de huurder kan dan bewijzen dat hij actie heeft ondernomen om zijn klacht kracht bij te zetten. Als zo’n zaak voor de rechter komt, kan hij laten zien dat hij iets ondernomen heeft. Het is dus lang niet altijd vanzelfsprekend dat een overlastklacht bij ons op de juiste plek is. De huurder is vaak juist zelf aan zet en het is mijn taak hem daar op te wijzen. Eerst de klacht met de andere partij bespreken, dan buurtbemiddeling en dan pas komen wij als corporatie in beeld. Tenzij er natuurlijk meerdere klachten binnenkomen over hetzelfde adres, dan zijn wij als corporatie meteen aan zet.” Haal je die tachtig procent inmiddels? “Dat gaat zeker de goeie kant op! Als ik er zo over nadenk en ik voer gesprekken met huurders, dan schiet me altijd wel iets te binnen dat ik in de cursus huurrecht geleerd heb en dat ik als advies richting de huurder kan gebruiken. Het heeft me dus zeer zeker geholpen!”

  Lees meer

  11 januari 2024

• 

  Management

  Ik run graag mijn eigen winkeltje

  Carien Wever is sinds april 2023 projectleider Sociaal bij Woonconcept. Daarvoor was ze verkoopmakelaar bij dezelfde woningcorporatie. Ze heeft de training Sociale projectbegeleiding gevolgd om nog meer kennis toe te passen in haar werk. “We hebben ongeveer 11.000 wooneenheden in portefeuille. Ik werk er bijzonder graag want er heerst een fijne cultuur van vrijheid en verantwoordelijkheid oppakken. Dat past goed bij mij, mijn eigen winkeltje runnen”, lacht ze.  Verantwoordelijkheid ligt dus op de werkvloer. Hoe uit zich dat in jouw functie? “Ik ben bij Woonconcept binnengekomen als makelaar, zo’n zes jaar geleden was dat. In die tijd heb ik het vak op mijn eigen manier kunnen oppakken. Ik ben echter pas sinds april 2023 projectleider Sociaal, het is hier dus nog even aftasten hoe ik het werk beste kan inrichten zodat het het beste bij mij als persoon past. Maar het gaat langzaam de goede kant op. Ik ben zowel op technisch als persoonlijk vlak bij steeds meer projecten betrokken en voel steeds beter wat het werk inhoudt.” Wat doet een projectleider Sociaal dan precies? “Als corporatie zijn we natuurlijk continu bezig ons bezit uit te breiden of te renoveren. Ik begeleid huurders bij een renovatieproces. Dan gaat het vooral om sociale begeleiding, zoals de vraag of mensen tijdens de renovatie in hun huis kunnen blijven wonen of niet. Ik zet dan vooral in op de menselijke kant: wat kan ik voor die mensen betekenen in het hele proces van renovatie? Want het is toch een behoorlijk ingrijpende gebeurtenis.  Er komen daarbij verschillende dingen naar voren. Zo had ik laatst een vrouw die een nieuwe voordeur had gekregen met een behoorlijk groot doorzichtig venster erin. Dat wilde ze liever niet vanwege de inkijk die hierdoor ontstaan was. Ik overleg dan met de projectmanager wat we hieraan kunnen doen. Een andere vrouw kampte tijdens de renovatie met gezondheidsproblemen. Er is toen in overleg met haar zoon besloten dat die haar tijdens het opknappen van haar woning tijdelijk onderdak zou bieden. Je zoekt dus samen met elkaar naar een oplossing. Dat vind ik het leuke van mijn werk. Bij de start van een project gaan we ook bij de mensen thuis langs voor een kennismakingsgesprek en het wegnemen van oud zeer dat misschien eerder is ontstaan om de renovatie een goed startpunt te geven. Ik wil mensen het gevoel geven dat ze met alles bij mij terecht kunnen.” Waarom ben je de training Sociale projectbegeleiding gaan volgen? “Ik wilde vooral een basis leggen voor mijn werk. En dat is ook gelukt, want eigenlijk kwam alles aan bod waar ik behoefte aan had. Het was ook fijn dat er veel mensen uit andere regio’s van het land aanwezig waren om ervaringen mee uit te wisselen. Daar heb ik met veel interesse naar geluisterd en van geleerd. De groep was heel leuk, daar heb ik wel geluk mee gehad. Iedereen was heel open en bereid om ervaringen uit te wisselen. Dan heeft zo’n cursus maximaal effect.” Wat sprong er voor jou uit? “Dat we als corporatie best goed bezig zijn maar dat het nog beter kan. We hebben de functie van projectleider Sociaal nog niet zo heel lang, maar we zijn volgens mij wel bezig om die op de juiste manier invulling te geven. Dat is een fijn gevoel.” Zelf ook uw kennis rondom sociale projectbegeleiding vergroten? Tijdens de training Sociale Projectbegeleiding leert u hoe u in de praktijk grip en overzicht houdt op complexe sloop en renovatieprojecten. Daarbij is focus voor de belangrijkste risico’s en de bijpassende oplossingen. Ook ontvangt u handvatten voor de communicatie met huurders. Bent u op zoek naar een verdieping op de onderwerpen van deze training? Kijk dan bij de Leergang Sociale Projectbegeleiding.

  Lees meer

  14 december 2023

• 

  Management

  Basisinstallaties: technieken en mogelijkheden

  Warmtepompen, ventilatie, elektra, energiebesparing: de ontwikkelingen gaan snel op dit vlak. Wat zijn de basisprincipes van installaties en de specifieke toepassingen ervan, zodat je de optimale schakel tussen gebruiker en installateur kunt zijn. Lettie Kok, medewerker woningservice bij Wonion, wilde daar meer van weten en volgde de training Basisinstallaties. Bent u de schakel tussen gebruiker en installateur? “Als medewerker woningservice ben je dat inderdaad. Als de huurder een klacht of melding heeft over bijvoorbeeld hang- en sluitwerk, sanitair dat niet voldoet, een lekkende waterleiding, of afgewaaide dakpannen, dan zorg ik ervoor dat de reparatie of vervanging – het dagelijks onderhoud dus – in goede banen wordt geleid. Daarnaast moeten woningen die wisselen van huurder voldoen aan een basiskwaliteit, dat hoort ook bij mijn takenpakket. En ik doe de administratie rond badkamer-, keuken- en toiletrenovaties. Dat doe ik overigens niet alleen hoor, ons team bestaat uit 3 personen. Wij hebben dus én contact met de huurder én met de installateur/aannemer.” Want bij die laatste zet u het uit? “Wonion heeft resultaatgerichte contracten met diverse installateurs/aannemers. Zij mogen een eigen invulling aan de uitvoering geven, maar werken altijd volgens de voorwaarden van Wonion. Dat controleren we ook door huurders te vragen naar hun ervaringen, en er is een collega die de technische inspecties doet. Een kraan vervangen controleren we niet hoor, maar wat ingewikkelder zaken wel. Loopt het proces scheef, dan begeleid ik dat. Daar hoort vaak een gesprek met de aannemer bij. Ik had behoefte aan meer verdieping.” U bedoelt? “Ik doe dit werk al sinds 2001, dus door ervaring weet ik veel. Maar door de jaren heen is de functie verdiept en verbreed, mede daarom wilde ik inhoudelijk technisch meer weten, meer achtergrond hebben. Dan ben ik een betere gesprekspartner voor de betrokkenen, waaronder de huurder en de aannemer.” En? Heeft de training daaraan bijgedragen? “De training was verhelderend. Het onderwerp elektrische installatie en de veiligheid daaromheen en wat daarvoor nodig is vond ik interessant. En hoe het werkt met relatieve luchtvochtigheid. Zeker in badkamers komen wij vaak problemen met vocht, en als gevolg daarvan schimmel, tegen. De grafiek die daarbij hoort – wanneer gebeurt wat bij welke temperatuur – is een praktische tool. Verwarmingstechnieken was ook een onderdeel. Wonion werkt al 10 jaar met warmtepompen, die techniek ontwikkelt zich continu, daar wilde ik heel graag meer van weten.” Tevreden met de technische verdieping? “Ja. Bij een kleine corporatie is je functie heel breed, want je werkt met een klein team, dus je moet veel weten van verschillende zaken. Je werkt horizontaal in plaats van verticaal. Maar tegelijkertijd moet je ook de diepte in kunnen om dezelfde reden. In mijn geval betekent dat inhoudelijk technisch meer weten, zodat de juiste medewerkers naar de juiste klussen gaan. Ook bij de factuurcontrole naderhand heeft meer kennis nut voor een juiste beoordeling. Wat ik prettig vind is dat je kunt sparren met andere deelnemers, niet alleen tijdens de training, maar ook informeel bij het koffiezetapparaat. Kijken of je parallellen hebt, ervaringen uitwisselen, hoe loopt het bij die ander, hoe werkt het daar. Binnenkort krijg ik een nieuwe collega, die kan ik nu beter inleiden in het vakgebied.”

  Lees meer

  29 september 2023

• 

  Management

  Iedereen profiteert van goed projectmatig werken

  In een vroeg stadium al betrokken worden  bij een project, heeft zo zijn voordelen. Verhuurconsulent Susanne Optekamp van  Vecht & Omstreken weet er alles van na het volgen van de training  Projectmatig werken. “Door de training kan ik mijn eigen werk beter uitvoeren,  en daar profiteert ook de huurder van.”  “We zijn een kleine corporatie die aan het groeien is. Om die stap te zetten, zijn veranderingen in de organisatie nodig. Onze werknemers hebben nu best een groot en breed takenpakket. Vanuit die insteek was ik op zoek naar meer informatie over projectmatig werken en kwam ik uit bij de training van Kjenning. Ik zal nooit teamleider worden of zo, maar ik wilde toch weten wat er allemaal bij komt kijken, wat er achter zo’n project steekt om er goed over mee te kunnen praten en mijn rol erin te vervullen.” Wat zocht je precies? “De komende tijd worden bij Vecht & Omstreken vier nieuwe nieuwbouwprojecten opgestart. Ik wilde daar graag als verhuurconsulent bij betrokken zijn om tijdig van dingen op de hoogte te zijn die mij en mijn andere collega’s als verhuurconsulent helpen. Zo zit ik bij vergaderingen met de projectleider en kan ik op tijd zaken aanpakken en doorvoeren die voor verhuurconsulenten van belang zijn.  Ik zocht eigenlijk ook een stukje timemanagement, maar daar ga ik nog een aparte cursus voor volgen.” Maar wel veel geleerd? “Jazeker, ik heb nu veel meer inzicht in hoe een project opgebouwd is, welke fases er zijn, waar je rekening mee moet houden. Dat helpt mij in mijn eigen werk verder vooruit. Als voorbeeld werd in de training een te organiseren etentje gebruikt. Hoe pak je dat aan? Waar begin je? Is dat begin wel het juiste startpunt? Wat is het doel eigenlijk? Welke risico’s zijn er?  Dat soort fundamentele vragen moeten eerst duidelijk zijn voordat je kunt beginnen met organiseren en je je bezig gaat houden met wat er gegeten gaat worden, wie boodschappen doet en hoe de gastenlijst eruit ziet. Ik heb dus geleerd dat eerst de basisvragen beantwoord moeten worden en van daaruit kun je verder.” Het is een kwestie van logisch denken dus? “Ja. We hebben vooral vaste patronen en processen besproken. Met die kennis ga ik nu ook anders een project in en ken ik mijn rol beter.” Je maakt nu dus ook andere keuzes? “Inderdaad, ik ben nu beter onderlegd, denk anders en ervaar meer vrijheid. Dat pas ik bijvoorbeeld toe in een nieuwbouwproject dat we momenteel uitvoeren in Breukelen. Ik ben al vroeg in dat project betrokken omdat we onze toekomstige huurders nog een keuze willen laten maken in hoe hun keuken eruit gaat zien.  Als we later in het project waren ingestapt, was dat niet meer mogelijk geweest. Dan waren de woningen simpelweg op Woningnet verschenen en was er niets meer te kiezen. Maar omdat ik nu met de projectleider in een vroeg stadium om tafel zit, hebben we dit voor de huurders voor elkaar weten te krijgen, ondanks dat mijn gedeelte van het werk nog helemaal niet aan de orde is.  Een extra stukje service van ons en meer woongenot voor de huurder. Zo profiteren we allemaal.”

  Lees meer

  14 augustus 2023

• 

  Management

  Wisselwoning: redelijke en passende voorziening?

  Als een huurder vanwege renovatiewerkzaamheden noodzakelijkerwijs (eventueel door persoonlijke omstandigheden) moet verhuizen, dan kan de huurder aanspraak maken op de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:220 leden 5 en 6 BW), te weten: de wettelijke verhuiskostenvergoeding. De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 bepaald dat geen aanspraak kan worden gemaakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, indien de verhuurder de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt tijdens de renovatiewerkzaamheden.  Er is dan sprake van een redelijke en passende voorziening die voorkomt dat de huurder zelf verhuis- en inrichtingskosten behoeft te maken. Zo’n oordeel leidt altijd tot vervolgvragen. In dit geval: wanneer is sprake van een redelijke en passende voorziening?  Deze vraag kwam aan de orde in een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2023 waarin 24 huurders aanspraak maakten op de verhuiskostenvergoeding, omdat weliswaar een wisselwoning was aangeboden, maar zij vonden dat van zo’n redelijke en passende voorziening geen sprake was. Redelijke en passende voorziening volgens de Hoge Raad De Hoge Raad gaf in de prejudiciële beslissing van 1 april 2022 al invulling aan het begrip redelijke en passende voorziening. Of de wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder, aldus de Hoge Raad. Het oordeel van de kantonrechter De voornoemde 24 huurders wilden aldus alsnog een verhuiskostenvergoeding hoewel de verhuurder een wisselwoning had aangeboden. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland wees die vordering af. De verhuurder had namelijk naar voren gebracht dat: de wisselwoningen bij het begin van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden compleet en nieuw ingericht zijn en de huurders alleen hun persoonlijke spullen hoefden mee te nemen, bij het ter beschikking stellen van de wisselwoningen rekening werd gehouden met de samenstelling van het huishouden en persoonlijke voorkeuren, de wisselwoning na ieder gebruik werd gereinigd door een professioneel schoonmaakbedrijf, huurders bij klachten over de inrichting of schoonmaakkwaliteit bij de verhuurder konden aankloppen en er dan actie werd ondernomen, er inpak- en opslaghulp ter beschikking werd gesteld als dat noodzakelijk bleek en aan alle bewoners een of twee opslagcontainers aangeboden zijn om inboedel in op te slaan. Met de bovenstaande randvoorwaarden is volgens de kantonrechter sprake van een redelijke en passende voorziening ter voorkoming van verhuiskosten. De wettelijke verhuiskostenvergoeding is dan niet verschuldigd. Dat sommige huurders de logeerwoning op smaak hebben gemaakt of opnieuw hebben schoongemaakt, maakte het oordeel niet anders. Volgens de kantonrechter bleek namelijk niet dat dat nodig was en bleek niet dat de verhuurder niet bereid was om extra voorzieningen aan de aangeboden wisselwoning te treffen als dat nodig was. De huurders hadden verder in het algemeen onvoldoende onderbouwd wat de wisselwoning tot een onredelijke voorziening maakte en dat eventuele gebreken na een melding niet werden hersteld. De lessen voor de praktijk De les van het voorgaande voor verhuurders is om bij wisselwoningen binnen het redelijke maatwerk te bieden. Als in algemene zin randvoorwaarden 1-6 worden aangehouden, dan is het aanbod van de verhuurder in principe een aanbod voor een passende en redelijke voorziening.  Voor de huurder is de les dat niet te snel het standpunt moet worden ingenomen dat géén sprake is van een redelijke en passende voorziening. Het is verstandig om de verhuurder in de gelegenheid te stellen om het eventuele standaardaanbod passend te maken. Als het aanbod is geaccepteerd en de wisselwoning is niet als verwacht, dan doet de huurder er goed aan melding te maken van problemen die worden ervaren bij het gebruik van de wisselwoning en de verhuurder te vragen die problemen op te lossen. Als achteraf namelijk wordt geoordeeld dat een redelijk en passend aanbod is geweigerd, dan kan geen aanspraak worden gemaakt op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Dat zal ook gelden voor de situatie dat het aanbod wel is geaccepteerd, maar geen melding is gemaakt van ervaren problemen en niet de gelegenheid is geboden om actie te ondernemen Wilt u meer weten over de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij renovatie en dringende werkzaamheden Doe dan ook mee aan de training Huurrecht bij groot onderhoud, renovatie en herstructurering of volg de Leergang Sociale Projectbegeleiding wanneer als sociaal projectleider betrokken bent bij renovatie- en/of herstructureringsprojecten. Michael van den OordVBTM Advocaten

  Lees meer

  7 augustus 2023

• 

  Management

  Ik heb een engeltje op mijn schouder gehad

  Stel je voor: eerst krijg je een motor-ongeluk  en word je honderd procent afgekeurd voor je werk. Je gaat vrijwilligerswerk  doen maar dan word je getroffen door longkanker. Het overkwam Rob Bakker. Toch ging  hij niet bij de pakken neerzitten. Hij pakte zich op en is helemaal terug als  wijkbeheerder. “Een geweldige baan.” Rob Bakker volgde de praktijkopleiding sociaal wijkbeheer en huismeester. Hij heeft net een woning opgeleverd als we hem bellen voor een interview. Hij klinkt monter en geeft op de achtergrond zijn collega af en toe nog wat aanwijzingen. “De oplevering ging goed, hoewel er wat taalkundige uitdagingen waren. Deze meneer is een doofstomme Sri Lankaan en er was geen tolk bij. Maar met handen en voeten hebben we gelukkig alles duidelijk kunnen maken”, lacht hij. Je hebt een interessante loopbaan gehad tot dusver, hoe ben je als Technisch Vakman bij woningstichting Den Helder terechtgekomen? “In 1998 kreeg ik een zwaar auto-ongeluk waarna ik werd afgekeurd voor werk. Het herstellen duurde enkele jaren, waarna ik me aanmeldde voor vrijwilligerswerk. Via het UWV kwam ik toen bij woningstichting Den Helder terecht, in het magazijn. Vanwege mijn bouwachtergrond als timmerman belandde ik een jaar later op de bus als een soort allround klusjesman. Dat ging eigenlijk heel goed en ik kon daar uiteindelijk weer een volledige baan van maken. Maar toen volgde een terugslag.” Wat gebeurde er dan? “Ik kreeg longkanker, dat is nu twee jaar geleden. En nu heb ik nog maar anderhalve long. Dat gaat op zich prima, maar echt zwaar werk lukt niet meer. Vandaar dat ik me heb opgegeven voor de praktijkopleiding tot wijkbeheerder. En via die opleiding heb ik nu een baan als Technisch Vakman.” Hoe bevalt het werk in de corporatiewereld? “De laatste jaren gaat het hard achteruit. Ik bedoel het werk met de huurders. Ik merk dat mensen agressiever worden, gelukkig heb ik wel hele leuke collega’s en kan ik veel van mijn ervaring inzetten om de band met de huurders toch goed te houden. Maar het is wel een uitdaging.” Want als wijkmeester heb je veel contact met huurders? “Ja, ik zorg dat de wijk netjes blijft. De portieken netjes houden, sloten en lampjes vervangen en fungeren als tussenpersoon tussen de huurder en woningstichting. Ik had overigens al wat ervaring met het werk via een collega en ik kan goed met mensen omgaan. Ik heb er alle vertrouwen in dat dit goed komt.” Is dat ook iets wat je bij de opleiding geleerd hebt, communiceren? “Dat sprong er voor mij wel uit ja. Van nature gaat dat al goed bij mij, ik kan bij iedereen goed aansluiten. Tijdens de opleiding was er ook vel aandacht voor non-verbale communicatie. Hoe ga je staan? Hoe houd je je handen? Hoe stel je jezelf open op? Dat soort vragen.” Ik mag wel zeggen dat jij enorm veel geluk hebt gehad? “Dat mag zeker! Ik heb een engeltje op mijn schouder gehad. Ik ben van iemand die niet meer kon lopen helemaal teruggekomen naar een mooie betaalde baan. In plaats van steeds verder achteruit ben ik alleen maar beter geworden. De stap van onderhoud naar Technisch Vakman is een zegen geweest, het is een minder zware baan die ik tot mijn pensioen kan doen. Een win-win situatie heet dat geloof ik”, lacht hij.

  Lees meer

  31 juli 2023

• 

  Management

  Schade en vergoedingen bij renovatie: Andere vergoedingen

  Renovatie van huurwoningen behandel ik tijdens een training Huurrecht Verdieping het liefst van algemeen naar specifiek: wat is huur, wat is een gebrek, wat is onderhoud, wat is renovatie, wie moet een gebrek verhelpen, wie mag renoveren, wanneer moet de huurder wat gedogen, wat zijn de sancties/remedies, in hoeverre bestaat samenloop met klusrecht, of met recht op duurzaamheidsverbetering, hoe zit het met schade- of andere vergoedingen? In een serie blogs bespreek ik cases over schadevergoeding, ontleend aan de praktijk van een aannemer die in opdracht van corporaties renovaties uitvoert, vanaf het eerste ontwerp tot en met het opleveren van de woning, zelfs met inbegrip van alle contacten met huurders en bewonerscommissies. Zo’n aannemer ontzorgt de opdrachtgever dus volkomen! De vraag die knaagt: Andere vergoedingen: schade en afkoop persoonlijke eigendommen van huurders? Vaak wordt bij groot onderhoud en/of renovatie, om latere strijd en stagnatie te voorkomen, vooraf een soort algemene afkoopsom aangeboden, doorgaans een bedrag tussen € 500 en € 1.000 per huurder. Dat kan een goede oplossing zijn. Je zou zo’n vergoeding kunnen relateren aan strekkende of vierkante meters, bijvoorbeeld als het gaat over vloer-, wand- of raambekleding. Dit kan een boel discussie voorkomen over – bijvoorbeeld – raambekleding die duizenden euro’s zou hebben gekost. Piet van der SandenTrainer Kjenning  

  Lees meer

  22 mei 2023

• 

  Management

  Goed luisteren is heel belangrijk als teamleider

  Rini Romijnders is Teamleider Serviceonderhoud & Relatiebeheer bij Thius in Tiel. “Ik stuur de  buitendienst aan, de interne reparatieservicelijn en ben ook nog deels senior bij contractonderhoud en voer af en toe nog planmatig onderhoud uit. Ik ben een beetje de vliegende keeper op de vastgoedbeheerafdeling.” Dat klinkt als een behoorlijk breed takenpakket. Maakt dat het werk zo leuk? “Jazeker, het ene moment ben ik bezig met het onderhoud van cv-ketels en het andere moment sta ik bij de jongens van planmatig onderhoud een klusje te doen. Ik heb hele afwisselende dagen. Dat levert soms wel eens stress op maar over het algemeen heb ik de zaken goed in de hand. Overal brandjes blussen ligt me wel”, lacht Romijnders. Hoe bevalt dat om als teamleider te doen? “Ik zal eerlijk zijn: leidinggeven is niet het leukste dat er is, het hoort er gewoon bij. Ik vind het prachtig om bijvoorbeeld te zien dat hier op onze interne reparatieafdeling een team dames zit die weliswaar vakkundig niet optimaal onderlegd zijn, maar wel heel enthousiast en gemotiveerd. Door mijn input en de samenwerking onderling is het een heel hecht en enthousiast team geworden. Daar ben ik best wel trots op. Ook het aansturen van de jongens in de buitendienst verloopt heel soepel, ik haal een hoop plezier uit mijn werk.” Wat maakt leider zijn lastig? “Het nemen van moeilijke besluiten is niet leuk. Af en toe moet ik ook een besluit nemen over dingen waar ik zelf ook niet alles van weet. Dat gebeurt soms onder tijdsdruk of als ik al heel druk ben met een hoop andere dingen die mijn aandacht vereisen. Zo was ik onlangs heel druk met een groot project met warmtepompen dat niet helemaal lekker liep. De dames van de reparatieafdeling kregen allemaal feedback van bewoners waar ik iets mee moest maar ik zat op dat moment ook al met de handen in het haar vanwege de aannemers, garanties, aansprakelijkheid en advocaten. Kijk, dan vind ik het wel lastig om ook de bewoners goed ter wille te zijn die met een kapotte pomp zitten en hun huis met een elektrisch kacheltje moeten verwarmen en daarom boos zijn. Ik snap dat helemaal, maar op sommige momenten is het moeilijk om erbij te hebben. Gelukkig heb ik het geduld om met mensen te praten en ook geleerd hoe ik slechtnieuwsgesprekken moet voeren.” Maakt jou dat tot een goede teamleider? “Ik kan goed naar mensen luisteren ja. En ik weet dat het uitdelen van complimenten goed werkt. Door goed te luisteren kweek je over en weer begrip en dat maakt het oplossen van een probleem veel gemakkelijker. Dat geldt in mijn relatie tot bewoners maar zeker ook tot mijn teamleden. “Ik luister goed, los soms zaken voor ze op en zo kweek je een band. Dat leidt weer tot gemotiveerde medewerkers en een enthousiast en efficiënt team. En zeggen wat je doet en doen wat je zegt is ook heel belangrijk. Die duidelijkheid kunnen medewerkers goed gebruiken en ze zijn er ook dankbaar voor.” Wat heeft de training ‘Leidinggeven aan corporatiemedewerkers’ jou gebracht? “Een opfrissing van bepaalde zaken. Het was namelijk niet de eerste keer dat ik de training volgde. Ik zag dat ik veel dingen inmiddels vanuit mezelf goed doe. Het luisteren is echt belangrijk. Een botte reactie van iemand kan wijzen op een ander onderliggend probleem. Het is nuttig om daar dan de vinger achter te krijgen en zo iemand weer op het juiste spoor te krijgen. Ook het geven van complimentjes doe ik al veel, maar mijn bureau staat niet vol met bloemen van de teamleden hoor”, besluit Romijnders lachend.

  Lees meer

  8 mei 2023

• 

  Management

  Mensen binden en corporaties sterker maken

  Corporaties werken het liefst met  professionals die van wanten weten. Mensen die hun wereld kennen en van  toegevoegde waarde zijn voor de organisatie. De samenwerking tussen opleider  Kjenning en detacheerder Continu zorgt voor goed opgeleide interim  professionals waar corporaties erg blij van worden, zo vertelt Monique Woudt. Woudt is HR Fieldmanager bij Continu. Ze houdt zich bezig met de ontwikkeling van de interim professionals die via haar werkgever bij woningcorporaties werken. Het soort mensen die vanuit Continu op tijdelijke basis woningcorporaties ondersteunen is heel divers, zo zegt ze. “Dat varieert van wijkbeheerders, woonconsulenten en verhuurmakelaars tot opzichters, projectleiders en financieel medewerkers. Een breed scala aan mensen dus.” De mannen en vrouwen die Woudt begeleidt worden vooral ingevlogen bij ‘piek of ziek’, zoals ze dat zelf zegt. “Wij staan corporaties vooral bij in periodes van drukte, maar het kan ook zijn dat een corporatie een nieuwe vaste medewerker zoekt maar die nog niet heeft gevonden. Ook dan kunnen wij tijdelijke ondersteuning bieden.” Waarom zijn jullie gaan samenwerken met Kjenning? “Toen ik begon bij Continu was de rol van de HR Fieldmanager nog nieuw. Als organisatie wilden wij onze gedetacheerden meer aan ons binden. Ik wilde zorgen dat mensen zich gewaardeerd en gehoord voelen, dat ze het gevoel hebben dat ze bij ons stappen kunnen zetten. En hoe doe je dat? Door ze ontwikkeling te bieden. Dus toen zijn we om ons heen gaan kijken welke partij daar dan het beste bij paste en zo kwamen we al snel bij Kjenning uit. Hun reputatie was uitstekend en ook in gesprekken lieten ze al snel merken goed mee te denken en veel mogelijkheden te bieden.” Wat zijn jullie samen gaan doen? “Samen met Ron Matena zijn we om tafel gegaan en we hebben gekeken naar welke functies we nu eigenlijk in huis hebben en in welke functies mensen aangeven door te willen groeien. En natuurlijk hebben we onderzocht welke opleidingen corporaties vragen. Zo hebben we een mooi programma aan trainingen samengesteld dat mensen ondersteunt als ze bij een corporatie gaan werken.” Welke zijn dat zoal? “Op ieder niveau zijn er een aantal trainingen die mensen vrij kunnen volgen. We beginnen met de basis, daaronder vallen bijvoorbeeld “Kennismaking volkshuisvesting” en “Huurrecht”. Daarna kunnen mensen kiezen welke richting ze op willen. Daartoe bieden we een zestal trainingen zoals voor woonconsulent, verhuurmakelaar of opzichter. Onze mensen zijn geheel vrij om te kiezen welke training ze willen volgen en waarin ze zich dus verder willen verdiepen.” Hoe profiteren jullie gedetacheerden daarvan? “Door mensen aan ons te binden zorgen we met de hulp van Kjenning niet alleen voor tevreden werknemers, maar die werknemers kunnen ook doorgroeien naar andere functies. Daardoor blijven ze nog langer aan ons gebonden. Kjenning is daarbij een hele fijne partner. Als er bepaalde behoeftes vanuit een interimmer komen, kijkt Kjenning meteen wat ze daarbij te bieden hebben. Die flexibiliteit is heel rustgevend en komt ook terug in de feedback op trainingen. Als deelnemers bijvoorbeeld aangeven dat bepaalde aspecten onvoldoende aan bod komen, wordt de training aangepast. Op die manier kunnen we aan de wensen van onze mensen voldoen.” Corporaties profiteren dus volop van de samenwerking tussen Continu en Kjenning? “Zeker! Los van de praktijkervaring die ze meenemen zijn onze mensen goed opgeleid en op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. Op die manier versterken zij de corporatie waar ze voor werken. Het komt zelfs voor de mensen die in vaste dienst werken bij een corporatie één van onze trainingen volgen. Dat is eigenlijk het ultieme compliment aan Kjenning.”

  Lees meer

  24 april 2023

• 

  Management

  ‘Incidentele’ prostitutie vanuit de huurwoning

  De afgelopen jaren is raamprostitutie in Nederland steeds meer uit het straatbeeld verdwenen. Tegelijkertijd is thuisprostitutie via online platformen toegenomen. Dit heeft ertoe geleid dat verhuurders steeds vaker worden geconfronteerd met huurders die prostitutie bedrijven vanuit hun woning of die hun woning ter beschikking stellen om hieruit prostitutiewerkzaamheden te verrichten. Een huurder die vanuit zijn woning prostitutie bedrijft of de woning ter beschikking stelt voor prostitutie handelt meestal in strijd met de op hem rustende verplichtingen. Hierbij kan worden gedacht aan de verplichting zich als goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW), maar ook aan de verplichting hoofdverblijf in de woning te houden, de woning niet zonder toestemming in gebruik te geven of onder te verhuren aan derden (art. 7:244 BW), de bestemming van de woning niet te wijzigen (art. 7:214 BW), de woning niet in gebruik te nemen als bedrijfsruimte en/of geen overlast te veroorzaken aan omwonenden. Uitspraak rechtbank Zeeland-West-Brabant 4 januari 2023 In de zaak waarin de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 4 januari 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:84) uitspraak deed, was sprake van prostitutie vanuit de sociale huurwoning door de huurder zelf. Een omwonende van de huurder deed in oktober 2021 een anonieme melding bij de gemeente, waarbij verwezen werd naar een contactadvertentie van de huurder, waarin zij zichzelf aanbood voor seks tegen betaling. De gemeente maakte vervolgens via deze advertentie een afspraak met de huurder en bracht de verhuurder op de hoogte. Deze stuurde de huurder vanwege de prostitutie een brief, waarin zij aanstuurde op een vrijwillige huuropzegging door de huurder. Op 2 februari 2022 voerde de gemeente Tilburg, samen met de politie, een controle uit in de woning. Tijdens deze controle constateerden de medewerkers van de gemeente en de politie dat er opnieuw (of nog steeds) prostitutie werd bedreven vanuit de woning. De verhuurder startte hierop een procedure tegen de huurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De rechter wees de vorderingen van de verhuurder af. Volgens de rechter was onvoldoende vast komen te staan dat sprake was geweest van structureel bedrijfsmatig handelen in de vorm van prostitutie. Bovendien zat de huurder in een rolstoel en had zij een bijzonder belang bij de woning, aangezien deze drempelloos was en zich op de begane grond bevond. Ook huurde de huurder de woning al sinds 2007. Conclusie De hiervoor besproken uitspraak illustreert dat het bedrijven van prostitutie vanuit een (sociale) huurwoning niet altijd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, zoals de duur van de periode waarin de prostitutie plaatsvond, of de huurder tijdens de periode van de prostitutiewerkzaamheden het hoofdverblijf in de woning had, of de huurder de woning in gebruik heeft gegeven of onderverhuurd aan derden, of de prostitutie ook overlast tot gevolg had en de bijzondere woonbelangen van de huurder. In de meeste gevallen zal bij prostitutie vanuit een huurwoning echter wel sprake zijn van één of meerdere tekortkomingen die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dit geldt zeker in situaties waarin een huurder zijn woning onderverhuurt of in gebruik geeft aan derden ten behoeve van (bedrijfsmatige) prostitutie of in situaties waarin sprake is van structurele prostitutie. Bijblijven Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping in het Huurrecht of een snelle opfriscursus Huurrecht helpt u daarbij,  Of een van de vele andere gerichte opleidingen rondom het huurrecht. Lotte BergervoetVBTM Advocaten

  Lees meer

  10 april 2023