Mag een huurder zijn huuropzegging intrekken?

Het komt weleens voor dat huurders een eenmaal gedane huuropzegging willen intrekken. Daar kunnen verschillende redenen voor zijn, zoals: de huurder had nooit de bedoeling om op te zeggen, had achteraf spijt, of er is sprake van onvoorziene omstandigheden, zoals ziekte, of overlijden van bijvoorbeeld een inwonende partner. De vraag is of de huurder aan zijn huuropzegging gebonden is. In beginsel is dit wel het geval. Dat zit als volgt.

Huuropzegging: alleen onder bijzondere omstandigheden

Een huuropzegging is juridisch een “eenzijdige rechtshandeling”. Het is de wilsverklaring van één partij die, om werking te hebben, de andere partij moet bereiken (art.3:37 BW). Een eenmaal gedane opzegging kan alleen onder bijzondere omstandigheden worden ingetrokken; een eenzijdige rechtshandeling heeft namelijk directe rechtswerking zodra de boodschap de ontvanger heeft bereikt.

Er is een beperkt aantal mogelijkheden om een eenmaal gedane opzegging in te trekken of te herroepen. Voorbeelden hiervan zijn: als de huurder zijn huuropzegging nog intrekt vóórdat deze de verhuurder heeft bereikt (artikel 3:37, lid 5 BW), als sprake is van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW), als het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder de huurder aan zijn opzegging houdt, (artikel 6:248, lid 2 BW), of als sprake is van een wilsgebrek. Op dit laatste ga ik hieronder in.

Een wilsgebrek: wil en verklaring

Van een wilsgebrek is sprake wanneer iemand iets zegt of doet wat niet in overeenstemming is met wat hij of zij eigenlijk wil. In juridische zin is het dus belangrijk dat de verklaring van de huurder (lees: de huuropzegging) ook écht overeenstemt met zijn wil (lees: ik heb ook echt bedoeld om de huur op te zeggen). Dat betekent aan de ene kant dat de huurder er verstandig aan doet duidelijk en ondubbelzinnig aan te geven dat hij inderdaad wil opzeggen, terwijl aan de andere kant een verhuurder in voorkomende gevallen goed moet onderzoeken of een onduidelijke opzegging wel als zodanig is bedoeld. Een bekend voorbeeld van dit laatste is een huurder die duidelijk in dronkenschap, of in verwarde toestand, bij de balie een huuropzegging komt ondertekenen.

Vertrouwen bij wilsverklaringen

Het komt er bij de uitleg van wilsverklaringen kort gezegd op aan of de ontvanger (lees: de verhuurder) er ‘gerechtvaardigd’ op mocht vertrouwen dat de huurder zijn huurovereenkomst wilde opzeggen. En dat is bijvoorbeeld niet zo, als de huurder ‘overvallen’ wordt en onder druk of dwang zijn huuropzegging tekent. Dit speelt in het bijzonder als de huurder tot een kwetsbare doelgroep behoort.

Een voorbeeld hiervan is de zaak die leidde tot een uitspraak van de rechtbank Overijssel, eerder dit jaar (uitspraak). Het ging hier om een huuropzegging van een kwetsbare huurder met complexe problematiek die in een beschermd wonen complex woonde en daar begeleid werd. Na klachten over ernstige overlast stuurde de verhuurder uiteindelijk een laatste brief aan de huurder met een huuropzeggingsformulier dat binnen een paar dagen moest worden teruggestuurd omdat anders een juridische procedure zou worden gestart. De huurder ondertekent de huuropzegging, maar komt daar later via zijn advocaat op terug.

Zorgplicht bij huurovereenkomsten

De kantonrechter oordeelt dat de huuropzegging niet geldig is. De huurder is een kwetsbare jongere, die kampt met diverse problematiek en die moeite heeft met het tot zich kunnen nemen van informatie en met het daar vervolgens adequaat op kunnen reageren. Hoewel dit ‘aan de buitenkant’ misschien niet te zien is, vindt de kantonrechter het van belang dat de verhuurder een sociale verhuurder is en in die positie huurovereenkomsten sluit met maatschappelijk en/of sociaal zwakkere mensen.

Er was in dit geval voor de verhuurder volgens de kantonrechter dan ook een (extra) zorgplicht om zich bij de huuropzegging te overtuigen van de overeenstemming van de wil en de bedoeling van deze huurder. De brief geeft volgens de kantonrechter bovendien de indruk dat de beëindiging door de verhuurder een voldongen feit is en dat het invullen van het “formulier huuropzegging” alleen nodig is om advocaatkosten te voorkomen. En er is sprake geweest van tijdsdruk.

De kantonrechter vindt al met al dat de verhuurder hiermee een ‘hang yourself-methode’ heeft toegepast. De huuropzegging is niet geldig. Het baat de huurder in dit geval overigens niet, want hij wordt wél tot ontruiming veroordeeld, wegens de ernstige overlast.

Conclusie: huuropzeggen niet ‘zomaar’ intrekken

In het algemeen zal een huuropzegging door de huurder in overeenstemming zijn met wat hij bedoelde. De huurder kan zijn huuropzegging dan niet ‘zomaar’ intrekken. Dit is anders als sprake is van bijzondere omstandigheden bij de huurder. De huurder moet dit aantonen.

Gaat het om een kwetsbare huurder, of blijkt uit het gedrag van de huurder dat hij in verwarde toestand is, dan kan niet zomaar op een huuropzegging vertrouwd worden. Als de verhuurder een huuropzeggingsformulier toestuurt of tijdens een gesprek overhandigt aan een huurder met het verzoek deze te ondertekenen, kan het verstandig zijn de huurder niet onder druk te zetten en de huurder voldoende tijd te geven om het formulier terug te sturen en eventuele (juridische) hulp in te schakelen.

Bijblijven op het gebied van huurecht?

Het huurrecht is continu in beweging en het bijhouden van uw kennis is onverminderd belangrijk. Een goede  basiscursus Huurrecht, een stevige verdieping  in het Huurrecht of een snelle opfriscursus  Huurrecht helpt u daarbij. Of een van de vele andere