Leidt een hittegolf tot minder huur?

Wanneer het in een huurwoning tussen 1 april en 1 oktober vrijwel dagelijks warmer is dan 25°C, is zo’n woning dan nog normaal bewoonbaar? Of mogen we zo’n woning in huurrechtelijk opzicht ‘gebrekkig’ noemen? En als er sprake is van een gebrek, wie dient dat dan te verhelpen? De verhuurder of de huurder? Of moeten beiden wat doen? En kan zo’n gebrek leiden tot huurvermindering?

Het was te warm in Roermond

17 bewoners van een seniorenflat in Roermond eisten van hun verhuurder verlaging van de temperatuur in hun ‘te warme’ woningen. Iedereen was het erover eens dat de temperatuur daar tussen april tot oktober op menige dagen hoog opliep.

Kan zoiets een gebrek zijn als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW? Een gebrek omvat alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Bijvoorbeeld een slechte onderhoudstoestand of een constructiefout. Uitgangspunt van de gebrekenregeling is het genot dat een huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Is er een gebrek, dan dient de verhuurder dat op verlangen van de huurder te verhelpen.

Slechts in een handvol uitzonderingsgevallen kan het anders zijn. Bijvoorbeeld omdat het gebrek hoogstens een kleine herstelling vergt, dan is dat huurdersonderhoud. Met betrekking tot huur van woonruimte zijn al deze regels van semi-dwingend recht: je mag er niet ten nadele van een huurder van afwijken!

Is ‘te warm’ een gebrek?

Ons recht kent geen wettelijke getalsmatige norm voor maximale binnentemperaturen in woningen. Als een woning verhuurd is mét verwarming, dan mag een huurder voldoende warmteafgifte verwachten in één of meer vertrekken, opdat zo’n vertrek gebruikt kan worden voor het doel van de bestemming (bijvoorbeeld 20°C voor een woonkamer, conform de norm DIN 4701). Minimaal dient de temperatuur te worden gehaald die is berekend bij het aanbrengen van de installatie, aldus de huurcommissie in haar handleiding ‘Gebrekenboek Huurcommissie’, versie juni 2017.

Temperatuur én tijd

Een door de Roermondse kantonrechter benoemde deskundige stelde dat de hoogte van de maximaal aanvaardbare binnentemperatuur niet altijd doorslaggevend is, wel de tijdsduur waaraan huurders aan warmte worden blootgesteld. Een binnentemperatuur van 25°C zou acceptabel zijn. Temperaturen boven 25°C zouden slechts kortstondig verdragen kunnen worden. Temperaturen boven 28°C zijn nauwelijks te verdragen. In de seniorenflat in Roermond werd de grens van 25°C structureel overschreden.

Verwachtingen

Brochures van de verhuurder meldden dat zij zich richt op senioren en dat zij hen een meer dan alleen comfortabele woning wil bieden. Dan mag een huurder verwachten dat zo’n woning voorzien is van aanpassingen/hulpmiddelen, ontmoetingsruimten, enzovoorts. Ook mag je dan verwachten dat zo’n woning gemakkelijk en zonder hindernissen bereikbaar is én dat het klimaat in die woningen door de individuele bewoner tot een aanvaardbaar niveau kan worden geregeld. Nu vast stond dat de binnentemperatuur niet kon worden verlaagd, oordeelde de kantonrechter dat sprake was van een gebrek.

Verhuurder dient een gebrek te verhelpen

In de Roermondse casus stelde een daartoe ingeschakelde deskundige dat bewonersgedrag, zoals ventileren, van invloed kan zijn. In dit specifieke geval concludeerde hij dat gebruik van ventilatie- en spuivoorzieningen de binnentemperatuur niet beheersbaar zou maken of op acceptabel niveau zou brengen tijdens een warme zomerperiode of hittegolf. Dat achtte hij wel mogelijk door gebruik van een krachtige mobiele airco. Verder stelde de deskundige dat alleen een automatische buitenzonwering de temperatuur tot een aanvaardbaar niveau kan verlagen. Echter vond de deskundige het aanbrengen daarvan te kostbaar (ruim een miljoen euro).

De kantonrechter concludeerde daarop dat het gebruik van een krachtige mobiele airco in combinatie met het aanbrengen van zonwerende raamfolie en binnenzonwering een aanvaardbare oplossing zou zijn: airco’s en folie voor rekening van de verhuurder, binnenzonwering voor rekening huurders.

Huurprijsvermindering?

In 2013 werd gedurende een periode van drie maanden een temperatuur van meer dan 25°C gemeten. Ook in 2014 was de temperatuur gedurende vier maanden meer dan 25°C graden. Deze metingen rechtvaardigden, aldus de kantonrechter een huurvermindering van 25% van de reguliere maandelijkse huurprijs, van 1 juli tot 1 oktober, voor het eerst in 2015 en daarna jaarlijks, totdat de verhuurder het gebrek heeft verholpen.

Gelden de Roermondse vonnissen voortaan alom?

Wat de kantonrechter in de Roermondse zaak besliste geldt niet automatisch voor elk geschil over een te warme huurwoning waar dan ook in Nederland. Toch sluit deze uitspraak wel naadloos aan op eerdere beslissingen. Zo bepaalde een kantonrechter in Amsterdam dat de huurder van een luxe appartement aanspraak kon maken op 5% huurvermindering zolang de koelinstallatie van deze woning de binnentemperatuur slechts met 1 à 2 graden verlaagde, terwijl de huurder een verlaging van tenminste 4 graden mocht verwachten.

Het Hof ’s-Hertogenbosch verklaarde dat een huurder van een appartement met veel glas en gelegen op het zuiden en westen, doch zonder airco, niet mag verwachten dat het binnen nooit warmer zal zijn dan buiten. De kantonrechter oordeelde dat de mate waarin de binnentemperatuur opliep een gebrek was. In hoger beroep oordeelde het hof meer genuanceerd: van een huurder mag je verwachten dat hij, mits dat in de woning ook kan, de binnentemperatuur reguleert door het aanbrengen van warmtewerende voorzieningen (zoals lamellen) én dat hij ventileert.

Liever leilinden dan een energieslurpende airco?

Onze zomers worden warmer. Wen er maar aan en stem het bouwen en beheren daarop af. Mijn advies aan verhuurders en huurders is: probeer er samen uit te komen op grond van zakelijke argumenten. Is er een gebrek? Wat is de meest efficiënte oplossing? Wie betaalt de rekening?

De gebreksdefinitie van artikel 7:204 lid 2 BW houdt in: wat mag een (‘gemiddelde’) huurder verwachten van de soort woning die hij huurt, indien die goed gebouwd en onderhouden zou zijn? Is er iets dat deze verwachting frustreert, terwijl dat niet aan de huurder is te wijten, dan is dat een indicatie voor de aanwezigheid van een gebrek.

Wennen aan zomerhitte impliceert ook meer aandacht voor preventie in de ontwerp en bouwfase. Praktisch denken komt sowieso van pas: wellicht blijkt dat het planten van leilinden aan de zonzijde bij eengezinswoningen beter en duurzamer functioneert dan een energieslurpende airco.

Maar zoals altijd: huurrecht is niet zwart-wit en recht doen vereist maatwerk.

Mr P.G.A. van der Sanden

Dit artikel is een verkorte versie van een artikel uit Huurrecht@ctueel