Leefbaarheid: laten we het niet te moeilijk maken!

Er is best veel discussie over de rol van de corporaties bij leefbaarheid en dat geeft allerlei misverstanden, omdat ieder vanuit zijn eigen positie over het onderwerp praat.

Kortom, als je gaat praten over leefbaarheid, zonder helder te maken wat je precies bedoelt, praat je hopeloos langs elkaar heen. 

Nu is leefbaarheid ook een containerbegrip. Een paar mogelijke invullingen van het begrip leefbaarheid die ik zo kan bedenken:

• Een huurder denkt aan de samenstelling in de wijk en vindt dat de corporatie nieuwe huurders beter moet selecteren en screenen.
• Een gemeente denkt bij leefbaarheid vaak aan criminaliteit, veiligheid, armoede en werkloosheid en ziet voor de corporatie geen rol hierbij.
• Een wijkbeheerder denkt aan veiligheid en vindt dat geen taak voor de corporatie, maar voor de gemeente.
• Een andere wijkbeheerder denkt aan verloedering van de woonomgeving en vindt dat de corporatie daar heel hard op in moet zetten.
• Een controller denkt aan de woningwet en vindt dat corporaties geen taak hebben op gebied van de leefbaarheid.
• Een politicus denkt bij leefbaarheid aan geldverspilling en vindt dat corporaties daarom geen rol hierin hebben
• etc…

Dat zie je ook bij pogingen om leefbaarheid te meten… 

Een bekende monitor als Lemon definieert leefbaarheid vooral vanuit parameters waarop gemeenten zouden kunnen sturen en levert voor corporaties nauwelijks bruikbare informatie op. Andere metingen bestaan in feite uit rapportcijfers die huurders geven voor leefbaarheid, zonder het begrip verder in te kaderen. Wat zegt dat cijfer dan?

De Aedes Veerkrachtkaarten vertonen ook geen absolute waarheid, maar signaleren wel hoe het staat met de veerkracht in buurten en hoe deze zich ontwikkelt. Ze maken duidelijk welke gebieden een nadere analyse verdienen. En de kaarten zijn een prima middel om met elkaar in gesprek te gaan en gerichte afspraken te maken. 

De rol van de corporaties bij leefbaarheid

Corporaties hebben in mijn ogen wel degelijk een grote, unieke en onmisbare rol op gebied van de leefbaarheid. Die is zo vanzelfsprekend, dat deze vaak over het hoofd wordt gezien.

De Van Dale zegt dat leefbaarheid betekent “geschikt om erin of ermee te kunnen leven”. Wat is dan de rol van de corporatie? Dit begint dus bij de woning zelf. Dit behoort een goed onderhouden woning te zijn, met een prettige uitstraling. Vaak is de corporatie ook de eigenaar van de directe woonomgeving, zoals toegangspaden, entrees, hallen, gezamenlijke ruimten en gezamenlijke tuinen. Door deze goed te onderhouden, levert de corporatie een grote bijdrage aan de leefbaarheid.

Een tweede belangrijke rol 

Deze tweede rol heeft te maken met het gedrag van bewoners. Corporaties en huurders sluiten een huurcontract en daaraan zijn allerlei rechten en plichten van de huurder en verhuurder verbonden. 

Bijvoorbeeld de verplichting van de huurder zich als goed huurder te gedragen en de verplichting van de corporatie om op te treden tegen overlast. Door huurders goed voor te lichten over deze regels en ze daar ook aan te houden, levert de corporatie een grote bijdrage aan prettig wonen.

Als je leefbaarheid op deze manier benadert, is het vanzelfsprekend dat corporaties hier een concrete rol te vervullen hebben. En dat doen ze ook, maar lang niet altijd even consequent en doortastend.

Fysieke Leefbaarheid

Als we het hebben over fysieke leefbaarheid, dan gaat het op de eerste plaats om het goed onderhouden van woningen, gezamenlijke ruimten en tuinen.

Daarnaast is het belangrijk om te kijken naar het ontwerp van gebouw en woonomgeving. Het is soms nodig om dat aan te passen. Zo zijn in de loop der jaren veel open portieken afgesloten. Ook worden binnenterreinen anders ingericht, om verloedering tegen te gaan. Effectief is ook het aanbrengen van verlichting bij entrees en fietsenkelders. 

Een huidige trend is om bij flatgebouwen de privétuin van de bewoners beneden gemeenschappelijk te maken en deze door de verhuurder te laten onderhouden. Vaak waren deze privétuinen daarvoor verwilderd en vervuild in plaats van een mooi groen uitzicht.

Bewonersgedrag beïnvloeden

Het beïnvloeden van huurdersgedrag begint met het duidelijk stellen van regels en voorlichting hierover. Daar hoort ook het handhaven van deze regels bij. In de directe woonomgeving treden wijkbeheerders vaak op tegen allerlei ongewenst gedrag, zoals het plaatsen van afval, fietsen of goederen in gezamenlijke ruimten, het niet goed onderhouden van de privé tuin of de woning zelf.

Achter de voordeur

Achter de voordeur van de huurders komen corporaties vaak pas als er een klacht is ingediend door buren. Daarnaast doen veel corporaties aan vroeg signalering door bijvoorbeeld vaklieden die in de woning komen. 

Zij spelen mogelijke problemen door aan de hulpverlening. Dit is een belangrijke taak van de corporatie omdat zij als enige instantie nog vanzelfsprekend bij huurders in huis komen. Vroeg signalering is dan ook één van de negen bouwstenen, die de basis vormen voor de begeleiding en aanpak van personen met verward gedrag.

Meetbaar maken

Als we leefbaarheid op deze manier inkaderen, is de fysieke leefbaarheid heel goed meetbaar. Hiervoor bestaan meerdere meetmethodes, waarvan de beeldmeetlat de meest bekende is.

Achter de voordeur is de leefbaarheid niet goed meetbaar, omdat niet alle overlast wordt gemeld en niet alle corporatiewoningen systematisch worden bezocht.

Het meten van de fysieke leefbaarheid biedt een aantal mogelijkheden. Op de eerste plaats is het mogelijk om een sociale basiskwaliteit te definiëren, met heldere criteria en definities. Dan weet ook de huurder wat hij op dat gebied mag verwachten. 

Voor de corporatie betekent dit dat zo ook de schaarse tijd en middelen heel effectief kunnen worden ingezet. Niet op basis van subjectieve klachten en indrukken, maar op basis van een objectieve meting. En dat we met deze meting niet álle aspecten van leefbaarheid grijpen, is zeker geen reden om geen waarde te geven aan de meting.

Conclusies

Een corporatie die serieus werk maakt van leefbaarheid, doet heel gewone en basale dingen. Woningen en woonomgeving goed onderhouden. Huurders wijzen op woonregels, die al sinds jaar en dag in het huurrecht zijn vastgelegd en ze hieraan houden.

Dit belangrijke werk biedt bewoners een goede basis. Een goed onderhouden woning in een prettige woonomgeving, die schoon, heel en veilig is. Daarnaast is het ook voor de corporatie ook bedrijfseconomisch verstandig. Goed beheer zorgt ervoor dat verloedering en de hoge faalkosten die hiermee gepaard gaan, worden voorkomen. En daarmee ook dat de verhuurbaarheid van woningen goed blijft, een wijk niet achteruit gaat en er voor iedereen ruimte in de wijk is om te wonen en mee te doen.

Een corporatie zou deze basale activiteiten kunnen uitbreiden door de huurders nauw te betrekken bij het verbeteren van de leefbaarheid; door samen met hen beleid en plannen te maken en huurders die zelf de handen uit de mouwen willen steken, een steuntje in de rug te geven.

Moeilijker dan dat moeten we het niet maken. En dat is ook het uitgangspunt in de trainingen.

Harry Vlaar
trainer Kjenning